Immobilie - Ist es wirklich eine günstige Altersvorsorge?

[Hansolol]

vor 10 Stunden von cjdenver:

 

Genau so sehe ich das auch. Wenn die Einnahmen die Ausgaben decken und zusätzlich eine gute Tilgung ermöglichen, dann kommt das schon nahe an einen Selbstläufer ran.

 

Das ist halt die Frage. Reicht +-null, oder sollte es ein bisschen mehr sein. Aus unternehmerischer Sicht sind 0 Euro FCF ja nicht gerade erstrebenswert. Fraglich auch, wieviel am Ende von der Tilgung übrig bleibt, falls die Preise sinken. Es kann halt gut gehen, aber wenn dann erste Reperaturen anstehen, kann es schnell teuer werden. Zudem hast du auch immer etwas Arbeit mit der Immobilie und davon wird dir nichts vergütet. Wir besitzen eine Neubauwohnung, die alleine 3 Ordner füllt und von der wir laufend neue Briefe bekommen bzgl. Hausgeld, Eigentümerversammlung etc. Das ist für eine Wohnung überschaubar, für mehrere Wohnungen würde es dann schnell nervig.

[Pfennigfuchser]

vor 26 Minuten von hund555:

Genau so ist es, und bei mir reicht es 10 € pro Monat bei meinen Eltern und Onkel braucht man gar nichts.

An den Gesamtkosten ändert das aber kaum etwas. Mein Argument bezog sich nur auf den Anteil, der über die WEG läuft und den privat zu tragenden Anteil. Wenn nichts über die WEG läuft, muss man halt privat mehr zurücklegen, sei es, weil wenig Gemeinschaftseigentum da ist, sei es weil keine Rücklage gebildet wird und man dann irgendwann eine deftige Sonderumlage ins Haus stehen hat.

 

Und ja, man kann auch mal ein paar Jahre nichts tun und die Instandhaltungskosten niedrig halten, aber das fällt einem irgendwann auf die Füße, weil dann alles gleichzeitig dran ist oder die Immobilie massiv an Wert verliert.

 

*Achtung Anekdote*: Wir haben hier eine innenstädtische, sehr gut gelegene Immo am Ort, die für damalige Verhältnisse ziemlich teuer war. Die WEG ist sehr groß und unbeweglich. Erst haben sie jahrelang nichts gemacht, weil ja alles neu war, dann weil sie sich an die niedrigen Umlagen gewöhnt hatten und sie sich nicht einigen konnten. Heute fällt mir auf Immoscout immer mal wieder ein Wohnung aus der Anlage als "oh ist die günstig" auf - bis ich dann zum Thema Hausgeld komme, das exorbitant hoch ist. Weil einerseits teures Zeug wie Aufzüge und Pool gewartet werden müssen, andererseits aber Rücklagen aufgeholt werden müssen. Zum Außenzustand sage ich mal soviel: beim Bauschadenseminar, das ich im Nachbargebäude mitmachte, konnte der Referent einen erheblichen Teil der "Typischen Schadbilder aus Bj 1980-2000" an diesem Gebäude illustrieren. Ich würde dort nie eine Wohnung kaufen und wäre sie noch so billig. Schäden sind völlig normal, aber gerade in einer WEG muss man die zeitnah beseitigen, da eine spätere Komplettsanierung einzelne überfordern kann und sich dann ewig hinzieht.

[albr]

Also ich bin mit meiner Wohnung (fast abbezahlt) im Westend Frankfurt sehr zufrieden und trägt zu meiner Altersversorgung selbstverständlich bei

immerhin hat sich der Wert der Wohnung deutlich mehr als verdoppelt… und ich hab brauche keine Angst zu haben, dass ich als alter Rentner aus der Wohnung geworfen werde… 

[Pfennigfuchser]

vor 20 Minuten von Hansolol:

 

Das ist halt die Frage. Reicht +-null, oder sollte es ein bisschen mehr sein. Aus unternehmerischer Sicht sind 0 Euro FCF ja nicht gerade erstrebenswert.

Die Aussage verstehe ich nicht wirklich. Das kommt doch auf das persönliche Ziel an.

