Thread Nummer 100: Kaufen oder Mieten?

[Chips]

Am 23.11.2017 um 12:18 von tyr:

Warum auch? Man muss sich dafür nicht mit der Immobilienbewirtschaftung beschäftigen, das macht der Vermieter für einen. Wenn was kaputt ist: anrufen, Email schreiben. Dafür hat man kein Klumpenrisiko am Bein und ist schuldenfrei, kann sein Geld breit diversifiziert anlegen. Wenn sich im Umfeld etwas negativ verändert ist man auch nicht bei not-in-my-backyard-Anwohnerprotesten dabei, sondern zieht einfach um.

 

Man muss auch keine 10+% Kaufnebenkosten beim Einzug in die Mietimmobilie zahlen, die einfach weg sind, für die man nichts, gar nichts erhält. Kaution und ggf. Maklerprovision (für  @polydeikes vornehm Französisch: Courtage) und gut ist.

Nur mal so als Denkanstoß, korrigiert mich, wenn ich falsch liege.

Wenn ich heute einen 300 000€ Kredit bei der Bank aufnehme und 1000€ pro Monat abstottern, dann werde ich unter normalen Umständen (zB. 2% mehr Lohn pro Jahr bzw. 2% inflation pro Jahr) jedes Jahr 2% mehr abstottern können, jedoch bleibt die Kredithöhe gleich.

Der Zinsanteil der Rate nimmt zudem immer weiter ab.

 

Die Miete steigt jedoch mit der Inflation mit, die Tilgung zum Kredit nicht.

[hund555]

 

vor 18 Stunden von Schwachzocker:

Die Immobilienbesitzer konnten sich deshalb ein Haus kaufen, weil sie Geld hatten (Geldwert in jeglicher Form: Humankaptial, gute Bonität, wohhabende Verwandte usw.), sonst bekommt man eben keine Immobilie.

Es gibt sowas, das nennt sich Kredit, da zahlt man halt statt Miete den Kredit ab. Irgendwann ist er abbezahlt und die Immobilie gehört dir. Und es reicht stinknormaler Job aus.

Meine Tante sagte mal "wir sind nicht so reich um zur Miete zu wohnen".

Chips hat ganz einfache Rechnung gemacht, warum Immobilienbesitzer wohlhabender sind:

 

vor 16 Stunden von Chips:

Nur mal so als Denkanstoß, korrigiert mich, wenn ich falsch liege.

Wenn ich heute einen 300 000€ Kredit bei der Bank aufnehme und 1000€ pro Monat abstottern, dann werde ich unter normalen Umständen (zB. 2% mehr Lohn pro Jahr bzw. 2% inflation pro Jahr) jedes Jahr 2% mehr abstottern können, jedoch bleibt die Kredithöhe gleich.

Der Zinsanteil der Rate nimmt zudem immer weiter ab.

 

Die Miete steigt jedoch mit der Inflation mit, die Tilgung zum Kredit nicht.

[Schwachzocker]

vor 2 Minuten von hund555:

... Und es reicht stinknormaler Job aus.

Kann sein! Ein schlechter Job reicht aber nicht aus, und daher ist der Durchschnitt der Immobilienbesitzer reicher, weil sie tendenziell bessere Jobs haben.

[hund555]

Gerade eben von Schwachzocker:

Kann sein! Ein schlechter Job reicht aber nicht aus

Doch. Ich kenne Leute wo die Frau nur halbe Stelle als Putzfrau arbeitet hat und der Mann unterdurchschnittlichen Job hat. Und auch die haben es geschafft. Miete müssten die ja auch mit ihrem Verdienst zahlen.

Zur Not sucht man sich einen Nebenjob.

 

 

[Schwachzocker]

vor 1 Minute von hund555:

Doch. Ich kenne Leute wo die Frau nur halbe Stelle als Putzfrau arbeitet hat und der Mann unterdurchschnittlichen Job hat. Und auch die haben es geschafft. Miete müssten die ja auch mit ihrem Verdienst zahlen.

Zur Not sucht man sich einen Nebenjob.

Verstehe! Ich schreibe vom Durchschnitt, und Du kennst jemanden. Alles klar.

