Weg zum Immobilienkredit

[Nachdenklich]

vor 53 Minuten schrieb Peter23:

Weiter oben schreibst Du was davon, dass sich 3-5% Tilgung keiner leisten kann

 

Ich finde so eine Aussage ziemlich seltsam.

Als ich vor Jahrzehnten baute, da hatte ich eine Zinssatz von 7 % und habe dennoch mit 2 % Anfangstilgung begonnen.

Wenn ich mir nun die heutigen Zinssätze anschaue, dann sollte eine Tilgung von 5 % auch möglich sein.

Und ich habe gerade im letzten Jahr einer Verwandten zu genau so einer Finanzierung verholfen. Volltilgung innerhalb von 15 Jahren bei einem Zinssatz von 1,3 %.

Dazu die Möglichkeit von Sondertilgungen.

[Peter23]

vor 20 Minuten schrieb Nachdenklich:

 

Ich finde so eine Aussage ziemlich seltsam.

Als ich vor Jahrzehnten baute, da hatte ich eine Zinssatz von 7 % und habe dennoch mit 2 % Anfangstilgung begonnen.

Wenn ich mir nun die heutigen Zinssätze anschaue, dann sollte eine Tilgung von 5 % auch möglich sein.

Und ich habe gerade im letzten Jahr einer Verwandten zu genau so einer Finanzierung verholfen. Volltilgung innerhalb von 15 Jahren bei einem Zinssatz von 1,3 %.

Dazu die Möglichkeit von Sondertilgungen.

[Batman_BU]

Am 25.2.2018 um 13:29 schrieb SumSum:

Stimme zu:

NICHT zu niedrige Tilgungsraten ansetzen. 

 

 

Zur Sondertilgung: ist nett, wenn es im Vertrag drin steht ... De facto kenne kaum jemand, der es praktisch in Anspruch nimmt. Die Summe ist dann halt ein monatlicher Fixposten und fertig

 

 

Nicht ganz unwichtig: Die Sondertilgungsmöglichkeiten werden bei der Berechnung einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt. Insofern ist eine hohe ST sicherlich nicht falsch, selbst wenn man sie nicht nutzt. 

[voc]

vor 4 Stunden schrieb Batman_BU:

Die Sondertilgungsmöglichkeiten werden bei der Berechnung einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt.

So pauschal ist das nicht richtig, viele Banken schließen die Anrechenbarkeit der Sondertilgungen auf die Vorfälligkeitsentschädigung aus.

Sondertilgungsmöglichkeiten kosten außerdem zusätzlich Geld in Form von höheren Zinsen.

 

[Michalski]

vor 2 Stunden schrieb voc:

So pauschal ist das nicht richtig, viele Banken schließen die Anrechenbarkeit der Sondertilgungen auf die Vorfälligkeitsentschädigung aus.

Sondertilgungsmöglichkeiten kosten außerdem zusätzlich Geld in Form von höheren Zinsen.

 

Erhöhte Sondertilgungsrechte kosten in der Regel einen Zinsaufschlag, die im Angebot enthaltenen aber nicht. Ich habe z. B. 10% pro Jahr mit drin ohne Aufschlag. Das hilft vor allem beim vorzeitigen Ablösen des Kredits, wenn es mal notwendig sein sollte. Die Bank kann die Anrechnung der Sondertilgungsrechte nicht ausschließen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. So lauten jedenfalls schon mehrere Gerichtsentscheidungen: https://www.gansel-rechtsanwaelte.de/schlagzeile/vorfaelligkeitsentschaedigung-sondertilgungsrecht-muss-zugunsten-des-darlehensnehmers-beruecksichtigt-werden

[Michalski]

vor 7 Stunden schrieb Nachdenklich:

 

Ich finde so eine Aussage ziemlich seltsam.

Als ich vor Jahrzehnten baute, da hatte ich eine Zinssatz von 7 % und habe dennoch mit 2 % Anfangstilgung begonnen.

Wenn ich mir nun die heutigen Zinssätze anschaue, dann sollte eine Tilgung von 5 % auch möglich sein.

Und ich habe gerade im letzten Jahr einer Verwandten zu genau so einer Finanzierung verholfen. Volltilgung innerhalb von 15 Jahren bei einem Zinssatz von 1,3 %.

Dazu die Möglichkeit von Sondertilgungen.

Deine Investitionssumme war vermutlich auch viel geringer. Ein großer Teil der Zinssenkung ist doch in die Preissteigerungen von Grundstücken und Immobilien geflossen. Man zahlt heute zwar weniger Zinsen, dafür einen viel höheren Preis. Ein Nullsummenspiel kann man fast sagen.

[Nachdenklich]

vor 15 Minuten schrieb Michalski:

Deine Investitionssumme war vermutlich auch viel geringer.

