Immobilie - Ist es wirklich eine günstige Altersvorsorge?

[Calis]

Nein Instandhaltung muss der Eigentümer zu 100% tragen, doch er kann es auch von der Steuer als Werbungskosten absetzten. (Voraussetzung er vermietet die Immobilie)

Wenn man als Eigentümer selbst die Immobilie nutzt kann man max .20% Der Lohnkosten absetzten.

[JosefSpa]

vor 7 Minuten schrieb Calis:

Nein Instandhaltung muss der Eigentümer zu 100% tragen, doch er kann es auch von der Steuer als Werbungskosten absetzten. (Voraussetzung er vermietet die Immobilie)

Wenn man als Eigentümer selbst die Immobilie nutzt kann man max .20% Der Lohnkosten absetzten.

Und auch hier kommt es wieder auf die Situation drauf an. Als Vermieter würde ich alles offiziell einen Konzern erledigen lassen. Als Eigentümer haben die meisten wohl ihre privaten Kontakte und brauchen nicht die Welt für private Dienstleistungen zu zahlen. Das Steuer absetzen fällt dadurch natürlich weg...

[Nudafreak1]

Da hab ich wohl Glück gehabt dass mein Finanzamt nicht so auf Zack ist wie ihr.

Hätte bis grad eben fast gedacht dass ich die letzten beiden Jahre je 6 K an Lohnkosten in der selbst genutzten Immobilie abgesetzt habe.

 

Bitte nicht weiter sagen.

 

SG

[Calis]

vor 26 Minuten schrieb Nudafreak1:

Da hab ich wohl Glück gehabt dass mein Finanzamt nicht so auf Zack ist wie ihr.

Hätte bis grad eben fast gedacht dass ich die letzten beiden Jahre je 6 K an Lohnkosten in der selbst genutzten Immobilie abgesetzt habe.

 

Bitte nicht weiter sagen.

 

SG

 

Ja du kannst max. 6K Lohnkosten pro Jahr angeben, aber davon werden 20% von der Steuer abgesetzt, wenn du ST1 bist bedeutet das eine Steuerersparnis von 1200x0,42= 504€.

 

Rechenfehler sollte jetzt stimmen !

 

[vanity]

Nicht ganz. Die 20% werden direkt gegen die Steuerschuld gerechnet (vermindern also nicht das zvE), so dass der Grenzsteuersatz keine Rolle spielt.

 

(6000 x 0,2 x 1,0 = 1200)

[Hansolol]

vor 18 Stunden schrieb Nudafreak1:

Sieht das nicht ähnlich aus wenn der Eigentümer beschließt das Dach zu modernisieren und dadurch die Miete anhebt ?

 

SG

 

Das ist natürlich klar. Mir ging es eher um die Aussage, dass man mit Eigentum keine Wohnkosten mehr hätte.

[Pfennigfuchser]

Selbstgenutzt wohnen ist nur dann billiger oder gleichteuer, wenn man nicht upgraded. Ich kenne allerdings niemanden, der bei der selbstgenutzten Immo so bescheiden war. Den größeren Effekt auf das Vermögen hat meines Erachtens eh die Psychologie: Ich kenne auch keinen Mieter, der gewissenhaft die Differenz zwischen Miete und Selbstkaufen zur Seite legt und anlegt. Die Eigentümer als "Zwangssparer" stehen daher trotz zu großer Immo meist am Ende besser da.

 

Bzgl. der mtl. Belastung lässt sich bei den Eigentümern die Tendenz erkennen, die Zahlen schönzurechnen. Schon bei der ETW ist die Belastung durch Hausgeld, Handwerkerrechnungen usw. deutlich höher als das, was die Mieter an NK zahlen. Selbst in einer guten WEG. Da ist halt eine Rücklage mit drin, der Verwalter will auch bezahlt werden, Reparaturen ebenfalls usw.

 

Beim eigenen Haus steigt das noch einmal mehr an: Müllgebühren, Straßenreinigung, ein neues Dach, usw sind eben viel teurer, wenn sie von einer Partei zu zahlen sind, als wenn 4 unter dem Dach wohnen. Bei einem alten Haus rechnet man vielleicht schon mit anstehenden Reparaturen, aber die Neubauerwerber packen in den seltensten Fällen regelmäßig was für Renovierungen weg. Und wundern sich dann, wenn nach 25-30 Jahre plötzlich gleichzeitig eine neue Heizung fällig ist, die Fenster getauscht werden müssen und der selten genutzte Balkon eine neue Abdichtung benötigt.

 

Wer handwerklich geschickt ist, einen fleißigen Freundeskreis hat und nicht überbordend viele m² kauft, kann als Käufer billiger dran sein als als Mieter. In den meisten Fälle ist es andersherum. Das fällt aber nicht auf, da die Immobesitzer gleichzeitig die fleißigeren (Zwangs)sparer sind und deshalb im Alter trotzdem mehr haben.

