Wie für Immobilie sparen als Ehepaar

[Peter23]

vor 4 Stunden schrieb tom1956:

Genau weiß ich es jedenfalls nicht, (...)

In diese Märkte (Aktienquote 50%) ausgerechnet aber jetzt reinzugehen, um Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung anzusparen, erscheint mir daher etwas riskant, (...)

Aha gut, da stimme ich Dir weitgehend zu, wobei ich dieses "ausgerechnet aber jetzt" zu übertrieben finde. Wenn man wirklich hinter solchen Formulierungen steht, müsste man konsequenterweise gerade auch empfehlen sich aus Aktien komplett zu verabschieden, was ich für falsch halte. Vollständiges Unverständnis macht sich aber bei mir breit, wenn ich folgendes lese:

 

vor 13 Stunden schrieb Sthenelos:

In der nächsten Baisse werden die Indizes auch wieder 50 % tiefer (oder noch mehr!) stehen als heute. (...)

ME ist das keine seriöse Einschätzung. Es kann nämlich keiner wissen, ob man bei der nächsten Baisse tatsächlich niedrig steht als jetzt. Wenn man das wüsste, dann wäre es ratsam sich komplett aus Aktien zu verabschieden und irgendwann in der Baisse wieder einzusteigen. Eigentlich sogar egal wann, hauptsache niedriger als jetzt. Fakt ist, dass solche Kursabstürze passieren könne, aber keiner weiß, ob die Aktien sich nicht vorher noch verdreifachen.

[troi65]

vor 8 Stunden schrieb tom1956:

 Über kurze Zeiträume ist es riskant. Als Ansparmodell für einen Immo-Kauf aber super riskant.

Eben !

Wie auch von anderen Vorrednern bemerkt , ist der Gold-Tipp von foolbar super riskant oder anders : Für die Ziele des TO völlig daneben.

[Peter23]

vor 30 Minuten schrieb troi65:

Eben !

Wie auch von anderen Vorrednern bemerkt , ist der Gold-Tipp von foolbar super riskant oder anders : Für die Ziele des TO völlig daneben.

Quintessenz: Alles auf Tages-/Festgeld und wenn es unbedingt ein bisschen mehr Chancen sein sollen und man das Risiko bereit ist einzugehen, dann kann man Aktien beimischen.

[foolbar]

<Ironie an> Jungs, Ihr seht das wirkliche Risiko nicht - die geplante Heirat. Das Risikos eines Totalausfalls liegt bei mindestens 40% <Ironie aus>. 

[Sthenelos]

vor 2 Stunden schrieb Peter23:

Aha gut, da stimme ich Dir weitgehend zu, wobei ich dieses "ausgerechnet aber jetzt" zu übertrieben finde. Wenn man wirklich hinter solchen Formulierungen steht, müsste man konsequenterweise gerade auch empfehlen sich aus Aktien komplett zu verabschieden, was ich für falsch halte. Vollständiges Unverständnis macht sich aber bei mir breit, wenn ich folgendes lese:

 

ME ist das keine seriöse Einschätzung. Es kann nämlich keiner wissen, ob man bei der nächsten Baisse tatsächlich niedrig steht als jetzt. Wenn man das wüsste, dann wäre es ratsam sich komplett aus Aktien zu verabschieden und irgendwann in der Baisse wieder einzusteigen. Eigentlich sogar egal wann, hauptsache niedriger als jetzt. Fakt ist, dass solche Kursabstürze passieren könne, aber keiner weiß, ob die Aktien sich nicht vorher noch verdreifachen.

