vermietete Eigentumswohnung sanieren/renovieren?

[Ramstein]

vor 34 Minuten schrieb Günter Paul:

Die werde ich mir mal ansehen , habe ich gerade bei Rentenfonds der Union Investment gemacht und war offen gestanden nicht begeistert und zwar deswegen nicht , weil ich die Anlegerinformationen dazu gelesen habe .

Teilweise eine Entmündigung des Anlegers , da gab es Sperrfristen und auch die Möglichkeit in Krisenzeiten nicht verkaufen zu können , weil die Union natürlich den Anleger schützen will .. aber die Zeit werde ich mir nehmen .

Gibt es eine Empfehlung dazu von dir , gibt es ausschüttende oder nur thesaurierende ?

 

Lies noch einmal, aber richtig. Du kannst Anteile nicht beliebig an die KAG zurückgeben; verkaufen an der Börse kannst du sie (fast) immer. Alles eine Frage des Preises. 

[Yoko]

Sofern die geschätzten Zahlen (6,4 Euro vorher, 8,25 Euro nachher) stimmen und du diese so erzielen kannst, dann bedeutet dies rund 1750 Euro mehr Mieteinnahmen pro Jahr.

Weiterer Faktor sind die Kosten. Geschätzt wurden 25k, nach meinen Erfahrungen mit Bauvorhaben wird die Schätzung aber meistens übertroffen. Irgendetwas, was angepasst werden muss, fällt einem immer noch ein, zumindest wenn man ein ganzes Haus baut. Evt. ist es nur beim Bad besser.

Gehen wir mal von 30k Euro aus für die Renovierung.

Bei 1750 Euro mehr pro Jahr würde sich das Investment für dich erst nach 17 Jahren lohnen. Auf die jetzt investierten 30k entgehen dir allerdings Kapitaleinnahmen, z.B. wenn du das Geld auf dem Tagesgeldkonto lassen würdest oder in Festgeld investieren würdest. Nehmen wir 1,5% Zinsen an, die du alternativ erzielen könntest, so würde sich das Investment für dich erst nach rund 20 Jahren lohnen. Da du zwischendurch ggf. noch Leerstand hast, verlängert sich die Zeit noch etwas, evt. wird sich die Renovierung erst nach 21 Jahren lohnen.

Hier stellt sich nun die knifflige Frage, wie der Wert der Wohnung in 20 Jahren mit renoviertem Bad und ohne renoviertem Bad aussieht? Oder falls du früher verkaufst, wie sich der Wert bei Verkauf verändert? Wird man in 10 Jahren durch die Renovierung einen ca. 15.000 Euro höheren Verkaufsbetrag erzielen können?

Insgesamt gibt es also sehr viele Fragezeichen und ändert man die Zahlen zu den erzielten Mieten kann die Rechnung schnell sehr anders aussehen.

 

[Günter Paul]

vor einer Stunde schrieb Ramstein:

Lies noch einmal, aber richtig. Du kannst Anteile nicht beliebig an die KAG zurückgeben; verkaufen an der Börse kannst du sie (fast) immer. Alles eine Frage des Preises. 

Korrekt , Ramstein aber eben in dieser Form nicht bei allen Gesellschaften zu finden .

Verweigerung der Anteilrücknahme ist meines Erachtens ein Ausschlußkriterium , aber das mag jeder in der Risikoeinschätzung so bewerten , wie er es für richtig hält .

 

Ich habe einen Teil davon kopiert , ich bin überzeugt davon , so etwas wird kaum gelesen...

""

Risiko der Aussetzung der Anteilrücknahme

Die Gesellschaft darf die Rücknahme der Anteile zeitweilig ausset-

zen, sofern außergewöhnliche Umstände vorliegen, die eine Aus-

setzung unter Berücksichtigung der Interessen der Anleger erfor-

derlich erscheinen lassen. Außergewöhnliche Umstände in die-

sem Sinne können z.B. sein: wirtschaftliche oder politische Kri-

sen, Rücknahmeverlangen in außergewöhnlichem Umfang sowie

die Schließung von Börsen oder Märkten, Handelsbeschränkun-

gen oder sonstige Faktoren, die die Ermittlung des Anteilwerts be-

einträchtigen. Daneben kann die BaFin anordnen, dass die Gesell-

schaft die Rücknahme der Anteile auszusetzen hat, wenn dies im

Interesse der Anleger oder der Öffentlichkeit erforderlich ist. Der

Anleger kann seine Anteile während dieses Zeitraums nicht zu-

rückgeben. Auch im Fall einer Aussetzung der Anteilrücknahme

kann der Anteilwert sinken; z. B. wenn die Gesellschaft gezwun-

gen ist, Vermögensgegenstände während der Aussetzung der An-

teilrücknahme unter Verkehrswert zu veräußern. Der Anteilwert

nach Wiederaufnahme der Anteilrücknahme kann niedriger lie-

gen, als derjenige vor Aussetzung der Rücknahme.

Einer Aussetzung kann ohne erneute Wiederaufnahme der Rück-

nahme der Anteile direkt eine Auflösung des Sondervermögens

folgen, z.B. wenn die Gesellschaft die Verwaltung des Fonds kün-

digt, um den Fonds dann aufzulösen. Für den Anleger besteht da-

her das Risiko, dass er die von ihm geplante Haltedauer nicht rea-

lisieren kann und dass ihm wesentliche Teile des investierten Kapi-

tals für unbestimmte Zeit nicht zur Verfügung stehen oder insge-

samt verloren gehen. ""

 

Und wie du weißt , ist mir ähnliches widerfahren ...in so einer Phase am Markt zu verkaufen ist dann wirklich eine Frage des  Preises

[Martin79]

Am 21. November 2017 um 15:33 schrieb Günter Paul:

Und ich schätze bei den Angaben die hier gemacht werden , kommt ebenso wieder einmal alles zusammen , teure Hausverwaltung , Hausmeister , Wartungsdienst für den Aufzug womöglich auch noch eine Teillüftungsanlage in der Tiefgarage..??.. ich wäre einmal an der Zahl interessiert . dürfte nach meiner Einschätzung etwa bei 250,- Euro liegen

Korrekt, NK sind inkl. Heizkosten 250-300€ je nach Verbrauch

Am 21. November 2017 um 15:33 schrieb Günter Paul:

Mein Fazit ...verkaufe nicht , wenn eines Tages der Supergau kommen sollte , dann wirst du froh sein Betongold zu haben , da bin ich mir ganz sicher , da werden dann ETFs und Immo Investments nicht im entferntesten bieten , was deine Wohnung an Sicherheit darstellt .

Insofern , Bequemlichkeit ist nicht alles .

An den SuperGAU und dass wir wieder in Holzhütten leben glaube ich auch nicht und dann ist sowieso alles egal. Aber so eine Situation wie 2007-2009 kann ich mir schon gut vorstellen, und damals war ich recht froh die Wohnung zu haben. War meine erste Krise als Anleger und die Wohnung wäre halt auch nicht so schnell verkauft wie jetzt ein Aktienportfolio mal eben abends am Rechner. Der Mietvertrag lief in der Zeit normal weiter und die Mieteinnahmen gingen in den Sparplan.

 

Ich wollte eigentlich auch keine Diskussion lostreten über die Sinnhaftigkeit von eigenen Immoinvestments (ich selbst würde heute keine Immos mehr kaufen weil die Kaufpreise inzwischen das 20fache überschreiten) sondern etwas Input haben wie ich das Sanierungsinvestment richtig rechne, deshalb danke an @Yoko für die Rechnung - ja das sind natürlich viele Variablen drin. Prinzipiell sind die geschätzten erzielbaren Mieteinnahmen wenn ich sie mit Immoscout vergleiche eher zu  niedrig angesetzt kommen also dem Konzept von Tom entgegen.

 

Ich werde trotzdem versuchen für alle Varianten so belastbare Zahlen wie möglich zu kriegen und dann auch gerne wieder hier berichten.

 

 

[Günter Paul]

Blödsinnig von mir den Ausdruck Supergau zu verwenden , wird stets missverstanden..

Ich meinte natürlich nicht jenen.... wenn ich über Anlagen und Finanzen rede ist für mich der Supergau der Zusammenbruch des Währungssystems mit anschließender Neubewertung und genau darin sehe ich Vorteile beim Betongold gegenüber ETFs , Fonds , Sparbüchern etc .

 

 

[SM77]

vor 3 Stunden schrieb Martin79:

ich selbst würde heute keine Immos mehr kaufen weil die Kaufpreise inzwischen das 20fache überschreiten

 

Da frage ich mich wirklich, wieso du nicht VERkaufen möchtest? Im Umkehrschluss bedeutet deine Aussage doch, dass die Bude zu wenig Rendite abwirft. Wieso dann nicht den günstigen Zeitpunkt für einen Verkauf nutzen. Wie bereits erwähnt: Es werden gerade 1.200 stadtnahe Wohnungen in BS gebaut. Welchen Einfluss könnte alleine dieses Bauvorhaben auf den Wert deiner Wohnung haben? Bei allem was du schreibst, klingt es halt nicht so, als biete deine Wohung irgendeine Besonderheit (Okerlage, Parklage etc.).

 

Zu der eigentlich Frage: Es wurde dir ja bereits vorgerechnet, dass sich eine Renovierung/Sanierung finanziell eher nicht rechnet. Problem wird halt sein, dass der Zustand irgendwann so veraltet ist, dass du die Wohnung gar nicht mehr vermietet bekommst  oder nur noch an Mieter, die du eigentlich nicht möchtest. Für mich noch ein Grund mehr, die Wohnung jetzt (unrenoviert) zu verkaufen.

 

 

 

[tyr]

vor 2 Stunden schrieb Günter Paul:

Ich meinte natürlich nicht jenen.... wenn ich über Anlagen und Finanzen rede ist für mich der Supergau der Zusammenbruch des Währungssystems mit anschließender Neubewertung und genau darin sehe ich Vorteile beim Betongold gegenüber ETFs , Fonds , Sparbüchern etc .

 

Woher weißt du, dass Immobilien bei so einem Zusammenbruch besser wegkommen als Wertpapiere? Eine Immobilie die man nicht selbst physisch besitzt ist auch nur ein Eigentumsrecht, was im Grundbuch festgeschrieben wird. Ein Wertpapier. Und selbst wenn man die Immobilie physisch besitzt kann man vertrieben werden. Man kann dieses Eigentumsrecht ebenso beliebig enteignen, mit Zwangsabgaben belegen oder sonstwie belasten und entwerten.

 

 

[Günter Paul]

Ja Tyr , man kann alle möglichen Szenarien durchspielen , keine Frage .

Selbstverständlich kann man auch Wohneigentum enteignen ,mit Zwangsabgaben belegen etc . das wären dann allerdings gesellschaftliche Veränderungen die weit über eine Währungsumstellung hinausgehen würden , wer fürchtet die ?

 

Wenn allein ein Währungszusammenbruch , eine Währungsumstellung kommen sollte und daran denkt man ja eigentlich erst seit der Einführung des Euro und es gibt genügend Experten , die derartiges fürchten bzw. prognostizieren , dann wird es eine Neubewertung geben und genau dann beginnt eine andere Umrechnung nämlich die Sachwertorientierte , die eine ganz andere Bewertung ist als wenn man gespartes Vermögen der heimischen Währung umrechnet und es wird die Fremdwährungsorientierte geben .

 

Leute , die ich kenne , weichen zur Komprimierung der Folgen auf Fremdwährungengagements aus und dazu auf Immobilien , also Betongold und einige auch auf Garagengold so wie Phys. Gold , im Grunde eben wieder auch nichts anderes als diversifizieren , nur vor einem anderen Hintergrund .

 

 

 

[Maikel]

vor 2 Stunden schrieb SM77:

Da frage ich mich wirklich, wieso du nicht VERkaufen möchtest? Im Umkehrschluss bedeutet deine Aussage doch, dass die Bude zu wenig Rendite abwirft.

 

Grundsätzlich hast du damit natürlich recht, sagt man bei Aktien ja entsprechend.

 

Bei Immos steht dem allerdings, durch die hohen Nebenkosten (Makler, Grunderwerbssteuer etc.), ein "Spread" von etwa 10% entgegen.

D.h., die eigene Renditeberechnung, wenn man die Wohnung behält, sieht etwa 10% besser aus als die eines potentiellen Käufers.

[tyr]

vor 3 Stunden schrieb Günter Paul:

Ja Tyr , man kann alle möglichen Szenarien durchspielen , keine Frage .

Selbstverständlich kann man auch Wohneigentum enteignen ,mit Zwangsabgaben belegen etc . das wären dann allerdings gesellschaftliche Veränderungen die weit über eine Währungsumstellung hinausgehen würden , wer fürchtet die ?

 

Ich kann dir nicht sagen, wer das fürchtet. Du argumentierst mit aus heutiger Sicht ganz schlimmen Verhältnissen und dass da eine Immobilie irgendwie im Vorteil gegenüber anderen Anlageklassen wäre. Ich sehe das nicht so, eine Immobilie hat genau so Vor- und Nachteile wie andere Anlageklassen. Eine Immobilie ist nicht irgendwie pauschal krisenfester als andere Anlageklassen.