[Börse12345]

Das hat sich ja hier zu einem interessanten Austausch entwickelt. 

 

Mir ist klar, dass die Lebensqualität i.d.R. deutlich höher im Eigenheim ist, als in der Mietwohnung. Ich denke, dass viele Wissen, dass das eig. Haus teurer ist und häufig Argumente suchen um es sich selbst schön zu reden. Was meines Erachtens auch nicht verwerflich ist, sondern menschlich. Macht man bei vielen Sachen, z.B. kauft man auch ein größeres Auto obwohl man weiß, dass eine Nummer kleiner ebenfalls ausreichend wäre, etc.. Und genau deshalb bezweifle ich, dass ein Haus günstiger ist. 

Die besagten Bekannten, haben ein Darlehen von rund 400.000 EUR. Wenn ich das in einem Hypothekenrechner (ich kenne die Zahlungsmodalitäten. Es wird keine Sonderzahlungen geleistet) eingebe. Kommt nach 30 Jahren eine Restschuld von knapp 80.000 EUR und ein Gesamtaufwand von 510.000 EUR heraus. Hier ist aber noch keine Instandhaltung eingerechnet. Keine neue Fassade (ein Neuanstrich muss heute mit Dämmung erfolgen, folglich teurer), Fenster, Heizung, Dach etc. sind hier berücksichtigt. Was ist bei einer Straßensanierung? (Gut, hier weiß ich nicht ob man als Mieter auch zur Kassen gebeten wird). Hinzu kommt, dass man häufig keine "einfache" Ausstattung haben möchte, sondern hierfür auch gut hinlangt, was man als Mieter nicht macht.

 

Wenn ich die Summe meiner Mietzahlungen, seit dem ich in Miete wohne, zusammen zähle komme ich auf rund 58.000 EUR (Kaltmiete) in 11,5 Jahren. Würde ich das ganze mal Faktor 4 nehmen bin ich bei rund 230.000 EUR u. bei einem sehr hohen Alter. Bei dieser Überlegung wäre es doch richtig, dass zu Beginn meiner Mietzeit ein Eigenheim max. 230.000 EUR gekostet haben dürfte. Oder habe ich einen Denkfehler?

 

Ich kann es in der aktuellen Situation mir nicht vorstellen, dass ein Haus das 350.000 EUR kostet, 100 qm Wohnfläche u. 300qm Grundfläche hat, BJ 1985, noch nichts erneuert wurde u. entsprechende zeitnahe Instandhaltungskosten anfallen würden, dass sich das tatsächlich rechnet.

Den Vergleich ziehe ich gern mit einem Auto. Meiner Meinung nach, müsste der Golf, 20 Jahre alt mit 230.000 km auf dem Tacho viell. 10.000 EUR kosten (klar, ist nur fiktiv) u. es muss demnächst der Zahnriemenwechsel, Reifen etc. erneuert werden. 

 

Hinzu kommt, dass viele für das Haus leben u. alles hierein stecken. Und genau das ist einer der Punkte, die mich sehr stark zweifeln lassen, dass sich ein Haus tatsächlich so rentiert, wie es im Volksmund heißt. Ich kenne auch keine Hauseigentümer die schon in der Mietzeit so wenig Urlaub, Essen gehen, etc., gemacht haben und viel angespart haben um das Haus schnell abzubezahlen. Da steckt mir zu wenig Konsequenz dahinter. (Auch klar, das man sich evtl. erst rel. spät für ein Haus entscheidet). 

 

Anders sieht es auch, wenn es ein Mehrfamilienhaus ist, bzw. so ausgebaut werden kann u. die Kinder günstig im Haus wohnen. Hier ist natürlich das Kind der Hauseigentümer im klaren Vorteil. 

 

[tom45667]

Ich glaube das alles hängt auch sehr von der persönlichen Situation ab. Hätte ich einen großen Kredit, würde ich mich abhängig fühlen und evtl. schlechter schlafen. Andere haben damit kein Problem. Außerdem macht es keinen Spaß so lange einen Kredit abzuzahlen. 

 

Bei einem Immobilienkauf geht es meiner Meinung nach um ein Gefühl. Ich fühle mich mit meinem Immobilienkauf wie gesagt besser. Die Gründe dafür habe ich ja schon bereits genannt.

 

Rational betrachtet, ist es besser zu mieten. Das hat uns Kommer gezeigt. Eine Überrendite mit der Immobilie ist möglich, aber dann eher Glückssache.  

[Columbus83]

Zitat

Rational betrachtet, ist es besser zu mieten. Das hat uns Kommer gezeigt. Eine Überrendite mit der Immobilie ist möglich, aber dann eher Glückssache.

Gilt das für alle Objekte, egal ob Haus oder Wohnung?

 

Also ich bin eher der Eigentumstyp, denn die Miete ist Geld, welches nirgends angelegt wird. Bevor ich einem Vermieter seine Immobilie abbezahle, mache ich das mit meiner eigenen. Davon abgesehen kann ich meine Immobilie so gestalten, wie ich das will und nicht der Vermieter.

