Thread Nummer 100: Kaufen oder Mieten?

[Schwachzocker]

vor 3 Stunden von DrFaustus:

...

Wie viele Ferrarieigentümer (wenn man nichtmal zwischen Eigentum und Besitz unterscheiden kann...) finanzieren ihren Wagen auf Raten?

Ähnlich viele, wie es Hartz-4-Empfänger gibt, die eine Immobilie besitzen...würde ich vermuten.

[DrFaustus]

vor 3 Stunden von Chips:

Hi, danke für dei Antwort. Interessante Zahlen.

Wie kommst du bei München auf 1-2% Bruttomietrendite? Ich hab hier 3% gefunden.

https://www.immomakler-muenchen.de/immobilienpreise-münchen-2019-juli/

 

Und ja, ich weiß, dass die Zukunft keiner kennt.

Erfahrungswerte. Faktor 50 ist in guten Lagen durchaus üblich. In sehr guten Lagen auch mehr.

Neuperlach, Hasenbergl sicher weniger.

vor 31 Minuten von Schwachzocker:

Ähnlich viele, wie es Hartz-4-Empfänger gibt, die eine Immobilie besitzen...würde ich vermuten.

Und wie viele Zitronenfalter können Zitronen falten?

Komm schon. Paar unsinnige Vergleiche bringen wir noch zusammen?

Wie viele Zirkusclowns sind hier angemeldet?

Wie viele Rasenmäher können bis 5 zählen?

usw.

 

[Superwayne]

In Gerd Kommers Blog gibt es zu diesem Thema eine neuen Artikel: https://www.gerd-kommer-invest.de/vermietungsimmobilien/

Die Grundaussage ist in etwa - wenig überraschend für Kommer - dass die verfügbaren, historischen Daten gegen eine Anlage in Immobilien durch Privatanleger sprechen. Fehlende Skaleneffekte machen die Kostenstruktur im Vergleich zu gewerblichen Vermietern schlecht, außerdem hohe Nebenkosten beim Kauf und Verkauf. Des Weiteren sollte man sich nicht vom seit zehn Jahren boomenden Immobilienmarkt zu stark beeinflussen lassen.

[f.crick]

Ich stehe vor der gleichen Frage bzgl. Mieten oder Kaufen.

Im großen und ganzen wurde imho alles gesagt. Ich möchte noch folgende Konstellation einbringen.

Die bisherigen Überlegungen, ebenso jene von Herrn Kommer, nehmen eine niedrigere monatliche Belastung bei Mietern an.

Wie verhält sich das ganze wenn Kaltmiete und Zins+Tilgung bei Kauf gleich hoch sind?

[vanity]

vor 40 Minuten von f.crick:

Wie verhält sich das ganze wenn Kaltmiete und Zins+Tilgung bei Kauf gleich hoch sind?

Dann kaufen! (unter Vernachlässigung sonstiger Umstände - da der (steigende) Tilgungsanteil Vermögensaufbau ist und zudem noch ein steuerlicher Vorteil besteht (fiktive Miete steuerfrei))

[HaRaS1983]

vor 1 Stunde von f.crick:

Ich stehe vor der gleichen Frage bzgl. Mieten oder Kaufen.

Im großen und ganzen wurde imho alles gesagt. Ich möchte noch folgende Konstellation einbringen.

Die bisherigen Überlegungen, ebenso jene von Herrn Kommer, nehmen eine niedrigere monatliche Belastung bei Mietern an.

Wie verhält sich das ganze wenn Kaltmiete und Zins+Tilgung bei Kauf gleich hoch sind?

Indem Fall kaufen ... damit man mal ein Beispiel hat:

 

Bei mir Kaltmiete ca. 750€. Vergleichbare Wohnung kostet mit Zins und Tilgung ca. 1700€. Trotzdem wird hier alles so schnell weggekauft - ich frage mich immer, ob ich falsch rechne.

 

Ich glaube einfach, dass viele Leute nicht rechnen.

[Chips]

vor 1 Stunde von f.crick:

 

Wie verhält sich das ganze wenn Kaltmiete und Zins+Tilgung bei Kauf gleich hoch sind?

Was ist mit Versicherung, Grundsteuer, und Rücklage n für Reparatur und Instandhaltung?

[vanity]

Versicherung und Grundsteuer umlegbar (also neutral), Instandhaltungsrücklage steckt bei einem sauber kalkulierenden Vermieter in der Kaltmiete drin, während es beim Käufer eine zusätzliche Kostenposition ist. Also müsste die Fragestellung lauten

 

Kaltmiete >= Zins+Tilgung+Instandhaltung (+/- steuerliche Effekte +/- Imponderabilien)

 

?

