Vermögensverwaltende GmbH

[PeterGriffin]

 

vor 54 Minuten schrieb Joschka1989:

 

Es liegt kein Gewerbe vor, das habe ich schriftlich. Das findet man auch im Internet. Steuersatz sind rund 16%. 

 

Die Immobilien sollen sich alle per mehr oder minder schwarze Null selbst auf rund 30 Jahre finanzieren. Danach sind sie abbezahlt. Und das soll immer weiter gemacht werden. Dann ist das innerhalb kürzester Zeit (10 Jahre) ein Millionenvolumina. Wir möchte kein grosses Cash monatlich herausholen. Es reicht vollkommen, wenn sich das alles erst in 30 Jahren so richtig lohnt. Muss ja alled auch versteuert werden. Viele machen das privat, das ist mit ehrlich gesagt etwas heiss vom Risiko her. 

 

Wir möchten realistisch sein. 

 

Ist es eurer Meinung nach sinnvoller privat ins Immobiliengeschäft grösser einzusteigen? 

 

 

Wie schon von Manticore gesagt - lies mal § 8 Abs. 2 KStG i.V.m § 8 Abs. 1 Nr. 1 KStG - das Gesetz sagt was anderes. Die GmbH unterliegt kraft Rechtsform der Gewerbesteuer. Die tatsächliche Belastung kann bei Vermietungs GmbHs durch Inanspruchnahme der erweiterten Grundstückskürzung auf quasi 0 reduziert werden; diese ist aber an strenge Voraussetzungen geknüpft. Insoweit kann die effektive Steuerbelastung tatsächlich auf die "rund" 16% reduziert werden.

[davidh]

Ja gut, wenn die Bank eine Bürgschaft "auf den EUR" haben will, wirds in etwa der Betrag sein, der auch aus deinem Privatvermögen zu leisten wäre, wenn irgendetwas mit dem Objekt passiert. Um meinen Punkt zusammenzufassen: die Haftungsbegrenzung der GmbH nicht überbewerten. Und womit rechnest du denn, wenn nach 10 Jahren "Millionenvolumina" an Immobilien da sind? Dann bedienen sich die Gläubiger bei Zahlungsschwierigkeiten eben daran; schön für sie, wenn genug Substanz da ist. Du hast privat auch nicht die Vermögenssubstanz, dass man per se für jede unternehmerische Tätigkeit eine Kapitalgesellschaft vorschalten sollte. Neben dem Wertpapiervermögen sind deine beiden Immobilien zu 110% finanziert (falls ich dich nicht wieder missverstanden habe).

(Warum eigentlich? Wäre der Zins bei etwas EK nicht günstiger? 110% heißt doch ketzerisch gesagt, selbst für die Nebenkosten hats nicht gereicht?)

[Joschka1989]

vor 31 Minuten schrieb whister:

Bei den derzeitigen Preisen hast du vllt. eine Mietrendite von 3% nach Eigentümerkosten und musst davon

Hä?? Also eine Mietrendite von 3% kaufe ich nicht. Meine Nettomietrendite ist 4,8% und 4,6%. Das ist alles super so. Wie du auf 3% kommst, ist mir absolut schleierhaft.

vor 30 Minuten schrieb PeterGriffin:

Die tatsächliche Belastung kann bei Vermietungs GmbHs durch Inanspruchnahme der erweiterten Grundstückskürzung auf quasi 0 reduziert werden;

Genau das ist der Plan!

vor 25 Minuten schrieb davidh:

Neben dem Wertpapiervermögen sind deine beiden Immobilien zu 110% finanziert (falls ich dich nicht wieder missverstanden habe).

(Warum eigentlich? Wäre der Zins bei etwas EK nicht günstiger? 110% heißt doch ketzerisch gesagt, selbst für die Nebenkosten hats nicht gereicht?)

Es ist ein strategischer Grund gewesen. Ich habe bewusst keinen Cent in die Finanzierung gesteckt, weil das Kapital dann immer gebunden ist. Das werde ich nicht machen. Dieses Kapital ist nie mehr herauszubekommen. Ich hätte einiges der Finanzierung sofort bezahlen können. Das ist aber nicht der Sinn und Zweck einer Immobilie zur Kapitalanlage ( aus meiner Sicht ). 

