Immobilie - Ist es wirklich eine günstige Altersvorsorge?

[Hansolol]

vor 16 Minuten von Peter23:

Ich habe in meinem „Extrembeispiel“ angenommen, dass keine AfA besteht (zB weil die Wohnung entweder sehr günstig erworben oder geerbt wurde). Du hast aber natürlich recht. Dann sind es nicht ca. 1000 € sondern nur ca. 700 € an monatlichen Mehrkosten. (Wobei ich auch nicht verstehe, wie Du auf 10k kommst, weil nach meiner Rechnung kommt 500k*0,8*0,2=8k raus.)

 

Ja, du hast recht. Die Afa bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil und nicht auf das Grundstück. Für Investments eignen sich auch eher Immobilien, mit geringem Grundstücksanteil. Gibt auch Konstellationen, wo der Gebäudeanteil höher als 80% ist. Es empfiehlt sich übrigens das Verhältnis im Kaufvertrag festzuhalten. 

[hund555]

vor 2 Stunden von Peter23:

Die meisten Einwohner wohnen also in teuren Städten. Reden wir immer noch über Deutschland? Wie kommst Du darauf?

ok, hast Recht.

Trotzdem ist durchschnittliche Rendite bei Immobilien für eigenes Investment weniger aussagekräftig.

[Peter23]

vor einer Stunde von Schimmelprinz:

Wie viele Extrembeispiele will/soll man zur Verdeutlichung seiner jeweiligen Position bringen?

Welche Aussagekraft haben diese?

Zwei Posts über Deinem Post steht ein realistisches Beispiel. Ich hatte mehrfach dazu geschrieben, dass ich absichtlich das Extrembeispiel zur Illustration verwendet habe. Daher meine Frage: Was sollen Deine Fragen?

 

Für den Fall, dass Du vielleicht doch noch an einer ernsthaften Diskussion zu dem Thema interessiert bist, möchte ich mein Argument nochmal verdeutlichen:

Die Immobilie, die man zur Eigennutzung gekauft hat, eignet sich womöglich nur schlecht zum Vermieten, weil das betreffende Objekt zum Mieten nur wenig nachgefragt wird (zB Einfamilienhaus auf dem Land) und/oder das gesamte Setup ist aus steuerlichen Gründen beim Vermieten viel ungünstiger. Wenn man dagegen direkt beim Kauf für den Eigennutz eine Immobilie wählt, die sich auch gut vermieten lässt und auch das Setup so wählt, dann schränkt man womöglich den Nutzen falls es doch bei der Selbstnutzung bleibt ein. Die Quintessenz daraus ist nicht, dass Kaufen immer die falsche Entscheidung ist sondern, dass man nicht pauschal sagen kann, dass falls man dann doch umziehen muss, man auch einfach vermieten kann.

vor 58 Minuten von hund555:

ok, hast Recht.

Trotzdem ist durchschnittliche Rendite bei Immobilien für eigenes Investment weniger aussagekräftig.

vor einer Stunde von Hansolol:

Ja, du hast recht. Die Afa bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil und nicht auf das Grundstück. Für Investments eignen sich auch eher Immobilien, mit geringem Grundstücksanteil. Gibt auch Konstellationen, wo der Gebäudeanteil höher als 80% ist. Es empfiehlt sich übrigens das Verhältnis im Kaufvertrag festzuhalten. 

Ich habe die Erfahrung gemacht, dass es das Finanzamt nicht interessiert, wenn man im Kaufvertrag ein Verhältnis festhält und ich bin bei einem Altbau auch schon mal mit den 80% gescheitert. Das Finanzamt hat nur 50% akzeptiert.

[Schwachzocker]

vor einer Stunde von hund555:

ok, hast Recht.

Trotzdem ist durchschnittliche Rendite bei Immobilien für eigenes Investment weniger aussagekräftig.

Manche Leute fühlen sich halt nicht durchschnittlich. Trotzdem können die auch nichts anderes für die Zukunft erwarten.

[Peter23]

vor 6 Minuten von Schwachzocker:

Manche Leute fühlen sich halt nicht durchschnittlich. Trotzdem können die auch nichts anderes für die Zukunft erwarten.

