investor123 April 23, 2017 Hallo, ich möchte eine Wohnimmobilie als Kapitalanlage kaufen und würde gerne eure Meinung zu meiner geplanten Vorgehensweise hören. Als Renditeobjekt plane ich eine relativ neue Wohnung im Raum Frankfurt. Leider ist die jährliche Rendite nicht wirklich optimal und liegt bei etwa 3.3 p.a. Ich will damit aber eine weitere Diversifizierung meines Portfolios erreichen. Ich plane die Wohnung überwiegend über ein Bankdarlehn mit einem geringen Eigenkapitaleinsatz zu finanzieren. Meine Idee ist: - die Wohnung nach 10 Jahren wieder zu verkaufen (idealerweise mit einem steuerfreien Veräußerungsgewinn) - ein Darlehn aufzunehmen, wobei die monatlichen Darlehnsraten in etwa mit der monatlichen Kaltmiete übereinstimmen - durch die hohe Fremdfinanzierng eine möglichst hohe Eigenkapitalrendite zu erreichen Somit würde sich die Wohnung in den 10 Jahren teilweise quasi selbst finanzieren. Da die Wohnung wenige Jahre alt sein soll, gehe ich davon aus, dass die Instandhaltungskosten minimal sein werden. Nach den10 Jahren ist die Wohnung nicht komplett abbezahlt, das restliche Darlehn würde ich aber über die Veräußerung der Wohnung zurückzahlen. Auf der anderen Seite hätte ich aber (grob gesprochen) über 10 Jahre die Mieteinnahmen als Gewinn mitgenommen. Gibt es da noch etwas, was ich nicht bedacht habe oder klingt die Vorgehensweise plausibel, um mit wenig Eigenkapital und einem überschaubaren Risiko einen kleinen Gewinn zu generieren? Danke. Viele Grüße, Christian Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Ramstein April 23, 2017 Keine Diversifizierung. Kauf doch 3 oder 4 Wohnungen; bei geringem Eigenkapitaleinsatz sollte das doch gehen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Gast240416 April 23, 2017 · bearbeitet April 23, 2017 von Cef vor 1 Stunde schrieb investor123: Gibt es da noch etwas, was ich nicht bedacht habe ... Bevor es andere tun: Ja. Eine Menge. Hast Du zB die Informationen für neue Nutzer gelesen und verstanden? Nein. Sinnvolle Lektüre vor dem Einstieg hier, und das sind nur zwei von vielen: Investieren für Einsteiger So solltest Du Dein Konzept vorstellen >KLICK< , wenn Du vernünftig Antworten bekommen möchtest. Vorschlag: Gehe zurück über Los, dann herzlich willkommen im Forum Edit: Überarbeitet und Links eingefügt Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
tom1956 April 24, 2017 · bearbeitet April 24, 2017 von tom1956 vor 11 Stunden schrieb investor123: Hallo, ich möchte eine Wohnimmobilie als Kapitalanlage kaufen und würde gerne eure Meinung zu meiner geplanten Vorgehensweise hören. Als Renditeobjekt plane ich eine relativ neue Wohnung im Raum Frankfurt. Leider ist die jährliche Rendite nicht wirklich optimal und liegt bei etwa 3.3 p.a. Ich will damit aber eine weitere Diversifizierung meines Portfolios erreichen. Ich plane die Wohnung überwiegend über ein Bankdarlehn mit einem geringen Eigenkapitaleinsatz zu finanzieren. Meine Idee ist: - die Wohnung nach 10 Jahren wieder zu verkaufen (idealerweise mit einem steuerfreien Veräußerungsgewinn) Die derzeitigen (auch steuerlichen) Rahmenbedingungen auch noch in 10 Jahren als gegeben anzunehmen, empfinde ich als ziemlich naiv. Beispiel: Veräüßerungsgewinne bei Immobilien waren einstmals steuerfrei, dann kam eine zweijährige Spekulationsfrist, diese wurde dann auf 10 Jahre verfünffacht, als nächstes könnte .... Gleiches gilt für die Abschreibungsregeln (z. B. degressive Abschreibung). Die massive Anhebung der Grunderwerbssteuer (über 300% in nur 20 Jahren) beeinflusst auch den Markt. Von Mietpreisbremse, Bestellerprinzip oder Energiesparen (Heizung, Dämmung, Lüfftung, digitale