Variable Verzinsung bei Anschlussfinanzierung

[andjessi]

Die Zinsbindung des Darlehens unserer vermieteten ETW läuft demnächst ab bzw. könnte erneut festgeschrieben werden. Da nicht ganz klar ist, wie es mit der Immobilie in den nächsten Jahren weitergeht, bereits > 50% des Darlehens getilgt sind und auch die verbleibende Kreditsumme eher überschaubar ist, möchte ich eigentlich gar keine Zinsfestschreibung für 5 oder 10 Jahre.

 

Im Darlehensvertrag steht, dass, wenn keine neue Zinsbindung vereinbart wird, variabel verzinst wird. Basis ist der 3-Monats-Euriobor "zuzüglich eines fixen Zinsaufschlages, der den dann bei der Bank üblichen fixen Zisaufschlägen bei vergleichbaren Baufinanzierungsdarlehen entspricht".

 

Hat mit so einer "variablen Anschlussfinanzierung" schon mal jemand Erfahrungen gemacht? Welcher Zinsaufschlag auf den 3-Monats-Euribor ist bei so einem Darlehen üblich/akzeptabel?

 

[DrFaustus]

Ja, ich hatte das auch mal für einen Teil meiner Finanzierung. Aber nur ein paar Monate. Der Zinsaufschlag war recht saftig (ich glaube es waren 2,5%). Wenn ich die Klausel interpretieren müsste, würde ich sagen: ca. 1% Zinsaufschlag sollte das bei dir sein. 

Das diente damals bei mir nur zur Überbrückung, weil ich auf einen ziemlich großen Betrag gewartet habe, der zur Tilgung dienen sollte.

Günstiger ist in der Regel eine Zinsfestschreibung für ein Jahr und das immer wieder rollieren. Das hat den Vorteil, dass man alle 12 Monate so viel Sondertilgung machen kann wie man will. Außerdem ist man flexibel und kann theoretisch nach einem Jahr auch noch 10 Jahre Festschreibung machen.

Der Zinssatz liegt leicht unter dem Niveau für 5jährige.

Ich mache das eigentlich laufend für 15-20% meiner Darlehenssumme.

[Rubberduck]

Mir ist nicht klar, wie viel da gespart werden kann und soll. Bei 5-10 JAhren Festschreibung liegt man sowieso schon unter 1,5%. 

[ZfT]

vor 32 Minuten schrieb DrFaustus:

Der Zinssatz liegt leicht unter dem Niveau für 5jährige.

Ist das so? Mir scheint, wenn ich so die Vergleichsrechner bemühe, daß 5jährige sogar günstiger sind als welche mit kürzerer Zinsbindung. (Wobei <5 viele Vergleichsrechner gar nicht erst zur Auswahl anbieten.)

[DrFaustus]

vor 1 Minute schrieb ZfT:

Ist das so? Mir scheint, wenn ich so die Vergleichsrechner bemühe, daß 5jährige sogar günstiger sind als welche mit kürzerer Zinsbindung. (Wobei <5 viele Vergleichsrechner gar nicht erst zur Auswahl anbieten.)

Für Neuabschlüsse ist das so, da die Banken die Abschlusskosten auf die kürzere Laufzeit unterbringen müssen. Bei Anschlussfinanzierungen bei der gleichen Bank, sind die Kosten ja bezahlt.

Ich habe für 1 Jahr 0,85% gezahlt, für 5 Jahre wären es 1,05%. Nicht die Welt, aber mir ist die höhere Flexibilität mehr wert als der niedrige Zinssatz.

vor 21 Minuten schrieb Rubberduck:

Mir ist nicht klar, wie viel da gespart werden kann und soll. Bei 5-10 JAhren Festschreibung liegt man sowieso schon unter 1,5%. 

Über die in quasi unbegrenztem Maße mögliche Sondertilgung sparst du eine Menge.

[ZfT]

ahh ok, ja das macht Sinn

[tom1956]

vor einer Stunde schrieb andjessi:

Hat mit so einer "variablen Anschlussfinanzierung" schon mal jemand Erfahrungen gemacht? Welcher Zinsaufschlag auf den 3-Monats-Euribor ist bei so einem Darlehen üblich/akzeptabel?

 

Bei einigen Angeboten meiner letzten Anschlussfinanzierungen stand auch die Variante "variable Kondition" mit auf dem Angebot. Was mir in dem Kontext übrigens auffällt: Einige Banken bieten das selbst und offensiv gar nicht mehr an (war früher Standard: Variabel, 3, 5 oder 10 Jahre). Einige Banken wohl nur noch auf Nachfrage. Wie auch immer: Den Aufschlag fand ich in zwei Fällen schon sehr heftig. Neben einer Bearbeitungsgebühr waren das ca. 2% Aufschlag auf den Euribor. Anpassung alle 12 Wochen. Bei einer Bank war die Kondition nach meiner Erinnerung sogar noch schlechter, sprich schon fast prohibitiv. Bei einem Beleihungsauslauf unter 50% besteht eventuell aber zusätzlicher Verhandlungsspielraum. Nur mein Eindruck: Variabel machen viele Banken nicht mehr so gerne - und wenn doch, wird zugelangt.

