Immobilie - Ist es wirklich eine günstige Altersvorsorge?

[Joseph Conrad]

Der Aufwand für mich als Vermieter ist überhaupt nicht hoch. Mit Glück oder Menschenkenntnis hab ich immer nette und problemlose Mieter gefunden. Ich lebe viel lieber im eigenen Haus wie zur Miete. In meiner Stadt und Lage sind die Wertsteigerungen der Grundstücke beträchtlich. Mieter kann man sich bequem aussuchen. Das wiegt den Abnutzungsverlust des Hauses locker auf. Alle 10 Jahre Kernsanierung halte ich für genauso lächerlich wie die Annahme das Haus würde nicht abnutzen.

Klar kann man auch sein ganzes Vermögen in Aktien anlegen und in einer WG zu wenig Geld leben. Dann könnte man vielleicht mit 50 in die finanzielle Freiheit.

Aber Freiheit ohne Grundbesitz, Garten, Haus wäre für mich nichts.

 

Gruß

Joseph

Am 3.5.2018 um 21:04 schrieb Nudafreak1:

Kann man auch klug und teuer kaufen?

 

SG

 

Man muss beim Hauskauf, wie bei jeder anderen Anlageklasse auch, eben zur richtigen Zeit am richtigen Ort kaufen. Wer in schlechter Lage und während einer Preisblase kauft ist selbst schuld.

 

 

Gruß

Joseph

[Gast231208]

vor 13 Stunden schrieb Schwachzocker:

Schöne Gefühle!

 

Und weiter gehst mit ganz viiiiiel Gefühl

 

vor 8 Minuten schrieb Joseph Conrad:

Der Aufwand für mich als Vermieter ist überhaupt nicht hoch. Mit Glück oder Menschenkenntnis hab ich immer nette und problemlose Mieter gefunden. Ich lebe viel lieber im eigenen Haus wie zur Miete. In meiner Stadt und Lage sind die Wertsteigerungen der Grundstücke beträchtlich. Mieter kann man sich bequem aussuchen. Das wiegt den Abnutzungsverlust des Hauses locker auf. Alle 10 Jahre Kernsanierung halte ich für genauso lächerlich wie die Annahme das Haus würde nicht abnutzen.

Klar kann man auch sein ganzes Vermögen in Aktien anlegen und in einer WG zu wenig Geld leben. Dann könnte man vielleicht mit 50 in die finanzielle Freiheit.

Aber Freiheit ohne Grundbesitz, Garten, Haus wäre für mich nichts.

 

 

 

[Ramstein]

Da ich gerade eine Auswertung gemacht habe: Hier findet ihr die Zahlen (ganz unten in der Graphik) zu meiner Mischung aus Wertgrund Wohnselect D und iShares Developed Markets Property Yield über die letzten Jahre.

 

Ich bin zufrieden.

 

Nachtrag: Sind aber auch nur ca. 5%.

[tyr]

vor 21 Minuten schrieb hund555:

Der deutsche Staat hat (sowei ich weiß) auch keine Aktien, heißt es dass man auch keine Aktien halten soll? Ich weiß nicht, warum diese Quoten für Privatanleger relevant sind.

 

Unsinn, den ich nicht kommentieren muss.

 

Von mir aus lasse den norwegischen Ölfonds weg. Die Aussage bleibt trotzdem so bestehen und die Zahlen ändern sich auch nicht. Vermögensverwaltungsmandate von Banken legen weiterhin mit begrenzter Immoquote an und deutsche Lebensversicherer legen ebenfalls Geld deutscher Privatanleger an.

 

Statt nur Unfug von dir zu geben könntest du mal eine andere Zahlenbasis präsentieren, die andere Immoquoten-Größenordnungen zeigt und dafür eine Begründung präsentieren. Wo sind denn deine Zahlen?

 

 

 

Zitat

Weil man durch Leverange-Effekt prächtig dabei verdient.

 

Und wer vor 10 Jahren eigene Immobilie gekauft hat,  hat ca. in den 10 Jahren 100% verdient (durch Mietersparrung und Wertsteigerung) ohne Steuern dafür zu zahlen ....

Mit Kredit wäre Eigekapitalrenditte noch höher...

 

Wenn man überhaupt etwas verdient. Wo sind denn die ganzen Reichen in Deutschland, die durch Immobilienbewirtschaftung reich geworden sind? Es gibt viele mit Immobilienvermögen, dies ist unstrittig. Ich behaupte, dass nur wenige durch das Immobilienvermögen reich geworden sind und viel mehr durch andere Geschäfte.

 

Aber dies ist nur eine Behauptung. Du legst Zahlen vor, dann bringe mal Quellen, wo dies nachvollziehbar ist. Irgendwelche nicht nachvollziehbaren Wunschträume kann ich auch formulieren. Das bringt die Diskussion nciht weiter.

 

Zitat

Ja, heutige Preise sind nicht mehr die vor 10 Jahren und erwartete Rendite ist wohl auch tiefer.

 

Für die gefragten Lagen. Dem stimme ich zu. Das ändert aber nichts an meiner Aussage und stützt auch nicht deine These.

 

Zitat

D.h. aber nicht, dass man in den nächsten Jahren keine Immobilie finden kann und das es sich überhaupt nicht lohnt.

 

Natürlich kann sich das lohnen. Eben wenn man Immobilien-Fachmann ist und in der Lage, mit Immobilien nach Kosten Geld zu verdienen. Hier geht es darum, ob es lohnenswert für Otto-Normalverbraucher ist, der kein Immoprofi ist, sich Immobilien als Altersvorsorge zu kaufen. Ich bin der Meinung: nein. Selbstnutzung ist Konsum. Vermietung sollte man wie jedes selbständige Geschäft mit Ausbildung und Erfahrung machen, Spezialisierung, https://de.wikipedia.org/wiki/Arbeitsteilung

 

Wenn ein einzelner Immo-Laie alle Funktionen der Immobilienbewirtschaftung selber machen will habe ich mehr als große Zweifel, ob sich das am Ende lohnen wird. Kann gutgehen, erwartbar 3% p.a. eher nicht. Das ist dann auch in der Praxis so, siehe oben verlinkten Artikel zur Rendite von Vermietern.

 

Zitat

Zumal man es es selbst bewohnen will.

 

Selber bewohnen ist Konsum. Mindestens der Immobilie selber. Ob das Grundstück eine Wertentwicklung hinlegen wird kann man vielleicht noch annehmen. Diese Erwartung ist dann üblicherweise im Kaufpreis eingepreist.

 

Zitat

Auch wenn Rendite nur 3,5% betragen würde

 

Wie kommst du denn auf diese Zahl? Warum "nur"?

 

Zitat

In den letzten 20 Jahren haben mehr Deutsche mit Aktien Finger verbrant als mit Immobilien und halten sich fern davon ... (weil sie eben keine Ahnung von Aktien hatten)

 

Bullshit, sorry. Es gab schon vor 30 Jahren breit anlegende aktive Aktienfonds, die man an deutschen Banken kaufen konnte. Literatur, die etwas wie 50% Aktienfonds und 50% Rentenfonds empfiehlt ist ebenfalls alt. Es gab nur kein Internet und keine Diskussionsforen. Die Informationsmöglichkeiten haben sich verändert. Das Wissen über Asset Allocation und Fondsperformance ist schon Jahrzehnte alt.

 

Wer natürlich in der Dienstmädchenhausse in Einzelaktien einsteigt und sich in der TV-Werbung Einzelaktien verkaufen lässt darf dann Erfahrungen machen.

 

Nur weil viele den Weg gehen, falsche Dinge zu tun muss das noch lange nicht der bevorzugte Weg für den Einzelnen sein. Die übermäßig hohe Immobilienquote der deutschen Mittelschicht ist m. E. wieder so ein üblicher Fehler, den man ja nicht wiederholen muss.

 

Du erzählst viel, bringst aber keinen irgendwie fundierten Gegenentwurf, warum es denn mehr als 5% Immobilienquote sein sollte. Ich lese nichts von dir dazu. Nur wachsweiche Einzelmeinungen. Bringe doch mal 5 seriöse Quellen, die deutlich mehr empfehlen und dies mit einer nachvollziehbaren Argumentation. Ich lasse mich gerne überzeugen, nur sollte mehr Substanz vorhanden sein als nur eine unbegründete Einzelmeinung und aus der Luft gegriffene Zahlen.