Technik) ganz zu schweigen. Nur ein Satz zur Bürokratie (Baurecht/Genehmigung): "Bevor der erste Handwerker auf der Baustelle erscheint, sind schon 25% der Gesamtkosten angefallen für den Weg bis zur Baugenehmigung" (sagt sogar der grüne Oberbürgermeister von Tübingen, Boris Palmer !). Woher nimmst Du die gesicherte Erkenntnis, daß die Preise in 10 Jahren so viel höher sind ? Du also einen Gewinn machst, der auch Deine hohen Nebenkosten (Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbssteuer, ggf. Maklercourtage) beim Kauf ausgleicht. Oder möchtest Du auf Kredit spekulieren ? Renditeobjekt ? Eine Anfangs-Rendite von 3,3% ist eingedenk möglicher Risiken (Reparaturen, Instandhaltung, Mietausfallrisiko, zeitweise Leerstand usw.) sehr, sehr niedrig. Diversifizierung ? Eine einzige Wohnung ist eher ein Klumpenrisiko - und damit das Gegenteil von Diversifikation. Zitat Gibt es da noch etwas, was ich nicht bedacht habe oder klingt die Vorgehensweise plausibel, um mit wenig Eigenkapital und einem überschaubaren Risiko einen kleinen Gewinn zu generieren? Ohne weitere Aussagen (zu Einkommen, Jobsicherheit, Familienstand, Höhe und Struktur des bereits vorhandenen Vermögens, konkreter Standort im "Raum Frankfurt", Objektdetails, Wohnungsgröße usw.) ist dies Alles ohnehin Kaffeesatzleserei ... Zitat Danke. Viele Grüße, Christian Lieber Christian, paß gut auf, daß aus "investor123" nicht ein "investor0815" wird ... nur weil derzeit so viele in das "Betongold" streben, muß das nicht für Dich auch der richtige Weg sein. LG Tom Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Sthenelos April 24, 2017 · bearbeitet April 24, 2017 von Sthenelos Den bisherigen Meinungen kann man sich anschliessen. Ob diese Idee gut oder schlecht ist, dafür sind zu wenig Fakten bekannt. Nach den bekannten Fakten, ist es aber eher eine schlechte Idee. Du möchtest Diversifikation. Hebelst das aber mit Fremdkapital, unterschätze nicht das Risiko mit möglichst viel FK dir einen renditeschwachen Klumpen an den Fuß zu binden. Auch sind die Darlehenszinsen ein wesentlicher Aspekt, möglichst viel FK bedeutet hohe Zinsen. 1,5 oder 2 % sind bei 200 - oder 300.000 Euro auf 10 Jahre sind nicht wenig Geld. Ein paar Monate Lehrstand? Schäden? Kauf auf dem Top der Preise, Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerb etc.) es gibt durchaus Risiken die man nicht unterschätzen sollte. Wenn du unter "akutem Investitionsdruck" leidest, aufgrund eines zu hohem EK Bestands, dann würde ich der Idee einer Renditeimmo prinzipiell aufgeschlossen sein. Mit möglichst viel FK, ohne geplanet Eigennutzung, auf dem derzeitgen Top der Immopreise, das ist dann eine Spekulation, mit sehr überschaubaren Potenzial (Rendite) bei einem nicht ganz unerheblichen Risk eine 0 Rendite oder sogar negative Rendite einzufahren. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
chaosmuc April 24, 2017 vor 23 Stunden schrieb investor123: Ich plane die Wohnung überwiegend über ein Bankdarlehn mit einem geringen Eigenkapitaleinsatz zu finanzieren. Meine Idee ist: - die Wohnung nach 10 Jahren wieder zu verkaufen (idealerweise mit einem steuerfreien Veräußerungsgewinn) - ein Darlehn aufzunehmen, wobei die monatlichen Darlehnsraten in etwa mit der monatlichen Kaltmiete übereinstimmen Du weißt, dass es neben den Nebenkosten, die Du auf den Mieter umlegen darfst, auch (monatliche) Nebenkosten gibt, die Du nicht umlegen darfst? vor 23 Stunden schrieb investor123: Somit würde sich die Wohnung in den 10 Jahren teilweise quasi selbst finanzieren. Da die Wohnung wenige Jahre alt sein soll, gehe ich davon aus, dass die Instandhaltungskosten minimal sein