Immobilie verkaufen oder vermieten?

[Nihilinho]

Guten Tag liebes Forum,

ich besitze eine (sehr gut gelegene) Immobilie in der Dortmunder Innenstadt.
Aktuell spiele ich mit dem Gedanken die Immobilie zu verkaufen, da ich ggf. beruflich ins Ausland ziehen werde. 
Die andere Variante wäre die Immobilie zu vermieten und als Kapitalanlage zu betrachten. Es ist nicht die einzige Immobilie, die ich besitze, aber tatsächlich habe ich bisher immer gekauft, aber nie verkauft. 

Falls ein Verkauf sinnvoll ist: Wie gestalte ich den Ablauf am besten:
Macht ein Makler Sinn?
Sollte ich vorab eine Bewertung einholen und wenn ja wo? Es gibt ja viele Online Dienste, neben lokal ansässigen Maklern. Bin durchaus gewillt auch so etwas mal zu testen, aber mich natürlich nicht darauf zu verlassen. 

Falls ich vermiete: Was muss ich beachten? Derzeit tendiere ich eher zum Verkauf, aber das ist natürlich alles Bauchgefühl.

 

Danke für Eure Hilfe!

Gruß und frohe Weihnachten!

Nils

[tyr]

vor 19 Minuten schrieb Nihilinho:

Guten Tag liebes Forum,

ich besitze eine (sehr gut gelegene) Immobilie in der Dortmunder Innenstadt.
Aktuell spiele ich mit dem Gedanken die Immobilie zu verkaufen, da ich ggf. beruflich ins Ausland ziehen werde. 
Die andere Variante wäre die Immobilie zu vermieten und als Kapitalanlage zu betrachten.

 

Wer kümmert sich dann vor Ort um die Immobilie und die Vermietung?

[mipla]

Hallo,

erst einmal ist das Wertpapier Forum subjektiv gefühlt meist gegen Immoinvestments aufgrund Klumpenrisiken etc.

Erst einmal sollte klar sein, ob du wirklich ins Ausland gehst. Hier könte es auch u.U steuerliche Auswirkungen geben. 

Du schreibst ja, dass du mehrere Immos hast. Sind diese auch vermietet? Wenn ja wer kümmert sich darum? Dies ist auch die Frage für das Ausland, weil du wirst ja kaum für einen tropfenden Wasserhahn vorbei kommen.

Vermietung selber finde ich gar nicht so schlimm. Mein Gefühl ist immer. Wenn du gescheite Objekte hast, bekommst du auch im Normalfall gescheite Mieter.

 

 

 

 

[Nihilinho]

Hallo,

 

danke für Eure Antworten.

 

Die anderen Immobilien sind derzeit vermietet und werden von mir und meinem Vater betreut.

Je nach Dauer meines Aufenthalts im Ausland würde er die Verwaltung komplett übernehmen. Allerdings ist er auch nicht mehr der jüngste, haha. 

Generell bin ich Hausverwaltungen immer skeptisch gegenüber, da müsste ich tatsächlich rechtzeitig Gespräche führen. 

 

Welche steuerlichen Veränderungen oder sogar Risiken gibt es zu beachten? 

 

P.S: Welches Forum wäre geeigneter? Sorry, falls ich das Thema falsch platziert habe?

[voc]

Du gibst uns leider zu wenig Inforamtionen, als das man die Fragestellung sinnvoll beantowrten kann.

 

Seit wann bist du Eigentümer der Immobilie?

War die Immobilie bisher selbstgenutzt?

Siehst du die Immobilie derzeit nciht als Kapitalanlage? -> Wie sieht deine Asset Allocation aus?

Um was für eine Art Immobilie handelt es sich? (ETW, Büro...)

Ist die Immobilie bezahlt?

Sind die anderen Immobilien bezahlt?

Wie lange wird dein Auslandsaufenthalt voraussichtlich dauern?

Wirst du anschließend wieder nach Deutschland/Dortmund zurückehren?

 

vor 4 Stunden schrieb Nihilinho:

Es ist nicht die einzige Immobilie, die ich besitze, aber tatsächlich habe ich bisher immer gekauft, aber nie verkauft. 

