Immobilie - Ist es wirklich eine günstige Altersvorsorge?

[Bolanger]

vor 2 Stunden von FranzFerdinand:

Bsp: Ich habe ein Invest von 2 Mio in Immobilien, mit EK 300.000. Rendite gut 6,5% p.a. auf 2 Mio (minus Zinsen und Aufwand). Ergibt ganz grob (50% Kosten) eine EK-Rendite von gut 21% auf die 300k. Also 65.000 Euro pro Jahr (vor Steuern, hier 42% Steuern ~ 44.000 Euro verbleiben netto).

Vergleich mit REIT: Ich nehme die 300.000 und lasse andere damit hebeln, die mir dafür einen Teil ihrer Rendite abgeben. Sagen wir mal 5%. Ergibt 15.000 Euro pro Jahr (vor Steuern, hier 26% Steuern, ~11.000 Euro)

 

Meine (zusätzliche) Vergütung für Risikoübernahme plus Hausverwaltung sind also rund 33.000 Euro netto (44.0000 vs. 11.000). Als Bonus gibt es nach zehn Jahren noch die Wertsteigerung (bei konservativen 2% p.a. Wertsteigerung, also rund 22% auf den Immowert) on top! Das sind dann nochmal grob 400.000 Euro. Verrückte Marktpreise oder Vermarktung als ETW sind da noch gar nicht dabei.

dann sollte also jeder nur gehebelt in Immobilien investieren? So einfach ist das leider nicht, denn das funktioniert nur, wenn das Risikoprofil auch stimmt. Wer kein entsprechendes Einkommen hat oder neben der zu finanzierenden Immobilie kein anderes Vermögen, der bekommt nur schlechte Konditionen bei einem Anlageobjekt. Häufig ist dann auch keine Finanzierung > 80%  drin. Bei Immobilien gilt meiner Meinung nach der alte Spruch "Der Teufel scheiXXt immer auf den größten Haufen". Wer finanziell bereits gut dasteht, der kann wunderbar mit gehebelten Immobilien einen Renditeturbo einlegen. Wer jedoch ohne nennenswertes Vermögen ins Berufsleben startet, der wird es schwer haben, an diesen Punkt zu kommen.   

[Schwachzocker]

vor 27 Minuten von Bolanger:

dann sollte also jeder nur gehebelt in Immobilien investieren? So einfach ist das leider nicht...

Doch! Man muss nur das Ding nehmen, wo 30% Rendite draufsteht. Und wenn es nicht klappt, werden es eben nur 20% Rendite.

[FranzFerdinand]

vor 6 Stunden von Bolanger:

dann sollte also jeder nur gehebelt in Immobilien investieren? So einfach ist das leider nicht, denn das funktioniert nur, wenn das Risikoprofil auch stimmt. Wer kein entsprechendes Einkommen hat oder neben der zu finanzierenden Immobilie kein anderes Vermögen, der bekommt nur schlechte Konditionen bei einem Anlageobjekt. Häufig ist dann auch keine Finanzierung > 80%  drin. Bei Immobilien gilt meiner Meinung nach der alte Spruch "Der Teufel scheiXXt immer auf den größten Haufen". Wer finanziell bereits gut dasteht, der kann wunderbar mit gehebelten Immobilien einen Renditeturbo einlegen. Wer jedoch ohne nennenswertes Vermögen ins Berufsleben startet, der wird es schwer haben, an diesen Punkt zu kommen.   

Ich habe nie behauptet, dass dieser Weg jedem offen stünde. Ich kann mir das nur leisten, weil ich mit geerbtem + am Aktienmarkt verdienten Geld bei gleichzeitigem Insiderzugang zu guten Objekten im richtigen Moment zugeschlagen habe. Und manche großartige Gelegenheit musste ich verstreichen lassen, weil ich die Projektentwicklung nicht hätte stemmen können. Wer genug Geld hat, kann bei sowas quasi wirklich "mit Geld Geld verdienen". Nicht fair, aber die Realität.

 

Es ist aber auch nicht so, dass normale Gutverdiener (60k und aufwärts) mit entsprechender Bemühung sowas nicht auch hinkriegen können. Drunter gehts auch, aber nur noch für die fleißigen Handwerkertypen mit viel Eigenleistung. Mit Coachings und Hilfestellungen ist das ja gerade schon wieder ein Markt für sich (immocation, immopreneur, vermietertagebuch usw.). Ich merke das beim Verkaufen von Objekten inzwischen echt krass, lauter nach Schema F trainierte Glücksritter sind unterwegs, gerade bei den "Einsteigerobjekten".

