Haus oder Wohnung kaufen, oder doch mieten?

[Alter]

Wohnung ohne Balkon? Wäre für mich nichts. Ich grille ab und an gerne und trinke abends gerne im Sommer draußen mein Bier.

Auch wenn du jetzt schon weißt  dass du täglich auf Parkplatzsuche gehen müsstest, das würde mich nerven. Hier könntest du schauen, ob es Stellplätze zur Miete gibt.

 

Ganz generell zum Haus-/Wohnungskauf. Ich würde grds. in einem gewachsenen Wohngebiet kaufen oder mir die Bebauungspläne genau anschauen. Aufgrund der Tatsache, dass man mit dem Kauf einer Immobilie sich langfristig hoch verschuldet und man dann immobil ist, würde ich prüfen ob ich dort auch langfristig glücklich sein kann.

Der Grund ist simpel: Bei uns werden durch die massive Nachfrage und die hohen Preise nicht nur ständig Immobilien gebaut, sondern auch Gebiete bebaut, die sich früher nicht rentiert haben z.B. sumpfiger Untergrund u.ä. 

Einige Kollegen haben jetzt das Problem, dass sie große Blockbauten vorgesetzt bekommen. Das nimmt ihnen tatsächlich wesentlich Licht weg. 

Für den Einzelnen ist es tragisch, da man mit dem teuren Erwerb einer Immobilie ja auch nach einer bestimmten Lebensqualität strebt.

 

Ich persönlich habe mich vom Eigenheim verabschiedet; bei uns wird wie verrückt gebaut und das immer enger. Mir wäre es persönlich sehr unangenehm in einer Situation wie meine Kollegen zu sein. 

[Ex-Studentin]

85m2 für 5 Leute ist auf Dauer wirklich eng.

 

Ein Wohnungskauf ist nachvollziehbar, wenn die Miete vergleichbar hoch ist.

 

Besteht die Hoffnung, dass durch die zentrale Lage ein Auto weniger benötigt wird?

 

Mit der Bank klären, was bei euch finanziell möglich ist und Interesse an der Wohnung bekunden. Bei vielen Interessenten geht der Preis (leider) vielleicht noch hoch.

 

Der Verkauf der Wohnung in der Türkei wäre für mich nach wie vor ein wichtiger Punkt.

 

Ich bin ein ziemlicher Immobiliengegner, aber bei 3 Kindern vermittelt Eigentum mehr Sicherheit als steigende Mietpreise. Aber ohne jeglichen finanziellen Puffer (inkl. Geld leihen bei Freunden/Familie) kann auch Eigentum zur Qual werden.

 

Haltet parallel trotzdem Ausschau, ob es bezahlbare Mietwohnungen gibt. Ein fehlender Balkon würde mich nicht jucken.

[Coladose]

Also wir haben heute nochmal eine Besichtigung gehabt und haben jetzt zugesagt.

 

250.000 98qm2 mit Garage.

Die Wohnung wird komplett neu saniert.

 

Es wird eine 100% Finanzierung. Die Nebenkosten für Notar und grunderwerbssteuer Und die Einrichtung zahlen wir aus eigener Tasche 

[Nachdenklich]

vor 1 Minute schrieb Coladose:

Es wird eine 100% Finanzierung. Die Nebenkosten für Notar und grunderwerbssteuer Und die Einrichtung zahlen wir aus eigener Tasche 

Dürfen wir erfahren, zu welchen Konditionen so eine 100%-Finanzierung angeboten wurde?

[Cai Shen]

vor 14 Stunden schrieb Coladose:

Das Haus steht unter Denkmalschutz.

Mmh, wie sieht es mit den Kosten zukünftiger Renovierungen aus, wenn das Amt sein Mitspracherecht ausübt. 

Solche Aspekte wie Dämmung und Wärmeschutzverglasung wurden umgesetzt? 

 

Wenn hochwertig instandgesetzt, dann wirkt der Preis bei zentraler Lage und ortsüblichen Mieten um 1000 € tatsächlich angemessen. 

 

Normalerweise wurden solche Immobilien wegen der beträchtlichen steuerlichen Abzugsmöglichkeiten bei Vermietung tendenziell überteuert angeboten, habe dazu jedoch nie tiefer recherchiert. 