[sedativ]

vor 8 Stunden von HaRaS1983:

Ich glaube einfach, dass viele Leute nicht rechnen.

 

Oder sie glauben, dass sie schon einen noch größeren Depp finden werden, der ihnen die Hütte wieder teurer abkauft. Typisch für Spekulationsblasen.

 

[DrFaustus]

vor 8 Stunden von HaRaS1983:

Indem Fall kaufen ... damit man mal ein Beispiel hat:

 

Bei mir Kaltmiete ca. 750€. Vergleichbare Wohnung kostet mit Zins und Tilgung ca. 1700€. Trotzdem wird hier alles so schnell weggekauft - ich frage mich immer, ob ich falsch rechne.

 

Ich glaube einfach, dass viele Leute nicht rechnen.

Rechne mal mit 2% Mietsteigerung pro Jahr...

[Anleger Klein]

vor 9 Stunden von HaRaS1983:

Indem Fall kaufen ... damit man mal ein Beispiel hat:

 

Bei mir Kaltmiete ca. 750€. Vergleichbare Wohnung kostet mit Zins und Tilgung ca. 1700€. Trotzdem wird hier alles so schnell weggekauft - ich frage mich immer, ob ich falsch rechne.

 

Ich glaube einfach, dass viele Leute nicht rechnen.

 

Rechnen ist für viele auch nicht die Entscheidungsbasis. Die Kaufentscheidung kann auch aus ganz anderen Gründen erfolgen - einfach, weil man will, dass es "das Eigene" ist und man sich ohne Eigentümergemeinschaft, Vermieter, Mitbewohner etc. verwirklichen kann. Ob sich mein Hauskauf z.B. finanziell lohnt habe ich bewusst nicht nachgerechnet, weil es mich schlicht nicht interessiert. Die Faktoren zur Lebensqualität sind mir wichtiger, aber völlig subjektiv. 

[stummlfumml]

vor 9 Stunden von vanity:

+/- Imponderabilien

Und mal wieder ein neues Wort gelernt. Der Blick ins Forum lohnt sich doch immer wieder.

[smarttrader]

vor 9 Stunden von HaRaS1983:

Indem Fall kaufen ... damit man mal ein Beispiel hat:

 

Bei mir Kaltmiete ca. 750€. Vergleichbare Wohnung kostet mit Zins und Tilgung ca. 1700€. Trotzdem wird hier alles so schnell weggekauft - ich frage mich immer, ob ich falsch rechne.

 

Ich glaube einfach, dass viele Leute nicht rechnen.

Was hast du für ein Tilgungszeitraum? 10 Jahre?

 

Bei 15 Jahren kriege ich das sogar mit 2% Sollzins, vollfinanziert durchgerechnet. Was mir persönlich reicht. Alle Kosten sind sicher gedeckt, und die Steuerersparnisse on Top. Die Mietsteigerungen bringen die Rendite.

[sedativ]

vor 33 Minuten von stummlfumml:

Und mal wieder ein neues Wort gelernt. Der Blick ins Forum lohnt sich doch immer wieder.

 

"Alle Risiken, sogar die unwahrscheinlichsten ins Kalkül ziehen, d.h. ständig mit Imponderabilien rechnen." 

 André Kostolany

 

[f.crick]

vor 11 Stunden von vanity:

Dann kaufen! (unter Vernachlässigung sonstiger Umstände - da der (steigende) Tilgungsanteil Vermögensaufbau ist und zudem noch ein steuerlicher Vorteil besteht (fiktive Miete steuerfrei))

Ich freue mich über die unerwarteten Reaktionen. Hatte es als rhetorische Frage gedacht...

Bei einer Mieterhöhung von 1-2% p.a., was aktuell im unteren durchschnitt ist, ist Kaufen auch aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll.

Mir liegt ein konkretes Angebot zur Finanzierung von 530k bei lediglich 30k Eigenkapital vor. Volltilger mit 1.4% Zins, fest bis Ende. Wer möchte hier die Eigenkapital Rendite berechnen auf 30 Jahre? Ich Komme auf deutlich über 10%...

Natürlich hat man ein riesiges Klumpenrisiko, als reine Kapitalanlage würde ich das Eigenheim daher niemals betrachten.

Sollte durch Trennung, Tod, Standort Wechsel etc. ein Umzug nötig sein, ist durch Verkauf das Kapital zumindest nicht verloren. Als Mieter fließt die miete dem Eigentümer zu und von mir ab.