[Moneycruncher]

Am 1.10.2020 um 11:34 von syndiziert:

Was veranlasst Menschen sich keine Immobilie zuzulegen? Alle sind bereits seit 20+ Jahren am gleichen Wohnort/Arbeitsort.

 

Die haben Ihr Geld in Aktien investiert, sämtliche Phasen der letzten 20+ Jahre miterlebt - vermutlich auch gute Gewinne erzielt etc. Obendrein wohnen Sie in mittlerweile günstigen Mietwohnungen, die nur leicht in der Miete gestiegen sind. 

Einen Teil der Antwort hast Du dir schon selbst gegeben. Wer noch einen Mietvertrag aus den 90ern in den Top 5-Städten hat (Hamburg, Berlin, Stuttgart, Frankfurt, München), für den sieht die Rechnung ganz anders aus als für Neumieter.

[slowandsteady]

Am 9.10.2021 um 14:08 von serumbach:

Es handelt sich um einen materiellen Vermögenswert, der in der Regel seinen Wert behält, wenn Inflation herrscht. 

Das ist eben der Denkfehler, den viele machen, die sich selbst einreden: "Miete ist rausgeschmissenes Geld, in 30 Jahren kann ich damit auch eine Immobilie kaufen und die gehört mir dann.". Eine Immobilie erhält ihren Wert nur durch fortlaufende Sanierung.

Ansonsten wird eine Immobilie jedes Jahr 1-2% weniger wert, es sei denn die Wertsteigerung des Standortes oder der allgemeine Immobilienmarkt kompensiert es zufällig. Frage doch mal die Leute, die vor 30 Jahren in Ostdeutschland ein Haus gebaut haben, ob sich es finanziell "gelohnt" hat (insb. im Vergleich mit Aktien).

Am 1.10.2020 um 19:47 von FranzFerdinand:

Ich merke das beim Verkaufen von Objekten inzwischen echt krass, lauter nach Schema F trainierte Glücksritter sind unterwegs, gerade bei den "Einsteigerobjekten".

Für mich ist das ein Fall des Endstadiums der Blase, Stichwort "Dienstmädchenhausse". Diese ganzen "Investoren" können gerade mal Excel benutzen, aber haben keinen Plan von den versteckten Fallen wie zB Brandschutz, Baurecht etc. Sowas kann einem schnell die ganze Renditerechnung verhageln, und auch ein Gutachter schützt hier nicht. Da werden aus theoretischen 50€ Cashflow sehr schnell minus 200€ und mehr.

 

Interessant wird für alle Immobilienbesitzer auch die Themen "Mietpreisbremse" und "Umrüsten auf CO2-neutrale Heizungen" in den nächsten 0-20 Jahren bei gleichzeitigem Handwerkermangel...

Am 1.10.2020 um 11:34 von syndiziert:

Die haben Ihr Geld in Aktien investiert, sämtliche Phasen der letzten 20+ Jahre miterlebt - vermutlich auch gute Gewinne erzielt etc. Obendrein wohnen Sie in mittlerweile günstigen Mietwohnungen, die nur leicht in der Miete gestiegen sind. 

 

Was spricht gegen Investments in Immobilien (eigengenutzt/vermietet)? 

Gegen ein Investment in einen Immobilie spricht, dass sie eben 1) immobil ist, 2) 10% Kaufnebenkosten, die erstmal "versenkt" sind und 3) die Immobilie an sich jedes Jahr an 1-2% an Wert verliert, weil sie alle 30-50 Jahre neu saniert werden muss.

[Flughafen]

vor 2 Stunden von slowandsteady:

Frage doch mal die Leute, die vor 30 Jahren in Ostdeutschland ein Haus gebaut haben, ob sich es finanziell "gelohnt" hat (insb. im Vergleich mit Aktien).

So weit brauchen wir gar nicht zu gehen. Irgendwo habe ich gelesen, dass die Immobilienpreise in München 1980-2008 um 40% gefallen waren. Und München war auch damals schon eine Wachstumsstadt.