Stimmt.

 

Die Einkommen sind seit dem aber auch erheblich gestiegen.

Ich habe gerade mal die Daten auf der Seite https://de.statista.com/statistik/daten/studie/75731/umfrage/entwicklung-der-bruttoloehne-in-deutschland/

angeschaut. Im Zeitraum von 1992 bis 2017 sind die Bruttoeinkommen um ca. 90 % gestiegen.

 

Wenn ich mir auf dieser Seite http://www.faz.net/aktuell/finanzen/finanzmarkt/deutschland-bei-immobilienpreisen-nur-mittelfeld-15426054.html

dann die Preisentwicklung für Wohnimmobilien anschaue, dann ist der entsprechende Preisindex im gleichen Zeitraum von 114,66 auf 187,82 gestiegen.

Die gestiegenen Immobilienpreise sind als durch gestiegene Einkommen in etwa kompensiert worden. Im Einzelnen kann man jetzt sicher an den Zahlenreihen rumkritisieren, aber im Groben werden sie stimmen.

(Im Bundesdurchschnitt zumindest! Das schließt natürlich nicht aus, daß die Entwicklung in München, Stuttgart oder Frankfurt anders ist.)

Ich bleibe also dabei: Damit sollte der heute deutlich niedrigere Zinssatz eine höhere Anfangstilgung möglich machen.

Wenn das nicht der Fall ist, dann ist evtl. das Objekt zu groß gewählt?

 

[Michalski]

Ganz so einfach ist es auch nicht. Das galt bis ca. 2011. Der aktuelle Eindruck, dass die Immobilienpreise steigen, trügt indes nicht. Spätestens seit Mitte 2011 haben sich die Verhältnisse geändert und die realen Hauspreise in Deutschland steigen wieder:

 

Reale Hauspreisentwicklung
In Deutschland sind die Häuser billig (2014)

http://m.faz.net/aktuell/wirtschaft/wohnen/immobilienpreise-in-deutschland-sind-niedrig-13158653.html

 

Im Jahr 2015 waren die realen Bruttolöhne der unteren 40 Prozent zum Teil deutlich niedriger als 1995. Ihr Arbeitsentgelt besitzt heute weniger Kaufkraft als vor 20 Jahren: http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/ungleiche-loehne-in-deutschland-deutschland-hat-ein-lohnproblem-1.3634993

 

Was man also sagen kann, ist, dass pauschale Aussagen nicht möglich sind. Es kommt immer drauf an, wo die Immobilie liegt und was man verdient, um festzustellen, wieviel Tilgung man sich leisten kann. Was wiederum eine triviale Aussage ist.

 

Wo wir vermutlich einer Meinung sind: Heute geben viele nicht mehr alles für den Traum vom eigenen Eimer. Zwei, drei Mal Urlaub im Jahr, das neueste Handy der schicke SUV, angesagte Klamotten - Wer verzichtet den heute auf alles, nur um im eigenen Heim zu wohnen?

[Nachdenklich]

vor 8 Minuten schrieb Michalski:

Wo wir vermutlich einer Meinung sind: Heute geben viele nicht mehr alles für den Traum vom eigenen Eimer. Zwei, drei Mal Urlaub im Jahr, das neueste Handy der schicke SUV, angesagte Klamotten - Wer verzichtet den heute auf alles, nur um im eigenen Heim zu wohnen?

Und das bei Häusern, die deutlich aufwendiger sind als früher.

Ja - dann kann man auch nicht angemessen tilgen.

Aber die Aussage, daß sich keiner 3-5 Prozent Tilgung leisten könne, ist so pauschal eben auch nicht richtig.

[Michalski]

ENEV sei dank, sind die Baukosten auch weit schneller gestiegen als die Löhne und Gehälter.

[Peter23]

vor 11 Stunden schrieb Michalski:

Ganz so einfach ist es auch nicht. Das galt bis ca. 2011. Der aktuelle Eindruck, dass die Immobilienpreise steigen, trügt indes nicht. Spätestens seit Mitte 2011 haben sich die Verhältnisse geändert und die realen Hauspreise in Deutschland steigen wieder:

 

Reale Hauspreisentwicklung
In Deutschland sind die Häuser billig (2014)

http://m.faz.net/aktuell/wirtschaft/wohnen/immobilienpreise-in-deutschland-sind-niedrig-13158653.html

 

Im Jahr 2015 waren die realen Bruttolöhne der unteren 40 Prozent zum Teil deutlich niedriger als 1995. Ihr Arbeitsentgelt besitzt heute weniger Kaufkraft als vor 20 Jahren: http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/ungleiche-loehne-in-deutschland-deutschland-hat-ein-lohnproblem-1.3634993

 

vor 11 Stunden schrieb Michalski:

ENEV sei dank, sind die Baukosten auch weit schneller gestiegen als die Löhne und Gehälter.

