Riester-Kombi-Kredit für Finanzierung EFH

[Noxiel]

2. Basisangaben zur persönlichen Situation

2.1 33 & 35, verheiratet, 2 Kinder (5 Jahre / wenige Monate alt) , er mit 62 / sie mit 67

2.2 Berufssoldat / Industriekauffrau / 95.000 / 

 

Versicherungen und Risikoabsicherungen haben wir abgeschlossen, es geht wirklich nur um die Finanzierung des Hauskaufs. 

 

Grüße,

es steht der Hausbau an und wir haben soweit alle Kosten beisammen und sind jetzt bei der Frage der Finanzierung. Im Raum steht das klassische Annuitätsdarlehen vs. ein Riester-Kombi-Bausparer. 

Unser Finanzierungsbedarf liegt zwischen 510.000 - 530.000 Euro.

Eigenkapital sind knapp 90.000 Euro vorhanden, davon stehen uns jedoch nur unmittelbar 50.000 Euro direkt zu Verfügung. 30.000,- Euro kommen erst mit einer Lebensversicherung anno 2040 zur Auszahlung und 10.000 Euro wollen wir als eiserne Reserve für Unvorhergesehenes zurückhalten.

 

Ich habe mich in den letzten Tagen verstärkt mit Wohnriester auseinander gesetzt und ich sehe die Förderung (Zulagen und Steuerersparnis) recht positiv. Habe in diesem Bereich aber vermutlich auch noch ein paar Verständnisfragen:

 

Ist-Zustand:

pro förderberechtigte Person 175,- Euro

pro Kind 300,- Euro

Das hieße 950,- Euro pro Jahr an Zulagen plus das wir die Tilgungszahlungen bis 2100,- als Sonderausgaben bei der Einkommenssteuer angeben können. 

 

Geplant wäre es also, dass wir quasi zwei Riester-Darlehen zu je 260.000,- Euro aufnehmen und so die 2100,- als Sonderausgaben gleich zweimal abzusetzen. Wir hätten dann, nach 30 Jahren also rund 24.000 Euro an Zulagen plus Summe X an Steuererstattung, während am anderen Ende der Skala das WFK mit rund 85.193 Euro im Raum steht. 

Ich spekuliere jetzt darauf, dass sich die Zinsen langfristig wieder über dem Niveau von 2% einpendeln und ich die Belastungen durch das Wohnförderkonto bis zum Renteneintritt dadurch abfangen kann. Gehe ich darüber hinaus von einem halbwegs stabilen Pensionsniveau bis zum Jahr 2040 aus, dürfte sich das sofortige Liquidieren des WFK mit dem 30%igen Abschlag mehr lohnen, als die Steuerlast bis zum 85. Lebensjahr jährlich abzustottern. Durch die Zulagen und das Nutzen der Steuererstattung zum Sondertilgen müsste die Gesamtlaufzeit auch nochmals verkürzt werden können.

 

 

Habe ich etwas übersehen? Klingt das halbwegs nachvollziehbar? 

 

 

[Seabushy]

Allgemein ist das Riester-Bausparen bzw. das WFK ein sehr unflexibles Konstrukt. Es wird euch bis zur Rente (oder sogar darüber hinaus) begleiten. Siehe auch einige aktuelle Fäden hier im Forum.

Ich würde das "Standard"-Annuitätendarlehen bevorzugen. Im Vergleich würde ich mir für beide Arten der Finanzierung Angebote einholen, und diese dann gegeneinander legen - und natürlich auch untereinander vergleichen.

Dabei auf gleiche Summen, Laufzeiten, etc. achten, sonst wird es schnell zu "Äpfel mit Birnen".

Gerade bei den aktuellen Zinsen könnte es für die Planungssichherheit sinnvoll sein, ein sehr lang laufendes Darlehen abzuschließen (25,30 Jahre, ggfs. auch Volltilger) - auch unter Berücksichtigung der hohen benötigten Summe.

Wenn dieses auch etwas oberhalb von 2 % liegt, so erlaubt es doch viel mehr Möglichkeiten, gerade bei vorzeitigem Verkauf.

 

P.S.: Grundsätzlich erscheint mir bei eurem Gehalt die Finanzierungssumme SEHR hoch. Persönlich würde ich dieses Risiko genau überdenken.

 

[BlackCatzchen]

vor 23 Minuten schrieb Seabushy:

P.S.: Grundsätzlich erscheint mir bei eurem Gehalt die Finanzierungssumme SEHR hoch. Persönlich würde ich dieses Risiko genau überdenken.

Knapp 100.000€ Gehalt und 520.000€ Finanzierungssumme passen glaub' ich schon, mir bereitet eher das Verhältnis von abrufbarem Eigenkapital zu Darlehen derzeit Bauschmerzen, 20% sind normal empfohlen, hier sind wir derzeit bei 10%. Mit dem derzeitigen Stand (50.000€ zu 500.000€) gibts bei der Bank nicht unbedingt die besten Konditionen.

Ansonsten Zustimmung was das WFK angeht, ich selbst würde die Finger davon lassen, gerade weil damit noch zusätzliche Auflagen an die Immobilie verknüpft werden und der spätere Verkauf/Vermietung extrem erschwert wird.

 

Liebe Grüße

 

BlackCatzchen

[Batman_BU]

Bruttoeinkommen ist hier für die Bewertung der Finanzierung nicht praktisch, weil beispielsweise der Sold des Soldaten nicht mit dem Gehalt der Industriekauffrau vergleichbar ist. 

 

Hier müsste also nach Nettoeinkommen gefragt werden. 

 

Die Bewertung der Finanzierung im Verhältnis zum Einkommen ist aber nicht die Frage des TE. 

 

 

Zum Riesterbausparer: Das Guthaben geht erst in das Wfk, sobald du es zur Tilgung nutzt. In der Ansparphase nicht. 

 

Hast du die Zahlungsteöme der beiden Varianten mal in eine Exceltabelle gepackt und Kosten verglichen?