Dann sind dir die grunsätzlichen Abläufe doch bewusst, wie hast du deine Immobilien bisher erworben/gefunden/bewertet?

 

vor 4 Stunden schrieb Nihilinho:

Macht ein Makler Sinn?
Sollte ich vorab eine Bewertung einholen und wenn ja wo? Es gibt ja viele Online Dienste, neben lokal ansässigen Maklern. Bin durchaus gewillt auch so etwas mal zu testen, aber mich natürlich nicht darauf zu verlassen.

Wie immer es kommt darauf an.

Wenn du möglichst wenig Aufwand betreiben möchtest mach ein Makler absolut sinn. Du solltest dir jedoch bei einem Verkauf im Vorfeld überlegen wie hoch der Verkaufserlös ausfallen soll.

Hier kann sicherlich ein Gutachten einen groben Ansatz ermitteln, dies kostet i.d.R jedoch auch etwas Geld. Einen Gutachter/Sachverständigen kannst du über deine Bank oder im Internet finden.

Alternativ kannst du dich in die Rolle eines Käufers begeben und vergleichbare Immobilien suchen, dann erhälst du eine grobe Preisvorstellung.

Zu den Online-Dienst kann ich wenig sagen, aber wenn du keinen Zeitdruck hast, kannst du sicherlich beides ausprobieren. Die Makler-Verträge sind meistens so gestaltet, dass du für eine gewisse Zeit exklusiv an den Makler gebunden bist, anschlißend jedoch einen anderen Makler beauftragen kannst.

 

vor 4 Stunden schrieb Nihilinho:

Falls ich vermiete: Was muss ich beachten? Derzeit tendiere ich eher zum Verkauf, aber das ist natürlich alles Bauchgefühl.

Wenn du schon Immobilien vermietest, warum fragst du was zu beachten ist?

Welche Überlegung lässt dich zum Verkauf tendieren?

 

[padavona]

Ich fürchte, bei dieser Entscheidung kann dir niemand helfen. Was sinnvoll ist, hängt halt von den Parametern dieser speziellen Immobilie ab (Zustand, Lage, laufende Kosten, Wohnungsmarkt vor Ort, ...). Die Frage ist auch welche Entwicklung du dem Standort zutraust. Als ich mich das letzte mal mit Dortmund beschäftigt habe, herrschte dort eher Bevölkerungsschwund. An sich würde ich eine Immobilie zwar tendenziell eher behalten, um etwas passiven Cashflow zu generieren. Aber scheinbar willst du ja eher keine Kopfschmerzen mehr mit dem Ding haben.

 

Wäre der Verkauf denn steuerfrei, also hast du selbst drin gewohnt oder ist die Immobilie schon 10+ Jahre in deinem Besitz?

 

[Nihilinho]

Am 22.12.2017 um 19:02 schrieb voc:

Du gibst uns leider zu wenig Inforamtionen, als das man die Fragestellung sinnvoll beantowrten kann.

 

Seit wann bist du Eigentümer der Immobilie?

War die Immobilie bisher selbstgenutzt?

Siehst du die Immobilie derzeit nciht als Kapitalanlage? -> Wie sieht deine Asset Allocation aus?

Um was für eine Art Immobilie handelt es sich? (ETW, Büro...)

Ist die Immobilie bezahlt?

Sind die anderen Immobilien bezahlt?

Wie lange wird dein Auslandsaufenthalt voraussichtlich dauern?

Wirst du anschließend wieder nach Deutschland/Dortmund zurückehren?

 

Dann sind dir die grunsätzlichen Abläufe doch bewusst, wie hast du deine Immobilien bisher erworben/gefunden/bewertet?

 

Wie immer es kommt darauf an.

Wenn du möglichst wenig Aufwand betreiben möchtest mach ein Makler absolut sinn. Du solltest dir jedoch bei einem Verkauf im Vorfeld überlegen wie hoch der Verkaufserlös ausfallen soll.