[tyr]

vor 14 Minuten schrieb Joschka1989:

Hä?? Also eine Mietrendite von 3% kaufe ich nicht. Meine Nettomietrendite ist 4,8% und 4,6%. Das ist alles super so. Wie du auf 3% kommst, ist mir absolut schleierhaft.

 

Und wozu willst du dann so Kunststückchen treiben und Immobilien als Laie selber vermieten? Nehmen wir mal an, du zahlst 2% Zinsen bei deiner 110% Finanzierung. Und nehmen wir mal an, du hast keine Mietausfälle und keine Mieter, die hohe Instandhaltungskosten nach Auszug erzeugen o.ä.

 

Dann bleiben im besten Fall also 2,5% Rendite für dich übrig, aber dafür darfst du noch einiges an Aufwand betreiben und trägst ein Klumpenrisiko.

 

Rreef grundbesitz europa RC: https://www.fondsweb.com/de/DE0009807008

Wertentwicklung annualisiert:
		Fonds in EUR	
1 Jahr		+2,68%	
3 Jahre		+2,75%
5 Jahre		+2,76%
10 Jahre	+3,09%

 

CommerzReal hausInvest: https://www.fondsweb.com/de/DE0009807016

Wertentwicklung annualisiert:
		Fonds in EUR
1 Jahr		+2,45%
3 Jahre		+2,22%
5 Jahre		+2,37%
10 Jahre	+2,80%

 

 

Union Investment UniImmo: Europa https://www.fondsweb.com/de/DE0009805515

Wertentwicklung annualisiert:
		Fonds in EUR
1 Jahr		+2,63%
3 Jahre		+2,52%
5 Jahre		+2,45%
10 Jahre	+2,62%
15 Jahre	+2,86%	

 

 

Und ja, es gab vor 10 Jahren eine Liquiditätskrise bei den OIs, also risikolos ist das auch nicht. Aber danach hat es sich wieder gelohnt bei den Fonds, die durch die Krise durchgekommen sind.

 

Aber wozu nun ausgerechnet du als Banker als Vermieter auftreten willst kann ich nicht verstehen. Eher könnte ich verstehen, wenn du als Banker REITs und OI-Anteile kaufst.

 

Das "hä?" kann man über den ganzen Faden hier setzen. Steuerspartrieb: vorhanden. Und irre Kunststückchen werden getrieben, um Renditeerbsen zu ernten, mit Risiko und Aufwand. Wozu eigentlich?

 

 

[whister]

vor 37 Minuten schrieb Joschka1989:

Hä?? Also eine Mietrendite von 3% kaufe ich nicht. Meine Nettomietrendite ist 4,8% und 4,6%. Das ist alles super so. Wie du auf 3% kommst, ist mir absolut schleierhaft.

In welchem Dorf bekommst du derzeit eine Immobilie mit einer solchen Nettomietrendite? In guten Lagen gibt es derzeit nichts mit einer Nettomietrendite von über 3% - eher noch weniger. Klar die 4,8% bekommst du wenn du zufällig ein vermietetes Objekt kaufst und der Mieter zeitnah kündigt (oder von dir dazu gebracht wird zu kündigen) und du dann rechtswidrig (oder mit  speziellen Umgehungstricks) die Wohnung für mehr als Mietspiegel + 10% vermietest (in Lagen ohne Mietpreisbremse bekommst du praktisch auf dem Markt nicht viel mehr als Mietspiegel - wenn du überhaupt ein Mieter findest). Ich hoffe du kannst dann morgens noch guten Gewissens in den Spiegel gucken?

[Joschka1989]

vor 14 Minuten schrieb tyr:

 

Und wozu willst du dann so Kunststückchen treiben und Immobilien als Laie selber vermieten? Nehmen wir mal an, du zahlst 2% Zinsen bei deiner 110% Finanzierung. Und nehmen wir mal an, du hast keine Mietausfälle und keine Mieter, die hohe Instandhaltungskosten nach Auszug erzeugen o.ä.

