Kleines Rechenspiel zur Immobilienfinanzierung

[AnNaWF]

Guten Abend,

Ende der Woche hatte ich eine "interessante" Diskussion....

Angenommen jmd. möchte eine Immobilie über ein Annuitätendarlehen finanzieren.
Seine mtl. Belastung wählt er initial mit 1500 EUR mtl.
Ohne Sondertilgungen (wir nehmen an, dass solche möglich seien) würde er gegeben der Darlehenssumme knapp über 40 Jahre abzahlen, dementsprechend bis er ca. 70 ist, also auch post 67.

Er sagt nun, dass es unwahrscheinlich sei, dass das Abzahlen so lange dauere, weil:

1. Die reale Belastung der 1500 EUR über die kommenden Jahre, durch die Wirkung der Inflation, sinken wird; so würden diese 1500 EUR in 20 Jahren nur noch ca. 1170 EUR entsprechen (siehe: https://www.zinsen-berechnen.de/inflationsrechner.php?paramid=dxlaqgkxpc)
2. Zeitgleich müsse man von Gehaltssteigerungen ausgehen, so dass mehr Kapital zur Verfügung stehen dürfte

Alleine aus dem Mehr an verfügbarem Kapital und dem Sondertilgungsrecht geht er davon aus, dass er problemlos vor 70 abgezahlt haben wird und die Tilgung (angenommen auch dies könne er kostenfrei) daher im Laufe der Zeit nach oben korrigieren wird um dann die Belastung etwa auf gleichem Niveau zu halten.

mE eine durchaus eine valide Sichtweise.

Meinungen?

Danke.

[Ramstein]

Zinsfestschreibung für 40+ Jahre? Gesicherte Einkünfte für 40+ Jahre, die der Bank plausibel gemacht werden können? Instandhaltung gesichert?

[polydeikes]

Dürfte aus mehreren Gründen nicht funktionieren, spontan fallen mir folgende Gründe ein:

 

a) Wohnimmobilienkreditrichtlinie lässt das gar nicht mehr zu

b) Die Banken müssen Modellle mit Zinsänderungsrisiko rechnen, somit geht das auch technisch nicht mehr

c) Unterhaltungskosten / Instandhaltungskosten etc. sind nicht berücksichtigt und zusätzlich zu stemmen (sowie hinsichtlich Kaufkraftanpassung ansteigend)

[AnNaWF]

@Ramstein Natürlich keine Zinsfestschreibung über 40 Jahre - die Zinsfestschreibung ist vorliegend 30 Jahre; die Gesamtabzahlungsdauer sei extrapoliert mit allen offensichtlichen Zinsänderungsrisiken.
Der Einfachheit nehme man aber mal an die Zinsen würden wirklich auf ähnlichem Niveau bleiben.

 

Das Angebot über 30 Jahre liegt vor - keine Bedenken der Bank - bei dem Gehalt auch nachvollziehbar (warum er seine so niedrige Rate wählt sei dahingestellt).

Instandhaltungskosten sind berücksichtigt.

 

@polydeikes Wie kommst Du zu der Aussage dass Instandhaltungskosten nicht berücksichtig wurden? Davon wurde doch gar nicht geredet... aber zur Klarstellung: Diese sind berücksichtigt.

 

Aber vielleicht kann man nach diesen Klarstellungen zunächst mal die eigentliche Fragestellung/These besprechen 
Die erscheint mir durchaus valide seidenn auch ich übersehe etwas...

[tom1956]

vor 36 Minuten schrieb AnNaWF:

1. Die reale Belastung der 1500 EUR über die kommenden Jahre, durch die Wirkung der Inflation, sinken wird; so würden diese 1500 EUR in 20 Jahren nur noch ca. 1170 EUR entsprechen (siehe: https://www.zinsen-berechnen.de/inflationsrechner.php?paramid=dxlaqgkxpc)

War in der Vergangenheit meist so. Eine Zeit der Deflation würde ich aber heutzutage auch nicht mehr ausschließen. Dann steigt sozusagen der Wert der Schulden - der Wert der Immobilie könnte gleichzeitig sinken ... Im worst-case (Währungsreform, Reset etc.) dürften Schulden anders umgestellt werden (Quoten) als Guthaben.