[tyr]

vor 23 Minuten schrieb Joseph Conrad:

Der Aufwand für mich als Vermieter ist überhaupt nicht hoch. Mit Glück oder Menschenkenntnis hab ich immer nette und problemlose Mieter gefunden. Ich lebe viel lieber im eigenen Haus wie zur Miete. In meiner Stadt und Lage sind die Wertsteigerungen der Grundstücke beträchtlich. Mieter kann man sich bequem aussuchen. Das wiegt den Abnutzungsverlust des Hauses locker auf.

 

 

Das ist mal eine Aussage, die nicht verallgemeinert und für genau sich selbst gilt. Danke für die Bereicherung dieses Diskussionsfadens.

 

vor 23 Minuten schrieb Joseph Conrad:

Alle 10 Jahre Kernsanierung halte ich für genauso lächerlich wie die Annahme das Haus würde nicht abnutzen.

 

Die Kernsanierung alle 10 Jahre waren ein Extrembeispiel dafür, dass sich eben auch die Ansprüche und Art, zu bauen und zu wohnen weiterentwickelt. Man kann durch Kernsanierung eine Bestandsimmobilie dem aktuellem Bedarf anpassen, das kostet dann aber wieder Geld. Abnutzung ist nicht vernachlässigbar, sondern findet die ganze Zeit statt.

 

vor 23 Minuten schrieb Joseph Conrad:

Klar kann man auch sein ganzes Vermögen in Aktien anlegen und in einer WG zu wenig Geld leben. Dann könnte man vielleicht mit 50 in die finanzielle Freiheit.

Aber Freiheit ohne Grundbesitz, Garten, Haus wäre für mich nichts.

 

Es gibt ja noch Möglichkeiten zwischen einer WG und nur Finanzvermögen und zwischen einem Mehrfamilienhaus, das man gekauft, abgezahlt hat und in dem man Wohnungen selber vermietet.

 

Jeder darf nach seinen eigenen Vorstellungen glücklich werden.

[hund555]

vor 6 Minuten schrieb tyr:

Aber dies ist nur eine Behauptung. Du legst Zahlen vor, dann bringe mal Quellen, wo dies nachvollziehbar ist. Irgendwelche nicht nachvollziehbaren Wunschträume kann ich auch formulieren. Das bringt die Diskussion nciht weiter.

Das ist keine Behauptung, das ist bei mir selbst so.

 

vor 8 Minuten schrieb tyr:

Für die gefragten Lagen. Dem stimme ich zu.

 

In gefragten Lagen ist Mietrendite meistens tiefer. (Dafür entsprechend auch Risiko tiefer)

 

vor 9 Minuten schrieb tyr:

Natürlich kann sich das lohnen. Eben wenn man Immobilien-Fachmann ist und in der Lage, mit Immobilien nach Kosten Geld zu verdienen. Hier geht es darum, ob es lohnenswert für Otto-Normalverbraucher ist, der kein Immoprofi ist, sich Immobilien als Altersvorsorge zu kaufen.

Nocheinmal: Wer keine Ahnung von Materie hat, hat man da auch nichts zu suchen. Dies gilt aber für alle Investitionen.

 

vor 10 Minuten schrieb tyr:

Selber bewohnen ist Konsum. Mindestens der Immobilie selber.

Was meinst du mit Konsum? Konsum Wohnen kann man nicht entgehen. Entweder hat man eigene Immobilie oder man mietet eine. Kosten hat man da und da. Die Frage ist, was ist rentabler

 

vor 12 Minuten schrieb tyr:

 

Wie kommst du denn auf diese Zahl? Warum "nur"?

 

Ich habe einfach aktuelle Preise bei Kauf einer Immobilie mit Miete und unserer Stadt verglichen.

 

vor 16 Minuten schrieb tyr:

Bullshit, sorry. Es gab schon vor 30 Jahren breit anlegende aktive Aktienfonds, die man an deutschen Banken kaufen konnte. Literatur, die etwas wie 50% Aktienfonds und 50% Rentenfonds empfiehlt ist ebenfalls alt. Es gab nur kein Internet und keine Diskussionsforen. Die Informationsmöglichkeiten haben sich verändert. Das Wissen über Asset Allocation und Fondsperformance ist schon Jahrzehnte alt.

Dass seit 2000 weniger Aktienanleger gibt, ist bekannt. Und den Grund kennen wir.

Es ist einfach Fakt, dass seit dem mehr deutsche Anleger mit Aktien Geld verloren haben als mit Immobilien.

 

vor 18 Minuten schrieb tyr:

Wer natürlich in der Dienstmädchenhausse in Einzelaktien einsteigt und sich in der TV-Werbung Einzelaktien verkaufen lässt darf dann Erfahrungen machen.

Na also, dass muss man mit der Materie doch auseinander setzten und nicht "ohne Ahnung" Aktien oder sonsts was kaufen.

 

Und viele die anfangen mit ETFs auseinander zusetzten, hören spätestens dann auf, wenn sie erfahren, dass sie mehr als 50% verlieren können. Das ist bei Immobilien viel unwahrscheinlicher.

 

 

 

 

[dev]

vor einer Stunde schrieb hund555:

wo kann ich sicher 3,5% netto bekommen (um damit Miete zu zahlen)?

In den letzten 20 Jahren haben mehr Deutsche mit Aktien Finger verbrannt als mit Immobilien und halten sich fern davon ... (weil sie eben keine Ahnung von Aktien hatten)

Es gibt mehrere AGs die aktuell mehr als 3,5% NettoDiv zahlen und oft seigt die Dividende mit den Jahren.

Ja, weil viele am Ende einer Hausse auf den Zug aufspringen. Das könnte jetzt bei den Immobilien auch so sein.

 

Hier wurden jetzt viele Argumente für und gegen Immos gezeigt, wenn man nicht genug Fachwissen hat, kann man mit jeder Kapitalanlage Verlust machen.

 

Dieser Rechner https://www.immowelt.de/immobilien/mieten-kaufen-rechner.aspx hat mir gezeigt das es für mich vom Nachteil ist eine Immobilie zu erwerben, vor allem weil ich mein Kapital in den letzten 20 Jahren für mehr als 7% Netto anlegen konnte und ab 7% rechnet sich die Miete.

[tyr]

vor einer Stunde schrieb hund555:

Das ist keine Behauptung, das ist bei mir selbst so.

 

Dann haben wir jetzt eine Einzelmeinung, die aber niemand überprüfen kann, da du die Zahlen nicht offenlegst und auch nicht zeigst, wie du gerechnet hast. Wieder kein Beitrag zur Diskussion.

 

 

Zitat

In gefragten Lagen ist Mietrendite meistens tiefer. (Dafür entsprechend auch Risiko tiefer)

 

Das Risiko ist m. E. in gefragten Lagen nicht niedriger, da man ja nur begrenzt weiß, wie sich die Nachfrage nach genau der einzelnen Immobilie an einem einzelnen Standort in den nächsten 10 und 20 Jahren entwickeln wird.

 

Zitat

Nocheinmal: Wer keine Ahnung von Materie hat, hat man da auch nichts zu suchen. Dies gilt aber für alle Investitionen.

 

Du pauschalisierst schon wieder. 50% Aktienfonds und 50% Rentenfonds konnte man schon vor 30 Jahren umsetzen, nur damals eben zu höheren Transaktionskosten und bei der Bankfiliale vor Ort statt über das Internet. Das Wissen war damals schon verfügbar, nur eben nicht so leicht zugänglich. "Ahnung von der Materie" ist eine Formulierung, die nicht genau beschreibbar ist. Habe ich Ahnung von Aktienfonds, hast du Ahnung von Immobilienfonds?

 

Solche Aussagen bringen die Diskussion nicht weiter.

