Thread Nummer 100: Kaufen oder Mieten?

[tyr]

vor 31 Minuten schrieb Columbus83:

Die meisten, die richtig Geld haben, leben in einer eigenen Immobilie. Warum auch nicht? Der TE selbst würde das auch machen, ich kenne kaum jemanden, der aus freien Stücken zur Miete wohnt, obwohl er sich eine eigene Immobilie leisten kann.

 

Wie schon mit @tom1956 diskutiert: die meisten, die Eigentumsimmobilie + richtig Geld haben haben dies nicht, weil sie in der eigenen Immobilie leben. Sie haben gute finanzielle Verhältnisse und können sich Immoeigentum leisten.

[Systemrelevant]

vor 5 Stunden schrieb Peter23:

Erst zeigst Du auf, dass die Preise nur sehr moderat gemäß Inflation gestiegen sind und anschließend kommst Du zu dem Schluss, dass sie doch wieder auf das Ausgangsniveau fallen. Komisch.

 

Was findest du denn daran komisch? Die Immobilie ist nur ein Wertspeicher, gleicht mehr oder weniger die Inflation aus und um das festzustellen gibt es genügend Aufzeichnung über die Preisentwicklung der letzten 30, 50 Jahre. Wenn wir aber wie jetzt Preissteigerungen von 100, 200% in 7 Jahren sehen brauch ich kein Mathematikstudium um festzustellen dass eine Übertreibung vorliegt. Besonders weil die Inflation in diesen Jahren nahe 0 lag. Selbst wenn die Inflation für die nächsten 25 Jahre auf 3% ansteigt entspricht das heutige Preisniveau dem, welches erst 2042 angemessen wäre. 

 

Da stellt sich nur die Frage, ob das Preisniveau die nächsten 25 Jahre konstant bleibt oder ob die Preise wieder fallen. Hier sollte man ja wissen wie so ein Zyklus läuft: Jetzt haben schon alle gekauft, die etwas kaufen wollten. 

[DrFaustus]

vor 11 Minuten schrieb Systemrelevant:

Da stellt sich nur die Frage, ob das Preisniveau die nächsten 25 Jahre konstant bleibt oder ob die Preise wieder fallen. Hier sollte man ja wissen wie so ein Zyklus läuft: Jetzt haben schon alle gekauft, die etwas kaufen wollten. 

Eine Aussage, die dieser Thread wunderbar wiederlegt.

Seltsamerweise gehen bei uns Wohnungen und Häuser immernoch weg wie geschnitten Brot. Bei teilweise absurden Preisen. Und das obwohl doch schon alle gekauft haben?

[Columbus83]

vor 4 Minuten schrieb tyr:

 

Ja und die Kaufnebenkosten sind auch weg, egal ob du 5, 10 oder 50 Jahre in der Immo wohnst oder 2 Tage nach dem Kauf stirbst. Die gezahlten Zinsen an die finanzierende Bank sind ebenfalls weg, egal ob du 5, 10 oder 50 Jahre in der Immobilie wohnst. Ein möglicher Wertverlust der Immobilie da Klumpenrisiko ist ebenfalls weg, egal ob ... 

Eben, Risiko gibt es immer und überall.

 

 

vor 4 Minuten schrieb tyr:

 

 

Das hängt sehr stark von der Lage ab: Region im Großen und Einzellage im Kleinen. In der Fläche verlieren die meisten Immobilienlagen in Deutschland derzeit an Wert. Nur in wenigen wirtschaftlich starken Ballungsräumen steigen die Preise stark. Ebenso ist die Erwartung der Immobiliennachfrage in der Zukunft höchst unterschiedlich je nach Region.

 

Ich denke, das ist dem Großteil der Menschen bewusst. Aber gerade in den Boomregionen sind die Preise förmlich explodiert, die Gehälter dagegen nicht. Genau das bereitet den Menschen Probleme, denn auch die Mieten sind kräftig gestiegen.

 

 

vor 4 Minuten schrieb tyr:

 

Ich bin weder pauschal pro Miete noch pro Immobilienkauf eingestellt. Es hängt vom Einzelfall ab. Wer ein Millionenvermögen und ein mindestens 6-stelliges Jahreseinkommen hat kann sich den Luxus ggf. bequem leisten. Bei der deutschen Vermögens- und Einkommensmittelschicht, die gerne in einer guten Lage in einer wirtschaftlich starken Boomregion mit hohen Preisen ein Luxushaus bauen möchte bin ich da deutlich kritischer eingestellt.

 

Es geht nicht mehr um Luxushäuser. Wir reden hier von einem Reihenhaus mit 120 qm mit kleinem Garten. Das ist in meinen Augen kein Luxus. In München sind dafür mind. 500k notwendig, eher mehr. Das sind Preissteigerungen, die nicht mehr normal sind. Die Ansprüche der Menschen hingegen sind nachwievor gleich: Haus im Grünen mit kleinem Garten, keine Luxusvilla.

