Zwischenfinanzierung für Sondertilgung

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Hallo Zusammen, 

 

ich habe im Jahr 2014 ein Darlehen in Höhe von 450.000€ zu einem Zins von 2,95% für eine Immobilie aufgenommen. Laufzeit 15 Jahre. Ich tilge monatlich 2% (1850€). Ich darf jährlich 5% (22.500€) als Sondertilgung machen.

Oberste Priorität ist natürlich die Sondertilgung. Leider schaffe ich es nicht die vollen 22.500€ zu tilgen. Ich komme auf ca. 10.000€ p.a.

Da die Zinsen derzeit sehr niedrig sind, überlege ich eine Zwischenfinanzierung für die Sondertilgung zu machen. 

 

Nun zur (Excel)-Theorie: Ich habe als Annahme mit einem Zwischenkredit von 75.000€ (6 Jahre x 12.500€. 6 Jahre, weil ich dann die 10 Jahre vorbei sind und ich Sonderkündigung habe. Stichwort: Forward-Darlehen) zu 1,5% gerechnet. Zusätzliche Tilgung von 350€ für den Zwischenkredit. Das sieht wie folgt aus:

 

 

Spalte A: Nur Sondertilgung 10.000€ wie bisher: 

Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung :134.337,87 €

Summe der geleisteten Zinszahlungen :137.337,87 €

Gesamtlaufzeit des Darlehens : 21 Jahre 10 Monate

 

Spalte B+C: Sondertilgung 22.500€ + Zwischenkredit:

Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung: 0,00€  + 23.309,88 €  = 23.309,88 €

Summe der geleisteten Zinszahlungen Summe der geleisteten Zinszahlungen  104.251,43€ +  11.309,88 € =  115561,31€

Gesamtlaufzeit des Darlehens: 20 Jahre 10 Monate

 

Für mich schließe ich daraus, dass eine Zwischenfinanzierung durchaus sinnvoll sein kann. Die Gesamtlaufzeit wird verkürzt sowie die geleisteten Zinszahlungen.

 

Hierzu noch ein paar Fragen:

1. Macht dieses Vorgehen Sinn?

2. Habe ich irgendwo einen Denkfehler/Rechenfehler drin?

3. Was ist sonst noch zu beachten?

 

 

 

[Kezboard]

Ich sehe einige "Denkfehler":

 

a) Auszahlungsdsatum der Zwischenfinanzierung wird doch wohl nicht der 30.04.2014 sein, sondern ein Datum ab jetzt in der Zukunft (xx.xx.2018)? Somit macht eine Betrachtung/Vergleich der beiden Finanzierungsarten doch nur ab diesem Zeitpunkt Sinn. Was vor dem Auszahlungszeitpunkt X war, interessiert doch nicht (also musst du die Restschuld des Darlehens zum Zeitpunkt X ansetzen).

 

b) wo kommen denn auf einmal die zusätzlichen 350€ Zins- und Tilgungszahlungen für den Zwischenkredit her? Das müsste natürlich auch in der Betrachtung des ersten Darlehens mit eingehen (also 10.000 € + 4.200 € Sondertilgung). Ansonsten vergleichst du Äpfel mit Birnen und rechnest dir das Ergebnis schön.

 

c) ist überhaupt geklärt, dass du die 75.000 € ohne Weiteres erhältst? Gibt es weitere Sicherheiten oder kann/soll die Immobilie zusätzlich beliehen werden? Ich wäre skeptisch, ob dir jemand "mal eben" 75.000 € ohne weitere Sicherheiten überlässt.

 

Kleiner Tipp (falls noch keine Sondertilgung für 2018 geleistet worden ist): die Zwischenfinanzierung Ende 2018 abschließen und dann direkt im Dezember für 2018 und Januar für 2019 Sondertilgung leisten. Statt 15 Jahren Sollzinsbindung würde ich nur 10 nehmen und das ganze als Volltilgerdarlehen abschließen. Evtl. ein wenig mit der Höhe rumspielen, dass das "teure" Darlehen ganz bestimmt am Ende der 10 Jahre getilgt werden kann. Und bitte einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben mit einplanen. Das passiert bei Immobilien schneller, als einem lieb ist

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vor 22 Stunden schrieb Kezboard:

Ich sehe einige "Denkfehler":

 

a) Auszahlungsdsatum der Zwischenfinanzierung wird doch wohl nicht der 30.04.2014 sein, sondern ein Datum ab jetzt in der Zukunft (xx.xx.2018)? Somit macht eine Betrachtung/Vergleich der beiden Finanzierungsarten doch nur ab diesem Zeitpunkt Sinn. Was vor dem Auszahlungszeitpunkt X war, interessiert doch nicht (also musst du die Restschuld des Darlehens zum Zeitpunkt X ansetzen).

 

Das ist Richtig. Der Termin ist natürlich erst in der Zukunft. 

 

vor 22 Stunden schrieb Kezboard:

b) wo kommen denn auf einmal die zusätzlichen 350€ Zins- und Tilgungszahlungen für den Zwischenkredit her? Das müsste natürlich auch in der Betrachtung des ersten Darlehens mit eingehen (also 10.000 € + 4.200 € Sondertilgung). Ansonsten vergleichst du Äpfel mit Birnen und rechnest dir das Ergebnis schön.

 

#Die 350€ nehme ich als monatliche Tilgung für den Zwischenkredit her. Dieser Betrag kann natürlich variieren.

 

vor 22 Stunden schrieb Kezboard:

 

c) ist überhaupt geklärt, dass du die 75.000 € ohne Weiteres erhältst? Gibt es weitere Sicherheiten oder kann/soll die Immobilie zusätzlich beliehen werden? Ich wäre skeptisch, ob dir jemand "mal eben" 75.000 € ohne weitere Sicherheiten überlässt.

 

Kleiner Tipp (falls noch keine Sondertilgung für 2018 geleistet worden ist): die Zwischenfinanzierung Ende 2018 abschließen und dann direkt im Dezember für 2018 und Januar für 2019 Sondertilgung leisten. Statt 15 Jahren Sollzinsbindung würde ich nur 10 nehmen und das ganze als Volltilgerdarlehen abschließen. Evtl. ein wenig mit der Höhe rumspielen, dass das "teure" Darlehen ganz bestimmt am Ende der 10 Jahre getilgt werden kann. Und bitte einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben mit einplanen. Das passiert bei Immobilien schneller, als einem lieb ist

 

Nein, es ist nicht geklärt, ob ich 75.000€ bekomme. Ich mache mir aber Gedanken, ob es sinnvoll sein kann, einen Zwischenkredit mit derzeit niedrigen Zinsen für eine Sondertilgung zu nehmen. Die Höhe steht noch nicht fest. Man kann hier natürlich auch mit anderen Zahlen rechnen.

Wie du erwähnst, Kann ich 12/2018 und 01/2019 gleich sondertilgen. Hier bräuchte ich natürlich keine 75.000€ sondern nur ~35.000€ (+/-) (45.000€ - 10.000€ EK).

 

Nochmal allgemein gefragt: Ist es sinnvoll einen Zwischenkredit für eine Sondertilgung aufzunehmen? Hat das schonmal jemand gemacht?

Hier wird dieses Vorgehen auch erwähnt: https://www.presseportal.de/pm/104820/3177132