[tom45667]

Ich denke es gilt für die meisten Leute. 

 

Wenn du kein Multimillionär bist, ist da Risiko zu hoch. Man sollte sein Vermögen möglichst breit über die Welt in verschiedenen Branchen verteilen. 

 

Wahrscheinlich investieren die meisten ihr Geld mein Kauf einer Immobilie

• Fast das komplette Vermögen in eine Region 
• Fast das komplette Vermögen mit Immobilien in eine Assetklasse (Branche)
• Binden ihr Vermögen in eine Investition über eine Lange Zeit

Hinzu kommt, das ein Aktienfonds historisch betrachtet eine bessere Rendite abwirft als eine Immobilie. 

 

[Sthenelos]

Es gab eine wissenschaftliche Studie, in welcher der Kauf etwas besser abschneidet im Schnitt.
Die Studie finde ich nicht, hier ein Bericht:  https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article159818370/Die-Wahrheit-ueber-Kaufen-ist-besser-als-mieten.html

Anzumerken ist, dass der Auftraggeber der Studie eine Wohnungsbaugesellschaft ist.

 

Das Kommer Buch habe ich nicht gelesen, allerdings wird Kommer mir derzeit etwas zu viel gehypt.

 

Es immer eine Einzelfallentscheidung und pauschale Antworten dienen bestenfalls als grobe Orientierung und sollten nicht übergewichtet werden.

 

[tom45667]

vor 1 Stunde schrieb Sthenelos:

Das Kommer Buch habe ich nicht gelesen, allerdings wird Kommer mir derzeit etwas zu viel gehypt.

 

Das Buch bezieht sich auf weitgehend neutrale Studien und Fakten. Wahrscheinlich wird es auch deshalb so viel gehypt. Einzelne werden natürlich immer irgendwo Immobilienschnäpchen finden und gute Rendite machen. Das trifft aber nicht auf die Masse zu. Ich habe wie gesagt selbst eine Immobilie gekauft und bin damit sehr zufrieden. Mit geht es aber auch im Leben nicht darum immer eine maximale Rendite zu erwirtschaften. Im Leben spielen auch noch viele andere Faktoren eine Rolle. Da ist Kommer übrigends der gleichen Meinung. Wenn ich mich nicht irre, will er auch selbst eine Immobilie kaufen, aber eben nicht aus finanziellen Gründen. 

[Columbus83]

vor 13 Stunden schrieb tom45667:

Ich denke es gilt für die meisten Leute. 

 

Wenn du kein Multimillionär bist, ist da Risiko zu hoch. Man sollte sein Vermögen möglichst breit über die Welt in verschiedenen Branchen verteilen. 

 

Das ist übertrieben, gibt genug Leute, die keine Millionäre sind und trotzdem im Alter in der abgezahlten Immobilie wohnen.

 

 

Zitat

 

Wahrscheinlich investieren die meisten ihr Geld mein Kauf einer Immobilie

• Fast das komplette Vermögen in eine Region 
• Fast das komplette Vermögen mit Immobilien in eine Assetklasse (Branche)
• Binden ihr Vermögen in eine Investition über eine Lange Zeit

Hinzu kommt, das ein Aktienfonds historisch betrachtet eine bessere Rendite abwirft als eine Immobilie. 

 

 

Je mehr das Vermögen gestreut, umso weniger Gewinn ist möglich. Menschen sind nicht reich geworden, weil sie immer auf der sicheren Seite waren, sondern weil sie Risiken eingegangen sind.

 

Allerdings geht es bei der selbstbewohnten Immobilie nicht nur um das Thema Geldanlage sondern um das Thema, Lebensgefühl oder anders ausgedrückt, wofür erarbeite ich mein ganzes Geld?

vor 10 Stunden schrieb Sthenelos:

Es gab eine wissenschaftliche Studie, in welcher der Kauf etwas besser abschneidet im Schnitt.
Die Studie finde ich nicht, hier ein Bericht:  https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article159818370/Die-Wahrheit-ueber-Kaufen-ist-besser-als-mieten.html

Anzumerken ist, dass der Auftraggeber der Studie eine Wohnungsbaugesellschaft ist.

 

Das Kommer Buch habe ich nicht gelesen, allerdings wird Kommer mir derzeit etwas zu viel gehypt.

 

Sehe ich auch so, Kommer ist der Hype. Davon abgesehen kenne ich mehrere Personen, die durch Immobilien zu Millionären geworden sind. Also ist die Theorie von Kommer ganz nett, aber in der Praxis gibt es immer wieder Gegenbeispiele, die seiner Theorie widersprechen.

[tom45667]

vor 1 Stunde schrieb Columbus83:

 

Das ist übertrieben, gibt genug Leute, die keine Millionäre sind und trotzdem im Alter in der abgezahlten Immobilie wohnen.

