UniImmo: Wohnen ZBI

[philippoe]

Es gibt seit 28.07.2017 einen weiteren deutschen offenen Immobilienfonds der in deutsche Wohnimmobilien investiert (meines Wissens nach den Dritten neben Wertgrund Wohnselect D und Fokus Wohnen Deutschland):

 

Fondsname : UniImmoWohnen ZBI

ISIN: DE000A2DMVS1

Anlagegrundsatz: "Der UniImmo: Wohnen ZBI ist der neue offene Publikumsfonds, der aus der Partnerschaft der ZBI und der Union Investment entstanden ist. Er macht einen Einstieg in die Assetklasse Wohnimmobilien bereits ab 50 Euro möglich. Der Fonds setzt auf die ertragsorientierte breite Streuung durch Wohnobjekte an Standorten aus zweiter Reihe, sogenannten B-Lagen. Grund dafür ist die in der Regel geringere Anfälligkeit für Marktschwankungen im Vergleich zu A-Lagen. Einkünfte werden aus Kapitalvermögen erzielt."

 

 

Fondsportrait: https://www.union-investment.de/handle?action=viewFundPortrait&isin=DE000A2DMVS1&portrait=2

Produktinformationen: https://www.union-investment.de/handle?action=getPIF&isin=DE000A2DMVS1&nodl=1

Weitere Infos direkt bei ZBI (der Verwaltungsgesellschaft) https://www.zbi-kvg.de/immobilienfonds/offene-publikumsfonds/uniimmo-wohnen-zbi.html

 

Scheint wie der Wertgrund Wohnselect D also eher in B-Lagen zu investieren. Vorteile sind natürlich das jetzt schon hohe Immovermögen (was ja beim Fokus Wohnen Deutschland erst im Aufbau ist und deshalb wohl überdurchschnittlich viele Bau/umbaukosten verursachen dürfte). Nachteil eben die erst kürzlich erfolgte Auflegung, sodass es noch keine verlässlichen Performancedaten gibt. Günstig ist er definitiv nicht, aber das sind Wertgrund & Fokus Wohnen ja auch leider nicht.

 

Fragen:

 - Der Fonds scheint nur über die entsprechenden Partnerbanken erwerbbar zu sein. Er ist noch nicht an öffentlichen Börsen erhältlich (weder Onvista, finanzen.net noch meine DKB führen ihn). Weiss hier jemand ob / ab wann man mit dem öffentlichen Handel rechnen kann?

 - Was haltet ihr sonst von dem Fonds (wie gesagt nur im Vergleich zu den beiden anderen OIFs auf deutsche Wohnimmobilien)?

 

Zu den beiden anderen deutschen OIFs auf deutsche Wohnimmos gibt es hier im WPF ja schon Threads.

 

Gruss

[tyr]

Ich habe mit der ISIN des Fonds bei zwei Fondsvermittlern (AVL Investmentfonds und Fonds Supermarkt) aus der Liste https://www.test.de/Fondsvermittler-Tausende-Investmentfonds-ohne-Ausgabeaufschlag-4897469-4897795/ gesucht, ob die 5% Ausgabeaufschlag rabattierbar sind. Ich finde keine Rabattangebote. Solange das so bleibt wird der Fonds im WPF wohl nicht viele Freunde finden.

 

Was halte ich sonst vom Fonds: die Risikoklassifizierung “geringes Risiko” und das bei der KAG dargestellte Anlegerrisikoprofil “konservativ” passt meiner Meinung nach nicht. Diese Einschätzung passt nur solange, wie die Zinsen gleich bleiben oder weiter fallen, die Wirtschaft in dem investierten Immobilienmarkt gut läuft und die Anleger in einer Schönwetterphase investiert bleiben. Die Angabe und der konstruierte Kursverlauf von OIs kann zu einer RK1 artigen Risikoeinschätzung verleiten. Wer auf die Geschichte der OIs in der Finanzkrise ab 2007 schaut wird wohl eher in Richtung RK2 gehen.

 

Ansonsten kann ich mich folgenden Einschätzungen der KAG nur anschließen, insbesondere im Vergleich zu Vermietung von Einzelimmobilien durch private Immo-Laien:

Zitat

Breite Risikostreuung auf verschiedene Regionen, unterschiedliche Wohnimmobilienarten und Objektalter sowie Objektgröße durch professionelles Immobilienfondsmanagement

 

Mit kleinen Beträgen in Wohnimmobilien einsteigen

 

... und das ohne eigenen Kredithebel und Vermietungsaufwände. Die Vorteile gelten natürlich auch für andere OIs.