Aktienkurse ergeben sich an einer Börse durch Angebot und Nachfrage. Es dürfte fast unmöglich sein Aktien deutlich günstiger zu erwerben als sie an der Börse gehandelt werden. Es gibt auch nur ca. 8000 verschiedene. Bei Wohnraum sieht das anders aus. Es gibt ca ne Milliarde verschiedene (vielleicht etwas mehr oder weniger aber eben deutlich mehr als 8000) und sie werden nicht an Börsen gehandelt sondern zumindest bei Privatanlegern meist einzeln verkauft. Es kommt hier nicht selten vor, dass jemand keine Lust hat die Wohnung online zu stellen und erstmal unter den Miteigentümer/Bekannten/Kollegen fragt, ob jemand kaufen will. Häufig sind dann die Preisvorstellung viel zu hoch und manchmal aber auch viel zu niedrig.

 

Auf der anderen Seite hast Du natürlich recht, dass wenn man einfach über eine Immobilienscout-Anzeige kauft, dass dann nicht mehr als die Durchschnittsrendite zu erwarten ist, die dann auch noch wegen einer kräftigen Portion unsystematischen Risiko auch noch deutlich stärker schwankt als bei einem diversifizierten (ggf. ETF-basierten) Aktienportfolio.

[Schwachzocker]

Jetzt habe ich noch immer nicht verstanden, wieso bei einem Kauf über Immoscout nur die Durchschnittsrendite zu erwarten ist, während das bei Kauf unter Miteigentümern/Bekannten/Kollegen anders sein soll?

 

vor 6 Minuten von Peter23:

...Häufig sind dann die Preisvorstellung viel zu hoch und manchmal aber auch viel zu niedrig.

Klingt so als würde das auf einen Durchschnitt hinauslaufen. Der Umstand, dass Du die außergewöhnliche Begabung hast, die Zukunft vorherzusehen, ändert nichts daran.

[Peter23]

vor 16 Minuten von Schwachzocker:

Jetzt habe ich noch immer nicht verstanden, wieso bei einem Kauf über Immoscout nur die Durchschnittsrendite zu erwarten ist, während das bei Kauf unter Miteigentümern/Bekannten/Kollegen anders sein soll?

 

Klingt so als würde das auf einen Durchschnitt hinauslaufen. Der Umstand, dass Du die außergewöhnliche Begabung hast, die Zukunft vorherzusehen, ändert nichts daran.

Ich erkläre es Dir gerne nochmal. Ich spreche von großen Mehrfamilienhäusern in Großstädten (bzw habe ich dort die folgende Erfahrung gemacht). Da gibt es in 5-10 Stockwerken übereinander immer wieder die gleiche Wohnung (gleiche qm-Anzahl und gleicher Schnitt), deren Wert sich kaum von der Ausstattung sondern hauptsächlich von der Lage (der Adresse) ableitet. Einer verkauft über Immobilienscout eine Wohnung für 350k und hatte auch einige Interessenten (also nicht nur einen). Zwei Monate später verkauft einer einen Stockwerk drüber und fragt die anderen Eigentümer, ob sie Interesse haben (niemand außer mir meldet sich). Nach Besichtigung einigen wir uns auf einen Kaufpreis von 270k. 

 

Du kannst doch jetzt nicht ernsthaft behaupten, dass bei beiden hier dargestellten Wohnungen die gleiche Rendite (die Durchschnittsrendite) zu erwarten ist.

 

Dass der durchschnittliche Immobilieninvestor nur die durchschnittliche Rendite bekommt und dass keiner die Zukunft vorhersagen kann, ist eine Trivialität. Es mag witzig sein jemand anderem zu unterstellen, er hätte etwas Gegenteiliges behauptet, aber wahr wird es deswegen nicht.

[Schwachzocker]

vor einer Stunde von Peter23:

Du kannst doch jetzt nicht ernsthaft behaupten, dass bei beiden hier dargestellten Wohnungen die gleiche Rendite (die Durchschnittsrendite) zu erwarten ist.

Deine Anekdote sagt schlichtweg nichts aus, außer dass Person A billiger gekauft hat als Person B. Ob Du über oder unter dem Durchschnitt gekauft hast, das weißt Du nicht, Du bildest Dir lediglich ein, es zu wissen. 

Woher willst Du überhaupt wissen, wieviel für die Wohnung bei Immobilienscout bezahlt wurde?

[Peter23]

vor 46 Minuten von Schwachzocker:

Woher willst Du überhaupt wissen, wieviel für die Wohnung bei Immobilienscout bezahlt wurde?