 

In den meisten Fällen hätten sie mit Buy & Hold von Aktien mehr Rendite gemacht. 

 

vor 1 Stunde schrieb Columbus83:

 

Das ist übertrieben, gibt genug Leute, die keine Millionäre sind und trotzdem im Alter in der abgezahlten Immobilie wohnen.

 

Je mehr das Vermögen gestreut, umso weniger Gewinn ist möglich. Menschen sind nicht reich geworden, weil sie immer auf der sicheren Seite waren, sondern weil sie Risiken eingegangen sind.

 

"Es gibt genug Leute" ist keine seriöse Argumentation. Mit solchen Argumenten können wir auch fürs Lotto spielen werben.

 

Das Risiko von dem du redest ist den meisten Menschen aber nicht bewusst. Hat man nicht das ausreichende Kapital, haben die Menschen genau einen Schuss mit ihrer Immobilie. Wenn sie dabei daneben greifen, haben sie Pech gehabt. Nur wenige können es mit einer zweiten oder dritten Immobilie erneut versuchen. 

 

vor 1 Stunde schrieb Columbus83:

Je mehr das Vermögen gestreut, umso weniger Gewinn ist möglich. Menschen sind nicht reich geworden, weil sie immer auf der sicheren Seite waren, sondern weil sie Risiken eingegangen sind.

 

Das ist die richtige Einstellung. Hat man das Geld, ist es für einen persönlich häufig die richtige Entscheidung, denn es gibt im Leben mehr als die Maximierung der Rendite. Fühlt man sich in seinem Zuhause wohl, ist es doch egal es etwas weniger abwirft als ein ETF.

[thopueh]

vor 17 Stunden schrieb Columbus83:

Also ich bin eher der Eigentumstyp, denn die Miete ist Geld, welches nirgends angelegt wird. Bevor ich einem Vermieter seine Immobilie abbezahle, mache ich das mit meiner eigenen.

Zinszahlungen sind auch kein Geld, welches "angelegt" wird. 

 

vor 2 Stunden schrieb Columbus83:

Das ist übertrieben, gibt genug Leute, die keine Millionäre sind und trotzdem im Alter in der abgezahlten Immobilie wohnen.

Vorhandenes Risiko wird nicht dadurch widerlegt, dass es Leute gibt, bei denen alles glatt läuft. Sonst bräuchte man auch keine Versicherungen wie BU, Haftpflicht, Hausrat etc. Gibt ja genug Leute, die auch ohne Schadensfall leben.

 

vor 2 Stunden schrieb Columbus83:

Je mehr das Vermögen gestreut, umso weniger Gewinn ist möglich.

Diese Aussage ist in ihrer Pauschalität falsch.

 

vor 2 Stunden schrieb Columbus83:

Davon abgesehen kenne ich mehrere Personen, die durch Immobilien zu Millionären geworden sind. Also ist die Theorie von Kommer ganz nett, aber in der Praxis gibt es immer wieder Gegenbeispiele, die seiner Theorie widersprechen.

Nein, sie widersprechen seiner Theorie nicht. Klar ist, dass die Frage Mieten vs. Kaufen ganz individuell zu beantworten ist. Fällt die Entscheidung im Mittel für das Mieten aus, bedeutet dies nicht, dass Kaufen per se schlechter ist. Es sollte dann nur als Empfehlung gesehen werden, den eigenen Fall auf eventuelle Vorteile genau zu prüfen. Sprechen nicht irgendwelche Fakten explizit für das Kaufen (z.B. eine sehr potente Lage), ist ohne das Einstellen besonderer Umstände davon auszugehen, dass es sehr wahrscheinlich weniger renditeträchtig ist. Individuelle Gründe (Glücksgefühle, Selbstverwirklichung, in Teilen Unabhängigkeit, etc.) können den Kauf dann aber natürlich immer noch attraktiv scheinen lassen; nur eben nicht im Sinne einer maximalen Rendite.

[Gast240102]

Der Vorteil der Miete liegt hauptsächlich in der kurzfristigen Flexibilität, da der Immobilienkauf mit hohen Transaktionskosten verbunden ist. Somit sind für den Mieter kurzfristige Vergrößerungen und Verkleinerungen sowie  Arbeitsplatzwechsel etc. leichter möglich.

Finanziell ist der Mieter gegenüber dem Käufer in Zeiten einer galoppierenden Vermögenspreisinflation benachteiligt, da der gemeine Kleinanleger außer über Immobilen keinen den Leverage  nutzen kann und das führt bei steigenden Preisen zu eine nahezu unaufholbarem Vermögensnachteil.

 

vor 4 Stunden schrieb thopueh:

vor 21 Stunden schrieb Columbus83:

Also ich bin eher der Eigentumstyp, denn die Miete ist Geld, welches nirgends angelegt wird. Bevor ich einem Vermieter seine Immobilie abbezahle, mache ich das mit meiner eigenen.

Zinszahlungen sind auch kein Geld, welches "angelegt" wird. 