 

[BlackCatzchen]

vor 53 Minuten schrieb Batman_BU:

Zum Riesterbausparer: Das Guthaben geht erst in das Wfk, sobald du es zur Tilgung nutzt. In der Ansparphase nicht. 

 

Hast du die Zahlungsteöme der beiden Varianten mal in eine Exceltabelle gepackt und Kosten verglichen?

 

Soweit ich das Verstanden habe, geht es um Riester-Darlehen, da gibt es keine Ansparphase.

[ZappBrannigan]

Eine recht flexible Alternative könnte es sein, einen Riesterbanksparplan abzuschließen (das Angebot wird da allerdings gerade stark ausgedünnt) und dann über Teilentnahmen Sondertilgungen durchzuführen (ab 3000 Euro möglich, weitere 3000 Euro müssen im Vertrag verbleiben wenn er weiter laufen soll).

 

Ich überlege mir gerade auch eine Immobilie zu kaufen. Mein Finanzierungsplan sieht momentan eine relativ kurze Zinsbindung von 10 Jahren vor (in der ich allerdings bereits über die Hälfte des Kreditvolumens tilgen könnte). Da der Zinssatz den ich bekommen könnte mit 1,3x % deutlich unter den 2% des virtuellen Riester-Wohnförderkontos liegt würde ich mein Riesterkapital erstmal nicht anfassen. Lediglich im Falle eines stärkeren Zinsanstiegs nach den 10 Jahren (auf deutlich über 2%) würde ich das bis dahin weiter angewachsene Riesterkapital zur Tilgung nutzten um den Anschlusskredit möglichst klein zu halten. Sollten die 10 Jahre Zinsbindung für die Gesamtsumme zu riskant sein, könnte man natürlich auch zwei Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten abschließen um eine größere Zwischentilgung zu ermöglichen (falls Sondertilgungen alleine nicht ausreichen).

 

Ein weiterer Vorteil dieses Vorgehens ist, dass man hierbei nicht auf das meines Wissens relativ dünne Angebot an Riester-Darlehen gebunden ist, sondern ein ganz normales Baudarlehen abschließen kann (zu vermutlich leicht besseren Konditionen).

 

Vielleicht ist das ja eine Überlegung wert, auch wenn meine Voraussetzungen mit höherem Eigenkapital und recht hohen Tilgungsraten wohl etwas andere sind. Ob der Plan sinnvoll ist, hängt ja auch vom erzielbaren Zins ab und falls vorhanden kann bereits angespartes Riestervermögen auch als zusätzliches Eigenkapital hilfreich sein.

[Knacker]

 

vor 6 Stunden schrieb BlackCatzchen:

Soweit ich das Verstanden habe, geht es um Riester-Darlehen, da gibt es keine Ansparphase.

Vermutlich hat Batmann-BU recht, weil Noxiel zuerst etwas von einem Riester-Kombi-Bausparer schreibt. Mit dem könnte auch die Höhe des von ihm genannten WFK (85.193 €) passen. Bekäme er, wie er später schreibt, zwei Riester-Darlehen zu je 260.000 €, dann hätten er und seine Frau zum Rentenbeginn insgesamt 520.000 € im WFK stehen. Das kann wohl nicht stimmen.

[BlackCatzchen]

vor 20 Minuten schrieb Knacker:

 

Vermutlich hat Batmann-BU recht, weil Noxiel zuerst etwas von einem Riester-Kombi-Bausparer schreibt. Mit dem könnte auch die Höhe des von ihm genannten WFK (85.193 €) passen. Bekäme er, wie er später schreibt, zwei Riester-Darlehen zu je 260.000 €, dann hätten er und seine Frau zum Rentenbeginn insgesamt 520.000 € im WFK stehen. Das kann wohl nicht stimmen.

Warum sollten sie 520.000€ im WFK stehen haben? Auf dem Wohnförderkonto werden nur maximal 2100€ jährlich eingezahlt, und die mit 2% p.a. verzinst.

 

Zitat

Wir hätten dann, nach 30 Jahren also rund 24.000 Euro an Zulagen plus Summe X an Steuererstattung, während am anderen Ende der Skala das WFK mit rund 85.193 Euro im Raum steht. 

Die Rechnung versteh ich nicht, oder rechnet ihr damit, das Darlehen über 30 Jahre zurückzuzahlen?

85.193€ pro Person, wenn ihr je ein Riester-Darlehen beziehen wollt und 30 Jahre zurückzahlt.

49.854€ pro Person, wenn ihr je ein Riester-Darlehen beziehen wollt und 15 Jahre zurückzahlt, danach verzinst es sich ja nur noch mit 2% p.a.

 

Liebe Grüße

 

BlackCatzchen

[Knacker]

vor 1 Stunde schrieb BlackCatzchen:

Warum sollten sie 520.000€ im WFK stehen haben? Auf dem Wohnförderkonto werden nur maximal 2100€ jährlich eingezahlt, und die mit 2% p.a. verzinst.

Du hast dich doch auf die Riester-Darlehen bezogen und da es nach Noxiel zwei a' 260.000 € sein sollen, müssten die bis zum Rentenalter getilgt werden. Mein Kommentar dazu war: "Das kann wohl nicht stimmen."

vor 1 Stunde schrieb BlackCatzchen:

Die Rechnung versteh ich nicht, oder rechnet ihr damit, das Darlehen über 30 Jahre zurückzuzahlen?

85.193€ pro Person, wenn ihr je ein Riester-Darlehen beziehen wollt und 30 Jahre zurückzahlt.

49.854€ pro Person, wenn ihr je ein Riester-Darlehen beziehen wollt und 15 Jahre zurückzahlt, danach verzinst es sich ja nur noch mit 2% p.a.

Offensichtlich stimmt das WFK nicht mal für die Bausparvertragslösung?

[Michalski]

95k Familieneinkommen netto oder brutto? Wenn letzteres, wieviel netto steht euch ungefähr zur Verfügung (inkl. Kindergeld)?

 

530k Kredit bei 60k flüssigem Kapital macht 90% Beleihung. Die Kaufnebenkosten plus Grundwerwerbsteuer können bis zu 15% erreichen. Das sollltet ihr als Eigenkapital mind. haben. Das sind 88,5k bei den genannten Zahlen. Schon hier ein erstes Fragezeichen.

