Rendite über Asset Klassen hinweg

[K_R_Weisser]

[In der Hoffnung, hier mit dem Thema richtig zu sein. Bitte ansonsten gerne an passende Stelle verschieben]

 

Hallo zusammen,

 

tendenziell würde ich einmal annehmen, dass der ein oder andere hier versucht, seine Rendite auch über verschiedene Assetklassen hinweg nachzuhalten. In Summe ist das ja kein Hexenwerk, aber gerade kommt eine kleine Herausforderung hinzu. Eine Wohnung zur Vermietung.

 

Gibt es hier Erfahrungswerte oder bewährte Vorgehensweisen, wie man die Rendite einer Wohnung im Portfolio "verrechnet"?

 

Folgende Ansätze könnte ich mir vorstellen:

• Komplett separat betrachten (fände ich ein bisschen schade, da ich gerne eine Zahl hätte, an der ich sehe, wie ich mich aktuell anstelle)
• Die klassische Bruttorendite (Nettokaltmiete / Kaufpreis) verwenden. Wobei dann die Frage wäre, auf welcher Basis. Eingesetztes Eigenkapital, Kaufpreis, etwas ganz anderes?
• Wie oben, nur mit der Nettorendite (also abzüglich Gebühren [Hausverwaltung, etc]). Zusätzlich zur Fragestellung oben wäre natürlich die Frage, ob man bei der generellen Betrachtung der Gesamtrendite eines Portfolios an irgendeiner Stelle (zum Beispiel gesammelt) Gebühren abzieht
• Die wirkliche und nüchterne "Ist-Betrachtung", also die Summe, die am Ende des Jahres bei mir (nach Zins und Tilgung, etc) ankommt. Hier sehe ich dann aber das Thema, dass man für 21 Jahre bei 0,0001% herumdümpelt und dann auf einmal einen Sprung macht und bei 20% ist

 

Ich würde mich sehr freuen, wenn der ein oder andere hier seine Erfahrungen oder Gedanken teilen würde.

 

Viele Grüße und fröhlichen Donnerstag!

 

 

[tyr]

vor einer Stunde schrieb K_R_Weisser:

[In der Hoffnung, hier mit dem Thema richtig zu sein. Bitte ansonsten gerne an passende Stelle verschieben]

 

Hallo zusammen,

 

tendenziell würde ich einmal annehmen, dass der ein oder andere hier versucht, seine Rendite auch über verschiedene Assetklassen hinweg nachzuhalten. In Summe ist das ja kein Hexenwerk, aber gerade kommt eine kleine Herausforderung hinzu. Eine Wohnung zur Vermietung.

 

Gibt es hier Erfahrungswerte oder bewährte Vorgehensweisen, wie man die Rendite einer Wohnung im Portfolio "verrechnet"?

 

Das kannst du nicht wirklich. Rendite ist das Verhältnis von Einzahlungen zu Auszahlungen aus einer Geldanlage.

 

Da die Wohnung noch nicht verkauft ist und du einen Verkaufspreis bestenfalls schätzen kannst fehlt ein ganz wesentlicher Teil in dieser Rechnung bzw. es ist ungewiss, ob du mit diesem Geschäft am Ende nach dem Verkauf insgesamt Gewinn gemacht haben wirst, oder all die Jahre nur Aufwand und Verluste entstanden sind.

 

Du könntest vielleicht versuchen, die Wertentwicklung jährlich zu schätzen und einen fiktiven Verkaufspreis ansetzen und damit so eine vollständige finanzielle Zu- und Abflussrechnung aus dem Immobilieninvestment zu machen.

 

Was rechnest du die Arbeitsstunden, die du mit der Immobilie hast dort rein? Die sind nicht kostenlos! Das hier inklusive darüber Nachdenken ist ebenfalls Arbeit zur Verwaltung deiner Immobilie. Kosten!

[K_R_Weisser]

Das hatte ich schon so befürchtet - danke Dir. Ist ja aber auch kein Beinbruch.