Vom Verkäufer (und vom Käufer bei der darauffolgenden EGV bestätigt).

vor 46 Minuten von Schwachzocker:

Deine Anekdote sagt schlichtweg nichts aus, außer dass Person A billiger gekauft hat als Person B.

Genau. Dann wirst Du mir nun doch recht geben, dass es keinen Sinn macht anzunehmen, dass beide die gleiche Renditeerwartung haben, oder?

[MCThomas0215]

vor 7 Stunden von Peter23:

0,5%? Hast Du dazu eine Quelle? Oder meinst Du den Zinssatz ab 1 Mio? Wenn man nicht gerade bei einem der Anbieter ist, wo man die Steuererklärung selbst machen musst, dann ist man schnell bei über 2%, bei den meisten sogar eher 3-4%.

Darunter sind es halt 1%, immer noch recht günstig. Ich kann ja auch zur Volksbank gehen....

Wir fangen jetzt aber nicht an über den Arbeitsaufwand bei Immobilienbewirtschaftung zu sprechen, oder?

 

vor 7 Stunden von Peter23:

Das ist vertraglich wahrscheinlich denkbar, aber praktisch wird es nicht umgesetzt.

Zwangsversteigerungen sind nicht denkbar? Grundbucheintrag?

Und dass ist meines Erachtens nur die Spitze des Eisbergs. Wenn du mit den Raten in Verzug bist, bekommst du denke ich relativ schnell einen Anruf der Bank, dann ein Gespräch wo auf eine (mehr oder weniger) "gütliche" Einigung hingearbeitet wird.

[Peter23]

vor 1 Minute von MCThomas0215:

Darunter sind es halt 1%, immer noch recht günstig.

Die 1% gelten doch auch nur ab 100k - drunter 1,5%. Finde mal zwei Personen für mich in diesem Wertpapierforum, die einen 1%-Kredit bei IB aufgenommen haben. Außerdem kannst Du den Kredit nicht von der Steuer absetzen. Von den 0,5% Immobilienkredite zahle ich dagegen effektiv nur 0,5%*0,57<0,3%.

vor 4 Minuten von MCThomas0215:

Wir fangen jetzt aber nicht an über den Arbeitsaufwand bei Immobilienbewirtschaftung zu sprechen, oder?

Mein Punkt war offenbar missverständlich. Ich bitte nochmal daran zu erinnern bei welchem Argument von mir wir gestartet sind. Es ging mir darum, dass kaum jemand einen Wertpapierkredit aufnimmt, aber bei Immobilien (auch wegen einiger Vorteile) es ganz typisch ist zu leveragen. Nun zu Deiner Frage: Nein, ich wollte nicht sagen, dass ETF auf Kredit zu kaufen bei IB inkl. Steuererklärung aufwendiger ist als ein Immobilieninvestment. Ich wollte vielmehr erläutern, warum selbst im Wertpapierforum kaum einer bei IB sein Depot hat und noch weniger dort einen Kredit zu 1% aufgenommen haben. Unter den Immobilieninvestoren hat dagegen fast jeder einen Kredit und kann den auch bei jeder Dorfsparkasse aufnehmen und bei jedem Dorf-Steuerberater von der Steuer absetzen lassen.

[Schimmelprinz]

vor 12 Minuten von Peter23:

Es ging mir darum, dass kaum jemand einen Wertpapierkredit aufnimmt, aber bei Immobilien (auch wegen einiger Vorteile) es ganz typisch ist zu leveragen.

Wie viele es außer mir sind kann ich natürlich nicht wissen, aber ich hab Kredit für Aktien aufgenommen. 

0,7 irgendwas an Zinsen waren einfach zu verlockend. 

Den Zins gab es im Zuge des Wohnungskaufs.

 

 

[Peter23]

vor 22 Minuten von Schimmelprinz:

Wie viele es außer mir sind kann ich natürlich nicht wissen, aber ich hab Kredit für Aktien aufgenommen. 

0,7 irgendwas an Zinsen waren einfach zu verlockend. 

Den Zins gab es im Zuge des Wohnungskaufs.