Verdreifachen: die Kurse haben sich seit der letzten Baisse 2008-2010 bereits vervierfacht und auch das damalige ATH (8000) wurde mit 12000 sehr deutlich getoppt. In der Tat bin ich persönlich nur noch wenig investiert, das aber bereits seit dem Top von 2015. Gekauft wird bei Gelegenheit, dort wo sich günstige Kursen finden lassen, letztes Jahr war das massiv im Rohstoffbereich. Eine Shortposition kann man bei ATHs und nach dieser Rallye in diesem Zyklus durchaus beginnen ausbauen und ggfs. nachkaufen. Ich kaufe keine teuren oder gar überteuerten Aktien, nie. Der Zyklus seit der letzten Baisse 2008-2010 war nun schon sehr lang, das Risiko für eine Verwerfung wird höher je mehr die Kurse steigen und je mehr Zeit vergeht. Die Vergangenheit gibt genug Beispiele, alles wiederholt sich - irgendwann. Irgendwann ist der Punkt. Möglich, dass Indizes wie der Dax auch noch bis 15.000 laufen vor der nächsten Baisse, es ist derart viel Geld + Schulden im Umlauf, wie niemals zuvor. Erst wenn diese Menge deutlich begrenzt und gesenkt wird (oder außer Kontrolle gerät), entweicht Druck. Die Kurse jetzt können bei vielen Unternehmen schon lange nicht mehr mit fundamentalen Fakten begründet werden, auch das ist aber nicht neu, Kurse sind selten fair und können ohne Probleme auch hundert(e) %  über dem "fairen Wert" liegen - ebenso das Gegenteil. Ich kaufe nicht überteuert, aber jeder hat seinen eignene Weg.
Und auch dieser Sichtweise begründet, empfehle ich dem Threadersteller eben nicht
in ETFs für seinen Fall (Anlagehorizont 5-10 Jahre, Kauf einer Immobilie im Anschluss) zu investieren - wenn es aber sein muss, dann überlegt und informiert vorzugehen, kein Einmalinvest, sondern etwas Diversifikation. Der Anteil von 50 % des Vermögens ist dennoch zu hoch. Wenn es ETFs sein müssen, dann muss das Risiko einer Baisse mit Kursverlusten von z.B. 50 % in dieser Zeit kalkuliert und akzeptiert sein. Wer das Risiko ausblendent, handelt leichtsinnig und blauäugig.

[tom1956]

vor 1 Stunde schrieb Sthenelos:

Möglich, dass Indizes wie der Dax auch noch bis 15.000 laufen vor der nächsten Baisse, es ist derart viel Geld + Schulden im Umlauf, wie niemals zuvor. Erst wenn diese Menge deutlich begrenzt und gesenkt wird (oder außer Kontrolle gerät), entweicht Druck. Die Kurse jetzt können bei vielen Unternehmen schon lange nicht mehr mit fundamentalen Fakten begründet werden, auch das ist aber nicht neu ... Der Anteil von 50 % des Vermögens ist dennoch zu hoch ... Wer das Risiko ausblendent, handelt leichtsinnig und blauäugig.

Zu diesen Aussagen ein !

 

Bin zugegebenermaßen nicht der Hellste, denke also eher einfach und schlicht. Rein zur Veranschaulichung habe ich das Ganze deshalb mal in mögliche und denkbare Zahlen übersetzt.

Auch wenn der Themenstarter keine einzige Zahl genannt hat. Also ... "eine Immobilie mit Grundstück" dürfte ja wohl ein Haus oder Häuschen sein und "in Berlin" bedeutet ja nicht gerade in der Provinz. Klar: Eine Preisannahme ist natürlich völlig unsinnig, noch dazu in der Vorausschau auf viele Jahre ("in 5-10 Jahren"). Außerdem: Selbst in Berlin dürften zwischen einem Reihenhäuschen im Umland und der Grunewald-Villa Millionen liegen.

 

Wenn man aber mal beispielhaft einen KP von 500. 000 durchspielt (für "eine Immobilie mit Grundstück in Berlin" nicht völlig abwegig), also inkl. 10% NK dann 550. 000, dann von soliden 30% EK auf den Gesamtpreis für den Selbstnutzer ausgeht (165. 000) und davon kurz vor dem Kauf 50% in Aktien hält (82. 500), verliert er in einer Baisse (bei nur 50% Kursrückgang) über 40. 000 Euro seines Eigenkapitals (41. 250).

 

Für manchen hier mögen das "Peanuts" sein - wer aber das Eigenkapital derzeit noch gar nicht hat und es sich offensichtlich, wie der Themenstarter, erst über Jahre ansparen muß, für den dürfte es eher sehr viel Geld sein.

