Immobilie - Ist es wirklich eine günstige Altersvorsorge?

[Börse12345]

Hallo Zusammen,

 

Ist eine selbstgenutzte Immobilie tatsächlich günstiger als in Miete zu wohnen u. dafür Mehrkosten die ein Haus kosten zu sparen/anlegen?

 

Bei der Frage kommt es nicht auf die bessere Wohn-/Lebensqualität an (ein neues "dickes" Auto zufahren macht meist mehr Spaß, als ein altes klappriges Auto, ist klar), sondern nur um die blanken Zahlen

 

Sind hier evtl. Forumsteilnehmer die Ihr Haus bereits abbezahlt haben u. eine tatsächliche Kostenübersicht der gesamten Laufzeit besitzen?

 

Die Frage hat unter anderem folgenden Hintergrund. Ein Bekannter ist von einer rel. großen 80 qm Wohnung in ein Reihenhaus gezogen. Die Wohnung war super geschnitten, es waren genügend Zimmer für Kind u. Co. da u. haben sich dort auch wohl gefühlt.

Gezahlt wurde ca. 700 EUR kalt.

 

Nun haben Sie eine Rate von ca. 1300 EUR zu tragen. Das Argument "die Nebenkosten sind gleich", finde ich nicht ganz richtig, weil das Haus (Wohnfläche) und Grundstück größer als die Wohnung ist u. daher auch mehr Grundsteuer, Kanalgebühren etc. bezahlt werden müssen. Wenn man die Heizung und Dämmung betrachtet, die in einem neuem Haus meist deutlich besser ist, können sich die Kosten evtl. mit den höheren vorgenannten Kosten evtl. aufheben. Soll erst mal egal sein u. würde ich nicht beachten wollen.

 

Fakt ist, sie zahlen 600 EUR jeden Monat mehr als vorher. Die 600 EUR könnte man - bleibt man Mieter - jeden Monat in Aktien u. Co. stecken u. sich eine Altersvorsorge aufbauen.

 

Beim Haus kommt hinzu, dass man es regelmäßig sanieren sollte bzw. muss, weil sonst ein Sanierungsstau anfällt u. der Wert der Immobilie sinkt u. der Wiederverkauf später entsprechend weniger ist. Andererseits wird das Haus inflationsbedingt teurer. Würde man nicht regelmäßig sanieren, würde sich dann der Wertabschlag mit der Wertsteigerung der Inflation aufheben? Ich habe mal gelesen, dass man als Faustformel bei einem Neubau von 1% Wertverlust pro Jahr ausgehen kann. Ob das stimmt weiß ich nicht.

 

Auf der Gegenseite als Mieter muss man evtl. Mietsteigerung in Kauf nehmen u. Sanierungskosten am Haus sind teils auf die Nebenkosten abwälzbar.

Als Hausherr wird empfohlen pro qm Wohnfläche 1-2 EUR/Monat für Sanierungen wegzulegen, was in diesem Falle rechnerisch ca. 150-300 EUR/Monat ausmacht.

 

Ich sehe es so, dass sie nun 600 EUR (Mehrkosten für Tilgung) + 150 bis 300 EUR (sparen für Sanierungen etc.) jeden Monat mehr bezahlen, als vorher als Mieter.

 

Ist es rechnerisch günstiger den Mehrbetrag den ein Haus nun mal kostet stattdessen in z.B. Aktien u. Co zu investieren (breit gestreut, Dividenden-/Daxtitel etc).

 

Es gibt extrem viele Diskussionen über dieses Thema. Mich würde interessieren ob jemand am "Ende der Laufzeit" im Alter von ca. 60/70 Jahren rückblickend sagen kann, ob es rein rechnerisch günstiger war ein Haus zu besitzen als zur Miete zu wohnen?

 

Wie gesagt, das Argument der Lebensqualität/Lage/Vorteile möchte ich außen vor lassen. Es geht rein um die "nackte" Zahl.

 

Besten Dank schon mal für Euren Feedback u. Argumente.

 

 

[bobby13]

Wenn man einen vernünftigen Vergleich haben möchte (sofern das über die Jahrzehnte überhaupt möglich ist), darf man aber keine Mietwohnung mit einem Eigenheim vergleichen.