 

Dann bleiben im besten Fall also 2,5% Rendite für dich übrig, aber dafür darfst du noch einiges an Aufwand betreiben und trägst ein Klumpenrisiko.

 

Rreef grundbesitz europa RC: https://www.fondsweb.com/de/DE0009807008

Wertentwicklung annualisiert:
		Fonds in EUR	
1 Jahr		+2,68%	
3 Jahre		+2,75%
5 Jahre		+2,76%
10 Jahre	+3,09%

 

CommerzReal hausInvest: https://www.fondsweb.com/de/DE0009807016

Wertentwicklung annualisiert:
		Fonds in EUR
1 Jahr		+2,45%
3 Jahre		+2,22%
5 Jahre		+2,37%
10 Jahre	+2,80%

 

 

Union Investment UniImmo: Europa https://www.fondsweb.com/de/DE0009805515

Wertentwicklung annualisiert:
		Fonds in EUR
1 Jahr		+2,63%
3 Jahre		+2,52%
5 Jahre		+2,45%
10 Jahre	+2,62%
15 Jahre	+2,86%	

 

 

Und ja, es gab vor 10 Jahren eine Liquiditätskrise bei den OIs, also risikolos ist das auch nicht. Aber danach hat es sich wieder gelohnt bei den Fonds, die durch die Krise durchgekommen sind.

 

Aber wozu nun ausgerechnet du als Banker als Vermieter auftreten willst kann ich nicht verstehen. Eher könnte ich verstehen, wenn du als Banker REITs und OI-Anteile kaufst.

 

Das "hä?" kann man über den ganzen Faden hier setzen. Steuerspartrieb: vorhanden. Und irre Kunststückchen werden getrieben, um Renditeerbsen zu ernten, mit Risiko und Aufwand. Wozu eigentlich?

 

 

Weil ich mich maximal Hebeln kann. Wenn man von Horrorszenarien ausgeht, ist alles höchstgradig risikoreich. Wenn es wie im Durchschnitt läuft, ist es eine lohnenswerte  Investitionsmöglichkeit. 

vor 6 Minuten schrieb whister:

In welchem Dorf bekommst du derzeit eine Immobilie mit einer solchen Nettomietrendite? In guten Lagen gibt es derzeit nichts mit einer Nettomietrendite von über 3% - eher noch weniger. Klar die 4,8% bekommst du wenn du zufällig ein vermietetes Objekt kaufst und der Mieter zeitnah kündigt (oder von dir dazu gebracht wird zu kündigen) und du dann rechtswidrig die Wohnung für mehr als Mietspiel + 10% vermietest (in Lagen ohne Mietpreisbremse bekommst du praktisch auf dem Markt nicht viel mehr als Mietspiegel). Ich hoffe du kannst dann morgens noch guten Gewissens in den Spiegel gucken?

In sehr sehr vielen Bereichen in Deutschland. Und auch in keinem Dorf, in Städten. In guten B Lagen. Es ist wie am Aktienmarkt, auch da gibt es in der aktuellen Phase attraktive Firmen. Das gibt es überall und zu jederzeit. So auch bei Immobilien. 

Ich kaufe zwar nicht im Osten, wie in Leipzig oder Dresden. Aber dort sind solche Renditen vollkommen normal. Deutlich höhere sind nicht selten. 

Wie gesagt, ich ziehe niemanden über den Tisch, ich möchte nur eine schwarze Null und nicht gross verdienen. Die Immobilien zahlen sich von alleine selbst ab.

[GlobalGrowth]

Guten Abend,

 

ich kann deine Überlegungen nachvollziehen, aber vielleicht fassen wir einiges noch einmal zusammen:

 

1. Haftungsbeschränkung der GmbH wird durch persönliche Haftung der Gesellschafter durch die Bank ausgehebelt. Aussnahme, du bringst 40% Eigenkapital, dann sind die meisten Banken gesprächsbereit. 