Der Einwand von thopueh trägt nicht, da der Mieter die Rendite des Vermieters und die Zinsen der Bank des Vermieters bezahlen muss also einen "doppelten" Zins zahlen muss. Man mag einmal in die Bilanzen der Wohnungsbaukonzerne lesen. Die sind alle verschuldet und operieren nicht anders als der "Häuslebauer" (moderater Eigenkapitaleinsatz und relativ hoher Fremdkapitaleinsatz).

Insofern muss der Mieter den Zins der Bank und den Ertrag des Vermieters zahlen. Diese Marge des Vermieters kann sich der Immobilienkäufer einverleiben.

Rechnerisch ist es daher immer dann günstiger als Eigentum zu erwerben, wenn der Vermieter mit der Immobilie eine "positive" Rendite erwirtschaftet hätte. Das ist zwar nicht immer der Fall, aber hier kommt der zweite positive Effekt der Immobilie zum tragen, dass Sie eben nicht klar eine rein finanzielle Investition ist, sondern ein grundlegendes Bedürfnis befriedigt. 

Zudem sind Immobilienrenditen zwar geringer als Aktienrenditen, aber sie sind weniger schwankungsintensiv und immer noch deutlich positiv. Immobilien sind damit nicht nur die einzige Möglichkeit vom leverage zu profitieren, sondern auch eine "risikolosere" im Vergleich zur Aktieninvestition.

 

http://finanzglueck.de/aktienmarkt-und-immobilien-investieren/

 

Man sollte daher die eigene Immobilie kaufen statt Miete zu zahlen und mit über die Miete / Kreditrate hinausgehenden Ersparnissen am Aktienmarkt investieren:

 

Insbesondere in Zeiten steigender Vermögenspreise (steigende Aktienmärkte, Kunst, Immobilien) ist der Mieter dem Immobilieinkäufer ansonsten im Vermögensaufbau hoffnungslos unterlegen.

 

Ein Beispiel: 75 m2 Wohnung in prosperiereendem Ballungsraum:  Miete 1.200 EUR; Kaufpreis: 400.000 EUR (einschließlich Nebenkosten); EK Quote: 30%;  FK 280.000 EUR, Zins über 1,5% für 10 Jahre fest. 

200 EUR wandern monatlich in die Rücklage (unverzinst) und die monatliche Kreditrate beträgt somit 1.000 EUR. Damit beträgt die Restschuld nach 10 Jahren 195.400 EUR. Mithin wurden 84.600 EUR getilgt.

 

Wertsteigerung Immobilie: 2% p.a.; Somit ist die Immobilie nach 10 Jahren folgendes wert: 487.500 EUR.

Anmerkung: Bei 5% p.a. Wertsteigerung liegt der Wert der Immobile bereits bei 650.000 EUR nach 10 Jahren.

Vermögensentwicklung des Käufers:  87.500 EUR (Immowertsteigerung) + 84.600 EUR (Tilgung) = 172.000 EUR

 

Mieter: 120.000 EUR EK Anlage zu 10,5% vor Steuern und zu 7,72% nach Steuern. Nach 10 Jahren ist das Anfangsvermögen des Mieters somit auf 251.000 EUR gestiegen. Zusätzlich ist mit 1,1% p.a. Mietsteigerung zu rechnen. Di Der Gewinn beträgt somit 131.000 EUR. Die durchschnittliche Mietsteigerung beträgt 1,2% p.a. Dies kostet den Mieter ca. 1.500 EUR über die gesamte Laufzeit. 

Sein Vermögen ist somit um 251.000 EUR - 120.000 EUR - 1.520 EUR = 129.500 EUR gestiegen.

 

Ergebnis: Der "Mieter" hat mit 10,5% p.a. im Durchschnitt nicht schlecht gewirtschaftet, liegt aber dennoch bereits ca. 42.500 EUR hinter dem Nettovermögen des Immobilienkäufers. Es sollte auch klar sein, dass die Immobilienentwicklung in den letzten Jahren in deutschen Ballungsräumen sowohl bei der Mietpreissteigerung als auch bei der Wertsteigerung der Immobilie deutlich fulminanter war. Gegenüber einem Mieter hat der Käufer damit mittlerweile einen Vorteil von ein paar 100 kEUR Vermögenszuwachs und dies innerhalb einer Dekade.

 

Über die Miete von 1.200 EUR / Kreditrate (1000 + 200 Rücklage) hinausgehende Beträge können beide Parteien gleichermaßen anlegen.

 

Fazit: Selbst wenn die Immobilienwertsteigerung langfrisitig nur in Höhe der Inflationsrate stattfindet (also real überhaupt keine Steigerung stattfindet) hat der Käufer gegenüber dem Mieter bereits einen deutlichen Vorteil erzielt. Bei stärkeren Anstiegen sichert sich der Immobilienbesitzer durch den "realen" Tauschgegenstand Immobilie .

