Immobilienkauf (Umzug, Eltern)

[fairy]

Hallo zusammen,

 

ich bin gegenwärtig in der Umzugsplanung (in den Raum BW). Gegenwärtig noch in der Hauptstadt verwöhnt mit verhältnismäßig günstigen Mieten. Gegenwärtig erwarte ich Mietkosten von ca. 1k/Monat für eine 2-3 Zimmer Wohnung mittlerer Größe. (Umland Stuttgart).

 

Bei dieser Größenordnung spiele ich gegenwärtig mit dem Gedanken, statt das Geld für Miete in der Höhe auszugeben übergangseise eine günstige Immobilie zu kaufen (Preisbereich 200-250k) in der Immobilie eventuell 5-6 Jahre (mit Frau ggf. Kind) zu wohnen und wie Miete abzuzahlen.

 

Hintergrund ist das meine Eltern in 5-6 Jahren in Rente gehen und ich Sie dann gerne zu mir holen würde. Sie könnten dann in diese Wohnung ziehen und sich an den Darlehenskosten (wie Miete) entsprechend beteiligen. Ich würde entsprechend zuschießen "als Kapitalanlage".

 

Wir würden dann in eine größere Wohnung ziehen (miete oder kaufen wäre dann unabhängig zu prüfen).

 

Ich sehe folgende Vorteil:

Verhältnismäßig noch günstige Zinsen im EUR Raum, Immobilieneigentum, Eigenkapital anspart sowohl von mir als auch durch meine Eltern (welches sonst definitiv Mietaufwand wäre), Immobilie könnte als spätere Sicherheit/Einkommensquelle dienen. ggf. nutzbare steuerliche Vorteile?

 

jährliches Einkommen ~100k brutto (gegenwärtig wenig Werbungskosten als AN)

Verfügbares Liquides EK ~ 50k ("Altersvorsorge" angelegt in Bonds und Aktien).

 

Was haltet ihr von dem Vorhaben?

 

Aus meiner Sicht die bessere Alternative als:

Wir kaufen uns etwas größeres "eigenes", Eltern wohnen zur Miete

 

Ich rechne auch damit das ich meine Eltern in der Rente bei Bedarf unterstützen werden, insofern ist das Geld das meine Eltern (mir finanziell zugute kommen lassen) gedanklich eingeplant für den Fall, dass Sie Geld bräuchten.

[Peter23]

Es ist denn sicher, dass Deine "gegenwärtigen" Umzugspläne in den Raum BW dazu führen, dass Du mehr oder minder für immer dort wohnen wirst.

[fairy]

Ja, der Wechsel ist beruflich bedingt und wird mich an den Standort binden. Außerdem habe ich einige Verwandtschaft in der Region. Einzig meine Eltern wären außerhalb BW bis zur Rente.

 

Für die mittelfristige Planung würde ich davon ausgehen die nächsten 10 Jahre in BW zu sein. Zumindest sehe ich keine absehbaren Gründe für einen Wegzug aus der Region.

[Peter23]

Du wirst dann Dein gesamtes Vermögen (eigentlich sogar mehr als das wegen Kreditfinanzierung) in Immobilien investiert haben. Wenn unsystematische Risiken eintreten (z.B. Wasserleitungen porös und Versicherung zahlt nicht und/oder Rechtsstreit gegen Versicherung) bist Du Pleite. Short: Dein Vorhaben kann gut gehen, aber kann Dich auch ruinieren.

[fairy]

Vielen Dank für das Contra, es ist eine Klumpenbildung in der Tat.

 

Versicherungen sind ein gutes Stichwort, ich muss ich mir nochmal gedanken machen, welche Risiken ich mir mit dem Erwerb ins Haus und was davon ich vertretbar absichern kann.

 

Bei den zu erwartenden monatlichen (Fix-Kosten + Rücklagen) bleibt m. E. weiterhin eine separate Vermögensbildung möglich, zumindest bei meinem gegenwärtigen Einkommensniveau.

 

 

[Peter23]

vor 4 Minuten schrieb fairy:

Bei den zu erwartenden monatlichen (Fix-Kosten + Rücklagen) bleibt m. E. weiterhin eine separate Vermögensbildung möglich, zumindest bei meinem gegenwärtigen Einkommensniveau.

