Weg zum Immobilienkredit

[saibottina]

Guten Abend allerseits,

ich bin gerade überrascht, es gibt jede Menge pro und contra Fäden zu Immobilien, Diskussionen zu Depots trotz oder zum Ansparen für einen Immokredit, aber eigentlich nicht allzu viel (oder zumindest versteckt) zum Thema: Wie gehe ich vor, um einen Immokredit zu bekommen und wo bekomme ich ihn möglichst günstig? Ich habe gestern lange mit der ING Diba gesprochen und möchte hier mal meine Erfahrungen teilen. Vielleicht kommen dann mehrere Berichte zusammen. Ich leg mal los:

 

Annahmen: Ich habe ein Haus/Grundstück im Blick.

Fragen:

1) Bekomme ich genug Kredit zum Kauf plus Renovierung/Hausbau?

2) An wen wende ich mich? Hausbank, irgendeine Bank, Finanzvermittler, Vergleichsportale im Internet? Welche "Tarife" gibt es?

3) Wie läuft das alles ab, was will die Bank wann von mir, usw.?

4) Welche Fallstricke gibt es? Wichtige und unwichtige Kriterien bei Immokrediten?

 

 

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zu 1) (Bekomme ich genug Kredit zum Kauf plus Renovierung/Hausbau?)

Bei der ING Diba hieß es, das 100fache des monatlichen Nettoeinkommens sei als Immokredit im Normalfall kein Problem, darüber müsste man dann mal schauen. Simples Kriterium und liefert wohl einen ganz guten Anhaltspunkt, was problemlos machbar ist. Gibts andere/ähnliche Daumenregeln?

 

 

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zu 2) (An wen wende ich mich? Hausbank, irgendeine Bank, Finanzvermittler, Vergleichsportale im Internet? Welche "Tarife" gibt es?)

Als erstes habe ich wie oben geschrieben mit der ING Diba gesprochen, da dort unser Girokonto ist. Die Infos waren zum Teil überraschend (für mich). Der Zinssatz richtet sich (außer natürlich nach der Laufzeit) nur nach

- Eigenkapital,

- Kreditsumme und

- Nettoeinkommen.

Der Zinssatz ist dagegen unabhängig von

- der monatlichen Rate / Tilgungssatz (falls zwischen 1% und 10%)

- der Bonität, also dem Schufa-Score. Es wird lediglich geprüft, ob man kreditwürdig ist oder nicht. Falls ja, ist es egal, ob der Schufa-Score jetzt 98,3 oder 99,5 ist.

 

Letzteres fand ich überraschend. Macht das ganze transparent (war man bei der ING-Diba sehr stolz drauf), und man kann mit einem Rechner leicht die eigenen Konditionen rausbekommen. Für Kreditnehmer mit sehr hohem Score ist das aber vermutlich von Nachteil. Bei der ING-Diba hat man unabhängig von der Laufzeit eine Möglichkeit zur Sondertilgung von 5% außer bei einer Laufzeit von 20 Jahren, das geht nur als Volltilger und ohne Sondertilgungen. Man hat zwei Mal das Recht, die Rate zu ändern (erhöhen oder senken). Wichtig wohl, falls die Lebensplanung (z.B. weiter Kinder) noch nicht komplett abgeschlossen ist. Konditionen waren:

5J: 1,2%

10J: 1,35%

15J: 1,8%

20J: 1,95%

Als nächstes gehe ich mal zur DKB, dort haben wir auch beide Konten. Beim Drüberstöbern auf der PSD KN-Homepage habe ich noch gefunden:

5J: 1%

10J: 1,2%

Ist natürlich nur zur groben Orientierung, aber ich denke, dort sollte ich auch mal nachfragen. Ansonsten bin ich noch bei der Renaultbank und bei der VTB, aber solche Klitschen hatte ich eigentlich bei solch einem Langfristthema nicht auf dem Schirm. Oder ist das Quatsch? Kümmert mich das, wenn meine Gläubigerbank bankrott geht? Kurzes googeln sagt: Nein, eigentlich kein Problem:

Zitat

Bei einer Bankpleite gibt es einen Insolvenzverwalter, der die Forderung gegebenenfalls weiter verkauft,“ sagt Achim Tiffe vom Hamburger Institut für Finanzdienstleistungen (IFF). Damit trete ein neuer Gläubiger in den Vertrag ein und verfolge die Forderung weiter. Die bisherigen vertraglichen Regelungen gelten dabei unverändert.

Quelle

Jaja, ich weiß, Focus... Wie seht Ihr das?

 

Ansonsten ergoogelt man sich beim Thema Immobilienkredit sofort diverse Vergleichsportale (verivox, check24,...) und Vermittler wie Dr. Klein oder Ähnlichem. Was ist davon zu halten?

Ich habe hier gelernt: Thema wie Versicherungen (z.B. BU) sind zu komplex für check24 und Co. Für ein banales Thema wie Stromtarif nutze ich die Vergleichsportale allerdings schon. Wenn ich unzufrieden bin, nehme ich halt einen anderen Stromanbieter, jo mei... Wie ist das bei Immokrediten? Eigentlich ist das ja kein allzu komplexes Thema. Je niedriger der Zinssatz, desto besser. Fertig. Klar, ein paar Nebenbedingungen wie Sondertilgungen und Co, aber ansonsten simpel. Oder doch nicht, unterschätze ich das? Was haltet Ihr von Vergleichsportalen für Immokredite?

Und Dr. Klein und Co? Geht das in Richtung Strukturvertrieb und man sollte die Finger von lassen? Oder geht das eher in die Richtung Versicherungsberater (kostet am Anfang Honorar/Provision/wasauchimmer, aber lohnt sich auf Dauer, da hochspezialisiert auf Immokredite, und daher günstigstes Angebot für jeweilige Situation). Was haltet Ihr davon?

 

 

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zu 3) (Wie läuft das alles ab, was will die Bank wann von mir, usw.?)

Bei der ING-Diba läufs wohl so ab

a) mit Verkäufer einigen

b) Bank anrufen --> Termin machen --> Beratungsgespräch

c) Bank Unterlagen schicken:

- Gehaltsnachweise

- Eigenkapitalnachweis

- Grundbuchdaten

- Flurkarte

wenn man später baut, dann nachträglich (oder schon zu Beginn, falls schon vorhanden):

- Kostenaufstellung

- Wohnflächenberechnung

d) Wenn die Bank die Unterlagen hat, hat sie angeblich 3 Tage später entschieden, ob ja oder nein.

e) soweit habe ich nicht nachgefragt, ich vermute: nach positivem Bescheid macht man den Notartermin, danach gibt man wiederum der Bank bescheid, diese überweist, dann bezahlt man den Verkäufer und die Kaufnebenkosten.

Andere Erfahrungen?

 

 

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zu 4) (Welche Fallstricke gibt es? Wichtige und unwichtige Kriterien bei Immokrediten?)

Wichtig finde ich:

- Recht auf mind 5% Sondertilgung pro Jahr

- Recht, Rate zu ändern (Kinder, Elternzeit, Reaktionen auf besondere Ereignisse...).

Was ist noch wichtig, und auf was sollte man sich auf keinen Fall einlassen?

 

 

Guts Nächtle,

saibottina

[Gast240416]

Heute zufällig in einer Buchhandlung gesehen:

 

Klick

 

Vielleicht einen Blick wert.

Gibt noch mehr Sonderhefte zu dem Thema in weitesten Sinne.

 

[Rohlöff]

Die Commerzbank achtet bei der Vergabe der Kredite auf das Netto-Jahreseinkommen des Haushaltes.

Die Kreditsumme darf das 6,5-fache des genannten Einkommens nicht überschreiten.