 

Aber rechnen wir mal. Gehen wir mal von einer Monatsrate zwischen 2.000 und 2.100 Euro aus:

1. Einen 30 Jahre Hypothekenkredit bekommt ihr angeboten für 2,42%. Bei 2,25% Tilgung bleiben noch 3 Monatsraten als Restschuld ca. stehen. Bedeutet in Summe null Risiko, was Zinsveränderungen angeht.
2. Einen 25 Jahre Hypothekenkredit bekommt ihr angeboten für 2,28%. Bei 2,5% Tilgung bleiben noch 84k Restschuld drei Jahre vor der Rente. Da könnte man dann über Abzahlung durch Wohnriester nachdenken. Bedeutet in Summe ebenfalls null Risiko, was Zinsveränderungen angeht.
3. Einen 10 Jahre Hypothekenkredit bekommt ihr angeboten für 1,36%. Bei 3,25% Tilgung bleiben noch 346k Restschuld. Stellt sich die Frage, wohin die Reise mit den Zinsen geht. Solange die Zinsen bis 3,88% steigen, kannst Du zu gleichen Monatsraten weiterfinanzieren und je nach Zinsdifferenz mehr tilgen.

Je mehr Du monatlich aufbringen kannst, um die Belastung zu minimieren, umso eher würde ich zu einer kürzeren Zinslaufzeit tendieren. Ohne Dein Netto zu kennen, ist das halt schwierig zu rechnen. Wenn Du z.B. 3k monatlich abzahlen kannst, ist eine Restschuld nach 10 Jahren dank 5,5% Tilgung nur noch 218k übrig. Bei gleicher Tilgung kann der Zinssatz dann auf über 11% steigen, bevor Du drauflegst. Bei gleichem Zinsniveau wie heute könntest Du dann dank <60% Beleihung auf 5 Jahre für 0,66% aufnehmen, mit >15% tilgen und wärst nach etwas über 6 Jahren durch. Alles Annahmen, an deren Stellschrauben Du drehen kannst. Schnelles Tilgen ist aber Pflicht. Oder weniger Geld aufnehmen.

 

Die 30k aus der Lebensversicherung lasse ich mal aussen vor. Da würde ich eher prüfen, ob man die noch solange weiterbedient, wie die Konditionen sind, wie hoch die Vertragssumme, etc. Eventuell hat man auch Vertragsbedingungen, die einem erlauben, da noch elegant rauszukommen (Widerrufsjoker). Es kann sinnvoll sein, gar nicht weiter mit der Kapitallebensversicherung zu agieren. Stattdessen brauchst Du auf jeden Fall Risikolebensversicherungen. Du schließt eine auf das Leben Deiner Frau und sie eine auf Dein Leben ab. Größenordnungstechnisch 750.000 Euro zum Beginn und dann zum Beispiel mit fallender Versicherungssumme über die Zeit. Damit deckt Du den Hauskredit und die Kosten der Kinder ab.

 

Dann musst Du anfangen, nachzudenken. Wie genau sind die Baukosten kalkuliert? Wieviel Puffer ist da drin? Rechne mindestens damit, dass Du 10%-15% unter der Gesamtsumme liegst. Also bei 570k-590k Gesamtsumme kannst Du 485k bis 500k in das Projekt investieren. Also Haus + Grundstück + Sanierung/Modernisierung + Steuern + Makler + Notar + Aussenanlagen beim Kauf oder Haus + Grundstück + Steuern + Makler + Notar + Erschließungskosten + Baunebenkosten + Aussenanlagen, etc. Rechne hier wirklich mit spizem Stift - beim Hausbau fallen locker 40 und mehr Posten an, die alle Geld kosten. Kann gern mal eine Liste einstellen, wenn es Dich interessiert.

 

 

[Noxiel]

Ich habe mich wohl etwas missverständlich ausgedrückt. Ich meinte bisher einen Riester-Kombi-Kredit, der aus einem tilgungsfreien Darlehen und einem Bausparvertrag besteht.

 

Bei 2100,- Euro, also dem vollen Förderbetrag pro Jahr ist am Ende der Laufzeit, sprich mit Erreichen des 67. Lebensjahrs das WFK inklusive Zinsen auf 85.193 Euro angewachsen, welches ich ja bis zum 85. Lebensjahr entweder jährlich abstottere oder per Einmalzahlung tilge. 

Und momentan rechne ich ausschließlich mit einer Finanzierung auf 30 Jahre, sprich dass das komplette Darlehen (Volltilger) mit Ende der Zinsbindung beglichen ist. 

 

Gehen wir mal für den Moment von einer fiktiven Darlehenssumme von 500.000 Euro aus, und dass wir einen Vertrag mit Wohnriester nutzen, hieße das, dass wir "nur" die 2100,- Euro per Sonderausgabe in der Einkommensteuererklärung angegeben können. Teilen wir die Darlehensumme auf zwei separate Verträge auf, hieße dass doch 2x 2100,- Euro Sonderausgabe, nämlich einmal pro Vertrag. 

 

Ehefrau:

175,- Euro Grundzulage pro Jahr

2x 300,- Euro pro Kind pro Jahr

Ehemann:

175,- Grundzulage pro Jahr

Unterm Strich: 950,- Euro pro Jahr an Zulagen plus 2x 2100,- Euro Sonderausgabenabzug bei der jährlichen Steuererklärung. 

 

Aaaaalso: 

Unser gemeinsam zu versteuerndes Einkommen (alt) minus der maximale Sonderausgabenabzug von 4200 Euro (je 2100,- Euro) = gemeinsam zu versteuerndes Einkommen (neu). Die Differenz der Einkommenssteuer vom alten auf das neue gemeinsam zu versteuernde Einkommen bekommen wir nach Abzug der 950,- Euro Zulagen erstattet. Soweit korrekt, oder?