[Schildkröte]

5% Ausgabeaufschlag finde ich was happig für einen Immobilienfonds. Aber anscheinend können sich das die Volks- und Raiffeisenbanken erlauben, da Immobilien momentan sehr gefragt sind aufgrund des durch die niedrigen Zinsen verursachten Anlagenotstandes. Die TER in Höhe von 1,48% finde ich ebenfalls recht hoch. 

 

Interessanter finde ich den Ansatz, ausschließlich in Wohnimmobilien zu investieren. Hier dürfte die Fluktuation nicht so hoch wie im gewerblichen Bereich sein. Das Argument mit B-Lagen kann ich jedoch nur bedingt nachvollziehen. Auch in B-Lagen sowie mittlerweile sogar in C- und D-Lagen sind die Immopreise längst signifikant angestiegen. Nach dem platzen einer Immobilienblase werden dort die Preise allerdings wohl wieder auf ein früheres Niveau zurückfallen. Ich sag nur Stichwort "Landflucht". 

 

Was genau versteht denn das Fondsmanagement unter B-Lagen? Unmittelbare Vororte von Metropolen (beispielsweise Wesseling, Frechen, Hürth, Dormagen, Bergisch Gladbach sowie Rösrath, welche direkt an Köln angrenzenden - und mal eingemeindet werden könnten) oder doch eher weiter weg liegende Orte (etwa Euskirchen und Gummersbach)? Welche jährliche Rendite peilt der Fonds denn an?  

[philippoe]

vor 1 Stunde schrieb tyr:

Die Angabe und der konstruierte Kursverlauf von OIs kann zu einer RK1 artigen Risikoeinschätzung verleiten. Wer auf die Geschichte der OIs in der Finanzkrise ab 2007 schaut wird wohl eher in Richtung RK2 gehen.

 

Das ist ganz klar RK2, ja! >=2.5% Rendite mit RK1 wäre momentan ja auch zu schön.

 

vor 41 Minuten schrieb Schildkröte:

 Das Argument mit B-Lagen kann ich jedoch nur bedingt nachvollziehen. [...] Was genau versteht denn das Fondsmanagement unter B-Lagen? Unmittelbare Vororte von Metropolen (beispielsweise Wesseling, Frechen, Hürth, Rösrath und Bergisch Gladbach, welche direkt an Köln angrenzen) oder doch eher weiter weg liegende Orte (etwa Euskirchen sowie Gummersbach)? Welche jährliche Rendite peilt der Fonds denn an?  

 

Ich habe nochmal kurz in den Besonderen Anlagebedingungen geschaut: Die Bekenntnis zu B-Lagen ist dort deutlich schwächer als auf der Homepage der ZBI selbst (https://www.zbi-ag.de/images/content/uniimmo/Verkaufsprospekt-UniImmo-Wohnen-ZBI-31-07-17.pdf, Seite 63, "Anlageziele"). Vermutlich ist das mit Absicht so formuliert um "Flexibilität" zu haben. Da steht nur:

 

"Die Gesellschaft investiert an entwicklungsfähigen Standorten überwiegend in Wohnhäuser, Wohnanlagen oder in gemischt genutzten Immobilien [...] Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen stehen deren nachhaltige Ertragskraft sowie eine Streuung nach Lage, Größe, Nutzung und Mietern im Vordergrund der Überlegungen".

(Hervorhebung durch mich)

 

vor 41 Minuten schrieb Schildkröte:

 Die TER in Höhe von 1,48% finde ich ebenfalls recht hoch. 

Habe das nochmal kurz in den entsprechenden Dokumenten für alle 3 deutschen Wohnimmofonds angeschaut. Die maximal (!) laut Anlagebedingungen möglichen Kosten sind:

 

Wertgrund Wohnselect D: <1.15% Verwaltungsgebühr + <0.025% Verwahrstellengebühr + <1.5% Bau/Umbaukosten bzgl. Objektwerts + 25% Performancefee aller Beträge über 4.2% jährlicher Rendite.