[Columbus83]

vor 11 Stunden schrieb saibottina:

Guten Abend allerseits,

ich bin gerade überrascht, es gibt jede Menge pro und contra Fäden zu Immobilien, Diskussionen zu Depots trotz oder zum Ansparen für einen Immokredit, aber eigentlich nicht allzu viel (oder zumindest versteckt) zum Thema: Wie gehe ich vor, um einen Immokredit zu bekommen und wo bekomme ich ihn möglichst günstig? Ich habe gestern lange mit der ING Diba gesprochen und möchte hier mal meine Erfahrungen teilen. Vielleicht kommen dann mehrere Berichte zusammen. Ich leg mal los:

 

Annahmen: Ich habe ein Haus/Grundstück im Blick.

Fragen:

1) Bekomme ich genug Kredit zum Kauf plus Renovierung/Hausbau?

2) An wen wende ich mich? Hausbank, irgendeine Bank, Finanzvermittler, Vergleichsportale im Internet? Welche "Tarife" gibt es?

3) Wie läuft das alles ab, was will die Bank wann von mir, usw.?

4) Welche Fallstricke gibt es? Wichtige und unwichtige Kriterien bei Immokrediten?

1.) Hängt im wesentlichen von den Faktoren, Lage des Objekts, Preis des Objekts, berufliche Situation (ÖD, Beamter, Selbstständiger usw.), Einkommen pro Monat und Eigenkapital ab.

2.) An Banken, ich würde da eher die Banken in meinem Umfeld wählen und dann unter mind. drei Banken auswählen. Tipp, falls du im ÖD arbeitest oder Beamter bist, schau mal nach einer Beamtenbank. Die haben meist günstigere Zinsen wie andere Banken.

3.) Frag deine Bank, die teilen dir mit, was genau, wann benötigt wird.

4.) Zu hohe Tilgungsrate pro Monat, zu hohe Sondertilgung (ausrechnen was realistisch sondergetilgt werden kann) usw.

 

Ach ja, ganz nebenbei, bei einer Bestandsimmobilie immer einen Besichtigungstermin mit einem Gutachter vereinbaren, um keine Überraschungen zu erleben. Beim Hausbau ebenfalls einen Gutachter für verschiedene Bauabschnitte beauftragen, diese Kosten auch einkalkulieren als Nebenkosten beim Hauskauf bzw. Hausbau.

[Ramstein]

 

vor 6 Minuten schrieb Columbus83:

1.) Hängt im wesentlichen von den Faktoren, Lage des Objekts, Preis des Objekts, berufliche Situation (ÖD, Beamter, Selbstständiger usw.), Einkommen pro Monat und Eigenkapital ab.

2.) An Banken, ich würde da eher die Banken in meinem Umfeld wählen und dann unter mind. drei Banken auswählen. Tipp, falls du im ÖD arbeitest oder Beamter bist, schau mal nach einer Beamtenbank. Die haben meist günstigere Zinsen wie andere Banken.

3.) Frag deine Bank, die teilen dir mit, was genau, wann benötigt wird.

4.) Zu hohe Tilgungsrate pro Monat, zu hohe Sondertilgung (ausrechnen was realistisch sondergetilgt werden kann) usw.

 

ad 1) Das Lebensalter spielt eine ganz wesentliche Rolle. Mit 35 bekommst du ganz andere Konditionen als mit 60.

ad 2) Einfach mal in irgend eine Bank gehen. Da bekommst du eine (lange) Liste, was alles an Unterlagen gewünscht wird.

ad 3) Aufgrund von 2. und den mir vorliegenden Daten habe ich dann für die weiteren Besuche eine Mappe gemacht, die die vorhandenen und problemlos besorgbaren Unterlagen enthielt und den Rest der "Bankenwunschliste" einfach ignoriert. Und es war auch gut so. 

 

Dazu hatte ich dann ein Spreadsheet mit den Kosten und den Tilgungen gemacht und bis auf Peanuts kam genau das raus, was die Bank mir vorlegte. Was die Bankfuzzies dann positiv überraschte. Und das abschließende Feilschen um die Konditionen erleichterte. 

[Tradeoff]

Der ingDiBa gehört bspw. Die interhyp - also immobilienkredit Vermittler. Die hat dann ein paar Daten in ihren Vergleich gehackt und hat mir unverbindliche Angebote vorgelegt, die ich dann mit der entsprechenden Bank hätte aushandeln können. Provision fließt bei Abschluss natürlich, quasi Vertriebskosten der Bank. Meine Hausbank haben sie deutlich geschlagen, mit Angeboten von Instituten die ich nie auf dem Schirm gehabt hätte.

 

nicht geschlagen haben sie eine Bankempfehlung von einem Bekannten.

 

disclaimer: letztlich hab ich keinen Kredit abgeschlossen, da ich überboten wurde. Kann also nichts dazu sagen wie viel sich an den Konditionen noch geändert hätte.

[Seabushy]

Neben Interhyp gibt es als weitere Vermittler auch noch Dr. Klein und FHM. Wir waren dort sehr zufrieden mit der Vermittlung. Der große Vorteil ist, dass du wirklich VERGLEICHBARE Angebote bekommst. Wenn du zu drei Banken gehst, kann es passieren, dass du trotz gleicher Vorgaben unterschiedliche Rahmenbedingungen im Angebot zurück bekommst. Und dort wird auf hunderte Finanzierungsangebote zugegriffen - wir sind am Ende bei der AXA gelandet, von der ich vorher nicht mal wusste, dass die auch Finanzierungen machen. Eine bereits bestehende Geschäftsverbindung ist in meinen Augen nicht notwendig oder zielführend.

 

Für die Konditionen ist außerdem der Beleihnungswert bzw. das in Relation dazu benötigte Kapital interessant. Dieser wird von dem Wert aus gerechnet, den die Bank ansetzt, und das muss nicht unbedingt deinem Kaufpreis entsprechen! In der Regel gibt es Zinssprünge bei runden Zahlen wie  60, 70 und 80%. Viele haben auch maximale Vergabegrenzen bei 80 oder 90%. 

 

Bei erlaubten Ratenänderungen GENAU nachlesen: wir hatten ein Angebot, in dem die Rate nur nach oben angepasst werden durfte, was natürlich eher die Ausnahme als die Regel ist.

[Sthenelos]

manchmal macht es durchaus Sinn mehr als einen Kredit aufzunehmen, den Kreditbetrag zu splitten, zwecks unterschiedlicher Konditionen, u. speziell höheren Sondertilgungsmöglichkeiten.

Anmerkung: die neue GroKo (die noch nicht besteht) hat beschlossen, dass es das Baukindergeld geben wird, 1200 Euro pro Kind x 10 Jahre, sofern das Einkommen der Eltern zusammen nicht 70.000 p.A. übersteigt (+ 15.000 Freibeitrag pro Kind).
Wenn die neu GroKo kommt, kommt mit hoher Wahrscheinlichkeit das Baukindergeld (Neubau + Kauf von Alt/Bestandsimmobilien) und in Anbetracht der Höhe lohnt es sich u.U. und sofern man die 70k + Freibeitrag nicht überschreitet,  noch ein paar Monate mit einem Kauf zu warten.
https://www.elterngeld.de/baukindergeld/

[Columbus83]

vor 1 Stunde schrieb Sthenelos:

manchmal macht es durchaus Sinn mehr als einen Kredit aufzunehmen, den Kreditbetrag zu splitten, zwecks unterschiedlicher Konditionen, u. speziell höheren Sondertilgungsmöglichkeiten.

Bezüglich der Sondertilgungen sollte überlegt werden, dass diese möglichst genau zu kalkulieren. Soll heißen, wieviel kann der Hauskäufer tatsächlich pro Jahr sondertilgen, denn für die Sondertilgungsmöglichkeit wird bei vielen Banken ein höherer Zinsatz fällig. Wenn also die Sondertilgung nicht jedes Jahr ausgeschöpft werden kann, verschenkt man Zinsen an die Bank.