[dev]

vor 4 Minuten von Schwachzocker:

Verstehe! Ich schreibe vom Durchschnitt, und Du kennst jemanden. Alles klar.

Das sich der Durchschnitt in Deutschland nicht traut, sein Kapital vernünftig zu nutzen, ist doch allgemein bekannt.

[Schwachzocker]

vor 6 Minuten von dev:

Das sich der Durchschnitt in Deutschland nicht traut sein Kapital vernünftig zu nutzen, ist doch allgemein bekannt.

Ja...und? Mein Kanarienvogel hat Husten.

[hund555]

vor 6 Minuten von Schwachzocker:

Verstehe! Ich schreibe vom Durchschnitt, und Du kennst jemanden. Alles klar.

Ich kenne auch mehr als ein Paar. Was jemand kann, kann auch der Durschnitt. Da lässt man halt Rauchen sein, Restaurant muss auch nicht immer sein, schafft sich günstigere Hobbies an - es geht wenn man will!

[DAX43]

vor 15 Minuten von Schwachzocker:

Ja...und? Mein Kanarienvogel hat Husten.

 

Hat er nicht. Vögel haben kein Zwerchfell, und ohne Zwerchfell, kein Husten. 

[sedativ]

vor 17 Stunden von Chips:

Nur mal so als Denkanstoß, korrigiert mich, wenn ich falsch liege.

Wenn ich heute einen 300 000€ Kredit bei der Bank aufnehme und 1000€ pro Monat abstottern, dann werde ich unter normalen Umständen (zB. 2% mehr Lohn pro Jahr bzw. 2% inflation pro Jahr) jedes Jahr 2% mehr abstottern können, jedoch bleibt die Kredithöhe gleich.

Der Zinsanteil der Rate nimmt zudem immer weiter ab.

 

Die Miete steigt jedoch mit der Inflation mit, die Tilgung zum Kredit nicht.

 

Milchmädchenrechnung.

 

1) Hast du auch bedacht, dass die Hauspreise fallen können?

 

2) Hast du auch bedacht, dass die Mieten fallen können?

 

3) Hast du auch bedacht, dass die Zinsen steigen können?

 

4) Hast du auch bedacht, dass die Immobilie einiges an Unterhalt kostet?

 

5) Hast du auch bedacht, dass du das gesparte Geld rentierlich investieren kannst?

 

[hund555]

vor 22 Minuten von sedativ:

 

Milchmädchenrechnung.

 

1) Hast du auch bedacht, dass die Hauspreise fallen können?

 

2) Hast du auch bedacht, dass die Mieten fallen können?

 

3) Hast du auch bedacht, dass die Zinsen steigen können?

 

4) Hast du auch bedacht, dass die Immobilie einiges an Unterhalt kostet?

 

5) Hast du auch bedacht, dass du das gesparte Geld rentierlich investieren kannst?

 

 

1) Ich doch weniger wichtig, wenn man darin wohnen und nicht weiter verkaufen möchte. So lange Zinsen nicht steigen, glaube ich auch nicht daran. Und ich glaube auch nicht, dass die Zinsen groß steigen werden.

2) Sehr unwahrscheinlich, Preise steigen bekanntlich - seit tausenden Jahren

3) Da macht man Sollzinsbindung für 25-30 Jahre. Nach 10 Jahren darfst DU kündigen, wenn du günstigere Zinsen bekommst

4) relativ wenig, hätte nicht gedacht dass es so wenig ist, wo ich mit Immobilienbesitzern gesprochen haben

5) Nehmen wir an, man zahlt 4% Miete (25fache des Kaufpreises), dass man die Miete weiter zahlen muss, ist sicher. Aber nirgendswo kann ich nach Steuern sicher >4% mit meinem Kapital verdienen, damit ich dann sicher Miete davon zahlen kann. + Leverage effekt bei Immobilien mit Finanzierung!

[Nachdenklich]

vor 2 Stunden von DAX43:

Hat er nicht. Vögel haben kein Zwerchfell, und ohne Zwerchfell, kein Husten. 

Aber man kann doch jederzeit solche unsachlichen Einwürfe machen und bei anderer Gelegenheit anderen Teilnehmern deren sachliche Beiträge als angeblich naiv vorhalten. 

