Thread Nummer 100: Kaufen oder Mieten?

[Peter23]

vor 1 Stunde schrieb Hansolol:

 

 

Man kann es sich auch sehr einfach machen. Dass deine Betrachtung ziemlich verkürzt ist, sollte dir als MINT Absolvent doch klar sein.

Steigende Brutto Löhne bringen nichts, wenn die Inflation dagegen steuert. Der Anstieg geschah auch hauptsächlich auf der Gutverdienerseite, die den Durschnitt stark mit nach oben gezogen haben. Die Disskusion um reallohnverluste ist dir doch sicher auch nicht entgangen...

Ich habe den Vergleich gemacht, um zu zeigen, dass die Immobilienpreise nicht besonders stark gestiegen sind. Wenn Du jetzt behauptest, dass die Löhne, die wie Du in meinen Quellen sehen kannst, stärker gestiegen sind als Immobilienpreise, schwächer gestiegen sind als die Inflation, dann würde das heißen, dass die Immoblienpreise auch schwächer gestiegen sind als die Inflation. Das würde also meine Argumentation noch in besonderer Art erhärten. Vielen Dank. 

[Hansolol]

Am 11.12.2017 um 21:39 schrieb Peter23:

Ich habe den Vergleich gemacht, um zu zeigen, dass die Immobilienpreise nicht besonders stark gestiegen sind. Wenn Du jetzt behauptest, dass die Löhne, die wie Du in meinen Quellen sehen kannst, stärker gestiegen sind als Immobilienpreise, schwächer gestiegen sind als die Inflation, dann würde das heißen, dass die Immoblienpreise auch schwächer gestiegen sind als die Inflation. Das würde also meine Argumentation noch in besonderer Art erhärten. Vielen Dank. 

 

Du hast 2 Links gepostet und für dich ist die Sache damit gegessen. Wenn du es so einfach betrachten möchtest, möchte ich dich nicht davon abhalten.

[Peter23]

Am 13.12.2017 um 22:29 schrieb Hansolol:

Du hast 2 Links gepostet und für dich ist die Sache damit gegessen. Wenn du es so einfach betrachten möchtest, möchte ich dich nicht davon abhalten.

Ich könnte genauso sagen: Du hast 0 Links gepostet sowie ein bisschen rumgelabert und "für dich ist die Sache damit gegessen".

[DrFaustus]

Ich will dafür keinen eigenen Thread aufmachen. Ich hoffe man verzeiht mir, dass ich diesen missbrauche.

Ich habe mal eine Rechnung angestellt welche Rendite mein "Konsumgut" Immobilie bislang erbracht hat.

 

gerundet auf volle 1000

Geleistete Zahlungen für Darlehen: 175.000

Eingebrachtes Eigenkapital: 100.000

Restschuld: 175.000

Laufzeit: 6 Jahre (ziemlich genau auf den Tag)

Eigesparte Miete: 81.000 EUR (konservative 8 EUR je qm Wohnfläche)

Aktuelle Schätzung lt. Makler (abzgl 10% Puffer): 700.000 EUR

 

Geleistete Zahlungen: 275.000 EUR

Erhaltener Wert: 606.000 EUR

 

Das heißt unter dem Strich eine "Rendite" von 120% auf 6 Jahre.

 

Jetzt könnte ich ausrechnen, was es mir in dieser Zeit hätte bringen müssen, die Differenz zwischen Miete und Darlehensraten sowie das EK am Aktienmarkt anzulegen.

Ich denke aber, dass das relativ aussichtlos ist, daher spare ich mir die Mühe. Es sollten über den Daumen rund 200% Rendite sein, wenn ich das richtig überschlagen habe.

[ghost]

Erstmal: Glückwunsch

Was ich an deiner Rechnung nicht verstehe: Müsste der Vermögenswert nicht noch um die Restschuld verringert werden?