 

Strebe ich eine Vermögenssteigerung an, benötige aber keine monatlichen Cashflows, so kalibriere ich das auf +/- Null, inkl. kleinem Puffer. Die Tilgung ist dann meine Vermögenssteigerung, und mit +/- Null bei 4-5% anfänglicher Tilgung (nach Steuern) kann ich gut leben. Bin ich jedoch Rentner und der Cashflow trägt zum meinen monatlichen Einnahmen bei, setze ich das anders auf. Ich setze es auch dann anders auf, wenn ich mehr als eine Immo (oder andere Assets) erwerben möchte und aus den cashflows wieder in diese Assets gehen will. Das ist dann aber auch ordentlich Hebel und erhöhtes Risiko, muss man mögen.

[Schimmelprinz]

vor 53 Minuten von Okabe:

ehr gut zusammengefasst. So sehe ich das auch - man macht mit einer Immobilie in der Regel keinen Gewinn, statistisch gesehen (der Wert kann schließlich auch sinken) und man wird unflexibel.

Es ist so herrlich einfach, stets Gegenargumente zu liefern :-) 

 

Also in meiner selbst genutzten Immobilie bin ich doch viel flexibler.

 

Ich möchte:

- Ne Wand versetzten

- grüne Fliesen in der Diele

- aus Wohn- und Badezimmer ein Zimmer machen?

 

Alles kein Thema.

 

Ein Hoch auf meine Flexibilität als Eigentümer. 

 

 

So am Rande: Wenn du mir mal ne Aktie nennst, deren Wert nicht sinken kann: Dafür zahle ich bar!  

 

[Okabe]

vor 6 Minuten von Schimmelprinz:

Es ist so herrlich einfach, stets Gegenargumente zu liefern :-) 

 

Also in meiner selbst genutzten Immobilie bin ich doch viel flexibler.

 

Ich möchte:

- Ne Wand versetzten

- grüne Fliesen in der Diele

- aus Wohn- und Badezimmer ein Zimmer machen?

 

Alles kein Thema.

 

Ein Hoch auf meine Flexibilität als Eigentümer. 

Ach Gott. Mal für einen cent nachgedacht hättest du gemerkt, dass ich gesagt habe, dass man eine größere Freiheit hat. Genau das meinte ich. Für dich muss man wohl immer alles extra detailliert schreiben.  

[Schimmelprinz]

vor 3 Minuten von Okabe:

Ach Gott. Mal für einen cent nachgedacht hättest du gemerkt, dass ich gesagt habe, dass man eine größere Freiheit hat. Genau das meinte ich. Für dich muss man wohl immer alles extra detailliert schreiben.  

Deine Anredeform an mich empfinde ich als übertrieben ehrerbietend :-) 

 

War nicht deine Aussage, dass eine Immobilie unflexibel macht?

 

Beste Grüße

[Okabe]

vor 1 Minute von Schimmelprinz:

War nicht deine Aussage, dass eine Immobilie unflexibel macht?

Macht sie ja auch. Man hat die Freiheit Dinge zu tun (man könnte es auch Flexibilität nennen) aber man verliert die Flexibilität "mal eben umzuziehen" oder sich einfach zu vergrößern oder zu verkleinern (man könnte es auch Freiheit nennen).

Und bevor du sagst, dass man das doch kann und es nur teuer ist: naja, dann kann ich auch bei einem gemieteten Haus die Wand versetzen. Muss sie halt nur vor dem Auszug wieder zurückversetzen oder dem Vermieter das ganze bezahlen.

[hund555]

vor 16 Stunden von Schwachzocker:

Und was sagt das nun über die durchschnittliche Rendite von Vermietern aus?

Warum muss die für mich eine Rolle spielen? In die durchschnittliche Rendite gehen auch sehr teuere Städte (München/Frankfurt/Hamburg/Stuttgart/....) rein, wo sich vermieten und kaufen nicht (bzw. kaum) lohnt und da dort die meisten Einwohner wohnen zieht die durchschnittliche Rendite verstärkt nach unten.

Es ist interessanter durchschnittliche Rendite von meiner Stadt, meiner Gegend und noch interessanter: Rendite von meiner Immobilie.