Jeder verhält sich seinem Naturell entsprechend.

[sedativ]

vor 3 Stunden von hund555:

 

1) Ich doch weniger wichtig, wenn man darin wohnen und nicht weiter verkaufen möchte. So lange Zinsen nicht steigen, glaube ich auch nicht daran. Und ich glaube auch nicht, dass die Zinsen groß steigen werden.

2) Sehr unwahrscheinlich, Preise steigen bekanntlich - seit tausenden Jahren

3) Da macht man Sollzinsbindung für 25-30 Jahre. Nach 10 Jahren darfst DU kündigen, wenn du günstigere Zinsen bekommst

4) relativ wenig, hätte nicht gedacht dass es so wenig ist, wo ich mit Immobilienbesitzern gesprochen haben

5) Nehmen wir an, man zahlt 4% Miete (25fache des Kaufpreises), dass man die Miete weiter zahlen muss, ist sicher. Aber nirgendswo kann ich nach Steuern sicher >4% mit meinem Kapital verdienen, damit ich dann sicher Miete davon zahlen kann. + Leverage effekt bei Immobilien mit Finanzierung!

 

1) Du musst u.U. verkaufen, weil du arbeitslos wirst, weil du krank wirst, weil du dich scheiden lässt, weil du jobbedingt umziehen musst, weil der Kredit gekündigt wird, ...

In der Krise von 2008/2009 sind die Preise u.a. in Amerika und Spanien massiv eingebrochen. Und bis dahin warfen sie bspw. in den USA (Case-Shiller-Index) inflationsbereinigt nur 0,5% p.a. ab, der S&P500 inflationsbereinigt 5,5%.

 

2) siehe 1

 

3) Falls du eine 30jährige Zinsbindung zu guten Konditionen bekommst, hast du recht.

 

4) Da sind deine Bekannten falsch informiert oder können nicht gut rechnen. In bestimmten Intervallen muss fast alles am Haus erneuert werden (Dach, Heizung, Fenster, Türen, Verputz, Elektrik, Bäder, Terasse, usw , usf.) und das kostet richtig Geld! Und nur weil das 40 Jahre alte Dach evtl. noch OK ist, hat es nicht mehr den gleichen Wert wie ein neues Dach.

 

5) Sicher ist natürlich nichts, aber sehr wahrscheinlich ist, dass z.B. die Rendite des statt für Zinsen und Instandhaltung 25 Jahre lang in Aktien investierten Geldes über 4% liegt.

 

6) Noch nicht erwähnt sind die Kaufnebenkosten, die den Kaufpreis von 25 Jahreskaltmieten auf ungefähr 27,5 Jahreskaltmieten erhöhen.

 

7) Dazu kommt noch der Nachteil, dass das Haus nach ein paar Jahren (Kinder ziehen aus) i.d.R. zu groß ist. 

 

[hund555]

vor 19 Stunden von sedativ:

 

1) Du musst u.U. verkaufen, weil du arbeitslos wirst, weil du krank wirst, weil du dich scheiden lässt, weil du jobbedingt umziehen musst, weil der Kredit gekündigt wird, ...

In der Krise von 2008/2009 sind die Preise u.a. in Amerika und Spanien massiv eingebrochen. Und bis dahin warfen sie bspw. in den USA (Case-Shiller-Index) inflationsbereinigt nur 0,5% p.a. ab, der S&P500 inflationsbereinigt 5,5%.

 

2) siehe 1

 

3) Falls du eine 30jährige Zinsbindung zu guten Konditionen bekommst, hast du recht.

 

4) Da sind deine Bekannten falsch informiert oder können nicht gut rechnen. In bestimmten Intervallen muss fast alles am Haus erneuert werden (Dach, Heizung, Fenster, Türen, Verputz, Elektrik, Bäder, Terasse, usw , usf.) und das kostet richtig Geld! Und nur weil das 40 Jahre alte Dach evtl. noch OK ist, hat es nicht mehr den gleichen Wert wie ein neues Dach.

 

5) Sicher ist natürlich nichts, aber sehr wahrscheinlich ist, dass z.B. die Rendite des statt für Zinsen und Instandhaltung 25 Jahre lang in Aktien investierten Geldes über 4% liegt.