[DrFaustus]

vor 8 Minuten schrieb ghost:

Erstmal: Glückwunsch

Was ich an deiner Rechnung nicht verstehe: Müsste der Vermögenswert nicht noch um die Restschuld verringert werden?

Ist er doch:

Aktueller Wert + eingesparte Miete - Restschuld

700.000 + 81.000 - 175.000 = 606.000

 

Natürlich muss man bei der ganzen Renditebetrachtung vorsichtig sein. Mir ist bewusst, dass ich einen ordentlichen Hebel auf meinem EK hatte. Allerdings keiner bei dem jemals ein "Margincall" hätte drohen können.

 

[tyr]

Wow, mein Makler meint auch, ich solle sofort seine Dienstleistungen in Anspruch nehmen und mein Haus verkaufen!  Ich werde reiiich!

 

Moment mal, ich habe Kaufnebenkosten wie Steuern, Makler und Notar beim Kauf gezahlt? Das lassen wir mal schön unter den Tisch fallen. 

 

Und Miete "sparen": selbstverständlich werden alle sonstigen Kosten, die sonst ein Vermieter bezahlt, so ca. 95+% der Miete betragen und natürlich auch bei Selbstnutzung laufend anfallen ebenfalls unter den Tisch fallen gelassen. Ich will doch reiich sein. 

 

Zu amüsant, was hier so abläuft. Kognitive Dissonanz eindrucksvoll demonstriert.

[DrFaustus]

vor 9 Minuten schrieb tyr:

Wow, mein Makler meint auch, ich solle sofort seine Dienstleistungen in Anspruch nehmen und mein Haus verkaufen!  Ich werde reiiich!

Du hast ein Haus? Glaube ich nicht. Du bist doch so ein Mietverfechter?

Der Preis vom Makler erscheint mir durchaus realistisch, wenn ich sehe welche Häuser in der Nachbarschaft zu welchem Preis über den Tisch gehen.

Zitat

 

Moment mal, ich habe Kaufnebenkosten wie Steuern, Makler und Notar beim Kauf gezahlt? Das lassen wir mal schön unter den Tisch fallen. 

Nö, sind im eingebrachten EK enthalten. War aber nicht viel, 3,5% Grunderwerbsteuer aufs Grundstück und unter 3.000 EUR Notar und Grundbuch. Zusammen ungefähr 6000-7000 EUR. Was nichtmal 2% der gesamten Anschaffungskosten sind.

Makler hatte ich keinen, weil Grundstück von privat gekauft. Die Steuern beziehen sich auch nur aufs Grundstück.

Zitat

 

Und Miete "sparen": selbstverständlich werden alle sonstigen Kosten, die sonst ein Vermieter bezahlt, so ca. 95+% der Miete betragen und natürlich auch bei Selbstnutzung laufend anfallen ebenfalls unter den Tisch fallen gelassen. Ich will doch reiich sein. 

Die da wären? 95% der Miete muss der Vermieter also für anderes Zeug wieder ausgeben? Das glaubst du ernsthaft?! Oder ist das nur wieder so ein "Ich mach mir die Welt, wie sie mir gefällt"-Ding von dir?

Zitat

 

Zu amüsant, was hier so abläuft.

Ja, finde ich auch. Ich habe das Haus nicht als Kapitalanlage gekauft. Aber mit keiner anderen Kapitalanlage hätte ich ein derartiges Vermögen in dieser Zeit aufbauen können.

Gefällt dir nicht, oder?

 

[Tephra]

4 minutes ago, DrFaustus said:

 

Ja, finde ich auch. Ich habe das Haus nicht als Kapitalanlage gekauft. Aber mit keiner anderen Kapitalanlage hätte ich ein derartiges Vermögen in dieser Zeit aufbauen können.

 

 

Bitcoin. :-D

[DrFaustus]

vor 3 Minuten schrieb Tephra:

 

Bitcoin. :-D

Ok, ok. Mit ernsthaften Kapitalanlagen. In Las Vegas im Bellagio wäre sicher noch mehr drin gewesen.

