Eure Meinung zu einer konkreten Denkmalimmobilie

[Peter1745]

Hallo Community,

 

ich habe ein konkretes Angebot für eine Immobilie die mir von meinem Makler empfohlen wurde. Ich bin skeptisch und würde gerne eure Meinung einholen.

 

Bekannter und großer Bauträger mit vielen Immobilien. Spezialisiert auf Denkmalimmobilien.

Lage: 20 Minuten vor Wolfsburg, ländlich, 1.000 Einwohner

Kaufpreis: 145.000 € (inkl. Stellplatz) (1.853 €/qm => vgl. Region: 1.558 €/qm)

Denkmal AfA: 75% => 105.000 €

Größe: 78,36qm 

Miete vom Bauträger garantiert: 6,5 € + 15€ für Stellplatz

Gesamtmiete: 524 Euro

Keine Provision (wahrscheinlich schon eingepreist)

Grunderwerbssteuer: 5%

Notarkosten: 1,5%

Baubeginn in den nächsten Monat. Fertigstellung nach ca. 12 Monaten. 

 

Ich bekomme hierfür KfW151 (100.000€ Kredit) und KfW 115 (12.500 € Förderung).

Seine Idee:

Eigenkapitalaufwand: 14.000 €

Kredit auf 12 Jahre mit Zinsen von 1,6%, Tilgung 3,2%. (konkrete Angebote liegen vor)

 

So viel zu den Rahmendaten. Nun zu meinen Fragen:

 

- Macht der geringe EK Einsatz Sinn? Ich hätte aktuell 45.000€ freies EK zur Verfügung und würde vom Gefühl her lieber mehr einsetzen. Leider schaffe ich es aktuell nicht mit meinen freien EK nur 100t€ aufnehmen zu müssen. Das würde einen zweiten Kredit verhindern und der Zinssatz von 0,75% der KfW ist sehr gut. Hier ist die Frage ob die vorgeschriebene Zinsbindung von 10 Jahren nicht etwas gering ist.

- Ich halte eine Zinsbindung von 12 Jahren (zweiter Kredit) bei den aktuellen Zinssatz für sehr kurz. Macht es nicht Sinn länger zu binden? Vor 12 Jahren lag der Zins noch bei ca. 5,5%. Man weiß nie wie er sich wieder entwickelt.

- Macht eine höhere Tilgung keinen Sinn? Mein Gedanke ist immer so schnell wie möglich zu tilgen. Der Makler meinte dazu aber dass es steuerlich keinen Sinn macht. Je schneller getilgt wird, desto geringer der Anteil den man steuerlich geltend machen kann. Was haltet ihr von der Aussage?

- Macht eine Denkmalimmobilie generell Sinn? So wie ich es verstehe wird oft der steuerliche Vorteil schon eingepreist und bei einen späteren Verkauf erzielt man einen deutlich geringeren Verkaufspreis.

- Die Rechnung macht bis Ende der 12 Jahre Denkmalabschreibung einen guten Eindruck. Fraglich ist nun wie es sich nach den 12 Jahren dreht. Ich schätze danach sieht es deutlich schlechter aus.

- Eine Immobilie sollte man nie aufgrund von Steuerersparnissen kaufen. Mit der hohen Abschreibung auf Sanierungen (105t€), der KfW Förderung von 12.500€ und den niedrigen Zinsen durch KfW liegen zumindest ein paar Faktoren vor die den Kaufpreis im Vergleich zu einer Bestandsimmobilie senken würden. Somit komme ich laut meiner Rechnung nahe an den marktüblichen QM Preis. 

 

Sorry für den langen Text. Wenn weitere Infos benötigt werden kann ich sie gerne nachreichen. Ich möchte aber den Thread nicht noch länger machen als er ist. 

 

Vielen Dank im Voraus.

 

 

[Sthenelos]

Ohne alle Details zu kennen:

- Makler und Bauträger verdienen mit, das kostet Rendite, Makler wird mit Innenprovision arbeiten. Für "faule" Investoren mag das eine komfortable Lösung sein, aber es kostet Rendite
- Denkmalschutz: da läuten immer Alarmglocken. U.U. Wiederverkauf sehr schwer möglich, Sanierungen, Modernisierungen wesentlich teurer. Auch wenn man das Invest als (komplett) saniert kauft, muss man es ja langfristig sehen. Jede kleine Reparatur kann 2-4x teurer werden.
- 1000 Einwohner: das ist ein Nest, abseits. Im Regelfall wenig Nachfrage, schlechte Infrastruktur, Mieter finden sich nicht so einfach, Wiederverkauf schwierig, 20 Min. zur nächsten City ist auch kein Katzensprung

Es gibt viele geförderte Invests, auch die Microappartements sind (derzeit) sehr lukrativ (für die Bauträger). Im Bereich Denkmal gibt es sicherlich auch Marktlücken die spezialisierte Unternehmen füllen und die durchaus gute Leistungen erbringen können. Pauschal: diese Invests sind meistens, bestenfalls, mittelmäßig. Vergleichbar mit einem Anlageprodukt, das man vom Anlageberater, Banker, Makler kauft. Vor 20 Jahren waren die geschlossenen Fonds an irgendwelchen Kaufhäusern ganz "in", das ging ein paar Jahre, manchmal ein Jahrzehnt gut,  dann sind fast alle den Bach runter...

Wer es sich zutraut in die Materie einzuarbeiten, kann oftmals eine höhere Rendite erwirtschaften. Die KFW Förderung kann man, wenn auch selten  in dieser Höhe, bei vielen Immobilien mitnehmen. Ebenso gibt es oft auch (manchmal recht interesannte) Förderungprogramme der Bundesländer, z.B. soziale Mietraumwohnförderung.

Persönlich werde ich mit diesen Ideen nicht warm, egal ob Denkmalschutz oder Microappartements. Der Wiederverkauf ist ein wesentlicher Aspekt und Spezialimmobilien wie Denkmal oder diese 20qm Studentenbuden sind dennoch Nischenprodukte, wer weiß wie die Nachfrage in 15-20 Jahren nach derartigen Objekten ist, es hängt dann auch wesentlich von der Lage ab.

[pianopaule]

Das bringt Dir hier nix, aber ich wäre ebenfalls sehr skeptisch. Die Berechnungen sind üblicherweise "best case" und die allgemeine Entwicklung spricht m.E. dagegen. Gefragt ist eher das günstige Segment. Die Kundschaft für denkmalgeschützte Immobilien ist in der Regel sehr vermögend und es geht dabei nicht so viel ums Geld.

 

Ansonsten hat Sthenelos sehr viele gute, fundierte infos gegeben.

 

Die Entwickler gehen zurzeit von einem günstigen Verkäufer-Markt für solche Objekte aus und versuchen diese mithilfe aller möglichen staatlichen Vergünstigungen natürlich HEUTE an den Mann/Frau zu bringen. Morgen könnte es zu spät sein.