 

Kann man also so machen (kann ja auch klappen), man muß aber im anderen Fall dann damit leben können, daß das Projekt "Eigenheim" insgesamt gestorben ist oder der Kauf verschoben werden muß oder aus dem Haus mit Grundstück "nur" eine Eigentumswohnung wird oder bei der Lage Abstriche gemacht werden müssen oder der Ausstattung oder ... usw.

 

Mit konkreten Zahlen wird es greifbarer und deshalb würde ich dem Themenstarter empfehlen, es anhand "seiner Zahlen" und "seiner geplanten Immobilie" einmal konkret durchzuspielen. Wenn er bei dieser Spekulation (die bleibt es m. E. bei einer 50%igen Aktienquote) mit seinen Zahlen noch "gut leben und schlafen kann", dann nur zu und viel Erfolg ...

[Holzhirsch]

Vielen Dank für die zahlreichen Antworten.

 

Ich fasse mal grob zusammen:

• 50% in Aktien ist ein zu hohes Risiko, gerade bei der kurzen Laufzeit
• Ehe birgt ebenfalls ein gewisses Risiko

Wahrscheinlich wäre es sinnvoller, "nur" 25% in Aktien zu investieren.

Wir sind bereits seit 2 Jahren verheiratet und haben keinen Ehevertrag, über Geld sprechen wir aber viel und wissen auch, was jeweils der andere aus finanzieller Sicht für Bedürfnisse hat.

Kinder sind auch in den nächsten Jahren geplant.

[tom1956]

vor 21 Minuten schrieb Holzhirsch:

Vielen Dank für die zahlreichen Antworten.

 

Ich fasse mal grob zusammen:

• 50% in Aktien ist ein zu hohes Risiko, gerade bei der kurzen Laufzeit
• Ehe birgt ebenfalls ein gewisses Risiko

Wahrscheinlich wäre es sinnvoller, "nur" 25% in Aktien zu investieren.

Wir sind bereits seit 2 Jahren verheiratet und haben keinen Ehevertrag, über Geld sprechen wir aber viel und wissen auch, was jeweils der andere aus finanzieller Sicht für Bedürfnisse hat.

Kinder sind auch in den nächsten Jahren geplant.

"Nur" 25% in Aktien ... ja, wäre sinnvoller als 50% Aktien in Deiner Situation und bei Eurem Ziel - aber auch nur dann , wenn ihr (siehe mein Zahlen-Beispiel zur Veranschaulichung mit fiktivem Kaufpreis) kein Problem habt, wenn zum Kaufzeitpunkt der Immobilie euer EK um über 20. 000 Euro aufgrund einer Aktien-Baisse abschmilzt ...

 

Ehevertrag ... darauf würde ich (insbesondere wenn gewisse und größere Vermögenswerte angeschafft werden) nicht verzichten, einfach schon aufgrund der unzähligen Beispiele aus meinem Umfeld, Bekanntenkreis, Freundeskreis, Kollegenkreis etc. Ist aber nur meine ganz persönliche Sicht und die Erfahrung eines älteren Herren.

 

Kinderplanung ... perspektivisch würde ich mich an Deiner Stellle zumindest mal rudimentär mit der "EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie" beschäftigen. Dadurch gelten seit März 2016 neue Regeln im Bereich der privaten Baufinanzierung. Nur ein Stichwort: Banken geraten in die Haftung , wenn sie die dauerhafte "Kredittragfähigkeit" nicht umfassend prüfen. Dies wird teilweise bankseitig sehr stringent behandelt, weil sich Banken u. a. durch die "fehlerhafte Widerrufsbelehrung" in dem Segment "Baufi" schon mal richtig Ärger eingehandelt haben. Einigen Gruppen (Ältere 60 plus, Freiberufler und Selbständige, selbst Anschlussfinanzierer) hatten teilweise Probleme. Zu der betroffenen Gruppe können u. U. auch jüngere Paare gehören. Beispiel: Es wird durchgespielt, was es für die Kreditragfähigkeit bedeutet, wenn aus einem "Doppelverdiener-Ehepaar ohne Kind" ein "Alleinverdiener mit Kind(ern)" wird. Insofern könnten sich dann die Voaussetzungen ändern, z. B. könnte dann die Bank den Einsatz eines höheren EK-Anteil verlangen.

