Objektbewertung - Bitte um Hilfe!

[Jeff-Koch]

Hallo zusammen!

Seit längerem befasse ich mich mit dem Thema, in Immobilien zu investieren. Zwar besitze ich bereits ein eigenes Haus, welches wir vor ca. 3 1/2 Jahre gebaut haben, aber an Renditeobjekte habe ich mich bisher noch nicht herangetraut, da ich mich vorab mit Basiswissen ausstatten wollte.

Nun ist aber die Zeit und auch die Möglichkeit gekommen, ein Mehrfamilienhaus in Aachen (in guter bis sehr guter Lage - nahe Autobahn/Zentrum/Universität) zu kaufen. Die Verkäuferin/Eigentümerin, eine Dame knapp über 60 Jahre, möchte ihr 4- bzw. 5- Parteienhaus verkaufen- privat (also ohne Makler). 

 

Das Objekt ist 3- geschossig plus Dachboden (ohne Aufzug); dieser ist jedoch nicht ausgebaut. Da Wasser und Strom aber dort liegen, kann dies noch gemacht werden. Die Eigentümerin bewohnt seit ca. 30 Jahre selber das Objekt und gefühlt ist seit dieser Zeit auch nichts mehr gemacht worden. Einzig sind 2013 an der Front die Fenster ausgetauscht worden, auf der Rückseite des Hause (Reihenhaus) sind die Fenster (insgesamt 11 Stück) noch nicht ausgetauscht worden. Interessant für mich zu wissen wäre auch, wie das Baujahr bewertet wird. Der Keller und das EG sind in der Vorkriegszeit errichtet worden, die drei Obergeschosse sowie das DG ca. 1960. Beheizt werden alle Wohnungen mit Gas- Nachtspeicheröfen.

Die Front und die Eingangstüre sehen nicht einladend aus (würde ich streichen/austauschen lassen) und die Zimmer würde ich, wenn eine Mietwohnung frei wird, neu renovieren (müssen). Das Objekt verfügt über keinen Garten oder Garagen und steht auf einem Grundstück von 195 qm (laut BORIS beträgt dort der qm- Preis ca. 650 €), ein Hof ist auf der Rückseite vorhanden.

 

Alle 5 Wohnungen (inkl. DG) haben eine Wohnfläche von 240 qm (EG und DG 45 qm, 1. - 3. OG 50 qm). Die Kaltmiete beträgt derzeit für die 3 vermieteten Wohnungen 750 €/ Monat. Die Eigentümerin möchte zeitnah ausziehen, bleibt aber, bis sie eine neue Wohnung gefunden hat, in ihrer aktuellen Wohnung wohnen (zum derzeitigen Mietpreis von 750 €/Monat, somit 1.000 €/Monat NKM). D. h., derzeit zahlen die Mieter 5,00 € pro qm. Laut Mietspiegel bewegt sich der qm- Preis bei 8-11, tendenziell bei der Lage des Objektes allerdings eher im oberen Segment. 

 

Meine Frage daher: Sie kennt sich in diesem Thema gar nicht aus und hat auch keinen Bekannten/ Verwandten, der sie in dem Thema unterstützen kann. Dennoch möchte sie einen realistischen Preis für das Objekt erzielen und hat diese Woche einen Termin bei der Bank, um sich zu informieren, welchen Wert das Objekt hat. Da es aber auch mein erstes Renditeobjekt ist (werden soll) fehlen auch mir die Erfahrungswerte, um einen realistischen Kaufpreis zu ermitteln. Nehme ich hier die aktuelle Kaltmiete (750 €? / 1.000 €?) oder eine realistische Kaltmiete (ca. 1.800 €/ Monat -> ca. 9 €/qm x 195 qm -> ohne DG, da derzeit nicht ausgebaut). Leider habe ich keine genauen Angaben, wie hoch der aktuelle Durchschnittsfaktor hier in Aachen ist, liegt aber meines Wissens nach ca. bei 16-18 Nettojahreskaltmieten, teilweise höher (je nach Ausstattung/Zustand/Lage,...).

Daher: Welcher Preis ist aus Eurer Sicht realistisch, ab wann zu hoch und ab wann ein "Schnäppchen", da das Objekt riesen Potenzial mit sich bringt, um es in den nächsten Jahren zu einem Top- Renditeobjekt zu entwickeln (so zumindest meine Einschätzung)?

 

Für Eure Rückmeldungen, Einschätzungen und gerne auch Feedbacks/ Kritiken bin Euch schon mal vorab sehr dankbar! (Falls weitere Infos benötigt werden, werde ich Euch diese gerne zukommen lassen, sofern möglich)

 

Beste Grüße

 

Sascha

 

 

 

 

[DrFaustus]

vor 32 Minuten schrieb Jeff-Koch:

 

Alle 5 Wohnungen (inkl. DG) haben eine Wohnfläche von 240 qm (EG und DG 45 qm, 1. - 3. OG 50 qm). Die Kaltmiete beträgt derzeit für die 3 vermieteten Wohnungen 750 €/ Monat. Die Eigentümerin möchte zeitnah ausziehen, bleibt aber, bis sie eine neue Wohnung gefunden hat, in ihrer aktuellen Wohnung wohnen (zum derzeitigen Mietpreis von 750 €/Monat, somit 1.000 €/Monat NKM). D. h., derzeit zahlen die Mieter 5,00 € pro qm. Laut Mietspiegel bewegt sich der qm- Preis bei 8-11, tendenziell bei der Lage des Objektes allerdings eher im oberen Segment. 