ME kann das gar nicht gehen außer Du würdest "Vermögensbildung" betreiben, obwohl Du gleichzeitig noch Kredite am Laufen hast. Das wäre aber eher Spekulation auf Pump als Vermögensbildung.

[fairy]

Auch wenn ich den Einwand verstehe, teile ich diese Einschätzung nicht. Das Sparen kann ja noch mit sicheren Anlagen erfolgen. Ich sehe zumindest keinen Grund die Tilgung so hochzudrehen, bei dem gegenwärtigen Zinsniveau.

 

Allerdings gebe ich dir recht, dass es einen zusätzlichen Risikofaktor darstellt.

 

Als eine Stelllschraube sehe ich die Kreditsumme. Bleibt also die Option auf günstigere Wohnungen / Gegenden Ausschau zu halten (die Möglichkeiten in der Nähe meiner Verwandtschaft gäbe es). Da ich eh nicht mittelfristig dort wohnen bleiben möchte, wäre es eine Option. Würde aber für die Übergangszeit etwas längere Arbeitswege bedeuten und damit zusätzliche laufende Kosten verursachen.

 

Danke dir.

 

[Hansolol]

vor einer Stunde schrieb Peter23:

Du wirst dann Dein gesamtes Vermögen (eigentlich sogar mehr als das wegen Kreditfinanzierung) in Immobilien investiert haben. Wenn unsystematische Risiken eintreten (z.B. Wasserleitungen porös und Versicherung zahlt nicht und/oder Rechtsstreit gegen Versicherung) bist Du Pleite. Short: Dein Vorhaben kann gut gehen, aber kann Dich auch ruinieren.

 

Kaputte Wasserleitungen lassen sich aber reparieren und kosten nicht gleich Unmengen von Geld, dass davon Existenzen bedroht sind. Darüber hinaus handelt es sich auch um eine Wohnung, wo entstehende Kosten durch kaputte Haustechnik nicht nur immer ein Eigentümer alleine zu tragen hat. Vieles ist davon auch über das Hausgeld an die WEG gedeckt.

[Gast240416]

Das ist wirklich naiv.

Du hast offensichtlich noch nie einen Wasserschaden erlebt,

der uU glaich mehrere Etagen/Parteien betrifft (Waschmaschine, defekte Armatur im Urlaub etc.).

Ich kenne aus persönlicher Erfahrung einen Wasserschaden, der einen 7stelligen Schaden verursacht hat.

 

Peter23 hat völlig recht.

 

Hausgeld ?  

[Rubberduck]

Die Erwerbsnebenkosten sind auch nicht unerheblich. Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Notar, Eintrag ins Grundbuch. Aus den 250k werden dann schnell 300k. Eine seriöse Bank finanziert in der Regel die Nebenkosten nicht. Die muss man mitbringen.

 

Es ist weniger eine dolle Geldanlage als ein Lebensstil. Stehe vor ähnlichen Überlegungen. Ein Häusle mit Garten und einer dicken hohen Mauer hat schon was. Aber auch weil ich hier im Rhein-Main-Gebiet gar keine gescheiten Mietwohnungen kriege. Das ist alles nur noch irre.

[Hansolol]

vor 13 Minuten schrieb Cef:

Das ist wirklich naiv.

Du hast offensichtlich noch nie einen Wasserschaden erlebt,

der uU glaich mehrere Etagen/Parteien betrifft (Waschmaschine, defekte Armatur im Urlaub etc.).

Ich kenne aus persönlicher Erfahrung einen Wasserschaden, der einen 7stelligen Schaden verursacht hat.

 

Peter23 hat völlig recht.

 

Hausgeld ?  

Doch, dadurch ist die Wohnung frei geworden, in der ich jetzt zur Miete wohne. Hat lt. Vermieter alles die Versicherung bezahlt. Sehe darin kein allzu großes Risiko. Wer aus Angst um einen möglichen Wasserschaden vom Immobilienkauf absieht, dürfte auch sonst beim Thema Geld anlegen von großen Sorgen geplagt sein.

[Hansolol]

vor 11 Minuten schrieb Rubberduck:

Die Erwerbsnebenkosten sind auch nicht unerheblich. Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Notar, Eintrag ins Grundbuch. Aus den 250k werden dann schnell 300k. Eine seriöse Bank finanziert in der Regel die Nebenkosten nicht. Die muss man mitbringen.