Du hast also einen Immobilienkredite aufgenommen. Das war doch genau mein Punkt. Typischerweise nimmt jemand viel eher einen Kredit auf, der eine Immobilie hat als jemand, der nur Aktien hat. Es gibt auch sehr wenige, die auch schon mal einen Lombardkredit aufgenommen haben. Nach meiner Erfahrung sind das dann aber auch sehr häufig nur kurzfristige Kredite zur Überbrückung und kein langfristiges Leverage.

[MCThomas0215]

vor 29 Minuten von Peter23:

Mein Punkt war offenbar missverständlich. Ich bitte nochmal daran zu erinnern bei welchem Argument von mir wir gestartet sind. Es ging mir darum, dass kaum jemand einen Wertpapierkredit aufnimmt, aber bei Immobilien (auch wegen einiger Vorteile) es ganz typisch ist zu leveragen. Nun zu Deiner Frage: Nein, ich wollte nicht sagen, dass ETF auf Kredit zu kaufen bei IB inkl. Steuererklärung aufwendiger ist als ein Immobilieninvestment. Ich wollte vielmehr erläutern, warum selbst im Wertpapierforum kaum einer bei IB sein Depot hat und noch weniger dort einen Kredit zu 1% aufgenommen haben. Unter den Immobilieninvestoren hat dagegen fast jeder einen Kredit und kann den auch bei jeder Dorfsparkasse aufnehmen und bei jedem Dorf-Steuerberater von der Steuer absetzen lassen.

Ich gehe ja mit dir mit, dass ein Kredit bei IB zum Aktienkauf nicht so gängig ist, jedenfalls seltener als ein Immobilienkredit. Dein Argument war aber ein anderes:

vor 18 Stunden von Peter23:

Das liegt daran, dass es einerseits sehr günstig möglich ist Kredite aufzunehmen und es andererseits auch ganz typisch ist mindestens 60% zu finanzieren.[..] Aktien zu beleihen oder LevETFs zu nutzen ist aber schlussendlich deutlich teurer und teilweise (bei Beleihung) auch risikoreicher (Margin-Calls) als Immobilienkredite und ist vor allem sehr unüblich

Kreditkosten und Leveragefaktor, beides kann mit Lombard also auch erreicht werden, mal abgesehen von der Spekulationsteuer vs. Abgeltungssteuer.

 

Auserdem teile ich dein Risikoeinschätzung nicht: Bei einem Immobilienkredit wir normalerweise eine Tilgung vereinbart. Diesen monatlichen Zwang (incl. monatlicher Kreditkündigung) gibt es normalerweise nicht bei Lombard. Auserdem sind Teilverkäufe relativ einfach möglich.

[cjdenver]

vor 10 Stunden von Hansolol:

Das ist halt die Frage. Reicht +-null, oder sollte es ein bisschen mehr sein. Aus unternehmerischer Sicht sind 0 Euro FCF ja nicht gerade erstrebenswert.

 

Plus minus Null sollte nicht ausreichen (wobei viele sagen das waere auch ok da die Immobilie ja waehrenddessen typischerweise an Wert gewinnt), aber mit 3% Tilgung bin und waere ich zufrieden. 

 

vor 10 Stunden von Hansolol:

Fraglich auch, wieviel am Ende von der Tilgung übrig bleibt, falls die Preise sinken.

 

Ja klar, aber das ist das Risiko eines jeden Investments. Langfristig betrachtet ist wohl anzunehmen dass die Werte steigen (es sei denn man hat Pech und kauft am Peak), und selbst Korrekturen duerften weniger ein Problem sein solange man sie aussitzen kann. Wie gesagt: Genau wie mit anderen Investments

 

vor 10 Stunden von Hansolol:

Es kann halt gut gehen, aber wenn dann erste Reperaturen anstehen, kann es schnell teuer werden.

 

Diese Reparaturen sollte man aber von Anfang an in der Kalkulation mit beruecksichtigen. Also sollten sie keine Ueberraschung mehr sein. 

 

vor 10 Stunden von Hansolol:

Zudem hast du auch immer etwas Arbeit mit der Immobilie und davon wird dir nichts vergütet. Wir besitzen eine Neubauwohnung, die alleine 3 Ordner füllt und von der wir laufend neue Briefe bekommen bzgl. Hausgeld, Eigentümerversammlung etc. Das ist für eine Wohnung überschaubar, für mehrere Wohnungen würde es dann schnell nervig.