Fokus Wohnen Deutschland: <1.25% Verwaltungsgebühr + <0.038% Verwahrstellengebühr + <2%/3% Kauf/Projektentwicklungskosten bzgl. Objektwert + <0.3% Vertriebspartnergebühr ("Vermittlungsfolgeprovision")

UniImmo: Wohnen ZBI: <1.5% Verwaltungsgebühr + <0.2% Pauschalgebühr (beinhaltet Verwahrstellengebühr) + 0.1% "Collateral Manager" Gebühr + 2% Bau/Projektentwicklungskosten bzgl. Objektwert.

 

Insofern scheint der UniImmo tendentiell der teuerste sein zu können wenn die ZBI/UniImmo sich entscheiden ihren Spielraum auszunutzen. Aktuell sind die Gesamtkostenquoten (laut BVI Methode) relativ gleich, d.h. zwischen angeblichen 1.48% und 1.49% für alle 3 Fonds. Hat eigentlich irgend wer einen Einblick in wie einfach es für solche Fonds ganz theoretisch wäre, eine nicht ganz korrekte Gesamtkostenquote anzugeben? Ich mein geprüft wird der Rechnungsabschluss ja durch die Wirtschaftsprüfer... aber ich kenne die internen Abläufe da leider nicht.

[Schildkröte]

Peilt der Fonds die Rendite von mindestens 2,5% VOR oder NACH Gebühren an? Bei einer TER von 1,48% bliebe da gegebenenfalls nicht allzu viel übrig. Was bedeutet "entwicklungsfahige Standorte"? Sind konkrete Beispiele aufgeführt? Meines Erachtens gibt es nur noch wenige solche entwicklungsfahigen Standorte. Die würde ich als Kapitalanlagegesellschaft vielleicht in (jeweils auf Einzelobjekte beschränkte) geschlossenen Fonds anbieten, aber eher nicht in breiteren offenen Fonds. Bei Wohnimmobilien lässt sich ziemlich einfach die Mietrendite berechnen. Gibt es diesbezüglich Angaben? Wie ist das durchschnittliche Alter der Immobilien? Besteht eventuell in absehbarer Zeit Sanierungsbedarf? Möglicherweise sind Anteile an Wohnungsbaugenossenschaften eine Alternative. 

[philippoe]

vor einer Stunde schrieb Schildkröte:

Peilt der Fonds die Rendite von mindestens 2,5% VOR oder NACH Gebühren an? Bei einer TER von 1,48% bliebe da gegebenenfalls nicht allzu viel übrig.

 

Falls du dich auf die von mir genannten ">=2.5% Rendite" beziehst: Das ist keine Angabe seitens des UniImmo:Wohnen ZBI, sondern war einfach ein von mir angegebenes Limit für die historischen Durchschnittsrendiete nach Gebühren aller deutschen OIFs (sofern eben nicht in Abwicklung) in den letzten 1-2 Jahren. Die Wohnimmofonds lagen tendentiell deutlich über diesem Limit.

 

vor einer Stunde schrieb Schildkröte:

Was bedeutet "entwicklungsfahige Standorte"? Sind konkrete Beispiele aufgeführt? Meines Erachtens gibt es nur noch wenige solche entwicklungsfahigen Standorte. Die würde ich als Kapitalanlagegesellschaft vielleicht in (jeweils auf Einzelobjekte beschränkte) geschlossenen Fonds anbieten, aber eher nicht in breiteren offenen Fonds. Bei Wohnimmobilien lässt sich ziemlich einfach die Mietrendite berechnen. Gibt es diesbezüglich Angaben? Wie ist das durchschnittliche Alter der Immobilien? Besteht eventuell in absehbarer Zeit Sanierungsbedarf? Möglicherweise sind Anteile an Wohnungsbaugenossenschaften eine Alternative. 

Genau das ist der Kritikpunkt. Es gibt noch sehr wenig Hintergrundinfos zu diesem sehr neuen Fonds. Für Wertgrund Wohnselect & Fokus Wohnen Deutschland sind aber alle diese Infos sehr gut in den entsprechenden Prospekten und Jahresberichten aufbereitet.

[Schildkröte]

Der Fonds ist doch aber nun bereits seit vier Monaten verfügbar. Da muss es doch eine Übersicht zu den gehaltenen Immobilien geben (Homepage, Fact Sheet, Broschüre etc.). Andernfalls würde ich eine entsprechende Anfrage ans Fondsmanagement stellen. Ist ersteres nicht der Fall und letzteres bringt keinen Erfolg, wäre das schon was intransparent. Dann könnte man vielleicht erstmal abwarten und in den ersten (Halb-)Jahresbericht schauen.  

