Immobilie - Ist es wirklich eine günstige Altersvorsorge?

[Pfennigfuchser]

vor 2 Stunden schrieb hund555:

Du hättest aber auch eine Immobilie kaufen können, welche Größenordnung einer damals deiner gemieteten Immobilie haben könnte.

Ne, so ne winzige Bruchbude kann man mieten, sollte man aber nicht kaufen...

[hund555]

vor 9 Stunden schrieb Pfennigfuchser:

Ne, so ne winzige Bruchbude kann man mieten, sollte man aber nicht kaufen...

Wenn man sich aber was größeres nicht leisten kann, und man das Geld nicht lebenslang an Vermieter zahlen möchte?

 

[Schwachzocker]

vor 8 Minuten schrieb hund555:

Wenn man sich aber was größeres nicht leisten kann, und man das Geld nicht lebenslang an Vermieter zahlen möchte?

Und wenn man das Geld an den Vorbesitzer auch nicht zahlen möchte?

[Pfennigfuchser]

vor 12 Minuten schrieb hund555:

Wenn man sich aber was größeres nicht leisten kann, und man das Geld nicht lebenslang an Vermieter zahlen möchte?

 

gerade dann wäre ich vorsichtig mit Bruchbuden. Wer kaum Puffer hat, kann keine großen Risiken eingehen. Bruchbuden sind was für Vermögende, die notfalls auch eine Kernsanierung stemmen können. Mit sehr engem Budget hingegen wälze ich möglichst viele Risiken auf meinen Vermieter ab, der mir die Bruchbude für einen kleinen Taler lässt. So billig kann die gar nicht sein (hier in der Stadt, auf dem Land sieht das u.U.anders aus) dass sich das lohnt.

[hund555]

vor 21 Minuten schrieb Pfennigfuchser:

gerade dann wäre ich vorsichtig mit Bruchbuden. Wer kaum Puffer hat, kann keine großen Risiken eingehen. Bruchbuden sind was für Vermögende, die notfalls auch eine Kernsanierung stemmen können. Mit sehr engem Budget hingegen wälze ich möglichst viele Risiken auf meinen Vermieter ab, der mir die Bruchbude für einen kleinen Taler lässt. So billig kann die gar nicht sein (hier in der Stadt, auf dem Land sieht das u.U.anders aus) dass sich das lohnt.

Ich finde es richtig eine zeitlang ist so einer "Bruchbude" zu leben, wenn man das Geld für eine gute Immobilie ansparen möchte.

Aber dauerhaft wenn man das nötige Kleingeld hat? Entweder leistet man sich eine anständige Wohnung zur Miete oder kauft sich was, schließlich verbringt man in seinem zu Hause die meiste Zeit.

vor 34 Minuten schrieb Schwachzocker:

Und wenn man das Geld an den Vorbesitzer auch nicht zahlen möchte?

Wie immer dumme Fragen von Schwachzocker. Dann bleibt nur unter der Brücke zu leben. Spätestens dann "möchte" man mieten oder kaufen.

[Bit]

wie seht ihr das eigentlich zum thema selbstgenutzter immobilie. so schnell wie irgendwie möglich die tilgung abbezahlen mit sondertilgung etc um die in meinem fall 1,7% zinsen "zu sparen" oder lieber länger abbezahlen ohne sondertilung und dafür mehr für die börse und andere investments auf der seite zu haben`?

[Peter23]

Am 26.9.2020 um 12:44 von Bit:

 

wie seht ihr das eigentlich zum thema selbstgenutzter immobilie. so schnell wie irgendwie möglich die tilgung abbezahlen mit sondertilgung etc um die in meinem fall 1,7% zinsen "zu sparen" oder lieber länger abbezahlen ohne sondertilung und dafür mehr für die börse und andere investments auf der seite zu haben`?

 

1,7% sind ganz Schön hoch in den aktuellen Zeiten. Da würde ich sondertilgen. Wann kannst Du denn refinanzieren bzw. wie lange läuft die Sollzinsbindung noch?

[Bit]

vor 18 Stunden von Peter23:

1,7% sind ganz Schön hoch in den aktuellen Zeiten. Da würde ich sondertilgen. Wann kannst Du denn refinanzieren bzw. wie lange läuft die Sollzinsbindung noch?

leider 15 jahre

[Peter23]

vor 2 Stunden von Bit:

leider 15 jahre

Und wieviel sind davon noch übrig? Oder ist das wirklich die aktuelle Restlaufzeit?