 

Ja natuerlich - aber auf der anderen Seite machen alle anderen Investments auch Arbeit. Rechnet man die Stunden die man ueber Aktienanlageentscheidungen gesessen hat, auch in die Anschaffungskosten ein? Sollte man

[Peter23]

vor 36 Minuten von MCThomas0215:

Kreditkosten

Wir hatten schon rausgearbeitet, dass die Kreditkosten bei Immobilienkrediten niedriger sind. Du kannst auch ein 10Jahres-Sollzinsbindung nicht mit den Libor abhängigen Overnight-Lombard-Krediten vergleichen. 

vor 36 Minuten von MCThomas0215:

Leveragefaktor

Auch Leveragefaktor ist anders. Bei Immobilien kann man sogar 110% Finanzierungen aufnehmen. Soweit ich weiß geht sowas bei Lombardkrediten nicht.

 

vor 36 Minuten von MCThomas0215:

Diesen monatlichen Zwang (incl. monatlicher Kreditkündigung) gibt es normalerweise nicht bei Lombard.

Das stimmt. Dafür gibt es aber kein Margin-Call bei negativer Kursentwicklung.

 

Lass uns darüber aber nicht weiter streiten. Ich akzeptiere, dass Du Lombardkredite als ähnlich vorteilhaft wie Immobilienkredite ansiehst. (Ich sehe es anders).

 

Ich hatte das (Immobilienkredite potentiell vorteilhafter als Wertpapierkredite)  nur als mögliche Gründe für den Punkt angegeben, den ich machen eigentlich wollte und der war einfach nur, dass Immobilieninvestoren viel häufiger Kredite aufnehmen und somit mehr Leverage aufbauen. Dort stimmen wir ja überein.

 

 

vor 36 Minuten von MCThomas0215:

Dein Argument war aber ein anderes:

vor 19 Stunden von Peter23:

Das liegt daran, dass es einerseits sehr günstig möglich ist Kredite aufzunehmen und es andererseits auch ganz typisch ist mindestens 60% zu finanzieren.[..] Aktien zu beleihen oder LevETFs zu nutzen ist aber schlussendlich deutlich teurer und teilweise (bei Beleihung) auch risikoreicher (Margin-Calls) als Immobilienkredite und ist vor allem sehr unüblich

Wie oben erwähnt war das nicht mein Argument sondern nur ein Erklärungsversuch.

 

Mein Argument (meine These) nochmal auf den Punkt: Immobilieninvestoren sind mE deshalb häufig erfolgreicher, weil sie häufiger, stärker und bereits in jungen Jahren leveragen und man eben gerade auch das (leveragen in jungen Jahren) tun sollte, wenn das Humankapital das Anlagekapital weit übersteigt (frei nach Lifecycle-Investing-Theorie).

[MCThomas0215]

vor 1 Stunde von Peter23:

Auch Leveragefaktor ist anders. Bei Immobilien kann man sogar 110% Finanzierungen aufnehmen. Soweit ich weiß geht sowas bei Lombardkrediten nicht.

Schau mal hier (es gehen auf jeden Fall >100%):

https://www.wertpapier-forum.de/topic/57357-smartbroker/?do=findComment&comment=1382887

vor 1 Stunde von Peter23:

Lass uns darüber aber nicht weiter streiten. Ich akzeptiere, dass Du Lombardkredite als ähnlich vorteilhaft wie Immobilienkredite ansiehst. (Ich sehe es anders).

Gehe ich voll d´acor, gibt ja kein Richtig oder Falsch, dem Einen passt Dies bessser, dem Anderen Dass.

vor 1 Stunde von Peter23:

Mein Argument (meine These) nochmal auf den Punkt: Immobilieninvestoren sind mE deshalb häufig erfolgreicher, weil sie häufiger, stärker und bereits in jungen Jahren leveragen und man eben gerade auch das (leveragen in jungen Jahren) tun sollte, wenn das Humankapital das Anlagekapital weit übersteigt (frei nach Lifecycle-Investing-Theorie).

Ich gehe ja mit dass sie das Tun, aber deswegen darf man objektive Risiken nicht ausblenden.

Mal ein Beispiel: Mitarbeiter im VW-Stammwerk, U40J, mit Familie & Haus, noch hohes Leverage. Jetzt kommt dein Vostandsvorsitzender um die Ecke und sagt das eigentlich 30% der Leute zuviel da sind.