Wenn man sich das so anschaut, dann kann man wohl gar nicht von einer Blase sprechen sondern von einer ganz natürlichen Nachholentwicklung (nach langjähriger Underperformance). 

[Batman_BU]

vor 15 Stunden schrieb voc:

So pauschal ist das nicht richtig, viele Banken schließen die Anrechenbarkeit der Sondertilgungen auf die Vorfälligkeitsentschädigung aus.

Sondertilgungsmöglichkeiten kosten außerdem zusätzlich Geld in Form von höheren Zinsen.

 

Doch, so pauschal ist das richtig. Auf Gerichtsurteile wurde ja bereits verwiesen. Es wäre schön, wenn du diesen Beitrag dahingehend korrigierst, sofern du keine klare Rechtsgrundlage für deine Behauptung aufzeigen kannst. 

 

5% Sondertilgungsmöglichkeiten sind in den meisten Angeboten als Standard inkludiert. Natürlich muss man nach wie vor vergleichen. Habe ich als logisch vorausgesetzt. 

 

Wenn man aber zwei Angebote hat, die bis auf die SoTi-Option identisch sind, so sollte das Angebot mit der höheren SoTi-Option gewählt werden. 

Wenn man sich unsicher ist, ob man bis zum Ablauf von 10 Jahren "durchhält", sollte ebenfalls auf höhere SoTis geachtet werden - hier kann ggf. auch ein etwas höherer Zinssatz in Kauf genommen werden. 

 

[SumSum]

Diesen Teil der Diskussion halte ich offen gesagt für leicht theoretisch ... Wenn Du kaufst / baust gelten immer die aktuellen Konditionen (Preis und Finanzierung), da zählt weder die Vergangenheit noch die Zukunft. Vor allem für die Vergangenheit kannst Du dir "keinen Keks" mehr kaufen ...

Das was ausgeghend von den IST-Werten wirklich interessant ist die Frage, wie die Sache über die Jahre sauber duchfinanziert werden kann, sprich: der Kredit getilt werden kann. Und da kommen dann halt die oben genanten Punkte "Tilgung, Zinsfestschreibung ....."

 

Zu den Immobilienpreisen .... Viele vergleichen ja immer den Anstieg der Immobilenpreise mit der steigenden Inflationsrate / Einkommenssteigerungen und errechnen dadurch quasi den Nettoabweichung / Nettoanstieg der Baukosten / Erwebskosten.

Ich mache da übrigens teilweise bei Neubauten eine andere Rechnung auf: wie oben gesagt kenne ich aufgrund persönlichen Wissens die Baukosten durchaus, d. h. ich kann so einen Bau auch einigermaßen kalkulieren. Beispiel (es ist aber auch immer Gebietsabhängig....): 1qm tragende Mauer mit 17,5 KS kostet netto grob 45-50 Euro. Dach kannst Du (mittlere Ausführung) mit ca. 100-120 Euro qm veranschlagen. Wirklich teuer sind z. B. Grundleitungen: mind. 300 Euro pro Meter bei normaler Tiefe, bei über 2 M Tiefe auch locker 600 Euro.  Derzeit ist m .A: die Abweichung Baukosten -> Verkaufspreis noch mehr gestiegen. Da freuen sich Bauträger und das Handwerk gerade mal so richtig .... ----> ist halt die Konsequenz aus Angebot und Nachfrage halt ....

 

Mal leicht Off Topic..... was Praktisches

Sowiso gilt beim Bauen der Grundsatz, dass alles was "Unter dem Putz" per se teuer ist. Also alles was irgendiwe Rohbaumaßnahmen erfordert wie z. B. Elektrik erneuern, Wasserleitungen, Heizung, Dach usw. Ich fand diese Sendungen "Traumimmobilie" dann auch immer so lustig, wo die da duchgingen "toller Boden, tolle Tapete" -> wtf, alles leicht und schnell zu ändern, kostet halt einmalig eine Summe x und gut ist. Aber wenn Die Heizungsleitungen alle erneuern musst um die zu sanieren, SEHR teuer und aufwändig, dito Dach ....

Ganz generell kann ich allen Käufern nur raten, immer nach auch Wasserschäden zu suchen, vor allem beim Kauf von Gebrauchtimmobilien. Die Feuchtigkeit das Schlimmste, die killt auf Dauer JEDE Substanz, bzw. führt zu Schimmel etc.. Wenn da ein Windloch irgendwo ist, so what, dass kann man recht einfach dicht bekommen. Aber ein feuchter Keller ..... boohah, da weint die Haushaltskasse .... So ein Bausachverständiger für ggf. 800 Euro ist demnach eine SEHR sinnvolle Investition, wenn es an eigenem Wissen fehlt ....