Am 9.10.2021 um 14:08 von serumbach:

Ich würde auch vorschlagen, dass Immobilien im Zusammenhang mit einer möglichen Beschleunigung der Inflation betrachtet werden sollten - Immobilien wurden schon immer als Absicherung gegen Inflation angesehen. Es handelt sich um einen materiellen Vermögenswert, der in der Regel seinen Wert behält, wenn Inflation herrscht.

Die Immobilie ist ein Verbrauchsgegenstand, die jährlich verfällt und veraltet wird. Durch laufende Sanierungen kannst Du den Verfall zwar aufhalten, aber nicht das Veralten. Egal, wie gut Du eine Wohnung aus den 50ern sanierst, die meisten Zimmer aus den 50ern sind heute einfach zu klein. Als Investitionsgegenstand kann man dagegen das Bauland betrachten, auf dem die Immobilie steht. Das Bauland verfällt nicht jährlich und wird nicht unbedingt veraltet. Kann, muss aber nicht. Die Preisentwicklung dafür ist aber sehr spekulativ.

[cjdenver]

Am 12.10.2021 um 14:14 von Flughafen:

Die Immobilie ist ein Verbrauchsgegenstand, die jährlich verfällt und veraltet wird. Durch laufende Sanierungen kannst Du den Verfall zwar aufhalten, aber nicht das Veralten.

 

Naja das sehe ich anders. Oft ist die Bausubstanz bei alten Häusern deutlich besser als die von Neubauten.

 

Am 12.10.2021 um 14:14 von Flughafen:

Egal, wie gut Du eine Wohnung aus den 50ern sanierst, die meisten Zimmer aus den 50ern sind heute einfach zu klein.

 

Wann hast du dir denn mal ein Neubauhaus angeschaut? Die Zimmergröße da ist ein Witz im Vergleich zu Häusern aus den 50ern. Ist ja auch klar - momentan werden in allen größeren Städten alte einzelnstehende Häuser abgerissen und auf dem Grundstück drei neue kleine Reihenhäuser gebaut. Also deine Überlegung würde ich mal auf 180 Grad drehen. Mir wäre (und ist) ein altes Haus mit guter Bausubstanz hundertmal lieber als ein Neubauhaus.

 

Am 12.10.2021 um 14:14 von Flughafen:

Als Investitionsgegenstand kann man dagegen das Bauland betrachten, auf dem die Immobilie steht. Das Bauland verfällt nicht jährlich und wird nicht unbedingt veraltet. Kann, muss aber nicht. Die Preisentwicklung dafür ist aber sehr spekulativ.

 

Wenn ich mir anschaue was in größeren Ballungszentren für Hausruinen gezahlt wird dann finde ich die These auch etwas gewagt. Selbst ein absolut abgewohntes Haus bringt da noch etliches mehr ein. Wenn du nicht grad nach der Wende im Osten verarscht wurdest und in eine Ruine investiert hast (da bist du aber auch selbst schuld).

 

Übrigens: abgewohnte Häuser (gute Bausubstanz vorausgesetzt, was wieder den Bogen zum Altbau schlägt) kann man prima vermieten. Wenig Instandhaltungskosten, wenig Gefahr dass dir der Mieter deinen Perserteppich ruiniert, und die damit durchsetzbaren Mieten sind nicht deutlich niedriger als die für high end specs. Ist zumindest meine Erfahrung.

[hilflos]

Am 12.10.2021 um 14:14 von Flughafen:

So weit brauchen wir gar nicht zu gehen. Irgendwo habe ich gelesen, dass die Immobilienpreise in München 1980-2008 um 40% gefallen waren. Und München war auch damals schon eine Wachstumsstadt.

Hast du irgendeine Quelle dafür. Ich kann mich erinnern, dass Anfang der 80er und Ende der 90er die Preise nicht gestiegen sind bei über 3% Inflation. aber nicht gefallen. Dazwischen war die Wende, die zumindest in Süddeutschland die Immobilienpreise verteuert hat.  Aber an einen Rückgang kann ich mich nicht erinnern. Klar gab es immer Mal wieder Leute die Mondpreise gezahlt haben, die sie so später nicht mehr bekommen haben. Die ganzen Schrott Immobilien im Osten waren beim Kauf schon das Geld nicht wert.