 

Mein letzter Kontakt mit Maklern war vor kurzem ein Objekt, dass zu rund 35 Kaltmieten zum Verkauf stand. Randlage wohlgemerkt. 

Kaum hatte ich denen vorgerechnet, dass zur ortsüblichen Miete schon vor Steuer eine Negativrendite unausweichlich auftritt, sank der Preis. Wird Zeit, dass auch der Immobilienmarkt in Berlin wieder zur Vernunft kommt. 

[Ex-Studentin]

vor 2 Stunden schrieb Coladose:

Also wir haben heute nochmal eine Besichtigung gehabt und haben jetzt zugesagt.

 

250.000 98qm2 mit Garage.

Die Wohnung wird komplett neu saniert.

Ich drücke die Daumen, dass alles reibungslos klappt!

[Coladose]

vor 9 Stunden schrieb Nachdenklich:

Dürfen wir erfahren, zu welchen Konditionen so eine 100%-Finanzierung angeboten wurde?

 

Bei 15 Jahren Laufzeit:

Monatliche Rate: 1.041,67 Euro 

Sollzins p.a.: 2%

Tilgung: 3%

Restschuld: 118.929,34

 

-

 

Bei 20 Jahren Laufzeit:

Monatliche Rate: 1.097,92 Euro 

Sollzins p.a.: 2,27%

Tilgung: 3%

Restschuld: 60.377,91

 

Wenn wir sondertilgen werden natürlich weniger restschulden sein.

 

Die Nebenkosten liegen bei 200 Euro...

 

Also wie schon erwähnt werden wir monatliche Belastung von ca 1.300 Euro haben. Dafür gibt's 10 Jahre lang 300 Euro pro monat für die 3 kids. Das heisst die nächsten 10 Jahre zahlen wir 1.000 Euro. Erst nach den 10 Jahren müssten wir den vollen Betrag von 1.300 Euro zahlen.

 

Zur miete müsste ich auch mit mindestens 1000 Euro warm rechnen. So zahle ich den selben Betrag für meine eigene Immobilie die dann hoffentlich in spätestens 20 Jahren abbezahlt ist 

 

[JesseB.]

Neben den 300 € würde ich schauen, ob es eventuell noch andere Zuschüsse direkt vom Bundesland gibt.

In Bayern gibt es z.B. aktuell noch weitere Bezuschussungen neben dem bundesweitem Baukindergeld.

[Cai Shen]

vor einer Stunde schrieb Coladose:

Zur miete müsste ich auch mit mindestens 1000 Euro warm rechnen

Vorsicht, da beginnt doch schon wieder das Schönrechnen! 

1050 € Kredit

+ Hausgeld, ich rate mal 250 Euro

+ Nebenkosten, Altbau, sicher 3 € / qm = 300 €

+ Kleinkram (Grundsteuer, Versicherungen etc) 100 €

 

Wenn, dann sollte man die Finanzierung eher mit einer 1500+ € Warmmiete kostenden Wohnung vergleichen.

Mögliche Wiederverkaufswerte wegen Unsicherheit der künftigen Immobilienpreise mal aussen vor gelassen.

Für Wertsteigerungen muss das Objekt jedoch auch regelmässig gewartet werden, was nochmal ungefähr kalkulatorische Kosten von ca. 2% des Kaufpreises - also rund 5.000 € p. a. - bedeutet, wenn auch ein Teil davon gemeinschaftlich aus dem Hausgeld bestritten wird. 

 

[Michalski]

Habt ihr auch mal geschaut, was man an Krediten von der KfW mit einbauen könnte? Möglicherweise als Nachrangdarlehen, was vielleicht auch die Hauptkreditkosten senken kann? Dann - wie hier schon genannt - regionale Förderung abklappern auf Landesebene und der lokalen Gemeinde/Stadt. Jeder Zehntelprozentpunkt spart Euch einen Haufen Geld.