 

 

Zitat

Wenn man sich das so anschaut, dann kann man wohl gar nicht von einer Blase sprechen sondern von einer ganz natürlichen Nachholentwicklung (nach langjähriger Underperformance). 

@Peter

Ich kenne einige Handwerker. Die haben derzeit -wenn Sie sich nicht zu dumm anstellen- eine Art Goldgräberstimmung. Die können sich vor Aufträgen teiklweise kaum retten

[SumSum]

Noch mal was praktisches um zu untermauern, warum man immer 10% draufrechnen sollte. Hier der Auszug eines Original Leistungsverzeichnisses für eine Elektroinstallation.

 

Nehmen wir dieses Ding mal auseinander. Gleichzeitig verbunden mit dem Hinweis an alle Bauherren SCHAUT EUCH AN, WAS IHR DA ANGEBOTEN BEKOMMT !!!.  ... Und das zu prüfen solltet ihr immer machen !!!

 

1) Kinderzimmer, Position 4, vorab man muss wissen, dass das Zimmer > 20qm ist. .

> da sind 3 (!) Steckdosen drin.

Nun Überlegt mal: Kind hat irgendwann einen Computer? Ja.... -> Steckdose 1 belegt, dann Ladegerät für Handy -> Steckdose 2 belegt, Schreibtischlampe -> Steckdose 3 belegt. Reichen demnach 3 Steckdosen überhaupt: NEIN! He, EINE Putzastekdose, das ist doch lächerlich...

Zusatzfrage: habt ihr immer Lust Kabel quer durch den Raum zu legen? also müssen da möglichst in alle Ecken (!) Steckdosen ... (mind. in 3 Ecken)

> Internet LAN fehlt völig (ist aber lustigerweise im Schlafzimmer drin....)

> Reicht da eine Deckenauslaßdose: NEIN, besser sind 2.

> Fernsehdose fehlt völlig

> Rolladensteuerung fehlt, soll das Kind etwas keine Rolladen bekommen ???

Reichen demnach die 800 Euro (NETTO). NEVER -> sind geschätzt mindestens 1200, sogar eher 1.400 für den Raum nötig.

 

2) Schlafzimmer Eltern

> da ist LAN drin, aber NUR CAT 5. Heute wird mindestens CAT6 verbaut, der Preisunterschied ist marginal -> aber so kann ich halt als Handwerker meine Angebote schönrechnen...

> Ebenfalls nur eine Putzsteckdose.

 

 

Auch lustig: Er hat nebenbei zwar eine CAT 5 Dose geplant, ABER die Infrastruktur für das LAN Netzwerk Router / Switch / Patchpanel etc. fehlt übrigens auch völlig ... bedeuet beim Bauen frei übersetzt. Ich habe da eine angeschlossen CAT 5 Dose und irgend im Bau an einer anderen Seite habe ich dann ein loses Kabel rumhängen, was ich nirgendwo anschließen kann .... Geil... -> Also gibt es dann einen "Nachtrag". Der kostet natürlich extra ...

 

Na ja und so weiter und so weiter ..... und so wird ein Bau dann teurer und teurer ...

 

Dieses Angebot lag am Ende bei Netto 5.400 Euro. Wenn man es auf den richtigen Bedarf neu rechnet, müsste DIESES bei mindestens 7.500 Euro netto liegen.

Was passiert in der Realität: erst beim Bauen bemerken viele, dass "hier und da" irgendwas fehlt und dann wird es halt nachgeplant.

Blöderweise wird es dann teuer. Dafür gehen dann die 10% drauf, die oben als Sicherheit genannt wurde.

_______________________________-

 

Da ich den Krempel selber machen konnte, hab ich übrigens noch viel mehr gebaut. Alleine das Arbeitszimmer hat 4 CAT 7 Dosen, jedes weitere Zimmer mind. 2 ...

 

LV Elektro.bmp

[cyborg]

Am 3.3.2018 um 12:27 schrieb Peter23:

Wobei eine hohe Inflation (und dadurch induzierte Gehaltserhöhung) bei Krediten mit festem Zinssatz dem Kreditnehmer natürlich trotzdem in die Karten spielt.

Kann sein, da die gesamte Haushaltsbelastung ja aber nicht nur auf Kosten basiert, die vertraglich bereits vor der Inflation beschlossen wurden, unterliegen andere Kostenpositionen dennoch einem steigenden Niveau. Ist jedoch alles eine Frage des grundsätzlichen Einkommensniveaus.

 

Zitat

Das macht eine Bank aber unabhängig von der Finanzierung.

Und? 

 

Zitat

 

Weiter oben schreibst Du was davon, dass sich 3-5% Tilgung keiner leisten kann und sagst implizit, dass 2% Tilgung ausreichend ist. Damit ist die "gesamte" Laufzeit aber über 40 Jahre lang. Wie soll man denn dann eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit abschließen?