Es gibt daher wenige Ausnahmen ( strukturschwache Gegend mit wenigen großen Arbeitgeber die schließen) wo die Immobilien an Wert verlieren. Auch ohne Investition ist im Süden alles gestiegen, 2% Instandhaltung/Jahr fallen eigentlich auch nie an. Gerade große Grundstücke, die es früher häufiger gab, sind gesucht  und es gibt genügend die sich das leisten können und wollen

[Badurad]

Am 12.10.2021 um 14:14 von Flughafen:

So weit brauchen wir gar nicht zu gehen. Irgendwo habe ich gelesen, dass die Immobilienpreise in München 1980-2008 um 40% gefallen waren. Und München war auch damals schon eine Wachstumsstadt.

Um dem "Irgendwo habe ich gelesen" mal mit ein paar Fakten gegenüberzustellen. 

https://www.sueddeutsche.de/muenchen/immobilienmarkt-in-muenchen-hohe-preise-hohe-risiken-1.1818892

[Wusel83]

Am 12.10.2021 um 14:14 von Flughafen:

So weit brauchen wir gar nicht zu gehen. Irgendwo habe ich gelesen, dass die Immobilienpreise in München 1980-2008 um 40% gefallen waren. Und München war auch damals schon eine Wachstumsstadt.

Das hat entweder Dr. A. Beck oder Dr. G. Kommer so gesagt....da war aber sicherlich ein Inflationsbereinigt dabei.....und eventuell auch ohne Mieteinnahmen dafür auch ohne Bewirtschaftungskosten.

 

Ich kann das aber bestätigen aus dem Umfeld. Direkter Speckgürtel von Köln 1990 gekauft 2007 verkauft und es gab nominal! zurück was der Kaufpreis war und das auch nur weil der Käufer der Nachbar war der sich von 3 auf 7 Zimmer vergrößern wollte. Der hat also einen Liebhaberpreis damals gezahlt. Mein Onkel (Verkäufer) flucht heute noch wenn man ihn darauf anspricht.  

vor 6 Minuten von Badurad:

Um dem "Irgendwo habe ich gelesen" mal mit ein paar Fakten gegenüberzustellen. 

https://www.sueddeutsche.de/muenchen/immobilienmarkt-in-muenchen-hohe-preise-hohe-risiken-1.1818892

Die Graphik zeigt Neubaupreise ab 1975. Wenn man es schafft einen Neubau mit Modernisierungen kostenfrei in die Zukunft zu teleportieren würde es so aussehen. 

 

Die Frage ist aber zu welchem Preis verkaufte man zu 2k gekauften Wohnraum 2010. Sicherlich nicht zu 4k wie den Neubau nebenan. 

 

[Badurad]

vor 1 Stunde von Wusel83:

Die Frage ist aber zu welchem Preis verkaufte man zu 2k gekauften Wohnraum 2010. Sicherlich nicht zu 4k wie den Neubau nebenan. 

Und Du denkst also, während sich zwischen 1980 und 2008 der Quadratmeterpreis für Erstbezug (Neubau) von €2.000 auf €4.000 etwa verdoppelt hat, ist im gleichen Zeitraum der Preis für den Bestand um 40% zurückgegangen? Interessant! 

Wenn Du die tatsächlichen Zahlen anschaust, dann wirst Du sehen daß die Preise für Bestandsimmobilien in MUC zwischen 1995 und 2008 erstaunlich stabil geblieben sind, während die Preise für Neubau eine Delle zeigen. (Quelle: https://www.immobilienreport.de/wohnen/Gutachterausschuss-Muenchen-Immobilienmarktbericht-2018.php)

[Wusel83]

vor 1 Minute von Badurad:

Und Du denkst also, während sich zwischen 1980 und 2008 der Quadratmeterpreis für Erstbezug (Neubau) von €2.000 auf €4.000 etwa verdoppelt hat, ist im gleichen Zeitraum der Preis für den Bestand um 40% zurückgegangen? Interessant! 

Wenn Du die tatsächlichen Zahlen anschaust, dann wirst Du sehen daß die Preise für Bestandsimmobilien in MUC zwischen 1995 und 2008 erstaunlich stabil geblieben sind, während die Preise für Neubau eine Delle zeigen. (Quelle: https://www.immobilienreport.de/wohnen/Gutachterausschuss-Muenchen-Immobilienmarktbericht-2018.php)

Ich halte es zumindest nicht für unmöglich wenn man das Wörtchen inflationsbereinigt mit hinzu nimmt. Habe ich schon geschrieben gehabt das Beck oder Kommer vermutlich inflationsbereinigt hinzugefügt haben. Soll da in den 80er und 90ern ja Inflation gegeben haben. 