[Holzhirsch]

vor 22 Stunden schrieb tom1956:

"Nur" 25% in Aktien ... ja, wäre sinnvoller als 50% Aktien in Deiner Situation und bei Eurem Ziel - aber auch nur dann , wenn ihr (siehe mein Zahlen-Beispiel zur Veranschaulichung mit fiktivem Kaufpreis) kein Problem habt, wenn zum Kaufzeitpunkt der Immobilie euer EK um über 20. 000 Euro aufgrund einer Aktien-Baisse abschmilzt ...

 

Ehevertrag ... darauf würde ich (insbesondere wenn gewisse und größere Vermögenswerte angeschafft werden) nicht verzichten, einfach schon aufgrund der unzähligen Beispiele aus meinem Umfeld, Bekanntenkreis, Freundeskreis, Kollegenkreis etc. Ist aber nur meine ganz persönliche Sicht und die Erfahrung eines älteren Herren.

 

Kinderplanung ... perspektivisch würde ich mich an Deiner Stellle zumindest mal rudimentär mit der "EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie" beschäftigen. Dadurch gelten seit März 2016 neue Regeln im Bereich der privaten Baufinanzierung. Nur ein Stichwort: Banken geraten in die Haftung , wenn sie die dauerhafte "Kredittragfähigkeit" nicht umfassend prüfen. Dies wird teilweise bankseitig sehr stringent behandelt, weil sich Banken u. a. durch die "fehlerhafte Widerrufsbelehrung" in dem Segment "Baufi" schon mal richtig Ärger eingehandelt haben. Einigen Gruppen (Ältere 60 plus, Freiberufler und Selbständige, selbst Anschlussfinanzierer) hatten teilweise Probleme. Zu der betroffenen Gruppe können u. U. auch jüngere Paare gehören. Beispiel: Es wird durchgespielt, was es für die Kreditragfähigkeit bedeutet, wenn aus einem "Doppelverdiener-Ehepaar ohne Kind" ein "Alleinverdiener mit Kind(ern)" wird. Insofern könnten sich dann die Voaussetzungen ändern, z. B. könnte dann die Bank den Einsatz eines höheren EK-Anteil verlangen.

Mit deinem Zahlen-Beispiel liegst du ziemlich nah an der Realität denke ich, wobei es wahrscheinlich sogar eher in Richtung 500k - 700k gehen könnte. Da wären die Schwankungen dann natürlich noch größer.

 

In unserem Umfeld ist es glücklicherweise etwas anders, da gibt es weder Eheverträge, noch Scheidungen. Man kann natürlich nichts vorhersehen, ein Ehevertrag macht eine Scheidung unserer Meinung nach aber eher wahrscheinlicher, da man weniger davon abgeschreckt wird und sich möglicherweise leichtsinniger trennt.

 

Danke für den Hinweis zu der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie, ich werde mich informieren.

Auf den ersten Blick erscheint es mir so als ob gerade jüngere Paare noch mehr EK parat haben sollten, habe ich das richtig verstanden? Wir hatten jetzt mit 30% gerechnet.

Wie wirken sich Kinder auf eine mögliche Kreditvergabe und die Konditionen aus? Würde da vielleicht jemand seine Erfahrungen teilen?

[tom1956]

vor 1 Stunde schrieb Holzhirsch:

Mit deinem Zahlen-Beispiel liegst du ziemlich nah an der Realität denke ich, wobei es wahrscheinlich sogar eher in Richtung 500k - 700k gehen könnte. Da wären die Schwankungen dann natürlich noch größer

Auch wenn mein konkretes Zahlen-Beispiel völlig aus der Luft gegriffen und nur zur Veranschaulichung gedacht war ... da ist halt - für eine junge Familie bzw. den Normalbürger - recht viel Geld.