 

2. im Regelfall wird die Bank einen Tilgungsplan verlangen, der den Immobilienkredit in 20 Jahren abgetragen hat. Die Immobilienkreditrichtlinien sind bei Vermietung sehr streng geworden.

 

3. Die Gründungskosten sind bei den Musterverträgen überschaubar (+/- 1000€), die laufenden Kosten aber mit 2000-3000€( je nach Umsatz auch deutlich mehr) Buchhaltung und Steuerberater entsprechend hoch. Gerade der Steuerberater ist aber erstens zwingend erforderlich und 2. als kompetenter „Partner“ in deinem Konstrukt unersetzlich. 

 

Eine Deutsche Bank wird niemals 110% Kredit ( für eine fremdgenutze Immobilie) ohne Sicherheiten finanzieren. Das weiß ich aus eigener Erfahrung, da ich schon einige ähnlich gelagerte Fälle in der Betreuung hatte. Was den erweiterten Gewerbekürzungsbetrag angeht, kommst du zwar auf deine 16%, allerdings lohnt sich das nur bei klassischen Cash-Immobilien im gewerblichen Bereich oder absolute B und C Lagen, die nicht wirklich eine Wertsteigerung erfahren.

 

Alternativ würde ich eine Familiengesellschaft als KG mit dem Steuerberater besprechen. Durch Hinzunahme mehrerer Familienmitglieder kannst du auch den Steuersatz ganz legitim senken. Auf diese Weise kannst du nach 10 Jahren weiterhin steuerfrei veräußern, kannst leichter vererben und brauchst nicht auf dubiose Offerten eingehen, erst recht brauchst du keinen Dritten in der Entscheidungsfindung. Unterschätze das nicht in einer GmbH, was ist, wenn sich das gute Verhältnis einmal ändert?

 

 

[GlobalGrowth]

Eine Frage an die Experten hier in der Runde: wenn in einer GmbH Immobilien verwaltet werden und gleichzeitig ein Wertpapierdepot besteht, was passiert mit den Mieteinnahmen?

 

Kann hierfür weiterhin der Gewerbekürzungsbetrag angesetzt werden, da das Portfolio nur im Anlagevermögen gebucht wird? Oder kommt es indirekt zu einer gewerblichen Infizierung durch die Dividenden aus dem Aktiendepot, auf welche ja Gewerbesteuer zu zahlen sind?

[fnord]

Bei diesen peanut Beträgen handelt es sich bei dem Vorhaben um eine sogenannte schnapsidee

[Joschka1989]

vor 8 Stunden schrieb GlobalGrowth:

Eine Deutsche Bank wird niemals 110% Kredit ( für eine fremdgenutze Immobilie) ohne Sicherheiten finanzieren. Das weiß ich aus eigener Erfahrung,

Das tut Sie absolut. Die Immobilie wurde zu 90% beliehen und zu 112,5% ausbezahlt. Ob du das glaubst oder nicht. Das tut im übrigen nicht nur die deutsche Bank, sondern auch einige anderen Banken. Auch Sparkasse und Volksbanken.

 

Bei den anderen Punkten bin ich bei dir. 

 

Also werde ich vermutlich besser weiterhin privat die Immobilien kaufen. 

[Ramstein]

Ach Leute, wir alle wissen doch(?), dass in Deutschland für Hypotheken eben nicht nur die Immobilie "haftet". Wenn der Hypothekennehmer eventuell noch eine selbstgenutzte Immobilie, ein Wertpapierdepot, ein gutes Einkommen hat, dann haftet das alles bis zum letzten Cent für die Hypothek. Im Gegensatz dazu haftet in den USA eben nur die Immobilie und das kann dann für die Bank hässlich werden.

[DrFaustus]

vor 12 Stunden schrieb Joschka1989:

 

Es liegt kein Gewerbe vor, das habe ich schriftlich. Das findet man auch im Internet. Steuersatz sind rund 16%. 