 

https://www.immobilienscout24.de/Suche/controller/exposeNavigation/goToExpose.go?exposeId=100704612&searchUrl=%2FSuche%2FS-4%2FHaus-Kauf%2FBayern%2FMuenchen%2F-%2F-%2F100%2C00-200%2C00&referrer=RESULT_LIST_LISTING&hasNext=true&hasPrev=true

 

 

vor 4 Minuten schrieb tyr:

Hier im Thread haben wir ein gutes Beispiel. Familie mit Eltern Ende 30, kein Eigenkapital, Durchschnittseinkommen, laufender Autokredit und man würde gerne eine Immobilie mit Kaufpreis 300, 400 oder 500+ tausend Euro Kaufpreis finanzieren. Ich halte das für finanziell verrückt und viel zu teuer für die bestehenden Einkommens- und Vermögensverhältnisse.

 

Anders wäre es, wenn man auf dem Teppich bleiben würde und ein kleines Bestandshaus in mittlerer Lage für 100.000 Euro finanzieren und sparsam renovieren würde, wo absehbar mit 50 die Finanzierung durch ist. Ist aber nicht gewollt, es soll das Luxushaus für 300-500k Euro werden. Das finde ich finanziell für diese Situation nicht tragbar.

 

 

 

 

Dazu habe ich bereits meine Meinung geschrieben und wie gesagt, das Bestandshaus in mittlerer Lage für 100k kannst du dir in Boomregionen abschminken (oder besser, Gegenden, in denen die Eltern Arbeit haben).

 

[DrFaustus]

Ein Bestandshaus für 100k. Der war gut. Für den Preis bekommst du nichtmal ein Grundstück! Außer in Ost-Brandenburg auf dem Dorf.

[Columbus83]

vor 16 Minuten schrieb tyr:

 

Wie schon mit @tom1956 diskutiert: die meisten, die Eigentumsimmobilie + richtig Geld haben haben dies nicht, weil sie in der eigenen Immobilie leben. Sie haben gute finanzielle Verhältnisse und können sich Immoeigentum leisten.

 

Nicht nur das, die Überlegung ist auch, will man wirklich z.B. 1800 - 2000 Euro jeden Monat an Miete zahlen oder findet man nicht dafür eine eigene Immobilie?

vor 12 Minuten schrieb DrFaustus:

Eine Aussage, die dieser Thread wunderbar wiederlegt.

Seltsamerweise gehen bei uns Wohnungen und Häuser immernoch weg wie geschnitten Brot. Bei teilweise absurden Preisen. Und das obwohl doch schon alle gekauft haben?

Die Weltbevölkerung steigt, von daher werden mehr Menschen in die Boomregionen dieser Erde ziehen. Daher bezweifle ich, dass die Preise stark fallen werden in den Boomregionen.

 

[Nachdenklich]

vor 7 Minuten schrieb DrFaustus:

Ein Bestandshaus für 100k. Der war gut. Für den Preis bekommst du nichtmal ein Grundstück! Außer in Ost-Brandenburg auf dem Dorf.

 

Naja - nicht nur in Brandenburg. Aber es ist tatsächlich alles von den Regionen abhängig.

Eine Nichte von mir hat gerade vor Kurzem ein Grundstück (mit ganz ordentlichem Bestandshaus darauf - sie hat das Haus bisher als Mieterin bewohnt und meint: Kein Renovierungsbedarf) in Schleswig-Holstein für 125.000,- Euro gekauft.

Grundstück mit Haus !

In der Gegend in Rheinland-Pfalz, in der ich derzeit wohne, kostet der Quadratmeter Bauland etwa 100,- Euro. Da bekommst Du für 100k auch schon ein erhebliches Grundstück. Und das ist nicht jwd! Von hier fahren die Leute nach Bonn oder Köln zur Arbeit.

[Relich]

9 minutes ago, Nachdenklich said:

 

Naja - nicht nur in Brandenburg. Aber es ist tatsächlich alles von den Regionen abhängig.

Eine Nichte von mir hat gerade vor Kurzem ein Grundstück (mit ganz ordentlichem Bestandshaus darauf - sie hat das Haus bisher als Mieterin bewohnt und meint: Kein Renovierungsbedarf) in Schleswig-Holstein für 125.000,- Euro gekauft.

Grundstück mit Haus !

Aus Interesse: Wie hoch war die Miete da im Verhältnis? 

[Systemrelevant]

vor 23 Minuten schrieb DrFaustus:

Eine Aussage, die dieser Thread wunderbar wiederlegt.

Seltsamerweise gehen bei uns Wohnungen und Häuser immernoch weg wie geschnitten Brot. Bei teilweise absurden Preisen. Und das obwohl doch schon alle gekauft haben?

 

Tja, so ein Zyklus braucht immer seine Zeit zum Reifen. In Japan der 80er und in den USA vor 10 Jahren hat der Boom eine gute Dekade lang angehalten. Wie es kommt werden wir sehen, aber 30, 40 Jahresmieten in eine ETW / Haus zu stecken finde ich schon ambitioniert. 

[DrFaustus]

Ist doch eine relativ einfache Rechnung: Die Mietrendite liegt in Deutschland derzeit in relativ guten Lagen zwischen 2 und 4 %.

Die Zinsen für eine Baufinanzierung bei 1-1,5%. So, entweder sind Immobilienbesitzer blöd, wenn sie zu diesen Renditen vermieten und das Risiko tragen oder Kaufen lohnt sich mehr als Mieten.