werden. Wenn die WEG beschliesst, eine Instandhaltungsrücklage zu "besparen", dann musst Du da auch einzahlen. Wenn die WEG eine Erhöhung der Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage per Mehrheitsbeschluß beschließt, musst Du da mitmachen, ob Du willst oder nicht. Wenn bei der jungen Immobilie Baumängel auftreten, für die der Bauträger/Handwerker nichtmehr haftbar gemacht werden kann, dann musst Du Deinen Anteil gemäß Verteilungsschlüssel leisten (aus der Instandaltungsrücklage, oder falls unzureichend per Sonderumlage). vor 23 Stunden schrieb investor123: Auf der anderen Seite hätte ich aber (grob gesprochen) über 10 Jahre die Mieteinnahmen als Gewinn mitgenommen. Den Gewinn, den Du zur Abbezahlung nutzen willst(oben)? vor 23 Stunden schrieb investor123: Gibt es da noch etwas, was ich nicht bedacht habe Was ist mit Zeiten des Leerstands wegen Mieterwechsel? Wie sieht es mit Notar, Marklerkosten für den Immobilienkauf und Grunderwerbssteuer aus? Wie sieht es mit Marklerkosten für Wiedervermietung nach Kündigung durch die Mieter aus? Selbst in München würde ich inzwischen nichtmehr ohne Markler vermieten. Ein guter Markler nimmt zum einen echt rbeit ab, zum anderen muss man nicht die ganzen Interessenten aussortieren, die sich die Wohnung offensichtlich nicht leisten können ("Habe Berechtigungsschein für Wohngeld" - "Verdiene 50€ mehr als Warmmiete, wann kann ich unterschreiben?" - "Familie mit 5 Kindern, 2 Hunden, 3 Katzen, wurden gekündigt, haben Sie ein Herz?") Ich würde momentan eine Immobilie nur zur Eigennutzung kaufen, leidre fehlt das passende Objekt. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
voenixx April 24, 2017 Wenn Du aus Erfahrung klug werden willst und/oder Dein Investment im einstelligen %-Bereich liegt: mach es halt. Dann spürst und erfährst Du, wie so ein Investment zu Dir passt. 3,3% sind nix im Verhältnis zu den Risiken und dem möglichen persönlichen Stress und Zeitaufwand. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
SumSum Mai 3, 2017 Der Kauf einer Immobilie zu Renditegesichtspunkten wird oft auch wegen der EK-Hebeleffekts mit FK finanziert. Ist ja nicht verwerflich. Dann muss aber (Bedingung) die EK Verzinsung > FK Zins sein, sonst geht die Sache schon rein mathematisch schief. Und spätestens an dem Punkt werden Deine Aussagen m. A. zu nebulös. > Den FK Zins (Darlehen) über die Laufzeit kannst Du für den Kauf berechnen, dass steht in dem Darlehensvertrag. > Bei den Einnahmen musst Du halt mit vielen, bereits oben genannten Unbekannten rechnen: mögl. Leerstand, Bonitätsrisiko, Restwert, Du musst m. A. mit (-> Deinen individuellen) Kriterien auch mal eine Art Worse Case kalkulieren, BEISPIEL: 30% Mietausfall, Instandhaltungskosten: pauschal 20.000, Restwert bei Verkauf: -30%. Etc. Wenn Du dann noch auf eine schwarze Null kommst, o. K. Sorry, so sieht die Sache für mich nach einer Art Schnellschuss aus und Du blendest die Risiken irgendwie aus. Anm.: Mal ein Wort zu laufenden Unterhaltskosten, Instandhaltungskosten: Glaub nicht, dass auch neue Wohnungen keine Instandhaltungskosten verursachen können ... lediglich in den ersten 5 Jahren -Stichwort: VOB - Gewährleistung - bist Du einigermaßen sicher [-> das aber nicht selten mehr theoretisch, da Du Dich im Zweifel mit den Handwerkern vor Gericht prügeln darfst ...-> Grundsatz: Schuld ist immer das andere Gewerk... [schon rein formal aus versicherungstechnischen Gründen darf man ja eine Haftung nie freiwillig anerkennen...]. Solche Risiken musst Du halt auch mit einbeziehen. Im Zweifel 500 Euro für einen Gutachter berappen ... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