 

Ich kann jetzt auch noch anekdotisch beitragen, alles kernsanierter Altbau (alles in €):

 

Objekt 1 belastet mit 90k in 2008  verkauft an mich zu 55k in 2020.

Objekt 2 belastet mit 50k in 1998 verkauft zu 45k in 2020

Objekt 3 belastet mit 105k in 2007 verkauft zu 87k an mich (heute)

 

bei denen hab ich die Grundbücher also selbst gesehen.

 

Die 1. Käufer der Objekte 1-3 haben definitiv keine Wertsteigerung mitgenommen bzw. möchte ich nicht wissen wie es ohne die Entwicklung 2010 bis heute für die Verkäufer ausgesehen hätte. Gerettet hat diese Rechnung nur die DenkmalAFA.

 

Standort ist nicht München aber eine Landeshauptstadt mit 200k Einwohnern.

 

Ob man zwischen 1995 und 2010 nennenswert reale Vermögenszuwächse generieren konnte wenn die Bausubstanz nur nominal den Wert erhalten hat und der Rest durch Vermietung und Verpachtung abzüglich Kosten und Steuern kommt kann sich jeder selbst ausrechnen. Hängt halt von den Annahmen ab. 

[Badurad]

vor 34 Minuten von Wusel83:

Standort ist nicht München aber eine Landeshauptstadt mit 200k Einwohnern.

Sorry, aber wir sprachen von München zwischen 1980 und 2008 und Du kommst jetzt mit Mainz oder Erfurt zwischen 2008 und 2020 um die Ecke. 

[Wusel83]

vor 52 Minuten von Badurad:

Sorry, aber wir sprachen von München zwischen 1980 und 2008 und Du kommst jetzt mit Mainz oder Erfurt zwischen 2008 und 2020 um die Ecke. 

Was war den zwischen 2010 und heute.  Siehe auch deine nette Excelgrafik.

 

Ich versuchte dir Simpel klar zu machen das es durchaus vom Neupreis aus gesehen dazu kommen kann das beim Wiederverkauf eben nicht sein Geld wieder sieht. Deshalb auch anekdotisch. Für die von etwas weniger Begriff hab ich auch dazugeschrieben das wir nicht von München sprechen. Die Preise steigen aber auch dort seit 2010!

 

Deine Grafik zeigt auch das 1995 bis etwa 2010 die Kaufpreise stagnierten. In den 15 Jahren hat einer mit beginnender Dyskalkulie sich also gefreut nix verloren zu haben. Rechne dir selbst aus wie viele Mass du 1995 auf dem Oktoberfest für 200DM trinken konntest und wieviele es in 2010 gewesen waren für 100€ 

 

Ach und die andere Grafik hat ja auch gezeigt das 1980 auch nur 2k für Neubau drin waren. Also BonusAufgabe für dich wieviele Mass gab es für 200DM 1980

 

 

[Flughafen]

vor 5 Stunden von Wusel83:

Das hat entweder Dr. A. Beck oder Dr. G. Kommer so gesagt....da war aber sicherlich ein Inflationsbereinigt dabei.....und eventuell auch ohne Mieteinnahmen dafür auch ohne Bewirtschaftungskosten.

Ja, sehr wahrscheinlich war das einer von Beiden. Definitiv inflationsbereinigt. Denke auch, ohne Einnahen und Kosten, reine Handelspreise. Weiß auch nicht, wie dieser Autor die Preise für jeweilige Segmente berücksichtigt hat, aber ich denke er hat nicht Neubaupreise von 1980 mit gleicher Altbauwohnung in 2008 verglichen und auch nicht die 1-Zi-Wo-Preise mit 4-Zi-Wohnungen. Wenn ich das richtig verstanden habe, schwanken die nominalen Immobilienpreise in vielen Ländern wenig, weil Immobilienbesitzer nicht an Opportunitätskosten denken und im Zweifelsfall lieber die Wohnug mehrere Jahre leer stehen lassen. In solchen Ländern werden die Blasen entweder über Währungsschwankungen oder über die Inflation abgebaut. Im Übrigen hatten meine Eltern Glück in 2008 in München eine gepflegte Wohnung in einem sehr gepfegten Haus für 1.800€/qm zu kaufen. Das Haus ist aus den 1970ern und damals haben diese Wohnungen Käufer aus der gehobenen Mittelschicht erworben, Rechtsanwälte, Ärzte, Ingenieure etc. Die 1.800€ in 2008 waren denke ich schon viel sozialer, wenngleich auch das Haus natürlich nicht mehr neu war. Zum Thema "Veralten": die beiden Aufzüge in diesem Haus sind für heutige Verhältnisse sehr klein, und die 3-Zi-Wohnungen haben einen für heutige Verhältnisse unmöglichen Schnitt. Diese Sachen lassen sich nur mit sehr viel Aufwand und Geld ändern, wobei die Wohnungseigentümer diese Kosten wahrscheinlich nicht mittragen würden wollen.