 

200 Euro Nebenkosten halte ich bei 98 qm auch für zu wenig. Schaut Euch genau den Zahlungsplan an. Was passiert, wenn das Bauunternehmen in Verzug gerät oder pleite macht unterwegs? Gibt es eine wirksame Verzugsstrafe im Vertrag, falls es Verzögerungen gibt? Ist z.b. die Baugenehmigung für die Sanierung durch? Bei denkmalgeschützten Bauten kann Spaß gern mal länger dauern. Kennt ihr die Bonität des Bauunternehmens? Haben die Referenzen, die ohr prüfen könnt? Habt ihr eine verbindliche Finanzierungszusage von der Bank oder ist das ein erstes Angebot?

 

Ihr näht eine Finanzierung, bei der vermutlich 50 oder 100 Euro Mehrkosten schon zu einem Problem werden können. Daher solltet ihr sehr viel Sorgfalt reinstecken, damit ihr keine Überraschung erlebt.

[Coladose]

 

hier mal die nebenkostenabrechnung von 2016 und 2017. Da ist ja eigentlich alles dabei ausser Rücklagen.

Mit Rücklagen wäre ich bei 250 Euro. Mit Strom dazu bei maximal 350 Euro.

 

 

 

 

 

 

 

[Michalski]

Vorab: Du solltest auf den Screenshots die persönlich identifizierenden Informationen schwärzen. Die Abrechnung ist für 2 Personen in der Wohnung.

 

Dann wirst Du zu fünft mit 3 Kindern höhere Wasserkosten haben. Möglicherweise auch höhere Heizkosten. Müll geht definitiv um ca. 45 Euro hoch, weil ihr mehr Personen seid. Eventuell noch mehr, wenn grössere Mülltonnen gebraucht werden.

 

Die Stromabrechnung für gemeinsamen Strom verstehe ich nicht. 239,39 € ÷ 8 × 2 = 59,85 €. Abgerechnet werden aber nur 7,74 €. Das geht auf, wenn man durch 12 teilt und passt aber nicht zu der Abrechnungsart der Müllgebühren. Von der Höhe her ist dieser Punkt aber plausibel.

 

Mal zum Vergleich meine letzte, ganzjährige Nebenkostenabrechnung 2015 einer Genossenschaftswohnung (sanierter Altbau) pro qm kalte Betriebskosten 20 Euro p.a. und Heizung/Warmwasser (Fernwärme) 19,11 Euro p.a. bei zwei Kindern. Das wären umgerechnet auf Deine Wohnung 316,14 Euro pro Monat.

 

Prüft wirklich jede Berechnung nach. Rechnet aus, was das tatsächlich für Euch bedeutet. Sichert euch vertraglich ab und lässt die Verträge rechtlich prüfen. Das wären eben mal nur 2 Punkte in der Nebenkostenabrechnung. Ihr habt keinen Puffer für unvorhergesehene Probleme. Habt ihr einen Bausachverständigen, der sich das Objekt und die Sanierung angesehen hat?

[Ex-Studentin]

Sherlock Mechalski  Ja, beim Strom stimmt was nicht. Wer macht die Nebenkostenabrechnung?

 

Welche Stromkosten habt ihr aktuell? 100€ bei 5 Leuten kommen schnell zusammen, vor allem da deine Frau den ganzen Tag zuhause ist. 30€ Telefon/Internet, rund 20€ GEZ. 

 

Was noch fehlt: Grundsteuer, Handwerker/Hausmeisterkosten, Hausverwaltung, Bankgebühren & Höhe der Rücklagen (monatliche Zahlung & Kontostand der Hausgemeinschaft).

 

Lass dir die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geben, falls noch nicht erfolgt.

 

Was mich auch wundert: Die Müllgebühren sind sehr niedrig. Ist das nur die Grundgebühr oder auch die Leerungen? Wir zahlen da das Doppelte, aber liegt vielleicht am teuren Süden.

 

Ich würde bei der Kreditrate genügend Puffer lassen. Lieber sondertilgen als eine Zahnarztrechnung oder Autoreperatur nicht zahlen zu können. 