Hinzu kommen dann mögliche Mietsteigerungen in den Folgejahren. Eine Baufinanzierung kann ich relativ sicher durchkalkulieren bis zum Ende. Aber man schaue sich mal die Mietsituation in München an. Alleine 2017 sind die Mieten um 13% zum Vorjahr gestiegen. In den letzten 10 Jahren insgesamt um 60% (Berlin übrigens +80%!). Viel Spaß bei der Aktienanlage, wenn das verfügbare Einkommen jedes Jahr kleiner wird. Wer vor 10 Jahren die Wahl hatte in München zu kaufen oder zu mieten, der schaut ziemlich dumm aus der Wäsche, wenn er nicht gekauft hat. Jetzt wird er nämlich nicht mehr kaufen können.

Daher halte ich gar nichts von Pauschalaussagen ala Kommer. Leute, die zu allem eine einzig glücklichmachende Aussage treffen (wollen) sind aus meiner Sicht dumm oder Scharlatane.

[Relich]

1 minute ago, DrFaustus said:

Ist doch eine relativ einfache Rechnung: Die Mietrendite liegt in Deutschland derzeit in relativ guten Lagen zwischen 2 und 4 %.

Die Zinsen für eine Baufinanzierung bei 1-1,5%. So, entweder sind Immobilienbesitzer blöd, wenn sie zu diesen Renditen vermieten und das Risiko tragen oder Kaufen lohnt sich mehr als Mieten.

Hinzu kommen dann mögliche Mietsteigerungen in den Folgejahren. Eine Baufinanzierung kann ich relativ sicher durchkalkulieren bis zum Ende. Aber man schaue sich mal die Mietsituation in München an. Alleine 2017 sind die Mieten um 13% zum Vorjahr gestiegen. In den letzten 10 Jahren insgesamt um 60%. Viel Spaß bei der Aktienanlage, wenn das verfügbare Einkommen jedes Jahr kleiner wird. Wer vor 10 Jahren die Wahl hatte in München zu kaufen oder zu mieten, der schaut ziemlich dumm aus der Wäsche, wenn er nicht gekauft hat. Jetzt wird er nämlich nicht mehr kaufen können.

Daher halte ich gar nichts von Pauschalaussagen ala Kommer. Leute, die zum allem eine einzig glücklichmachende Aussage treffen sind aus meiner Sicht dumm oder Scharlatane.

Nicht berücksichtigt sind hier Eigenkapital und Transaktionskosten. Die 100%+ Finanzierung wird wohl nicht der Normalfall sein.  

 

Wenn wir wieder beim Finanziellen sind: Es kommt nicht darauf an, dass die Immobilie überhaupt Geld abwirft, sondern, ob sie mehr abwirft als andere Kapitalanlagen. Und wenn man das Eigenkapital und Transaktionskosten in die Rechnung mit einbezieht, dann wird das Rennen knapp. 

[DrFaustus]

Ich weiß, der Mensch sehnt sich nach einfachen Ratschlägen: "Mache X, dann passiert Y". "Das ist die beste Anlagestrategie". "Smallcaps sind besser als Largecaps" usw. usw. Aber die Welt ist nicht so einfach. Weder bei Immobilienkäufen noch bei Kapitalmarktanlagen. Nur will das keiner hören.

vor 3 Minuten schrieb Relich:

Nicht berücksichtigt sind hier Eigenkapital und Transaktionskosten. Die 100%+ Finanzierung wird wohl nicht der Normalfall sein.  

 

Wenn wir wieder beim Finanziellen sind: Es kommt nicht darauf an, dass die Immobilie überhaupt Geld abwirft, sondern, ob sie mehr abwirft als andere Kapitalanlagen. Und wenn man das Eigenkapital und Transaktionskosten in die Rechnung mit einbezieht, dann wird das Rennen knapp. 

Nein, darauf kommt es nur sekundär an. Wäre dem so, wäre jeder Mensch ein Id***, wenn er nicht 100% Aktienquote fahren würde. Denn Aktien haben historisch gesehen die höchste Renditeerwartung.

Viele sehen Immobilien als stabilisierenden Faktor im Portfolio. Oder als wenig korrelierende Assetklasse. Die Gründe in Immobilien anzulegen sind sehr verschieden. Sicherheit, Wertstabilität, Cashreturn, Steuervorteile, Vererbung, usw. usw.

[tyr]

 

vor 21 Minuten schrieb Columbus83:

Eben, Risiko gibt es immer und überall.

 

Als Mieter ist das Risiko eher begrenzt, der gesetzliche Mieterschutz ist in Deutschland m. E. sehr stark. Man muss nur in der Lage sein, die Miete dauerhaft zu zahlen. Genau so muss man bei der Eigentumsimmo dauerhaft in der Lage bleiben, die Wohnkosten zu zahlen. Kein Unterschied an dieser Stelle.

 

Nur beim Umzug muss man sich erneut den Marktgegebenheiten in der gewünschten Lage unterwerfen.

 

vor 23 Minuten schrieb Columbus83:

Aber gerade in den Boomregionen sind die Preise förmlich explodiert, die Gehälter dagegen nicht. Genau das bereitet den Menschen Probleme, denn auch die Mieten sind kräftig gestiegen.

 

Es sind vor allem die Immokaufpreise explodiert, da freier Markt an dieser Stelle. Bestandsmieten und Neumieten sind nicht so flexibel und steigen nicht so schnell. Es ist m. E. eher so, dass nicht jeder jede Mietimmobilie bekommt, die er gerne hätte.