 

Zitat

Was meinst du mit Konsum? Konsum Wohnen kann man nicht entgehen. Entweder hat man eigene Immobilie oder man mietet eine. Kosten hat man da und da. Die Frage ist, was ist rentabler

 

Ausschließlich selbstgenutztes Immobilieneigentum ist vor allem Konsum und keine Investition. Das gekaufte Grundstück kann eine Investition sein. Da man aber bei der Wahl der Region und Einzellage des Grundstücks nicht völlig frei nach Investitionsabsicht auswählen kann, sondern ja in der darauf gebauten Immobilie leben will gilt dies ebenfalls nur mit Einschränkung. Als reiner Investor würde man vielleicht Grundstücke in weiter entwickelten Schwellenländern kaufen. Ob du genau dort leben willst, wo die Investition am attraktivsten erscheint wage ich zu bezweifeln.

 

Zitat

Ich habe einfach aktuelle Preise bei Kauf einer Immobilie mit Miete und unserer Stadt verglichen.

 

Und daraus ergibt sich dann eine Rendite für die Selbstvermietung für die nächsten 20 Jahre? Hast du schon die Immobilienbewirtschaftungsaufwände und die zukünftige Wertentwicklung und sich verändernde Nachfrage nach Immobilien mit in die Berechnung einbezogen? Sind die Kaufnebenkosten mit einbezogen? Was ist mit dem Risiko, was man eingeht?

 

Wieder: keine nachvollziehbaren Zahlen, keine nachvollziehbare Berechnung. Man kann dir vertrauen, aber es ist nichts überprüfbar.

 

Zitat

Dass seit 2000 weniger Aktienanleger gibt, ist bekannt. Und den Grund kennen wir.

 

Schön. Markowitz' Portfoliotheorie ist aus den 1950er Jahren. Danach haben Finanzwissenschaftler rund um die Welt nicht Pause gemacht, sondern weiter publiziert. Jetzt stellst du fest, dass man sich an den Erfahrungen deutscher Privatanlegern mit Einzelaktien in der Dotcom-Blase orientieren sollte?

 

Ich bleibe da lieber bei dem, was die Finanzwissenschaft in den letzten 50 Jahren so von sich gegeben hat. Breite Streuung, niedrige Kosten, ein ausgewogenes Portfolio, zum Beispiel über den Lebenszyklus hinweg der persönlichen Risikotoleranz und Risikotragfähigkeit entsprechend angepasst. Halbjährliche Überprüfung, jährliches Rebalancing.

 

Zitat

Es ist einfach Fakt, dass seit dem mehr deutsche Anleger mit Aktien Geld verloren haben als mit Immobilien.

 

Ist das Fakt? Dann zeige doch mal die Fakten. Ich sehe keine, nur deine Meinung. Wo sind denn die Fakten?

 

Zitat

Na also, dass muss man mit der Materie doch auseinander setzten und nicht "ohne Ahnung" Aktien oder sonsts was kaufen.

 

Man lese übliche solide Literatur zu Geldanlage. Das war vor 30 Jahren schon so und ist heute immer noch so. Dann hätte man z. B. vor 30 Jahren schon ein langweiliges Portfolio aus 50% globalen Aktienfonds und 50% Rentenfonds haben können. Die Rendite wäre fernab höher gewesen als mit der Vermietung einzelner Immobilien.

 

Du bist kein Freund nachvollziehbarer Zahlen. Ich schon.

 

Nehmen wir an, jemand hätte vor 30 Jahren begonnen, in ein langweiliges Depot aus 50% Aktienfonds global und 50% Rentenfonds anzulegen. Man war damals bei einer Volksbank und hat sich entschieden, Fonds von Union Investment zu kaufen.

50% Uniglobal https://www.fondsweb.com/de/DE0008491051 Aktienfonds All Cap Welt, Auflage: 1960 (!)

50% Unirenta https://www.fondsweb.com/de/DE0008491028 Rentenfonds allgemein gemischte Laufzeiten Welt Hartwährungen (Welt), Auflage: 1968 (!)

 

Wertentwicklung Uniglobal seit 1.5.1988 bis 31.3.2018: +706% https://www.union-investment.de/handle?action=viewFundPortrait&isin=DE0008491051&portrait=2

Wertentwicklung Unirenta seit 1.5.1988 bis 31.3.2018: +288% https://www.union-investment.de/handle?action=viewFundPortrait&isin=DE0008491028&portrait=2

 

Inflationsrate Deutschland von 1988 bis 2017 war: ca. 70%. https://www.zinsen-berechnen.de/inflationsrechner.php Nehmen wir zu deinen Gunsten mal 100% an um jegliche Zweifel zu unterbinden.

 

Ich weiß jetzt nicht, mit welchen Immobilien du ähnliches vermocht hättest. Und selbst mit 6% Ausgabeaufschlag, unterschiedlichen Ertragsbesteuerungen über die Jahre und ordentlichen Bankgebühren bleibt da noch so viel übrig, da kann kaum ein privater Laien-Vermieter mithalten.

 

Gerne die Zahlen entkräften mit nachvollziehbaren Zahlen von einzelnen Immobilien.

 

p.s.

UniImmo: Europa https://www.fondsweb.com/de/DE0009805515 Auflage: 1985

Wertentwicklung seit 1.5.1988 bis 31.3.2018: +260% https://www.union-investment.de/handle?action=viewFundPortrait&isin=DE0009805515&portrait=2

 

Zitat

Und viele die anfangen mit ETFs auseinander zusetzten, hören spätestens dann auf, wenn sie erfahren, dass sie mehr als 50% verlieren können. Das ist bei Immobilien viel unwahrscheinlicher.

 

Wenn man sich ernsthaft mit den Risiken der Vermietung von Einzelimmobilien durch Laien und der historischen Rendite und der zukünftigen Renditeerwartung von Wohnimmobilien in Deutschland auseinandersetzt wird man dieses Geschäft ebenfalls bleiben lassen.

 

Ich sehe aber durchaus, dass mit der Anlageklasse Immobilien ein Ertrag erwirtschaftet werden kann. Privatanlegern ist die Anlageklasse zum Beispiel über offene Immobilienfonds und REIT-ETF zugänglich. Mit einer Immobilienquote von 5% an einem gemischten Portfolio ist der Renditebeitrag überschaubar. Man kann es trotzdem haben, wenn man es will.

 

Warum es mehr als 5% sein sollten hat hier noch niemand fundiert begründen können. Die deutschen Lebensversicherer gehen zu 3,7% in Immobilien, Vermögensverwaltungsmandate von US-Banken zu 2,6%. Die wertgeschätzten Anleger vom norwegischen Auslands-Ölfonds sind bei 2,7%. Warum sollte man als Privatanleger nicht einfach kleine Brötchen backen und es so machen wie die Profis?

[dev]

vor 54 Minuten schrieb hund555:

Und viele die anfangen mit ETFs auseinander zusetzten, hören spätestens dann auf, wenn sie erfahren, dass sie mehr als 50% verlieren können. Das ist bei Immobilien viel unwahrscheinlicher.

Es gibt auch den einen oder anderen der zahlungsunfähig wird und zwangsverteigert wird, ich vermute das hier auch einiges an Verlust aufläuft, sowie diverse zusätzliche Kosten die "Rendite" schmälert.

 

Das Aktien nicht nur Dividende bringen, sondern auch anständig schwanken ist klar und damit muß man auch umgehen können.

Ist ein ganz großer Nachteil das man zu fast jeder Zeit sehen kann, was die Aktien aktuell Wert sind.

 

Im Gegensatz dazu schaut man bei Immos nicht so oft auf die Wertschwankung und die Immos sind ja meist Einzigartig und somit schwerer vergleichbar.

[Kuju]

vor einer Stunde schrieb tyr:

vor 1 Stunde schrieb Kuju:

Deine Argumentation driftet an dieser Stelle ab:

 

Es driftet nicht meine Argumentation ab, sondern hier wird von privaten (Laien-) Vermietern versucht, die Entscheidung pro Vermietung irgendwie gegenüber den harten Zahlen und Fakten noch zu rechtfertigen. Dies funktioniert aber kaum, da eigentlich fast alle verfügbaren Fakten gegen eine Tätigkeit als Einzelvermieter sprechen, außer eben persönliche Vorlieben wie Festhalten an in der Vergangenheit gekauften Immobilien o. ä.