Ich füge meiner Rechnung noch an: Steuerfrei

[Nachdenklich]

vor 33 Minuten schrieb tyr:

Wow, mein Makler meint auch, ich solle sofort seine Dienstleistungen in Anspruch nehmen und mein Haus verkaufen!  Ich werde reiiich!

Seltsam.

Solltest Du tatsächlich so ein Haus haben, dann bist Du "reich", völlig unabhängig davon, ob Du es als Haus behältst oder ob Du es verkaufst.

Der Verkauf des Hauses macht Dich genausowenig reicher, wie Dich der Verkauf Deiner Aktien nicht reicher macht.

Der Tausch von Sachwerten in Geldwerte macht Dich nicht reicher, setzt Dich aber verstärkt der Geldentwertung aus.

 

Aber manche Zusammenhänge werden halt von vielen Menschen falsch wahrgenommen. Schließlich hat man ja ein tief verankertes Weltbild. Das muß man schützen.

[DrFaustus]

vor 1 Minute schrieb Nachdenklich:

Seltsam.

Solltest Du tatsächlich so ein Haus haben, dann bist Du "reich", völlig unabhängig davon, ob Du es als Haus behältst oder ob Du es verkaufst.

Der Verkauf des Hauses macht Dich genausowenig reicher, wie Dich der Verkauf Deiner Aktien nicht reicher macht.

Der Tausch von Sachwerten in Geldwerte macht Dich nicht reicher, setzt Dich aber verstärkt der Geldentwertung aus.

 

Aber manche Zusammenhänge werden halt von vielen Menschen falsch wahrgenommen. Schließlich hat man ja ein tief verankertes Weltbild. Das muß man schützen.

So ist es. Genau wie die Aussage, dass man ja Kaufnebenkosten in wahnsinniger Höhe haben muss. Da werden dann gerne 15% ins Feld geführt, wenn es einem gerade passt.

Dabei sind 15% eher die große Ausnahme will ich mal behaupten.

Oder dass der Vermieter ja 95% der Miete wieder ins Objekt stecken muss. Woher kommt so ein Blödsinn?

Mal angenommen ich mache nichts am Objekt (was der Fall war in den letzten 6 Jahren), dann spiegelt sich das natürlich im Verkaufspreis wieder.

Wenn ich eine alte Heizung habe, die im nächsten Moment den Geist aufgeben kann, wird das der Käufer einkalkulieren.

Wenn ich abgenutzte Böden habe, wird das der Käufer ebenso einkalkulieren.

Wenn mein Haus noch einfachverglaste Fenster hat, wird der Käufer neue Fenster als mögliche Kosten einkalkulieren.

usw.

usw.

Also der Verkaufswert spiegelt genau das wieder was ich da habe: Ein 6 Jahre altes Haus. Steht ein kompletter Neubau auf dem Grundstück daneben, wird man für die gleiche Wohnfläche sicher 50.000-100.000 EUR mehr bekommen.

[Nachdenklich]

vor 1 Minute schrieb DrFaustus:

Also der Verkaufswert spiegelt genau das wieder was ich da habe: Ein 6 Jahre altes Haus. Steht ein kompletter Neubau auf dem Grundstück daneben, wird man für die gleiche Wohnfläche sicher 50.000-100.000 EUR mehr bekommen.

Mach doch bitte nicht das feststehende Weltbild der Immobilienskeptiker durch Deine Fakten kaputt!

[Juninho]

vor 4 Minuten schrieb Nachdenklich:

Aber manche Zusammenhänge werden halt von vielen Menschen falsch wahrgenommen.

Reichtum wird in Konsum gemessen!!!!1111!1!!1elf!111

[DrFaustus]

Was mir am meisten Kopfzerbrechen bereitet ist jedoch mein Klumpenrisiko.

Verkaufen ist keine Option, weil ich nicht zur Miete wohnen will und auch nicht meine Wohnlage verschlechtern möchte.