 

Die Immobilien sollen sich alle per mehr oder minder schwarze Null selbst auf rund 30 Jahre finanzieren. Danach sind sie abbezahlt. Und das soll immer weiter gemacht werden. Dann ist das innerhalb kürzester Zeit (10 Jahre) ein Millionenvolumina. Wir möchte kein grosses Cash monatlich herausholen. Es reicht vollkommen, wenn sich das alles erst in 30 Jahren so richtig lohnt. Muss ja alled auch versteuert werden. Viele machen das privat, das ist mit ehrlich gesagt etwas heiss vom Risiko her. 

 

Wir möchten realistisch sein. 

 

Ist es eurer Meinung nach sinnvoller privat ins Immobiliengeschäft grösser einzusteigen? 

 

Euch ist klar, dass ihr mit einer GmbH ohne nennenswertes EK (und das ist hier wohl der Fall, wenn du über 20-30 fremdfinanzierte Wohnungen sprichst und gerade mal 2 einbringen kannst) niemals die Fiananzierungskonditionen einer Privatperson bekommt.

Das was ihr das vorhabt ist ein Hochrisikogeschäft für die Bank und entsprechend lässt sie es sich auch bezahlen.

Den Steuersatz, den du nennst, gilt nur so lange, so lange die GmbH existiert. Wird diese aufgelöst bzw. werden Ausschüttungen getätigt zahlst du auf Gewinne den pers. Steuersatz. Ob sich das Ganze dann noch steuerlich rechnet ist abhängig vom Zeitraum über den wir hier reden. Zumal du bei Immobilien im Privatbesitz auch genug Abzugsmöglichkeiten hast um auf eine sehr, sehr niedrige Steuerbelastung zu kommen. Zusätzlich hast du die steuerfreien Veräußerungsgewinne nach 10 Jahren, was im Rahmen einer GmbH zwar auf Ebene der GmbH auch so ist (bin ich mir nicht 100% sicher). Aber bei Veräußerung oder Auflösung der GmbH sind die Wertsteigerungen der GmbH, wie gesagt, mit dem pers. Steuersatz zu versteuern.

 

Bitte mal durchlesen: https://www.roedl.de/themen/fonds-brief/2015-12-14/grundstuecksveraeusserungen-bei-einer-vermoegensverwaltenden-gmbh-co-kg-ertragsteuerliche-auswirkungen-a

[DrFaustus]

vor 11 Stunden schrieb tyr:

 

Und wozu willst du dann so Kunststückchen treiben und Immobilien als Laie selber vermieten? Nehmen wir mal an, du zahlst 2% Zinsen bei deiner 110% Finanzierung. Und nehmen wir mal an, du hast keine Mietausfälle und keine Mieter, die hohe Instandhaltungskosten nach Auszug erzeugen o.ä.

 

Dann bleiben im besten Fall also 2,5% Rendite für dich übrig, aber dafür darfst du noch einiges an Aufwand betreiben und trägst ein Klumpenrisiko.

 

Der Experte himself hat sich wieder mal hervorgetan.

 

Eigenkapital 10%

Fremdkapital 90% mit 2% verzinst:

Rendite der Immobilie 4,6%

Rendite Eigenkapital: 26%

 

Stimmt, der Aufwand lohnt sich kein bisschen (sollte diese Rechnung mit der Bank aufgehen...).

 

Selbst wenn er nur 3% Mietrendite hat, kommt er mit der EK-Quote auf 10% Eigenkapitalrendite.

 

Und mal ganz abgesehen davon, dass Immobiliengewinne aus Wertsteigerungen nach 10 Jahren steuerfrei sind.

 

[Joschka1989]

vor 21 Minuten schrieb DrFaustus:

Zusätzlich hast du die steuerfreien Veräußerungsgewinne nach 10 Jahren, was im Rahmen einer GmbH zwar auf Ebene der GmbH auch so ist (bin ich mir nicht 100% sicher)

Leider nicht, diese Regelung gilt für die GmbH nicht.

[SlapShot]

vor 9 Stunden schrieb GlobalGrowth:

Guten Abend,

 

ich kann deine Überlegungen nachvollziehen, aber vielleicht fassen wir einiges noch einmal zusammen:

 

1. Haftungsbeschränkung der GmbH wird durch persönliche Haftung der Gesellschafter durch die Bank ausgehebelt. Aussnahme, du bringst 40% Eigenkapital, dann sind die meisten Banken gesprächsbereit. 

