Immobilie - Ist es wirklich eine günstige Altersvorsorge?

[brandungsfels]

vor 39 Minuten von Peter23:

Ein Immobilienkredit von Verbrauchern wird faktisch sogar niemals gekündigt, solange Du Deine Rate zahlst egal wie sich der Wert der Immobilie entwickelt.

Afaik gibt es das in Deutschland auch nicht, das ist Bankenrisiko wenn der Immowert zu stark fällt.

[MCThomas0215]

vor 1 Stunde von Peter23:

So pauschal ist das nicht richtig. Das ist ein Missverständnis. Erstens kann man auch einfach einen Immobilienkredite zur Kapitalbeschaffung aufnehmen und das Geld in Aktien investieren. Zweitens ist es für den Leverage-Effekt vollkommen egal, ob man die Immobilie mit EK bezahlt und dann einen Kredit zur Kapitalbeschaffung aufnimmt, den man in Aktien investiert oder ob man die Immobilien auf Kredit kauft und vorher einen Teil des EKs stattdessen in Aktien investiert. Letzteres ist allerdings steuerlich viel sinnvoller.

Zitat

Eine Immobilienfinanzierung stellt eine streng verwendungszweckorientierte Finanzierung für eine Immobilie dar.

https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilienfinanzierung

Wenn du die Immobilie (Teil)abbezahlt hast, kannst Du sie selbstverständlich wieder als Sicheheit einbringen.

vor 1 Stunde von Peter23:

Auch das ist streng genommen nicht richtig. Die Bank ist kein Miteigentümer sondern Gläubiger.

§ 891 BGB

vor 1 Stunde von Peter23:

Du bist genauso viel und wenig Eigentümer der Aktien bei einem Lombard wie der Immobilie bei einem Immobilienkredite.

§ 1215 BGB

vor 1 Stunde von Peter23:

Die Zugriffsmöglichkeiten der Bank ist beim Lombard sogar viel einfacher. Sie dürfen nach meinen Verständnis nämlich nach Margin-Call Dein Portfolio auch einfach direkt liquidieren. Das passiert beim Immobilienkredite erst nach längerem Verzug, mehreren Mahnung und zumeist faktisch erst nach 6-12 Monaten.

Margin Call <=> Zwangsversteigerung. Ich weiss nicht wer da mehr Rechte hat.

Der Unterschied besteht in der Kontrolle: Beim Immokredit wird monatlich extern kontrolliert, nach 3 Monaten gekündigt. Beim Lombard bin ich selbst für die Kontrolle zuständig.

"Unterhalb" des Margin Calls folgt keinerlei Kontrolle oder Liquidation.

vor 1 Stunde von Peter23:

Du lässt auch in Deinen Ausführungen immer vollkommen außer Acht, dass sich der Zins des Lombards ständig ändern kann, wohingegen der Immobilienkredit typischerweise auf 10 oder mehr Jahre fest ist.

Richtig, nennt sich Fristentransformation, und ist das Kerngeschäft deutscher (risikoaverser) Banken, geht aber gerade den Bach runter.

Bonusfrage: Was hat Christian Wulff gemacht?

[Peter23]

vor 10 Stunden von MCThomas0215:

§ 891 BGB

Dort steht nichts davon, dass die Bank Eigentümer der Immobilie ist

vor 10 Stunden von MCThomas0215:

§ 1215 BGB

Keine Ahnung, was Du mir damit sagen willst.

vor 10 Stunden von MCThomas0215:

"Unterhalb" des Margin Calls folgt keinerlei Kontrolle oder Liquidation.

Musst Du unterhalb des Margin Calls keine Zinsen zahlen?

 

 

[MCThomas0215]

vor 2 Stunden von Peter23:

Dort steht nichts davon, dass die Bank Eigentümer der Immobilie ist

Das steht im Grundbuch

vor 2 Stunden von Peter23:

Keine Ahnung, was Du mir damit sagen willst.