In den letzten Jahren mit zusätzlich sinkenden Anschlussfinanzierungskosten und einer prosperierenden Lohnentwicklung war der Immobilienkäufer nicht zu schlagen und ist dem Mieter meilenweit enteilt. Dies wird sehr schön in dem Beispiel oben von exstudentin deutlich. Das Beispiel mit langfristig moderat steigenden Immobilienwerten wird gestützt durch Daten seit. 

Langfristig erzielt der Immobilieninvestor eine tolle Diversifikation, da er Immobilie + Aktien erwirbt.

 

Insofern könnte auch Börse12345 eine Immobilie erwerben, bei der Zins und Tilgung in etwa seiner aktuellen Miete entspricht und darüber hinaus weiter in Aktien anlegen. 

[dev]

vor 50 Minuten schrieb fintech:

Ein Beispiel: 75 m2 Wohnung in prosperiereendem Ballungsraum:  Miete 1.200 EUR; Kaufpreis: 400.000 EUR; EK Quote: 30%;  FK 280.000 EUR, Zins über 1,5% für 10 Jahre fest. 

200 EUR wandern monatlich in die Rücklage (unverzinst) und die monatliche Kreditrate beträgt somit 1.000 EUR. Damit beträgt die Restschuld nach 10 Jahren 195.400 EUR. Mithin wurden 84.600 EUR getilgt.

 

Wertsteigerung Immobilie: 1,5% p.a.; Somit ist die Immobilie nach 10 Jahren folgendes wert: 487.500 EUR.

Anmerkung: Bei 5% p.a. Wertsteigerung liegt der Wert der Immobile bereits bei 650.000 EUR nach 10 Jahren.

Vermögensentwicklung des Käufers:  87.500 EUR (Immowertsteigerung) + 84.600 EUR (Tilgung) = 172.000 EUR

 

Mieter: 120.000 EUR EK Anlage zu 10,5% vor Steuern und zu 7,72% nach Steuern. Nach 10 Jahren ist das Anfangsvermögen des Mieters somit auf 251.000 EUR gestiegen. Zusätzlich ist mit 1,1% p.a. Mietsteigerung zu rechnen. Di Der Gewinn beträgt somit 131.000 EUR. Die durchschnittliche Mietsteigerung beträgt 1,2% p.a. Dies kostet den Mieter ca. 1.500 EUR über die gesamte Laufzeit. 

Sein Vermögen ist somit um 251.000 EUR - 120.000 EUR - 1.520 EUR = 129.500 EUR gestiegen.

 

Ergebnis: Der "Mieter" hat mit 10,5% p.a. im Durchschnitt nicht schlecht gewirtschaftet, liegt aber dennoch bereits ca. 42.500 EUR hinter dem Nettovermögen des Immobilienkäufers. Es sollte auch klar sein, dass die Immobilienentwicklung in den letzten Jahren in deutschen Ballungsräumen sowohl bei der Mietpreissteigerung als auch bei der Wertsteigerung der Immobilie deutlich fulminanter war. Gegenüber einem Mieter hat der Käufer damit mittlerweile einen Vorteil von ein paar 100 kEUR Vermögenszuwachs und dies innerhalb einer Dekade.

Ich kann deine Rechung nicht ganz nachvollziehen:

 

Kaufnebenkosten der Immobile wurde ignoriert, bei 400k sind das immerhin ( für Berlin )

         a) Notarkosten 6000

         b) Grunderwerbsteuer 24000

         c) Maklerprovision 28560

        

         Summe 58560

 

Hier ein kleiner Rechner: http://www.zinsen-berechnen.de/kaufen-oder-mieten.php

Und hier mit den Eingaben: http://www.zinsen-berechnen.de/kaufen-oder-mieten.php?paramid=yru7dy0qgv

[CobbDouglas]

Die Antwort ist sicher anhängig von der individuellen Situation und Rechnungen zu Gunsten beider Varianten lassen sich beliebig konstruieren.

 

Ein relevanter Punkt der gerne vergessen wird ist die steuerliche Komponente, die sich auch völlig ändern kann, sowohl die individuelle Situation als auch die Rahmenbedingungen. Die schönste Rechnung kann zusammen fallen wenn an irgendeiner Steuerschraube massiv gedreht wird, gerade bei einer Entscheidung über 30 Jahre+  (z.B. wenn man sich anschaut wie unterschiedlich international Vermögenssteuern auf Wohnimmobilien gestaltet sind).

 

Was auch in der Praxis eine wichtige Rolle spielt ist ob es für das eigene Wohnbedürfnis überhaupt einen entsprechenden Markt gibt. Eine 0815 3-Zimmer-Wohnung in einer Großstadt wird man immer sowohl kaufen als auch mieten können, bei Einfamilienhäusern am Land sieht es oft anders aus, will man so wohnen bleibt schlicht nur kaufen/bauen, selbst wenn rechnerisch mieten vllt besser wäre, auch weil eine solche Immobilie unter Umständen auch nur sehr schwer verkäuflich ist.