[Michalski]

Beim Strom würde ich für 5 Personen und 3 Kinder höher greifen, wenn Trockner und Waschmaschine oft laufen, Kühlschrank älter ist oder ein grosser Fernseher lange an ist. 6.000 kWh liegen bei ca. 1.600 Euro p.a., das sind dann 133,33 Euro im Monat. Bei meinen Nebenkosten sind die auf Mieter umlegbaren Kosten wie Grundsteuer, Hausmeister, etc. drin enthalten. Kann ich zur Transparenz gern mal einstellen, wenn gewünscht.

[Coladose]

Oh man echt danke für die Tipps! Kannst gerne mal die Nebenkosten hochladen.

 

Wenn ich das jetzt alles so nochmal durchkalkuliere sind wir ja bei fast 1600 Euro =(

 

1050 Rate

316 Nebenkosten 

133 Strom 

50 Rücklagen 

50 grundsteuer

 

1599 Euro oh man

[whister]

vor 10 Minuten schrieb Michalski:

6.000 kWh

Meinst du das ernst? Wer bei einem 5 Personen Haushalt tatsächlich 6.000 kWh Strom braucht sollte sich Gedanken darüber machen wie man den Verbrauch reduzieren kann. Wir verbrauchen zu Zweit ca. 500 kWh im Jahr.

[Michalski]

vor 13 Minuten schrieb whister:

Meinst du das ernst? Wer bei einem 5 Personen Haushalt tatsächlich 6.000 kWh Strom braucht sollte sich Gedanken darüber machen wie man den Verbrauch reduzieren kann. Wir verbrauchen zu Zweit ca. 500 kWh im Jahr.

 

Das kommt halt auf jeden persönlich an. Ihr seid vermutlich nicht viel zu Haus und habt eher ein Singleprofil. Meine Familie verbrauchte 3.588 kWh letztes Jahr. Wir haben aber LED-Beleuchtung, modernste Kühl-Gefrierkombi, Trockner mit Wärmepumpentechnik, alle Rechner mit Notebooktechnik, keine Geräte permanent auf Standy, zum Fernsehen kommen wir Dank der Kids auch nicht, etc.

 

Laut dem Stromspiegel 2017 verbrauchen Haushalte in Deutschland im Schnitt so viel Strom:

    Haushalt mit einer Person: 2.300 kWh
    Haushalt mit zwei Personen: 3.000 kWh
    Haushalt mit drei Personen: 3.600 kWh
    Haushalt mit vier Personen: 4.000 kWh
    Haushalt mit fünf Personen: 5.000 kWh

 

Die 6.000 sind sicher höher gegriffen, aber nicht unrealistisch, wenn man sich nicht mit Einsparpotentialen beschäftigt. Durchschnitt heisst ja, für jeden, der drunter liegt (wie Du) muss es jemanden geben, der drüber liegt. Selbst bei 5.000 kWh bist Du bei ~111 Euro im Monat.

 

Wenn man kauft oder baut, sollte man bei allen Annahmen einen Puffer einbauen, den irgendwas ist ja immer. Ich scanne die Abrechnung mal ein und Stelle sie hier rein.

[whister]

vor 9 Minuten schrieb Michalski:

Meine Familie verbrauchte 3.588 kWh letztes Jahr. Wir haben aber LED-Beleuchtung, modernste Kühl-Gefrierkombi, Trockner mit Wärmepumpentechnik, alle Rechner mit Notebooktechnik, keine Geräte permanent auf Standy, zum Fernsehen kommen wir Dank der Kids auch nicht, etc.

Die Maßnahmen klingen alle sinnvoll - ich frage mich trotzdem wie man dann auf diesen hohen Verbrauch kommt. Meine Eltern haben in den 90er Jahren (bei dem viele der Sparmaßnahmen nicht existierten) in einer Doppelhaushälfte mit 4 Personen ca. 2000 kWh/Jahr verbraucht (inkl. Verbrauch der Umwälzpumpe der Heizung).

 

vor 9 Minuten schrieb Michalski:

Wenn man kauft oder baut, sollte man bei allen Annahmen einen Puffer einbauen, den irgendwas ist ja immer. Ich scanne die Abrechnung mal ein und Stelle sie hier rein.

