Immobilie in Portfolio Performance darstellen

[Naim]

Liebes Forum,

 

ich beschäftige mich gerade damit, eine vermietete ETW in Portfolio Performance darzustellen. Ich habe schon gelesen, dass sich das Programm nicht wirklich dazu eigent und auch der Ersteller dieses Programms einen Versuch aufgegeben hat. Dennoch möchte ich hier mal zwei Möglichkeiten darstellen und diskutieren lassen.

Möglichkeit 1:

Man legt ein Wertpapier mit z.B. dem Straßennamen der Immobilie an, sagen wir "Parkstraße", als Wert gibt man den Nettokaufpreis ohne Kaufnebenkosten an.

Man legt zwei weitere Konten an, eines für die Instandhaltungsrücklage und eines, auf das alle Mieteinkünfte eingehen, aber auch Kreditraten abgehen.

Dieses Wertpapier und diese beiden Konten werden in der Assetallokation den Immobilien zugeordnet.

 

Nun bucht man. Zuerst kauft man einen Teil der Immobilie. Dazu klickt man bei der "Parkstraße" auf "kaufen" und rechnet sich aus, wie viele Anteile man von der Immobilie durch das Eigenkapital erwirbt. Sagen wir 0,2 Stück. Außerdem gibt man die Nebenkosten als Gebühren und Steuern an. Das wären dann die Transaktionskosten. Sofort wirde die Rendite des Portfolios in diesem Monat massiv negativ, weil die Kaufnebenkosten so hoch sind.

 

Nun beginnt man, zu vermieten. Die Mieten sind Dividenden, die auf das Konto, das der Parkstraße zugeordnet ist, gebucht werden. In jedem Monat belastet man dieses Konto mit Zinsbelastungen, welche dem Zinsanteil des Annuitätendarlehens entsprechen. Außerdem tätigt man sofort einen Kauf in der Höhe der Tilgung. Man hat dann nicht mehr 0,2 Anteile sondern vielleicht 0,21 Anteile von der Immobilie im Depot. Ist also eine Teilthesaurierung:-) Außerdem bucht man gleich den Teil an Instandhaltungsrücklage auf das entsprechende Konto, der im Rahmen des Hausgeldes anfällt. Weitere nicht umlagefähige Kosten werden als Gebühren gebucht.

 

Im Laufe des Jahres kann man dann auch Steuererstattungen einpflegen, welche die Rendite wieder verbessern. Außerdem kann man das Wertpapier manuell auch im Wert steigen oder fallen lassen. Z.B. kann man die jährliche Inflation berücksichtigen, man kann Modernisierungen als wertsteigernd einpflegen. Leider wird man hier Unschärfen haben, da es eigentlich unmöglich ist, die Immobilie jedes Jahr neu zu schätzen.

 

Ein Problem besteht auch darin, dass in diesem Modell die Schulden nicht sichtbar sind, da man kein Schuldkonto hat. Schuldzinsen werden dem Immobilienkonto zugeordnet, was rechnerisch vermutlich keinen Sinn ergibt. Man muss hier dann die rendite für das das Gesamtpaket "Immobilie" laut AA betrachten. Dafür kann man alles schön im Tortendiagramm sehen.

 

Möglichkeit 2:

Man legt ein Wertpapier mit z.B. dem Straßennamen der Immobilie an, sagen wir "Parkstraße", als Wert gibt man den Nettokaufpreis ohne Kaufnebenkosten an.

Man legt drei weitere Konten an, eines für die Instandhaltungsrücklage, eines, auf das alle Mieteinkünfte eingehen, aber auch Kreditraten abgehen und eines, welches den Kredit ausweist.

Dieses Wertpapier und diese drei Konten werden in der Assetallokation den Immobilien zugeordnet.

 

Zuerst werden auf das Kreditkonto das Eigenkapital und die Nebenkosten gebucht. Anschließend erwirbt man mit einem Klick die komplette Immobilie, was zur Folge hat, dass das Kreditkonto sofort die Höhe der nun entstandenen Schulden aufweist. Das gesamte Portfolio wird aber nicht negativ, da den Schulden ja der Wert der Immobilie gegenüber steht. Das Portfolio verringert sich nur um die Kaufnebenkosten. Die Kaufnebenkosten werden in diesem Zuge gleich als Gebühren oder Steuern mitgebucht.

In der Gesamtübersicht hat man jetzt einen riesigen Besitz an einer Immobilie, welches so aber nicht zutreffend ist, da man ja vielleicht nur 20% derselben durch Eigenkapital erworben hat.