Zitat

Der Pfandgläubiger ist zur Verwahrung des Pfandes verpflichtet.

Link

Verwahrung != Eigentum; -> Sondervermögen

vor 2 Stunden von Peter23:

Musst Du unterhalb des Margin Calls keine Zinsen zahlen?

?

[Peter23]

vor 2 Stunden von MCThomas0215:

Das steht im Grundbuch

Falsch. Im Grundbuch steht natürlich nicht, dass die Bank Eigentümer ist. Grundpfandrecht!=Eigentum

vor 2 Stunden von MCThomas0215:

Verwahrung != Eigentum

Ja klar. Die Bank ist nicht Eigentümer - wie beim Immobilienkredit also. Die Bank kann aber beim Wertpapierkredit viel einfacher zugreifen, weil sie direkt nach erfolglosem Margin-Call liquidieren darf.
 

Und nochmal die Frage an Dich: Muss man bei einem Wertpapierkredit Zinsen zahlen? Wenn ja, was passiert, wenn man für drei Monate keine gezahlt hat?

[MCThomas0215]

vor 23 Minuten von Peter23:

Die Bank kann aber beim Wertpapierkredit viel einfacher zugreifen, weil sie direkt nach erfolglosem Margin-Call liquidieren darf.

Margin Call <=> Zwangsversteigerung, der Gläubiger stellt den Kredit fällig. Ich sehe da keinen großen Unterschied in den Rechten.

vor 23 Minuten von Peter23:

Und nochmal die Frage an Dich: Muss man bei einem Wertpapierkredit Zinsen zahlen? Wenn ja, was passiert, wenn man für drei Monate keine gezahlt hat?

Natürlich muss man Zinsen zahlen. Der Unterschied besteht in der Zweckbindung und in seiner Art als Rahmenkredit, d.h. du kannst die Kreditlinie zum Bezahlen von Zinsen benutzen. Auserdem ist es mit Teilverkäufen viel einfacher Ratenflexibilität herzustellen.

Oder mal als plastisches Beispiel: Ich bin arbeitslos geworden und möchte mir 6 Monate Zeit lassen um meinen Traumjob zu finden. Oder ich bin Selbständiger mit Auftragsflaute.

• In dieser Zeit steigt mein Beleihungsfaktor halt dann von vielleicht 30% auf 31% (je nach dem...)
• Ich kann auch jeden Monat 0.2% meines Depots veräusern

[Peter23]

vor 5 Stunden von MCThomas0215:

Oder mal als plastisches Beispiel: Ich bin arbeitslos geworden und möchte mir 6 Monate Zeit lassen um meinen Traumjob zu finden. Oder ich bin Selbständiger mit Auftragsflaute.

• In dieser Zeit steigt mein Beleihungsfaktor halt dann von vielleicht 30% auf 31% (je nach dem...)
• Ich kann auch jeden Monat 0.2% meines Depots veräusern

Dann mal ein anderes plastisches Beispiel: Du wirst nicht arbeitslos, aber die Aktienkurse fallen um 50% dann liegt Dein Beleihungsfaktor bei 60% und bei einem typischen Beleihungswert von 50% kommt dann eben der Margin-Call, dann ist der Kredit nicht nur fällig sondern Dein Portfolio wird auch direkt liquidiert.

 

Außerdem kann Dir auch einfach passieren, dass die Bank den Beleihungswert Deiner Fonds oder Aktien ändert und Du ganz ohne fallende Kurse einen Margin-Call erhältst.

[slowandsteady]

Am 19.11.2021 um 20:05 von brandungsfels:

Afaik gibt es das in Deutschland auch nicht, das ist Bankenrisiko wenn der Immowert zu stark fällt.