[Nachdenklich]

vor 19 Stunden schrieb saibottina:

(Welche Fallstricke gibt es? Wichtige und unwichtige Kriterien bei Immokrediten?)

 

Aus meiner Sicht: Zu niedrige Tilgungsraten und Sondertilgungsmöglichkeiten.

Ich hätte seinerzeit nicht vorherberechnen können, wann ich welche Möglichkeiten zur Sondertilgung haben würde.

[SumSum]

Stimme zu:

NICHT zu niedrige Tilgungsraten ansetzen. 

 

 

Zur Sondertilgung: ist nett, wenn es im Vertrag drin steht ... De facto kenne kaum jemand, der es praktisch in Anspruch nimmt. Die Summe ist dann halt ein monatlicher Fixposten und fertig

 

Wichtig m. A. 

- Vertrag sollte die Möglichkeit der Anpassung von Tilgungsraten vorsehen, weil "immer was dazwischen kommen kann" (... und wenn es der "Storch" ist ...). In dem Zusammenhang siehe oben auch die Tilgungsrate. Ist die schon am Anfang "auf Spitz und Knopf" gerechnet, ist da keine Luft mehr vorhanden.

- Immer mehrere Angebote einholen, das sollte aber eigentlich Grundwissen sein ...

- Sich selbst vorher EHRLICH mit der eigenen (finanziellen) Situation auseinander setzen, d. h. eine gute Analyse der Einkommenssituation durchführen. Problem ist hier die "rosa-rote Brille" *1

- Auf Baukosten / Erwerbskosten immer +10% draufrechnen. Bauen wird eigentlich IMMER teurer wie geplant ...

- Bedenken, dass ab einem bestimmten Punkt die Reparaturkosten losgehen, zunächst sind es meist kleinere Sachen wie Malerarbeiten, später kommen dann größere Sachen dazu. Siehe in dem Zusammenhang auch meine Meinung zur "Sondertilgung" .... (das Ding heißt ja nicht umsonst so)

 

Grundsätzlich eher negativ rechnen als positiv. Wenn es besser läuft -> Sondertilgungsmöglichkeit.

 

__________________

*1 Diese Abzunehmen ist aber schwer. Bei uns meinte der Architekt mal sinngemäß (und damit lag er nicht so falsch): erst wird ein Traumschloss geplant und dann kommt die Bank / Architekt und dampft das Schloss wegen der finanziellen Möglichkeiten auf die Größe eine Gartenhütte ein.

 

[Sthenelos]

Sondertilgung: nur weil du kaum jemand kennst, bedeutet es nicht, dass es überflüssig ist. Ganz im Gegenteil sogar.

Wer Bonuszahlungen erhält, Erbschaften erwartet, (unregelmäßige) Erträge aus xy (auch z.B. Aktien, Dividende etc.,), Schenkungen oder Beteiligungen am Kredit durch z.B. Angehörige, wer Selbstständig ist,
oder einfach mehr spart als geplant, kann durch die Möglichkeit der Sondertilgung finanziell deutliche Vorteile erlangen. Dies gilt es zu prüfen u. einzuschätzen. Bei der Finanzierung machen die Leute genau so viel falsch
wie in anderen Bereichen (Aktien, Fonds, Lebensversicherungen, Anlageprodukte uvm.). Wer schlecht oder oberflächlich informiert ist, oder sich falsch und einseitig beraten lässt, der hat ein minderwertiges Produkt und
finanzielle Nachteile.
 

[SumSum]

Und mit der Nichtinanspruchnahme der Sondertilgungen meine ich das, was ich hier tatsächlich sehe. Nicht das was Sinn macht. 

 

Im übrigen bin ich anderer Meinung. .... Vor dem Hintergrund, dass Du nach 10 Jahren einen Immokredit per Gesetz kündigen und dann woanders nachfinanzieren kannst ist das eine nette Sache, klar.

Aber wichtiger sind aus meiner Sicht die die Möglichkeit, die Tilgungsrate kostenfrei anpassen zu können, nach oben (Gehaltssteigerung) und unten vor allem nach unten (Krankheit, neues Auto).

 

Primär geht es bei einem Kredit zuerst mal darum, ihn über eine lange Laufzeit ordnungsgemäß zu bedienen. Das ist das wichtigste.

Erst darüber hinaus solltest Du Dir Gedanken machen, ob Du ihn schneller loswerden kannst. Klar kann da so eine Erbschaft helfen, aber die ist ja nicht sicher. Auch schon gesehen: der Erblasser wird ein Pflegefall -> jahrelang Heim -> Haus weg -> Erbschaft Null....nicht umsonst sagt ja das BGB, dass Du über zukünftiges Vermögen nicht verfügen darfst ... demnach würde ich es auch nicht als Sondertilgungen einrechnen. Wenn sowas kommt, ist es toll, klar. 

 

Im übrigen kann ich die Vorteile sogar ausrechnen....

[cyborg]

Von mir als ehemaligen Kreditbänker (Vertrieb + Marktfolge inkl. Beleihungswertermittlungen habe ich alles gemacht).

 

Der Vertriebsdruck herrscht massiv vor. Die sog. Berater prüfen eure Bonität in der Regel nur oberflächlich mittels Schufa und Selbstauskunft. Hilfreich ist ein Gehaltskonto im Hause bei Grenzfällen, sonst eigentlich fast egal. Gebäudeversicherung darf gerne im Hause mit abgeschlossen werden, verdienen tut man aber nichts daran. Auch Absicherung von Berufsunfähigkeit & Co. ist alles gut und schön, führt aber nicht zu besseren Konditionen. Bearbeitungsgebühren sind unüblich, die Kosten für die Grundschuldbestellung etc. trägt der Kunde aber natürlich trotzdem.

 

Faustregeln wie die oben genannten zur maximalen Finanzierungshöhe sind hilfreich, aber eben nur Faustregeln. Es galt früher mal die gute 1/3 Regel, die sich, denke ich, von selbst erklärt. Hier auch die zukünftige Gehaltsentwicklung wegen Familienplanung etc. berücksichtigen. Gehaltssteigerungen werden vertriebsseitig immer gerne mit einkalkuliert, der Kunde sollte dies aber tunlichst unterlassen, denn von vielen Gehaltserhöhungen bleibt real kaum etwas übrig. Inflation lässt grüßen.

 

Bei Neukäufen findet die "Wertermittlung" häufig nur auf Basis des Kaufpreises statt. Was auch erstmal Sinn macht, denn hier sind Angebot und Nachfrage zusammen gekommen und es hat sich volkswirtschaftlich betrachtet ein Preis gebildet. Im Nachgang schickt die Bank dann einen Gutachter nach HypZert durch die Bude und schaut, was der Laden wirklich Wert sein könnte. Der Kunde tut also gut daran, im Vorwege selber einen Gutachter zu bestellen, auch wenn es dadurch natürlich teuer wird. Die Zinskonditionen rechnen sich maßgeblich nach dem Finanzierungsanteil am Beleihungswert. Bei uns war es so: Kaufpreis = Beleihungswert, davon 80% war die sog. Beleihungsgrenze. Hiervon wiederum 60% sind der sog. Realdarlehensanteil. Beispiel: Kaufpreis und Wert einer Immobilie sind 100,0 TEUR. Damit liegt die Beleihungsgrenze bei 80 TEUR. Benötigt der Kunde mehr als diese 80 TEUR, wird es überdurchschnittlich teuer (bei den derzeitigen Zinssätzen aber zu vernachlässigen). Für den Realanteil (in diesem Falle 48 TEUR) muss die Bank nur ganz wenig Eigenkapital hinterlegen und kann dementsprechend günstige Zinsen gewähren. Daher will die Bank auch schnellstmöglich den Feuerversicherungsnachweis sehen, um ihr Realrecht anmelden zu können. Finanzierungen bis 110% sind möglich, werden aber durch entsprechende Zinsaufschläge "bestraft". Heutzutage kommt man mit Nebenkosten aber gerne mal auf 115%, kenne keine Bank, die da mitgeht. Hier auch EK für Einrichtung, Kostenpuffer etc. mit berücksichtigen.