 

Die Mieteinnahmen werden als Dividende auf das Verrechnungskonto gebucht. Von dort wird die monatliche Kreditrate mit Zins und Tilgung auf das Kreditkonto umgebucht. Außerdem wird das Kreditkonto jeden Monat mit den entsprechenden Zinsen belastet. Die Instandhaltungsrücklage wird auf das jeweilige Konto umgebucht.

 

Der Vorteil ist, dass es sehr schnell zu buchen geht, man muss sich nicht überlegen, welchen Anteil man nun diesen Monat vond er Immobilie gekauft hat. Der Schuldenstand wird in der Kontoübersicht sofort sichtbar. Leider können keine Tortendiagramme mehr erstellt werden, da negative Bestände hier nicht darstellbar sind.

 

Außerdem stimmt die Renditenberechnung nicht, da die Mieteinnahmen hier in Bezug zum Kaufpreis der Immobilie gesehen werden und nicht in Bezug auf das Eigenkapital wie in Möglichkeit 1.

 

Was haltet ihr von diesen beiden Vorgehen? Wie bildet ihr eure Immobilien ab?

 

Für Antworten wäre ich dankbar!

 

 

[Ramstein]

Auch wenn man gerade einen Hammer geschenkt bekommen hat, muss man Schrauben nicht ins Holz nageln. PP ist weder für Anleihen, noch für Immobilien programmiert. Warum also damit rumfriemeln?

[Naim]

Es ist halt schön, wenn man wesentliche Vermögenswerte in einem Programm zusammengefasst hat und auf einen Blick sehen und in gewisser Weise auch kontrollieren kann. Mir ist kein Programm bekannt, welches Aktien und Immos unter einen Hut bringt. Daher der Versuch, trotz Unzulänglichkeiten eine ETW abzubilden.

[Ramstein]

Ein Programm wie PP dient dazu, volatile Werte zu verwalten, die von einer automatische Kursaktualisierung aus dem Netz profitieren. Eine langfristige Betrachtung zusammen mit den nicht fungieren Assets (Versicherungen, Immobilien, Beteiligungen, etc.) kann man mit jährlicher Wertfestsetzung einfacher in einem Spreadsheet unterbringen.

[Nachdenklich]

vor einer Stunde schrieb Naim:

Mir ist kein Programm bekannt, welches Aktien und Immos unter einen Hut bringt.

Ich habe eins!

 

 

Läuft auf einem Bio-Tech Rechner, der aus kleinen grauen Zellen besteht.

Unter einem Hut allerdings nur bei den wenigen Gelegenheiten, bei denen ich wirklich Hut trage.

Warum muß ich alles in eine App oder in eine Software stopfen?

Ich sehe mich sehr wohl weiter in der Lage, solche unterschiedliche Investitionen erst in meinem Hirn zu einem Gesamtvermögen zusammenzufassen.

 

 

[Naim]

Vielen Dank für die Einschätzungen, die ich alle sehr gut nachvollziehen kann.

[Hasenhirn]

Ich besitze zwar selber keine Immobilien, finde es aber gut, dass Leute wie Naim sich hier solche Gedanken machen und zur Diskussion stellen.Vielleicht inspiriert das ja auch andere zu einem kreativeren Umgang mit Portfolio Performance—wer weiß?

 

Grüße, H.

[DrFaustus]

Ich finde PP schon sehr gut um sich einen Gesamtübrblick über das Portfolio zu verschaffen. Man muss ja nicht alle Arten von Assets in einem Depot führen. Ich habe zum Beispiel jeweils eigene Depots für Aktien, Renten, Sonstiges.

Da man die Asset Allocation Übersicht manuell konfigurieren kann, wie man das möchte, kann ich zum Beipsiel durchaus eine Risikobetrachtung nach Region machen und da gehören für mich dann Immobilien in Deutschland rein, ebenso Kontoguthaben, Bausparvertrag, Kapitalbildende Versicherungen und ja, auch Rentenansprüche.

Klar kann man das auch in einem Spreadsheet darstellen. Ob das eine oder andere aufwendiger ist mag ich nicht beurteilen. Ich "exportiere" mir die Daten auch in eine Google-Docs-Tabelle um sie unterwegs dabei zu haben.

[Naim]

@DrFaustusUnd wie bildest Du eine Immo nach? Als Wertpapier, als Konto? Tauchen die Kreditschulden auf oder betrachtest Du nur den getilgten Betrag?