Zitat

2. Zeitgleich müsse man von Gehaltssteigerungen ausgehen, so dass mehr Kapital zur Verfügung stehen dürfte

Garantiert ist das aber wohl eher nicht (es sei denn man bleibt gesund und ist Beamter).

Zitat

Alleine aus dem Mehr an verfügbarem Kapital und dem Sondertilgungsrecht geht er davon aus, dass er problemlos vor 70 abgezahlt haben wird und die Tilgung (angenommen auch dies könne er kostenfrei) daher im Laufe der Zeit nach oben korrigieren wird um dann die Belastung etwa auf gleichem Niveau zu halten.

Der Wert einer Immobilie kann auch sinken (bei geringer Tilgung kann dann die Finanzierung "unter Wasser" sein).

Ansonsten: Wer Schulden hat, ist nicht frei.

Zitat

 

mE eine durchaus eine valide Sichtweise.

Meinungen?

Zugegebenermaßen: Der wahrscheinlichste Ablauf. Es könnte aber auch anders kommen (s. Beispiele oben).

 

Zu dem guten Hinweis von @polydeikes Stichwort "EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie": Bedingt durch eine Bundesratsinitiative einiger Bundesländer wird es hier zu einer Überarbeitung kommen. Gemäß dem neuen Entwurf müssen dann Darlehen nicht mehr innerhalb der Restlebenserwartung vollumfänglich vom Darlehensnehmer persönlich getilgt werden (solange ein Verkauf der Immobilie die Restschuld inkl. Sicherheitsabstand abdeckt). Eigentlich logisch: Sonst dürften ja zukünftig nur noch lastenfrei Immobilien vererbt werden ...

[AnNaWF]

Danke, @tom1956.

Genau so sehe ich das auch; es wäre der wahrscheinlichste Ablauf, aber selbstverständlich kein gesicherter Ablauf, d.h. "planen" sollte man so nicht (tut derjenige auch nicht).

Zinsänderungsrisiken, Inflationsrisiken, Gehaltsentwicklungsrisiken, etc. sind def. allesamt in die Waagschale zu werfen.

 

Aber zumindest hast Du damit bestätigt, dass auch ich nicht etwas völlig übersehen habe und das durchaus der wahrscheinlichste Ablauf wäre.

 

Wertverlust des Darlehens über 40 Jahre wäre in dem mutigen Modell:
https://www.zinsen-berechnen.de/inflationsrechner.php?paramid=ca5jujvjib

 

Gehaltsentwicklung über 40 Jahre ausgehend von einem aktuellen Nettogehalt iHv 6000 EUR wären:

https://www.zinsen-berechnen.de/inflationsrechner.php?paramid=ca5jujvjib

 

Würde es so kommen wärs in der Tat easy... würde...

 

[tom1956]

vor 1 Stunde schrieb AnNaWF:

Danke, @tom1956.

Genau so sehe ich das auch; es wäre der wahrscheinlichste Ablauf, aber selbstverständlich kein gesicherter Ablauf, d.h. "planen" sollte man so nicht (tut derjenige auch nicht).

Zinsänderungsrisiken, Inflationsrisiken, Gehaltsentwicklungsrisiken, etc. sind def. allesamt in die Waagschale zu werfen.

 

Aber zumindest hast Du damit bestätigt, dass auch ich nicht etwas völlig übersehen habe und das durchaus der wahrscheinlichste Ablauf wäre.