 

Im Einzugsgebiet einer großen Metropole liegt der Wert eines Reihenendhausneubaus (mit entsprechend großem Grundstück und mittlerer Ausstattung ohne Keller) bei 450 TEUR. Hier fallen also nochmal ca. 60 TEUR an Nebenkosten an (Steuer, Notar, Makler, etc.). Die sollte man schon gerne selber mitbringen. Dann wären weitere 90 TEUR als EK erforderlich, um zumindest unter die "magische" 80%-Grenze zu kommen. Bedeutet mal eben 150 TEUR Eigenkapital. Das muss man erstmal mitbringen. Notfalls würde die Bank euch hier aber ne knappe halbe Mio geben (Bonität usw. vorausgesetzt).

 

Die Tilgung sollte in einem Korridor zwischen 1 und 3 % liegen können (Standard bei vielen Banken), unter 2% Tilgung geht momentan gar nichts, besser wären 3-5% Tilgungsleistung. Kann aber kaum einer leisten. Je niedriger der Zins umso länger die Laufzeit bei den klassischen Annuitätendarlehen. Finger weg von Kombinationsmodellen mit Bausparverträgen, da verdient nur einer dran (kleiner Tipp: Ihr seid es nicht!). Nach aktueller Rechtsprechung sollte die Finanzierung bis Renteneintritt erledigt sein, mehr interessiert die Bank nicht. Ich rate aber dringend dazu, dass die Immobilie mit spätestens Ende 50 abbezahlt sein sollte. Instandhaltungsrücklage sollte dringend (!) gebildet werden, verlangt aber keine Bank von euch. Recht zur jährlichen Sondertilgung unbedingt vertraglich vereinbaren. Mein früherer Brötchengeber hat sich konstant auf 3-Monatsbasis refinanziert (dürfte unter Basel III schwierig geworden sein - habe da keinen Einblick mehr), viele andere Banken refinanzieren sich laufzeitkongruent und verlangen Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Rückzahlung um ihren entgangenen Zinsgewinn entschädigt zu bekommen. Berechnung der Vfe (Vorfälligkeitsentschädigung) setzte sich aus dem 3-Monats-Rex und der Differenz zum Zinssatz des betroffenen Kredites zusammen. Rate nochmals eindringlich dazu, für sich privat trotz aller Bonuszahlungen, Weihnachtsgelder etc. nur mit 12 Monatsgehältern zu kalkulieren und den Rest als Bonus zu sehen. Keine Sorge, ungeahnte Kosten kommen immer dazwischen....

 

Etwas zum Thema Vermittler oder Bank: Geht Ihr zu einem Vermittler, bekommt Ihr da zwar die günstige Bank genannt, nicht aber den günstigsten Zinssatz. Der Vermittler addiert seinen Gewinnanspruch nochmals oben drauf (ca 0,1-0,2%- so lief es zumindest bei uns) und verdient so an der risikofreien Kreditvermittlung schnell viele tausende Euros. Ich würde mir 1-2 Tage frei nehmen und bei 6-7 Banken der Umgebung (in einer großen Stadt einfacher als auf dem Lande) einen Termin geben lassen und dort exakt (!) identische Angaben machen um auch vergleichbare Angebote zu erhalten. Banken versuchen im Rahmen der Angebotsabgabe immer gerne durch abweichende Laufzeiten etc. sich der Vergleichbarkeit zu entziehen. Auf Zinsen-Berechnen gibt es sehr gute Zins- und Tilgungsrechner, damit ruhig mal rumspielen (auch um heraus zu finden, wieviel höhere Zinskosten durch den Gewinnaufschlag des Finanzvermittlers entstehen ).

 

Im Rahmen der finanziellen Kalkulation rechnen die Banken gerne mit Pauschalen. So wird mit Lebenshaltungskosten von ca. 550 EUR für die erste Person und ca. (!) 300 EUR mehr für jede weitere Person kalkuliert. Kindergelder etc. gehen in die Einnahmenbetrachtung mit rein. Ein Auto wird mit 250 EUR bewertet zzgl. Abtragsleistung für die zugehörige Finanzierung. Der Rest so, wie er anfällt, wobei viele Banken Sparraten für Vermögensbildung im Notfalls auch als freiwillig ausklammern und so nicht berücksichtigen, wenn es eng wird. Bitte hier nur nicht vergessen: Dachziegel kann man nicht essen!!!

 

Zinsbindung möglichst über die gesamte Laufzeit abschließen, alles andere ist derzeit gerade bei engen Verhältnissen Wahnsinn. Interessiert die Banken aber nicht, ihr bekommt dort auch nur 10 oder gar 5 Jahre Zinsbindung, wie Ihr es wünscht :-)

 

Ich fasse aus Bankensicht zusammen: Bring eine saubere Schufa mit und genügend Einkommen um die o.g. Kostenpauschalen in Verbindung mit dem kleinstmöglichen Tilgungssatz zu deckeln, dann gehört die Kohle dir. Sorry, aber genau so sieht es aus.

 

Ich fasse aus Sicht eines risikoorientierten Verbrauchers zusammen: Bring eine saubere Schufa mit und rechne durch, ob mit dem 12fachen Monatseinkommen (ohne jegliche Bonuszahlung, Tantieme, Weihnachtsgeld, etc)., etwas Weitblick in die zukünftigen finanziellen Verpflichtungen (Kinder und die hieraus wegfallenden Einkünfte) und genügend Puffer inkl. Rücklagen fürs Alter und für Instandhaltung nach Absicherung der Arbeitskraft ausreichend Geld für deine Wunschimmobilie vorhanden ist. Nein? Reicht nicht? Dann lass es bleiben und gut ist es :-)

 

Just my two cents.

 

 

[feymo211283]

Bester Beitrag. Danke.

[HnsPtr]

vor 16 Stunden schrieb cyborg:

 

Im Rahmen der finanziellen Kalkulation rechnen die Banken gerne mit Pauschalen. So wird mit Lebenshaltungskosten von ca. 550 EUR für die erste Person und ca. (!) 300 EUR mehr für jede weitere Person kalkuliert. Kindergelder etc. gehen in die Einnahmenbetrachtung mit rein. Ein Auto wird mit 250 EUR bewertet zzgl. Abtragsleistung für die zugehörige Finanzierung. Der Rest so, wie er anfällt, wobei viele Banken Sparraten für Vermögensbildung im Notfalls auch als freiwillig ausklammern und so nicht berücksichtigen, wenn es eng wird. Bitte hier nur nicht vergessen: Dachziegel kann man nicht essen!!!

 

 

 

 

Beim Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung hat meine Bank mich bzgl. cashflow so eingeschätzt:

+ Sämtliche Einnahmen vor Kauf der Wohnung (Arbeit und Kapitalerträge)

- Warmmiete

- 1000 Euro Single-Mann-Pauschale

- 100 für jede weitere Person im Haushalt

+ geplante Mieteinnahmen

- (Zins+Tilgung)

 

Meine Pauschalen passen ja einigermaßen zu deinen Zahlen. Meine Bank hat mich noch darauf hingewiesen, dass ich sie durchaus überzeugen könnte, dass ich weniger als 1000 Euro im Monat brauche; das habe ich aber gelassen - du sollst nicht lügen

 

Da mein cashflow auch ohne Mieteinnahmen die Rate deckt, haben wir nicht abschließend geklärt, wie hoch das Mietausfallrisiko in der cashflow Betrachtung zu berücksichtigen ist. Das könnte aber bei der nächsten Finanzierung durchaus eine Rolle spielen.