 

Generell: Euch muß klar sein, daß diese (vermutlich einzige) Immobilie, dann den absoluten Mittelpunkt Eurer privaten Finanzen darstellt. Also erst möglichst viel EK ansparen und dann möglichst viel und schnell tilgen - damit dann, wenn das Haus lastenfrei ist, irgendwann (hoffentlich) noch parallel etwas weitere, private Altersvorsorge aufgebaut werden kann. Es sei denn, ihr seid beamtet und könnt auf gute Pensionen vertrauen. Im Ernst: Habe überhaupt nix gegen Immobilien (im Gegenteil !). Es muß einem nur bewußt sein, daß so ein Projekt in Eurer Situation ein gewisses "Klumpenrisiko" darstellt.

 

Aber Euer Entschluss steht ja wohl eh schon fest. Außer dem Ansparen des EK (Tenor: umso mehr, desto besser) und dann, wenn es endlich konkret wird, den Immo-Markt intensiv zu beobachten, würde ich mir nicht zu sehr "den Kopf machen". Dazu gibt es einfach zu viele Imponderabilien. Denn: Keiner weiß, wie in so vielen Jahren die Immo-Preise sein werden, ob vielleicht inzwischen etwas Luft aus den Preisen entwichen ist, ob vielleicht sogar die Immo-Blase teilweise geplatzt ist, oder ob die Preise nicht vielleicht doch noch weiter gestiegen sind, wie das Zinsniveau für Baufi dann konkret sein wird ... usw.

 

Fakt dürfte aber sein (s. o.), umso mehr EK, desto besser. Nicht nur, um überhaupt eine sichere Finanzierung darzustellen, sondern auch um möglichst gute Zinskonditionen zu erhalten (Bereich sog. "Realkredit", Beleihungsgrenze ca. nur 50-60%). Umso mehr EK vorhanden, desto geringer wird auch die Rate (Annuität = Zins inkl. Tilgung) und umso eher ist auch die "dauerhafte Kredittragfähigkeit" gegeben.

 

Womit wir bei der Wohnimmobilienkreditrichtlinie wären. Hier laufen gerade Korrekturen auf politischer Ebene. Es gab einigen Ärger und daraufhin eine Bundesratsinitiative diverser Länder (Hessen, Bayern, Ba-Wü) zur Nachbesserung der Richtlinie. Das solltest Du ein bißchen verfolgen. Die Richtlinie kann aber nicht vollständig verschwinden, da es eine EU-Vorgabe ist. Von der Richtung her wird es relativ strigent bleiben. Das würde hier aber zu weit führen. Am besten recherchiert Du selbst einmal unter dem Stichwort "EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie.

 

Nur so viel dazu: Kinder wirken sich insoweit auf die Kreditvergabe aus (Stichwort: Dauerhafte Kredittragfähigkeit), da durch mehr Personen im Haushalt höhere Ausgaben zugrunde gelegt werden müssen und (eventuell) gleichzeitig niedrigere Einnahmen (da z. B. bei Doppelverdienern zeitweise oder dauerhaft ein Gehalt wegfällt).

 

 

[Solara]

Eine Variante, die wir noch nicht hatten:

Alles in Aktien, respektive ETFs stecken. Wohnung zum Zeitpunkt X vollfinanzieren, Depot als Sicherheit verpfänden. Nach 20 Jahren ist das Haus abgezahlt und das Depot doppelt bis dreifach so viel Wert.

 

Ich/wir haben das so gemacht. Das war allerdings in der Zeit vor irgendwelchen Basel III Kreditvergabevorschriften. Wir mussten noch nicht mal eine Risiko-LV nachweisen, obwohl mein Mann selbständig war und ich mit Kind zuhause. Wahrscheinlich kommt man damit heute nicht mehr durch.

 

Ehevertrag? Unbedingt.

[tom1956]

vor 16 Minuten schrieb Solara:

Eine Variante, die wir noch nicht hatten:

Alles in Aktien, respektive ETFs stecken. Wohnung zum Zeitpunkt X vollfinanzieren, Depot als Sicherheit verpfänden. Nach 20 Jahren ist das Haus abgezahlt und das Depot doppelt bis dreifach so viel Wert.

 

Ich/wir haben das so gemacht. Das war allerdings in der Zeit vor irgendwelchen Basel III Kreditvergabevorschriften. Wir mussten noch nicht mal eine Risiko-LV nachweisen, obwohl mein Mann selbständig war und ich mit Kind zuhause. Wahrscheinlich kommt man damit heute nicht mehr durch.