 

Wertverlust des Darlehens über 40 Jahre wäre in dem mutigen Modell:
https://www.zinsen-berechnen.de/inflationsrechner.php?paramid=ca5jujvjib

 

Gehaltsentwicklung über 40 Jahre ausgehend von einem aktuellen Nettogehalt iHv 6000 EUR wären:

https://www.zinsen-berechnen.de/inflationsrechner.php?paramid=ca5jujvjib

 

Würde es so kommen wärs in der Tat easy... würde...

 

Man sollte immer auch Stimmung und Atmosphäre berücksichtigen vor deren Hintergrund Finanz-Ideen entstehen.

Momentan: Anlagenotstand, seit Jahren deutlich steigende Immobilienpreise (zumindest in mittleren und guten Lagen), die niedrigsten Zinsen seit Jahrtausenden, schon lange gute Konjunktur samt halbwegs stabilem Arbeitsmarkt - um nur einige Stichworte zu nennen. Dazu machen ganz viele, die eine Immobilien finanziert haben, die persönliche Erfahrung ständiger Wertsteigerungen alsauch die eines windfall-Profits - bei jeder Prolongation wird es noch günstiger ... also die Annuität sinkt oder man kann bei gleicher Annuität die Tilgungsrate deutlich erhöhen. Vor diesem Hintergrund kann man auf die tollsten Gedanken kommen ...

 

Das Alles habe ich aber auch schon ganz anders und umgekehrt erlebt ...

 

Wenn man das Darlehen nicht börsentäglich glattstellen kann (könnte das besagter "jemand" ?) würde ich jedenfalls keinerlei Experimente eingehen.

Sollte es sich um eine eigengenutzte Immobilie handeln, würde ich ohnehin schnellstmöglich tilgen !

 

[AnNaWF]

vor 10 Stunden schrieb tom1956:

Sollte es sich um eine eigengenutzte Immobilie handeln, würde ich ohnehin schnellstmöglich tilgen !

 

Hm, kann man dazu wirklich so pauschal raten ohne die Darlehenskonditionen zu kennen?

[tom1956]

vor 1 Stunde schrieb AnNaWF:

 

Hm, kann man dazu wirklich so pauschal raten ohne die Darlehenskonditionen zu kennen?

"Würde ich" ... ist genau auch so zu verstehen. Also kein pauschaler Rat, sondern meine subjektive Sicht.

 

Schuldzinsen sind bei selbstgenutzten Immobilien steuerlich irrelevant, d. h. nicht absetzbar und der Darlehenszins dürfte (selbst wenn er niedrig ist) über dem Zins für derzeit absolut sichere (was immer man darunter heutzutage noch verstehen mag) Anlagen liegen, deren Ertrag man ja auch noch versteuern muß (es sei denn man liegt damit unter dem Sparerfreibetrag). Tilgung verspricht also die beste "Rendite". Man mag mit anderen Anlagen (z. B. Aktien) den Darlehenszins (selbst nach Steuer) noch übertreffen, das ist aber jedenfalls nicht garantiert und wäre - zugespitzt formuliert - eher eine Spekulation. 

 

Oder sieht Du das anders ?

 

(Momentan gibt es Phasen, in denen der Zins für Immobilienfinanzierungen mit 10jähriger Laufzeit bei manchen Instituten unter der offiziellen Inflationsrate liegt. Das halte ich für sehr ungewöhnlich - und ich beobachte den Markt für Immobiliendarlehen schon sehr lange d.h. mehr als 40 Jahre. Aber wer weiß schon, wie es weitergeht ... Vielleicht bekommt man ja bald Geld dazu, wenn man ein Darlehen abschließt, statt dafür Zinsen zu zahlen )

 

 

[luess]

vor 16 Stunden schrieb AnNaWF:

Das Angebot über 30 Jahre liegt vor - keine Bedenken der Bank

 

Ist dies nun ein fiktives Beispiel oder Realität ? Ich dachte es sei Realität, allerdings kenne ich keine Bank, die mehr als 20 Jahre Zinsfestschreibungen durchzieht.