 

6) Noch nicht erwähnt sind die Kaufnebenkosten, die den Kaufpreis von 25 Jahreskaltmieten auf ungefähr 27,5 Jahreskaltmieten erhöhen.

 

7) Dazu kommt noch der Nachteil, dass das Haus nach ein paar Jahren (Kinder ziehen aus) i.d.R. zu groß ist. 

 

 

1) Natürlich sollte Tilgung so niedrig sein, dass man das auch bei Extremszenarien schafft. Sondertilgung am besten so hoch setzen wie es geht.

Es sollte dann auch mit einem arbeitenden Partner lösbar sein. Wenn man ohne Schulden kauft, gibt das Problem je nicht.

4) Die sind nicht falsch informiert, die haben über 20 Jahre Erfahrung damit. Diese ganze Erneureung die du ansprichst, werden heute von Häusern aus 80ern vielleicht gemacht, also ~40 Jahre alt und das kostet ~ 1/4 des Hauses. Vergleich mal aber den Kaufpreis aus 1980 oder 1960 mit heutigen. Und rechnet aus wieviel Miete gesparrt wurde.

5) Du setzt Instandhaltungskosten glaube ich zu hoch an. Hast du mit Immobilienbesitzern geredet wie hoch derren wirklich sind? Bei Aktien muss du natürlch mit Netto rechnen.

7) Hast recht, stehen dann 1-2 Zimmer leer, können aber gut als Gästezimmer benutzt werden, evtl. noch Hobbyraum.

 

8) Aktien haben/hatten natürlich die stärkste Rendite gehabt, allerdings muss man das ersparrte bei Immobilie nicht versteuern. Und wer setzt alles  zu 100%  nur auf Aktien? Sind ganz wenige, da kommt dann Tages/Festgeld, was damit bei Hyperinflation oder Währungsreform passieren kann, kannst du dir denken.

 

 

 

 

 

 

[Chips]

Am 3.10.2019 um 11:11 von sedativ:

 

Milchmädchenrechnung.

 

1) Hast du auch bedacht, dass die Hauspreise fallen können?

 

2) Hast du auch bedacht, dass die Mieten fallen können?

 

3) Hast du auch bedacht, dass die Zinsen steigen können?

 

4) Hast du auch bedacht, dass die Immobilie einiges an Unterhalt kostet?

 

5) Hast du auch bedacht, dass du das gesparte Geld rentierlich investieren kannst?

 

Wurde ja schon geantwortet. Wenn man in dem Haus bis zum Tod bleibt und nix Einschneidendes passiert (wobei man sich dann fragen muss, ob das Haus als Klotz am Bein wirklich DAS Problem ist). Ein enormer Vorteil ist natürlich der Umzug in eine kleinere Wohnung in der Rente, aber wenn man eh nix gegen das Umziehen hat, kann man das Haus mit 67 auch verkaufen.

 

-> Es ist letztlich hauptsächlich eine emotionale Entscheidung. Wie schwer fällt einem das Umziehen? Wie sehr möchte man von Entscheidungen des Vermieters abhängig sein? usw

 

Es steht und fällt ja auch alles, welche Rendite man auf dem Kapitalmarkt zwecks ETFs erreichen kann. Da ich (Alter 32) auch vor einem Kauf stehe, hab ich hier mal zwei Screenshots. Einmal erziele ich 4% auf ETFs, einmal 5%(nach Steuern aber inklusive Inflation). Beim Haus setze ich eine Wertsteigerung von 1% an, bei anderen Werten wie Einkommen, Nebenkosten, Miete setze ich 2% an.

Die Idee meiner Rechnung ist, dass man zB. 1400€ verfügbares Einkommen hat. Davon bezahlt man beim Hauskauf die Rate, legt 1,5% des Wertes der Immobilie aug die Seite und hat etwa 150€ an monatlichen Nebenkosten, die man als Mieter nicht hätte wie zB. Hausversicherung oder Grundsteuer. Und das was übrig bleibt, steckt man in einen ETF. Beim Mieten eben genauso. 1400€ abzüglich der Miete kommt in den ETF.