Kannst du da etwas zu sagen @cyborg? Wie geht die Bank damit um, wenn ein relevanter Teil des cashflows ausfallen kann? Augen zu und durch, wenn die Beleihung gering genug ist?

 

 

 

[bm171103]

Am 23.2.2018 um 23:50 schrieb saibottina:

 

1) Bekomme ich genug Kredit zum Kauf plus Renovierung/Hausbau?

2) An wen wende ich mich? Hausbank, irgendeine Bank, Finanzvermittler, Vergleichsportale im Internet? Welche "Tarife" gibt es?

3) Wie läuft das alles ab, was will die Bank wann von mir, usw.?

4) Welche Fallstricke gibt es? Wichtige und unwichtige Kriterien bei Immokrediten?

Zu Frage 1: das kommt ein wenig auf die Bank drauf an. Ich würde nie nur mit einer Bank sprechen sondern mindestens 3 vergleichen.

 

Zu Frage 2: Ich habe es damals so gemacht, dass ich mir von Dr. Klein glaube ich den günstigsten Anbieter habe empfehlen lassen für meine Vorgaben bzgl. Summe Sondertilgung etc.

 

Dann bin ich auch noch zu einer lokalen Bank (Deutsche Bank). Die haben mir zuerst ein unverschämt teures Angebot gemacht mit allen möglichen Versicherungen, Abschlussgebühr und Dreck dabei. Ich habe dann gesagt danke fürs Gespräch, aber ich habe ein deutlich besseres Angebot. Sie haben dann einen Nachweis des besseren Angebotes gefordert und mir ein vergleichbares Angebot gemacht. Das habe ich dann allerdings nicht genommen weil ich durch die Geschäftspraktiken bereits zu verärgert war.

 

Zu Frage 3: Manche Banken wollen das Objekt vorher besichtigen lassen durch einen Gutachter. Dazu wollen sie einen Nachweis des Eigenkapitals. Weitere Unterlagen die üblicherweise angefordert werden findest du z.B. hier:

 

https://www.interhyp.de/service/faq/welche-unterlagen-verlangt-die-bank-bei-einem-immobilienkredit.html

 

Zu Frage 4: Genau Fallstricke kenne ich nicht. Du solltest die Tilgung nach Möglichkeit kostenlos anpassen können mehrmals. Die Sondertilgungen sollten möglich hoch sein, das gibt dir hohe Flexibilität.

[SumSum]

Das was Cyborg geschrieben hat, unterzeichne ich zu 120%.

 

Da ich gestern nicht so viel Zeit hatte, hab ich es nicht so ausführlich hingeschrieben. 

 

Siehe aber mein erster Beitrag.

> Nochmal: zuerst geht es um die Rückzahlung, dann kann man sich Gedanken um irgendwelche Sondertilgungen machen

> Sich vor allem ehrlich und SELBST mit der eigenen Situation auseinander setzen. Am Ende ist der Kunde für den Kram selbst verantwortlich, den er unterschreibt

> Ich setze auch immer nur 12 Gehälter an

> Im Zweifel Worst Case rechnen ...

 

Es ist zu beachten, dass die Bank "verkaufen" will und Euch (auch im Eigeninteresse) durchleuchten muss.

Letztendlich unterschreibt aber der Darlehensnehmer den Zettel und ist damit auch für die wirtschaftlichen Folgen verantwortlich. 

 

 

Noch ein Wort hinterher....IMMER 10% DRAUFRECHNEN

Aus persönlicher Kenntnis (selbst gebaut) sowie der Familie im weiteren Sinne (Schwiegervater war BauIng, wir zudem auch einen Architekten und einen Statiker....) kann ich nur sagen: RECHNET AUF DIE SUMME IMMER 10% DRAUF. Und wenn es der Wunsch der Frau nach einer besseren Küche ist oder sonst was. Beispiele

--> oft in den Bauleistungen "vergessen" werden so tolle Nebenbaustellen wie der Garten (Argument: ist ja keine Bauleistung....), da kann man aber eine Unsumme drin versenken -> bei mir waren es über 15., fast 20. Tsd. Euro, obwohl ich alles (!) in Eigenleistung gemacht habe (Bagger mieten und buddeln ....etc.). Alleine diese blöden Container mit allem möglichen waren am Ende > 6tsd Euro...

 

Oder um es mit Cyborg  hier noch mal zu zitieren.... "Keine Sorge, ungeahnte Kosten kommen immer dazwischen..."

 

Wird die Kohle wider erwarten nicht gebraucht -> Sondertilgung

 

[cyborg]

vor 2 Stunden schrieb HnsPtr:

 

Beim Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung hat meine Bank mich bzgl. cashflow so eingeschätzt:

+ Sämtliche Einnahmen vor Kauf der Wohnung (Arbeit und Kapitalerträge)

- Warmmiete

- 1000 Euro Single-Mann-Pauschale

- 100 für jede weitere Person im Haushalt

+ geplante Mieteinnahmen

- (Zins+Tilgung)

 

Meine Pauschalen passen ja einigermaßen zu deinen Zahlen. Meine Bank hat mich noch darauf hingewiesen, dass ich sie durchaus überzeugen könnte, dass ich weniger als 1000 Euro im Monat brauche; das habe ich aber gelassen - du sollst nicht lügen

 

Da mein cashflow auch ohne Mieteinnahmen die Rate deckt, haben wir nicht abschließend geklärt, wie hoch das Mietausfallrisiko in der cashflow Betrachtung zu berücksichtigen ist. Das könnte aber bei der nächsten Finanzierung durchaus eine Rolle spielen.

Kannst du da etwas zu sagen @cyborg? Wie geht die Bank damit um, wenn ein relevanter Teil des cashflows ausfallen kann? Augen zu und durch, wenn die Beleihung gering genug ist?

 

 

 

Hey Hey - Ihr wollt noch ein bisschen Bankinterna? Kein Problem, bekommt Ihr gerne.

Bei uns war jeder Kunde mit einer Vermietungsimmobilie gleich ein Firmenkunde, ab 3 Immobilien fand eine gesonderte Betreuung statt (nicht, dass die Qualität des Kreditgeschäftes dadurch besser geworden wäre...). Interessant war eigentlich immer die Höhe des Gesamtobligos. Bis 500,0 TEUR wurde nur marktseitig durch den Betreuer, den Vertriebsleiter, den Direktor oder notfalls auch den Vorstand votiert, je nach Blanko-Anteil und je nach Kundenscoring. Hier fand eindeutig eine vertriebsorientierte Sichtweise statt. Ab 500,0 TEUR Gesamtvolumen musste die Kreditabteilung ein sog. Zweitvotum schreiben. Hier galt schon immer: Wer schreibt, der bleibt. Etwaige Bedenken etc. wurden hier durchaus formuliert, im Zweifel wurde aber der Meinung des Vertriebs gefolgt ("gerade eben noch vertretbar...", "Geschäftsobergrenze vorerst erreicht..." usw.) . Besonders gerne gesehen waren endfällige Finanzierungen ohne Tilgungsanteil mit einem Tilgungssurrogat in Form einer Rentenversicherung o.ä. Steuerlich gibt es hier zwar seit 2005 kaum noch Vorteile, dafür wurden gerade bei fondsgebundenen Rentenversicherungen gerne mit 8-9% Wertzuwachs p.a. kalkuliert. Und keine Sorge - es wurden und werden immer noch genug Prozesse geführt wegen 5 bis 6-stelliger Deckungslücken aus Kapital-LVs, die als Tilgungsersatz vorgesehen waren. Wahnsinn...