 

30 Jahre wird zu 99,9% keine Bank machen, vorallem nicht auf dem heutigen Zinsniveau. Verabschiede dich von diesen Hoffnungen !! 

 

Ebenfalls von @polydeikes angesprochen. Dieses Konstrukt wird nicht funktionieren. WoKri lässt diese Gedanken platzen und daran gibt’s auch nichts zu rütteln. Das ist Gesetz ! 

 

[DrFaustus]

Ich dachte auch, dass WoKri so etwas nicht zulässt (also Schuldendienst bis ins Rentenalter), aber Verwandte von mir haben aktuell auch gerade finanziert: Letzte Rate mit 73 (beide akuell Anfang/Mitte 50). Man beabsichtigt dort auch höhere Sondertilgungen, so dass man wohl früher fertig wird. Trotzdem fand ich das bemerkenswert.

 

[magicw]

vor einer Stunde schrieb luess:

WoKri lässt diese Gedanken platzen

 

vor 43 Minuten schrieb DrFaustus:

Ich dachte auch, dass WoKri so etwas nicht zulässt

 

Am Ende vermutlich eine Frage der Restschuld. Eine Umschuldung im Alter von 60 Jahren von 80000 EUR wird sicher anders bewertet als eine Umschuldung von 200000EUR. Aber dazu fehlen ja die Informationen. 

 

 

 

vor einer Stunde schrieb luess:

30 Jahre wird zu 99,9% keine Bank machen

 

DrKlein z.B. bietet übrigens 30 Jahre im Finanzierungsrechner also Option. Insofern geh ich auch davon aus, dass es kein Problem sein sollte ein 30-jahre dauerndes Darlehen zu erhalten. 

[luess]

vor 38 Minuten schrieb DrFaustus:

Letzte Rate mit 73

 

Das ist möglich. Diese Variante ist aber sehr selten. Aber natürlich nicht zu 100% ausgeschlossen. Der größte Punkt, dass es doch durchgewunken wurde, ist vermutlich der Punkt, das man durch geplante SoTi zu hoher Prozentzahl früher fertig werden wird.

[polydeikes]

Gibt nen einfachen Workarround. Das eigentliche Darlehen wird bspw. nach 10 Jahren von einem Bauspardarlehen abgelöst. Dann lässt sich das rechtskonform darstellen. Ansonsten wäre es nur bei entsprechenden Rentenansprüchen und / oder Besicherungen möglich.

 

Zudem ist es eine Frage der individuellen Konstellation. Hier regional bewerten quasi alle Banken bestenfalls mit 70 % der marktüblichen Preise, da Durchschnitte über bspw. 3 Jahre gezogen werden. Es ergeben sich dermaßen viele mögliche Konstellationen (Objekt, Eigenkapital, Bonität, belegbares verfügbares Haushaltseinkommen, Besicherung ... etc. ... pp. ...), dass mah pauschale Aussagen kaum treffen kann.

 

---

 

Im Klartext heißt das auch, die kommenden / anstehenden Verlängerungen werden eine ganze Reihe Zwangsversteigerungen bringen, da viele keine Anschlussfinanzierung kriegen werden, wenn der Beleihungswert durch quasi "nicht"-Tilgung nicht runter gefahren werden konnte. Insbesondere jene, denen es an nachweisbaren Rentenansprüchen fehlt, werden betroffen sein.

[Büroklammer]

vor 2 Stunden schrieb luess:

 

Ist dies nun ein fiktives Beispiel oder Realität ? Ich dachte es sei Realität, allerdings kenne ich keine Bank, die mehr als 20 Jahre Zinsfestschreibungen durchzieht.

 

30 Jahre wird zu 99,9% keine Bank machen, vorallem nicht auf dem heutigen Zinsniveau. Verabschiede dich von diesen Hoffnungen !! 

 

Ebenfalls von @polydeikes angesprochen. Dieses Konstrukt wird nicht funktionieren. WoKri lässt diese Gedanken platzen und daran gibt’s auch nichts zu rütteln. Das ist Gesetz ! 