 

Es ist weniger eine dolle Geldanlage als ein Lebensstil. Stehe vor ähnlichen Überlegungen. Ein Häusle mit Garten und einer dicken hohen Mauer hat schon was. Aber auch weil ich hier im Rhein-Main-Gebiet gar keine gescheiten Mietwohnungen kriege. Das ist alles nur noch irre.

 

300.000 werden es in keinem Fall. 

Grunderwerbssteuer BW 5%, Makler anteilig ~3,6, Notarkosten bundesweit ~1,5%

 

macht also etwa 25.000 Euro. Damit, dass man die Kosten nicht vernachlässigen sollte, hast du natürlich recht. 

 

Darüber hinaus verdient der Threadstarter 100.000 brutto. Eine Wohnung für 250k ist da noch relativ bescheiden.

 

Und ja, natürlich gibt es weitere laufende Kosten, Reperaturen, Hausgeld usw. und ein Klumpenrisiko. Hier sollte halt nur abgewogen werden, ob das für einen vertretbar ist. Horrormeldungen von porösen Wasserleitungen, die einen von heute auf morgen in die Privatinsolvenz treiben sind bei der Entscheidungsfindung meiner Meinung nach zu vernachlässigen. 

[Gast240416]

vor 1 Stunde schrieb Hansolol:

...

Wer aus Angst um einen möglichen Wasserschaden vom Immobilienkauf absieht, dürfte auch sonst beim Thema Geld anlegen von großen Sorgen geplagt sein.

 

Nun, das hat auch niemand so gesagt.

In #4 hat Peter23 das Risiko benannt. Man kann versuchen es zu minimieren. 

Und das gehört mit in die Wagschale bei einem kreditfinanzierten Klumpenrisiko.

Aber als Familienmutter/vater, die/der hier sein Projekt diskutieren lässt, sollte man es nicht ignorieren.

Das hat mit dem "... auch sonst beim Thema Geld anlegen" nicht viel zu tun.

Das diese Extremfälle selten sind ist völlig richtig.

 

Und damit vielleicht wieder zurück zum eigentlichen Thema, ok?

 

 

Edit: Die schriftliche, weibliche Form ergänzt

[fairy]

Auch eure Diskussion hilft mir danke euch. Ohne eine Diskussion von Kaufen vs. Mieten aufzumachen.

 

Meine bisherige Perspektive war nur auf Miete zu wohnen und das verdiente Geld ordentlich anzulegen bis zum Alter 60 (keine Lust auf warten bis 67J) und dann in den Ruhestand zu gehen (gegenwärtig 32J jung). Meine Sparquote stand heute ist entsprechend hoch trotzdem bleibt das Wohnkostenrisiko (+ Inflation).

 

Aus diesem Gesichtspunkt erscheint mir eine "günstige" Immobilie die ich unter Mitnutzung durch meine Eltern mitfinanzieren lasse als eine interessante Möglichkeit, um fürs Altervorzusorgen.

 

Ich teile jedoch nicht den Blickwinkel, wenn eine Immobilie erworben wird, man nur noch Geld in die Abzahlung des Kredites stecken sollte und nebenbei nichts anderes riskante Anlagen machen kann. Es bleibt faktisch Geld fürs sparen übrig i. h. V. ca. 1-1,5k€.

 

Entscheid muss ich was ich mit diesem Geld dann effektiv in 20 Jahren erreichen kann:

 

a) Höher Tilgen und damit steuerfreie Zinssparen (gegenwärtig max.1-3%)

b) Anlegen und gewinne versteuern d. h. ich brauch mind. 4% durchschnittliche rendite bis zur Volltilgung um gleichwertig rauszukommen. Über einen Tilgungszeitraum von 20 Jahren erscheint mir dies und höher nicht unrealistisch. Ein Wechsel zur höheren Tilgung bei steigenden Kreditzinsen bleibt m. E. wenn es sich anbietet weiterhin möglich.