 

Vergleicht man einen geleasten Polo mit einer gekauften S-Klasse, werden auch keine brauchbaren Werte heraus kommen.

[hund555]

Hi,

 

vor 19 Minuten schrieb Börse12345:

Ist eine selbstgenutzte Immobilie tatsächlich günstiger als in Miete zu wohnen u. dafür Mehrkosten die ein Haus kosten zu sparen/anlegen?

Wenn es nicht so wäre, würden Vermieter Verluste machen und es würde wohl keiner dann vermieten.

 

 

vor 19 Minuten schrieb Börse12345:

Fakt ist, sie zahlen 600 EUR jeden Monat mehr als vorher. Die 600 EUR könnte man - bleibt man Mieter - jeden Monat in Aktien u. Co. stecken u. sich eine Altersvorsorge aufbauen.

Die haben aber jetzt einen Reihenhaus, davor lebten die in einer kleineren Wohnung. Also kann man hier nicht 1:1 vergleichen.

Irgendwann werden die ihre Schulden getilgt haben, dann haben die außer Nebenkosten und Rücklagen keine Kosten mehr.

 

vor 19 Minuten schrieb Börse12345:

Ist es rechnerisch günstiger den Mehrbetrag den ein Haus nun mal kostet stattdessen in z.B. Aktien u. Co zu investieren (breit gestreut, Dividenden-/Daxtitel etc).

Die Gewinne aus Aktien musst du versteuern, gesparrte Miete nicht. Dazu hast du bei Aktien ein Risiko. Dass du aber bei einer Wohnung Miete zahlen musst, ist sicher.

 

vor 19 Minuten schrieb Börse12345:

Mich würde interessieren ob jemand am "Ende der Laufzeit" im Alter von ca. 60/70 Jahren rückblickend sagen kann, ob es rein rechnerisch günstiger war ein Haus zu besitzen als zur Miete zu wohnen?

Kann von meinen Eltern und allen Verwandte sprechen: ja, es ist günstiger Haus zu besitzten.

 

Ich persönlich habe in der Finanzkrise günstig ein neues RH gekauft, seit dem vom Kaufwert über 40% an Miete gesparrt und Immobilie könnte ich heute 60% teuer verkaufen (klar, diese Teuerung ist nur durch niedrige Zinsen entstanden, aber auch was ich an Miete gesparrt habe, ist nicht unerheblich)

Zu dem Zeitpunkt dachte ich noch gar nicht an Immobilienkauf, nur die Preis war 2009 zu verlockend. Heute ist es bißchen schwieriger, vor allem wenn man wenig EK hat.

 

 

[Börse12345]

Danke für Eure Antworten.

 

ich finde schon, dass man es vergleich kann und sollte.

Bei dem geleasten Polo und S-Klasse kann man es insoweit vergleich, wie viel Geld habe ich in z.B. 4 Jahren Leasingzeit ausgegeben u. wie viel habe ich für die S-Klasse ausgeben und für wie viel kann ich es nach 4 Jahren verkaufen. Daher meinte ich aus rein rechnerischen Gründen und den Komfort, Lebensqualität etc. außen vor zu lassen.

 

Das Argument mit den Vermieter würde nicht so stehen lassen. Es kaufen auch einige "dicke Autos" und es rechnet sich nicht, aber sie können es sich leisten. Außerdem gehe ich von einer selbstgenutzen Wohnung aus.

 

 

...

[Ex-Studentin]

Nur die Glaskugel wird verraten, ob es sich lohnt. Bzw. erst im Nachhinein kann man vermuten, was billiger war. Beides kann sich rechnen. Wie die Vorposter geschrieben haben: Kommt drauf an, was man vergleicht.

 

Ich vergleiche mich da z.B. meiner Studienfreundin: Diese hat vor 4 Jahren für 135k mit ihrem Mann eine 85m²-Wohnung mit guter Anbindung an die Öffentlichen gekauft. War ein stolzer Preis, weil die Wohnung schon älter ist. Sie zahlt 1000€ inkl. Nebenkosten. Nun ist die Wohnung um die 200k Wert und die Mieten sind so gestiegen, dass man für 1000 warm nicht mehr so schnell eine vergleichbare Wohnung zur Miete findet bzw. mit 100 Interessenten konkurriert. Ich beneide sie in der Hinsicht. Mieten steigen mit der Zeit, die Rate für die eigenen 4 Wände bleibt meist konstant.