Mit einem Lombard+ Aktieninvest habe ich nun 2 entscheidende Vorteile:

• Ich mache die gleiche Arbeit für BMW in München oder Tesla in Berlin und kann mein Leverage behalten
• Ich fahre mein Leverage herunter oder reduziere meine Aktienquote und senke so mein Risiko

[s1lv3r]

vor 30 Minuten von MCThomas0215:

Schau mal hier (es gehen auf jeden Fall >100%):

 

110% Finanzierung, im Sinne wie dieser Begriff wohl allgemeingültig für Immobilienfinanzierungen verwendet wird, bezieht sich ja aber nicht auf einen 110% Hebel, sondern auf die komplette Investitionssumme.

 

Das würde übertragen auf einen Wertpapierkredit bedeuten, dass der Broker dir komplett ohne Eigenkapital einen Kredit von z.B. 500k€ einräumt und dafür als Sicherheit nur die gekauften Wertpapiere + deine gute Bonität akzeptiert und dir darüberhinaus auch noch die 50k€ gibt, die du als Transaktionskosten für den Kauf der Wertpapiere brauchst.

 

Beim Lombardkredit kriegst du vielleicht maximal (mit unkalkulierbarem Risiko) einen 100% Hebel hin ... dann hast du aber immer noch 50% Eigenkapital. Bei Immobilienfinanzierungen ist es aber absolut üblich mit 20% bis -10% Eigenkapital zu finanzieren. Eine Vergleichbarkeit ist da tatsächlich - wie Peter schon geschrieben hat - daher nicht gegeben.

[Peter23]

vor 34 Minuten von MCThomas0215:

Schau mal hier (es gehen auf jeden Fall >100%):

https://www.wertpapier-forum.de/topic/57357-smartbroker/?do=findComment&comment=1382887

Edit: What @s1lv3r said.

 

Wie hoch war nochmal kurz der Zinssatz bei Smartbroker? (Achtung: rhetorische Frage)

vor 34 Minuten von MCThomas0215:

Ich gehe ja mit dass sie das Tun, aber deswegen darf man objektive Risiken nicht ausblenden.

Klar. Es ist natürlich nicht besonders Smart mit hohem Leverage in eine Immobilie zu investieren, die neben ihrem ohnehin schon hohen unsystematischen Risiko (für das es ja bekanntlich keine Rendite gibt -> CAPM 1.1) auch noch stark mit dem Humankapital verknüpft ist.

 

Worauf will ich hinaus?

Es ist mE nicht untypisch, dass jemand mit 28 eine Wohnung kauft, die zu 70% finanziert ist und danach ein Teil seines Einkommens aber trotzdem noch in Aktien investiert und mit 35 mit einem Portfolio dasteht, was aus 50% Aktien und 50% Immobilien mit starkem Leverage besteht, ohne dass er deswegen schlecht schlafen kann oder überhaupt das Gefühl hat mit starkem Leverage in Aktien zu investieren (obwohl das natürlich der Fall ist). => Eine riskante Strategie, die aber nahe am Grundgedanken des Lifecycle-Investings liegt.

Wenn die gleiche Person keine Wohnung gekauft hat, hätte sie vielleicht in Aktien investiert und nur sehr selten mit Leverage => Weniger riskante Strategie, die deutlich weiter weg ist.

 

Für mich als Gläubiger des Lifecycle-Investings liegt darin der Ursprung, warum Immobilieninvestoren im Durchschnitt relativ erfolgreich sind. Der Durchschnitt ist dann ja auch logischerweise wieder ein diversifiziertes Portfolio (weil Durchschnitt von allen). Sprich: Bei der Berechnung des Durchschnitts ist es unerheblich, dass der einzelne sehr hohe Risiken eingegangen ist, für die er nicht mal eine adäquate Rendite bekommen hat.

 

P.S.: Wenn Du schon bei IB sein solltest, dann hebel (Limit=sky) doch gleich über Futures. Diskussion dazu gerne hier:

 

[Flughafen]

vor 18 Stunden von Peter23:

Du hast also einen Immobilienkredite aufgenommen. Das war doch genau mein Punkt. Typischerweise nimmt jemand viel eher einen Kredit auf, der eine Immobilie hat als jemand, der nur Aktien hat. Es gibt auch sehr wenige, die auch schon mal einen Lombardkredit aufgenommen haben. Nach meiner Erfahrung sind das dann aber auch sehr häufig nur kurzfristige Kredite zur Überbrückung und kein langfristiges Leverage.