Ich habe nicht geschrieben, dass 2% ausreichend sind, ich habe gesagt, dass dies aktuell aus Bankensicht die Untergrenze darstellt. Kleiner aber feiner Unterschied. Darüber hinaus reden wir bei einem Zinssatz von 2,5% und einer Tilgung von 2% lediglich über 33 Jahre Laufzeit, wovon sich in der heutigen Zeit problemlos 25-30 Jahre mit einer Festzinsbindung absichern lassen. Für die restlichen paar Jahre halte ich das Zinsänderungsrisiko für überschaubar, zumal sich die Beleihungsverhältnisse durch die bereits erbrachten Tilgungsleistung in der Regel im Sinne des Darlehensnehmers entwickelt haben dürften. Deine 40 Jahre sind also bei einer Zinsannahme von mehr als 2% fernab jeglicher Realität.  Da wir momentan sogar noch steigende Zinssätze erleben, wird die Laufzeit, wie bereits erläutert, sogar eher noch kürzer.

 

Am 3.3.2018 um 13:26 schrieb Nachdenklich:

 

Ich finde so eine Aussage ziemlich seltsam.

Als ich vor Jahrzehnten baute, da hatte ich eine Zinssatz von 7 % und habe dennoch mit 2 % Anfangstilgung begonnen.

Wenn ich mir nun die heutigen Zinssätze anschaue, dann sollte eine Tilgung von 5 % auch möglich sein.

Und ich habe gerade im letzten Jahr einer Verwandten zu genau so einer Finanzierung verholfen. Volltilgung innerhalb von 15 Jahren bei einem Zinssatz von 1,3 %.

Dazu die Möglichkeit von Sondertilgungen.

Mich stimmt die aktuelle Marktlage auch nachdenklich (Wortspiel...), aber was soll ich denn machen? So läuft es momentan in meiner Umgebung. Ich bleibe bei dem Beispiel des Reihenendhauses für 450,0 TEUR (absoluter Standardpreis, nix außergewöhnliches). Hier sind in meiner Umgebung (direktes Einzugsgebiet Metrolpolregion) 15% Kaufnebenkosten der Standard. Lass uns mal mit entspannten 60k rechnen. Die muss ein junges Paar auf jeden Fall übrig haben. Neben der Notreserve von 10k pro Nase für Arbeitslosigkeit oder andere Notlagen (wären dann schon 80k insgesamt...). Wo soll das herkommen? Und dann sind wir immer noch bei einer knackigen 100% Finanzierung mit Zinssätzen jenseits der 3%-Grenze. Würde ich hier 5% Tilgung veranschlagen, lande ich bei einem monatlichen Kaltabtrag von 3k. Sage mir bitte, wer diese Summe als Paar mit Anfang 30 stemmen soll? Ich kenne absolut niemanden. Du musst mit der Tilgung runter, oder es gibt kein Haus, ganz einfach.

 

Also, lass uns mit den Zahlen spielen. Wir ziehen weiter raus, benötigen dann aber ggf. ein zweites Auto (Afa, Versicherung, Steuern, Instandhaltung und Benzin - ich veranschlage mal dezente 450 EUR im Monat). Dann kostet das Haus auf einmal nur noch 360,0 TEUR. Gleiche Rechnung ergäbe einen monatlichen Abtrag von 2,4k. Darauf aber die 0,45k zusätzlich für das zweite Auto, was jetzt gebraucht wird und wir sparen im Grunde gar nichts und wohnen zusätzlich noch weiter weg als vorher. Exakt so, wird in meinem Umfeld kalkuliert.

 

Jetzt lass uns mal den von mir genannten 2% Tilgung rechnen. Hier kommen wir bei 450k Finanzierungssumme auf einen monatlichen Kaltabtrag von 1,9k. Und dies trauen sich viele Haushalte in meinem Alter in meinem Umfeld zu. Lass mal ein Haushaltseinkommen von 4k mit einem Auto und zwei Vollzeitstellen vorhanden sein, dann passt das erstmal schon. Und wenn das erste Kind dann da ist, geht es direkt nach 12 Monaten wieder in Vollzeit weiter. Aber das Haus liegt recht weit draußen, also muss noch ein zweites Auto ran. Notfalls macht man halt noch extra Überstunden o.ä. Und diese Belastung bis kurz vor Renteneintritt. Ich täte im Schlaf kein Auge mehr zu....

[whister]

Hat von euch bereits schon Jemand Erfahrungen für eine Finanzierung zum Erwerb in einer Zwangsversteigerung gemacht? Gibt es dafür die Möglichkeit eine entsprechende Finanzierungszusage der Bank vor dem Termin zu erhalten? Wie macht man das wenn man an sehr vielen Zwangsversteigerungsterminen teilnehmen möchte (mit dem Ziel eine Immobilie zu erwerben)?