 

vor 26 Minuten schrieb Columbus83:

Es geht nicht mehr um Luxushäuser. Wir reden hier von einem Reihenhaus mit 120 qm mit kleinem Garten. Das ist in meinen Augen kein Luxus. In München sind dafür mind. 500k notwendig, eher mehr. Das sind Preissteigerungen, die nicht mehr normal sind. Die Ansprüche der Menschen hingegen sind nachwievor gleich: Haus im Grünen mit kleinem Garten, keine Luxusvilla.

 

Häuser für 300, 400 oder 500k sind für die derzeitigen finanziellen Verhältnisse des Threaderstellers m. E. Luxushäuser. Das kannst du anders sehen, ich sehe das so.

 

Luxus definiere ich in dem Zusammenhang nicht an dem, was man subjektiv gerne hätte, sondern daran, was man sich leisten kann und was nicht. Mit Durchschnittseinkommen, kein Eigenkapital, laufendem Autokredit Ende 30 sind m. e. 300, 400 oder 500k Luxushäuser und zu teuer. Egal für wie gewöhnlich man die dafür kaufbaren Immobilien hält.

 

vor 30 Minuten schrieb Columbus83:

Dazu habe ich bereits meine Meinung geschrieben und wie gesagt, das Bestandshaus in mittlerer Lage für 100k kannst du dir in Boomregionen abschminken (oder besser, Gegenden, in denen die Eltern Arbeit haben).

 

Das ist mir bewusst. Das ist aber nunmal das, was bezahlbar wäre und beim TE meines Erachtens zum Budget passen würde: Bestandshaus für 100k, sparsam renovieren, bis 50 bequem abzahlen. Und nun?

 

Zudem ist auch der Fokus "Boomregion" nicht fest gesetzt. Nicht jeder muss in München Bogenhausen leben. Es gibt noch weitere Städte und Stadtviertel, in denen sich gut leben lässt in Deutschland und in denen man leicht Arbeit findet.

 

vor 31 Minuten schrieb DrFaustus:

Ein Bestandshaus für 100k. Der war gut. Für den Preis bekommst du nichtmal ein Grundstück! Außer in Ost-Brandenburg auf dem Dorf.

 

Das geht durchaus, es hängt nur von den Ansprüchen ab. Wunsch vs. Realität. Neubauhäuser für 300, 400 oder 500k ist nunmal zu viel für Durchschnittsverdiener Ende 30 ohne EK. Das ist die Aussage. Wenn es dir nicht passt oder dir ein Haus für 100k zu schäbig ist: dein Problem, nicht meins. Das ist eben das, was rechnerisch bequem stemmbar wäre für den TE.

 

Diskutiere doch lieber mal, wie man die Lücke zwischen Anspruch 300-500k Kaufpreis ohne Nebenkosten und Realität 100k Kaufpreis bequem finanzierbar gefüllt bekommt.

[DrFaustus]

Es geht nicht um schäbig. Es geht darum, dass es keine derartigen Häuser in wirtschaftlich halbwegs stabilen Regionen zu diesem Preis zu kaufen gibt.

 

Hier geht es nicht um Immobilie vs. Aktie. Sondern um Immobilie kaufen vs. Immobilie mieten. Nimmt man den hier im Thread skizzierten Fall: Miete 1000 EUR kalt vs. Finanzierungsrate 1250 EUR. Dann müssten die 250 EUR jeden Monat sich während des Finanzierungszeitraumes vervierfachen, dass der Immobilienkauf nachteilig ggü der Miete erscheint. Gehen wir von 25 Jahren Laufzeit aus (12,5 Jahre durchschnittliche Kapitalbindung), wäre das eine jährliche Rendite von 11,7%. Viel Spaß beim Suchen einer solchen Anlage. Wertsteigerungen der Immobilie mal nicht angenommen.

[tyr]

vor 19 Minuten schrieb DrFaustus:

Aber man schaue sich mal die Mietsituation in München an. Alleine 2017 sind die Mieten um 13% zum Vorjahr gestiegen. In den letzten 10 Jahren insgesamt um 60% (Berlin übrigens +80%!). Viel Spaß bei der Aktienanlage, wenn das verfügbare Einkommen jedes Jahr kleiner wird. Wer vor 10 Jahren die Wahl hatte in München zu kaufen oder zu mieten, der schaut ziemlich dumm aus der Wäsche, wenn er nicht gekauft hat. Jetzt wird er nämlich nicht mehr kaufen können.

Daher halte ich gar nichts von Pauschalaussagen ala Kommer. Leute, die zu allem eine einzig glücklichmachende Aussage treffen (wollen) sind aus meiner Sicht dumm oder Scharlatane.

 

Und ich halte nichts von Pauschalaussagen eines Extrembeispiels, mit dem dann eine fundierte auf statistischen Zahlen basierende Aussage von Kommer pauschal entwertet werden soll. Das ist bewusstes Verdrehen von Tatsachen.

 

Ja, es gibt Ausnahmen von der Regel und ja, die Verhältnisse ändern sich. Und nun? Das setzt trotzdem nicht die rückblickend ermittelten Verhältnisse und Aussagen von Kommer außer Kraft. Die meisten Immobilien in der Fläche in Deutschland waren eine bescheidene Kapitalanlage. Dass es in München und anderen wenigen Boomregionen spekulativ vor 20 Jahren rückblickend super Spekulationsgewinne als Ausnahme von der Regel gab falsifiziert nicht gleich die ganze Aussage von Kommer.