Einzige Möglichkeit, die ich sehe ist, das Haus zu beleihen und in anderen Assetklassen zu investieren.

Vielleicht mache ich das wenn wir nochmal 30% korrigieren.

Obwohl im kleinen Stil tue ich das durchaus indem ich nur noch so viel tilge wie nötig und den Rest anderweitig anlege. Ist ja im Prinzip das Gleiche.

[Nachdenklich]

vor 2 Minuten schrieb Juninho:

Reichtum wird in Konsum gemessen!!!!1111!1!!1elf!111

An den Unternehmensberater:

Konsum (Verbrauch von Ressourcen) ist eine Flußgröße.

Der Bestand einer Immobilie ist eine Bestandsgröße.

Reichtum mißt Bestand (nach meinem Verständnis von Reichtum).

 

Aber Dein Einwurf spiegelt die Denke vieler Analysten wieder, die sich mehr an Flußgrößen als an Bestandsgrößen orientieren.

 

vor 2 Minuten schrieb DrFaustus:

tue ich das durchaus indem ich nur noch so viel tilge wie nötig und den Rest anderweitig anlege. Ist ja im Prinzip das Gleiche.

Jetzt machst Du Dir aber wirklich Feinde hier im Forum!

[DrFaustus]

vor 2 Minuten schrieb Nachdenklich:

Jetzt machst Du Dir aber wirklich Feinde hier im Forum!

Ist schon lange passiert. Ist ja nicht zum ersten Mal, dass ich das hier schreibe.

[hund555]

vor 1 Stunde schrieb DrFaustus:

Das heißt unter dem Strich eine "Rendite" von 120% auf 6 Jahre.

 

Jetzt könnte ich ausrechnen, was es mir in dieser Zeit hätte bringen müssen, die Differenz zwischen Miete und Darlehensraten sowie das EK am Aktienmarkt anzulegen.

Ich denke aber, dass das relativ aussichtlos ist, daher spare ich mir die Mühe. Es sollten über den Daumen rund 200% Rendite sein, wenn ich das richtig überschlagen habe.

Nicht schlecht.

Bei mir sind nach aktuellen Preisen in meiner Gegend nach 7,5 Jahren mit eingesparter Miete ~160% Rendite.

Allerdings hatte ich keinen Kredit.

 

[Allzeithoch]

vor 32 Minuten schrieb DrFaustus:

Was mir am meisten Kopfzerbrechen bereitet ist jedoch mein Klumpenrisiko.

Verkaufen ist keine Option, weil ich nicht zur Miete wohnen will und auch nicht meine Wohnlage verschlechtern möchte.

Wenn dir dein Blick in die Glaskugel sagt, dass zeitnah eine Korrektur auf dem Immobilienmarkt ansteht könntest du folgendes versuchen um die Wertsteigerung deines Hauses abzuschöpfen:
Die Immobilie mit vertraglich gesicherten Wohnrecht für die nächsten x-Jahre verkaufen. 
 

[DrFaustus]

vor 12 Minuten schrieb Allzeithoch:

Wenn dir dein Blick in die Glaskugel sagt, dass zeitnah eine Korrektur auf dem Immobilienmarkt ansteht könntest du folgendes versuchen um die Wertsteigerung deines Hauses abzuschöpfen:
Die Immobilie mit vertraglich gesicherten Wohnrecht für die nächsten x-Jahre verkaufen. 
 

Interessanter Gedanke.

Wie ist das geregelt? Wer trägt dann Renovierungskosten etc.?

Wovon kann man da ausgehen was diverse Anbieter an Marge nehmen? Die müssen ja auch einen potenziellen Preisrückgang einkalkulieren.

 

[Schwachzocker]

vor 2 Stunden schrieb DrFaustus:

...

Eigesparte Miete: 81.000 EUR (konservative 8 EUR je qm Wohnfläche)

Aktuelle Schätzung lt. Makler (abzgl 10% Puffer): 700.000 EUR

Hm...die Immobilie kostet dann ca. 52 Jahresmieten. Ist das am Kurfürstendamm in Berlin?