 

Verkaufspreis ist aktuell in meinen Augen gar kein Thema. Ziel ist es aktuell, die Wohnung dauerhaft zu halten. Der Verkaufspreis einer Aktie ist mir aber doch im Voraus auch nicht klar. Wenn ich die Aktie aber für 100€ kaufe und sie am Ende des Jahres 103€ wert ist, habe ich auf das Jahr gesehen eine Performance von 3%.

 

Arbeitsstunden rechne ich nicht ein. Das tue ich aber beim Rest meines Portfolios auch nicht.

[tom1956]

vor 2 Stunden schrieb K_R_Weisser:

Hallo zusammen,

 

tendenziell würde ich einmal annehmen, dass der ein oder andere hier versucht, seine Rendite auch über verschiedene Assetklassen hinweg nachzuhalten. In Summe ist das ja kein Hexenwerk, aber gerade kommt eine kleine Herausforderung hinzu. Eine Wohnung zur Vermietung.

 

Gibt es hier Erfahrungswerte oder bewährte Vorgehensweisen, wie man die Rendite einer Wohnung im Portfolio "verrechnet"?

Die Idee hatte ich irgendwann auch mal. Aber dann auch wieder verworfen. Der Aufwand (u. a. kontinuierliche Fortschreibung der jeweiligen vermeintlichen Marktwerte s. a. "tyr") ist für einen Amateur kaum leistbar. Auch die Kosten wären erheblich (z. B. Gutachter müßte jährlich alle Wohnungen neu bewerten). Einen ungefähren Überblick habe ich aber schon (alle ursprünglichen Kaufpreise sind "eingepflegt" und alle paar Jahre verschaffe ich mir mal einen groben Überblick durch Immoscout, Gutachterausschuß, Marktberichte, Gutachten von Zwangsversteigerungen usw.). Wenn man die Wohnung(en) aber zwecks Generierung laufender Erträge eh behalten will, scheint mir eine solche Vorgehensweise vertretbar. Über die laufenden Einnahmen (Mieten) und Kosten (Instandhaltungen) sowie Abschreibungen habe ich natürlich einen detaillierteren Überblick (schon wegen der Einkommenssteuererklärung).

 

Der Zeitaufwand ist nicht zu unterschätzen (Wohnungsvermietung ist "Arbeit"). Allerdings gilt dies auch für Recherchen zu einzelnen Aktien, speziellen Anleihen usw. 

Das sehe ich übrigens wie Du: Wer führt schon Buch über die Arbeitsstunden, die er mit der Pflege seines Portfolios verbringt ?

[SlapShot]

Ich berücksichtige Immobilien in meinem Gesamtvermögen wie folgt:

Der Kaufpreis der Immobilie wird jährlich abgeschrieben. Falls irgendwann einmal verkauft wird, wird dieser Wert angepasst.

Tilgung reduziert das Darlehen welches der Immobilie entgegen steht.

Mieten werden als Ausschüttungen berücksichtigt.

Alle Kosten werden ebenfalls berücksichtigt.

Ich rechne am Ende alles über den internen Zinsfuß zusammen zu einer Rendite.

 

Arbeitszeit rechne ich nicht. Diese habe ich bei Aktien etc. auch.

Bei Aktien ist die Arbeit vlt. ein bisschen geringer, dafür aber auch die Rendite.

[tyr]

Am 10/12/2017 um 11:59 schrieb K_R_Weisser:

Das hatte ich schon so befürchtet - danke Dir. Ist ja aber auch kein Beinbruch.

 

Verkaufspreis ist aktuell in meinen Augen gar kein Thema. Ziel ist es aktuell, die Wohnung dauerhaft zu halten. Der Verkaufspreis einer Aktie ist mir aber doch im Voraus auch nicht klar. Wenn ich die Aktie aber für 100€ kaufe und sie am Ende des Jahres 103€ wert ist, habe ich auf das Jahr gesehen eine Performance von 3%.