 

[slowandsteady]

vor 12 Minuten von EinReBerec:

In dem Fall stimmt der erste Blick, die Wohnung zu kaufen wäre am Ende günstiger. Man spart ca. 150.000 €.

Du hast zwar höher Nebenkosten für Eigentum berücksichtigt, aber die 160€/Monat sind in 30 Jahren nur 57600€ und das reicht nicht für ein neues Dach, Haus neu streichen, eine CO2-neutrale Heizung und eine Kernsanierung von Böden/Decken. Wenn du dann nicht mit 30 Jahren rechnest, sondern mit einem Verkauf in 15 Jahren, dann ist wäre es sehr schnell besser zu mieten.

[hund555]

vor 20 Minuten von EinReBerec:

Miete (Alle 3 Jahre 2 % höhere Miete): 907.680 € in Summe über 60 Jahre mit allen Kosten bezahlt.

Sehr unwahrscheinlich, dass über 60 Jahre Miete nur um 0,66% p.a. steigt.

[hilflos]

vor 16 Stunden von Wusel83:

Die 1. Käufer der Objekte 1-3 haben definitiv keine Wertsteigerung mitgenommen bzw. möchte ich nicht wissen wie es ohne die Entwicklung 2010 bis heute für die Verkäufer ausgesehen hätte. Gerettet hat diese Rechnung nur die DenkmalAFA.

 

Ein saniertes Denkmal ist aber vermutlich teurer als ein Neubau und die Sonder Abschreibung bekommen nur die Erstkäufer. Daher muss das Denkmal beim Verkauf mit Altbauwohnungen konkurrieren bei deutlich mehr Einschränkungen. D.h es gibt sehr wenige Zweitkäufer einer Denkmalimmobilie

[hund555]

vor 28 Minuten von slowandsteady:

Du hast zwar höher Nebenkosten für Eigentum berücksichtigt, aber die 160€/Monat sind in 30 Jahren nur 57600€ und das reicht nicht für ein neues Dach, Haus neu streichen, eine CO2-neutrale Heizung und eine Kernsanierung von Böden/Decken.

 

Zitat

Experten veranschlagen die Kosten für eine Komplettsanierung eines alten Hauses mit circa 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Sollen nur einzelne Maßnahmen durchgeführt werden, ist das oft günstiger.

Quelle

 

Zitat

Für eine umfassende Renovierung liegen die Kosten zwischen 400 und 650 € pro Quadratmeter. Bei einer Wohnung mit 80 m² Grundfläche kommst du so auf durchschnittlich 36.000 €. Eine Teilsanierung kostet dich mindestens 5.000 € – je nachdem, was du ändern musst.

Quelle

 

Ob man Komplettsanierung nach 30 Jahren macht, wage ich stark zu bezweifeln.

[Wusel83]

Ausgehend von den ca. 2000€ pro qm Kaufpreis im Jahr 1980 (dicker Daumen) und dem Verkaufspreis von ca. 2500€ im Jahr 2010. In beiden Fällen aus den von @Badurad gelieferten Grafiken komme ich wenn ich auf Statista gehe und annehme die Deutsche Inflationsrate gilt auch für München dann komm ich auf einen realen Wertverlust von rund 35,5% in diesem Zeitraum. Bitte gerne nachrechnen! 

 

Ist jetzt nicht 40% wie zitiert aber auch nicht +- 0. 

[BlacksheepK]

vor 2 Stunden von Wusel83:

Ausgehend von den ca. 2000€ pro qm Kaufpreis im Jahr 1980 (dicker Daumen) und dem Verkaufspreis von ca. 2500€ im Jahr 2010. In beiden Fällen aus den von @Badurad gelieferten Grafiken komme ich wenn ich auf Statista gehe und annehme die Deutsche Inflationsrate gilt auch für München dann komm ich auf einen realen Wertverlust von rund 35,5% in diesem Zeitraum. Bitte gerne nachrechnen! 