Wer das kaufen will, ist wohl sportlich veranlagt.

 

vor 58 Minuten schrieb Nachdenklich:

Mach doch bitte nicht das feststehende Weltbild der Immobilienskeptiker durch Deine Fakten kaputt!

Macht er nicht! Er versucht, sie durch Behauptungen kaputt zu machen.

[DrFaustus]

vor 7 Minuten schrieb Schwachzocker:

Hm...die Immobilie kostet dann ca. 52 Jahresmieten. Ist das am Kurfürstendamm in Berlin?

Was "konservative" heißt, erkläre ich dir nicht.

Und: Das war eine konservative Miethöhe zum Zeitpunkt des Kaufes. Bis heute hätte ich sicherlich 25-30% Mietsteigerung ertragen müssen.

Du willst, dass ich mit realistischeren Zahlen rechne? Gerne. Sieht aber noch schlechter für "Mieten" aus...

 

Realistische Miete Kaufzeitpunkt: 18.000 EUR/Jahr

Realistische Miete Aktuell: 23.000 EUR/Jahr

 

Macht über 6 Jahre bei linearer Steigerung: 123.000 EUR Miete.

Aktueller Wert / Aktuelle Miete macht einen Faktor von 30.

Jo, kommt hin.

 

 

[Schwachzocker]

Gerade eben schrieb DrFaustus:

...

Du willst, dass ich mit realistischeren Zahlen rechne? Gerne. Sieht aber noch schlechter für "Mieten" aus...

Wenn Dich das stört, kannst Du ja mit dem Verkaufswert heruntergehen. Ganz wie es Dir beliebt und abhängig davon welches Ergebnis herauskommen soll.

Hauptsache, niemand hält es für Fakten.

 

vor einer Stunde schrieb DrFaustus:

...

Oder dass der Vermieter ja 95% der Miete wieder ins Objekt stecken muss. Woher kommt so ein Blödsinn?

Das kommt von Leuten, die Ihre Immobilie 40 Jahre besitzen. Wie die auf 95% kommen, weiß ich aber auch nicht.

[DrFaustus]

vor 14 Minuten schrieb Schwachzocker:

Wenn Dich das stört, kannst Du ja mit dem Verkaufswert heruntergehen. Ganz wie es Dir beliebt und abhängig davon welches Ergebnis herauskommen soll.

Hauptsache, niemand hält es für Fakten.

Nachdem du dich schon im ersten Post hier bis auf die Knochen blamiert hast, steige ich hiermit aus der Diskussion mit dir aus.

Was du für Fakten hälst oder nicht ist mir relativ egal.

Wenn du meinst, ein Faktor 30 ist unrealistisch, dann kannst du das gerne glauben. Inwzischen liegen wir eigentlich schon in vielen Städten bei 35 oder mehr. Aber egal. Hauptsache der Schwach....zocker nimmt das nicht für Fakten.

Man könnte ja seine vorgefertigte Meinung hinterfragen müssen...

 

Ich bin froh, dass ich vor 6 Jahren Kommer und Co. nicht gekannt und gelesen habe. Ich hoffe wie mir ging es einigen anderen. Die anderen dürfen sich gerne ärgern und mal überlegen ob man irgendwelchen Buchverkäufern weiter Glauben schenkt oder einfach mal den eigenen Verstand benutzt...

[Schwachzocker]

vor 23 Minuten schrieb DrFaustus:

...

Ich bin froh, dass ich vor 6 Jahren Kommer und Co. nicht gekannt und gelesen habe. Ich hoffe wie mir ging es einigen anderen. Die anderen dürfen sich gerne ärgern und mal überlegen ob man irgendwelchen Buchverkäufern weiter Glauben schenkt oder einfach mal den eigenen Verstand benutzt...

Was hat man denn zu tun, wenn man als Erwerber einer einzelnen Immobilie wenigstens annähernd so erfolgreich sein will wie Du?