 

Während ich das aber aufschreibe, kommt mir gerade aber schon ein erstes Fragezeichen. Für die volle Förderung sind ja 4% vom Vorjahreseinkommen notwendig, das wären in unserem Fall aber nur ca. 1960,- Euro (Ehemann) und 1840,- Euro (Ehefrau) minus die Zulagen (175,- Ehemann bzw. 775,- Euro Ehefrau) jährlich. 

 

Da würde es doch Sinn machen, um die maximale Steuerersparnis zu holen, einfach auf die 2100 Euro aufzustocken. 

Was mir dabei im ersten Beitrag aber durch die Lappen gegangen ist: Bei zwei Riester Verträgen und der maximalen Förderung hätten wir am Ende zwei Wohnförderkonten zu je 85.193,- Euro (immer bezogen auf 30 Jahre). 

 

@BlackCatzchen

Was ich noch nicht berechnet habe ist um wie viele Monate/Jahre sich die Rückzahlung der 500.000 Euro bei Inanspruchnahme der Riester-Förderung verkürzen würde.....

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@Michalski

 

95.000,- Euro Brutto. Was auf den Monat herunter gebrochen ca. 5.000,- Euro netto bedeutet, wovon wir wiederum 2.000 Euro/Monat zum Schuldendienst aufbringen möchten. Nicht miteinberechnet ist die (feste) Steigerung meiner Bezüge aufgrund der Erfahrungsstufe bzw. von (unsicheren) Tarifverhandlungen. 

 

Die Nebenkosten sind mittlerweile recht überschaubar. Grundstück haben wir schon (Grunderwerbssteuer ist bezahlt), Baugrundgutachten ist ebenfalls schon erstellt, Erschließungskosten sind entrichtet und Notargebühren sind überschaubar. Ich rechne also im Moment mit "nur" noch mit ca. 10.000 Euro Baunebenkosten. Die Kosten für das Haus sind - meiner Meinung - schon recht genau kalkuliert. Aber das ist natürlich diskutabel (nur nicht hier und heute  ). 

 

Die LV lässt sich leider nicht kündigen. Die ist leider das Ergebnis einer Jugendsünde, als ich unbedarft mit 18 Jahren eine Dienstunfähigkeitsversicherung mit Kapitalaufbau abgeschlossen habe. Das ärgert mich bis heute, ist aber leider nicht mehr zu ändern.

 

 

Lirum larum. Ich war die Woche mal bei einem großen überregionalen Finanzvermittler, der mit *hyp endet und dort lief der Zins auf 30 Jahre bei einem klassischen Annuitätendarlehen bei 2,9%. Vermutlich ein Resultat unseres geringen Eigenkapitals.... *grrr*

Sollte das jedoch so bleiben, werde ich aber auf jeden Fall noch bei der Sparkasse/Volksbank bei uns im Ort vorstellig werden.  

 

Bevor aber alle Stricken reißen, werde ich eher noch Bittsteller bei der Verwandtschaft und versuche da 30k zusammen zu kratzen. 

 

 

 

 

[Knacker]

vor 2 Stunden schrieb Noxiel:

Bei 2100,- Euro, also dem vollen Förderbetrag pro Jahr ist am Ende der Laufzeit, sprich mit Erreichen des 67. Lebensjahrs das WFK inklusive Zinsen auf 85.193 Euro angewachsen, welches ich ja bis zum 85. Lebensjahr entweder jährlich abstottere oder per Einmalzahlung tilge.

Weder must du stottern noch per Einmalzahlung tilgen. Du versteuerst in Raten bsi zum 85. oder vollständig (reduziert auf 70 %).

 

vor 2 Stunden schrieb Noxiel:

Gehen wir mal für den Moment von einer fiktiven Darlehenssumme von 500.000 Euro aus, und dass wir einen Vertrag mit Wohnriester nutzen, hieße das, dass wir "nur" die 2100,- Euro per Sonderausgabe in der Einkommensteuererklärung angegeben können. Teilen wir die Darlehensumme auf zwei separate Verträge auf, hieße dass doch 2x 2100,- Euro Sonderausgabe, nämlich einmal pro Vertrag.

Da du mit zwei Kindern bereits eine gute Förderquote hast, würde ich nur einen Vertrag auf die Ehefrau abschließen. Für die volle Zulagenförderung von 775 € müsste sie nur ca. 1.100 € zuschießen. Wenn die Kinder später nicht mehr förderfähig sind und die Steuerprogression stärker zuschlägt, kann der Ehemann nachziehen. Da ihr dann rentennäher seid und die Zinsen vielleicht auch noch angezogen haben, wird die 2-%-Verzinsung des WFK akzeptabel.

vor 2 Stunden schrieb Noxiel:

Unser gemeinsam zu versteuerndes Einkommen (alt) minus der maximale Sonderausgabenabzug von 4200 Euro (je 2100,- Euro) = gemeinsam zu versteuerndes Einkommen (neu). Die Differenz der Einkommenssteuer vom alten auf das neue gemeinsam zu versteuernde Einkommen bekommen wir nach Abzug der 950,- Euro Zulagen erstattet. Soweit korrekt, oder?

Soweit korrekt.

 

vor 2 Stunden schrieb Noxiel:

Während ich das aber aufschreibe, kommt mir gerade aber schon ein erstes Fragezeichen. Für die volle Förderung sind ja 4% vom Vorjahreseinkommen notwendig, das wären in unserem Fall aber nur ca. 1960,- Euro (Ehemann) und 1840,- Euro (Ehefrau) minus die Zulagen (175,- Ehemann bzw. 775,- Euro Ehefrau) jährlich. 

 

Da würde es doch Sinn machen, um die maximale Steuerersparnis zu holen, einfach auf die 2100 Euro aufzustocken. 

Was mir dabei im ersten Beitrag aber durch die Lappen gegangen ist: Bei zwei Riester Verträgen und der maximalen Förderung hätten wir am Ende zwei Wohnförderkonten zu je 85.193,- Euro (immer bezogen auf 30 Jahre).

Wie schon gesagt, das WFK wird zu groß. Die Relation Eigenaufwand und Förderung zu einseitig. Die weiteren Risiken (Scheidung, Verkauf, Vermietung, Tod) wären auch zu bedenken.