[Lindoro]

Leider ist die Wahrnehmung der meisten Menschen verzerrt, da man immer nur die Leute hört, die mit Immobilien viel Geld gemacht haben ("Wert hat sich in 10 Jahren verdoppelt", "Bestes Geschäft meines Lebens", usw.), während die Leute, die mit Immobilien richtig Geld versenkt haben, darüber schamhaft schweigen.

 

Der Wiederverkaufswert der Immobilie hängt an einigen Faktoren:

 

- Demographische Entwicklung (die Deutschen werden weniger)

- Tendenz zu größeren Häusern/Wohungen - die qm Wohnfläche pro Person steigen (noch)

- Mehr Single-Haushalte, deswegen auch mehr Bedarf an Wohnungen/Häusern

- Zuwanderung

- modische Trends (die Stadt ist im Moment angesagter als das Land)

- Umwälzungen auf dem Arbeitsmarkt - wenn wir alle Homeoffice machen können, muss man nicht mehr in der Stadt wohnen

- In der Stadt kann man Wohnfläche praktisch kaum noch vermehren, auf dem Land durch Ausweisen von neuen Baugebieten jederzeit

 

Beispiel bei mir zu Hause: Ländliche Gegend (-), aber die Kitas und Grundschulen platzen aus den Nähten (+), die wirtschaftliche Entwicklung ist top (+), es ziehen viele Familien aus dem benachbarten europäischen Ausland zu (+), es werden Äcker in Bauland umgewandelt (-).

 

Unter diesen Umständen habe ich mich entschieden zu kaufen.

[f.crick]

vor 6 Stunden von Lindoro:

Leider ist die Wahrnehmung der meisten Menschen verzerrt, da man immer nur die Leute hört, die mit Immobilien viel Geld gemacht haben ("Wert hat sich in 10 Jahren verdoppelt", "Bestes Geschäft meines Lebens", usw.), während die Leute, die mit Immobilien richtig Geld versenkt haben, darüber schamhaft schweigen.

 

Der Wiederverkaufswert der Immobilie hängt an einigen Faktoren:

 

- Demographische Entwicklung (die Deutschen werden weniger)

- Tendenz zu größeren Häusern/Wohungen - die qm Wohnfläche pro Person steigen (noch)

- Mehr Single-Haushalte, deswegen auch mehr Bedarf an Wohnungen/Häusern

- Zuwanderung

- modische Trends (die Stadt ist im Moment angesagter als das Land)

- Umwälzungen auf dem Arbeitsmarkt - wenn wir alle Homeoffice machen können, muss man nicht mehr in der Stadt wohnen

- In der Stadt kann man Wohnfläche praktisch kaum noch vermehren, auf dem Land durch Ausweisen von neuen Baugebieten jederzeit

 

Beispiel bei mir zu Hause: Ländliche Gegend (-), aber die Kitas und Grundschulen platzen aus den Nähten (+), die wirtschaftliche Entwicklung ist top (+), es ziehen viele Familien aus dem benachbarten europäischen Ausland zu (+), es werden Äcker in Bauland umgewandelt (-).

 

Unter diesen Umständen habe ich mich entschieden zu kaufen.

Es ist hierbei doch nicht anders als bei Wertpapieren. Wer Immobilien als Spekulationsobjekt kauft, muss damit rechnen Verluste einzufahren.

Im besten Falle kommt ein deutlicher Buchgewinn heraus.

In diesem Thema geht es jedoch um die Frage eine Immobilie zwecks Eigennutzung zu kaufen bzw. mieten.

Angesichts der heutigen Mietpreisteigerungen (in Ballungsräumen) und gleichzeitig vorliegenden niedrigen Zinsen kann das Eigenheim imho als mietfreies Wohnen gesehen werden.

Zugegeben, das ist nur bei entsprechender Bonität bzw. Solvenz möglich. Ein Eigenheim, egal ob ETW oder EFH lässt sich nicht zum Preis der Miete einer 1-Zi. Studentenbude erwerben. Wer bereits 1600 EUR NKM abdrückt, was leider in bevorzugten Lagen keine Seltenheit mehr ist, kann den Betrag im Prinzip in die eigene Tasche wirtschaften.

[a2pkxg]

Interessanter Faden, der ja teilweise schon einige Jahre auf dem Buckel hat. Manchmal aber auch spannend rückblickend ältere Meinungen und Ansichten zu lesen. 