[ZfT]

Ein wenig Erfahrung hab ich damit. Hab mal mit zwei Banken gesprochen und mir einen ungefähren Betrag sagen lassen, den die mir unter Berücksichtigung meiner Verhältnisse finanzieren würden. Als Verkehrswert für die Beleihung wird i.d.R. der Wert aus dem Gutachten akzeptiert. 

Allerdings war es bei mir bislang bei allen Versteigerungen (insgesamt hab ich knapp zehn besucht in den letzten drei Jahren) so, daß weit über den Verkehrswert geboten wurde, meist bis Werten, die aktuell auch am "freien Markt" aufgerufen werden...

In Anbetracht der Tatsache, daß man hier fast immer die Katze im Sack kauft, bin ich persönlich daher wieder davon abgekommen...

[SumSum]

Ich sage dazu nur:

Ist eine Gebrauchtimmobilie -> Das große Risiko / die "Katze im Sack" lautet hier "Sanierungsbedarf /- Stau" -> besorgt Euch so viele Unterlagen wie es geht -> wenn es geht auch Besichtigung mit Sachverständigen -> rechnet im Zweifel mit erheblichen Sanierungskosten

 

Der Grund ist doch einleuchtend: ein Gebrauchtwagen wird auf die Rampe gehoben und auf jeden Mangel untersucht, ein Haus soll es aber nicht ....

 

Überlegt mal: Wirkliche Top Immobilien kommen oft gar nicht in die Zwangsversteigerung weil die Bank die vorher schon an einen anderen Kunden los wird ...

 

 

@zur Inflatiion

Im Prinzip hat Peter recht. Die einmal vereinbarte Summe belibt über die Laufzeit konstant, dass Gehalt steigt im Laufe der Zeit aber meist. Prozentual sinkt dadurch natürliche die monatliche Belastung gemessen am Einkommen.

Nicht umsonst gilt der Grundsatz: "in der Inflation gewinnt der Schuldner, in der Deflation der Gläubiger".

[voc]

Am 3.3.2018 um 21:23 schrieb Michalski:

Erhöhte Sondertilgungsrechte kosten in der Regel einen Zinsaufschlag, die im Angebot enthaltenen aber nicht. Ich habe z. B. 10% pro Jahr mit drin ohne Aufschlag. Das hilft vor allem beim vorzeitigen Ablösen des Kredits, wenn es mal notwendig sein sollte. Die Bank kann die Anrechnung der Sondertilgungsrechte nicht ausschließen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. So lauten jedenfalls schon mehrere Gerichtsentscheidungen: https://www.gansel-rechtsanwaelte.de/schlagzeile/vorfaelligkeitsentschaedigung-sondertilgungsrecht-muss-zugunsten-des-darlehensnehmers-beruecksichtigt-werden

 

vor 11 Stunden schrieb Batman_BU:

Doch, so pauschal ist das richtig. Auf Gerichtsurteile wurde ja bereits verwiesen. Es wäre schön, wenn du diesen Beitrag dahingehend korrigierst, sofern du keine klare Rechtsgrundlage für deine Behauptung aufzeigen kannst.

Aus dem verlinkten Artikel geht nicht hervor wie es sich verhält, wenn eine Anrechnung von der Bank im Darlehensvertrag explizit ausgeschlossen wurde.

Mir sind bisher auch nur Urteile bekannt, wonach eine AGB Klausel -welche die Anrechenbarkeit ausschließt- unwikrsam ist, eine expliziete Vratgsklausel sollte demnach jedoch wirksam sein.

Hat dazu jemand Informationen?

 

vor 11 Stunden schrieb Batman_BU:

5% Sondertilgungsmöglichkeiten sind in den meisten Angeboten als Standard inkludiert. Natürlich muss man nach wie vor vergleichen. Habe ich als logisch vorausgesetzt.

Ich gehe soweit und behaupte, dass es nur die "meisten Angebote" beinhalten, aber eben nicht alle.

Genau deshalb sollte man bei der Verhadlung darauf achten und man sollte wissen das die Forderung nach einer Sondertilgung auch entsprechend bezahlt werden muss.

 

Ob tatsächlich die meisten Angebote eine 5 % Sondertilgung vorsehen kann ich nicht beurteilen, ich kenne aus eigener Erfahrung Banken welche keine Sondertilgung vorsehen und das habe ich als logisch vorausgesetzt.

[Batman_BU]

vor 8 Stunden schrieb voc:

 

Aus dem verlinkten Artikel geht nicht hervor wie es sich verhält, wenn eine Anrechnung von der Bank im Darlehensvertrag explizit ausgeschlossen wurde.