Lombardkredite für Aktien haben i.d.R. deutlich schlechtere Konditionen, als für Immobilien. Ich wäre zwar nicht abgeneigt, Aktien auf Kredit zu kaufen, verstehe aber nicht, wofür ich der Bank Zinsen zahlen soll, die für mein Gefühl überhöht sind. Wenn ich einen Kredit für 25-33% von meinem Portfolio aufnehmen würde, hält sich das Risiko der Bank gelinde gesagt sehr in Grenzen. Dafür Zinsen wie für Verbraucherkredite zu zahlen ist m.E. nicht angemessen.

[Peter23]

vor 49 Minuten von Flughafen:

Lombardkredite für Aktien haben i.d.R. deutlich schlechtere Konditionen, als für Immobilien. Ich wäre zwar nicht abgeneigt, Aktien auf Kredit zu kaufen, verstehe aber nicht, wofür ich der Bank Zinsen zahlen soll, die für mein Gefühl überhöht sind. Wenn ich einen Kredit für 25-33% von meinem Portfolio aufnehmen würde, hält sich das Risiko der Bank gelinde gesagt sehr in Grenzen. Dafür Zinsen wie für Verbraucherkredite zu zahlen ist m.E. nicht angemessen.

Genau so habe ich weiter oben auch argumentiert, aber @MCThomas0215 war der Meinung, dass die Konditionen vergleichbar wären.

[MCThomas0215]

vor 17 Stunden von Peter23:

Klar. Es ist natürlich nicht besonders Smart mit hohem Leverage in eine Immobilie zu investieren, die neben ihrem ohnehin schon hohen unsystematischen Risiko (für das es ja bekanntlich keine Rendite gibt -> CAPM 1.1) auch noch stark mit dem Humankapital verknüpft ist.

 

Worauf will ich hinaus?

Es ist mE nicht untypisch, dass jemand mit 28 eine Wohnung kauft, die zu 70% finanziert ist und danach ein Teil seines Einkommens aber trotzdem noch in Aktien investiert und mit 35 mit einem Portfolio dasteht, was aus 50% Aktien und 50% Immobilien mit starkem Leverage besteht, ohne dass er deswegen schlecht schlafen kann oder überhaupt das Gefühl hat mit starkem Leverage in Aktien zu investieren (obwohl das natürlich der Fall ist). => Eine riskante Strategie, die aber nahe am Grundgedanken des Lifecycle-Investings liegt.

Wenn die gleiche Person keine Wohnung gekauft hat, hätte sie vielleicht in Aktien investiert und nur sehr selten mit Leverage => Weniger riskante Strategie, die deutlich weiter weg ist.

 

Für mich als Gläubiger des Lifecycle-Investings liegt darin der Ursprung, warum Immobilieninvestoren im Durchschnitt relativ erfolgreich sind. Der Durchschnitt ist dann ja auch logischerweise wieder ein diversifiziertes Portfolio (weil Durchschnitt von allen). Sprich: Bei der Berechnung des Durchschnitts ist es unerheblich, dass der einzelne sehr hohe Risiken eingegangen ist, für die er nicht mal eine adäquate Rendite bekommen hat.

Ein Lombard ist natürlich eine andere Form des Kredits. Da die Renditen im Allgemeinen höher sind, sind auch die Volatilitäten höher, weswegen der Kredithebel von Seiten des Kunde normalerweise geringer eingestellt wird und auch vom Kreditgeber normalerweise geringer vergeben wird. Entscheidend ist aber das Verhältnis von Risiko zur Bonität.

 

Klar kann man mit 28 Jahren 70% einer Immobilie finanzieren, und danach/gleichzeitg in Aktien investieren. Bei den heutigen Immobilienpreisen und Lebensläufen halte ich dass aber für eher selten.

Ich verstehe nur nicht ganz wenn man die Vorteile Lombard vs. Immobilie diskutiert, warum man dann so eine Mischform bringt um seinen Standpunkt zu erklären. Immobilienkredite sind zweckgebunden.