 

Zu den Steuern und dem Angebot kommt dann zumindest noch der Regulierungsfaktor, Wohnimmobilien (egal ob Kauf oder Miete) sind schlicht nicht immer ein freier Markt sondern kaufen wie mieten wird in unterschiedlicher Form öffentlich gefördert oder reguliert. Eine Preisregulierte Mietwohnung hat halt einen Vorteil gegenüber der ETW am freien Markt, es kann auch individuell andersrum sein und wie die Steuern kann sich auch das irgendwann komplett umdrehen. Unter Umständen kann sogar das Privileg billig zu mieten erst den Kauf interessant machen, dann nämlich wenn man selber zu regulierten Preisen unbefristeter Mieter ist und die Möglichkeit zum Kauf hat. Dann ist man selber wertmindernd, kann diese Wertminderung aber auch selber jederzeit beheben.

 

Die Liste könnte man beliebig fortsetzen, im Endeffekt kommt es eben auf die Einzelsituation an. Tendenziell wird aber sicher oft gekauft (weil's geht) obwohl mieten wirtschaftlicher wäre und relativ selten die Entscheidung bis zum Ende durchgedacht (oder gar gerechnet) sondern emotional getroffen. Die Langfristigkeit wird halt oft nur als Sicherheit, aber nicht als Langfristrisiko, wahrgenommen.

 

[Schwachzocker]

vor 6 Stunden schrieb Columbus83:

...

Sehe ich auch so, Kommer ist der Hype. Davon abgesehen kenne ich mehrere Personen, die durch Immobilien zu Millionären geworden sind. Also ist die Theorie von Kommer ganz nett, aber in der Praxis gibt es immer wieder Gegenbeispiele, die seiner Theorie widersprechen.

Interessante (und fragwürdige) Argumentation!

Es gibt auch diverse Leute, die durch Lotto zu Millionären geworden sind. Die Theorie, wonach Lottospielen sich nicht lohnt, ist ja ganz nett, aber in der Praxis gibt es immer wieder Gegenbeispiele, die dieser Theorie widersprechen.

[Gast240102]

vor einer Stunde schrieb dev:

Ich kann deine Rechung nicht ganz nachvollziehen:

 

1) Kaufnebenkosten der Immobile wurde ignoriert, bei 400k sind das immerhin ( für Berlin )

         a) Notarkosten 6000

         b) Grunderwerbsteuer 24000

         c) Maklerprovision 28560

        

         Summe 58560

 

2) Bei Immobilien gibt es weitere Kosten die in der Kaltmiete enthalten sind, z.B. Grundsteuer - diese müsste man entsprechend berücksichtigen

 

Hier ein kleiner Rechner: http://www.zinsen-berechnen.de/kaufen-oder-mieten.php

Und hier mit den Eingaben: http://www.zinsen-berechnen.de/kaufen-oder-mieten.php?paramid=yru7dy0qgv

Die Grundsteuer wäre umlagefähig und somit auch vom Mieter zu zahlen.

 

Ich kenne den Rechner, aber dieser funktioniert methodisch nicht korrekt, da er a) die Abgeltungssteuer nicht berücksichtigt (der Mieter erhält nur 7,7% Verzinsung nach Steuer anstatt brutto 10,5% ) und b) die Erwerbsnebenkosten vom Rechner als reale Kosten gesehen werden, aber eigentlich den Charakter eines durchlaufenden Posten ähnlich der Mehrwertsteuer aufweisen. Eine Immobilie kostet heute auf Immobilienscout z.B. 400 kEUR zzgl.  Erwerbsnebenkosten und kostet in 10 Jahren bei 1,5% Wertsteigerung  dann 464 kEUR aber eben auch zzgl. Erwerbsnebenkosten. Insofern sind die Erwerbsnebenkosten ein "durchlaufender" Posten, während der Rechner diese als Kosten darstellt.

Daher muss man, um zu einigermaßen korrekten Ergebnisse zu kommen, die Nebenkosten in den Kaufpreis miteinrechnen. Von mir aus beträgt der Kaufpreis dann 360 kEUR + 40 kEUR Nebenkosten (Mittel aus Bayern ohne Makler  und Berlin mit Makler) =  400 kEUR.

Die Erwerbsnebenkosten von Kauf ohne Makler in Bayern (5%) bis Berlin mit Makler (14,5%) auch sehr stark variieren, hatte ich diese im Beispiel mal nicht aufgenommen und nun aber editiert und als inkludiert dargestellt, weil es dann besser verständlich ist.

Ansonsten hatte ich eine Immobilienwertsteigerung von 2% angenommen anstatt von 1,5%. Dies hatte meine Rechnung verfälscht (mittlerweile editiert auf 2%).

 

Konkret ergäbe der Rechner dann folgendes Ergebnis:

 

http://www.zinsen-berechnen.de/kaufen-oder-mieten.php

 

[reko]

vor 44 Minuten schrieb Schwachzocker:

vor 7 Stunden schrieb Columbus83:

...