 

Ehevertrag? Unbedingt.

Sehr sportliche Variante ! Klar: Das Depot kann sich im Wert verdoppeln oder verdreifachen. Betonung liegt aber auf "kann". Ob dies eine solide Finanzierung für eine junge Familie mit Kinderwunsch ist, muß jeder für sich beurteilen. Ein Durchschnittsbürger dürfte mit einem klassischen und kalkulierbaren Annuitätendarlehen (mit 2-3% Anfangstilgung bzw. so hoch wie möglich und z.B. 5% vorfälligkeitsfreie Sondertilgungsmöglichkeit p. a.) besser aufgestellt sein. Dürfte auch für einen ruhigeren Schlaf sorgen ...

 

Generell: Nach Implementierung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie dürften solche Varianten schwieriger zu realisieren sein, um es mal vorsichtig zu formulieren. Es sei denn, jemand hat ein größeres Vermögen und/oder sehr hohes Einkommen. So jemand bezahlt aber in aller Regel seine (selbstgenutzte !) Immobilie ohne Kredite. 

 

Außerdem: Bei meinen Direktbank-Depots z. B. sind teilweise "Beleihungswerte" automatisch mit ausgewiesen. Die betragen aber nur ca. 50% des aktuellen Depotwertes !? Kenne mich da nicht aus, dies müßte man halt vorher checken i. Z. m. einer Baufi. Schätze aber, eine Depotverpfändung (als Tilgungsersatz) ist nicht ganz ohne Fallstricke. Empfehlen würde ich dies in der hier vorliegenden Konstellation auf keinen Fall. Meine Meinung halt.

[M_M_M]

vor 2 Stunden schrieb tom1956:

Außerdem: Bei meinen Direktbank-Depots z. B. sind teilweise "Beleihungswerte" automatisch mit ausgewiesen. Die betragen aber nur ca. 50% des aktuellen Depotwertes !? Kenne mich da nicht aus, dies müßte man halt vorher checken i. Z. m. einer Baufi. Schätze aber, eine Depotverpfändung (als Tilgungsersatz) ist nicht ganz ohne Fallstricke. Empfehlen würde ich dies in der hier vorliegenden Konstellation auf keinen Fall. Meine Meinung halt.

 

Es kommt darauf an, was Du im Depot hast. Anleihen werden höher bewertet als Aktien. Für Futures, Optionsscheine etc. gibt es nichts.

 

Ein Beispiel von meiner Bank:

 

https://kunde.comdirect.de/cms/wertpapierkredit.html#Konditionen  

 

einfach auf Beleihungswert gehen!

[tom1956]

Gerade eben schrieb M_M_M:

 

Es kommt darauf an, was Du im Depot hast. Anleihen werden höher bewertet als Aktien. Für Futures, Optionsscheine etc. gibt es nichts.

Meine Antwort bezog sich auf den Vorschlag von "Solara": Da steht explizit "alles in Aktien" ... bei meinen Akteindepots ist als Beleihungswert meist ca. 50% ausgewiesen. Das mag aber von Bank zu Bank variieren.

 

Kenne mich da ansonsten aber nicht aus, weil ich noch nie ein Depot (gleich welcher Art) verpfänden mußte. Das wird hoffentlich auch so bleiben.

[Solara]

vor 3 Stunden schrieb tom1956:

eine Antwort bezog sich auf den Vorschlag von "Solara": Da steht explizit "alles in Aktien" ... bei meinen Akteindepots ist als Beleihungswert meist ca. 50% ausgewiesen. Das mag aber von Bank zu Bank variieren.

 

Vor 20 Jahren hat kein Hahn nach irgendwelchen Beleihungswerten gekräht. Das Prozedere ging dermaßen schnell über die Bühne (ein Termin, keine 2 Stunden, Mann war arbeiten) und es war alles ausgehandelt inklusive großzügiger Sondertilgung, die es damals noch umsonst gab. Ich kann mich nicht erinnern, irgendwelche Unterlagen außer einem Kontoauszug und einem Depotauszug zum Termin mitgebracht zu haben. Das Angebot der Bank stand auf nur einem karierten Blatt Papier, mit Computern wurde 1998 im Kreditbereich scheinbar noch nicht gearbeitet.  Die Bank war mit der Grundschuld und dem Wertpapierdepot zufrieden, die Höhe des Depots war in keinem Vertrag erwähnt. Das waren noch Zeiten....