Bei meinen Eltern lief's wiederum in die andere Richtung: 2002 für rund 180k ein Haus gekauft, nun die Hälfte wert, viele Zinsen an die Bank gezahlt.

 

Das "Gefühl" darf man bei so einer Entscheidung auch nicht vernachlässigen: Keine Eigenbedarfskündigungen, kein Ärger mit einem Vermieter, eine gewisse Planbarkeit. Ich wohne zur Miete.Die Suche im Stuttgarter Raum nach bezahlbarem Wohnraum ist Kampf und Stress pur.

[JS_01]

vor 32 Minuten schrieb Ex-Studentin:

Das "Gefühl" darf man bei so einer Entscheidung auch nicht vernachlässigen: Keine Eigenbedarfskündigungen, kein Ärger mit einem Vermieter, eine gewisse Planbarkeit. Ich wohne zur Miete.Die Suche im Stuttgarter Raum nach bezahlbarem Wohnraum ist Kampf und Stress pur.

Bei einer Eigentumswohnung und in gewissem Maße auch bei einem normalen EFH / RH kannst du dafür richtig Ärger mit den anderen Eigentümern und / oder Nachbarn bekommen.

Im schlimmsten Fall bist du alleiniger Selbstbewohner in einem Mehrparteienhaus und willst, dass das gemeinsame Eigentum wie Treppenhaus etc. sorgfältig behandelt wird, während die anderen Eigentümer Zimmer einzeln an oft wechselnde Studenten vermieten um eine möglichst hohe Rendite zu erhalten. Ob das weniger Stress ist?

 

Daher bin ich der Meinung (wie in deinem vorherigen Absatz geschrieben), dass das überhaupt nicht generell gesagt werden kann. Nicht mal näherungsweise.

[Columbus83]

vor 22 Minuten schrieb JS_01:

Bei einer Eigentumswohnung und in gewissem Maße auch bei einem normalen EFH / RH kannst du dafür richtig Ärger mit den anderen Eigentümern und / oder Nachbarn bekommen.

Im schlimmsten Fall bist du alleiniger Selbstbewohner in einem Mehrparteienhaus und willst, dass das gemeinsame Eigentum wie Treppenhaus etc. sorgfältig behandelt wird, während die anderen Eigentümer Zimmer einzeln an oft wechselnde Studenten vermieten um eine möglichst hohe Rendite zu erhalten. Ob das weniger Stress ist?

 

Daher bin ich der Meinung (wie in deinem vorherigen Absatz geschrieben), dass das überhaupt nicht generell gesagt werden kann. Nicht mal näherungsweise.

Sie hat doch recht: es gibt als Eigentümer keine Eigenbedarfskündigungen oder Ärger mit dem Vermieter. Ärger mit anderen Mietern oder Nachbarn kann es immer geben und auch für Mieter sind momentan harte Zeiten angebrochen, eine bezahlbare, gute Wohnung

n den Ballungsräumen als Mieter zu finden, ist derzeit schwierig. Somit schwächt es auch dein Argument, der Mieter ist flexibel, stark ab. Die Zeiten haben sich geändert, viele Mieter können deswegen momentan nicht einfach sich eine neue Wohnung suchen, weil gute Wohnungen sehr schwer zu bekommen sind.

[Ex-Studentin]

vor 30 Minuten schrieb JS_01:

Daher bin ich der Meinung (wie in deinem vorherigen Absatz geschrieben), dass das überhaupt nicht generell gesagt werden kann. Nicht mal näherungsweise.

Hi JS_01,

 

kann die Bedenken bei einer Wohnung (und bei Häusern) gut verstehen! Manches kann man durch die Wahl der Wohngemeinschaft ein wenig beeinflussen: Hausverwaltung, Hausmeisterservice, gute Geräuschsdämmung, kleine Hausgemeinschaft. Unsere jetzige Wohnung ist deswegen nahezu perfekt. Wir wohnen hier zur Miete und würde die Wohnung auch bedenkenlos kaufen. Bei einem Haus wäre mir wichtig, wie der Garten und die Eingangstür zu den Nachbarn liegt: Wenn man da 2m voneinander entfernt steht, war's das mit der Privatsphäre. Aber sonst wäre es mir ziemlich egal, wenn der Nachbar Sonntagmittag den Rasen mäht.