 

 

[Michalski]

Wenn Du auf 30 Jahre per Volltilger abschließt, wo willst Du dann die beiden Riesterverträge unterbringen? Das macht doch nur Sinn, wenn Du an dem Punkt, wo sich Riesterguthaben mit Restschuld treffen, das Riesterguthaben nimmst und die Restschuld tilgst. Das kannst Du Dir grob vorab ausrechnen. Dafür würde ich keinen 30 Jahre Kredit mit 2,9% Zinsen abschliessen. Schon 25, 20 oder 15 Jahre bieten Die einen viel besseren Zins. Bei Eurem Netto könntet ihr aber auch viel mehr tilgen und damit den Kredit früher loswerden. Um 530.000 Euro bei 2,9% Zinsen in ca. 30 Jahren abzuzahlen, musst Du bei 2,9% Zinsen mit ~2,1% tilgen. Das macht ~2.210 Euro monatlich. In Summe hast Du dann über den Daumen 795.600 Euro bezahlt, mithin 265.600 Euro Zinsen. Eine 20 Jahre Finanzierung bekommst Du zur Zeit für um die 2%. Bei 3% Tilgung macht das eine Monatsrate von 2.208,33 Euro und es bleiben noch 139.394,19 Euro Restschuld übrig. In gleicher Höhe hast Du bis dahin Zinsen bezahlt Wenn Du dort dann mit Wohnriester ansetzt, bist DU fast durch und kannst einem Zinsänderungsrisiko entspannt entgegen sehen.

 

Wobei ich bei den Zinssätzen keine Bausparkombi machen würde. Denn Du zahlst sonst ja erstmal nur die Zinsen und verzichtest im Gegenzug auf eine vernünftige Rendite in der Ansparphase. Je nach Risikoprofil würde ich zwischen 10 und 20 Jahre Zinsbindungszeit wählen und nebenher in einem Weltdepot ansparen. Meinentwegen auch durch einen fondsbasierenden Riestervertrag, wobei die Komplexität von Wohnriester mich bisher abschreckt.

 

Geh nicht nur zur ***hyp, sondern frag spezialisierte Makler. Auf https://www.biallo.de/vergleiche/bauen/baugeld/nc/#RechnerStart findest Du recht einfach Anbieter, wenn Du auf "Alle Angebote" umstellst. Lass Dir einen gesamten Tilgungsplan erstellen für die Variante Bausparer+ Riester und reiner Hypothekenkredit. Vergleiche die monatliche Belastung, die Zinszahlung und die Laufzeit. Dann kannst Du das einfacher entscheiden.

 

Zu den Nebenkosten: Erschließungskosten sind beglichen heißt, Du hast alle Anschlüsse an der Stelle liegen, wo Du bauen willst oder straßenseitig? Wenn letzteres, wird es nochmal teuer.

 

Hier mal ein Eindruck, was so als einzelne Posten alles anfallen kann:

 

• Notar
  • Grundschuldbestellung
• Landesjustizkasse
  • Auflassungsvormerkung
  • Grundbuchumschreibung & Grundpfandrecht
  • Genehmigung
  • Hausnummer
  • Übernahme von Vermessungsschriften
  • Negativzeugnis
• Vermesser

  • Vermessungsunterlagen

  • Lageplan+Geobasisinformationen

  • Projekteintrag

  • Feinabsteckung

  • Gebäudeeinmessung

• Trinkwasser
  • Antragsbearbeitung
  • Trinkwasseranschluss
  • Herstellung des Hausanschlusses
  • Baukostenzuschuss
  • Bauwasseranschluß in das Wohnhaus verlegen
• Schmutzwasseranschluss
  • Antragsbearbeitung
  • Schmutzwasseranschluss
  • Abnahme Schmutzwasseranschluss
  • Gartenwasserzähler
• Gas-Netzanschluss
  • Baugas
• Strom-Netzanschluss
  • Baustrom zeitl. befristete Inbetriebnahme
  • Miete Baustellenverteilerschrank
  • Baustrom
• Baustrasse
• Kranstellplatz
• Gehwegschutz
• Telefon + Internet + ev. Kabelfernsehen
• Prüfstatiker

  • Bautechnische Prüfung des Bauvorhabens

  • Zwischenbescheid Standsicherheitsnachweis

  • Endbescheid Standsicherheitsnachweis

• Baugenehmigung
• Versicherungen
  • Bauherren-Haftpflichtversicherung
  • Bauleistungsversicherung
  • Feuerrohbauversicherung
• Richtfest
• Schornsteinfeger
  • Überprüfung während der Bauphase
  • Rohbauabnahme Dichtigkeit Schornstein
  • Schlußabnahme Heizung
• Prüfung auf Altmunition oder andere Belastungen
• Ausenanlagen

  • Insektenschutz

  • Terasse(n)

  • Erdarbeiten

  • Zaunanlage

  • Gartenhaus

  • Zuwegung

  • Carport/Garage

  • Beleuchtung

  • Abführen von Regenwasser

 

Viel Glück mit 10k dafür. Ich würde eher mit 50k-60k rechnen. Lass mal beim Bauen zusätzliche Gründungsarbeiten fällig werden, oder die Entsorgen überschüssiger Erde geht nicht als normaler Boden, sondern wegen möglicher Kontamination nur zu Spezialtarifen.

 

Ihr solltet, wenn ihr alles durchkalkuliert habt, noch mind. 35k in Reserve haben. Das Haus wird beim Bauen automatisch teurer. Soviel kann man vorher gar nicht geplant haben, wenn man das nicht schon zigmal beruflich gemacht hat. Irgendwas hat man immer nicht bedacht und dann wird es richtig teuer. Schonmal alles im Haus bemustert? Alle zusätzlichen Wünscche mit der Bauleistungsbeschreibung verglichen? In der Hauselektrik ist da oftmals viel zu wenig eingeplant. Wenn man das Haus smart haben will, dann erst recht. Küche schon fertig geplant?