 

Wir haben ins unseren Kreditanträgen immer gerne mit prozentualen Sicherheitsabschlägen geplant. Hier geisterten 10% durch die Gegend, dies ist eine Größe, die sich im täglichen Leben eigentlich immer bewährt. Wir haben also geschaut, ob ein cashflow-Puffer von beispielsweise 10% vorhanden war, ohne wurde es schwierig. Im Gegenzug wurden aber nur mit Nebenkosten von 2 EUR pro qm pro Monat gerechnet, was ich in jedem Falle für zu niedrig halte. Vorteilhafter war sicherlich immer ein Portfolio aus mehreren Immobilien, um das Risiko eines Totalausfalls zu verkleinern. Die Gewerbekunden mussten in der Regel für Fremdnutzungsobjekte die Nebenkosten + mindestens 10-15% EK mitbringen und das haben die meisten dann auch, wobei die Mittelherkunft regelmäßig nicht hinterfragt wurde. So liefen im Hintergrund oftmals dann entsprechende Familiendarlehensvereinbarungen o.ä., da es sich eben doch nicht um Eigenkapital sondern eigentlich nur um weitere Darlehensmittel handelte. Sowas ist natürlich dann Gift für die Cashflow-Berechnung. Oder es wurden Schwarzgelder eingezahlt oder oder oder. Sobald die Beleihung deutlich unter Verkehrswert liegt, sollte ja auf jeden Fall ein spürbarer Puffer zwischen Abtrag und Mieteinnahme liegen - daher sehe ich das Thema für dich entspannt. Meistens ist bei Angestellten ja eh eine Lücke zwischen Einkommen und Ausgaben, sofern man nicht gerade von der Hand in den Mund lebt. Und dann ist da natürlich die Lage des Objektes. In vielen Ecken bei uns kann ich guten Gewissens mit 0 Monaten Leerstand kalkulieren. Die Wohnungen werden Samstags leer geräumt und Sonntags neu bezogen, vorher gab es Massenbesichtigungen ohne Ende. Ein Verkäufer-Markt sozusagen. Liegt das Objekt weniger vorteilhaft, kann es nicht schaden, 2-3 Abträge in der Hinterhand zu haben. Meistens unterhalten Kunden wie du eh ein adäquat geführtes Girokonto mit etwas Tagesgeld und einem kleinen Fondsdepot - das reicht eigentlich schon als Puffer aus.

 

Grundsätzlich: Je schwächer die Bonität, umso eher unterschreibt der Kunde auch die etwas "windigeren" Finanzierungsstrukturen wie z.B. oben genannt. Und umso mehr Produktabschlüsse eingebaut wurden, umso eher konnten die Herren aus dem Vertrieb ihren A*sch in den nächsten Monat retten und umso eher wurde positiv votiert. Eigentlich ganz einfach.

 

 

vor einer Stunde schrieb SumSum:

Das was Cyborg geschrieben hat, unterzeichne ich zu 120%.

 

Da ich gestern nicht so viel Zeit hatte, hab ich es nicht so ausführlich hingeschrieben. 

 

Siehe aber mein erster Beitrag.

> Nochmal: zuerst geht es um die Rückzahlung, dann kann man sich Gedanken um irgendwelche Sondertilgungen machen

> Sich vor allem ehrlich und SELBST mit der eigenen Situation auseinander setzen. Am Ende ist der Kunde für den Kram selbst verantwortlich, den er unterschreibt

> Ich setze auch immer nur 12 Gehälter an

> Im Zweifel Worst Case rechnen ...

 

Es ist zu beachten, dass die Bank "verkaufen" will und Euch (auch im Eigeninteresse) durchleuchten muss.

Letztendlich unterschreibt aber der Darlehensnehmer den Zettel und ist damit auch für die wirtschaftlichen Folgen verantwortlich. 

 

 

Noch ein Wort hinterher....IMMER 10% DRAUFRECHNEN

Aus persönlicher Kenntnis (selbst gebaut) sowie der Familie im weiteren Sinne (Schwiegervater war BauIng, wir zudem auch einen Architekten und einen Statiker....) kann ich nur sagen: RECHNET AUF DIE SUMME IMMER 10% DRAUF. Und wenn es der Wunsch der Frau nach einer besseren Küche ist oder sonst was. Beispiele

--> oft in den Bauleistungen "vergessen" werden so tolle Nebenbaustellen wie der Garten (Argument: ist ja keine Bauleistung....), da kann man aber eine Unsumme drin versenken -> bei mir waren es über 15., fast 20. Tsd. Euro, obwohl ich alles (!) in Eigenleistung gemacht habe (Bagger mieten und buddeln ....etc.). Alleine diese blöden Container mit allem möglichen waren am Ende > 6tsd Euro...

 

Oder um es mit Cyborg  hier noch mal zu zitieren.... "Keine Sorge, ungeahnte Kosten kommen immer dazwischen..."

 

Wird die Kohle wider erwarten nicht gebraucht -> Sondertilgung

 

Hierher kommen die 10%. Schließe mich da bei dieser Zahl gerne an - auch wenn die Bank diese Berechnung nicht anstellt, macht es bitte für euch! Plant einen Finanzierungspielraum von 10% mit ein - Ihr werdet Ihn in der Regel teilweise oder auch ganz benötigen. Und rechnet ebenfalls mal bei der monatlichen Belastung ruhig 10% drauf und zieht von eurem Einkommen mal 10% ab. Passt es dann immer noch? Herzlichen Glückwunsch - so geht es heutzutage nicht mehr all zu vielen Häuslebauern.

 

Fairerweise muss man auch sagen: Viele der vom Vertrieb schöngerechneten Finanzierungen haben lange Zeit durchgehalten. Wenn dann nach 8 oder 9 Jahren eine Scheidung oder ein schwerer (Arbeits-) Unfall dazwischen kommt, hat man einfach auch mal Pech gehabt. Damit kann kein Mensch vernünftig kalkulieren. Hat man dann aber zumindest bis dahin solide Tilgungsraten erbracht, ist man in der Regel bei einem Notverkauf danach zumindest schuldenfrei und muss nicht noch Abtragsleistungen erbringen für ein Haus, welches einem schon nicht mehr gehört.

 

Aber wir driften ab, es ging ja eigentlich darum, wie man am Besten und am Günstigen an die Finanzierung kommt. Hier wäre mir im Grunde auch egal, ob die Bank regional um die Ecke liegt oder nicht - man benötigt für eine laufende Baufinanzierung in der Regel keinen festen Ansprechpartner. Und der Bank ist es meistens auch egal, wo ihr herkommt und wo das Objekt liegt. Die LBS finanziert sogar Grundstücke und Häuser in Südeuropa. Ggf. kann man zusätzliche Grundschulden auf dem Objekt der Eltern anbieten - damit ließe sich der Zinssatz natürlich maßgeblich senken. Ich persönlich rate allerdings dringend (!!!) von solchen Konstrukten ab, auch wenn viele junge Bankkollegen genau so ihre erste Wohnung finanziert haben. Wer noch kapitalbildende Sparverträge etc. hat, könnte auch in Versuchung geraten, diese als Sicherheit anzubieten. Ich empfehle in diesem Falle aber hier vorher im Forum vorstellig zu werden, ggf. kann eine vorzeitige Auflösung der sinnvollere Weg sein - Einzelfallprüfung. 

 

Wer trotzdem eine maximale Auswahl anstrebt, kann den Weg über einen Onlinevermittler gehen. Hier sind sicherlich auch Zinsaufschläge zu zahlen, die aber sehr wahrscheinlich deutlichst günstiger ausfallen werden als wenn Ihr zu einem lebendigen Vermittler geht. 

 

Scherze wie Wohnriester etc. bedürfen einer strategischen und steuerlichen Langfristplanung, die kein Banker für euch darstellen kann, bitte auch hierzu hier im Forum vorstellig werden.