 

Bei unserer "perfekten" Wohnung macht mir die Familiengründung sorgen. Wir haben nur 2 Zimmer und müssen in ein paar Jahren hoffentlich nach was größerem Suchen. Aber bei den Preisen in der Gegend und 100 Bewerbern an einem Tag graust es mir davor. Ich war auf genug Massenbesichtigungen und es wird immer schlimmer. Der Radius, in dem man sucht, wird automatisch immer größer. Spätestens mit Kindern möchte ich aber nicht, dass diese wegen sowas die Schule wechseln müssen.

 

Liebe Grüße

[Izuu]

Als Standardwerk wäre hier wohl der Kommer "Kaufen oder Mieten" zu empfehlen. Dort findest du genügend Statistiken und historische Betrachtungen zu dieser Frage. 

Kommer schlägt sich eher auf die Seite des Mietens, auch weil es es Eindruck hat, dass er vor allem das Gerücht wiederlegen möchte, dass sich Kaufen auf lange Sicht mehr lohnt. 

Ich fand das Buch trotzdem sehr gelungen, da es viele wichtige Punkte behndelt über die es es lohnt nachzudenken, wenn man vor dieser Frage steht. Am Ende ist eben immer auch nicht nur eine finanzielle sondern auch eine Lifestyle Entscheidung.

[Rubberduck]

vor 3 Stunden schrieb Columbus83:

Die Zeiten haben sich geändert, viele Mieter können deswegen momentan nicht einfach sich eine neue Wohnung suchen, weil gute Wohnungen sehr schwer zu bekommen sind.

 

Als Mieter konkurriert man mit gleichverdienenden jeder Altersklasse. Als älterer Käufer kann man seinen Vorsprung beim Eigenkapital ausnutzen. 

[finisher]

vor 5 Stunden schrieb hund555:

Ich persönlich habe in der Finanzkrise günstig ein neues RH gekauft, seit dem vom Kaufwert über 40% an Miete gesparrt und Immobilie könnte ich heute 60% teuer verkaufen (klar, diese Teuerung ist nur durch niedrige Zinsen entstanden, aber auch was ich an Miete gesparrt habe, ist nicht unerheblich)

Hättest Du einen MSCI World-ETF zur Finanzkrise gekauft, könntest Du ihn heute mit über 150% Gewinn nach Steuer verkaufen.

[magicw]

Zinsen-Berechnen bietet einen Vergleichsrechner dazu.

http://www.zinsen-berechnen.de/kaufen-oder-mieten.php

 

Da sieht man dann auch, dass es am Ende eine Frage der Parameter ist ob das eine oder das andere "besser" ist.

Genauso könnte man fragen ob Fahrzeugkauf oder Taxifahrten die günstigere Alternative ist - ist immer eine Einzelfallentscheidung.

 

Ich meine: Wer ein Haus für den Eigenbedarf rein aus wirtschaftlichen Gründen kauft sollte es bleiben lassen.

 

 

[hund555]

vor 4 Minuten schrieb finisher:

Hättest Du einen MSCI World-ETF zur Finanzkrise gekauft, könntest Du ihn heute mit über 150% Gewinn nach Steuer verkaufen.

So weit sind wir nicht auseinander. Wenn ich diesen ETF verkaufen würde, würden ~ 110% Gewinn übrig bleiben.

Da ich ca. 45% bei Miete gesparrt habe +60% Wertzuwachs bin ich auch bei dem ähnlichen Gewinn. (Bei Verkauf müsste ich hier keine Steuern zahlen)

[Hansolol]

vor 14 Minuten schrieb finisher:

Hättest Du einen MSCI World-ETF zur Finanzkrise gekauft, könntest Du ihn heute mit über 150% Gewinn nach Steuer verkaufen.