Da wäre ich mir nicht so sicher. Soweit ich informiert bin, kann der Kredit für eine beliehene Immobilie trotz bezahlter Raten gekündigt werden, wenn der Wert der Immobilie objektiv kleiner als der ausstehende Kredit wurde. Grundlage müsste BGB 490 sein. Allerdings kommt das in der Realität eben weniger vor, u.a. weil Harakiri-Finanzierungen gar nicht zustande kommen und meist EK eingebracht wird.

[Peter23]

vor 8 Stunden von slowandsteady:

Da wäre ich mir nicht so sicher. Soweit ich informiert bin, kann der Kredit für eine beliehene Immobilie trotz bezahlter Raten gekündigt werden, wenn der Wert der Immobilie objektiv kleiner als der ausstehende Kredit wurde. Grundlage müsste BGB 490 sein. Allerdings kommt das in der Realität eben weniger vor, u.a. weil Harakiri-Finanzierungen gar nicht zustande kommen und meist EK eingebracht wird.

Das kommt schon alleine deswegen nicht vor, weil die Banken im Mengengeschäft keine Neubewertung der Immobilie vornehmen. Außerdem kommt keine Bank auf die Idee einen Kredit zu kündigen bzw fällig zu stellen solange der Kunde zahlt.

[slowandsteady]

vor 21 Stunden von Peter23:

Das kommt schon alleine deswegen nicht vor, weil die Banken im Mengengeschäft keine Neubewertung der Immobilie vornehmen.

Im Regelfall sehr wahrscheinlich nicht, eine Neubewertung kostet ja Zeit und das lohnt sich nicht fuer das "Otto-Normal-EFH". Aber ich kann mir durchaus vorstellen, dass bei singulaeren Ereignissen wie zB das Hochwasser im Ahrtal, der Finanzkrise 2008 oder bei sowas hier eine Bank durchaus auch bei laufenden Vertraegen eine Neubewertung vornimmt. Ich wollte nur darauf hinweisen, dass die Bank es eben rechtlich KANN.

[cjdenver]

Also ich sag mal so, negative equity ist in UK ein durchaus weit verbreitetes Problem. Der grosse Unterschied duerfte da aber sein dass man max. auf 5 Jahre die Zinsen fixen kann (und es so gut wie jeder nur auf 2 Jahre tut), und dass dadurch Neubewertungen der Immobilie im Rahmen des Remortgaging extrem ueblich sind. Und wenn bei sowas rauskommt dass man nicht mehr auf der richtigen Seite des Werts liegt dann kann man auch schnell zum mortgage prisoner werden, der dann hoehere Zinsen (variable rate) zahlen muss weil er sich die remortgage auf niedrigere Zinsen (neuer fixed rate deal) laut Bankbewertung nicht mehr leisten kann. Das heisst du zahlst dann also £1200 weil du dir £1000 nicht leisten kannst. 

 

Dass aber die Bank waehrend eines fixed rate deals eine Neubewertung macht und den dann aendern will, ist mir noch nie vorgekommen. 

[Peter23]

vor 16 Stunden von slowandsteady:

Ich wollte nur darauf hinweisen, dass die Bank es eben rechtlich KANN.

Stimmt.

[Bassinus]

https://de.statista.com/infografik/26262/mieterhaushalte-in-deutschland-die-sich-wohneigentum-leisten-koennen/

 

Zitat

Demnach hatten im Jahr 2020 nur noch 241.000 Mieterhaushalte im Alter zwischen 30 und 44 Jahren die Chance, Wohneigentum zu erwerben. Vor zehn Jahren hingegen waren es noch rund doppelt so viele. Der entsprechende Anteil an allen 30- bis 44-jährigen Mieterhaushalten in Deutschland ist im selben Zeitraum von 8,7 Prozent auf 4,8 Prozent gesunken. Die meisten Interessenten scheitern laut LBS-Bericht nicht am Einkommen, sondern an der Eigenkapital-Hürde.

 

[Schimmelprinz]

Das die Preise einfach weiter steigen, obwohl so viele potentielle Käufer ausfallen - Wahnsinn, wie blöd die Preise sind.