Hier kann sicherlich ein Gutachten einen groben Ansatz ermitteln, dies kostet i.d.R jedoch auch etwas Geld. Einen Gutachter/Sachverständigen kannst du über deine Bank oder im Internet finden.

Alternativ kannst du dich in die Rolle eines Käufers begeben und vergleichbare Immobilien suchen, dann erhälst du eine grobe Preisvorstellung.

Zu den Online-Dienst kann ich wenig sagen, aber wenn du keinen Zeitdruck hast, kannst du sicherlich beides ausprobieren. Die Makler-Verträge sind meistens so gestaltet, dass du für eine gewisse Zeit exklusiv an den Makler gebunden bist, anschlißend jedoch einen anderen Makler beauftragen kannst.

 

Wenn du schon Immobilien vermietest, warum fragst du was zu beachten ist?

Welche Überlegung lässt dich zum Verkauf tendieren?

 

 Ich versuche mal chronologisch zu antworten:

 

Ich bin seit 5 Jahren Eigentümer, vorher mein Vater. 

Die Immobilie war immer vermietet, also nicht selbst genutzt. 

Ich habe die Immobilie bisher ruhen lassen, also durchaus als Anlage betrachtet. Ein Marktbericht hat mich auf den Gedanken gebracht mich über die Möglichkeiten eines Verkaufs schlau zu machen und das Geld anderweitig zu investieren. 

Die Immobilie ist ein Mehrfamilienhaus und bezahlt.

 

Der Auslandsaufenthalt ist bisher nicht zeitlich absehbar. Ich für mich plane aber nicht mit mehr als 5 Jahren (vorerst - man weiß ja nie). 

 

Wie bereits beschrieben bin ich glücklicher Erbe und habe bisher noch nie selbst verkauft. Daher erstmal eine vorsichtige Auseinandersetzung mit dem Thema. 

 

[voc]

vor 1 Stunde schrieb Nihilinho:

Ich versuche mal chronologisch zu antworten:

 

Ich bin seit 5 Jahren Eigentümer, vorher mein Vater. 

Die Immobilie war immer vermietet, also nicht selbst genutzt. 

Ich habe die Immobilie bisher ruhen lassen, also durchaus als Anlage betrachtet. Ein Marktbericht hat mich auf den Gedanken gebracht mich über die Möglichkeiten eines Verkaufs schlau zu machen und das Geld anderweitig zu investieren. 

Die Immobilie ist ein Mehrfamilienhaus und bezahlt.

 

Der Auslandsaufenthalt ist bisher nicht zeitlich absehbar. Ich für mich plane aber nicht mit mehr als 5 Jahren (vorerst - man weiß ja nie). 

 

Wie bereits beschrieben bin ich glücklicher Erbe und habe bisher noch nie selbst verkauft. Daher erstmal eine vorsichtige Auseinandersetzung mit dem Thema.

Für die Entscheidung ob du die Immobilie weiterhin halten oder verkaufen solltest, könnte es sinnvoll sein zunächst die aktuelle Rendite der Immobilie zu bestimmen.

Wie bereits vorgeschlagen kannst du den Wert bzw. die Rendite über vergleichbare Objekte selbst bestimmen oder durch einen Makler bzw. Sachverständigen bestimmen lassen.

 

Die grundsätzliche Frage die du dir stellen solltest lautet:

Was wirst du mit einem Verkaufserlös anstellen?

(Konsum oder Investition?)

 

Wenn du das Geld anlegen möchtest, folgt die Frage:

Kannst du das Geld in einer Anlageklasse investieren, welche ein mindestens vergleichbares Rendite-Risiko-Profil aufweist wie die derzeitige Investition(Immobilie)?

 

Du solltest versuchen eine ausgewogene und zu dir passende Asset Allocation herzustellen.

Ich dneke das du mit dieser Immobilie bereits eine sehr gute Voraussetzung hast, dein zukünftiges Einkommen könntest du -wenn gewollt- in andere Assets fließen lassen und so die gewünschte AA herstellen.