 

Nun kann man Zahlen drehen, aber der gewichtigste Punkt ist, ob es 4 oder 5% bei dem ETF sind.

 

Wenn jemand Lust hat, kann mir auch einer sagen, ob die Zahlen ansich realistisch wären.

 

PS: ich rechne mit 10% Kaufnebenkosten.

Mappe1.xlsx

[hund555]

vor einer Stunde von Chips:

die man als Mieter nicht hätte wie zB. Hausversicherung oder Grundsteuer.

Versicherung und Grundsteuer kann man auf Mieter umlegen.

 

Deine Instandhaltung von 1,5% ist eindeutig zu viel. Habe in der Nachbarschaft zig Reihenhäuser, da wurde 20 Jahre fast nichts gemacht (ist auch nicht nötig), die werden heute für das Doppelte verkauft.

[Chips]

vor 56 Minuten von hund555:

Versicherung und Grundsteuer kann man auf Mieter umlegen.

 

Deine Instandhaltung von 1,5% ist eindeutig zu viel. Habe in der Nachbarschaft zig Reihenhäuser, da wurde 20 Jahre fast nichts gemacht (ist auch nicht nötig), die werden heute für das Doppelte verkauft.

Also dass die Preise für Häuser so weiter wachsen als in den letzten 10 Jahren, denke ich nicht.

Und ich würde mal behaupten, je weniger das Haus kostet, desto geringer die monatlichen Tilgungsrtaen, ejdoch desto mehr muss man noch reinstecken bzw. wird fällig. Das ist so ähnlich wie bei nem Gebrauchtwagen. Je älter, desto günstiger, aber mit desto mehr Kohle für Reparatur muss man rechnen.

Ich sehe das Haus auch nicht als Wertanlage oder Altersvorsorge, denn das Haus muss man bezahlen. Aktien bezahlen dich. Meine persönliche Situation ist eben, dass wir zu dritt sind und noch 1-2 Kinder "planen" und Mitwohnungen bzw. -häuser zum einen Mangelware sind, zum anderen ziemlich teuer. Naja und ein Garten wäre auch nicht schlecht. Nur ist unser Einkommen etwas zu klein relativ zu den Hauspreisen und eigentlich war mein Aktienvermögen dazu gedacht, langfristig ein passives Einkommen aufzubauen. Ein Haus ist eben das Gegenteil von passivem Einkommen...

 

PS: Sowohl Mieten als auch Kaufen haben zudem beide ihre nicht-finanziellen Risiken.

[DrFaustus]

vor 7 Minuten von Chips:

Also dass die Preise für Häuser so weiter wachsen als in den letzten 10 Jahren, denke ich nicht.

Und ebenso gibt es keinerlei Garantie, dass Aktien sich weiter so entwickeln wie die letzten Jahre/Jahrzehnte. Genauso kann es hier negative Renditen geben.

Negative Rendite aus der Geldanlage + Negative Rendite aus dem Wohnbedarf(Miete)

ist die Frage ob das größer oder gleich der Rendite des Eigenheims ist.

 

Die grundsätzliche Fehlannahme scheint mir aber zu sein, dass Käufer und Mieter tatsächlich das gleiche Konsumverhalten an den Tag legen und somit gleich in der Vermögensbildung vorgehen.

Diese Annahme erscheint mir vollkommen weltfremd. Und das ist aus meiner Sicht ein wichtiger Punkt, dass Eigenheimkäufer mehr in die Vermögensbildung gezwungen werden. Daher auch das höhere Vermögen.

Denn es gibt auch bei den Mietern solche mit hohen Gehältern, die tatsächlich wenig sparen. An Wohnungen in guter Lage in München kommt man u.a. gar nicht ohne entsprechendes Einkommen.

[sedativ]

vor 2 Stunden von Chips:

Wurde ja schon geantwortet. Wenn man in dem Haus bis zum Tod bleibt und nix Einschneidendes passiert (wobei man sich dann fragen muss, ob das Haus als Klotz am Bein wirklich DAS Problem ist). Ein enormer Vorteil ist natürlich der Umzug in eine kleinere Wohnung in der Rente, aber wenn man eh nix gegen das Umziehen hat, kann man das Haus mit 67 auch verkaufen.