 

Und ja, die Kreditkosten sind im Allgemeinen bei einem Immobilienkredit geringer. Ich halte das aber im ersten Moment für einen nicht konsolidierten Markt (ING Diba bietet es z.B. noch gar nicht an, Vergleich mal unterschiedliche Anbieter wegen Kosten). Im zweiten Moment ist aber der Immokredit wesentlich strenger, also objektive Risiken. So ist z.B. die Bank immer Miteigentümer im Grundbuch, und viele müssen z.B. ihre Bank am Ende herausklagen. Beim Lombard bleibe ich alleiniger Eigentümer. Etwas anderes ist z. B. das du dich für einen Immokredit "nackig" machen musst, also Lohn usw. preisgeben. Auserdem kann die Bank bei Ratenverzug einseitig kündigen, bei Lombard kann ich selbst verkaufen wann ich will. usw.

[Peter23]

vor 2 Stunden von MCThomas0215:

Immobilienkredite sind zweckgebunden.

So pauschal ist das nicht richtig. Das ist ein Missverständnis. Erstens kann man auch einfach einen Immobilienkredite zur Kapitalbeschaffung aufnehmen und das Geld in Aktien investieren. Zweitens ist es für den Leverage-Effekt vollkommen egal, ob man die Immobilie mit EK bezahlt und dann einen Kredit zur Kapitalbeschaffung aufnimmt, den man in Aktien investiert oder ob man die Immobilien auf Kredit kauft und vorher einen Teil des EKs stattdessen in Aktien investiert. Letzteres ist allerdings steuerlich viel sinnvoller.

 

vor 2 Stunden von MCThomas0215:

So ist z.B. die Bank immer Miteigentümer im Grundbuch,

Auch das ist streng genommen nicht richtig. Die Bank ist kein Miteigentümer sondern Gläubiger.

vor 2 Stunden von MCThomas0215:

Beim Lombard bleibe ich alleiniger Eigentümer.

Du bist genauso viel und wenig Eigentümer der Aktien bei einem Lombard wie der Immobilie bei einem Immobilienkredite. Die Zugriffsmöglichkeiten der Bank ist beim Lombard sogar viel einfacher. Sie dürfen nach meinen Verständnis nämlich nach Margin-Call Dein Portfolio auch einfach direkt liquidieren. Das passiert beim Immobilienkredite erst nach längerem Verzug, mehreren Mahnung und zumeist faktisch erst nach 6-12 Monaten.

vor 2 Stunden von MCThomas0215:

Etwas anderes ist z. B. das du dich für einen Immokredit "nackig" machen musst, also Lohn usw. preisgeben.

Stimmt. Wen das stört, der ist beim Immobilienkredite nicht richtig.

vor 2 Stunden von MCThomas0215:

Auserdem kann die Bank bei Ratenverzug einseitig kündigen, bei Lombard kann ich selbst verkaufen wann ich will. usw.

Beim Immobilienkredit wird frühestens nach mehr als drei Raten Verzug gekündigt. Beim Lombard bekommst Du sofort einen Margin-Call, wenn der Wert der Besicherung unter den Beleihungswert gefallen ist.

 

Du lässt auch in Deinen Ausführungen immer vollkommen außer Acht, dass sich der Zins des Lombards ständig ändern kann, wohingegen der Immobilienkredit typischerweise auf 10 oder mehr Jahre fest ist.

[s1lv3r]

vor 43 Minuten von Peter23:

Du lässt auch in Deinen Ausführungen immer vollkommen außer Acht, dass sich der Zins des Lombards ständig ändern kann [...]

 

Was ich viel entscheidender finde: Die Bank kann beim Lombard vollkommen willkürlich und innerhalb von Tagesfrist den Beleihungssatz der Sicherheit verändern (im blödesten Fall auf 0%). Beim Immobilienkredit dürfte der dahinterliegende Prozess einer Neubewertung sehr viel langwieriger sein.

 

Im Endeffekt ist der Lombardkredit in jeder Hinsicht viel volatiler/gefährlicher und deswegen hinkt der Vergleich auch m.M.n. komplett.

[Peter23]

vor 7 Minuten von s1lv3r:

Beim Immobilienkredit dürfte der dahinterliegende Prozess einer Neubewertung sehr viel langwieriger sein.

Ein Immobilienkredit von Verbrauchern wird faktisch sogar niemals gekündigt, solange Du Deine Rate zahlst egal wie sich der Wert der Immobilie entwickelt.