 

2. im Regelfall wird die Bank einen Tilgungsplan verlangen, der den Immobilienkredit in 20 Jahren abgetragen hat. Die Immobilienkreditrichtlinien sind bei Vermietung sehr streng geworden.

 

3. Die Gründungskosten sind bei den Musterverträgen überschaubar (+/- 1000€), die laufenden Kosten aber mit 2000-3000€( je nach Umsatz auch deutlich mehr) Buchhaltung und Steuerberater entsprechend hoch. Gerade der Steuerberater ist aber erstens zwingend erforderlich und 2. als kompetenter „Partner“ in deinem Konstrukt unersetzlich. 

 

Eine Deutsche Bank wird niemals 110% Kredit ( für eine fremdgenutze Immobilie) ohne Sicherheiten finanzieren. Das weiß ich aus eigener Erfahrung, da ich schon einige ähnlich gelagerte Fälle in der Betreuung hatte. Was den erweiterten Gewerbekürzungsbetrag angeht, kommst du zwar auf deine 16%, allerdings lohnt sich das nur bei klassischen Cash-Immobilien im gewerblichen Bereich oder absolute B und C Lagen, die nicht wirklich eine Wertsteigerung erfahren.

 

Alternativ würde ich eine Familiengesellschaft als KG mit dem Steuerberater besprechen. Durch Hinzunahme mehrerer Familienmitglieder kannst du auch den Steuersatz ganz legitim senken. Auf diese Weise kannst du nach 10 Jahren weiterhin steuerfrei veräußern, kannst leichter vererben und brauchst nicht auf dubiose Offerten eingehen, erst recht brauchst du keinen Dritten in der Entscheidungsfindung. Unterschätze das nicht in einer GmbH, was ist, wenn sich das gute Verhältnis einmal ändert?

vor 9 Stunden schrieb GlobalGrowth:

 

 

Ich finde dem ist nicht mehr viel hizuzufügen.

VVGmbH kann sich lohnen, vor allem in der "Ansparphase" da du durch den geringeren Steuersatz (16 zu 45 Spitzenteuersatz) einen ordentlichen Zinseszinseffekt nutzen kannst. Problematisch wird irgendwann die Ausschüttung an dich als Privatperson (25%) und/oder als Geschäftsführer (bis 45%). Aus diesem Grund muss der Vorteil in der Anfangsphase groß genug sein. Dieses Konstrukt lohnt sich vor allem bei Immobilien mit hoher Rendite und keiner/geringer Wertsteigerung.

 

Die anderen Punkte zu Haftung, Kosten und Kapital wurden denke ich schon ausreichend behandelt.

 

@tyr: Du kannst eine Netto-Mietrendite nicht mit dem Aktienmarkt vergleichen. 2,5% Rendite bei (theoretisch) 0 Euro Eigenkapital in der 110%-Finanzierung liegt deutlich über jedem Fonds dieser Welt. Spannend wird das Ganze durch den Kredit.

 

 

[Joschka1989]

vor 13 Minuten schrieb DrFaustus:

Der Experte himself hat sich wieder mal hervorgetan.

 

Eigenkapital 10%

Fremdkapital 90% mit 2% verzinst:

Rendite der Immobilie 4,6%

Rendite Eigenkapital: 26%

 

Stimmt, der Aufwand lohnt sich kein bisschen (sollte diese Rechnung mit der Bank aufgehen...).

 

Selbst wenn er nur 3% Mietrendite hat, kommt er mit der EK-Quote auf 10% Eigenkapitalrendite.

 

Und mal ganz abgesehen davon, dass Immobiliengewinne aus Wertsteigerungen nach 10 Jahren steuerfrei sind.

 

Eben, das sehe ich auch so. Aus meiner bescheidenen Sicht ist das, wenns einigermaßen normal läuft, sehr lukrativ. Eben, vor allem bei 0€ EK für maximalen Hebel. Das Kapital behalte ich mir lieber wenn Reparaturen anstehen.