An deinen "Fakten" habe ich doch gar nichts auszusetzen. Du könntest dir nur einmal eine Sache bei deiner Argumentationskette überlegen: Man kann nicht jede Diskussion in Bezug zu Einzelfallentscheidungen mit Fakten aus Studien, Durchschnitten und "allgemeinen Wahrheiten der Finanztheorie" niederschmettern und behaupten, die anderen würden die Themen einfach nicht verstehen und reflektieren können. Der Trick bei den Einzelfallentscheidungen ist ja gerade der, dass einem ein Durchschnitt in der Entscheidung unter Unsicherheit nicht hilft. Deine Fakten aus Studien, Durchschnitte und "allgemeinen Wahrheiten der Finanztheorie"  helfen einem nur für eine Einordnung in die Thematik weiter. Für den "gut situierten" Privatanleger, welcher sich überlegt seine Eigentumswohnung zu verkaufen oder zu vermieten, kommt es dann doch wieder auf den Einzelfall an. Und die Entscheidung pro Vermietung kann bewusst fallen, nach Abwägung aller Pro- und Contra-Argumente.

 

vor 1 Stunde schrieb tyr:

Die Frage kannst du dir selber beantworten. Welche Immoquote sollte ein Privatanleger eingehen? Warum sollte sich diese stark von Vermögensverwaltern unterscheiden? Wenn die Beantwortung der Frage eine Sinnkrise auslöst ist es vielleicht allerhöchste Zeit, die eigene Immoquote mal kritisch zu überprüfen.

Die Immoquote von Institutionellen hängt letztlich auch nur am Liquiditätsrisiko. Bei ausreichender Liquidität und attraktiven Risikoprämien (im Verhältnis zu anderen Asset Klassen) wären die Immoquoten auch höher. Die Geschäftsmodelle und die Jahresabschlusspflicht mit ihren auf Geschäftsjahresergebnissen beruhenden Anreizsystemen verhindern ein weiteres Invest in Immos. Der Trend zu illiquiden Assets bei den Institutionellen ist aber aufgrund der Niedrigzinsphase auf jeden Fall da. Solche Quoten hängen an mehreren Einflussfaktoren, welche wiederum für einen Privatanleger nicht zwingend gelten. Bei Bonds oder Aktien ist es genauso.

 

[tyr]

vor 19 Minuten schrieb Kuju:

An deinen "Fakten" habe ich doch gar nichts auszusetzen. Du könntest dir nur einmal eine Sache bei deiner Argumentationskette überlegen: Man kann nicht jede Diskussion in Bezug zu Einzelfallentscheidungen mit Fakten aus Studien, Durchschnitten und "allgemeinen Wahrheiten der Finanztheorie" niederschmettern und behaupten, die anderen würden die Themen einfach nicht verstehen und reflektieren können.

 

Ich kann gar nichts niederschmettern. Hier soll die Frage diskutiert werden, ob Immobilien eine günstige Altersvorsorge sind. Ich finde: ja, das können sie sein, wenn man mehrere Nebenbedingungen beachtet. Wenn man zum Beispiel fundierte Ausbildung und jahrelange berufliche Erfahrung im Immobiliensektor hat und daran privat anknüpfen kann: warum nicht? Das ist dann aber eben ein Spezialfall und nicht auf jeden Otto-Normalverbraucher übertragbar, der in Sachen Immobilienbewirtschaftung Laie ist.

 

Das Problem dabei: man muss erst erkennen, dass man nichts weiß und daher bestimmte komplizierte und riskante Sachen lieber Fachleuten überlässt. Natürlich kann man das Geschäft trotzdem eingehen und privat vermieten und seine knappe Freizeit als Laie damit ineffizient verbringen. Jeder ist seines eigenen Glückes Schmied.

 

Für den üblichen Otto-Normalprivatanleger sehe ich eher z. B. offene Immobilienfonds oder REIT-ETF als passendes Anlagevehikel an. Um dem Einwand von @hund555 zu übernehmen: dies, nachdem man sich mit der Fondsanlage grundlegend beschäftigt hat und seine persönlich passende Immobilienquote in seinem Portfolio bestimmt hat. Die sollte nach meinem derzeitigen Wissensstand eher z. B. in die Richtung 5% gehen. Kann man machen, muss man nicht.

 

Zitat

Der Trick bei den Einzelfallentscheidungen ist ja gerade der, dass einem ein Durchschnitt in der Entscheidung unter Unsicherheit nicht hilft.

 

Was denn für ein Durchschnitt? Portfoliotheorie nach Markowitz ist ein Durchschnitt?

 

Zitat

Deine Fakten aus Studien, Durchschnitte und "allgemeinen Wahrheiten der Finanztheorie"  helfen einem nur für eine Einordnung in die Thematik weiter. Für den "gut situierten" Privatanleger, welcher sich überlegt seine Eigentumswohnung zu verkaufen oder zu vermieten, kommt es dann doch wieder auf den Einzelfall an. Und die Entscheidung pro Vermietung kann bewusst fallen, nach Abwägung aller Pro- und Contra-Argumente.

 

Nö. Natürlich kann sich ein gut situierter Anleger überlegen, ob er übliche Vorgehensweisen von institutionellen Anlegern ignoriert und deutlich mehr als z. B. 4% Immoquote fährt und sich zudem auch noch als Immobilienlaie mit der Vermietung von Immobilien in der Freizeit selbständig macht. Nur zu. Ich habe nie in Frage gestellt, dass man die Entscheidung so fällen kann. Ich stelle nur in Frage, ob diese Entscheidung für so einen Anlegertyp richtig ist.

 

Zitat

Die Immoquote von Institutionellen hängt letztlich auch nur am Liquiditätsrisiko. Bei ausreichender Liquidität und attraktiven Risikoprämien (im Verhältnis zu anderen Asset Klassen) wären die Immoquoten auch höher. Die Geschäftsmodelle und die Jahresabschlusspflicht mit ihren auf Geschäftsjahresergebnissen beruhenden Anreizsystemen verhindern ein weiteres Invest in Immos. Der Trend zu illiquiden Assets bei den Institutionellen ist aber aufgrund der Niedrigzinsphase auf jeden Fall da. Solche Quoten hängen an mehreren Einflussfaktoren, welche wiederum für einen Privatanleger nicht zwingend gelten. Bei Bonds oder Aktien ist es genauso.

 

Mag sein, und was ist jetzt deine Schlussfolgerung? Ich sehe immer noch keine Begründung für eine abweichend stark höhere Immobilienquote bei Privatanlegern. Welche Immobilienquote ist denn deiner Meinung nach passend? Warum sollte man es als Privatanleger, der keine Ausbildung und berufliche Erfahrung im Immobilienbereich hat anders machen als die Instis?

[hund555]

vor einer Stunde schrieb tyr:

Dann haben wir jetzt eine Einzelmeinung, die aber niemand überprüfen kann, da du die Zahlen nicht offenlegst und auch nicht zeigst, wie du gerechnet hast. Wieder kein Beitrag zur Diskussion.

Ich weiß wieviel Miete für gleiche Immobilie kostet und wieviel heute diese Immobilie Wert ist, da ist es einfach das Ganze zusammen zu rechnen.

 

Das Risiko ist in großen Städten viel niedriger, da man auch in 10 Jahren keine Probleme haben wird einen Mieter zu finden. (Die meisten privaten Vermieter sind aufs Miete aus und nicht auf Wertsteigerung)

Wenn du mal z.b in Frankfurt nach einer Wohnung zur Miete umschaust, hast du oft 30-50 Konkurrenten.

 

Du kannst nicht Aktien mit Immobilien vergleichen, Immobilien haben einen andere Risikostruktur. Und ja, es gibt natürlich auch Risiken bei Immobilien. Nur ich kenne zig Immobilienbesitzer, die 20-50 Jahre Immobilie besitzen, mir sind keine Fälle bekannt, wo jemand sich die Finger verbrannt hat.

Du nimmst Uniglobal welcher seit 1960 ~5% p.a. gemacht hat, die hätte man versteuern müssen und damit hätte man Miete nicht zahlen können! Ferner sollte man Survivorship Bias nicht vergessen.

 

Ich werde jetzt nicht suchen wo die Anleger mehr Geld mit Aktien als mit Immobilien die letzten 20 J. verloren haben, das haben ich die letzten Jahre als diversen Artikeln herrausgelesen.

 

Du sagst dass Lebensversicherer tiefe Quote haben, und? Die haben auch tiefe Quote bei Aktien - trotzdem haben hier viele hohe Aktienquote, was auch langfristig gut ist.