 

[Gast240416]

Heute in der FAZ PLUS dazu 

 

 Kredit für Immo

 

Zitat

...

Drei Wochen brauchte ich, alles zusammenzusuchen, dann konnte ich der Bank einen Stapel von 41 Seiten überreichen. Ich habe keinen Dank dafür erwartet, fühlte mich dann aber doch vor den Kopf gestoßen, als der etwas säuerliche Hinweis kam, das habe ja etwas länger gedauert, inzwischen seien die Baukreditzinsen wieder gestiegen. Nun müsse man erst einmal neu rechnen.

...

 

[Michalski]

Meine Erfahrung zeigt, das die bisherige Hausbank keine Rolle spielt. Da war in keinem Fall ein Interesse da, die Finanzierung gemeinsam zu vernünftigen Konditionen zu bauen. Ich habe mich schlussendlich selbst um alles gekümmert. Ich würde auf jeden Fall neben Banken, mit denen man eine bisherige Geschäftsbeziehung hat, andere regionale Banken und überregionale Finanzvermittler kontaktieren. Überregionale Vermittler bieten einem auch Zugang zu regional begrenzten Konditionen aus Regionen, in denen man nicht selbst wohnt. So habe ich einen Kreidt von der PSD Nürnberg, den ich direkt gar nicht bekommen konnte, da ich nicht in deren Einzugsbereich wohne. Der Vermittler hatte aber ein Kontingent von denen, das er bundesweit anbieten konnte.

 

Diese haben bei mir in 2 von 3 Fällen alle Angebote lokaler Banken geschlagen, obwohl ich am Ende in 2 von 3 Fällen bei lokalen Banken gelandet bin. Nur halt über einen Vermittler - man konnte/wollte mir die Internet-Konditionen nicht vor Ort anbieten. So wurde ich bei der regionalen Sparkasse bei der Vertragsunterschrift gefragt, wo ich die Konditionen her hätte, die könnten sie Kunden gar nciht direkt anbieten.

 

Banken wissen, dass sie in der Top 10 Liste der Baufinanzierer wie (um mal einige zu nennen) 1822direkt, ACCEDO AG, Baufi.net, Degussa Bank aG, Dr. Klein, DTW-Immobilienfinanzierung, Hypotheken-Discount, Interhyp, MKIB, Planethyp, etc. nur eine Chance haben, wenn sie in den oberen Rängen gelistet sind. Wenn man mehrere dieser Finanzvermittler kennengelernt hat, sieht man auch, dass bei vielen die Software darunter die gleiche ist. Sie unterscheiden sich nur, welchen Aufschlag sie auf die Konditionen aus dem Pool selbst nehmen. Daher habe ich pro Finanzierung mind. bei 10 Banken und Vermittlern angefragt und nur darauf geachtet, dass jeder nur eine Konditionsanfrage an die Schufa stellt. Mind. ein halbes Jahr vor dem Abschluss des Kreditvertrages lohnt es sich übrigens, seine Schufahistorie zu betrachten, falsche Einträge rauswerfen oder korrigieren zu lassen und die Anzahld er Kreditkarten, Konten und Mobilfunktarife einzuschränken, damit man einen vernünftigen Schufa Score hat.

 

Ich hatte keine Schmerzen, bei jeder Finanzierung zu zocken und viele Angebote einzuholen und die besten gegeneinander auszuspielen. Dazu muss man alle notwendigen Unterlagen vorher digitalisiert als PDF zusammen haben, weil es unter Umständen im Fall der Fälle sehr schnell gehen muss. Solange die Konditionen auf vergleichbaren Rahmenbedingungen basieren, ist Loyalität fehl am Platz. Selbst ein Zehntel Prozentpunkt hinter dem Komma sind am Ende mehrere tausend Euro Unterschied bei einer Dienstleistung durch die finanzierende Bank oder Versicherung, die wenig Raum zur Differenzierung bietet.

 

Bei meiner ersten Finanzierung ging es noch um einen überschaubaren Betrag im Bereich von 100k EUR. Die zweite war dann deutlich größer und die dritte eine Anschlussfinanzierung. Was habe ich dabei mitgenommen?

 

Die Kredithöhe entscheidet über Zinskonditionen. Wer <100k EUR aufnehmen will, zahlt oftmals einen Aufschlag. Die Bank will eine gewisse Mindestkreditsumme bewegen für den Aufwand, den sie in einen Vertrag steckt.

 

Der Beleihungswert ist entscheidend. Wie hoch setzt die Bank überhaupt den Beleihungswert an (da gibt es durchaus Unterschiede beim gleichen Objekt) und zu wieviel Prozent musst Du beleihen? Unter 80% zu kommen ist meiner Ansicht nach Pflicht. Ansonsten drohen hohe Aufschläge. Unter 70% gibt es oftmals einen kleinen Zinsnachlass. Bei unter 60 Prozent hatte ich bisher die besten Konditionen.

Hier können übrigens auch Kredite aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm (Programmteil 124) helfen. Allerdings ist der Finanzierungsrahmen mit bis zu 50.000 Euro relativ klein, sodass über diesen Weg nur ein Teil der Finanzierung möglich ist. Dafür darf der Kredit auch nachrangig vergeben werden, dadurch bleibt der erste Rang für den Hauptkreditgeber frei. Für mich waren die am Markt erhältlichen Konditionen aber günstiger, so dass ich darauf nicht zurückgegriffen hatte. Ich hatte auch so geug Eigenkapital, um die Beleihungsgrenze signifikant zu drücken (siehe unten).

 

Ich habe auch nur zu den gesetzlich vorgeschriebenen energetischen Mindeststandards nach der damals gültigen Enev gebaut. Am Ende kam zwar ein KfW 70 Haus raus, das ich aber nicht zertifizieren habe lassen, weil die Baubegleitung durch Sachverständige auch einen Haufen Geld kostet und das dadurch mögliche zusätzliche KfW-Darlehen von den Zinssätzen her nicht attraktiv war. Hat man wenig Eigenkapital, kann das aber eine wichtige Rolle spielen. Weiterhin stehen die Mehrkosten von KfW55, KfW40 oder sogar einem Null Energie- oder Plus Energie-Haus in keinem Verhältnis zur möglichen Kostenersparnisse über die Zeit. Eine Amortisierung ist nahezu unmöglich, wenn man das mal richtig rechnet. NUr wenn die konventionellen Energiekosten explodieren und das tun sie numal gerade nicht.

 

Die Dauer der Zinsfestschreibung entscheidet auch über die Zinshöhe. So kann man zum Beispiel über ein variables Darlehen nachdenken, wenn man größere Geldeingänge durch Erbschaften, Verkäufe oder Abfindungen in der Zukunft erwartet und das nicht durch exorbitante Sondertilgungen lösen möchte. Bei diesen Krediten ist der Zinssatz nicht festgeschrieben, sondern wird alle drei, sechs oder zwölf Monate an den EURIBOR angepasst. Der Aufschlag beträgt dabei, je nach Kreditinstitut, 100 bis 150 Basispunkte. Steigt der Zinssatz eines variablen Darlehens nach drei, sechs oder zwölf Monaten, können Kunden den Kredit kündigen und bei derselben oder einer anderen Bank in eine Festzinsfinanzierung wechseln. Sinkt der Zinssatz, profitieren sie automatisch - eine Strategie, die sich in den letzten Jahren eine ganze Weile bezahlt gemacht hätte.

 

In dem aktuellen Niedrigzinsumfeld allerdings ist eine weitere, drastische Zinssenkung schlecht möglich. Da würde ich eine Festzinsfinanzierung bevorzugen. Hier kann man entweder einen Volltilger vereinbaren, der während der LAufzeit komplett getilgt wird, oder eine festgelegte Zeit der Zinsbindung. Die Zinsen steigen meist an festen Jahregrenzen wie 5 Jahre, 7-8 Jahre, 10 Jahre, 15 Jahre, 20 Jahre, 25 Jahre, 30 Jahre, etc.