 

Mich würde interessieren, wie der Threadersteller Acidwords sich letztendlich entschieden, bzw. finanziell aufgestellt hat? Gibt es nun doch ein Eigenheim oder wird anderweitig Vermögen aufgebaut. Arbeitet die Frau wieder? Oder ist die Beziehung eventuell zerbrochen? Sind natürlich sehr private Fragen, aber ich finde das immer sehr spannend, wenn man am Ende auch erfährt, wie die ganze Geschichte weiter, bzw. ausgegangen ist. 

 

 

[sedativ]

Vermögensberater Gerd Kommer: "Kaufen rentabler als Mieten? Das ist eindeutig Quatsch"

 

 

(Mit dem Firefox AddOn "Bypass Paywalls Clean" lässt sich die Paywall von Zeit, FAZ, New York Times u.a. umgehen.)

[phlp112]

Am 29.11.2022 um 00:06 von sedativ:

Vermögensberater Gerd Kommer: "Kaufen rentabler als Mieten? Das ist eindeutig Quatsch"

 

 

(Mit dem Firefox AddOn "Bypass Paywalls Clean" lässt sich die Paywall von Zeit, FAZ, New York Times u.a. umgehen.)

Vielen DAnk für den Tipp zum AddOn. Das ist mega!

[moonwalker]

Am 29.11.2022 um 00:06 von sedativ:

Mit dem Firefox AddOn "Bypass Paywalls Clean" lässt sich die Paywall von Zeit, FAZ, New York Times u.a. umgehen.)

vor 3 Stunden von phlp112:

Vielen DAnk für den Tipp zum AddOn. Das ist

Mit dem AddOn „Laufschuh“ kannst du die Zeitung am Kiosk im ungesehenen Moment schnappen und ab dafür 

[phlp112]

vor 15 Stunden von moonwalker:

Mit dem AddOn „Laufschuh“ kannst du die Zeitung am Kiosk im ungesehenen Moment schnappen und ab dafür 

Zu viel Fitness ist auch nicht gut.

[moonwalker]

vor 6 Stunden von phlp112:

Zu viel Fitness ist auch nicht gut.

Es bleibt Diebstahl! Auch am Monitor und trotz Zwinkersmiley. 

[Barqu]

Quote

 

In der Regierung gibt es Pläne, die Heizkosten zwischen Mietern und Vermietern aufzuteilen. Es wäre ein Systemwechsel mit erheblichem Aufwand. Druck machen vor allem die Grünen.

https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/hohe-wohnkosten-das-projekt-teilwarmmiete-18561674.html

(...)

Das Umweltbundesamt hat bereits vom Freiburger Öko-Institut eine Studie zur Teilwarmmiete erstellen lassen. Darin kam das Institut zu dem Schluss, dass ein Wechsel vom bisherigen System hin zu diesem Modell aus klimaschutz- und sozialpolitischer Sicht „grundsätzlich sinnvoll“ sei.

(...)

Der Deutsche Mieterbund hat sich unlängst für die Einführung einer Teilwarmmiete ausgesprochen – in der Hoffnung, dass dann die Modernisierungsumlage wegfallen würde.

(...)

In Schweden wird laut der Öko-Institut-Studie in manchen Siedlungen eine Mindesttemperatur in der Wohnung mit der Mietzahlung garantiert. Dieses Verfahren gilt aber als technisch sehr aufwendig. Andere Vorschläge setzen daran an, das Verhältnis von fixen und variablen Bestandteilen an der Gesamtmiete zu ändern. So könnten anhand von Gebäudedaten Grundheizkosten definiert werden, die dann fester Bestandteil der Miete würden. Vermieter erhielten sie auch dann, wenn nach einer Sanierung der Energieverbrauch sinkt. Auch eine Kombination von höherer Kaltmiete und prozentualer Aufteilung der tatsächlichen Heizkosten zwischen Vermieter und Mieter wird diskutiert.

(...)

 

 

[Apartment Buyer]

Am 10.10.2019 um 22:56 von vanity:

Versicherung und Grundsteuer umlegbar (also neutral), Instandhaltungsrücklage steckt bei einem sauber kalkulierenden Vermieter in der Kaltmiete drin, während es beim Käufer eine zusätzliche Kostenposition ist. Also müsste die Fragestellung lauten

 

Kaltmiete >= Zins+Tilgung+Instandhaltung (+/- steuerliche Effekte +/- Imponderabilien)

 

?

Den Tilgungsanteil zu berechnen ist falsch, weil der aktiver Vermögensaufbau ist. 

Steuerlicher Aspekt bei Selbstnutzung geht gehen Null, hier wirkt nur §35A Haushaltsnahe Dienstleistungen begrenzt, dieser gilt auch bei Miete.