 

Die LV läßt sich nicht beitragsfrei stellen? Sollte vielleicht mal geprüft werden, was das für Konsequenzen hat.

 

Viele Grüße!
Michalski

[Noxiel]

Am 18.3.2018 um 00:00 schrieb Knacker:

Weder must du stottern noch per Einmalzahlung tilgen. Du versteuerst in Raten bsi zum 85. oder vollständig (reduziert auf 70 %).

 

Man entschuldige mir den Euphemismus aber ich finde abstottern ist doch ganz gut verständlich.

Zitat

Da du mit zwei Kindern bereits eine gute Förderquote hast, würde ich nur einen Vertrag auf die Ehefrau abschließen. Für die volle Zulagenförderung von 775 € müsste sie nur ca. 1.100 € zuschießen. Wenn die Kinder später nicht mehr förderfähig sind und die Steuerprogression stärker zuschlägt, kann der Ehemann nachziehen. Da ihr dann rentennäher seid und die Zinsen vielleicht auch noch angezogen haben, wird die 2-%-Verzinsung des WFK akzeptabel.

Das klingt tatsächlich ganz interessant. Vorausgesetzt, die 2% Verzinsung ist so noch existent, in 10 - 15 Jahren. 

 

vor 2 Stunden schrieb Michalski:

Wenn Du auf 30 Jahre per Volltilger abschließt, wo willst Du dann die beiden Riesterverträge unterbringen? Das macht doch nur Sinn, wenn Du an dem Punkt, wo sich Riesterguthaben mit Restschuld treffen, das Riesterguthaben nimmst und die Restschuld tilgst. Das kannst Du Dir grob vorab ausrechnen. Dafür würde ich keinen 30 Jahre Kredit mit 2,9% Zinsen abschliessen. Schon 25, 20 oder 15 Jahre bieten Die einen viel besseren Zins. Bei Eurem Netto könntet ihr aber auch viel mehr tilgen und damit den Kredit früher loswerden. Um 530.000 Euro bei 2,9% Zinsen in ca. 30 Jahren abzuzahlen, musst Du bei 2,9% Zinsen mit ~2,1% tilgen. Das macht ~2.210 Euro monatlich. In Summe hast Du dann über den Daumen 795.600 Euro bezahlt, mithin 265.600 Euro Zinsen. Eine 20 Jahre Finanzierung bekommst Du zur Zeit für um die 2%. Bei 3% Tilgung macht das eine Monatsrate von 2.208,33 Euro und es bleiben noch 139.394,19 Euro Restschuld übrig. In gleicher Höhe hast Du bis dahin Zinsen bezahlt Wenn Du dort dann mit Wohnriester ansetzt, bist DU fast durch und kannst einem Zinsänderungsrisiko entspannt entgegen sehen.

 

Das wären zwei Kombi-Bausparer, die mit Abschluss der Verträge aus einem tilgungsfreien Darlehen bestehen, bei denen ich nur den Zins bezahle und die nach 15 Jahren durch das abschließende Darlehen abgelöst werden bis sie komplett getilgt wären.

Wenn du mir eine Bank verrätst, bei der ich eine Beleihung um die 90% für 2% bekomme, melde ich mich sofort bei denen. Mein Problem ist, dass ich momentan nicht an die 30k EK herankomme und uns so eben "nur" 40.000 unmittelbar zur Verfügung stehen. Aber möglicherweise ist unser Ansprechpartner bei besagtem Finanzvermittler nur etwas unmotiviert und es ließe sich doch eine passendere Finanzierung auf unsere persönliche Situation finden. Das prüfe ich am Donnerstag, da habe ich ein erstes Gespräch mit einem Finanzvermittler auf Honorarbasis.

 

Zitat

 

Wobei ich bei den Zinssätzen keine Bausparkombi machen würde. Denn Du zahlst sonst ja erstmal nur die Zinsen und verzichtest im Gegenzug auf eine vernünftige Rendite in der Ansparphase. Je nach Risikoprofil würde ich zwischen 10 und 20 Jahre Zinsbindungszeit wählen und nebenher in einem Weltdepot ansparen. Meinentwegen auch durch einen fondsbasierenden Riestervertrag, wobei die Komplexität von Wohnriester mich bisher abschreckt.

Ich bin Familienvater, ich scheue mich vor Zinswetten, wenn es um das Eigenheim geht. Daher schaue ich in erster Linie eben nach Volltilger Darlehen auf 30 Jahre. Natürlich rechne ich auch Darlehen mit 20 Jahren und dem Grenzzins dazu aus. Aber ich fürchte, da war der Finanzvermittler von der **hyp bisher die falsche Adresse.

 

Und daher eben auch Riester. Gut, die Möglichkeit des Riester Banksparplans werde ich mir noch einmal genauer anschauen, aber generell finde ich die Möglichkeit sich vom Staat ein wenig unterstützen zu lassen, auch wenn ich nachgelagert versteuern muss, doch recht interessant. Die GroKo hat noch das Baukindergeld beschlossen. Warum nicht die Mitnahmeeffekte nutzen?

Und so komplex finde ich Wohnriester gar nicht. Es ist etwas diffizil aber es gibt ja - dem Internet sei Dank - genügend Möglichkeiten sich schlau zu lesen.

 

 

Zitat

 

Zu den Nebenkosten: Erschließungskosten sind beglichen heißt, Du hast alle Anschlüsse an der Stelle liegen, wo Du bauen willst oder straßenseitig? Wenn letzteres, wird es nochmal teuer.

 

[...]

 

Viel Glück mit 10k dafür. Ich würde eher mit 50k-60k rechnen. Lass mal beim Bauen zusätzliche Gründungsarbeiten fällig werden, oder die Entsorgen überschüssiger Erde geht nicht als normaler Boden, sondern wegen möglicher Kontamination nur zu Spezialtarifen.