Es kann dir heute niemand sagen welche Investition in 10 oder 30 Jahren die richtige gewesen sein wird, Diversifikation ist in genau solchen Fällen ideal.

 

[bm171103]

Am 22.12.2017 um 15:03 schrieb Nihilinho:

Guten Tag liebes Forum,

ich besitze eine (sehr gut gelegene) Immobilie in der Dortmunder Innenstadt.
Aktuell spiele ich mit dem Gedanken die Immobilie zu verkaufen, da ich ggf. beruflich ins Ausland ziehen werde. 
Die andere Variante wäre die Immobilie zu vermieten und als Kapitalanlage zu betrachten. Es ist nicht die einzige Immobilie, die ich besitze, aber tatsächlich habe ich bisher immer gekauft, aber nie verkauft. 

Falls ein Verkauf sinnvoll ist: Wie gestalte ich den Ablauf am besten:
Macht ein Makler Sinn?
Sollte ich vorab eine Bewertung einholen und wenn ja wo? Es gibt ja viele Online Dienste, neben lokal ansässigen Maklern. Bin durchaus gewillt auch so etwas mal zu testen, aber mich natürlich nicht darauf zu verlassen. 

Falls ich vermiete: Was muss ich beachten? Derzeit tendiere ich eher zum Verkauf, aber das ist natürlich alles Bauchgefühl.

 

Danke für Eure Hilfe!

Gruß und frohe Weihnachten!

Nils

 

Da ein allumfassendes Urteil abzugeben ist schwierig ohne die Immobilie im Detail zu kennen. Es fehlen auch wichtige Informationen, aber folgende Gedanken würde ich bei einer Entscheidung mit einfließen lassen:

 

1) Wäre der Verkauf steuerfrei ? Entfällt die Spekulationssteuer ? Laut deinen weiteren Angaben nein. Ich gehe davon aus die Immobilie hat an Wert zugelegt. Das wäre natürlich negativ bei einem Verkauf. Der große Vorteil beim Immobilienverkauf ist gerade, dass unter gewissen Voraussetzungen der Gewinn steuerfrei ist.

 

2) Läuft noch ein Kredit auf der Immobilie ? Zu welchen Konditionen ? Wann ist er abbezahlt ?

 

3) Generiert die Immobilie überhaupt einen positiven Cashflow ? Wie ist die Eigenkapitalrendite ?

 

4) Was würdest du mit dem freigewordenen Kapital machen ? Wie würdest du es alternativ anlegen und zu welchen Konditionen ?

 

5) Welchen Aufwand generiert die Immobilie für dich ? In welcher Relation steht das zu den Einnahmen ?

 

Das sind jetzt Aspekte die mir spontan eingefallen sind, da ich auch vor der Entscheidung stand verkaufen oder vermieten. Unter dem Strich hatte ich eine abbezahlte ETW mit geringer Rendite in Top Lage und habe mich entschieden sie 15% über Durchschnittspreis des letzten Jahres anzubieten. Letztendlich habe ich sie für 10% darüber los bekommen. Mir war der Aufwand zu hoch, zu viel Kapital in einem Objekt und ich wusste was ich mit dem Geld anstellen kann.

 

Zum Thema Makler. Der kann Sinn machen, wenn er für dich einen Mehrwert liefert. Zumindest eine kostenlose Immobilienbewertung bieten die meisten Makler an. Dort würde ich mal 2-3 Makler anfragen und schauen was die Immobilie wert ist im ersten Schritt.

Ein Makler kann für dich die ganze Abwicklung bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrages übernehmen. Das spart Zeit und ist auch ein Mehrwert. Dazu hat er oft mehr Möglichkeiten beim Marketing, z.B. ein gewisses Kontingent an Premiumanzeigen bei Immobilienscout oder anderen Portalen. Auch bei Preisverhandlungen ist es einfacher den Makler mit einer festen Vorgabe ins Rennen zu schicken, wenn du nicht gut im Verhandeln bist.