[Badurad]

vor 2 Stunden von Bit:

leider 15 jahre

Du kannst nach 10 Jahren kündigen, auch wenn die Sollzinsbindung länger ist.

[Bavarese]

Am 26.9.2020 um 12:44 von Bit:

so schnell wie irgendwie möglich die tilgung abbezahlen mit sondertilgung etc um die in meinem fall 1,7% zinsen "zu sparen" oder lieber länger abbezahlen ohne sondertilung und dafür mehr für die börse und andere investments auf der seite zu haben`?

Bei einer SoTi hast du risikolose 1,7% "Rendite". Bekommst du das woanders auch?

Wenn meine Reserve hoch genug und die Restschuld überschaubar wäre, würde ich einen Teil in Aktien investieren. Aber nur soviel, dass auch bei einer kräftigen Korrektur keine Probleme entstehen.

 

Gruß

Bavarese

 

[FranzFerdinand]

Für die meisten scheint das Thema sich auf "eine ETW oder halt keine Immobilien" zu beschränken.

 

Ich habe nach einigen "Übungsrunden" mit zu renovierenden ETW inzwischen einige Mehrfamilienhäuser im "dauerhaften" Bestand (Privatvermögen). Das alles neben meinem normalen Vollzeitjob. Die Verwaltung von 30 Wohneinheiten macht jedenfalls nicht 30x mehr Arbeit als eine ETW. Es entspricht eher 3-5 Wohungen, ohne das übliche WEG-Gehampel. Ich treffe alle Entscheidungen einfach selbst. Wenn mir das selbst kümmern dann in einigen Jahrzehnten zu beschwerlich wird, übergebe ich das an eine Hausverwaltung und bereite allmählich die Weitergabe aus warmen Händen vor. Aus steuerlichen Gründen eher als Verkauf an die Kinder, denn als Schenkung (neue Afa, viel freies Kapital in der Familie).

 

Je nach wirtschaftlichem Verlauf meines Lebens bin ich mit den Mieten zumindest nicht mehr auf eine gesetzliche oder Betriebsrente angewiesen. Keines der Objekte würde ich im Alter selbst bewohnen wollen. Denn das was und wo meines eigenen Alterssitzes kann ich nun wirklich nicht über knapp 40 Jahre vorhersagen. Aber Geld bzw. stetiges Einkommen hält flexibel

[Peter23]

https://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/immobilien-blase-muenchen-und-frankfurt-sind-laut-ubs-am-staerksten-ueberbewertet-a-8314ca02-9a9b-42b7-b1dc-c6c66d334930

[Moneycruncher]

vor 18 Minuten von Peter23:

https://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/immobilien-blase-muenchen-und-frankfurt-sind-laut-ubs-am-staerksten-ueberbewertet-a-8314ca02-9a9b-42b7-b1dc-c6c66d334930

Auf der Hitliste der unbeliebtesten Themen im WPF steht unangefochten auf Platz 1: Immobilien. Auf Platz 2: Aktive Fonds. 

[Peter23]

vor einer Stunde von Moneycruncher:

Auf der Hitliste der unbeliebtesten Themen im WPF steht unangefochten auf Platz 1: Immobilien. Auf Platz 2: Aktive Fonds. 

Ich persönlich habe 1 Mio in Frankfurter Immobilien investiert und schlafe gerade schlecht. 

[monopolyspieler]

Wenn es Baubüdchen sind- kannst Du mit denen doch nach Stuttgart, Hamburg und Köln umziehen.

Da wärst Du auch besser diversifiziert.

[Chips]

Am 28.9.2020 um 13:53 von FranzFerdinand:

Für die meisten scheint das Thema sich auf "eine ETW oder halt keine Immobilien" zu beschränken.

 

Ich habe nach einigen "Übungsrunden" mit zu renovierenden ETW inzwischen einige Mehrfamilienhäuser im "dauerhaften" Bestand (Privatvermögen). Das alles neben meinem normalen Vollzeitjob. Die Verwaltung von 30 Wohneinheiten macht jedenfalls nicht 30x mehr Arbeit als eine ETW. Es entspricht eher 3-5 Wohungen, ohne das übliche WEG-Gehampel. Ich treffe alle Entscheidungen einfach selbst. Wenn mir das selbst kümmern dann in einigen Jahrzehnten zu beschwerlich wird, übergebe ich das an eine Hausverwaltung und bereite allmählich die Weitergabe aus warmen Händen vor. Aus steuerlichen Gründen eher als Verkauf an die Kinder, denn als Schenkung (neue Afa, viel freies Kapital in der Familie).

 

Je nach wirtschaftlichem Verlauf meines Lebens bin ich mit den Mieten zumindest nicht mehr auf eine gesetzliche oder Betriebsrente angewiesen. Keines der Objekte würde ich im Alter selbst bewohnen wollen. Denn das was und wo meines eigenen Alterssitzes kann ich nun wirklich nicht über knapp 40 Jahre vorhersagen. Aber Geld bzw. stetiges Einkommen hält flexibel

Worin besteht der Unterschied, anstatt sich eigene Wohnungen (mit viel Fremdkapital) aufzubauen im Vergleich zu Immobilienaktien zu kaufen wie Vonovia oder Hamborner REIT? Letztere setzen ja auch einen entsprechenden Fremdkapitalhebel ein. Außer, dass man mit den Aktien 0 Eigenaufwand hat. 

[Chips]

Am 26.9.2020 um 12:44 von Bit:

wie seht ihr das eigentlich zum thema selbstgenutzter immobilie. so schnell wie irgendwie möglich die tilgung abbezahlen mit sondertilgung etc um die in meinem fall 1,7% zinsen "zu sparen" oder lieber länger abbezahlen ohne sondertilung und dafür mehr für die börse und andere investments auf der seite zu haben`?

Um das nochmal zu schreiben. 1,7% Rendite, die bedingungslos steuerfrei ist und bis zum Ende der Kreditlaufzeit. Du kannst dir aber auch überlegen, eine Johnson&Johnson-Aktie zu kaufen, die relativ zum Kaufpreis 2,75% Dividende (nach Steuern etwa 2%) gäbe. Wäre das alles, würde ich eher den Kredit tilgen. Allerdings erzielen die ja pro Aktie etwa 5% Gewinn bzw. Free Cashflow, und dann wird es schon schwieriger. 

Neben persönlichen Risiken wie Scheidung besteht das Hauptrisiko beim Immobilienkredit, die Raten nicht mehr tilgen zu können. Es ist also fundamental wichtig, flüssig zu sein. Wenn du überschüssiges Einkommen nun in einen ETF-Sparplan steckst, dann ist das verfügbares Vermögen. Wirst du dann für längere Zeit arbeitslos, könntest du noch bequem die Raten bedienen. Steckst du das Geld in Sondertilgungen, ist es weg.

 

Was bringt es dir, wenn dir noch mehr am Haus gehört, du aber die Raten nicht mehr tilgen kannst?

 

-> Sofern man nicht ein paar Jahreseinkommen schon an Vermögen flüssig hat, würde ich Sondertilgungen lassen. (bei 1,7% Zinssatz, bei 3-4% sieht das wieder anders aus)

[FranzFerdinand]

vor 3 Stunden von Chips:

Worin besteht der Unterschied, anstatt sich eigene Wohnungen (mit viel Fremdkapital) aufzubauen im Vergleich zu Immobilienaktien zu kaufen wie Vonovia oder Hamborner REIT? Letztere setzen ja auch einen entsprechenden Fremdkapitalhebel ein. Außer, dass man mit den Aktien 0 Eigenaufwand hat. 

Bsp: Ich habe ein Invest von 2 Mio in Immobilien, mit EK 300.000. Rendite gut 6,5% p.a. auf 2 Mio (minus Zinsen und Aufwand). Ergibt ganz grob (50% Kosten) eine EK-Rendite von gut 21% auf die 300k. Also 65.000 Euro pro Jahr (vor Steuern, hier 42% Steuern ~ 44.000 Euro verbleiben netto).

Vergleich mit REIT: Ich nehme die 300.000 und lasse andere damit hebeln, die mir dafür einen Teil ihrer Rendite abgeben. Sagen wir mal 5%. Ergibt 15.000 Euro pro Jahr (vor Steuern, hier 26% Steuern, ~11.000 Euro)

 

Meine (zusätzliche) Vergütung für Risikoübernahme plus Hausverwaltung sind also rund 33.000 Euro netto (44.0000 vs. 11.000). Als Bonus gibt es nach zehn Jahren noch die Wertsteigerung (bei konservativen 2% p.a. Wertsteigerung, also rund 22% auf den Immowert) on top! Das sind dann nochmal grob 400.000 Euro. Verrückte Marktpreise oder Vermarktung als ETW sind da noch gar nicht dabei.

[syndiziert]

Ich habe hierzu auch eine Frage, möchte dazu aber keinen neuen Faden eröffnen.

 

In meinem Kreis von Arbeitskollegen, Bekannten sind einige Leute, die ein Haushaltsnettoeinkommen von weit über 250/350 TEUR plus Boni pro Jahr haben, alle so um die 45/50 Jahre alt. Früher bin ich immer davon ausgegangen, dass diese Leute eine Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus besitzen und sogar vermietete Wohnungen obendrauf. Aber dem ist bei weitem nicht so.

 

Was ich mich frage, weshalb sollte man nicht in Immobilien investieren? Was veranlasst Menschen sich keine Immobilie zuzulegen? Alle sind bereits seit 20+ Jahren am gleichen Wohnort/Arbeitsort.

 

Die haben Ihr Geld in Aktien investiert, sämtliche Phasen der letzten 20+ Jahre miterlebt - vermutlich auch gute Gewinne erzielt etc. Obendrein wohnen Sie in mittlerweile günstigen Mietwohnungen, die nur leicht in der Miete gestiegen sind. 

 

Was spricht gegen Investments in Immobilien (eigengenutzt/vermietet)? 

[Badurad]

vor 14 Minuten von syndiziert:

Was spricht gegen Investments in Immobilien (eigengenutzt/vermietet)? 

Die selbstgenutzte Immobilie ist kein Invest (d.h. generiert keine Erträge) sondern Konsum (d.h. kostet regelmäßig Geld). Über das Für- und Wider von Eigentum vs. Miete gibt es tausende Diskussionen im Netz. Das kann man philosophisch oder rein monetär betrachten. Am Ende ist es - meiner Meinung nach - vor allem eine emotionale Entscheidung.

 

In vermiete Immobilien kann man genauso gut oder schlecht investieren wie in jede andere Anlageform auch. Zum einen sollte man sich nicht vom Immobilienboom der letzten 10 Jahre blenden lassen und mit Menschen sprechen, die nach der Wiedervereinigung viel Geld mit Ost-Immobilien etc. versenkt haben. Da wurde viel verbrannte Erde hinterlassen. Was deine gut verdienenden Freunde (alles doppelverdienende Radiologen und erste bis zweite Managementeben?) angeht, solltest Du sie vielleicht einfach mal direkt fragen.

[chirlu]

vor 20 Minuten von syndiziert:

Was spricht gegen Investments in Immobilien (eigengenutzt/vermietet)?

 

Der hohe Verwaltungsaufwand, den man entweder selbst leisten oder teuer auslagern muß.

[Beamter48]

Die horrenden Nebenkosten aufgrund der hohen Kaufpreise.

Die Immobilität (eigengenutzt); Nachbarn, extreme Nachverdichtung, Klumpenrisiko.

 

Demgegenüber haben Befürworter sicherlich gute Argumente für den Erwerb. 

 

Frag deine Kollegen.

[FranzFerdinand]

Bei dem Einkommensniveau wird von Leuten in den meisten Firmen eine gewisse weltweite oder europaweite Beweglichkeit erwartet. Da würde ich mir auch kein Haus (privat) irgendwo hinstellen. Und bei dem Einkommen würde ich meine kostbare Freizeit auch nicht zusätzlichen Investments verbraten, sondern mit Frau und Kindern. Und die meisten Anlagen jenseits von Aktien machen halt Arbeit.

[Livesey]

vor 52 Minuten von syndiziert:

Was spricht gegen Investments in Immobilien (eigengenutzt/vermietet)? 

- sehr hohe "TER/Ausgabeaufschlag"

- die dümmsten Dinge wie Mietnomaden/schlechte Mieter, miese Nachbarn, Kind muss Schule wechseln, großer Arbeitgeber der Region geht pleite usw. usw. können jede Rechnung kaputt machen

- du hast inzwischen nur noch die Wahl zwischen Mondpreisen (in meiner Stadt 35.000 Euro für einen Tiefgaragenstellplatz) und Lagen, die einer Wette auf eine Politikänderung gleichkommen

- du bist dem Staat völlig ausgeliefert: mal ist's dein Kamin, dann deine Fassade, dann die Ölheizung, dann ein Neophyt im Garten, dann die Elektroinstallation, dann wird der Anwohnerparkausweis 1000% teurer, dann darfst du dich an der Straße beteiligen (während du natürlich zahlst wenn jemand auf "deinem" Bürgersteig ausrutscht), dann Mietpreisbremsen, dann die nächste Grundsteuererhöhung..