[Schimmelprinz]

vor 3 Minuten von Okabe:

Macht sie ja auch. Man hat die Freiheit Dinge zu tun (man könnte es auch Flexibilität nennen) aber man verliert die Flexibilität "mal eben umzuziehen" oder sich einfach zu vergrößern oder zu verkleinern (man könnte es auch Freiheit nennen).

Und bevor du sagst, dass man das doch kann und es nur teuer ist: naja, dann kann ich auch bei einem gemieteten Haus die Wand versetzen. Muss sie halt nur vor dem Auszug wieder zurückversetzen oder dem Vermieter das ganze bezahlen.

Man kann es machen, darf es aber halt nicht ohne Erlaubnis des Vermieters. 

 

Und natürlich kann ich als Immobesitzer "mal eben umziehen". Dann vermiete ich meine Bude eben.

Macht doch dein Vermieter auch. 

[Pfennigfuchser]

vor 3 Minuten von Schimmelprinz:

Und natürlich kann ich als Immobesitzer "mal eben umziehen". Dann vermiete ich meine Bude eben.

Macht doch dein Vermieter auch. 

Das kommt aber sehr drauf an. Bei unserer Wohnung haben wir das genau so gemacht, war von Anfang an klar, dass man die auch gut und sinnvoll vermieten kann.

 

Häuser haben hier in der Gegend Preise, die in überhaupt keiner Relation zum bei einer Vermietung erzielbaren Preis stehen. Wir müssten mind. 3000,- Miete + 500 NK bekommen, um eine ähnliche Miete/Preis Relation zu bekommen, wie bei der Wohnung, eher mehr. Das klappt nicht.

 

Ja, Häuser kann man vermieten, aber langfristig lohnt das selten, bzw. nur bei kleinen Einheiten.

[Schimmelprinz]

vor 4 Minuten von Pfennigfuchser:

Das kommt aber sehr drauf an. Bei unserer Wohnung haben wir das genau so gemacht, war von Anfang an klar, dass man die auch gut und sinnvoll vermieten kann.

 

Häuser haben hier in der Gegend Preise, die in überhaupt keiner Relation zum bei einer Vermietung erzielbaren Preis stehen. Wir müssten mind. 3000,- Miete + 500 NK bekommen, um eine ähnliche Miete/Preis Relation zu bekommen, wie bei der Wohnung, eher mehr. Das klappt nicht.

 

Ja, Häuser kann man vermieten, aber langfristig lohnt das selten, bzw. nur bei kleinen Einheiten.

Wenn das vermieten nicht lohnt und das verkaufen schon, dann hätte ich nen Tipp für dich. 

Schön, wenn man sich seine Möglichkeiten so flexibel aussuchen kann. 

 

Mein Reden. 

 

Beste Grüße

[Pfennigfuchser]

vor 14 Minuten von Schimmelprinz:

 und das verkaufen schon, dann hätte ich nen Tipp für dich.

Die Transaktionskosten sind da aber arg hoch. Flexibilität geht für mich anders.

[Schimmelprinz]

Na das konnt ich wohl nicht wissen, wie für dich "Flexibilität" geht. 

 

Wo hast denn da die Definition hinterlegt, damit man mit dir sinnvoll diskuschreiben kann?

 

[Peter23]

vor 2 Stunden von MCThomas0215:

Der Unterschied bezüglich des leverage liegt in der Liquidität des Marktes. Deshalb auch ein Premium beim Lombard. Wobei IB ja nur 0.5% verlangt.

0,5%? Hast Du dazu eine Quelle? Oder meinst Du den Zinssatz ab 1 Mio? Wenn man nicht gerade bei einem der Anbieter ist, wo man die Steuererklärung selbst machen musst, dann ist man schnell bei über 2%, bei den meisten sogar eher 3-4%.

 

vor 3 Stunden von MCThomas0215:

Margin Call bei Immobilien

Das ist vertraglich wahrscheinlich denkbar, aber praktisch wird es nicht umgesetzt.

vor 48 Minuten von hund555:

und da dort die meisten Einwohner wohnen zieht die durchschnittliche Rendite verstärkt nach unten.