[DrFaustus]

vor 1 Minute schrieb Joschka1989:

Leider nicht, diese Regelung gilt für die GmbH nicht.

Steht in dem Rödlartikel aber anders:

 

Bei einer vermögensverwaltenden Gesellschaft stellt der Verkauf von Immobilien außerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren einen nicht steuerbaren Tatbestand dar. 

 

Gerade eben schrieb Joschka1989:

Eben, das sehe ich auch so. Aus meiner bescheidenen Sicht ist das, wenns einigermaßen normal läuft, sehr lukrativ. Eben, vor allem bei 0€ EK für maximalen Hebel. Das Kapital behalte ich mir lieber wenn Reparaturen anstehen.

Nur wirst du in einer GmbH mit der FK-Quote keine 2% Zinsen von der Bank bekommen. Aus dem Bauch heraus würde ich schätzen eher 4-5%.

[Joschka1989]

vor 1 Minute schrieb SlapShot:

tyr: Du kannst eine Netto-Mietrendite nicht mit dem Aktienmarkt vergleichen. 2,5% Rendite bei (theoretisch) 0 Euro Eigenkapital in der 110%-Finanzierung liegt deutlich über jedem Fonds dieser Welt. Spannend wird das Ganze durch den Kredit.

 

Genau. Nicht nur theoretisch sondern auch praktisch 0€ EK

[vanity]

vor 17 Minuten schrieb DrFaustus:

Rendite Eigenkapital: 26%

Sogar 28%!  (4,6% - 2,0% * 0,9) / 0,1

[SlapShot]

Gerade eben schrieb Joschka1989:

Genau. Nicht nur theoretisch sondern auch praktisch 0€ EK

Das theoretisch war auf den Vorbehalt der Bank bezogen. Darüber hinaus hast du ja bereits die Kosten der GmbH usw. Dennoch ist das Konstrukt von der Idee her gar nicht verkehrt, lohnt sicher aber erst bei größeren Beträgen. Mein Steuerberater hat mir seiner Zeit auch ein Konstrukt mit KG empfohlen wie von Globalgrowth bereits angemerkt.

Zur Haftungsreduzierung google mal nach non-recourse-Finanzierung, das ist dort das Stichwort. Dies ist allerdings nicht mit 0% EK umsetzbar, eher 40+%

 

[tyr]

vor einer Stunde schrieb SlapShot:

@tyr: Du kannst eine Netto-Mietrendite nicht mit dem Aktienmarkt vergleichen.

 

Wo habe ich was von Aktienmarkt geschrieben?

[Joschka1989]

vor einer Stunde schrieb vanity:

Sogar 28%!  (4,6% - 2,0% * 0,9) / 0,1

Wenn man es genau nimmt und mit 0% EK rechnet, ist sie noch viel höher ( mit höherem Risiko ).

[tyr]

vor 12 Stunden schrieb Joschka1989:

Weil ich mich maximal Hebeln kann. Wenn man von Horrorszenarien ausgeht, ist alles höchstgradig risikoreich. Wenn es wie im Durchschnitt läuft, ist es eine lohnenswerte  Investitionsmöglichkeit. 

 

Ich habe eher den Eindruck, dass du noch etwas über Risiko lernen willst und dir da noch Erfahrung und Vorstellungskraft fehlen. Es braucht keine Horrorszenarien, sondern nur den ganz normalen Vermieteralltag.  Unterhalte dich doch mal mit dir gut Bekannten, die schon viele Jahre lang ETW vermieten, was die so erlebt haben und was wie viel Aufwand kostet, wenn man eben kein Immobilienspezialist, sondern wie du Anfänger und Immobilienlaie ist.

 

Dieses Klumpenrisiko in der Hand eines Immobilienlaien: wozu? Ich sehe den Sinn nicht. Du kannst als Bänker Finanzierung. Gut so. Warum nicht dabei bleiben?