 

Andererseits: Vermietetes Objekt, also Schuldzinsen absetzbar, ohnehin geringe Restschuld usw. - dann könnte man die als "Preis für die volle Flexibilität" sehen.

 

Wenn die Bank mitspielt, würde ich eine sehr kurze Festschreibung (1-3 Jahre präferieren). Da bleibt man ausreichend flexibel (z. B. im Verkaufsfall), kann Sondertilgungen machen und bei Ablauf wieder wunschgemäß (kurz oder länger) prolongieren.

 

Schau mal bei z. B. FMH rein (Finanzberatung Max Herbst in Frankfurt), der hatte früher zumindest immer gute Übersichten auch zur Immobilienkrediten.

[Peter23]

vor 25 Minuten schrieb tom1956:

eben einer Bearbeitungsgebühr waren das ca. 2% Aufschlag auf den Euribor.

Bei der Sparkasse haben Sie mir sogar mal was von 4% Aufschlag gesagt und das damit begründet, dass Sie immer mit dem ungünstigsten Fall kalkulieren würden und der wäre, dass man es schon nach einem Monat wieder zurückzahlen würde und dann müssen die Kosten eben auf den Zins von einem Monat umgelegt werden (vielleicht meinten Sie auch drei Monate - weiß ich nicht mehr so genau). Auf Nachfrage wurde mir dann noch gesagt, dass Sie die günstigsten Konditionen für 4 Jahre Sollzinsbindung anbieten können. D.h. bei weniger als 4 Jahren wird es dann schon teurer.

[andjessi]

Danke für die Antworten. 2% + X Aufschlag ist schon heftig, insbesondere da ja bei einem Verbleib bei der Bank nicht wirklich mehr Aufwand als bei einem schon laufenden Darlehen anfällt.

 

Eine Zinsfestschreibung von einem 1 Jahr wäre natürlich auch eine Alternative. Die Bank zu wechseln lohnt sich dafür aber wohl eher nicht, denn bei einer so kurzen Laufzeit sind ja allein die Grundschuldabtretungskosten (Notar- und Grundbuch) nicht zu vernachlässigen.

 

Diesbezüglich eine Nachfrage auf die vielleicht jemand eine Antwort kennt: Berechnen sich die Kosten eigentlich auf die ursprüngliche gesamte abzutretende Grundschuld oder nur noch auf die verbeibenden Restschulden?

 

Das Angebot für solch eine Kurzläuferfinanzierung (1 Jahr) ist auch überschaubar. FMH hat sowas gar nicht auf der Webseite und Interhyp verlangt im Schnellcheck effektiv 1,72% aufwärts vs. 1,07% aufwärts für eine 5-jährige Bindung.

[DrFaustus]

Die Bank für eine 1-Jahres-Finanzierung zu wechseln macht keinen Sinn aufgrund der oben beschriebenen Kostendegression auf den kurzen Zeitraum. Frag am besten deine Bank, bei der du jetzt bist, welche Kondition sie dir da anbieten kann.

Der hohe Aufschlag für die Variable Finanzierung ist tatsächlich eher Abwehrkondition. Die Banken rechnen eigentlich nicht damit, dass der Kunde abwandert. Man will ihn aber zu einer längeren Zinsbindung bringen, weil die Bank hier eben länge mit den vereinnahmten Margen kalkulieren kann.

[tom1956]

vor 15 Minuten schrieb Peter23:

Bei der Sparkasse haben Sie mir sogar mal was von 4% Aufschlag gesagt und das damit begründet, dass Sie immer mit dem ungünstigsten Fall kalkulieren würden und der wäre, dass man es schon nach einem Monat wieder zurückzahlen würde und dann müssen die Kosten eben auf den Zins von einem Monat umgelegt werden (vielleicht meinten Sie auch drei Monate - weiß ich nicht mehr so genau). Auf Nachfrage wurde mir dann noch gesagt, dass Sie die günstigsten Konditionen für 4 Jahre Sollzinsbindung anbieten können. D.h. bei weniger als 4 Jahren wird es dann schon teurer.

Ist auch mein Eindruck. Das ist bankseitig nicht mehr gewünscht. Eine Genossenschaftsbank hat dafür 3, 75% aufgerufen. Früher war der variable Zinssatz der günstigste - bei einem meiner letzten Angebote war es mit Abstand der höchste (selbst die 15jährige Zinsbindung war deutlich günstiger). Bei meinen Prolongationen in letzter Zeit war eine Null vor dem Komma (bei 10jähriger Zinsfestschreibung). Vielleicht bekommt man ja bald Zinsen statt welche zu bezahlen, wenn man ein Darlehen aufnimmt ...