Die meisten Einwohner wohnen also in teuren Städten. Reden wir immer noch über Deutschland? Wie kommst Du darauf?

[Okabe]

vor einer Stunde von Schimmelprinz:

Man kann es machen, darf es aber halt nicht ohne Erlaubnis des Vermieters. 

Das ist natürlich korrekt.

vor einer Stunde von Schimmelprinz:

Und natürlich kann ich als Immobesitzer "mal eben umziehen". Dann vermiete ich meine Bude eben.

Macht doch dein Vermieter auch. 

Kannst du auch "mal eben" nach China ziehen und dort leben? Wie ist es damit, von dort aus Mieter zu finden und sich um alles zu kümmern? Das wird man dann wohl eher auslagern, zu den entsprechenden Kosten.

 

[Schimmelprinz]

Na das wäre dann n Thema für den Fred " Immobilien in D vermieten für die, die urplötzlich als Immobesitzer in D  nach China mussten". 

 

Das Thema kommt dann gleich nach dem " Ich hatte nen Unfall, sitze seitdem im Rollstuhl und muss meine Mietwohnung in D umbauen" Fred. 

 

Wie war deine Frage in diesem Fred? 

 

 

[Peter23]

vor 34 Minuten von Schimmelprinz:

Na das wäre dann n Thema für den Fred " Immobilien in D vermieten für die, die urplötzlich als Immobesitzer in D  nach China mussten". 

 

Das Thema kommt dann gleich nach dem " Ich hatte nen Unfall, sitze seitdem im Rollstuhl und muss meine Mietwohnung in D umbauen" Fred. 

 

Wie war deine Frage in diesem Fred? 

Gute und vor allem witzige Antwort.

 

Es ist natürlich schon zu bedenken, dass sich die Immobilie zum Vermieten möglicherweise kaum lohnt, weil man nix absetzen kann bzw plötzlich sehr viel Steuern zahlt. 

[s1lv3r]

vor 11 Stunden von Peter23:

Das macht dann auch wieder wenig Sinn, weil in dieser Vergleichsrechnung hat dann nach 20-30 Jahren der Eigentümer eine Immobilie und der Mieter nichts.

 

Die Diskussion ergab sich ja aus der Behauptung von @tyr, dass Mieter (mit dem Zusatz: in einer vergleichbaren finanziellen Situation) ggf. ebenso Vermögen aufbauen könnten, es aber einfach nicht tun. Mit Vergleichsrechnung meinte ich daher die Gesamtbetrachtung des Vermögenzuwachses über einen längeren Zeitraum. Nur die monatlichen Cashflows zu betrachten hat eben keine Aussagekraft - da hatte ich mich tatsächlich argumentationstechnisch ins Abseits begeben.

 

Ich habe Zuhause das Buch von Kommer liegen. Dort ist m.M.n. ein solches Beispiel enthalten. Ich stelle das sonst heute Abend hier mal rein - vielleicht ergibt das ja eine interessante Diskussion.  (Wobei das meiner Erinnerung nach mit wesentlich geringerem Beispielkaufpreis und höheren Zinsen gerechnet ist - er argumentiert aber, dass eine günstigere Zinssituation vollständig durch höhere Kaufpreise "wegarbitriert" wird.)

 

Die Sondersituation, wo ein Käufer eine 110% Finanzierung zu 0,5% Zinsen bekommt, das Objekt gleichzeitig im Vergleich Kaufpreis zu vergleichbarer Miete so günstig ist, dass der Mieter im Endeffekt mit 0€ Endvermögen dasteht, während der Hauskäufer nach der Tilgung einen Vermögenszuwachs des kompletten Immobilienwertes vorweisen kann, kann ich mir aber nach wie vor irgendwie nicht vorstellen. Das kann meines Erachtens nach eben tatsächlich nur passieren, wenn der Mieter alles verkonsumiert, was der Käufer zwangsweise in die Tilgung steckt.

[Schimmelprinz]

vor 2 Minuten von Peter23:

Gute und vor allem witzige Antwort.