 

... jede Hypothekenbank bietet dir 30 Jahre Zinsfestschreibung; selbst einige Sparkassen und Geno-Banken bieten eine solche Zinsfestschreibung.

[luess]

vor 2 Stunden schrieb polydeikes:

Im Klartext heißt das auch, die kommenden / anstehenden Verlängerungen werden eine ganze Reihe Zwangsversteigerungen bringen, da viele keine Anschlussfinanzierung kriegen werden, wenn der Beleihungswert durch quasi "nicht"-Tilgung nicht runter gefahren werden konnte. Insbesondere jene, denen es an nachweisbaren Rentenansprüchen fehlt, werden betroffen sein.

 

 

 

vor 25 Minuten schrieb Büroklammer:

jede Hypothekenbank bietet dir 30 Jahre Zinsfestschreibung; selbst einige Sparkassen und Geno-Banken bieten eine solche Zinsfestschreibung.

 

Noch nie gehört. Und ich arbeite ja in einer Bank ( zwar nicht in den genannten, aber bei einer Sparkasse ist in der heutigen Zeit bei 15 Jahren absolut Schluss ). Die wären ja dumm das zu machen, wie es dümmer nicht gehen würde. Das ist deren Haupteinnahmequelle und die sollen sie bewusst und extra tiefer ins negative ziehen, nur durch längere Zinsfestschreibungen ? Diese Finanzierung hätte ich als Bank dann lieber garnicht.

Wer glaubt denn sowas? Ich kenne auch niemand, der von einer VR oder Sparkasse mehr als 15 Jahre bekommen hat. Keinen einzigen !

[Schwachzocker]

vor 13 Minuten schrieb luess:

...

Noch nie gehört. Und ich arbeite ja in einer Bank ...

Dann muss es wohl stimmen!

 

Zitat

Ich kenne auch niemand, der von einer VR oder Sparkasse mehr als 15 Jahre bekommen hat. Keinen einzigen !

Wieviele Menschen mit Baufinanzierung kennst Du denn?

[DrFaustus]

vor 24 Minuten schrieb luess:

Noch nie gehört. Und ich arbeite ja in einer Bank ( zwar nicht in den genannten, aber bei einer Sparkasse ist in der heutigen Zeit bei 15 Jahren absolut Schluss ). Die wären ja dumm das zu machen, wie es dümmer nicht gehen würde. Das ist deren Haupteinnahmequelle und die sollen sie bewusst und extra tiefer ins negative ziehen, nur durch längere Zinsfestschreibungen ? Diese Finanzierung hätte ich als Bank dann lieber garnicht.

Wer glaubt denn sowas? Ich kenne auch niemand, der von einer VR oder Sparkasse mehr als 15 Jahre bekommen hat. Keinen einzigen !

https://de.wikipedia.org/wiki/Zinsswap

Lernt man vielleicht nicht bei der Spaßkasse, gibt es aber. Man kann es kaum glauben...

 

[luess]

vor 16 Minuten schrieb Schwachzocker:

Dann muss es wohl stimmen!

Kann man so nicht behaupten. Allerdings ist so mein Wissenstand. Man muss dazu sagen, dass ich in keiner alten gamligen Sparkasse oder Volksbank arbeite. Somit nicht mein Kerngeschäft.

 

vor 17 Minuten schrieb Schwachzocker:

Wieviele Menschen mit Baufinanzierung kennst Du denn?

 

Viele. Ziemlich sicher ein Vielfaches von dir. Einer meiner besten Kumpels ist Bereichsleiter einer eher kleineren Sparkasse im Bereich Baufinanzierungen ( rund 3 Milliarden Bilanzsumme ). Es gab eine Aktion, wo man 15 Jahre anbot, zur Neukundengewinnung. Ansonsten hat man seiner Aussage nie eine Finanzierung über 15 Jahre durchbekommen. Noch nie !