 

-> Es ist letztlich hauptsächlich eine emotionale Entscheidung. Wie schwer fällt einem das Umziehen? Wie sehr möchte man von Entscheidungen des Vermieters abhängig sein? usw

 

Es steht und fällt ja auch alles, welche Rendite man auf dem Kapitalmarkt zwecks ETFs erreichen kann. Da ich (Alter 32) auch vor einem Kauf stehe, hab ich hier mal zwei Screenshots. Einmal erziele ich 4% auf ETFs, einmal 5%(nach Steuern aber inklusive Inflation). Beim Haus setze ich eine Wertsteigerung von 1% an, bei anderen Werten wie Einkommen, Nebenkosten, Miete setze ich 2% an.

Die Idee meiner Rechnung ist, dass man zB. 1400€ verfügbares Einkommen hat. Davon bezahlt man beim Hauskauf die Rate, legt 1,5% des Wertes der Immobilie aug die Seite und hat etwa 150€ an monatlichen Nebenkosten, die man als Mieter nicht hätte wie zB. Hausversicherung oder Grundsteuer. Und das was übrig bleibt, steckt man in einen ETF. Beim Mieten eben genauso. 1400€ abzüglich der Miete kommt in den ETF.

 

Nun kann man Zahlen drehen, aber der gewichtigste Punkt ist, ob es 4 oder 5% bei dem ETF sind.

 

Wenn jemand Lust hat, kann mir auch einer sagen, ob die Zahlen ansich realistisch wären.

 

PS: ich rechne mit 10% Kaufnebenkosten.

 12   99 kB

 8   100 kB

Mappe1.xlsx  2   23 kB

 

Die Instandhaltungsrücklage ist mit 1,5% des Immobilienwertes ein realistischer Durchschnittswert.

Allerdings kann der tatsächliche Wert beträchtlich abweichen. Er liegt in der ostdeutschen Provinz höher, im Großraum München oder Frankfurt  niedriger (die Unterhaltskosten steigen nicht proportional zum Grundstückswert).  Es kann auch versteckte Mängel geben (selbst beim Neubau) - dann steigt der Betrag. Durch Eigenleistung kann man den Betrag senken, falls die Handwerkerstunden teurer sind als der eigene Nettostundenlohn. Usw.

Wie dein ETF in den nächsten Jahren rentieren wird und ob und wie der Immobilienwert steigt ist unbekannt.

Historisch war die durchschnittliche Immobilienrendite (v.a. für private Häuslebauer) deutlich niedriger als die durchschnittliche Aktienrendite, es gibt regionale Ausnahmen, die man aber nicht notwendig fortschreiben kann.

 

[sedativ]

vor 2 Stunden von hund555:

Deine Instandhaltung von 1,5% ist eindeutig zu viel. Habe in der Nachbarschaft zig Reihenhäuser, da wurde 20 Jahre fast nichts gemacht (ist auch nicht nötig), die werden heute für das Doppelte verkauft.

 

Der Wert einer Immobilie setzt sich zusammen aus Gebäudewert und Grundstückswert. Der Gebäudewert sinkt mit der Zeit (und zwar umso schneller, je weniger man "da macht"). Davon unabhängig kann der Grundstückswert steigen (oder fallen). U.U. sogar so stark, dass der Gebäudewert deiner Reihenhäuser zwar um ein Drittel gefallen ist, sich der Gesamtwert aber trotzdem verdoppelt hat.

[DrFaustus]

vor 19 Minuten von sedativ:

 

Wenn jemand Lust hat, kann mir auch einer sagen, ob die Zahlen ansich realistisch wären.

 

 

Mit Sicherheit nicht.

Alles steht und fällt mit zukünftigen Renditen. Die kennt keiner.

Aber ein Denkanstoß, den ich hier schon oft geschrieben habe:

 

Die erwartete Rendite eines Investments errechnet sich aus: Risikoloser Zins + Risikoaufschlag.

Der Risikoaufschlag sollte im langjährigen Mittel konstant bleiben, es sei denn man hat gerade Extremphasen von Über- oder Untertreibung. Nehmen wir mal an, wir haben dies aktuell weder bei Aktien noch bei Immobilien.