 

Volltilger haben ihre Anhänger, weil ich als Kreditnehmer exakt weiß, was ich jeden Monat für den Kredit zahle und Überraschungen bei der Anschlussfinanzierung ausgeschlossen sind. Dafür sind die Zinsen deutlich höher. Wenn man dagegen z.B. sich für 10 Jahre bindet, kann man ausrechnen, um wieviel der Zins steigen muss nach Ablauf der 10 Jahre, dass man mit einer Volltilgungsvereinbarung besser fahren würde.

 

Ich habe mich für 5 oder 10 Jahre Zinsbindung entschieden und lieber auf zusätzliche Sondertilgungsmöglichkeiten verzichtet. Für die würde ich zusätzlich kein Geld bezahlen. Die kosten nämlich oftmals auch einen Zinsaufschlag, selbst wenn man sie nicht nimmt. Alternativ kann man bei den aktuellen Zinssätzen auch das Geld nebenbei ansparen und dann bei der Refinanzierung auf einen Schlag mehr tilgen und weniger Refinanzieren. Aber das ist Geschmackssache und auch eine Frage, wieviel Risiko man hier tragen kann und über was für Reserven man verfügt.

 

Ich habe so 2011 auf 5 Jahre mit 2,1% finanziert, 2015 auf 10 Jahre mit 1,18% und 2016 auf 10 Jahre mit 1% finanziert. Da konnte man fast nix falschmachen.

Eine Immobilie zu finanzieren ist also ein bißchen wie am Aktienmarkt zu zocken. Zum Überwachen der Zinsentwicklung hatte ich den Biallo Baugeldindex benutzt. Wenn man die Entwicklung der Zinssätze für Baugeld (eff. Zins) 10 Jahre vergleicht mit der Umlaufrendite Bundesanleihen 10 Jahre oder der Umlaufrendite Pfandbriefe 9-10 Jahre, dann sieht man, dass die Zinsen der Umlaufrendite der Bundesanleihen und der Pfandbriefe mit einer leichten Verzögerung folgt.

 

Ein überregionaler Finanzvermittler ist in der Lage, Dir zu wenigen Eckdaten (Haus/Wohnung, kaufen/bauen/modernisieren/umschulden, Darlehenshöhe, Wert der Immobilie, Tilgungshöhe, Laufzeit, Angestellter/Selbständiger) schon Angebote vorlegen zu können. Die genannten Zinssätze sind meist wenige Tage reserviert, so dass man durch Einreichen der kompletten Unterlagen auf einen Schlag sehr gute Chancen hat, bei einem drohenden Zinsanstieg noch die günstigeren Zinsen mitnehmen zu können. Das ging mir 2016 so, als ich aus dem Urlaub heraus einen deutlichen Anstieg der Umlaufrendite der Bundesanleihen bemerkt hatte und dann die Anschlussfinanzierung noch rechtzeitig losgetrat, um mir vor dem Zinsanstieg der Hypothekenkredite die günstigeren Konditionen zu sichern.

 

Erst am Ende habe ich eine Top 3-Liste, bei der ich mir dann auch den Ruf der Bank ansehe. Zum Beispiel wie sind die Erfahrungen anderer Kreditnehmer in der Auszahlungsphase. Hier fiel bei mir dann die DSL-Bank durch. Oder wie hoch sind die möglichen Sondertilgungen. Bei den einen 5%, bei anderen 10% zum Beispiel. Wie oft kann man den Tilgungssatz wechseln, nach oben und nach unten? Welche Gutachten verlangt die Bank und wer bezahlt die?

 

Hier mal als Beispiel für eine Anschlussfinanzierung, was im Laufe des Prozesses eingefordert wurde. 41 Seiten schlägt man damit locker:

 

1. Unterschriebene Selbstauskunft (im Original)
2. Unterschriebener Finanzierungsvorschlag
3. Unterschriebener Darlehens-Vermittlungsvertrag
4. Jahres-Saldenbestätigung und Darlehensvertrag des bestehenden Immobilienkredits
5. Gehalt-/Verdienstbescheinigungen der letzten 3 Monate
6. Nachweis der Zahlungseingänge der letzten 3 Monate auf dem Girokonto in Kopie
7. Letzter vollständig vorliegender Einkommenssteuerbescheid (nicht älter als 18 Monate)
8. Letzte persönliche Renteninformation über aktuelle Rentenansprüche
9. Nachweis des Eigenkapitals
10. Aktueller Kontoauszug mit Unterhaltszahlung
11. Nachweis weiterer Verbindlichkeiten
12. Nachweis Beitragshöhe zur priv. KV
13. Unterschriebene Aufstellung des Immobilienvermögens
14. Aktuelle Fotos der Immobilie
15. Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate)
16. Aktueller, amtlicher Lageplan in Kopie mit Angaben zur Gemarkung, Flurstücknummer und Maßstab
17. Baubeschreibung ggf. Exposé in Kopie
18. Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) in Kopie
19. Baupläne in Kopie
20. Baugenehmigung in Kopie
21. Kopie des ursprünglichen Darlehensvertrages
22. Kostenvoranschlag für Dachausbau
23. Nachweis Baujahr (Planungsunterlagen bzw. Kopie des Einheitswertbescheides)
24. Valutenbescheinigung abzulösender Verbindlichkeiten
25. Wohn- / Nutzflächenberechnung in Kopie
26. Berechnung des Bruttorauminhaltes
27. Ermittlung der Grundflächenzahl

Viele Grüße!
Michalski

 

[HnsPtr]

Hier noch eine kleine Darstellung zum Immobilienerwerb von Harald Schmidt

 

 

[ZfT]

Wie ist das eigentlich momentan mit der Bewertung von Immobilien durch die Banken, gibt es da Erfahrungswerte? In gefragen Regionen sind die verlangen Preise ja hoch, und werden offensichtlich (zumindest verschwinden die "interessanten" Häuser schnell wieder aus den Anzeigenportalen) auch bezahlt. Setzen die Banken da tatsächlich den Verkehrswert mit dem Kaufpreis gleich oder muss man da mit größeren Differenzen rechnen?

[Sthenelos]

Differenzen gibt es schon bei der Bewertung ansich.
Gutachter oder Sachverständige bewerten für Ihren Auftraggeber, Verkäufer, Käufer, Makler, Bank etc.
30 % Differenz sind möglich.

[Peter23]

Am 25.2.2018 um 17:50 schrieb cyborg:

Gehaltssteigerungen werden vertriebsseitig immer gerne mit einkalkuliert, der Kunde sollte dies aber tunlichst unterlassen, denn von vielen Gehaltserhöhungen bleibt real kaum etwas übrig. Inflation lässt grüßen.

Wobei eine hohe Inflation (und dadurch induzierte Gehaltserhöhung) bei Krediten mit festem Zinssatz dem Kreditnehmer natürlich trotzdem in die Karten spielt.

Am 25.2.2018 um 17:50 schrieb cyborg:

verlangen Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Rückzahlung um ihren entgangenen Zinsgewinn entschädigt zu bekommen

Das macht eine Bank aber unabhängig von der Finanzierung.

 

Am 25.2.2018 um 17:50 schrieb cyborg:

Zinsbindung möglichst über die gesamte Laufzeit abschließen, alles andere ist derzeit gerade bei engen Verhältnissen Wahnsinn.

Weiter oben schreibst Du was davon, dass sich 3-5% Tilgung keiner leisten kann und sagst implizit, dass 2% Tilgung ausreichend ist. Damit ist die "gesamte" Laufzeit aber über 40 Jahre lang. Wie soll man denn dann eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit abschließen?