 

 

vor 11 Minuten schrieb DrFaustus:

Lernt man vielleicht nicht bei der Spaßkasse, gibt es aber. Man kann es kaum glauben...

 

Schön und was hat das mit dem Thema zu tun. Dass sich Banken absichern, sollte jedem klar sein. 

 

Glaubst du etwa, dass eine Deutsche Bank einen Swap setzt, für einen Kunden, der 30 Jahre Zinsfestschreibung will ? Die lachen den aus und schicken ihn nach Hause ! Das Produkt was du hier ansprichst, hat einen anderen Nutzen. Vielleicht bekommst du das auch bei Wikipedia heraus. So ein Quatsch aber auch.

[DrFaustus]

vor 13 Minuten schrieb luess:

Glaubst du etwa, dass eine Deutsche Bank einen Swap setzt, für einen Kunden, der 30 Jahre Zinsfestschreibung will ? Die lachen den aus und schicken ihn nach Hause ! Das Produkt was du hier ansprichst, hat einen anderen Nutzen. Vielleicht bekommst du das auch bei Wikipedia heraus. So ein Quatsch aber auch.

Eine Bank bietet dem Kunden ein Produkt an, das ihm 30 Jahre Zinssicherheit bietet. Nicht nur einem Kunden, allen Baufi Kunden.

Sie will keine 30 Jahre Zinsbindung auf der Bilanz? Schön, dann hedged sie halt die 15 letzten Jahre raus (nicht für eine Baufi alleine, für alle 30jährigen auf dem Zinsbuch!!!). Trotzdem hat sie den Kunden 30 Jahre als Kunden, hat 30 Jahre Marge aus der Baufi und verliert ihn nicht an Banken, die ihr Zinsbuch steuern können.

So ein Quatsch aber auch!

[luess]

vor 14 Minuten schrieb DrFaustus:

Eine Bank bietet dem Kunden ein Produkt an, das ihm 30 Jahre Zinssicherheit bietet. Nicht nur einem Kunden, allen Baufi Kunden.

Sie will keine 30 Jahre Zinsbindung auf der Bilanz? Schön, dann hedged sie halt die 15 letzten Jahre raus (nicht für eine Baufi alleine, für alle 30jährigen auf dem Zinsbuch!!!). Trotzdem hat sie den Kunden 30 Jahre als Kunden, hat 30 Jahre Marge aus der Baufi und verliert ihn nicht an Banken, die ihr Zinsbuch steuern können.

 

Korrekt, in diese Richtung geht es. Deine Lernkurve ist echt steil, Respekt 

 

Keep going! 

[DrFaustus]

Ja und? Wieso bietet ihr das nicht an? Habt ihr nicht nötig oder ist euer Treasurer ne Niete?

[odensee]

vor 2 Stunden schrieb luess:

Noch nie gehört. Und ich arbeite ja in einer Bank

Ach, ist dein Aufbaustudium in New York, für das du dein ETF-Depot auflösen musstest, schon zu Ende? Ging ja schnell.

[polydeikes]

Mir wäre neu, dass Vobas (ua. einige andere Banken) primär mit dem Zins einer Finanzierung Geld verdienen würden.

[Peter23]

vor 8 Stunden schrieb polydeikes:

Im Klartext heißt das auch, die kommenden / anstehenden Verlängerungen werden eine ganze Reihe Zwangsversteigerungen bringen, da viele keine Anschlussfinanzierung kriegen werden, wenn der Beleihungswert durch quasi "nicht"-Tilgung nicht runter gefahren werden konnte.

Verbrauchern muss nach meinem Wissen eine Anschlussfinanzierung angeboten werden sonst läuft der Kredit variablen Konditionen weiter. Nach meinem Wissen gibt es daher für Verbraucher auch keine endfälligen Immobilienkredite zumindest sind meine das nicht. Notfalls müssen die eben über 40 Jahre laufen.