 

Wenn ich allerdings nur den Cashflow betrachte erscheint mir als vertretbar:

 

Nettocashflow: 4,5k€

1) ohne kauf

Miete 1k€ Warm

monatliche Ausgaben 1k€

Zweckgebundes Sparen Urlaub/Fun/Anschaffungen (1k€)

Altersvorsorge 1,5k

 

2a) kauf bis meine Eltern kommen ~ (ca. 6 Jahre)

Kauf 1,5k€ Warm (Tilgung + Rücklagen)

monatliche Ausgaben 1k€

Zweckgebundes Sparen Urlaub fun etc. (1k€)

Altersvorsorge 1k

 

2b) sobald meine Eltern in Rente sind ~ (ca. 14J)

Kauf 0,9k€ Warm (Tilgung + Rücklagen) - Anteilig

Miete 1k€

monatliche Ausgaben 1k€

Zweckgebundes Sparen Urlaub fun etc. (1k€)

Altersvorsorge 0,6k€

 

2c) nach dem die Abbezahlung vorbei ist (ca. 4J)

Miete 1k€

monatliche Ausgaben 1k€

Zweckgebundes Sparen Urlaub fun etc. (1k€)

Altersvorsorge 1,5k€

 

3) Rentenphase

zu 1.

Einkommen -

Miete 1k€

monatliche Ausgaben 1k€

Zweckgebundes Sparen Urlaub fun etc. (1k€)

 

zu 2.

Wohnaufwendungen 0,5k€

monatliche Ausgaben 1k€

Zweckgebundes Sparen Urlaub fun etc. (1k€)

 

Ich merke schon ich muss das richtig modellieren und durchrechnen.

 

Am Ende lautet die Frage:

Kann ich mehr Einkommen für den Ruhestand generieren als ich durch den Kauf mir an Aufwand sparen kann.

 

Nebenkosten für den Hauskauf würde ich jetzt außerbracht lassen (Nebenkriegsschauplatz). Bis es zum Kauf käme habe ich das bereits angespart. für mich sind die langfristigen laufenden Ausgaben wichtiger.

[Rubberduck]

vor 1 Stunde schrieb Hansolol:

Makler anteilig ~3,6

 

Was ist denn "Makler anteilig"? Hier nehmen die Makler (inkl MWST) 5,95% und die zahlt der Käufer,

[luess]

vor 1 Stunde schrieb Rubberduck:

Was ist denn "Makler anteilig"? Hier nehmen die Makler (inkl MWST) 5,95% und die zahlt der Käufer

 

Die Aussage ist falsch. Die Maklerkosten werden oft aufgeteilt. Nicht immer, aber sehr oft. In einigen Bundesländern zahlt es öfters komplett der Käufer. Auch dort wird immer mehr geteilt. 

 

Wenn dann 3,57% ( bzw. 7,14% ). 5,95% sind definitiv falsch. So oder so. 

 

[luess]

gelöscht.

[Rubberduck]

vor 8 Stunden schrieb luess:

 

Die Aussage ist falsch. Die Maklerkosten werden oft aufgeteilt. Nicht immer, aber sehr oft. In einigen Bundesländern zahlt es öfters komplett der Käufer. Auch dort wird immer mehr geteilt. 

 

Wenn dann 3,57% ( bzw. 7,14% ). 5,95% sind definitiv falsch. So oder so. 

 

 

Wenn Du keine Ahnung hast, solltest Du das nicht so scharf formulieren. Schau mal bei Immoscout für Südhessen rein. Ich habe hier ein halbes Dutzend Exposes vorliegen wo das genau so ist und  nicht anders.

 

Nachtrag: Es gibt im Netz offenbar irgendwelche Fundstellen dazu. Die spiegeln nur leider nicht die Realität hier vor Ort wieder. Meine ursprüngliche Antwort war auch fragend formuliert.

[luess]

vor 14 Minuten schrieb Rubberduck:

keine Ahnung

Die Maklergebühr wird meistens aufgeteilt. Weshalb sollte sie nur der Käufer bezahlen, wenn der Verkäufer es streng gesagt nicht fertig bekommt, in der heutigen Zeit, seine Immobilie ohne Makler zu verscherbeln? Also ich bitte dich. Es wird definitiv in der absoluten Mehrzahl geteilt. Gründe gibt es massiv viele. Wenn ein Käufer sich die kompletten Maklergebühren aufschwatzen lässt, ist demjenigen nicht mehr zu helfen! 

 

Über 5,95% brauchen wir nicht zu diskutieren. Die sind Grotten falsch. Was in Hessen passiert ist total egal, wir sind hier in Ba-Wü und da bezahlt jede Partei 3,57%. 