 

Du vergisst zudem die Zukunft. Wer heute auf dem Höhepunkt eines deutschen Wirtschaftsbooms und in der Niedrigzinsphase zu Immobilien-Höchstpreisen in Boomregionen kauft kann ggf. ein zukünftiges Platzen einer Blase mit folgender Wertkorrektur miterleben. Ebenso kann längerfristig die Demografie sowohl Wirtschaft als auch Immonachfrage nachhaltig belasten.

 

Der Blick auf die Preisentwicklung nur in München hilft hier kaum weiter. Was man braucht ist eine halbwegs gesicherte Erwartung für die Immonachfrage in der Zukunft. Die ist je nach Region sehr unterschiedlich und für Deutschland insgesamt nicht unbedingt positiv.

[DrFaustus]

vor 16 Minuten schrieb tyr:

 

Zudem ist auch der Fokus "Boomregion" nicht fest gesetzt. Nicht jeder muss in München Bogenhausen leben. Es gibt noch weitere Städte und Stadtviertel, in denen sich gut leben lässt in Deutschland und in denen man leicht Arbeit findet.

 

Klar. Die Arbeit zieht zum Haus und nicht das Haus zur Arbeit. Die Vorstellung ist so unglaublich weltfremd. Das lässt mich nur noch mit dem Kopf schütteln.

ICh stelle mir gerade vor, wie da ein Finanzierungsgespräch mit der Bank läuft:

"Ich würde gerne das Haus kaufen und 100.000 EUR aufnehmen."

"Wo arbeiten sie denn?"

"Job suche ich mir so bald ich das Haus gekauft habe"

"Achso, na dann. Vielen Dank für ihren Besuch."

vor 7 Minuten schrieb tyr:

 

Und ich halte nichts von Pauschalaussagen eines Extrembeispiels, mit dem dann eine fundierte auf statistischen Zahlen basierende Aussage von Kommer pauschal entwertet werden soll. Das ist bewusstes Verdrehen von Tatsachen.

Nein, das ist die Realität in München. Wer Pauschalaussagen trifft ist Kommer. Statistik hilft dir im Einzelfall nunmal nicht.

Zitat

 

Ja, es gibt Ausnahmen von der Regel und ja, die Verhältnisse ändern sich. Und nun? Das setzt trotzdem nicht die rückblickend ermittelten Verhältnisse und Aussagen von Kommer außer Kraft. Die meisten Immobilien in der Fläche in Deutschland waren eine bescheidene Kapitalanlage. Dass es in München und anderen wenigen Boomregionen spekulativ vor 20 Jahren rückblickend super Spekulationsgewinne als Ausnahme von der Regel gab falsifiziert nicht gleich die ganze Aussage von Kommer.

Es geht nicht um Spekulationsgewinne. Es geht darum, dass man sich die Mieten dort nun nichtmehr leisten kann. Vielen Dank für den Ratschlag Herr Kommer.

Zitat

 

Du vergisst zudem die Zukunft. Wer heute auf dem Höhepunkt eines deutschen Wirtschaftsbooms und in der Niedrigzinsphase zu Immobilien-Höchstpreisen in Boomregionen kauft kann ggf. ein zukünftiges Platzen einer Blase mit folgender Wertkorrektur miterleben. Ebenso kann längerfristig die Demografie sowohl Wirtschaft als auch Immonachfrage nachhaltig belasten.

Oh, du kennst die Zukunft. Na dann: Wie lauten die Lottozahlen vom Samstag?

Das Platzen der Blase in München wurde schon vor 5 Jahren von "Experten" prognostiziert...

 

Zitat

 

Der Blick auf die Preisentwicklung nur in München hilft hier kaum weiter. Was man braucht ist eine halbwegs gesicherte Erwartung für die Immonachfrage in der Zukunft. Die ist je nach Region sehr unterschiedlich und für Deutschland insgesamt nicht unbedingt positiv.

Ingolstadt, Regensburg, Erlangen, Nürnberg, Stuttgart, Bamberg, Würzburg, Frankfurt, Berlin, usw. usw.

Was empfiehlst du also jemanden, der in sagen wir Würzburg wohnt? Kaufen oder Mieten?

Oder: Such dir einen Job dort, wo du dir eine Immobilie leisten kannst?

Um zu sagen, dass Mieten günstiger ist, brauchst du auch eine gesicherte Aussage, wie sich die Mieten entwicklen werden. Hast du die? Ich glaube kaum.

[tyr]

 

vor 5 Minuten schrieb DrFaustus:

Klar. Die Arbeit zieht zum Haus und nicht das Haus zur Arbeit. Die Vorstellung ist so unglaublich weltfremd. Das lässt mich nur noch mit dem Kopf schütteln.

 

 

Lass gut sein, du bist erneut nicht in der Lage, zu lesen und einfache Aussagen zu verstehen. Viel Spaß noch in der Diskussion.

[DrFaustus]

Gerade eben schrieb tyr:

 

 

Lass gut sein, du bist erneut nicht in der Lage, zu lesen und einfache Aussagen zu verstehen. Viel Spaß noch in der Diskussion.