 

Meine Frage daher: Sie kennt sich in diesem Thema gar nicht aus und hat auch keinen Bekannten/ Verwandten, der sie in dem Thema unterstützen kann. Dennoch möchte sie einen realistischen Preis für das Objekt erzielen und hat diese Woche einen Termin bei der Bank, um sich zu informieren, welchen Wert das Objekt hat. Da es aber auch mein erstes Renditeobjekt ist (werden soll) fehlen auch mir die Erfahrungswerte, um einen realistischen Kaufpreis zu ermitteln. Nehme ich hier die aktuelle Kaltmiete (750 €? / 1.000 €?) oder eine realistische Kaltmiete (ca. 1.800 €/ Monat -> ca. 9 €/qm x 195 qm -> ohne DG, da derzeit nicht ausgebaut).

 

 

Der Mietspiegel bezieht sich auf renovierungsbedürftige Wohnungen mit Nachtspeicheröfen?

Wohl kaum, oder?

Mit erzielbaren Mieten wäre ich vorsichtig. Vor allem wenn man keine Erfahrung mit dem Markt hat.

Ich verstehe die Kalkulation jetzt nicht ganz. Die zahlt 750 EUR/Monat für ihre Wohnung? Bei 5 EUR /qm, heißt das ihre Wohnung ist 150 qm groß?! Passt irgendwie gar nicht.

 

 

 

Schnäppchen: Bodenrichtwert abzgl. Abrisskosten

Zu Hoch: bei kalkulierten 8 EUR/qm alles unter 6% Mietrendite. Also über den Daumen 200.000 EUR

 

Das wären meine Pauschalen Aussagen. Aber weder kann ich das Objekt einschätzen, noch kenne ich den Markt in Aachen. Da du noch nicht mal annähernd die Lage beschrieben hast, ist das nicht mehr als Stochern im Nebel. In Aachen gleichzeitig nahe Zentrum und Autobahn? Wie soll das gehen?

 

Wenn du ein Wohnrecht einräumst / einräumen musst, im schlimmsten Fall auch noch auf Lebenszeit, würde ich maximal mit der verbleibenden Miete kalkulieren.

 

Mein Tipp: Hol dir einen immobiliengutachter und investiere die paar Hundert EUR in ein Gutachten.

 

Edit: Wenn keine Stellplätze vorhanden sind, kann es sein, dass aus deinem DG-Ausbau nichts wird. Viele Städte verlangen einen Stellplatznachweis.

[Allesverwerter]

"Nehme ich hier die aktuelle Kaltmiete (750 €? / 1.000 €?) oder eine realistische Kaltmiete (ca. 1.800 €/ Monat"

 

Die realistische Kaltmiete wirst Du für den Zustand kaum bekommen, ergo ist die aktuelle Miete zu bewerten.

 

Und selbst wenn Du das Sanierungsobjekt auf Vordermann gebracht hast - bekommst Du dann die "realistische Kaltmiete" bei den vermieteten Einheiten? Nein.

 

Hast Du Erfahrungen mit Bausanierungen?

[Jeff-Koch]

Hallo DrFaustus,

 

vielen Dank für die schnelle Rückmeldung (hätte nicht gedacht, dass ich so schnell eine Rückmeldung bekomme- klasse!) !

 

Zu Mietspiegel: Richtig, für die Wohnungen sehe ich (aktuell und kurzfristig) auch nicht den Preis von 8 € aufwärts/qm. Sobald die Wohnungen aber renoviert wurden, durchaus. 

 

Zu Kaltmiete: die 750€ beziehen sich auf die aktuelle Nettokaltmiete/Monat gesamt (250 € / qm je Mieteinheit) bei 50 qm entspricht dies 50 €/qm. Vielleicht habe ich mich hier missverständlich ausgedrückt, sorry. Hinzukämen, wenn sie dort wohnen bleibt, 250 € für ihre derzeit selber bewohnte Wohnung. Somit 1.000 € = 12.000 € Nettojahreskaltmiete.

 

Zu Schnäppchen/zu hoch:  Alles klar, habe ich so notiert! (Bin aber auch für andere Meinungen bzw. Zustimmungen von DrFaustus´ Berechnung dankbar!)

 

Zu Lage: Oberer Teil "Sandkaulstraße" -> mit dem Auto keine 5 Minuten bis zur Autobahnauffahrt Holland, Köln/Düsseldorf, 5 Minuten bis zur Uni, 5 Minuten bis zum Zentrum/Markt

 

Zu Wohnrecht: Danke für den Tipp, hatte ich so noch nicht berücksichtigt.