 

Bei vielen anderen Punkten drehen wir uns im Kreis und ich werde nicht wiederholen was ich schon mal geschrieben habe.

 

 

 

 

[tyr]

vor 54 Minuten schrieb hund555:

Ich weiß wieviel Miete für gleiche Immobilie kostet und wieviel heute diese Immobilie Wert ist, da ist es einfach das Ganze zusammen zu rechnen.

 

Richtig, du kannst für den heutigen Immobilienmarkt ausrechnen, was man verdienen könnte. Das sagt aber wenig darüber aus, wie sich der Wert der einzelnen Immobilie in Zukunft entwickeln wird und du weißt auch nicht, wie die Nachfrage nach genau der einzelnen Immobilie in Zukunft sein wird, wann welche Schäden zu reparieren sein werden usw. Ebenso kennst du zukünftige Mieter noch nicht.

 

Und das alles auch noch für 10% Ausgabeaufschlag, um Mitglied im Club der direkten Immobilieneigentümer zu werden: Grunderwerbsteuer, Makler, Notar. Hier im Forum werden eher Kaufkosten für Wertpapiere von unter 1% akzeptiert, besser unter 0,5%, manche setzen sogar 0,3% fest.

 

Ich sehe immer noch nicht, wofür ich diese 10% zahlen soll.

 

Zitat

Das Risiko ist in großen Städten viel niedriger, da man auch in 10 Jahren keine Probleme haben wird einen Mieter zu finden.

 

Das weißt du nicht. Wenn die Immobilienblase in den wirtschaftlich starken Metropolregionen irgendwann platzt und die Preise kräftig korrigieren zerstört das die denkbare Rendite nachhaltig, weil man eben auf rückblicked hohem Preisniveau gekauft hat.

 

Ebenso kann man die Nachfrage über 10 Jahre prognostizieren und ich glaube ebenfalls daran, dass das so eintreten kann, sicher ist es nicht. Ebenso weiß man nicht, wie sich einzelne Lagen in Zukunft entwickeln werden. Vielleicht ist eine einzelne heute ruhige gefragte Lage in 10 Jahren nicht mehr ruhig und nicht mehr so stark gefragt und du kannst nur niedrigere Mieten durchsetzen und bekommst die erwünschten bonitätsstarken und niedrig abnutzenden Mieter nicht mehr.

 

Du triffst ziemlich fest Annahmen, die eigentlich unsicher sind. Ist dir Risiko ein Begriff? In der Vergangenheit ist ja bereits einiges passiert. Das kann man als bekanntes Risiko annehmen. Dazu kommen noch heute unbekannte Sondereffekte, die man noch nicht kennt. Unsicherheit.

 

Um damit umzugehen halte ich es für sinnvoll, auf eine Vielzahl von Immobilienobjekten in einem großen Raum zu streuen. Da sind wir dann schnell wieder bei offenen Immobilienfonds und REIT-ETF. Dann tut es nicht weh, wenn z. B. in Frankfurt die Finanzindustrie ganz deutlich an Bedeutung verliert, weil viele Bankendienstleistungen in Zukunft von viel weniger Mitarbeitern mit Software maschinell erledigt werden, irgendwo auf der Welt, da, wo es gerade am billigsten ist.

 

Zitat

(Die meisten privaten Vermieter sind aufs Miete aus und nicht auf Wertsteigerung)

Wenn du mal z.b in Frankfurt nach einer Wohnung zur Miete umschaust, hast du oft 30-50 Konkurrenten.

 

Das ist mir bekannt. Ich hätte als Investor immer noch gerne breite Streuung, niedrige Kosten, für mich geringen Verwaltungsaufwand, einfache steuerliche Behandlung und nicht nur eine einzelne Immobilie an einem Ort, die ich dann selber als Laie bewirtschaften soll. Wenn man beruflich langjährig erfahrener Immobilienmakler ist, Immobilienwirtschaft studiert hat, Handwerker, Architekt, Bauingenieur o. ä. ist mag das anders sein. Das wäre dann ein Sonderfall.

 

Zitat

Du kannst nicht Aktien mit Immobilien vergleichen,

 

Doch, kann man. Beides sind riskante Anlagen, von denen man hoffentlich einen positiven Ertrag erwartet. Wenn ich als Privatanleger die Wahl habe, mein Geld entweder in Einzelimmobilien als Kapitalanlage zur Selbstvermietung zu stecken oder alternativ am Kapitalmarkt anzulegen ist das hoffentlich eine bewusste Entscheidung, welchen Weg ich gehe.

 

Zitat

Immobilien haben einen andere Risikostruktur. Und ja, es gibt natürlich auch Risiken bei Immobilien. Nur ich kenne zig Immobilienbesitzer, die 20-50 Jahre Immobilie besitzen, mir sind keine Fälle bekannt, wo jemand sich die Finger verbrannt hat.

 

Ernsthaft, du kennst niemanden, der sich nach begonnener Immobilienfinanzierung zur Selbstnutzung teuer unter viel Verlust hat scheiden lassen? Wirklich? Bei 40% Scheidungsquote in Deutschland?

 

Zitat

Du nimmst Uniglobal welcher seit 1960 ~5% p.a. gemacht hat, die hätte man versteuern müssen und damit hätte man Miete nicht zahlen können! Ferner sollte man Survivorship Bias nicht vergessen.

 

Survivorship Bias ist richtig, deshalb geht man für sein Basisinvestment ja eben nicht in Fonds mit irgendwelchen speziellen Anlagestrategien, sondern besser in so einen breit gestreuten Fonds. Deshalb fügt sich die Fondsindustrie mittlerweile dem Druck der Anleger und legt Core-ETF auf, die für Basis-Indizes besonders niedrige Kosten abrechnen.

 

Und trotzdem könnte man heute immer noch in den UniGlobal und UniRenta anlegen und man wäre damit nicht grundsätzlich falsch unterwegs. Man kann dazu dann sogar Weltdepot sagen. Die Botschaft ist ja nicht: ich hätte 1988 in die damals verfügbaren rückblickend geilsten Fonds angelegt und wäre heute Milliardär, sondern die Botschaft ist: konservative wissenschaftlich begründete Anlage hat schon vor 30 Jahren funktioniert und es hat sich an den finanzwissenschaftlichen Anlagegrundsätzen eigentlich nicht viel getan. Heute gibt es Index-ETF, damals eben sowas wie Uniglobal und UniRenta.

 

Bei den nackten Zahlen ist zudem noch der weiche Faktor der weitgehenden Aufwandsarmut der Fondsanlage im Vergleich zum Selbstkauf und Selbervermietung von Einzelimmobilien außen vor. Bei einem bestehenden Fondsdepot in der Sparphase pflegt man hoffentlich ein paar Tabellen, liest ab und zu über den Stand der Dinge und kümmert sich um seine steuerlichen Aufgaben. Keine Beschäftigung mit ausziehenden Mietern, Finden neuer Mieter, Parkett verlegen, Wasserschäden reparieren lassen, Auseinandersetzungen in Wohnungseigentümergemeinschaften oder Gemeindeabgaben o. ä.

 

Mieteinnahmen muss man logischerweise ebenfalls versteuern.

 

Zitat

Ich werde jetzt nicht suchen wo die Anleger mehr Geld mit Aktien als mit Immobilien die letzten 20 J. verloren haben, das haben ich die letzten Jahre als diversen Artikeln herrausgelesen.

 

Dann bleibt es eben Geschwurbel und keine Fakten-basierte Diskussion.

 

Zitat

Du sagst dass Lebensversicherer tiefe Quote haben, und? Die haben auch tiefe Quote bei Aktien - trotzdem haben hier viele hohe Aktienquote, was auch langfristig gut ist.

 

Richtig. Und diese tiefe Aktienquote stelle ich ebenfalls in Frage, glaube jedoch den Hintergrund zu verstehen.

 

Nur: du kritisierst nur. Wo sind denn deine Vorschläge, welche Immobilienquote für deutsche Privatanleger passend sein soll? Ich schlage vor, sich an den großen Instis zu orientieren und für einfache Handhabbarkeit und Vorliebe für Betongold auf z. B. 5% aufzurunden. Was schlägst du denn vor? Wo ist dein fundierter Gegenvorschlag?