[DrFaustus]

Als Wertpapier, rein netto, also abzüglich Finanzierung. Darlehenstilgungen werden als Käufe verbucht. Ist aber Geschmackssache. Da gibt es denke ich kein richtig oder falsch.

Anfangs hatte ich es anders, aber die Darstellung der Darlehen fand ich nicht so toll.

[Naim]

Klar, man muss da kreativ umgehen. Wenn Du keine Darlehen oder auch Zinsbelastungen buchst, stimmt aber die angezeigte Rendite nicht. Das nimmst Du vermutlich in Kauf und möchtest einen Überblick über Deine Vermögensbestände. Oder?

[DrFaustus]

vor 36 Minuten schrieb Naim:

Klar, man muss da kreativ umgehen. Wenn Du keine Darlehen oder auch Zinsbelastungen buchst, stimmt aber die angezeigte Rendite nicht. Das nimmst Du vermutlich in Kauf und möchtest einen Überblick über Deine Vermögensbestände. Oder?

Doch doch ich buche die Zinszahlungen. Ich habe ein Konto, ein WP. Zahle ich eine Darlehensrate gehe ich so vor:

- Einlage in Konto in Höhe der Annuität

- Belastung der Zinsen

- Kauf vom Restbetrag Anteile der Immobilie

 

Da sollte die Performance schon passen.

[Naim]

Ok, ist so ähnlich wie ich das machen möchte. Wie buchst Du eine Mieteinnahme, oder handelt es sich um eine selbstgenutzte Immo?

[DrFaustus]

Gerade eben schrieb Naim:

Ok, ist so ähnlich wie ich das machen möchte. Wie buchst Du eine Mieteinnahme, oder handelt es sich um eine selbstgenutzte Immo?

In meinem Fall ist das Selbstgenutzt. Aber Mieteinnahme sollte kein Problem sein, denke ich. Einfach als Dividende o.ä.

[Naim]

Gerade eben schrieb DrFaustus:

In meinem Fall ist das Selbstgenutzt. Aber Mieteinnahme sollte kein Problem sein, denke ich. Einfach als Dividende o.ä.

Genau. Als Dividende vom Wertpapier. Im Prinzip machst Du das so wie in meiner Möglichkeit 1 beschrieben.

[Sucher]

Sehr interessanter Thread!

 

Ich hatte für einen Freund auch eine Immobilie in PP eingerichtet. Ich habe es auch mit dem Haus als Wertpapier gemacht, aber inklusive Schuldenkonto, also hat er quasi die volle Immobilie im Vermögen, aber dafür negatives "Geld". Autos berücksichtige ich übrigens ebenfalls in PP (bei Gütervermögen alles mit Markt-/Wiederverkaufswert > 5 TEUR, dann bleibt nur Auto und Haus).

 

Zurück zum Haus: Ich habe mich an der Buchführung orientiert, für die ein Immobilienkauf nur ein Aktivtausch (Geld in Immobilie) ist. Die Geldmittelherkunft habe ich schön in Eigenkapital und Kredit getrennt (EK war eine Umbuchung auf das Haus-Verrechnungskonto ganz zu Anfang).

 

Benötigte Objekte:

1x Konto "Kredit": Hier erfolgt einmalig ein Kauf, eben über den fremdfinanzierten Anteil. Jeden Monat geht die Tilgung drauf.

1x Konto "Giro": Hier geht der Kaufanteil mit EK ab und es kommt jeden Monat eine Mieteinnahme drauf.

1x Haus-Verrechnungskonto: Das ist ein echtes Girokonto, hier gehen die IH-Rücklagen per Umbuchung von Giro drauf.

 

Vorteile:

- Gesamtvermögen (inkl. Schulden) als Summe sauber dargestellt.

- Tortendiagramm (Mittelverwendung) möglich, indem das Kreditkonto ausgeblendet wurde => aus meiner Sicht korrekt, da er Wertschwankungen am Haus voll trägt und das Haus >95% seines Vermögens ausmacht. Ein zunächst doch erschreckender Anblick, wenn man den riesigen Pac-Man sieht.

- Eigenkapitalrendite in der Performance-Übersicht darstellbar.

 

[Investpreneur]

Hallo Zusammen,
ich hab mir mal die Mühe gemacht und eine meiner Immobilien exemplarisch in PP eingepflegt unter Berücksichtigung von Mieteinnahmen, Annuitäten und Darlehen. Der Link zum YouTube-Video:

Immobilien in Portfolio Performance erfassen