 

Wenn du alles ohne Makler machst, sparst du je nach Region ordentlich Geld oder kannst deine Wohnung teurer anbieten (z.B. 5,95%) als andere Verkäufer mit Makler. Das Hauptrisiko beim Anbieten ohne Makler ist aus meiner Sicht die Unkenntnis über den besten Preis. Der Makler gibt eine Schätzung ab, weiß aber auch dass er zu diesem Preis die Immobilie loswerden muss. Der Preis wird also einigermaßen realistisch sein, wenn er sich auskennt. Er will zum einen den maximalen Preis um möglichst hohe Courtage zu bekommen, aber natürlich auch möglichst schnell. Daher ist der Preis oft ein guter Kompromiss. Wie geschrieben würde ich die Immobilie erstmal schätzen lassen (habe gute Erfahrungen mit realbest gemacht) und dann entscheiden ob mit Makler oder ohne. Ich habe 3 Makler aufmarschieren lassen, mir angehört wie sie die Immobilie vertreiben wollen, Internetauftritt angeschaut etc. und zum Schluss 2 Makler klar aussortiert und einen ausgewählt. Und es war aus meiner Sicht die richtige Entscheidung.

[Nihilinho]

Vielen Dank für die ausführlichen Hilfestellungen. 

Ich mache mir dazu mal Gedanken und werde genau die Strategie verfolgen: Erst einmal ein paar Makler anhören und anschließend entscheiden was ich machen möchte. 

Werde da fair mit offenen Karten spielen und auch sagen, dass ich mir noch nicht sicher bin was ich machen möchte, mich aber gern überzeugen lasse.

 

Habe jetzt mal Online Bewertungen bei Realbest, McMakler, Homeday und Engel und Völkers angefordert. 

Zusätzlich noch 2 Makler um die Ecke kontaktiert. 

 

Bin gespannt.

 

Anschließend werde ich wie oben beschrieben bewerten, was zu meiner Anlagestrategie passt und wo ich mich persönlich am wohlsten fühle. 

[Nihilinho]

Hey zusammen,

ich bin nun durch einen Artikel in der Welt auf folgendes gestoßen:

https://www.homeday.de/preisatlas/de-DE

Sicherlich kein finaler Preis, aber ich fand es trotzdem spannend mal etwas herum zu klicken.
Vielleicht hat der ein oder andere ja auch Spaß daran sich mal Indikationen aus anderen Städten zu holen.
Meine Einwertung passt sogar in den gegebenen Rahmen. Gerade die Entwicklung bei den Nachbargrundstücken finde ich spannend. 

Ich habe mich übrigens entschlossen zu vermieten. Danke nochmals für die Hilfe!

[mikhael]

Schönen guten Tag!

Also auf den Rechner von Preisatlas würde ich mich da überhaupt nicht verlassen. Meine Erfahrung auf diesem Gebiet hat nämlich gezeigt, dass zwischen den dort angezeigten Preisen und jenen, die sich dann tatsächlich auch erzielen lassen oftmals Welten liegen. 

Generell fehlen mir persönlich da aber ohnehin einige Informationen bezüglich Lage etc. um da eine seriöse Schätzung abzugeben. Allerdings würde ich dir eine Bewertung dringends empfehlen, damit du zumindest mal einen Anhaltspunkt hast. 

Je nachdem wo du herkommst, kannst du auch mal auf dieser Seite vorbeischauen und ein unverbindliches Beratungsgespräch vereinbaren, wo dir Tipps zum Verkauf gegeben werden und eine Einschätzung was möglich wäre. 

[BenediktDE]

Da die Immobilie nicht selbst genutzt wurde und erst 5 Jahre in Deinem Besitz ist, würde ich empfehlen auch die steuerliche Seite zu betrachten. Da sind ein paar Hundert EUR bei einem Steuerberater für ein paar Stunden Beratungsleistung sicher kein verschwendetes Geld.

[capatect]

Diese ganzen Internetbewertungen sind mit Vorsicht zu geniessen. Beispiel:

 

Bewertung durch Gutachten laut Sachverständingen (Verkehrswert): 165000

Durchschnnitt aus den Online-Bewertungen: 280000

Erzielter Verkaufspreis: 230000

 

Das sind reale Zahlen: