Wohngebäude-Versicherung + Haus-und-Grundbesitzer-Haftpflicht – wie am besten vorgehen?

[Zickentreiber]

Hallo Forengemeinde,

 

ich stehe vor der Aufgabe, relativ zügig (Jahreswechsel) eine geeignete WGB- und (bei der Gelegenheit gleich mit) HuG-Haftplichtversicherung zu finden. Das wirft die Frage nach dem sinnvollen Vorgehen auf.

 

Grundsätzlich gäbe es ja alternative Möglichkeiten:

 

1) Spezialisierten Makler einschalten: Vorteil aus meiner Sicht: Hat Ahnung, kennt Fallstricke, weist auf wichtige Details hin, die dem Laien schnell mal "durchrutschen", macht (hoffentlich) keine Fehler bei korrekter Datenaufnahme, berät (hoffentlich) objektiv hinsichtlich der Auswahl des Versicherers. Natürlich würde ich diesen Weg bevorzugen. Problem: Wie finde ich einen solchen spezialisierten Makler, wenn Erfahrungswerte aus dem persönlichen Umfeld fehlen?

 

1a) Gibt es (noch) die Gestaltungsvariante Beratung/Vertragsanbahnung gegen Rechnung + Nettotarif als Alternative zum normalen Courtagetarif oder ist das passé resp. nicht empfehlenswert?

 

2) "Zu Fuß": also selber mehrere Angebote einholen, ggf. unter Einbeziehung von Vertretern der in Frage kommenden Versicherer. Vorteil aus meiner Sicht: Fehlerhafte Datenaufnahme sollte eigentlich nicht vorkommen, da Vertreter die Vorgaben seiner Gesellschaft kennt und die Datenaufnahme m.E. dem Versicherer zuzurechnen ist, sofern Datenaufnahme durch Vertreter. Probleme aus meiner Sicht: Eingeschränkte bis fehlende Objektivität, fehlende Marktbreite, wichtige Details/Fallstricke fallen ggf. sang- und klanglos unter den Tisch. Hier im WPF wurden im Zusammenhang mit WGB die Versicherer K&M, Waldenburger, Interrisk, Interlloyd, VHV, Domcura und Janitos genannt. Sind diese aktuell leistungsstark/preiswürdig (und insofern Kandidaten für das Vorgehen "zu Fuß") oder muß die Liste aktualisiert werden? Worauf ist beim Vergleich der Angebote zu achten?

 

3) Übernahme Altvertrag (AXA): Wäre vermutlich eher mit Vorsicht zu genießen, da die Vertragsgrundlagen m.E. fehlerhafte Daten enthalten. Evtl. Übergangslösung?

 

4) ...?

 

Kurz zum Objekt (zu dem mir noch nicht alle Daten vorliegen): vermietet, Ende der 1960er gebaut, Anfang/Mitte der 1990er umfassend saniert und umgebaut (kann als Kernsanierung gelten, schätze ich), danach weitere laufende Verbesserungen, Wohnfläche insgesamt knapp 350qm (laut vorliegendem Energieausweis), 2 Etagen, untere Etage gewerblich genutzt (vermietet, Freiberufler, ca. 150qm), obere Etage privat genutzt (vermietet, Wohnung, ca. 100qm), vollunterkellert, Dach voll ausgebaut (daher wohl die Differenz zur Gesamtwohnfläche), Ölheizung, Garage, nicht hochwassergefährdete Lage, PLZ-Bereich 06, ländlicher Raum, insgesamt ganz gut in Schuß. Versicherungssumme 1914 ist im bestehenden Vertrag mit 53T RM angegeben, Berechnungsgrundlagen liegen jedoch nicht vor. Da wie gesagt Fehler in den Vertragsgrundlagen zu sein scheinen, fühle ich mich mit der Zahl ohne erneute Berechnung nicht besonders wohl.

 

Vorhanden ist beim VN u.a. eine leistungsstarke Privathaftpflicht (Interrisk XXL), die aber (wie vermutlich allgemein üblich) nur eigengenutzte, nicht aber vermietete Immobilien einschließt - daher soll auch eine leistungsstarke HuG-Haftpflicht hinzukommen (z.B. wg. Ölheizung). Taugt die Grundeigentümer-Versicherung (Haus & Grund Deutschland)?

 

Viele Fragen, ich weiß, aber wie gesagt: mir fehlt bis jetzt die richtige Anlaufstelle. Selber anlesen ist ebenfalls schwierig, da es hier ja in weiten Teilen um Erfahrungswissen geht. Freue mich deshalb über Input, der weiterhilft, und bedanke mich schon im voraus dafür!

[polydeikes]

Nen 60er Jahre Gebäude der Größenordnung und mit diesen Besonderheiten wird ein seriöser Vermittler (mal unabhängig vom Status) idR nicht versichern, ohne es gesehen zu haben.

 

Mit lückenloser Aktenlage, Fotos etc. geht theoretisch alles. Das Risiko selbst mit Erfassungsbögen zu hantieren, würde ich mir aber auf den Tod nicht antun.

 

WGB ist und bleibt in einigen Konstellationen eine der wenigen Sparten, die teilweise per Fernberatung schlicht nicht sauber darstellbar ist.

[Matthew Pryor]

Hallo,

da liegt einiges im Argen?! Zunächst bitte nicht auf die Idee kommen, für den Versicherer entscheiden zu wollen, was als "kernsaniert" gelten dürfte. Das mögen Versicherer nicht, und teilen das im Leistungsfall auch gerne mal  mit, falls nötig.

Wie wurde die Wohnfläche berechnet? Ich komme da jetzt auf 250 qm? Sollte das der Fall sein, könnte man wiederum annehmen, dass das Haus überwiegend der gewerblichen Nutzung dient. Nächster Fallstrick.

Derlei Sachverhalte zwingend zuvorderst abklären, ich gehe davon aus, dass sich aufgrund der hier beschriebenen Konstellation die Anzahl der Versicherer, die das überhaupt haben wollen, erheblich einschränkt. Da macht es wenig Sinn, die Forenfavoriten für Standardlösungen zu benennen, denn das scheint es in diesem Fall ganz und gar nicht zu sein.

 

Darüber hinaus: Bitte die Bedingungen der privaten Haftpflicht noch einmal ausführlich lesen, insbesondere den Punkt "Immobilien"!

[Zickentreiber]

vor 5 Stunden schrieb Matthew Pryor:

Bitte die Bedingungen der privaten Haftpflicht noch einmal ausführlich lesen, insbesondere den Punkt "Immobilien"!

In den "Bedingungen zur Privathaftpflichtversicherung „XXL“ – gültig ab 17.12.2013 – B68" der Interrisk steht unter §7 Immobilien Folgendes (Hervorhebungen von mir):

 

1. Versicherte Haftpflichtansprüche

Versichert ist die gesetzliche Haftpflicht als Inhaber (z.B. Eigentümer oder Mieter) folgender Immobilien:
a) eine oder mehrere Wohnungen (auch Eigentums- oder Ferienwohnungen) – bei Wohnungseigentum als Sondereigentümer –,

b) ein Einfamilienhaus oder ein von Ihnen mitbewohntes Mehrfamilienhaus,
c) ein Wochenend- oder Ferienhaus,
d) ein auf Dauer und ohne Unterbrechung fest installierter Wohnwagen,
e) Schrebergartenhütten,
f) Garagen und Stellplätze,
g) unbebaute Grundstücke bis zu einer Gesamtfläche von 10.000qm,
einschließlich der zugehörigen Gärten, Swimmingpools und Teiche.

 

2. Mitversicherte Risiken

In Bezug auf die unter Nr.1 genannten Immobilien ist die gesetzliche Haftpflicht mitversichert
a) aus der Verletzung von Pflichten, die den versicherten Personen obliegen, auch soweit diese auf vertraglichen Vereinbarungen beruhen (z.B. bauliche Instandhaltung, Beleuchtung, Reinigung, Streuen oder Schneeräumen),
b) aus dem Betrieb einer Photovoltaikanlage oder einer Anlage der regenerativen Energieversorgung auf der Grundlage von Solarthermie oder oberflächennaher Geothermie oder sonstigen Wärmepumpenanlage, einschließlich der Einspeisung von Strom in das öffentliche Netz,
c) aus der Vermietung der Immobilien zu Wohnzwecken, in einem Mehrfamilienhaus (Nr. 1 b)) jedoch nur, wenn höchstens 2Wohneinheiten vermietet werden oder der Bruttojahresmietwert maximal 30.000€ beträgt,

d) aus der Vermietung von Stellplätzen, Garagen und einzelnen Räumen auch zur gewerblichen Nutzung (auch als Fremdenzimmer),
e) aus der Verpachtung der Grundstücke auch zu land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken,

f) als früherer Besitzer aus §836 Abs. 2 BGB, wenn die Versicherung bis zum Besitzwechsel bestand,

g) des Insolvenzverwalters oder Zwangsverwalters in dieser Eigenschaft.

 

Die fettgedruckten Passagen schließen aus meiner Sicht aus, daß das Objekt durch die bestehende PHV erfaßt wird, da a) MFH (zwei Etagen, separate Eingänge, separate Mietverträge), b) vom VN nicht mitbewohnt, c) eine der beiden "Wohn"einheiten nicht zu Wohn- sondern gewerblichen Zwecken vermietet und d) gewerbliche Nutzung nicht nur in einzelnen Räumen, sondern in ganzer Einheit (Etage). Habe ich das falsch ausgelegt?

[Matthew Pryor]

Nicht zwingend. Eher habe ich nicht daran gedacht, eventuelle Eventualitäten richtig zu erraten.

[Zickentreiber]

Wasserstandsmeldung: Es geht nur schleppend voran. Der Immobilienverkäufer hat die Wohngebäudeversicherung (AXA) nicht fristgerecht zur Hauptfälligkeit gekündigt, diese geht nun kraft Gesetzes auf den Erwerber über, der dann ggf. sonderkündigen muß (§§ 95 und 96 VVG). Wenigstens verschafft das zeitlich etwas Luft...

 

Gibt es eigentlich sowas wie "Standardempfehlungen" für eine leistungsstarke Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht, am besten unter Einschluß der Gewässerschaden-Haftpflicht (wg. Ölheizung)?

[Matthew Pryor]

vor einer Stunde schrieb Zickentreiber:

Gibt es eigentlich sowas wie "Standardempfehlungen" für eine leistungsstarke Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht, am besten unter Einschluß der Gewässerschaden-Haftpflicht (wg. Ölheizung)?

Nein.

[Zickentreiber]

Also wenn hier im WPF z.B. HKD und Interrisk im Bereich PHV öfter als leistungsstark empfohlen werden, kann daraus nicht automatisch geschlossen werden, mit deren HuG-Haftpflicht zumindest "nichts grundsätzlich falsch" zu machen?

[Matthew Pryor]

vor 17 Stunden schrieb Zickentreiber:

Also wenn hier im WPF z.B. HKD und Interrisk im Bereich PHV öfter als leistungsstark empfohlen werden, kann daraus nicht automatisch geschlossen werden, mit deren HuG-Haftpflicht zumindest "nichts grundsätzlich falsch" zu machen?

So ist es.

[Zickentreiber]

Finale Wasserstandsmeldung (falls jemand eine ähnliche Konstellation zu bewältigen hat und ebenfalls Orientierung sucht):

 

Es ist schlußendlich die Domcura (Mehrfamilienhaus-Konzept) geworden. Subjektive Entscheidungsgründe: überdurchschnittliches Bedingungswerk, einfache Prämienberechnung nach Wohn-/Gewerbe-Einheiten (statt Quadratmetern), Haus-und-Grundbesitzer-Haftpflicht und Gewässerschaden-Haftpflicht (wg. Öltank) sowie Verglasung inkludiert, weitere Risiken optional versicherbar; gegenüber leistungsstarken Alternativen (z.B. K+M) attraktiver erscheinendes Preis-/Leistungs-Verhältnis für das Gesamtpaket.

[polydeikes]

Bei K+M immer bedenken, dass da grob 20 % Beitragserhöhung im 2.-3. VJ quasi inkludiert sind.