Udn du bist nicht in der Lage zu differenzieren. Stattdessen gibst du wieder den Kommer-Jünger. Kommer und alles wird gut. Na dann.

Auf die nächste Mietrunde!

[acidwords]

Zitat

 

Hier im Thread haben wir ein gutes Beispiel. Familie mit Eltern Ende 30, kein Eigenkapital, Durchschnittseinkommen, laufender Autokredit und man würde gerne eine Immobilie mit Kaufpreis 300, 400 oder 500+ tausend Euro Kaufpreis finanzieren. Ich halte das für finanziell verrückt und viel zu teuer für die bestehenden Einkommens- und Vermögensverhältnisse.

 

Anders wäre es, wenn man auf dem Teppich bleiben würde und ein kleines Bestandshaus in mittlerer Lage für 100.000 Euro finanzieren und sparsam renovieren würde, wo absehbar mit 50 die Finanzierung durch ist. Ist aber nicht gewollt, es soll das Luxushaus für 300-500k Euro werden. Das finde ich finanziell für diese Situation nicht tragbar.

 

 

Nein nein nein. Also nochmal, um das klar zu stellen: Ich habe zwar den Wunsch eine Immobilie zu besitzen. Habe aber an keiner Stelle erwähnt, dass ich vorhabe ein Haus für 300-500k zu kaufen. Das alles war nur hypothetisch. Mir ist das bewusst, dass es so wie sich das alles derzeit darstellt nicht wirklich machbar ist. Ich habe nur die Preislage genannt. Das ich mir 500k nicht leisten kann steht ausser Frage. Und ganz ehrlich: Ich würde das auch nicht ausgeben, wenn ich es könnte.

 

Zu den 100.000: Hier kriegt man für das Geld eine Hundehütte. Die Preise hier in der Region sind völlig irrsinnig, jedenfalls kommt mir das so vor. Ein Grundstück kostet etwa 300€ pro qm und die Größen liegen im Schnitt bei 350-450 qm. Für ein 30-40 Jahre altes Haus mit Renovierungsbedarf kann man auch schonmal zwischen 200-300k € ansetzen. Sorry, aber das kapier ich nicht. Warum sollte man das machen? Mit München oder so fange ich erst gar nicht an, das ist für mich Utopie. Auch eine wirklich signifikate Preissenkung durch Umzug kommt für mich nicht in Frage, wegen dem Job.

 

Wie auch immer, eine Sache noch OT: Ich finde es äußerst anstrengend, in diesem Forum zu diskutieren, weil man sehr schnell angegangen wird. Manche User hier sind so überheblich, man spürt richtig die Verachtung. (Ich mein aber nicht tyr - weil ich ihn in diesem Posting zitiert habe - der war immer sachlich, wenn auch direkt).

 

Mag sein, dass die Zeit eine Immobilie zu kaufen jetzt gerade denkbar schlecht ist, aufgrund der Marktlage. Mal ganz unabhängig davon, wie meine persönliche Situation ist (nach derzeitigem Sachstand schließe ich einen Hauskauf für mich aus) finde ich es - mir fällt gar nicht der passende Begriff dafür ein - ... ziemlich enttäuschend wie mittlerweile unerreichbar es zu sein scheint eine Immobilie zu bekommen ohne seine Seele zu verkaufen.

 

Auch wenn ich 100k € Eigenkapital hätte, würde ich mich das fragen. Schließlich müsste ich für das Geld ne ganze Weile knechten.

 

Ich schätze mal, ich werde mich mittelfristig mit dem alternativen Szenario auseinander setzen: weiter mieten, Kapitalaufbau, und da werde ich keinen großen Aufwand betreiben: Auf zwei Schienen sparen und fertig, sobald der Autokredit Geschichte ist und das werde ich in allerspätestens zwei Jahren geschafft haben. Und dann mal sehen wie es weiter geht. Entweder bin ich dann für eine Finanzierung zu alt, oder zu krank oder es passiert was anderes unvorhergesehenes. Oder die verschollene Tante vererbt mir was. Was. auch. immer.

 

Ehrlich gesagt bin ich in letzter Zeit nur noch abgenervt, ob der ganzen Grübelei was die richtige Strategie ist.

[Relich]

2 minutes ago, DrFaustus said:

Hier geht es nicht um Immobilie vs. Aktie. Sondern um Immobilie kaufen vs. Immobilie mieten. Nimmt man den hier im Thread skizzierten Fall: Miete 1000 EUR kalt vs. Finanzierungsrate 1250 EUR. Dann müssten die 250 EUR jeden Monat sich während des Finanzierungszeitraumes vervierfachen, dass der Immobilienkauf nachteilig ggü der Miete erscheint. Gehen wir von 25 Jahren Laufzeit aus (12,5 Jahre durchschnittliche Kapitalbindung), wäre das eine jährliche Rendite von 11,7%. Viel Spaß beim Suchen einer solchen Anlage. Wertsteigerungen der Immobilie mal nicht angenommen.

 

Ich weiß nicht genau, wie du die 11,7% berechnet hast. 

 

Aber 15 Jahreskaltmieten wären über den Daumen gepeilt ohnehin schon eine attraktive Immobilie, die man heute schwer findet. 

 

Hinzukommen Transaktionskosten, Instandhaltsungskosten und Eigenkapital, das man anderweitig anlegen könnte, die bei der Rechnung nicht berücksichtigt sind. 