[Hansolol]

vor 11 Stunden schrieb Rubberduck:

Was ist denn "Makler anteilig"? Hier nehmen die Makler (inkl MWST) 5,95% und die zahlt der Käufer,

Ist je nach Bundesland anders geregelt:

https://www.immoverkauf24.de/immobilienmakler/maklerprovision/

 

Unterschiede gibt's auch beim Grunderwerb. Wieviel die Makler abgreifen finde ich teilweise schon unverschämt. 

[Sparkommissar]

@luess 

Rubberduck hat in #15 eine Frage gestellt. An dieser ist erst mal gar nichts falsch, auch wenn sich sein Prozentwert nicht auf das für den TE relevante Bundesland bezieht.

Ein bisschen weniger Arroganz und Überheblichkeit würde Deinen Antworten (grundsätzlich) nicht schaden. Hansolol hat das deutlich besser hinbekommen.

[luess]

vor 33 Minuten schrieb Sparkommissar:

Rubberduck hat in #15 eine Frage gestellt. An dieser ist erst mal gar nichts falsch, auch wenn sich sein Prozentwert nicht auf das für den TE relevante Bundesland bezieht.

Ein bisschen weniger Arroganz und Überheblichkeit würde Deinen Antworten (grundsätzlich) nicht schaden. Hansolol hat das deutlich besser hinbekommen.

 

Naja, er hat ja gemeint, „ Wenn ich keine Ahnung habe, solle ich nicht so scharf formulieren.“

 

Daraus habe ich geschlossen, dass ich scharf formulieren darf, wenn ich Ahnung habe. Es ist müßig darüber zu diskutieren, ( vorallem ) Leuten Ahnung abzusprechen, die sich oft damit beschäftigen.

 

Hätte er nur 5 Minuten gegoogelt, würde er keine Falschinformationen wie beispielsweise 

 

vor 12 Stunden schrieb Rubberduck:

Was ist denn "Makler anteilig"? Hier nehmen die Makler (inkl MWST) 5,95% und die zahlt der Käufer,

 

nicht verbreiten müssen. Daran ist einfach beides komplett falsch.

 

Wenn man Leute darauf hinweist, können die Leute daraus lernen. Er hat diese Verbindung nicht hinbekommen. Dazu kann niemand was. 

Wenn er dann dazu noch weiterhin austeilt, obwohl er offensichtlich falsche Informationen verbreitet, darf er sich über Gegenwehr und/oder Korrigierungen nicht wundern. Das ist vollkommen normal.

 

Arroganz und Überheblichkeit wurde von dir hineininterpretiert. War von meiner Seite nie so gemeint!

[Sparkommissar]

Arroganz und Überheblichkeit springen mir aus jedem Deiner Beiträge, nicht nur zwischen den Zeilen, entgegen. 

 

Und nochmal, sein Beitrag enthielt keine "Falschinformationen", sondern eine Frage, basierend auf ihm bekannten Prozentwerten. Daran ist nichts falsch. Und da Deine Reaktion keine Antwort enthielt, sondern offensichtlich nur darauf abzielte ihm etwas zu unterstellen, kann ich seinen Vorhalt verstehen.

[fairy]

vor 12 Stunden schrieb fairy:

Nebenkosten für den Hauskauf würde ich jetzt außerbracht lassen (Nebenkriegsschauplatz). Bis es zum Kauf käme habe ich das bereits angespart. für mich sind die langfristigen laufenden Ausgaben/Risiken wichtiger.

danke

[luess]

vor 10 Minuten schrieb Sparkommissar:

Und nochmal, sein Beitrag enthielt keine "Falschinformationen", sondern eine Frage,

 

Seinen Nachtrag, in dem er zurückrudert und es Aussage als fragend hinstellt, hat er nachträglich eingefügt. Noch Fragen ? 

 

vor 12 Minuten schrieb Sparkommissar:

Arroganz und Überheblichkeit springen mir aus jedem Deiner Beiträge, nicht nur zwischen den Zeilen, entgegen. 

 

Tut mir leid, das soll nie und nirgends so rüberkommen. 

 

vor 9 Minuten schrieb fairy:

danke

 

Sorry, diesen Beitrag habe ich übersehen. Das wäre somit ja geklärt.