 

Ist jetzt nicht 40% wie zitiert aber auch nicht +- 0. 

In dieser Rechnung fehlen aber die erhaltene Miete bei Vermietung oder die nicht gezahlte Miete, falls man selber die Immobilie bewohnt, um von einem Wertverlust sprechen zu können. Oder nicht?

[Wusel83]

vor einer Stunde von BlacksheepK:

In dieser Rechnung fehlen aber die erhaltene Miete bei Vermietung oder die nicht gezahlte Miete, falls man selber die Immobilie bewohnt, um von einem Wertverlust sprechen zu können. Oder nicht?

Hab ich weiter oben selbst schon gesagt.

 

 

[neuflostein]

Die letzten 10 Jahre waren und sind ganz klar eine Anomalie, die sollte man nicht unbedingt in die Zukunft fortschreiben. Meine Eltern haben 1989 ein Haus im Kölner Speckgürtel zu 450k Mark gebaut. Das Haus wurde in mittelmäßigem Zustand im Jahr 2014 für 330k verkauft. Da wurde also gar keine Rendite erwirtschaftet, das Haus wurde inflationsbereinigt für deutlich unter Anschaffungswert verkauft. Das Haus dürfte jetzt für 650k über die Theke gehen, woran man die völlig verrückte Entwicklung der letzten Jahre sieht. 

 

Der völlig außer Rand und Band geratene Immo Bullenmarkt hat die Wahrnehmung und die Erwartungen an Immobilien als Geldanlage ziemlich verzerrt. Ich hoffe, daß es so nicht weitergeht, denn das ganze dürfte schlecht enden. Immobilienblasen sind immer eine große Gefahr für die Gesellschaft. Sollte die Inflation sich verfestigen, dann werden auch die Marktzinsen bald steigen müssen. Niemand wird mehr ein Reihenhaus für 1 Million kaufen, wenn man dafür dann 850k zu 3% Zins aufnehmen muss. Und 3% ist ja historisch gesehen nicht einmal viel....

[s1lv3r]

vor 2 Stunden von neuflostein:

Meine Eltern haben 1989 ein Haus im Kölner Speckgürtel zu 450k Mark gebaut. Das Haus wurde in mittelmäßigem Zustand im Jahr 2014 für 330k verkauft. Da wurde also gar keine Rendite erwirtschaftet, [...]

 

Es ist ja auch eine komische - aber mittlerweile scheinbar weit verbreitete - Erwartungshaltung, dass eine selbstgenutzte Immobilie eine inhärente Rendite aufweisen muss.

 

Klar Bauland erfährt eine Wertsteigerung oberhalb der Inflation, klar ich kann vermieten oder bei selbst genutzten Immobilien eine eingesparte vergleichbare Miete gegenrechnen, aber die derzeitige Erwartungshaltung ist bei vielen ja eben schon das oben mitschwingende: Ich kaufe, wohne selber 10 oder 20 Jahre darin und verkaufe dann steuerfrei für das Doppelte.

 

Grundsätzliche Tatsachen (Häuser als Wirtschaftsgut haben eine Lebensdauer und nutzen ohne Instandhaltungsaufwand über die Jahre ab) werden dabei ausgeblendet. Warum sollte das Haus also nach 25 Jahren - am besten auch noch inflationsbereinigt - mehr wert sein?!

 

Diese Erwartungshaltung kann eben denke ich dauerhaft nicht erfüllbar sein. Das kann m.M.n. durch kurzfristige Effekte (die gerne auch 10-20 Jahre anhalten können) überlagert werden, aber in einer sehr langfristigen Betrachtung, wird der Markt sich denke ich tatsächlich zu diesem Normalzustand zurückbewegen müssen.

 

Dementsprechend kann ich dir da nur zustimmen. Es weiß halt - wie immer - bloß keiner, wann das so sein wird und ob das in einem großen Knall passiert.

[Badurad]

vor 2 Stunden von s1lv3r:

Es ist ja auch eine komische - aber mittlerweile scheinbar weit verbreitete - Erwartungshaltung, dass eine selbstgenutzte Immobilie eine inhärente Rendite aufweisen muss.