[Yerg]

Der Fonds scheint auf den ersten Blick teurer als die beiden Konkurrenzfonds zu sein. Mich überrascht die niedrige Vermietungsquote:

90,6% UniImmo Wohnen ZBI (Quelle: "Zusammensetzung" hier)

95,0% Wertgrund Wohnselect D (Quelle: Monatbericht Oktober 2017)

96,8% Fokus Wohnen Deutschland (Quelle: Monatsbericht November 2017)

jeweils Stand Stand 31.10.2017.

 

Die Konzentration auf B-Lagen halte ich grundsätzlich für sinnvoll. In A-Lagen werden die Preise stärker durch Eigentums-Käufer hochgetrieben. Die Einstufung des Fonds in die niedrigste Risikoklasse kann ich nicht nachvollziehen, das sehe ich wie tyr. Ansonsten fehlen hier halt noch viele wesentliche Informationen, wie schon in den Beiträgen zuvor angemerkt. Ich würde mindestens die Brutto- und Nettomietrenditen sehen wollen, ohne diese Daten ist ein sinnvoller Vergleich der Fonds eigentlich nicht möglich.

[philippoe]

vor 5 Stunden schrieb Yerg:

Der Fonds scheint auf den ersten Blick teurer als die beiden Konkurrenzfonds zu sein. Mich überrascht die niedrige Vermietungsquote:

90,6% UniImmo Wohnen ZBI (Quelle: "Zusammensetzung" hier)

95,0% Wertgrund Wohnselect D (Quelle: Monatbericht Oktober 2017)

96,8% Fokus Wohnen Deutschland (Quelle: Monatsbericht November 2017)

Überrascht mich auch. Wenn du es positiv sehen willst: Der Fonds hat dann zumindest noch "Potential nach oben". Aber natürlich wäre da ein Dokument zum aktuellen Immobilienportfolio (@Schildkröte: Das es laut meinen Suchaktionen so auf der Website nicht gibt!) hilfreich. Die andere spannende Zahl ist übrigens die aktuelle Liquiditätsquote von 30% (auch auf der von dir verlinkten Seite zu sehen). Sie scheinen gerade das durch die Fondsanteilsausgabe hereinbekommene Geld am investieren zu sein. Und als letzte Info: Seit Anteilsausgabe zu 50.00€ am 28. Juli hat der Fonds 45 Cent Anteilspreisgewinn gebracht. Das ergäbe auf Jahressicht etwa 3.1% Rendite. Natürlich ist die Extrapolation basierend auf nur 3 Monaten fast wertlos...

 

Insgesamt gibt es aber noch deutlich zu wenig Infos. Der Wertgrund Wohnselect scheint da momentan zumindest laut den offiziell verfügbaren Zahlen die bessere Wahl zu sein.

[Drudaz]

Hallo,

 

welche Vorteile haben eigentlich Wohnimmobilienfonds gegenüber Wohnimmobilienaktien?

 

Konnte auf die schnelle nur die geringere Verschuldung und den weniger schwankenden Kurs (durch die Bewertung des Vermögens durch Sachverständige und nicht durch den "Markt"?) gegenüber Aktien finden. Anderseits sind Aktien liquider (mehr Handelsvolumen an den Börsen).

 

Aus dem Bauch heraus würde ich Wohnimmobilienaktien bevorzugen.

 

Wie seht Ihr das?

 

Gruß

D.

 

 

[DrFaustus]

Ich würde spontan vermuten, dass die Kosten auf der Aktienseite geringer sind als auf der Fondsseite. Während der Vorstand der AG quasi "Angestellter" der Aktionäre ist und in deren Sinne handelt und von diesen auch bezahlt wird, verdient bei einem OIF die Investmentgesellschaft zusätzlich mit. Diese bezahlt den Fondsmanager, womit die Anteilseigner des Fonds im Grunde kaum eine Handhabe gegen den Fondsmanager haben (außer den Fonds zu verkaufen).

 

[Drudaz]

An diese doppelte "Verwaltung" habe ich noch gar nicht gedacht.

[powerschwabe]

Gibt es den Fonds irgendwo mit Rabatt für den Ausgabeaufschlag?