In den ETF wäre aber nur das Eigenkapital geflossen und kein Darlehen von der Bank. Durch das Fremdkapital gibt es einen Hebel, was sich natürlich positiv auf die Rendite auswirkt.

vor 4 Stunden schrieb Ex-Studentin:

N

Bei meinen Eltern lief's wiederum in die andere Richtung: 2002 für rund 180k ein Haus gekauft, nun die Hälfte wert, viele Zinsen an die Bank gezahlt.

 

 

Hat sich die Region schlecht entwickelt, oder woran hat das gelegen?

[Ex-Studentin]

vor 1 Stunde schrieb Hansolol:

Hat sich die Region schlecht entwickelt, oder woran hat das gelegen?

Ist ein altes Haus (bald 100 Jahre alt) in einer aussterbenden Gegend, Geschäfte schließen, Bewohner sterben weg. Viele alte Häuser an der Straße stehen leer und meines Wissens gibt es keine Kita-Plätze für junge Familien, die gerne hinziehen würden. Aber auch hier weiß die Glaskugel nicht, ob sich das mal bessert. Günstiger zur Miete wohnen wäre trotzdem schwer. Im Ort werden wenig Häuser vermietet, eigentlich nur verkauft bzw. stehen leer.

[thopueh]

vor 2 Stunden schrieb hund555:

So weit sind wir nicht auseinander. Wenn ich diesen ETF verkaufen würde, würden ~ 110% Gewinn übrig bleiben.

finisher schrieb "nach Steuer".

[hund555]

vor 44 Minuten schrieb thopueh:

finisher schrieb "nach Steuer".

ok, stimmt.

man hätte aber auch schon wirklich den Boden erwischen müssen und aktuell stehen wir ziemlich am AZH

[JosefSpa]

Die Frage Kaufen oder Mieten hat sich mittlerweile schon fast zum Volkssport entwickelt. Nachdem Kommer sein Buch veröffentlicht hat, dass klar Pro Mieten geschrieben wurde,  hat bei vielen ein Umdenken stattgefunden.  Leider wird in diesem Buch zu stark Pro Miete Contra Eigenheim beschrieben. Meiner Meinung nach kann auf die Frage immer mit dem selben Satz beantwortet werden: Es kommt auf deine Situation an.

Siehst du ein Immobillienschnäppchen (und ja die gibt es auch heute noch) wäre es blöd es zu verweigern und weiterhin auf Miete zu wohnen. Befinden sich aktuell ausnahmslos überteuerte Immobilien in deinem Kreise, wäre es blöd ein derartiges Angebot anzunehmen und es macht Miete mehr Sinn.

Deine Situation/Bonität/Einkünfte entscheiden darüber ob du eine finanziell richtige Entscheidung triffst. Wichtig dabei ist nur, dass beide Seiten "richtig" oder "falsch" sein können.

 

 

[Calis]

Rechnerisch ist es einfach, wenn man sein Geld in Aktien/ETF's anlegt hat man sofort eine sehr gute Rendite (7-14%) und baut ein kleines Vermögen auf,

die Immobilie auf Kredit ist eine Verbindlichkeit (Schulden) und erst wenn sie ab bezahlt ist, bekommt man eine Rendite von ca. 3-4%. (hängt stark von der Finanzierung, Lage, Ein oder MFH ab)

 

Wenn man seinen Job verliert und das geregelte Einkommen ausbleibt, ist das mit einem kleinen Vermögen (Aktien) auf der Seite nicht so schlimm man hat ja genügend Geld, 

doch mit einem Kredit hat man sofort finanziellen Druck.

Bei Gehaltsverhandlungen ist als Arbeitnehmer das größte Druckmittel die Kündigung, mit Schulden im Nacken fällt das weg....

 

Selber habe ich 2011 eine Immobilie in sehr guter Lage erworben, und seit dem hat sich der Wert um ca. 35-50% gesteigert.

Da ich die Immobilie selber nutze habe ich nicht viel von der Wert Steigerung.

Es ist ein MFH wo viele Eigentümer wohnen, Hausgeld ist auch niedrig (wird durch 24 Einheiten geteilt), und es gibt eine gute Hausverwaltung.

 

Mit dem heutigen Wissen würde ich wieder eine Immobilie kaufen, aber zuerst vermieten (und selber günstig mieten) und die steuerlichen Vorteile nutzen.