 

Wenn du unbedingt hebeln willst, dann kaufe dir eben ein sauber diversifiziertes Portfolio aus im Detail untersuchten OIs auf Kredit (keine Empfehlung!). Dann hast du mehrere Anbieter und bist über eine Vielzahl von Immobilien diversifiziert, die Bewirtschaftung machen Fachleute. Wenn dann nicht mehrere schwarze Schwäne auf einmal aufziehen könnte das dann tatsächlich wie im Durchschnitt laufen.

[Joschka1989]

vor 26 Minuten schrieb tyr:

 

Ich habe eher den Eindruck, dass du noch etwas über Risiko lernen willst und dir da noch Erfahrung und Vorstellungskraft fehlen. Es braucht keine Horrorszenarien, sondern nur den ganz normalen Vermieteralltag.  Unterhalte dich doch mal mit dir gut Bekannten, die schon viele Jahre lang ETW vermieten, was die so erlebt haben und was wie viel Aufwand kostet, wenn man eben kein Immobilienspezialist, sondern wie du Anfänger und Immobilienlaie ist.

 

Dieses Klumpenrisiko in der Hand eines Immobilienlaien: wozu? Ich sehe den Sinn nicht. Du kannst als Bänker Finanzierung. Gut so. Warum nicht dabei bleiben?

 

Wenn du unbedingt hebeln willst, dann kaufe dir eben ein sauber diversifiziertes Portfolio aus im Detail untersuchten OIs auf Kredit (keine Empfehlung!). Dann hast du mehrere Anbieter und bist über eine Vielzahl von Immobilien diversifiziert, die Bewirtschaftung machen Fachleute. Wenn dann nicht mehrere schwarze Schwäne auf einmal aufziehen könnte das dann tatsächlich wie im Durchschnitt laufen.

Ich wiederhole mich. Weil ich Immobilien lukrativ empfinde. Auch mit den entsprechenden Risiken. Ich habe schon mit einigen Leuten geredet und das Ergebnis ist immer das gleiche. Gute Möglichkeit ohne Kapital Vermögen aufzubauen ( MIT ENTSPRECHENDEN RISIKEN ). Das du immer wieder Aufwand und Ärger hast ist klar, es bezahlt dir ja schliesslich auch jemand die eigene Wohnung ab.

 

Bei Aktien ist genauso das Risiko vorhanden. Nur du hast viel weniger in der eigenen Hand.

[tyr]

vor 13 Minuten schrieb Joschka1989:

Ich wiederhole mich. Weil ich Immobilien lukrativ empfinde. Auch mit den entsprechenden Risiken.

 

Ja, du hast die Entscheidung auf Basis eines Gefühls getroffen. Und nicht auf Basis von Fakten. Genau das stelle ich in Frage. Das Vorhaben erscheint mir sehr undurchdacht und es steht wohl nur bei der Finanzierung, in der du dich auskennst auf hoffentlich solider Basis.

 

Ich vermisse hier ganz eindeutig die intensive Auseinandersetzung mit dem, worum es dann geht: die Immobilien an sich und deren Vermietung. Stattdessen bleibst du in einem verwandten Bereich, wo du dich auskennst: Finanzen und teilw. Steuern.

 

Nun ist das hier ja ein Forum für Geldanlage und nicht für Immobilienwirtschaft. Ich habe aber größere Zweifel, ob du die fachliche Seite des Immobiliengeschäfts hinreichend verstehst. Und das halte ich für viel schwerwiegender als die Frage, ob man nun mit 10 oder 30% EK in die Finanzierung geht und ob man noch mit Freunden irgendwelche wirren Kunststückchen zur Steuergestaltung drum herum bauen möchte.

 

Zitat

Bei Aktien ist genauso das Risiko vorhanden. Nur du hast viel weniger in der eigenen Hand.

 

Ich habe hier nirgendwo etwas von Aktien geschrieben. Wo siehst du Aktien?

 

 

Das Problem ist hier m. E. eher, dass du eben kein Immobilienfachwirt oder wenigstens Architekt oder erfahrener und qualifizierter Immobilienmakler bist. Sondern Immobilienlaie. Und aber das maximale Risiko suchst. Kann gut gehen, muss aber nicht. Eher eine Wette denn eine solide Anlage, die man noch mit Kredit so weit wie möglich hebeln sollte.