 

Zitat

Bei vielen anderen Punkten drehen wir uns im Kreis und ich werde nicht wiederholen was ich schon mal geschrieben habe.

 

Du wiederholst deshalb nicht, weil deine bisher vorgebrachten Argumente kaum einer kritischen Hinterfragung standhalten und auch nicht durch nachvollziehbare Fakten hinterlegt sind.

[hund555]

vor 24 Minuten schrieb tyr:

Du wiederholst deshalb nicht, weil deine bisher vorgebrachten Argumente kaum einer kritischen Hinterfragung standhalten und auch nicht durch nachvollziehbare Fakten hinterlegt sind.

Ich habe dir meine Fakten genannt.

Was interessiert mich durschnittlicher Immobilienbesitzer, wenn man Schnäpchen finden kann, welche weit aus bessere Renditen bringen als der Durchschnitt?

Ich habe auch gesagt, dass nicht jede Immobilien lohnenswert ist sondern dass man hier viel recherchieren muss und teilweise auch einen guten Kauf Jahre warten muss, institutioneller Anleger kann das nicht.

Ich wollte zu dem Zeitpunkt keine Immobilie kaufen, nachdem ich aber den Preis gesehen habe, wusste ich dass es ein Schäpchen ist, und dass man da wenig falsch machen kann. Das geht nicht mit jeder Immobilie und nicht zu jedem Zeitpunkt!

Ich habe dir auch genannt, dass ich sehr viele Immobilienbesitzer kenne und keiner große Probleme hatte. Beziehungen welche wohl nicht so standhaft sind wohnen wohl eher zur Miete, vermute ich mal. (Hohe Scheidungsqoute in DE)

 

Wenn man für Selbstnutzung eine Immobilie kauft, warum sollen Preise in der Zukunft interessieren (Andere Faktoren natürlich relevant)? Man sparrt Miete und Miete wird wohl nicht runter gehen.

Natürlich könnte man 10 J. warten in der Hoffung, dass Preise runter gehen und erst dann kaufen, das wäre aber Spekulation und Miete zahlt man in dem Fall weiter.

 

Warum denkst du hat der durschnittlicher Deutscher weniger Vermögen als viele Bürger der anderen EU Staaten? Weil Immobilienqoute in DE viel tiefer ist als in diesen anderen EU Ländern.

Warum überleben Immobilien Firmen, wenn Immobilien ein Verlustgeschäft sein sollen bzw. kaum Gewinn bringen? Als Privatanleger sparrt man zudem Steuern auf Miete, Eigenleistungen und Verkauf - was ein Unternehmen alles versteurn müsste.

 

Ich mache Cut langsam, jeder bleibt je bei seiner Meinung und das Ganze dreht sich im Kreis.

 

[hund555]

Apropos Fakten:

Langfristige Studie zeigt bei Immobilien und Aktien 7% p.a.

[Nachdenklich]

vor 13 Minuten schrieb hund555:

Warum denkst du hat der durschnittlicher Deutscher weniger Vermögen als viele Bürger der anderen EU Staaten? Weil Immobilienqoute in DE viel tiefer ist als in diesen anderen EU Ländern.

  Und das trotz höherer Sparquote in Deutschland.

 

Natürlich auch, weil die Immobilie zu einer Art "Zwangsparen" führt. Und auch, weil auch die Aktienquote in Deutschland grottenschlecht und weit niedriger als in anderen vergleichbren Ländern ist. Monoskausal kann man aus der Korrelation keine Kausalität herleiten. Es gibt übrigens Studien, die belegen, daß auch innerhalb Deutschlands Immobilienbesitzer bei Renteneintritt ein höheres Gesamtvermögen haben als diejenigen, die mit gleichem Einkommen Mieter geblieben sind.

Auch diese Zahlen sind allerdings kein Beleg dafür, daß Immobilien rentabel sind. Sie lassen sich auch dadurch erklären, daß Immobilienbesitzer eine geringere Konsumquote haben.

 

[Gast231208]

vor 2 Minuten schrieb Nachdenklich:

  Und das trotz höherer Sparquote in Deutschland.

 

Natürlich auch, weil die Immobilie zu einer Art "Zwangsparen" führt. Und auch, weil auch die Aktienquote in Deutschland grottenschlecht und weit niedriger als in anderen vergleichbren Ländern ist. Monoskausal kann man aus der Korrelation keine Kausalität herleiten. Es gibt übrigens Studien, die belegen, daß auch innerhalb Deutschlands Immobilienbesitzer bei Renteneintritt ein höheres Gesamtvermögen haben als diejenigen, die mit gleichem Einkommen Mieter geblieben sind.

Auch diese Zahlen sind allerdings kein Beleg dafür, daß Immobilien rentabel sind. Sie lassen sich auch dadurch erklären, daß Immobilienbesitzer eine geringere Konsumquote haben.

 

Quelle?

Könnte auch daran liegen, dass zum Immobilienerwerb schon ein gewisses Kapital vorhanden war, welches nicht aus dem Arbeitseinkommen stammte (z.B. Erbschaft).

[tyr]

vor 38 Minuten schrieb hund555:

Ich habe dir meine Fakten genannt.

 

Diese "Fakten" sind hier für niemanden außer dir nachvollziehbar. Du legst keine konkreten Zahlen offen und auch keinen Rechnungsweg. Mehr als eine bloße Behauptung oder Einzelmeinung ist es nicht. Ich habe Quellen angegeben mit konkreten Zahlen, die jeder nachvollziehen kann.

 

Zitat

Was interessiert mich durschnittlicher Immobilienbesitzer, wenn man Schnäpchen finden kann, welche weit aus bessere Renditen bringen als der Durchschnitt?

 

Standardausrede, ohne Gehalt. Viele meinen, ein besonderes Schnäppchen gefunden zu haben. Ob es wirklich so ist kann niemand nachvollziehen, da verständlicherweise ja keine konkrete Immobilie genannt wird und auch keine Zahlen dazu gegeben werden.

 

Zudem: nehmen wir an, es wäre so und du hättest ein besonderes Schnäppchen. Was bringt dies dem Forenteilnehmer, der kein Immobilienspezialist ist und auch in einer Lage von anhaltender Niedrigzinsphase und Anlagedruck auf einem Immobilienmarkt mit Höchstpreisen etwas finden soll? Das hilft einfach nicht weiter, wenn irgendwer sagt, dass seine Einzelimmobilie, die man in der Vergangenheit erworben hat ein besonderes Schnäppchen war.

 

Zudem steht dann die Aussage im Raum, dass ja irgendwer anderes dieses besondere Schnäppchen deutlich unter eigentlichem Wert verkauft haben soll. Ich bezweifle mal, dass der Immobilienmarkt früher so intransparent war, dass man als Immobilienlaie an sowas kommt, bevor lokale gut informierte Makler, Steuerberater, Architekten o.ä. sich dieses Schnäppchen selber unter den Nagel reißen.

 

Wenn es dagegen ein Glücksfall war, dass dir jemand privat eine Immobilie unter Marktwert verkauft hat: gut für dich, dies bringt hier aber der Diskussion nicht weiter, ob Immobilien eine günstige Altersvorsorge sind oder nicht.

 

Zitat

Ich habe auch gesagt, dass nicht jede Immobilien lohnenswert ist sondern dass man hier viel recherchieren muss und teilweise auch einen guten Kauf Jahre warten muss, institutioneller Anleger kann das nicht.

 

Dann würde ich um so mehr die Finger davon lassen, wenn man jahrelang Geld horten und immer wieder Zeit in Recherche und Kontakte stecken muss, um ein vermeintliches Schnäppchen zu finden. Zumal es ja noch hauptberufliche Immobilienmakler gibt, die den ganzen Arbeitstag solche Schnäppchen sicher gerne für sich selber finden wollen.

 

Warum dann als Laie nicht gleich den Versuch bleiben lassen angesichts der starken Profi-Konkurrenz in den gefragten Lagen? Man spart sich Lebenszeit, in der man auch arbeiten oder leben könnte. Verfügbares Geld am Kapitalmarkt sofort konservativ anlegen, je nach persönlicher Risikoneigung und Risikotragfähigkeit. Von mir aus in Uniglobal und UniRenta.