Mir sind bisher auch nur Urteile bekannt, wonach eine AGB Klausel -welche die Anrechenbarkeit ausschließt- unwikrsam ist, eine expliziete Vratgsklausel sollte demnach jedoch wirksam sein.

Hat dazu jemand Informationen?

Da kann man mittels kurzer Google-Recherche weitere Informationen finden:

https://www.gansel-rechtsanwaelte.de/schlagzeile/verbraucherzentrale-setzt-sondertilgungsrechte-bei-der-berechnung-der-vorfaelligkeitsentschaedigung-durch

Zitat

Die Verbraucherzentrale (VBZ) Hamburg hatte mit Klagen gegen Baufinanzierer, die in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen Sondertilgungsrechte bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung unberücksichtigt ließen, Erfolg. Die Gerichte befanden solche Klauseln wegen unangemessener Benachteiligung der Darlehensnehmer als unwirksam.

 

Zitat

Ich gehe soweit und behaupte, dass es nur die "meisten Angebote" beinhalten, aber eben nicht alle.

Genau deshalb sollte man bei der Verhadlung darauf achten und man sollte wissen das die Forderung nach einer Sondertilgung auch entsprechend bezahlt werden muss.

 

Ich gehe soweit und behaupte, bis auf den letzten Teil praktisch genau das geschrieben zu haben. 

Zitat

Ob tatsächlich die meisten Angebote eine 5 % Sondertilgung vorsehen kann ich nicht beurteilen, ich kenne aus eigener Erfahrung Banken welche keine Sondertilgung vorsehen und das habe ich als logisch vorausgesetzt.

Ich kann hier nur aus eigener Erfahrung und den Berichten aus dem Bekanntenkreis sprechen. Das Thema Sondertilgung hat jeder -auch ungefragt- angeboten bekommen. 

 

[voc]

vor 8 Stunden schrieb Batman_BU:

Da kann man mittels kurzer Google-Recherche weitere Informationen finden:

https://www.gansel-rechtsanwaelte.de/schlagzeile/verbraucherzentrale-setzt-sondertilgungsrechte-bei-der-berechnung-der-vorfaelligkeitsentschaedigung-durch

Zitat

Die Verbraucherzentrale (VBZ) Hamburg hatte mit Klagen gegen Baufinanzierer, die in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen Sondertilgungsrechte bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung unberücksichtigt ließen, Erfolg. Die Gerichte befanden solche Klauseln wegen unangemessener Benachteiligung der Darlehensnehmer als unwirksam.

Eben nicht, es handelt sich auch bei dem von dir zitierten um AGB Regelungen.

 

[Michalski]

vor 23 Minuten schrieb voc:

Eben nicht, es handelt sich auch bei dem von dir zitierten um AGB Regelungen.

 

Es ist meines Wissens nach extrem schwierig, solche Regelungen ausserhalb von AGBs in einen Darlehenvertrag zu bekommen. In der Regel ist der ja nicht frei ausgehandelt, sondern wird als Rahmen von der Bank vorgegeben. Damit fallen auch solche Regelungen wie die der hier beklagten Sparkasse, die unter "Besondere Vereinbarungen" des Darlehensvertrags versucht hat, die Sondertilgungsmöglichkeiten bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung auszuklammern, unter das AGB-Gesetz:

 

Zitat

Die von einem Kreditinstitut bei der Vergabe grundpfandrechtlich gesicherter Darlehen an Verbraucher, bei denen den Darlehensnehmern Sondertilgungsrechte innerhalb des Zinsfestschreibungszeitraums eingeräumt werden, verwendete vorformulierte Vertragsbestimmung "Zukünftige Sondertilgungsrechte werden im Rahmen vorzeitiger Darlehensvollrückzahlung bei der Berechnung von Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt." ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

(BGH Urt. v. 19.01.2016, Az. XI ZR 388/14, Leitsatz)

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&nr=73361&linked=pm

Die streitbefangene Regelung ist eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Von der Revision unbeanstandet hat das Berufungsgericht festgestellt, dass die Beklagte die vorformulierte Bestimmung verwendet, wenn einem Verbraucher als Darlehensnehmer ein Sondertilgungsrecht eingeräumt wird. Mangels gegenteiligen Vortrages gilt diese Bedingung nach § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB als von der Beklagten gestellt. Ohne Belang ist insoweit, ob die grundsätzliche Befugnis zur Leistung von Sondertilgungen sowie deren Höhe im Einzelfall ihrerseits ausgehandelt werden oder nicht. Der allein streitgegenständliche Satz 3 der "Besondere[n] Vereinbarungen" stellt eine hiervon unabhängige, eigenständige Vertragsbedingung dar.

https://openjur.de/u/871104.html

Oder hast Du mal ein konkretes Gegenbeispiel, wo eine Bank das erfolgreich individuell vereinbart hat?