 

Wenn die Immobilie wie in deinem Beispiel ~187.500 kostet, kämen bei durchschnittlich 1,5% Instandhaltungskosten pro Jahr nochmal 234 Euro pro Monat hinzu. Transaktionskosten von ~10% nochmal 18.750. 

 

Abgesehen davon, das eine solche Immobilie nicht so leicht zu finden sein sollte, sieht die Rendite, wenn man alle Faktoren mit einbezieht doch nicht mehr so prickelnd aus. 

[DrFaustus]

Gerade eben schrieb acidwords:

Zu den 100.000: Hier kriegt man für das Geld eine Hundehütte. Die Preise hier in der Region sind völlig irrsinnig, jedenfalls kommt mir das so vor. Ein Grundstück kostet etwa 300€ pro qm und die Größen liegen im Schnitt bei 350-450 qm. Für ein 30-40 Jahre altes Haus mit Renovierungsbedarf kann man auch schonmal zwischen 200-300k € ansetzen. Sorry, aber das kapier ich nicht. Warum sollte man das machen? Mit München oder so fange ich erst gar nicht an, das ist für mich Utopie. Auch eine wirklich signifikate Preissenkung durch Umzug kommt für mich nicht in Frage, wegen dem Job.

Nicht? Sehe es doch mal so: es muss nicht jeder in Bogenhausen wohnen. Und einen Job bekommst du (vielleicht) in Leipzig auch...

Gerade eben schrieb acidwords:

 

Wie auch immer, eine Sache noch OT: Ich finde es äußerst anstrengend, in diesem Forum zu diskutieren, weil man sehr schnell angegangen wird. Manche User hier sind so überheblich, man spürt richtig die Verachtung. (Ich mein aber nicht tyr - weil ich ihn in diesem Posting zitiert habe - der war immer sachlich, wenn auch direkt).

 

Mag sein, dass die Zeit eine Immobilie zu kaufen jetzt gerade denkbar schlecht ist, aufgrund der Marktlage. Mal ganz unabhängig davon, wie meine persönliche Situation ist (nach derzeitigem Sachstand schließe ich einen Hauskauf für mich aus) finde ich es - mir fällt gar nicht der passende Begriff dafür ein - ... ziemlich enttäuschend wie mittlerweile unerreichbar es zu sein scheint eine Immobilie zu bekommen ohne seine Seele zu verkaufen.

Ob der Zeitpunkt schlecht ist oder nicht weiß man heute nicht (außer man heißt tyr). Das weiß man in 10, 15 oder 20 jahren.

Dass Immobilien oft unerreichbar sind, stimmt. Ein Tipp, den man vielleicht geben kann: Sparen und auf "Gelegenheiten" warten. Mal die ein oder andere Zwangsversteigerung besuchen. Manchmal gibt es dort Schnäppchen.

 

Gerade eben schrieb acidwords:

 

Ich schätze mal, ich werde mich mittelfristig mit dem alternativen Szenario auseinander setzen: weiter mieten, Kapitalaufbau, und da werde ich keinen großen Aufwand betreiben: Auf zwei Schienen sparen und fertig, sobald der Autokredit Geschichte ist und das werde ich in allerspätestens zwei Jahren geschafft haben. Und dann mal sehen wie es weiter geht. Entweder bin ich dann für eine Finanzierung zu alt, oder zu krank oder es passiert was anderes unvorhergesehenes. Oder die verschollene Tante vererbt mir was. Was. auch. immer.

 

Ehrlich gesagt bin ich in letzter Zeit nur noch abgenervt, ob der ganzen Grübelei was die richtige Strategie ist.

Ich würde mal über eure Finanzen mit deiner Frau reden und das Thema Kapitalaufbau auch zusammen mit ihr angehen. Dass ihr so wenig über die jeweiligen Finanzen des Anderen wisst, ist nicht gut.

vor 2 Minuten schrieb Relich:

 

Ich weiß nicht genau, wie du die 11,7% berechnet hast. 

400%^(1/12,5) (mittlere Kapitalbindung)

400% weil die Sparrate ein Viertel der Miete ist. Ich muss also die gesparten Beträge vervierfachen um die Miete zu "verdienen".

vor 2 Minuten schrieb Relich:

 

Aber 15 Jahreskaltmieten wären über den Daumen gepeilt ohnehin schon eine attraktive Immobilie, die man heute schwer findet. 

 

Hinzukommen Transaktionskosten, Instandhaltsungskosten und Eigenkapital, das man anderweitig anlegen könnte, die bei der Rechnung nicht berücksichtigt sind. 

 

Wenn die Immobilie wie in deinem Beispiel ~187.500 kostet, kämen bei durchschnittlich 1,5% Instandhaltungskosten pro Jahr nochmal 234 Euro pro Monat hinzu. Transaktionskosten von ~10% nochmal 18.750. 

Ich weiß nicht wie du auf den Preis kommst. Wenn ich von 1,5% Zinsen und 3% Tilgung ausgehe, komme ich auf 333.333 EUR Darlehenssumme.

Egenkapital ist ja keines vorhanden.

Andererseits habe ich keine Mietsteigerungen und auch keine Wertsteigerung (die sich bei diesen Instandhaltungskosten wohl ergeben würde) eingerechnet.

Es sollte eine "über den Daumen" Rechnung sein.