Da hast du völlig recht. Ich würde sogar auf die geschätzten Gesamtkosten min. 25% Puffer aufschlagen (dafür jedoch die einzelnen Kosten realistisch ohne Puffer schätzen).

[Ex-Studentin]

vor 27 Minuten schrieb whister:

Meinst du das ernst? Wer bei einem 5 Personen Haushalt tatsächlich 6.000 kWh Strom braucht sollte sich Gedanken darüber machen wie man den Verbrauch reduzieren kann. Wir verbrauchen zu Zweit ca. 500 kWh im Jahr.

Kann bestätigen, dass meine Eltern mit 3 Kindern auch so einen hohen Stromverbrauch hatten, allerdings für ein komplettes Haus. Alte Waschmaschine, Trockner, Kühlschrank, täglich Herd +Backofen an, Staubsaugen, große Gefriertruhe, Fernseher, mehrere PCs, den ganzen Tag brennt das Licht..

Aber da kein Garten vorhanden ist und auch keine alte Heizungspumpe sind die Stromkosten normalerweise bei einer Wohnung geringer als bei einem Haus.

 

Mein Freund und ich haben im Vergleich zu zweit ca. 1700, sind tagsüber beide am arbeiten und nutzen kaum den Ofen und nur kurz den Herd. 500 kWh kommen mir sehr wenig vor.

[whister]

vor 10 Minuten schrieb Ex-Studentin:

Mein Freund und ich haben im Vergleich zu zweit ca. 1700, sind tagsüber beide am arbeiten und nutzen kaum den Ofen und nur kurz den Herd. 500 kWh kommen mir sehr wenig vor.

Könnt ihr denn ungefähr sagen, was davon wieviel Strom verbraucht? Das ist in der Regel hilfreich um unnötige Stromfresser zu identifizieren. Die 500 kWh sind schon sehr stark aufgerundet. Im Anhang eine Jahresabrechnung von uns - eine neuere habe ich derzeit nicht griffbereit - ist jedoch ähnlich.

 

[Ex-Studentin]

vor 26 Minuten schrieb whister:

Könnt ihr denn ungefähr sagen, was davon wieviel Strom verbraucht? Das ist in der Regel hilfreich um unnötige Stromfresser zu identifizieren. Die 500 kWh sind schon sehr stark aufgerundet. Im Anhang eine Jahresabrechnung von uns - eine neuere habe ich derzeit nicht griffbereit - ist jedoch ähnlich.

 

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Unheimlich, wie wenig das ist!

Ganz genau auflisten kann ich es nicht, aber unsere größten Stromfresser ist vermutlich ein 25 Jahre alter Kühlschrank (gehört zur Wohnung), ggf. um die 200-300kWh. Unser Gefrierschrank braucht etwa 100kWh im Jahr. PC + Laptop nutzen wir auch sehr viel (vielleicht 500kWh im Jahr?), Licht ist LED (ca. noch mal 100kWh), Föhn, Staubsauger & Herd/Backofen, Mikrowelle, alte Musikanlage, Wasserkocher machen dann den Rest.

 

Optimieren kann man da auf jeden Fall einiges.

[SM77]

Bzgl. Stromkosten: Wir hatten in 2017 mit 3,5 Personen (jüngstes Kind wurde 2017 geboren) einen Verbrauch von knapp 1.600kWh/Jahr. Keinen Durchlauferhitzer, keinen Wäschetrockner, überwiegend LED. Elektrogroßgeräte sind alle so 10 Jahre alt. 4 Zimmer, 140qm. In unserer alten Wohnung hatten wir zu zweit auf 3 Zimmern 1.900 kWh. Die hatte allerdings auch einen Durchlauferhitzer - das macht ganz schön was aus. Wer sich mit dem Thema Stromsparen beschäftigen will: Hier gibt es ein umfangreiches PDF.

 

Zu den Rücklagen/Instandhaltungskosten: Kommer rechnet hier langfristig mit 2% pro Jahr, das wären bei euch also 5000 Euro/Jahr oder 416 Euro/Monat. Üblich sind bei so alten Häusern wohl Zahlungen bis zu 11,50/qm in die Gemeinschaftskasse, das wären dann 1.127 Euro/Jahr. Dieser Wert ist aber meiner Meinung nach nicht ausreichend: Erstens gibt es für größere Sanierungen, Modernisierungen usw. eine Sonderumlage (oder es wird halt nix gemacht) und zweitens betrifft das dann nur die Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum, nicht aber die eigene Wohnung. 50€/Monat sind definitv zu wenig kalkuliert!!!