[voc]

vor 1 Minute schrieb Michalski:

Es ist meines Wissens nach extrem schwierig, solche Regelungen ausserhalb von AGBs in einen Darlehenvertrag zu bekommen. In der Regel ist der ja nicht frei ausgehandelt, sondern wird als Rahmen von der Bank vorgegeben. Damit fallen solche Regelungen unter das AGB-Gesetzt. Oder hast DU mal ein konkretes Gegenbeispiel, wo eine Bank das erfolgreich individuell vereinbart hat?

Ich habe ein konkretes Beispiel.

Dabei wurde im Zusammenhang der Sondertilgung eine entsprechende Vereinbarung fixiert. [Die Sondertilgung musste übrigens verhandelt werden; die Regelung z. Anrechenbarkeit wurde dann automatisch angefügt]

Dadurch, dass die Sondertilgung individuell vereinbart wurde sollte auch die entsprechende Regelung hinsichtlich der Anrechenbarkeit als individuell gelten.

Der Darlehensvertrag ist noch keine 2 Jahre alt und somit recht aktuell.

 

Ob diese Regelung nun erfolgreich im Sinne von rechtssicher vereinbart wurde hat niemand "getestet" (und ich persöhnlich würde es wohl auch nicht darauf ankommen lassen).

[Michalski]

vor 2 Minuten schrieb voc:

Ob diese Regelung nun erfolgreich im Sinne von rechtssicher vereinbart wurde hat niemand "getestet" (und ich persöhnlich würde es wohl auch nicht darauf ankommen lassen).

Siehe das BGH-Urteil in meinem letzten Post. Das individuelle Aushandeln der Sondertilgungshöhe reicht allein nicht aus. Vor allem, wenn die Regelung zur Anrechenbarkeit dann automatisch eingefügt wurde, ist der Zug für die Bank abgefahren und die Regelung wegen AGB-Gesetz rechtlich nicht mehr haltbar.

 

Die streitbefangene Regelung ist eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Von der Revision unbeanstandet hat das Berufungsgericht festgestellt, dass die Beklagte die vorformulierte Bestimmung verwendet, wenn einem Verbraucher als Darlehensnehmer ein Sondertilgungsrecht eingeräumt wird. Mangels gegenteiligen Vortrages gilt diese Bedingung nach § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB als von der Beklagten gestellt. Ohne Belang ist insoweit, ob die grundsätzliche Befugnis zur Leistung von Sondertilgungen sowie deren Höhe im Einzelfall ihrerseits ausgehandelt werden oder nicht. Der allein streitgegenständliche Satz 3 der "Besondere[n] Vereinbarungen" stellt eine hiervon unabhängige, eigenständige Vertragsbedingung dar.

https://openjur.de/u/871104.html

[voc]

vor 3 Stunden schrieb Michalski:

Siehe das BGH-Urteil in meinem letzten Post. Das individuelle Aushandeln der Sondertilgungshöhe reicht allein nicht aus. Vor allem, wenn die Regelung zur Anrechenbarkeit dann automatisch eingefügt wurde, ist der Zug für die Bank abgefahren und die Regelung wegen AGB-Gesetz rechtlich nicht mehr haltbar.

 

Die streitbefangene Regelung ist eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Von der Revision unbeanstandet hat das Berufungsgericht festgestellt, dass die Beklagte die vorformulierte Bestimmung verwendet, wenn einem Verbraucher als Darlehensnehmer ein Sondertilgungsrecht eingeräumt wird. Mangels gegenteiligen Vortrages gilt diese Bedingung nach § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB als von der Beklagten gestellt. Ohne Belang ist insoweit, ob die grundsätzliche Befugnis zur Leistung von Sondertilgungen sowie deren Höhe im Einzelfall ihrerseits ausgehandelt werden oder nicht. Der allein streitgegenständliche Satz 3 der "Besondere[n] Vereinbarungen" stellt eine hiervon unabhängige, eigenständige Vertragsbedingung dar.

https://openjur.de/u/871104.html

Im konkreten Fall ist die Formulierung etwas anders gewählt, sinngemäß:

Beide Partein vereinbaren, dass Sondertilgungen der Zukunft bei frühzeitiger Kündigung des Darlehensvertrags keine Berücksichtgung bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung finden.

 

Aber wir sind hier schon sehr ins Detail gegangen, ich denke für die Mehrzahl der Leser ist die vorzeitige Kündigung des bestehenden Darlehens gar nicht relevant.

Ich wollte lediglich zum Ausdruck bringen, dass man nicht einfach eine pauschale Annahme ungeprüft als Tatsache für sich übernimmt und dadruch -möglicherweise- ins Verderben rennt.

 

P.S. Aber danke für den weiterführenden Link zum Urteil.