 

Ihr solltet, wenn ihr alles durchkalkuliert habt, noch mind. 35k in Reserve haben. Das Haus wird beim Bauen automatisch teurer. Soviel kann man vorher gar nicht geplant haben, wenn man das nicht schon zigmal beruflich gemacht hat. Irgendwas hat man immer nicht bedacht und dann wird es richtig teuer. Schonmal alles im Haus bemustert? Alle zusätzlichen Wünscche mit der Bauleistungsbeschreibung verglichen? In der Hauselektrik ist da oftmals viel zu wenig eingeplant. Wenn man das Haus smart haben will, dann erst recht. Küche schon fertig geplant?

 

Die LV läßt sich nicht beitragsfrei stellen? Sollte vielleicht mal geprüft werden, was das für Konsequenzen hat.

 

Viele Grüße!
Michalski

 

Danke für deine allgemeinen Tipps, aber vieles trifft auf uns nicht zu bzw. habe ich schon längst finanziell berücksichtigt. Natürlich kommt auch viel Unvorhergesehenes auf uns zu und vielleicht sind die 10k wirklich zu knapp kalkuliert ABER wir sind weit, weit weeeeeeiiit von den 50 - 60k entfernt. Aber darum soll es hier ja auch gar nicht gehen. 

 

Ich werde mal schauen ob ich nicht mal eine Excel Tabelle anfertige, bei denen ich die Zuschüsse durch Wohnriester denen eines klassisches Annuitätendarlehens gegenüber stelle. 

 

Was die LV angeht, die ist mit einer Dienstunfähigkeitsversicherung verbunden. Also quasi das absolute No-Go. Risikoabsicherung mit Kapitalaufbau kombiniert. Aber wenn du mit 17 in eine Aula geführt wirst, und dir der Versicherungsvertreten groß die Vorzüge einer DU-Versicherung mit Kapitalaufbau anpreist und du von Tuten und Blasen eh noch keine Ahnung hast, tja, dann unterschreibst du das eben.....

 

 

[BlackCatzchen]

vor einer Stunde schrieb Noxiel:

Das klingt tatsächlich ganz interessant. Vorausgesetzt, die 2% Verzinsung ist so noch existent, in 10 - 15 Jahren.

Und genau davon würde ich nicht ausgehen. Warum sollten die WFK-Zinsen bei 2% bleiben, wenn man auf der Bank dann 2,5% bekommt. Für so blöd halte ich die auch nicht, dass sie damit dann noch "Verluste" einfahren wollen.

 

Liebe Grüße

 

BlackCatzchen

[Matthew Pryor]

vor 1 Stunde schrieb BlackCatzchen:

Warum sollten die WFK-Zinsen bei 2% bleiben, wenn man auf der Bank dann 2,5% bekommt. Für so blöd halte ich die auch nicht, dass sie damit dann noch "Verluste" einfahren wollen.

 

Liebe Grüße

 

BlackCatzchen

Obwohl ich (was schlimm genug ist) davon ausgehe, dass du das ernst meinst: Hältst du das für einen variablen Satz analog zu bspw. Tages- und Festgeldern?

[Rohlöff]

Zur Info:

Wohnriester wurde 2008 eingeführt. Damals wurde der Zinssatz für das Wohnförderkonto schon auf 2% festgelegt.

(Die Zinsen lagen zum damaligen Zeitpunkt deutlich höher als heute)

2013 wurde überlegt diesen Zins auf 1% zu senken. Wie wir wissen, wurde dies jedoch nicht realisiert.

Ich gehen davon aus, dass wenn mit dem Zinssatz des WfKs etwas passieren sollte, dann wird er abgesenkt werden.

Allerdings wurde dies bisher nicht umgesetzt, da man so natürlich Steuereinnahmen reduzieren würde.

Was aber auch auffällt ist, dass die Stimmen, die nach vorzeitiger Minderung/Auflösung des WfKs rufen, zahlreicher werden.

Das alles hat aber keine Relevanz zur eigentlichen Frage des Fadenerstellers.

Just my two cents...

 

[Michalski]

vor 8 Stunden schrieb Noxiel:

Das wären zwei Kombi-Bausparer, die mit Abschluss der Verträge aus einem tilgungsfreien Darlehen bestehen, bei denen ich nur den Zins bezahle und die nach 15 Jahren durch das abschließende Darlehen abgelöst werden bis sie komplett getilgt wären.

Wie gesagt, lass Dir exakt die Tilgungsströme ausrechnen bei vergleichbaren Tilgungszeiten. Erst dann kannst Du sehen, wie sich so ein Kombi-Bausparer schlägt. Die Stiftung Warentest kam in ihrer Ausgabe 9/2016 zu einem vernichtenden Ergebnis hinsichtlich von Kombikrediten. Mit einem Kombikredit gingen Darlehensnehmer nach Ende der Zinsbindung des Vorausdarlehens ein deutlich größeres Zinsrisiko ein als mit einem klassischen Bankdarlehen – die gegensätzliche Wirkung dessen, was eine Bausparfinanzierung eigentlich auszeichnet. Lies mal https://www.welt.de/finanzen/verbraucher/article134731710/Die-ganze-Wahrheit-ueber-die-Bausparluege.html oder http://www.baufinanzierungsrechner.net/baufinanzierungen/kombikredite/ oder https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilien-finanzierung-kunden-zahlen-bei-kombidarlehen-oft-drauf/20326546.html oder https://www.kleiner-hai.de/2017/01/bausparvertrag-teil-2-lohnt-sich-sparen-fuer-die-zukunft/ und  https://www.kleiner-hai.de/2017/02/bausparvertrag-teil-3-bausparen-zur-zinsbindung/ und https://www.kleiner-hai.de/2017/03/bausparvertrag-teil-4-richtig-vergleichen/

 

Nimm nicht alles für bare Münze, einiges ist sicher Polemik, aber beschäftige mich mit der Materie. Du planst eine extrem komplexe Finanzierung, vor allem, wenn Du noch Wohnriester einbaudst, für einen sehr langen Zeitraum. Du wärst nicht der erste, den ein Schicksalschlag da gehörig aus der Bahn werfen kann. Schau Dir auch mal an, wie schnell und mit was für einer hohen Rate Du dann die beiden Bausparer tilgen musst. Schaffst Du das überhaupt?