 

Wenn du die Wohnung dauerhaft behältst wird sich die ganze Übung erst dann für dich gelohnt haben, wenn du den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten, sämtliche Bewirtschaftungskosten und genau genommen auch die Arbeitszeit für die Verwaltung wieder durch Mietzahlungen eingenommen haben wirst. Wie lange dauert das?

 

Ich finde das unrealistisch. Bei offenen Immobilienfonds wird ebenfalls immer wieder ein fiktiver geschätzter Verkaufspreis angenommen und in die Rechnung einbezogen. Das ist realistischer und hilft, schlechte Anlagen zu erkennen und sich hoffentlich von diesen zu trennen, statt schlechtem Geld neues gutes Geld hinterher zu werfen. Angenommen eine Lage verliert laufend weiter an Wert und langfristig wird erwartet, dass es genau so weitergeht: warum sollte man dabei bleiben und zusehen, wie der Verlust noch größer wird?

 

Man sollte sich immer die Frage stellen: würde ich die Anlagen, die ich jetzt gerade halte wenn ich sie noch nicht hätte genau so wieder neu kaufen? Wenn ja: weiter behalten. Wenn nicht: verkaufen. Dafür braucht es dann Angaben wie den jetzigen Immobilienwert.

 

Bei Aktien das Gleiche: ja, man kennt den endgültigen Verkaufspreis noch nicht, aber man kann die jährliche Wertentwicklung über XINTZINSFUSS() ausrechnen und die Rechnung mit einem fiktiven Verkauf des Depots zum aktuellen Kurswert abschließen. Das geht und ist möglich.

[sparfux]

vor 2 Stunden schrieb tyr:

Bei offenen Immobilienfonds wird ebenfalls immer wieder ein fiktiver geschätzter Verkaufspreis angenommen und in die Rechnung einbezogen. Das ist realistischer ...

 

Hat man ja gesehen, wie realistisch das war bei den kürzlich geschlossenen Offnenen Immobilienfonds ...

[odensee]

vor 6 Stunden schrieb sparfux:

Hat man ja gesehen, wie realistisch das war bei den kürzlich geschlossenen Offnenen Immobilienfonds ...

Bei den kürzlich (naja, ist schon ein paar Jahre her) geschlossenen OIs war folgende Situation:

1. Im Rahmen der Finanzkrise wollten viele, insbesondere institutionelle, Anleger Geld aus den OIs herausziehen. (OIs wurden zu der Zeit als "besseres Tagesgeld" missbraucht) Nun hatten die OIs aber nicht genügend Cash. Und Immobilien verkaufen sich nicht mal eben.
2. Es kam zu einem Auszahlungsstopp.
3. Aufgrund gesetzlicher Regelungen musste zwei Jahre nach dem Auszahlungsstopp die Entscheidung "Auflösung" vs. "weiter Auszahlungsstopp und warten auf bessere Zeiten" getroffen werden.
4. Die Entscheidung fiel auf "Auflösung" (soweit ich das mitbekommen habe, bei allen OIs, die in der Situation waren).
5. Nun durfte sich auch die Auflösung nicht über Jahrzehnte hinziehen, es waren nur wenige Jahre Zeit.
6. Es mussten also komplette Immobilienbestände mehrerer z.T. sehr großer OIs auf den Markt. Was das mit den Preisen macht, sollte klar sein.

Mittlerweile hat es einige gesetzliche Änderungen gegeben (u.a. Mindesthaltefristen und Rückgabefristen, weiteres müsste ich suchen), die ein erneutes Auftreten der Situation (1) vermeiden helfen sollen.

 

Ich gehe aber davon aus, dass du das alles weißt , ich schreibe es nur für weniger erfahrene Mitleser.

[tyr]

vor 8 Stunden schrieb sparfux:

 

Hat man ja gesehen, wie realistisch das war bei den kürzlich geschlossenen Offnenen Immobilienfonds ...

 

Völlig richtig. Aber was wäre denn die Alternative?

 

Die Wertentwicklung der Immobilie selber bzw. den jährlichen fiktiven Verkaufspreis gar nicht zu schätzen und nicht in die Rechnung einzubeziehen halte ich nicht für sinnvoll.