Wenn historisch Aktien eine Rendite von 8%p.a. gebracht haben. Und unter historisch verstehe ich 100 Jahre. Und ich hatte während dieser 100 Jahre einen durchschnittlichen risikolosen Zins von 5%p.a. (10 Jahre US Treasury). Dann lag mein Risikoaufschlag bei 3%p.a. für Aktien.

Bei Immobilien ist der Risikoaufschlag schwer zu ermitteln, da das sehr Standortabhängig ist. Das zeigt schon alleine der Unterschied er Mietrendite von Salzgitter zu München Marienplatz. Gehen wir mal von München aus. Aktuelle Mietrendite München liegt bei 1-2% kalt netto. Sagen wir 1,5%. Nehmen wir mal die 1,5% Instandhaltung als gegeben an, kommen wir auf eine Netto 0%p.a. Rendite vor Wertsteigerung. Heißt, wir liegen aktuell bei 0,5% Risikoaufschlag für München (vs. 10jährige Bunds).

 

So, heißt also. Die 8% Annahme basiert auf 3%p.a. Risikoauschlag. Die 1,5%p.a. München auf 0,5% Risikoaufschlag.

Differenz Aktien vs. Immobilie München ist 2,5%p.a.

Das wäre schonmal die Annahme, die ich in der Datei treffen würde.

 

Beachten muss man aber:

Sinkt der risikolose Zins, dann steigen kurzfristig die Assetpreise. Ist klar, oder? Ist wie bei einer synthetischen Anleihe. Sinkt der risikolose Zins weiter, dann habe ich unter Umständen den Fall, dass die Kaufpreisfaktoren bei Immobilien ins Unendliche gehen können!

Nehmen wir mal das Beispiel der Münchner Immobilie. Aktuell 1,5% Nettomietrendite vor Kosten (=0,5%p.a. Risikoaufschlag). Sinkt der risikolose Zins auf -2,0%, dann habe ich eine Nettomietrendite von 0,0%p.a. in München, was im Grunde bedeutet, dass jeder beliebige Preis gezahlt werden kann und an der Rendite für das Objekt ändert sich nichts. DAS wäre dann eine gigantische Blase. Da sind wir noch nicht. Aber bei einem möglichen Zukunftsszenario Immobilien vs. Aktien, vor dem Hintergrund der möglichen EZB-Politik, sollte man das im Kopf haben. Übrigens nicht nur beim Asset Immobilien. Auch bei Aktien. Wenn ich KGVs mit historischen KGVs vergleiche.

Angenommen mein Risikoaufschlag für Aktien liegt tatsächlich bei 3%p.a., dann habe ich aktuell eigentlich eine erwartete Rendite für Aktien von 2,5%p.a., was einem KGV von 40 entspricht!

Sinkt der Zins um weitere 0,5%, sind wir bei einem KGV von 50. Sinkt er um 1,5% (wie oben im Immobilienszenario), dann habe ich ein erwartetes KGV von 100...

[Schwachzocker]

vor 54 Minuten von DrFaustus:

...

Die grundsätzliche Fehlannahme scheint mir aber zu sein, dass Käufer und Mieter tatsächlich das gleiche Konsumverhalten an den Tag legen und somit gleich in der Vermögensbildung vorgehen.

Diese Annahme erscheint mir vollkommen weltfremd. Und das ist aus meiner Sicht ein wichtiger Punkt, dass Eigenheimkäufer mehr in die Vermögensbildung gezwungen werden. Daher auch das höhere Vermögen.

...

Forscher haben neuerdings auch herausgefunden, dass Ferraribesitzer mehr Geld haben als Fahrradfahrer. Woran mag es liegen?

 

Machen Ferarris reich?

Oder unterliegen Ferraribesitzer einem Sparzwang?

[DrFaustus]

Nie um eine BS-Antwort verlegen.

Wie viele Ferrarieigentümer (wenn man nichtmal zwischen Eigentum und Besitz unterscheiden kann...) finanzieren ihren Wagen auf Raten?

Welche Renditen brachte der durchschnittliche Ferrari so die letzten 50 Jahre?