Sehe ich auch so, Kommer ist der Hype. Davon abgesehen kenne ich mehrere Personen, die durch Immobilien zu Millionären geworden sind. Also ist die Theorie von Kommer ganz nett, aber in der Praxis gibt es immer wieder Gegenbeispiele, die seiner Theorie widersprechen.

Interessante (und fragwürdige) Argumentation!

Es gibt auch diverse Leute, die durch Lotto zu Millionären geworden sind. Die Theorie, wonach Lottospielen sich nicht lohnt, ist ja ganz nett, aber in der Praxis gibt es immer wieder Gegenbeispiele, die dieser Theorie widersprechen.

Lottospielen ist ein NullsummenNegativrendite-Spiel. Immobilien zu bauen, und zu betreiben ist eine Unternehmung. Da die Immobilienunternehmen im Mittel damit Gewinne machen und dabei auch noch einen Verwaltungsoverhead bedienen müssen, ist das eben kein Nullsummen/Negativrendite-Spiel. 

Kommer beteiligt sich über ETFs an Unternehmen und auch an Immobilienunternehmen. Warum sollte es dann falsch sein direkt zu investieren? Mal abgesehen von der Diversifizierung - ich würde nicht alles auf eine Karte setzen, aber ich brauche auch keine hunderte Karten. Die Finanzierbarkeit und Rentabilität hängt vom Einzelfall ab.

Allerdings muß man Immobilien genauso wie Einzelaktien bewerten. Die mittlere Rendite einer Immobilie ist wenig hilfreich, wenn man die falsche gekauft hat. Das Bewerten ist aber auch nicht so schwer wie es Kommer glauben machen will. Wer es sich trotzdem nicht zutraut, muß sich halt einen Immobilienfonds (pardon ETF) kaufen.

 

[dev]

vor 11 Minuten schrieb fintech:

Die Grundsteuer wäre umlagefähig und somit auch vom Mieter zu zahlen.

Stimmt, hatte ich noch vor deinem Post gelöscht.

 

 

vor 11 Minuten schrieb fintech:

Ich kenne den Rechner, aber dieser funktioniert methodisch nicht korrekt, da er a) die Abgeltungssteuer nicht berücksichtigt (der Mieter erhält nur 7,7% Verzinsung nach Steuer anstatt brutto 10,5% ) und b) die Erwerbsnebenkosten vom Rechner als reale Kosten gesehen werden, aber eigentlich den Charakter eines durchlaufenden Posten haben. Eine Immobilie kostet heute auf Immobilienscout z.B. 400 kEUR + Erwerbsnebenkosten und kostet in 10 Jahren bei 1,5% Wertsteigerung  dann 464 kEUR aber eben auch zzgl. Erwerbsnebenkosten. Insofern sind die Erwerbsnebenkosten ein "durchlaufender" Posten, während der Rechner diese als Kosten darstellt.

 

Da die Erwerbsnebenkosten von Kauf ohne Makler in Bayern (5%) bis Berlin mit Makler (14,5%) auch sehr stark variieren, hatte ich diese im Beispiel mal nicht aufgenommen und nun aber editiert und als inkludiert dargestellt, weil es dann besser verständlich ist.

Ansonsten hatte ich eine Immobilienwertsteigerung von 2% angenommen anstatt von 1,5%. Dies hatte meine Rechnung verfälscht (mittlerweile editiert auf 2%).

Auch wenn man mit 7.7% rechnet, ist die Miete bei diesem Rechner günstiger.

 

Das du Erwerbsnebenkosten als durchlaufenden Posten sieht verwirrt mich, da dieser bei jedem Kauf an dritte zu zahlen ist und somit weg ist!

 

Inzwischen glaube ich das CobbDouglas richtig liegt, das es zu viele Stellschrauben gibt die das Ergebnis beeinflussen und die jeweils andere Seite bevorteilen kann.

[Gast240102]

vor 4 Minuten schrieb dev:

 

 

Das du Erwerbsnebenkosten als durchlaufenden Posten sieht verwirrt mich, da dieser bei jedem Kauf an dritte zu zahlen ist und somit weg ist!

stimmt ! Insofern ist meine Darstellung dahingehend falsch! Ich stimme zu: Es hängt wirklich viel von den jeweiligen Annahmen ab.

[Columbus83]

vor 16 Stunden schrieb Schwachzocker:

Interessante (und fragwürdige) Argumentation!

Es gibt auch diverse Leute, die durch Lotto zu Millionären geworden sind. Die Theorie, wonach Lottospielen sich nicht lohnt, ist ja ganz nett, aber in der Praxis gibt es immer wieder Gegenbeispiele, die dieser Theorie widersprechen.

Dann gibt es aber sehr viele Lottogewinner in ganz Deutschland. Aber gut, wenn du panische Angst vor einem Immobilienkauf hast, dann ist das eben so. Ich schlafe in meinem EFH wunderbar.