 

Zitat

Ich wollte zu dem Zeitpunkt keine Immobilie kaufen, nachdem ich aber den Preis gesehen habe, wusste ich dass es ein Schäpchen ist, und dass man da wenig falsch machen kann. Das geht nicht mit jeder Immobilie und nicht zu jedem Zeitpunkt!

 

Gut für dich. Sich bietende Chancen sollte man nach guter Überlegung ergreifen, wenn es individuell lohnenswert erscheint (Chance/Risiko). Bin deiner Meinung, dies hilft aber der Diskussion nicht weiter, da nicht übertragbar. Du schreibst ja selbst: dies geht nicht für jede Immobilie und auch nicht für jeden Zeitpunkt. Also eher keine "günstige Altersvorsorge", schon gar nicht für jedermann.

 

Zitat

Ich habe dir auch genannt, dass ich sehr viele Immobilienbesitzer kenne und keiner große Probleme hatte. Beziehungen welche wohl nicht so standhaft sind wohnen wohl eher zur Miete, vermute ich mal. (Hohe Scheidungsqoute in DE)

 

Wenn man für Selbstnutzung eine Immobilie kauft, warum sollen Preise in der Zukunft interessieren (Andere Faktoren natürlich relevant)?

 

 Das ist jetzt nicht dein Ernst, oder doch??

 

Natürlich interessiert mich die angenommene Wertentwicklung des Grundstücks bzw. der Immobilie in Zukunft. Oder würdest du eine Immobilie kaufen, die du heute schön findest, wo du aber davon ausgehst, dass diese in Zukunft in 10 Jahren 50% des Wertes verlieren wird, weil in der Region vor allem die Menschen wegziehen auf Grund schwacher Wirtschaft und fehlender Infrastruktur?

 

Das wäre dann der klassische Fehler der deutschen Mittelschicht: Haus in der Pampa auf Kredit gekauft. Irgendwann im Alter soll dann die viel zu große Immobilie doch verkauft werden und dann ist man schwer enttäuscht, dass die hohen Wertvorstellungen am Markt nicht erfüllt werden können.

 

In diesem Thread soll es um Altersvorsorge durch Immobilien gehen. Wie kann man da ernsthaft die angenommene zukünftige Wertentwicklung beim Kauf ignorieren?

 

Zitat

Man sparrt Miete und Miete wird wohl nicht runter gehen.

 

Man spart nicht die Miete, man spart einen denkbaren Gewinn des Vermieters nach Abzug seiner Kosten von z. B. 3% p.a. Dies aber auch erst, wenn die Immobilie abgezahlt ist, da man ja vorher den Finanzierungsgewinn der Bank bezahlt. Gemietetes Kapital zurückzahlen + Zins.

 

Dass die Mieten steigen ist in Zeiten von Inflation logisch. Ob die Wertentwicklung der Immobilie bzw. des Grundstücks das ausgleicht hängt von der Region ab. Vielleicht fällt die Miete in der Region mittelfristig auch, da man eben irgendwo in der Pampa gekauft hat oder große Arbeitgeber in der Region einen Strukturwandel durchleben und nicht mehr vorhanden sind. Hast du dir mal angeschaut, wie sich Immobilienpreise auf dem deutschen Hinterland und in heute wirtschaftlich schwachen Regionen entwickeln? Selbst wenn da nominal die Miete durch Inflation steigt hast du noch lange nicht als Eigentümer etwas davon, wenn die Immobilienpreise nachgeben ist es immer noch nicht unbedingt eine gute Altersvorsorge.

 

Schon gar nicht, wenn man stattdessen seine Sparleistung auch global gestreut anlegen könnte und flexibel im Wohnort und Immobiliengröße und -Art bleiben kann.

 

Man kann natürlich diese Verhältnisse alle ignorieren und bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben (wollen). Den Preis für die Immobilität zahlt man dann ebenso gewollt oder ungewollt. Ich sehe eher, dass sich der Wohnbedarf über den Lebenszyklus hinweg verändert und dass frühere Immobilienkäufe diese Dynamik kaum sinnvoll unterstützen.

 

Zitat

Natürlich könnte man 10 J. warten in der Hoffung, dass Preise runter gehen und erst dann kaufen, das wäre aber Spekulation und Miete zahlt man in dem Fall weiter.

 

Miete ist dynamisch, richtig. Wohnkosten zahlst du als Eigentümer ebenfalls weiter und Wertgewinn oder Wertverlust der Immobilie hast du auch zu tragen, wenn du die Augen zumachst und dies ignorierst, weil du ja dort bleiben willst, wo du bist.

 

Wenn die Miete zu hoch wird muss man eben umziehen und sich dem anpassen. Ich finde das gar nicht so schrecklich. Eher sehe ich die Herausforderung für die Mieter, das, was der brave Immobilienabzahler in seiner Wüstenrot-Strafkolonie jeden Monat abzahlt wirklich zu sparen, nicht zu verkonsumieren und vernünftig anzulegen.

 

Zitat

Warum denkst du hat der durschnittlicher Deutscher weniger Vermögen als viele Bürger der anderen EU Staaten? Weil Immobilienqoute in DE viel tiefer ist als in diesen anderen EU Ländern.

 

Ob das überschaubare Durchschnittsvermögen der Deutschen wirklich genau diese Ursache hat weiß ich nicht. Kannst du das beweisen, dass die im Vergleich niedrige Immo-Eigentümerquote wirklich die Ursache dafür ist? So einen Beweis würde ich gerne mal lesen.

 

Zitat

Warum überleben Immobilien Firmen, wenn Immobilien ein Verlustgeschäft sein sollen bzw. kaum Gewinn bringen?

 

Wer sagt denn das? Diese Behauptung habe ich nicht aufgestellt. Du interpretierst falsch. Lese bitte die Quelle genauer.

 

Zitat

Als Privatanleger sparrt man zudem Steuern auf Miete, Eigenleistungen und Verkauf - was ein Unternehmen alles versteurn müsste.

 

Ich sehe das umgekehrt wie du. Ein professioneller Immobilienverwalter kann im Gegensatz zum privaten Selbstnutzer seine Kosten steuerlich geltend machen. Eben deshalb kann es vorteilhaft sein, selber zur Miete zu wohnen und sich an Immobilieninvestments zu beteiligen, wenn man an die Rendite glaubt (ich tue das).

 

Zitat

Ich mache Cut langsam, jeder bleibt je bei seiner Meinung und das Ganze dreht sich im Kreis.

 

Du wiederholst leider nur falsche Aussagen und bringst ständig neue wilde Annahmen und belegst deine Thesen nicht nachvollziehbar.

[tyr]

vor 22 Minuten schrieb hund555:

Apropos Fakten:

Langfristige Studie zeigt bei Immobilien und Aktien 7% p.a.

 

Die Studie muss ich mir erstmal ansehen, um dazu etwas schreiben zu können. Grundsätzlich bin ich aber dabei, dass es sinnvoll ist, in riskante Anlagen wie Aktien und Immobilien langfristig zu investieren. Wir sind nur komplett verschiedener Meinung, auf welchem Weg es für Privatanleger empfehlenswert erscheint, in Immobilien zu investieren. Ich bevorzuge Fondsprodukte, OIs und REIT-ETF. Du bist der Meinung, dass eine selbstvermiete und selbstbewirtschaftete Einzelimmobilie ebenfalls empfehlenswert ist. Ich stimme dem nur unter der Besonderheit zu, dass man mit Ausbildung und beruflicher Erfahrung bereits Immobilienspezialist ist. Also eben nicht für Otto-Normalanleger, der damit eher oft Rendite-Schiffbruch erleidet und die nominal am Markt erzielbare Rendite gar nicht sicher erwartbar erzielen kann.

 

Zudem kommt hier wieder der Effekt des Durchschnitts zum tragen, was @Kuju schon beschrieben hat: nur weil angenommen ein Immobilienmarkt eines Landes im Durchschnitt über 30 Jahre eine Rendite von z. B. 5% gebracht hat heißt das nicht, dass Lieschen Müller oder Otto Normalheinz ohne Ausbildung und beruflicher Erfahrung in der Immobilienbewirtschaftung diese Rendite bei ihrer als Kapitalanlage beworbenen einzelnen Eigentumswohnung erwartbar in Zukunft erzielen (können) werden.