 

Die eigene Immobilie ist für mich ein dickes Plus an Lebensqualität, ich habe einen kurzen Weg zur Arbeit alles was ich brauch ist in der Nähe (keine Abhängigkeit vom Auto), steigende Mieten betreffen mich nicht mehr,

und Ärger mit dem Vermieter oder sogar die Kündigung wegen Eigennutzung fällt auch weg.

[tom45667]

Es kommt meiner Meinung nach sehr stark auf die Situation an und auch der persönlichen Risikotoleranz an. Bei mir hat sich in den letzten Jahren an der Börse einiges an Vermögen aufgebaut. Gelebt habe ich in einer günstigen sehr kleinen Wohnung. Ich konnte nicht anders als jeden morgen als erstes auf die Aktienmärkte zu schauen, abends dann nochmal.  Jährlich steigende Mieten haben mich zusätzlich verunsichert.

 

Jetzt habe ich eine Immobilie gekauft und fühle mich einfach sehr zufrieden. Die täglichen Schwankungen an der Börse sind weg, meine Wohnkosten für die nächsten Jahre sind festgesetzt bzw. fast nicht vorhanden und an der Börse fange ich wieder neu an. Dabei fühle ich mich risikofreudiger, denn das investierte Kapital brauche so schnell nicht, da große neue Anschaffungen so schnell nicht kommen werden. Die Immobilie habe ich ja schon.  Ich sehe alles sehr gelassen und verbringe weniger Zeit hier im Forum.

 

Das Kommer-Buch habe ich gelesen und wahrscheinlich hat er recht. Ich fühle mich aber trotzdem wohl bei meinem Kauf.

[Schwachzocker]

Vergleichen kann man natürlich nur, wenn etwas auch vergleichbar ist; also Größe, Komfort und Lage sollten bei dem Vergleich "Kaufen oder Mieten" schon ähnlich sein.

 

vor einer Stunde schrieb tom45667:

...meine Wohnkosten für die nächsten Jahre sind festgesetzt bzw. fast nicht vorhanden...

Wie stellt man es an, dass Wohnkosten "fast nicht vorhanden" sind? Das geht wohl nur, wenn man den Kaufpreis ausblendet und diesen als nie bezahlt betrachtet?

[tom45667]

vor 31 Minuten schrieb Schwachzocker:

Wie stellt man es an, dass Wohnkosten "fast nicht vorhanden" sind? Das geht wohl nur, wenn man den Kaufpreis ausblendet und diesen als nie bezahlt betrachtet?

Du hast recht, so einfach kann man das nicht sagen. 

 

Was ist meinte: Anstelle von jährlichen Mieterhöhungen zahle ich nur noch die (Nebenkosten+Rückstellungen und sonstiges) an die Hausverwaltung. Ich muss mir keine Gedanken mehr um Mieterhöhungen machen und weiss, dass ich es mir auch in 15 Jahren noch leisten kann mitten im Ballungsraum zu wohnen. Also eigentlich eine Versicherung gegen Miterhöhungen.

 

[Hansolol]

vor 4 Stunden schrieb tom45667:

Du hast recht, so einfach kann man das nicht sagen. 

 

Was ist meinte: Anstelle von jährlichen Mieterhöhungen zahle ich nur noch die (Nebenkosten+Rückstellungen und sonstiges) an die Hausverwaltung. Ich muss mir keine Gedanken mehr um Mieterhöhungen machen und weiss, dass ich es mir auch in 15 Jahren noch leisten kann mitten im Ballungsraum zu wohnen. Also eigentlich eine Versicherung gegen Miterhöhungen.

 

Und wie sieht das aus, wenn die Eigentümergemeinschaft in Zukunft beschließt, dass das Dach saniert werden muss? 

[tom45667]

vor einer Stunde schrieb Hansolol:

Und wie sieht das aus, wenn die Eigentümergemeinschaft in Zukunft beschließt, dass das Dach saniert werden muss? 

1. Neubau
2. Instandhaltungsrücklage
3. Müsste ich mit einem Ersparten etwas hinzugeben, würde mich das nicht aus dem Ballungsbaum verdrängen.

[Nudafreak1]

Sieht das nicht ähnlich aus wenn der Eigentümer beschließt das Dach zu modernisieren und dadurch die Miete anhebt ?

 

SG