 

Es ist natürlich schon zu bedenken, dass sich die Immobilie zum Vermieten möglicherweise kaum lohnt, weil man nix absetzen kann bzw plötzlich sehr viel Steuern zahlt. 

"Schlimmer als viele Steuern zu zahlen ist nur eins: Nicht viele Steuern zahlen zu müssen!"

 

Oder so ähnlich.

 

Sollte es nicht vielen von uns klar sein, dass ein solche Thema nur zu gern völlig entdriftet, weil da jeder in seiner Filterblase lebt und aus diesen Erfahrungen heraus, passend zu seinen jeweiligen Umständen, das dann jeweils zu diesem Zeitpunkt beste für sich daraus macht. Oder es zumindest versucht. 

 

Wie hab ich da so schön gehört: Der Verstand ist doch eigentlich nur die nachträgliche Marketingabteilung des  Willens. 

 

Da ist erschreckend viel dran. 

 

Und da man über/gegen Willen nur schwer diskutieren kann... läuft es halt, wie es so läuft.

 

Beste Grüße 

[Peter23]

vor 36 Minuten von Schimmelprinz:

"Schlimmer als viele Steuern zu zahlen ist nur eins: Nicht viele Steuern zahlen zu müssen!"

 

Oder so ähnlich.

 

Sollte es nicht vielen von uns klar sein, dass ein solche Thema nur zu gern völlig entdriftet, weil da jeder in seiner Filterblase lebt und aus diesen Erfahrungen heraus, passend zu seinen jeweiligen Umständen, das dann jeweils zu diesem Zeitpunkt beste für sich daraus macht. Oder es zumindest versucht. 

 

Wie hab ich da so schön gehört: Der Verstand ist doch eigentlich nur die nachträgliche Marketingabteilung des  Willens. 

 

Da ist erschreckend viel dran. 

 

Und da man über/gegen Willen nur schwer diskutieren kann... läuft es halt, wie es so läuft.

 

Beste Grüße 

Extrembeispiel: Ich wohne in einer 100 qm Wohnung, die mein Eigentum ist (kein Kredit und auch sonst keine besonderen absetzbaren Kosten). Ich ziehe in eine andere Stadt zur Miete in eine vergleichbare 100 qm Wohnung um. Beide Wohnungen bringen bzw kosten 2,5k Miete pro Monat (Kaltmiete). Persönlicher Grenzsteuersatz sei ca. 43% (ink Soli). 

 

Grobe - zur Illustration vereinfachte - Rechnung:

Vor Umzug: Miete 0 € Hausgeld: 400 € 

Kosten pro Monat: 400 €

Nach Umzug: Miete 2500 € Nebenkosten 300 € Mieteinnahmen 2500 € NK-Vorauszahung 300 € Hausgeld 400 € => 2400 € werden mit 43% versteuert => Steuer ca. 1000 €

Kosten pro Monat: 2500+300-2500-300+400+1000=1400 €

 

Nicht ganz so extrem ist es mir selbst „passiert“ als wir von der Eigentumswohnung in eine Mietwohnung gezogen sind.

vor 40 Minuten von s1lv3r:

Die Sondersituation, wo ein Käufer eine 110% Finanzierung zu 0,5% Zinsen bekommt, das Objekt gleichzeitig im Vergleich Kaufpreis zu vergleichbarer Miete so günstig ist, dass der Mieter im Endeffekt mit 0€ Endvermögen dasteht, während der Hauskäufer nach der Tilgung einen Vermögenszuwachs des kompletten Immobilienwertes vorweisen kann, kann ich mir aber nach wie vor irgendwie nicht vorstellen. Das kann meines Erachtens nach eben tatsächlich nur passieren, wenn der Mieter alles verkonsumiert, was der Käufer zwangsweise in die Tilgung steckt.

Du hast recht. Bei 0,5% brauchst Du ordentlich EK. Der Mieter kann das EK stattdessen investieren. Das muss man miteinander vergleichen. Dann spricht aber gegen die Immobilie meist nicht mal die Rendite sondern das viel höhere (Klumpen-)Risiko, weil der Mieter stattdessen diversifizieren kann und somit nur systematischem (aber keinem unsystematischem) Risiko ausgesetzt ist.