 

Ja, es lief schon irgendwie unter dem Motto, no risk no fun. Allerdings hatte ich die Ruhe weg, ich kann mich an keine einzige schlaflose Nacht erinnern.

Mein Plan war immer ein Langfristdepot und wenn man eine solide Strategie fährt, kann bei 20+ Jahren Anlagedauer nichts schiefgehen. Davon war und bin ich heute noch überzeugt. Wenn man genug Verdienst hat, um das durchzuziehen (Vollgas sparen, Wertpapiere kaufen, liegen lassen, Vollfianzierung), dann ist das meines Erachtens eine denkbare Alternative. Ich bin heute dankbar, dass ich keine einzige Aktie aus Altbestand verkauft habe, Abgeltungssteuerfreiheit lässt grüßen (noch zumindest).

[Batman_BU]

Am 27.2.2017 um 09:42 schrieb Holzhirsch:

Meine Frau und ich planen in ca. 5-10 Jahren eine selbst bewohnte Immobilie mit Grundstück in Berlin zu erwerben.

Nun stellt sich uns die Frage, wie wir das Geld dafür am besten beiseitelegen, bis wir das EK für den Kredit angespart haben.

 

Wir haben uns für eine 50:50 Lösung in ETFs und Tagesgeld bzw. Festgeld und gegen Bausparverträge entschieden.

Wir haben noch getrennte Konten (auch zwecks Diversifizierung, wir wollen nicht von einem Geldinstitut abhängig sein).

 

Sollten beide auf ein Gemeinschaftskonto / Depot einzahlen oder jeder für sich einen Anteil in einem persönlichen Konto ansparen (beide verdienen ähnlich viel)?

Macht das überhaupt einen Unterschied beim Kauf?

Gibt es da eine bewährte Vorgehensweise?

Mal ne ganz andere Frage... Warum erst in 5-10 Jahren? 
Wie hoch ist das Einkommen? Wie sind die Jobsituationen?

Was zahlt Ihr an Miete? Wie hoch ist die Sparquote? Habt Ihr eure Ausgaben mal über einen längeren Zeitraum beobachtet?

 

Die Fragen stelle ich aus Folgendem Grund:

 

1. Inflation

2. Aktuell niedrige Zinsen (Kredit & Anlage)

3. Preise für Immobilien steigen ggf weiter, sodass der erwartete EK-Wert eventuell wieder zu niedrig ist. 

 

Eine Finanzierung zu 100% ist auch möglich und muss nicht wahnsinnig viel teurer sein, als eine 80% Finanzierung. Ein berühmter Dr der Finanzierung hat für 10 Jahre zwischen den beiden Varianten einen Aufschlag von etwa 0,4%-Punkten im Internet. (ca. 1,2 zu 1,6) Teuer ist das mMn nicht. 

 

Dazu müssen aber die Rahmenbedingungen passen. Wenn Ihr gute Einkommen habt und unbefristet beschäftigt seid wäre das grundsätzlich darstellbar. 

[Michalski]

Am 28.2.2017 um 11:33 schrieb tom1956:

Wenn man aber mal beispielhaft einen KP von 500. 000 durchspielt (für "eine Immobilie mit Grundstück in Berlin" nicht völlig abwegig), also inkl. 10% NK dann 550. 000, dann von soliden 30% EK auf den Gesamtpreis für den Selbstnutzer ausgeht (165. 000) und davon kurz vor dem Kauf 50% in Aktien hält (82. 500), verliert er in einer Baisse (bei nur 50% Kursrückgang) über 40. 000 Euro seines Eigenkapitals (41. 250).