 

Das ist dann absolutes Anleger-Grundlagenwissen: breite Streuung ist notwendig, um die Marktrendite erwartbar erhalten zu können! Siehe dazu

 

 

 

[Columbus83]

vor 9 Minuten schrieb tyr:

Zudem kommt hier wieder der Effekt des Durchschnitts zum tragen, was @Kuju schon beschrieben hat: nur weil angenommen ein Immobilienmarkt eines Landes im Durchschnitt über 30 Jahre eine Rendite von z. B. 5% gebracht hat heißt das nicht, dass Lieschen Müller oder Otto Normalheinz ohne Ausbildung und beruflicher Erfahrung in der Immobilienbewirtschaftung diese Rendite bei ihrer als Kapitalanlage beworbenen einzelnen Eigentumswohnung erwartbar in Zukunft erzielen (können) werden.

Dein Argument gilt auch für Aktien. Jede langfristige Anlage enthält Risiko.

 

 

[Joseph Conrad]

vor 5 Stunden schrieb pillendreher:

 

Und weiter gehst mit ganz viiiiiel Gefühl

 

 

 

Bauchgefühl reicht oftmals aus im Leben.  Die Villa auf Baugrund mit Bodenrichtwert 30- 50,- Euro der qm in der Sackeifel kann keine langfristige Wertanlage sein. Ein Altbau in einer Universitätsstadt mit steigendem Bodenrichtwert ab 400 aber schon. Wenigstens als ich vor Jahren gekauft habe. Die drei  wichtigsten Punkte beim Immobilienkauf : Lage, Lage, Lage.

Es kann doch nicht sein das sich hier im Wertpaierforum nur Mieter mit Aktiendepots tummeln.

 

 

Gruß

Joseph

[tyr]

vor 1 Minute schrieb Columbus83:

Dein Argument gilt auch für Aktien.

 

Ja, selbstverständlich. Ich habe doch die Untersuchung von Schinzilord verlinkt, die sich auf Aktien bezieht und genau das beschreibt. Hast du die gesehen?

 

vor 1 Minute schrieb Columbus83:

Jede langfristige Anlage enthält Risiko.

 

Diese Aussage ist so allgemein, dass man damit nichts anfangen kann. Beschreibe doch mal genauer, was du damit sagen willst. Soll das jetzt eine Aussage pro Immobilien sein, als Selbstnutzung oder zur Vermietung? Dass Immobilien und Aktien jeweils riskante Geldanlagen sind ist wohl hoffentlich allgemeiner Konsens.

[tyr]

vor 3 Minuten schrieb Joseph Conrad:

Es kann doch nicht sein das sich hier im Wertpaierforum nur Mieter mit Aktiendepots tummeln.

 

Wenn das selbstgenutzte Immobilieneigentum nur z. B. weniger als 30% vom Gesamtvermögen (ohne ferne nicht kapitalisierbare Rentenansprüche) ausmacht: warum nicht?

 

Immobilienquoten von 80+% durch selbstgenutztes Immobilieneigentum halte ich nicht für sinnvoll, da dies eben vordergründig Konsum ist und keine Investition. Das ist dann eher die Last bzw. Fehlallokation der deutschen Mittelschicht, die sich neben der Abzahung der eigenen Immobilie keine weiteren nennenswerten Anlagen mit Risikoprämie mehr leisten kann: http://www.finanzplaner-forum.eu/fpf/fpf.nsf/sysPages/Fachtagung_Digitalisierung2017.html/%24file/2017-03-02 Vortrag Hackethal.pdf

 

Zitat

Vermögensallokation: Ein Großteil der Bevölkerung in Europa ist kaum diversifiziert und verdient kaum Risikoprämien

 

[Columbus83]

vor einer Stunde schrieb tyr:

 

Ja, selbstverständlich. Ich habe doch die Untersuchung von Schinzilord verlinkt, die sich auf Aktien bezieht und genau das beschreibt. Hast du die gesehen?

 

 

Diese Aussage ist so allgemein, dass man damit nichts anfangen kann. Beschreibe doch mal genauer, was du damit sagen willst. Soll das jetzt eine Aussage pro Immobilien sein, als Selbstnutzung oder zur Vermietung? Dass Immobilien und Aktien jeweils riskante Geldanlagen sind ist wohl hoffentlich allgemeiner Konsens.

Das Risiko Immobilien vs. Aktien ist nicht gleich groß, die Gründe wurden schon im Thread genannt. Aber selbst wenn das Risiko gleich groß wäre, dann ist allein die Nutzung bei einer selbstbewohnten Immobilie ein Mehrwert, den eine Aktie nie bieten kann und auch keine andere Anlageform.

vor einer Stunde schrieb Joseph Conrad:

 

Bauchgefühl reicht oftmals aus im Leben.  Die Villa auf Baugrund mit Bodenrichtwert 30- 50,- Euro der qm in der Sackeifel kann keine langfristige Wertanlage sein. Ein Altbau in einer Universitätsstadt mit steigendem Bodenrichtwert ab 400 aber schon. Wenigstens als ich vor Jahren gekauft habe. Die drei  wichtigsten Punkte beim Immobilienkauf : Lage, Lage, Lage.

Es kann doch nicht sein das sich hier im Wertpaierforum nur Mieter mit Aktiendepots tummeln.

 

 

Gruß

Joseph

Zusätzlich zum Bauchgefühl sollte man als Laie einen Baugutachter hinzuziehen. Übrigens, wie viele im Forum haben hier ihre Aktien durch einen Experten "prüfen" lassen, bevor sie diese gekauft haben?

 

Wer natürlich nur einfach auf Sicht eine Immobilie kauft, der kann durchaus eine Bauchlandung hinlegen (wobei diese Bauchlandungen bei Aktien durchaus häufiger vorkommen).

[Nachdenklich]

Also mal für alle, die statt Bauchgefühl Quellen wollen und wissenschaftlichen Erkenntnissen besonderes Gewicht geben:

https://www.uni-hohenheim.de/pressemitteilung?tx_ttnews[tt_news]=27570

 

Und ist das nicht die höchste erreichbare Rendite?

Selbst wenn sie nicht in Zahlen zu fassen ist.

 

vor einer Stunde schrieb Joseph Conrad:

Es kann doch nicht sein das sich hier im Wertpaierforum nur Mieter mit Aktiendepots tummeln.

Nein, so ist es auch nicht. Es gibt auch mindestens einen Eigentümer eines selbst genutzten Hauses, welches tyr sicher als unsinnig (weil für einen inzwischen alleinstehenden Rentner zu groß) bezeichnen würde. Für mich wirft es aber den im obigen Link beschriebenen "Ertrag" ab.

 

Weitere Quellen:

https://www.finanztip.de/baufinanzierung/mieten-oder-kaufen/

"Wer eine Immobilie kauft, schneidet langfristig besser als der Mieter ab, sofern er nicht zu teuer kauft und die Immobilienpreise langfristig stabil bleiben oder steigen.

Ein Mieter steht dagegen besonders dann gut da, wenn er sein Eigenkapital und Einsparungen gegenüber dem Kauf langfristig anlegt und eine gute Rendite erzielt."

Ist das nicht eine Binse? Wie vieles hier in dieser Diskussion!

 

vor 2 Stunden schrieb pillendreher:

Quelle?

Diese Studie habe ich vor Jahren gelesen. Eine Quelle kann ich natürlich nicht mehr angeben. Vermutlich eine Bausparkasse.

Schließlich sind die meisten wissenschaftlichen Studien interessengeleitet.

(Vielleicht auch die, die den Nachteil des Immobilienerwerbs belegen wollen? Ich kann mich erinnern, daß eine solche Untersuchung vor einiger Zeit von jemandem vorgestellt wurde, der Aktienfonds auflegt.) 

 

Ich persönlich habe zwar meine selbst bewohnte Immobilie, würde mich aber nicht (mehr) den Mühen des Vermieterdaseins aussetzen.

Aus genau den Gründen, die tyr beschreibt. Das muß aber nicht bedeuten, daß es sich nicht lohnen kann. Ich kenne ebenfalls in meinem Bekanntenkreis genügend Leute, die ihre Rente durch Mieteinkünfte deutlich aufstocken.

Die Voraussetzungen müssen halt stimmen!