 

Wenn du mit Super-GAU und Währungsumstellung argumentierst kann ich dem gleich Enteignung, Vertreibung, Zwangsabgaben usw. gegenüber stellen. Das geht bei Aktien genau so und bei Geldwerten auch. Gold kann man physisch entwenden.

 

Es gibt kein perfektes Wertaufbewahrungsmittel und Immobilien sind auch nicht irgendwie besonders krisenfest, sondern auch nur abhängig von den rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen, ob die ihren Wert behalten oder nicht.

 

Was man sagen kann: der Grundstückswert in einer guten und gegen Naturkatastrophen sicheren Lage in wirtschaftlich heute und absehbar in Zukunft gesunder Region schwankt bei stabilen politischen und wirtschaftlichen Verhältnissen öfter mal nicht besonders stark. Diesen Punkt sollte man m. E. aber nicht damit gleichsetzen, dass eine Immobilie irgendwie krisenfest wäre. Ich wüsste nicht, warum das so sein sollte. Der Blick in die Vergangenheit sagt nicht, dass das so ist oder sein muss.

 

vor 3 Stunden schrieb Günter Paul:

Wenn allein ein Währungszusammenbruch , eine Währungsumstellung kommen sollte und daran denkt man ja eigentlich erst seit der Einführung des Euro und es gibt genügend Experten , die derartiges fürchten bzw. prognostizieren , dann wird es eine Neubewertung geben und genau dann beginnt eine andere Umrechnung nämlich die Sachwertorientierte , die eine ganz andere Bewertung ist als wenn man gespartes Vermögen der heimischen Währung umrechnet und es wird die Fremdwährungsorientierte geben .

 

???

 

Wir werden alle sterben. Was bringt es, von apokalyptischen Szenarien auszugehen, die auch noch eintreten könnten?

 

vor 3 Stunden schrieb Günter Paul:

Leute , die ich kenne , weichen zur Komprimierung der Folgen auf Fremdwährungengagements aus und dazu auf Immobilien , also Betongold und einige auch auf Garagengold so wie Phys. Gold , im Grunde eben wieder auch nichts anderes als diversifizieren , nur vor einem anderen Hintergrund .

 

Ich lasse die Weltuntergangsszenarien mal weg: ja, Diversifikation ist sinnvoll. Da sind wir uns einig. Selbstbewohntes Immobilieneigentum ist für die meisten Mittelschichtsangehörigen eher hinderlich für Diversifikation, siehe Grafik hier: https://www.wertpapier-forum.de/topic/52172-fondsgebundene-rente-fr10-bei-der-„alte-leipziger“-meinungen/?page=3#comment-1110227

 

[Günter Paul]

vor 17 Stunden schrieb tyr:

Ich lasse die Weltuntergangsszenarien mal weg: ja, Diversifikation ist sinnvoll. Da sind wir uns einig. Selbstbewohntes Immobilieneigentum ist für die meisten Mittelschichtsangehörigen eher hinderlich für Diversifikation, siehe Grafik hier: https://www.wertpapier-forum.de/topic/52172-fondsgebundene-rente-fr10-bei-der-„alte-leipziger“-meinungen/?page=3#comment-1110227

 

Ja , natürlich , lass es weg , ich jedenfalls werde es nicht tun .

Aber das ist doch auch gut so , jeder nach seiner Einschätzung oder etwas uralt formuliert , hat es jedenfalls immer schon gegeben.. suum cuique ..

 

Es macht keinen Sinn jemanden in Geldanlagen umstimmen zu wollen , es sei denn er ist unwissend , dann kannst du natürlich durchgehend argumentieren , schließlich hast du ja Argumente , aber man muss immer auch sehen , dass es die eine Konstellation nicht gibt .

So bedeutet für mich ein Einfamilienhaus , welches ich zudem auch durch den Beruf das Vergnügen hatte , selbst zu entwerfen , so bedeutet es für mich nur eins ..Lebensqualität , bei meinen Finanzüberlegungen spielt es überhaupt keine Rolle , wirklich nur das zählt für mich , obwohlich es ja eigentlich berücksichtigen müsste .

[Hans42]

Wenn renovieren, dann würde ich evtl. mal nachrechnen wie es ist das ganze mit einem Darlehen zu finanzieren (Wenn du steuerlich Vorteile haben willst!)  Evtl. steht ja noch eine alte Grundschuld drin im Grundbuch, dann fallen schon mal die Gebühren weg für deren Eintragung. Denke dass du auf jeden fall unter 2% ein Darlehen bekommst! Demgegenüber würde ich dann das Plus an Mieteinnahmen stellen, und abwägen.