 

Zu Immobiliengutachter: Hatte ich auch schon überlegt (speziell, wenn man wie ich in das Thema erst einsteigt) Trotzdem danke für den Tipp!

 

Zu Stellplätze: Guter Hinweis! Werde ich im Vorfeld prüfen lassen!

 

 

Vielen Dank für deine ausführliche Antwort! Hast mich ein Stück weiter bringen können.

 

VG Sascha

 

[Jeff-Koch]

vor 1 Stunde schrieb Allesverwerter:

"Nehme ich hier die aktuelle Kaltmiete (750 €? / 1.000 €?) oder eine realistische Kaltmiete (ca. 1.800 €/ Monat"

 

Die realistische Kaltmiete wirst Du für den Zustand kaum bekommen, ergo ist die aktuelle Miete zu bewerten.

 

Dessen bin ich mir bewusst, dass, zumindest kurzfristig, die aktuell übliche Kaltmiete nicht erzielt werden kann. Besonders dann, wenn die aktuellen Mieter dort wohnen. Da ich es aber nicht als kurzfristige Anlage betrachte, sondern perspektivisch denke, halte ich das Objekt, zugegeben mit entsprechenden Maßnahmen, als durchaus interessantes Renditeobjekt (vorausgesetzt der Preis stimmt)

 

vor 1 Stunde schrieb Allesverwerter:

 

Und selbst wenn Du das Sanierungsobjekt auf Vordermann gebracht hast - bekommst Du dann die "realistische Kaltmiete" bei den vermieteten Einheiten? Nein.

 

Hast Du Erfahrungen mit Bausanierungen?

 

Woran machst du es fest, dass in Zukunft eine realistische Kaltmiete mit dem Objekt nicht erzielt werden kann?

Nein, ich selber habe als Kaufmann keine direkten Erfahrungen mit Bausanierungen.

[DrFaustus]

vor 4 Minuten schrieb Jeff-Koch:

Hallo DrFaustus,

 

vielen Dank für die schnelle Rückmeldung (hätte nicht gedacht, dass ich so schnell eine Rückmeldung bekomme- klasse!) !

 

Zu Mietspiegel: Richtig, für die Wohnungen sehe ich (aktuell und kurzfristig) auch nicht den Preis von 8 € aufwärts/qm. Sobald die Wohnungen aber renoviert wurden, durchaus. 

Ok, kann sein. Was kostet die Renovierung je qm? Das ist die alles entscheidende Frage.

Ich würde kalkulieren:

 

(Erzielbare Miete - Sicherheitsabschlag (10%)) / (Kaufpreis + Renovierung + Nebenkosten) = mindestens 5%

 

Aber das ist der jeweilige Renditehunger des Anlegers.

 

vor 4 Minuten schrieb Jeff-Koch:

 

Zu Kaltmiete: die 750€ beziehen sich auf die aktuelle Nettokaltmiete/Monat gesamt (250 € / qm je Mieteinheit) bei 50 qm entspricht dies 50 €/qm. Vielleicht habe ich mich hier missverständlich ausgedrückt, sorry. Hinzukämen, wenn sie dort wohnen bleibt, 250 € für ihre derzeit selber bewohnte Wohnung. Somit 1.000 € = 12.000 € Nettojahreskaltmiete.

Also nochmal langsam:

250 € je qm je Mieteinheit. Du meinst sicherlich 250 EUR je Mieteinheit? Bei 50qm entspricht die 5 EUR nicht 50 EUR je qm (du kaufst ja nicht den Trump Tower...)

 

vor 4 Minuten schrieb Jeff-Koch:

 

Zu Schnäppchen/zu hoch:  Alles klar, habe ich so notiert! (Bin aber auch für andere Meinungen bzw. Zustimmungen von DrFaustus´ Berechnung dankbar!)

 

Zu Lage: Oberer Teil "Sandkaulstraße" -> mit dem Auto keine 5 Minuten bis zur Autobahnauffahrt Holland, Köln/Düsseldorf, 5 Minuten bis zur Uni, 5 Minuten bis zum Zentrum/Markt

Ok. Lage sieht gut aus. Das gibt ein + bei der Bewertung. Ist aber im Bodenrichtwert ja widergespiegelt.

 

vor 4 Minuten schrieb Jeff-Koch:

 

Zu Wohnrecht: Danke für den Tipp, hatte ich so noch nicht berücksichtigt.

 

Zu Immobiliengutachter: Hatte ich auch schon überlegt (speziell, wenn man wie ich in das Thema erst einsteigt) Trotzdem danke für den Tipp!

 

Zu Stellplätze: Guter Hinweis! Werde ich im Vorfeld prüfen lassen!

 

 

Vielen Dank für deine ausführliche Antwort! Hast mich ein Stück weiter bringen können.

 

VG Sascha

 

 

[Allesverwerter]

vor 2 Stunden schrieb Jeff-Koch:

 

Woran machst du es fest, dass in Zukunft eine realistische Kaltmiete mit dem Objekt nicht erzielt werden kann?

 

 

Wenn die Einheiten noch vermietet sind, bekommst Du doch (ohne Mieterwechsel) nur eingeschränkt höhere Mieten.