 

 

[Columbus83]

vor einer Stunde schrieb Systemrelevant:

 

Tja, so ein Zyklus braucht immer seine Zeit zum Reifen. In Japan der 80er und in den USA vor 10 Jahren hat der Boom eine gute Dekade lang angehalten. Wie es kommt werden wir sehen, aber 30, 40 Jahresmieten in eine ETW / Haus zu stecken finde ich schon ambitioniert. 

 

Nun, die meisten werden von einer Wohnung in ein Haus einziehen wollen, einfach aufgrund der familiären Situation.

[tyr]

vor 31 Minuten schrieb acidwords:

Ehrlich gesagt bin ich in letzter Zeit nur noch abgenervt, ob der ganzen Grübelei was die richtige Strategie ist.

 

Du kannst über Immobilienkauf nachdenken, so lange du möchtest. Ich würde mich da an deiner Stelle nicht künstlich unter Druck setzen. Spekulativ kann es sein, dass die Grundstückspreise in deiner Region in den nächsten 20 Jahren nur steigen. Es kann aber genau so gut sein, dass bald die Immoblase in den deutschen Boomregionen platzt und danach Stagnation oder fallende Immopreise in deiner Region anstehen.

 

Was in jedem Fall gehen sollte: den Autokredit so schnell wie möglich tilgen und ggf. danach dann gleich Rückstellungen für das folgende Auto bilden, so dass dieses dann ohne Kredit gekauft werden kann.

 

Wenn das bestehende Auto abgezahlt und das folgende Auto finanziert ist kannst du in Ruhe Eigenkapital ansparen und dich informieren, wie die Immobiliennachfrage in deiner gewünschten Region langfristig erwartet wird. In Regionen mit längerfristig fallender Immobiliennachfrage würde ich z. B. gar nicht kaufen. Dazu gibt es solide Untersuchungen, die selbstverständlich die Zukunft nicht vorhersagen können, aber eine Abschätzung treffen, was in Zukunft erwartet wird.

[tyr]

vor 4 Minuten schrieb Columbus83:

 

Nun, die meisten werden von einer Wohnung in ein Haus einziehen wollen, einfach aufgrund der familiären Situation.

 

Hervorhebung durch mich. Ob dieser Wille dann in der gewünschten Lage und Immobilienausstattung/Immobiliengröße bequem bezahlbar wäre ist individuell verschieden.

 

Wenn das was man will 300+ TEUR kostet und man sich eigentlich nur eine Bestandsimmobilie für 100k Euro + sparsame Renovierung leisten kann ist die Lösung m. E. dann nicht, trotzdem für 300+ TEUR zu kaufen, sondern andere Wege zu gehen (kleiner, günstiger, geringere Ansprüche oder gar nicht kaufen).

[Columbus83]

vor 44 Minuten schrieb acidwords:

 

Mag sein, dass die Zeit eine Immobilie zu kaufen jetzt gerade denkbar schlecht ist, aufgrund der Marktlage. Mal ganz unabhängig davon, wie meine persönliche Situation ist (nach derzeitigem Sachstand schließe ich einen Hauskauf für mich aus) finde ich es - mir fällt gar nicht der passende Begriff dafür ein - ... ziemlich enttäuschend wie mittlerweile unerreichbar es zu sein scheint eine Immobilie zu bekommen ohne seine Seele zu verkaufen.

 

Augen offen halten und suchen. Vielleicht ergibt sich irgendwann die Gelegenheit. Ansonsten wäre noch eine Idee sich handwerkliches Geschick anzueignen um ggf. manche Renovierungen selbst machen zu können, somit die Kosten für das Haus zu reduzieren.

 

vor 44 Minuten schrieb acidwords:

 

Auch wenn ich 100k € Eigenkapital hätte, würde ich mich das fragen. Schließlich müsste ich für das Geld ne ganze Weile knechten.

Hm, beruflich aufzusteigen oder irgendwie selbstständig machen, um das Kapital zu steigern, geht nicht?

 

vor 44 Minuten schrieb acidwords:

 

Ich schätze mal, ich werde mich mittelfristig mit dem alternativen Szenario auseinander setzen: weiter mieten, Kapitalaufbau, und da werde ich keinen großen Aufwand betreiben: Auf zwei Schienen sparen und fertig, sobald der Autokredit Geschichte ist und das werde ich in allerspätestens zwei Jahren geschafft haben. Und dann mal sehen wie es weiter geht. Entweder bin ich dann für eine Finanzierung zu alt, oder zu krank oder es passiert was anderes unvorhergesehenes. Oder die verschollene Tante vererbt mir was. Was. auch. immer.

 

Ehrlich gesagt bin ich in letzter Zeit nur noch abgenervt, ob der ganzen Grübelei was die richtige Strategie ist.

 

Wichtig bei der Finanzierung ist auch die Situation deiner Frau. Wie ich schon sagte, am besten so finanzieren, dass auch einer allein die monatlicheTilgung finanzieren kann. Auch ist die Frage, ob ihr im ÖD arbeitet oder nicht. Im ÖD ist die Chance größer, eine Finanzierung zu bekommen oder als Beamter.

 

Tut mir leid, wenn wir dir hier nicht viel weiterhelfen können.

 

Kleiner Trost am Rande: so wie dir geht es sehr vielen Menschen.