 

Unterliegen Schwachzocker einem Schreibzwang?

[hund555]

Hier gibt es guten Kaufen oder Mieten Rechner

 

Parameter müssten angepasst werden, u.a. Instanzhaltungskosten sind dort zu hoch und Zinsen gibts heute unter 0,8%

[Chips]

vor einer Stunde von DrFaustus:

 

Mit Sicherheit nicht.

Alles steht und fällt mit zukünftigen Renditen. Die kennt keiner.

Aber ein Denkanstoß, den ich hier schon oft geschrieben habe:

 

Die erwartete Rendite eines Investments errechnet sich aus: Risikoloser Zins + Risikoaufschlag.

Der Risikoaufschlag sollte im langjährigen Mittel konstant bleiben, es sei denn man hat gerade Extremphasen von Über- oder Untertreibung. Nehmen wir mal an, wir haben dies aktuell weder bei Aktien noch bei Immobilien.

Wenn historisch Aktien eine Rendite von 8%p.a. gebracht haben. Und unter historisch verstehe ich 100 Jahre. Und ich hatte während dieser 100 Jahre einen durchschnittlichen risikolosen Zins von 5%p.a. (10 Jahre US Treasury). Dann lag mein Risikoaufschlag bei 3%p.a. für Aktien.

Bei Immobilien ist der Risikoaufschlag schwer zu ermitteln, da das sehr Standortabhängig ist. Das zeigt schon alleine der Unterschied er Mietrendite von Salzgitter zu München Marienplatz. Gehen wir mal von München aus. Aktuelle Mietrendite München liegt bei 1-2% kalt netto. Sagen wir 1,5%. Nehmen wir mal die 1,5% Instandhaltung als gegeben an, kommen wir auf eine Netto 0%p.a. Rendite vor Wertsteigerung. Heißt, wir liegen aktuell bei 0,5% Risikoaufschlag für München (vs. 10jährige Bunds).

 

So, heißt also. Die 8% Annahme basiert auf 3%p.a. Risikoauschlag. Die 1,5%p.a. München auf 0,5% Risikoaufschlag.

Differenz Aktien vs. Immobilie München ist 2,5%p.a.

Das wäre schonmal die Annahme, die ich in der Datei treffen würde.

 

Beachten muss man aber:

Sinkt der risikolose Zins, dann steigen kurzfristig die Assetpreise. Ist klar, oder? Ist wie bei einer synthetischen Anleihe. Sinkt der risikolose Zins weiter, dann habe ich unter Umständen den Fall, dass die Kaufpreisfaktoren bei Immobilien ins Unendliche gehen können!

Nehmen wir mal das Beispiel der Münchner Immobilie. Aktuell 1,5% Nettomietrendite vor Kosten (=0,5%p.a. Risikoaufschlag). Sinkt der risikolose Zins auf -2,0%, dann habe ich eine Nettomietrendite von 0,0%p.a. in München, was im Grunde bedeutet, dass jeder beliebige Preis gezahlt werden kann und an der Rendite für das Objekt ändert sich nichts. DAS wäre dann eine gigantische Blase. Da sind wir noch nicht. Aber bei einem möglichen Zukunftsszenario Immobilien vs. Aktien, vor dem Hintergrund der möglichen EZB-Politik, sollte man das im Kopf haben. Übrigens nicht nur beim Asset Immobilien. Auch bei Aktien. Wenn ich KGVs mit historischen KGVs vergleiche.

Angenommen mein Risikoaufschlag für Aktien liegt tatsächlich bei 3%p.a., dann habe ich aktuell eigentlich eine erwartete Rendite für Aktien von 2,5%p.a., was einem KGV von 40 entspricht!

Sinkt der Zins um weitere 0,5%, sind wir bei einem KGV von 50. Sinkt er um 1,5% (wie oben im Immobilienszenario), dann habe ich ein erwartetes KGV von 100...

Hi, danke für dei Antwort. Interessante Zahlen.

Wie kommst du bei München auf 1-2% Bruttomietrendite? Ich hab hier 3% gefunden.

https://www.immomakler-muenchen.de/immobilienpreise-münchen-2019-juli/

 

Und ja, ich weiß, dass die Zukunft keiner kennt.