 

Ein Kommentar bringt drei weitere Risiken auf den Punkt, die Du bisher nicht betrachtest: Beim Bausparen verdampfen sofort bei Abschluss 1%-1,6% Abschlussgebühren, die nicht zur Immobilienfinanzierung eingesetzt werden können. Beim Annuitätendarlehen entstehen diese Kosten nicht. Die Bausparkasse darf den Zuteilungszeitpunkt des Bausparvertrags nicht garantieren. Die Zuteilungsreife richtet sich nach dem Verhältnis von Sparern zu Darlehnsnehmern. Insbesondere dann, wenn die Zinsen tatsächlich wieder anziehen, kann es zu einer Situation kommen in der überproportional viele Bausparer ihr Darlehen auch tatsächlich haben wollen. Sollten nun vielleicht in 10 Jahren die Zinsen deutlich gestiegen sein (was ich nicht glaube, aber nehmen wir das mal an) und plötzlich alle ihr Bauspardarlehen abrufen wollen, kann es sein, dass das zur Tilgungsaussetzungsdarlehensablösung vorgesehene Bauspardarlehen noch nicht zuteilungsreif ist und eine teure Zwischenfinanzierung zu den dann deutlich höheren Zinsen nötig wird. Die Planbarkeit sehe ich hier sehr kritisch. Da würde ich eher aktuell eher zu 25 oder 30jährigen Zinsbindung greifen. Auch wenn es da nicht so viele Angebote gibt – es gibt sie, uns eines reicht ja. Zudem ist ein Kombidarlehen auch in einem anderen Punkt unflexibler als eine Annuitätenfinanzierung: Wenn sich die Immobilienpläne – aus welchen Gründen auch immer – ändern, hat man bei der Kombifinanzierung auf jeden Fall eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung für das Darlehen an der Backe, und eventuell ist das in den Bausparvertrag eingezahlte Guthaben auch noch durch eine Kündigungsfrist gebunden und nur durch eine (weitere) Vorfälligkeitsentschädigung sofort auslösbar. Einen Hypothekenkredit kannst Du in der Regel in den ersten 10 Jahren zu deutlich niedrigeren Vorfälligkeitsentschädigungen kündigen, nach 10 Jahren sogar ohne, auch wenn die Laufzeit 20 Jahre oder mehr beträgt.

 

vor 8 Stunden schrieb Noxiel:

Wenn du mir eine Bank verrätst, bei der ich eine Beleihung um die 90% für 2% bekomme, melde ich mich sofort bei denen. Mein Problem ist, dass ich momentan nicht an die 30k EK herankomme und uns so eben "nur" 40.000 unmittelbar zur Verfügung stehen. Aber möglicherweise ist unser Ansprechpartner bei besagtem Finanzvermittler nur etwas unmotiviert und es ließe sich doch eine passendere Finanzierung auf unsere persönliche Situation finden. Das prüfe ich am Donnerstag, da habe ich ein erstes Gespräch mit einem Finanzvermittler auf Honorarbasis

Denk mal an die KfW-Finanzierung als ein Baustein. Die können bei Finanzierungen als Eigenkapital-Äquivalent gewertet werden, denn sie stehen nicht im ersten Rang im Grundbuch. Damit könntest Du ein Teil des Eigenkapitalproblems lösen. Achte aber darauf, dass die recht zügig getilgt werden müssen. Da passt es dann ganz gut, wenn der festsitzende Geldbetrag rechtzeitig frei wird.

 

Was die Kreditsuche angeht, ich habe mit der Suche hier ganz gute Erfahrungen gemacht. Für die Eckdaten 530.000 Kreditsumme auf 20 Jahre Laufzeit mit 2,5% Anfangstilgung und einer Beleihung von 90% für die PLZ 10117 Berlin listet er die DKB mit 1,98%, Enderlein Baufinanzierungen mit 2,0%, Planethyp mit 2,0%, Volkswagen Financial Services mit 2,04%, die Hypovereinsbank mit 2,04%, etc. Ich habe hier mal vorgestellt, wo ich mich bei Finanzierungen orientiert habe:

 

vor 8 Stunden schrieb Noxiel:

Und daher eben auch Riester. Gut, die Möglichkeit des Riester Banksparplans werde ich mir noch einmal genauer anschauen, aber generell finde ich die Möglichkeit sich vom Staat ein wenig unterstützen zu lassen, auch wenn ich nachgelagert versteuern muss, doch recht interessant. Die GroKo hat noch das Baukindergeld beschlossen. Warum nicht die Mitnahmeeffekte nutzen?

Und so komplex finde ich Wohnriester gar nicht. Es ist etwas diffizil aber es gibt ja - dem Internet sei Dank - genügend Möglichkeiten sich schlau zu lesen.

Die Versteuerung musst Du aber auch in Deine Kostenrechnung mit einbeziehen. Die musst Du dann später zahlen, was bei einem Hypothekenkredit nicht der Fall wäre.

 

vor 8 Stunden schrieb Noxiel:

Danke für deine allgemeinen Tipps, aber vieles trifft auf uns nicht zu bzw. habe ich schon längst finanziell berücksichtigt. Natürlich kommt auch viel Unvorhergesehenes auf uns zu und vielleicht sind die 10k wirklich zu knapp kalkuliert ABER wir sind weit, weit weeeeeeiiit von den 50 - 60k entfernt. Aber darum soll es hier ja auch gar nicht gehen.

Ich empfehle Dir, mal in ein Bauherren-Forum zu gehen und Dich dort durchzufragen. Lies zum Beispiel mal den Thread hier: https://www.hausbau-forum.de/threads/liste-der-anfallenden-baunebenkosten-bauseits-teurer.9737/ Dort findest Du reale Zahlen. Achtung, teilweise sind die schon ein paar Jahre alt, aber Du kriegst mal einen realistischen Blick, was andere so ausgeben (mussten). Sehr lehrreich auch https://www.hausbau-forum.de/threads/warum-ein-hausbau-fast-immer-teurer-kommt-als-kalkuliert.16237/

 

Viel Erfogl!
Michalski