[Hansolol]

vor 16 Minuten von Peter23:

Extrembeispiel: Ich wohne in einer 100 qm Wohnung, die mein Eigentum ist (aber kein Kredit und vor Ewigkeiten sehr günstig erworben). Ich ziehe in eine andere Stadt zur Miete in eine vergleichbare 100 qm Wohnung um. Beide Wohnungen bringen bzw kosten 2,5k Miete pro Monat (Kaltmiete). Persönlicher Grenzsteuersatz sei ca. 43% (ink Soli). 

 

Vor Umzug: Miete 0 € Hausgeld: 400 € 

Kosten pro Monat: 400 €

Nach Umzug: Miete 2500 € Nebenkosten 300 € Mieteinnahmen 2500 € NK-Vorauszahung 300 € Hausgeld 400 € => 2400 € werden mit 43% versteuert => Steuer ca. 1000 €

Kosten pro Monat: 2500+300-2500-300+400+1000=1400 €

 

Nicht ganz so extrem ist es mir selbst „passiert“ als wir von der Eigentumswohnung in eine Mietwohnung gezogen sind.

Du hast recht. Bei 0,5% brauchst Du ordentlich EK. Der Mieter kann das EK stattdessen investieren. Das muss man miteinander vergleichen. Dann spricht aber gegen die Immobilie meist nicht mal die Rendite sondern das viel höhere (Klumpen-)Risiko, weil der Mieter stattdessen diversifizieren kann und somit nur systematischem (aber keinem unsystematischem) Risiko ausgesetzt ist.

 

Hast du die Afa berücksichtigt? Wenn die Wohnung 500.000 Euro gekostet hat, reduziert sich das zvE um 10.000 Euro pro Jahr. Von den 2400 Euro müssen also nur ca.1600 Euro versteuert. werden. 

[Peter23]

vor 4 Minuten von Hansolol:

Hast du die Afa berücksichtigt? Wenn die Wohnung 500.000 Euro gekostet hat, reduziert sich das zvE um 10.000 Euro pro Jahr. Von den 2400 Euro müssen also nur ca.1600 Euro versteuert. werden. 

Ich habe in meinem „Extrembeispiel“ angenommen, dass keine AfA besteht (zB weil die Wohnung entweder sehr günstig erworben oder geerbt wurde). Du hast aber natürlich recht. Dann sind es nicht ca. 1000 € sondern nur ca. 700 € an monatlichen Mehrkosten. (Wobei ich auch nicht verstehe, wie Du auf 10k kommst, weil nach meiner Rechnung kommt 500k*0,8*0,2=8k raus.)

[Hansolol]

vor 3 Stunden von Pfennigfuchser:

Die Aussage verstehe ich nicht wirklich. Das kommt doch auf das persönliche Ziel an.

 

Strebe ich eine Vermögenssteigerung an, benötige aber keine monatlichen Cashflows, so kalibriere ich das auf +/- Null, inkl. kleinem Puffer. Die Tilgung ist dann meine Vermögenssteigerung, und mit +/- Null bei 4-5% anfänglicher Tilgung (nach Steuern) kann ich gut leben. Bin ich jedoch Rentner und der Cashflow trägt zum meinen monatlichen Einnahmen bei, setze ich das anders auf. Ich setze es auch dann anders auf, wenn ich mehr als eine Immo (oder andere Assets) erwerben möchte und aus den cashflows wieder in diese Assets gehen will. Das ist dann aber auch ordentlich Hebel und erhöhtes Risiko, muss man mögen.

 

Klar, darüber muss man sich natürlich vorher im klaren sein. Gilt ja für alle anderen Investments auch. Ein guter Cashflow sorgt natürlich auch bei der Bank für bessere Konditionen. Mehrere Immobilien mit +- 0 sind dann eher hinderlich. 

 

 

 

 

[Schimmelprinz]

vor 48 Minuten von Peter23:

Extrembeispiel:

Wie viele Extrembeispiele will/soll man zur Verdeutlichung seiner jeweiligen Position bringen?

Welche Aussagekraft haben diese?