 

Wie bereits erwähnt: Die Kosten für die Hausverwaltung gehen auch nicht aus der Abrechnung hervor. Lass dir die Protokolle der Eigentümergemeinschaft zeigen!

 

Du schreibst mehrmals, dass du nach 20 Jahren durch bist. Ich sehe eine Restschuld von 60.000 Euro. Da deine Sparquote bislang nicht sehr hoch gewesen ist, würde ich jetzt einfach mal nicht mit Sondertilgungen rechnen.

 

[Coladose]

Also wenn man das alles jetzt genauer durchkalkuliert muss man sich fragen ob sich das alles überhaupt noch lohnt die Wohnung zu kaufen.

 

Die Rate würde mich ca 1600 Euro kosten

Hinzukommen die Nebenkosten für notar und grunderwerbssteuer 20.000 Euro.

 

SO zahle ich aktuell 900 Euro Warmmiete mit Strom.

vor 6 Minuten schrieb SM77:

Bzgl. Stromkosten: Wir hatten in 2017 mit 3,5 Personen (jüngstes Kind wurde 2017 geboren) einen Verbrauch von knapp 1.600kWh/Jahr. Keinen Durchlauferhitzer, keinen Wäschetrockner, überwiegend LED. Elektrogroßgeräte sind alle so 10 Jahre alt. 4 Zimmer, 140qm. In unserer alten Wohnung hatten wir zu zweit auf 3 Zimmern 1.900 kWh. Die hatte allerdings auch einen Durchlauferhitzer - das macht ganz schön was aus. Wer sich mit dem Thema Stromsparen beschäftigen will: Hier gibt es ein umfangreiches PDF.

 

Zu den Rücklagen/Instandhaltungskosten: Kommer rechnet hier langfristig mit 2% pro Jahr, das wären bei euch also 5000 Euro/Jahr oder 416 Euro/Monat. Üblich sind bei so alten Häusern wohl Zahlungen bis zu 11,50/qm in die Gemeinschaftskasse, das wären dann 1.127 Euro/Jahr. Dieser Wert ist aber meiner Meinung nach nicht ausreichend: Erstens gibt es für größere Sanierungen, Modernisierungen usw. eine Sonderumlage (oder es wird halt nix gemacht) und zweitens betrifft das dann nur die Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum, nicht aber die eigene Wohnung. 50€/Monat sind definitv zu wenig kalkuliert!!!

 

Wie bereits erwähnt: Die Kosten für die Hausverwaltung gehen auch nicht aus der Abrechnung hervor. Lass dir die Protokolle der Eigentümergemeinschaft zeigen!

 

Du schreibst mehrmals, dass du nach 20 Jahren durch bist. Ich sehe eine Restschuld von 60.000 Euro. Da deine Sparquote bislang nicht sehr hoch gewesen ist, würde ich jetzt einfach mal nicht mit Sondertilgungen rechnen.

 

 

Ich hab nach dem hausverwalter gefragt und diverse andere Fragen. Ich bekam das als Antwort per mail

[Cai Shen]

Richtig, wenn man schon den Vergleich Wohneigentum vs. Miete antritt müssen alle Kosten auf die Tisch. 

Besser der Traum erweist sich als (noch) nicht erreichbar denn später als finanzieller Albtraum. 

[SM77]

Ein einfacher Indikator, ob sich ein Kauf lohnt, sind die Anzahl der Jahreskaltmieten. Sind mehr als 20 Jahreskaltmieten für den Kauf fällig, so lohnt sich das in der Regel nicht. Bei 250.000 Euro Kaufpreis sollte eine vergleichbare Wohnung zur Miete also mindestens 1.050 Euro Kaltmiete / Monat kosten, damit sich ein Kauf lohnt. Echte Investoren setzen diesen Faktor sogar noch weit niedriger an.