Mit 500k wird das in Berlin in 5-10 Jahren vermutlich nix mehr mit einem Häuschen. Selbst eine große Wohnung kriegst Du nicht mehr in den guten gegenden Gegenden für den Preis. Bei den Nebenkosten sind derzeit eher 15% anzusetzen, da der Makler zu 100% vom Käufer in Berlin bezahlt wird. Das ändert sich vielleicht in der Zukunft, sollte das Bestellerprinzip kommen...

Ich würde uach die Idee, jetzt zu kaufen, durchrechnen, denn die Immobilienpreise steigen in Berlin seit dem Tief 2005-2007 konstant mit immer schnelleren Raten. Schau Dir mal den Angebotsindex für Immobilien in Berlin an: Wohnung +32,8 Punkte und Häuser +46,8 Punkte gegenüber dem Vorjahr. Den Preisanstieg bei Immobilien kriegst Du nicht mit einem vernünftigen Risikoprofil an der Börse überholt. Selbst die Mieten steigen schneller als Du mit der Rendite an der Börse hinterherkommst.

Und wenn Du nur auf Tagesgeld setzt, dann verbrennst Du das Eigenkapital.

 

 

[tom1956]

vor 2 Stunden schrieb Solara:

Vor 20 Jahren hat kein Hahn nach irgendwelchen Beleihungswerten gekräht. Das Prozedere ging dermaßen schnell über die Bühne (ein Termin, keine 2 Stunden, Mann war arbeiten) und es war alles ausgehandelt inklusive großzügiger Sondertilgung, die es damals noch umsonst gab. Ich kann mich nicht erinnern, irgendwelche Unterlagen außer einem Kontoauszug und einem Depotauszug zum Termin mitgebracht zu haben. Das Angebot der Bank stand auf nur einem karierten Blatt Papier, mit Computern wurde 1998 im Kreditbereich scheinbar noch nicht gearbeitet.  Die Bank war mit der Grundschuld und dem Wertpapierdepot zufrieden, die Höhe des Depots war in keinem Vertrag erwähnt. Das waren noch Zeiten....

Diese Zeiten sind aber unwiederbinglich vorbei. Das war schon vor der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie so. Allein schon wegen dem "bizarr" niedrigen Zinsniveau haben die Banken sehr darauf geachtet, daß die Leute sich die Immobilie auch wirklich langfristig leisten können. Ich weiß aber, von von Du schreibst. Meine ersten Immobilien-Finanzierungen brauchten nur Minuten, eine Seite Vertragswerk und einen netten Handschlag vom Sachbearbeiter. Das ist aber über 30 Jahre her und so wird es nie mehr wieder werden. Bei der Variante "Tilgungsaussetzung gegen Abtretung einer entsprechenden Sicherheit" haben die Banken aber auch schon damals die Sicherheit unter die Lupe genommen. Habe dies einige Male praktiziert mit LVs bei vermieteten Objekten.

 

Was mich in Deinem Fall etwas wundert: Bei einer eigengenutzten Immobilie macht dies doch wenig Sinn, da die Schuldzinsen (zumindest in Deutschland ist das so) steuerlich gar nicht in Ansatz gebracht werden können. Welchen Vorteil soll es dann bieten, die Schuldzinsen durch Tilgungsaussetzung dauerhaft künstlich hoch zu halten und dann 20 Jahre später alles mit dem verpfändeten Depot glatt zu stellen ?

[Holzhirsch]

vor 12 Stunden schrieb Batman_BU:

Mal ne ganz andere Frage... Warum erst in 5-10 Jahren?

Weil wir bisher erst 10k EK (5k sie in Tagesgeld, 2k ich in Tagesgeld und 3k ich in einem Bausparvertrag der VL sammelt) haben, da ist jetzt nicht unsere eiserne Reserve berücksichtigt.
Wie hoch ist das Einkommen? Wie sind die Jobsituationen?

Frau 37k brutto festangestellt, ich Student (15k brutto) noch bis August ab da rechne ich mit 60k brutto fest.

Was zahlt Ihr an Miete? Wie hoch ist die Sparquote? Habt Ihr eure Ausgaben mal über einen längeren Zeitraum beobachtet?

Ziemlich genau 1k warm mit Strom, Internet und TV. Wir sparen ca. 700€ mtl. und haben sonst noch Ausgaben von ca. 800€, wo ich aber auch Urlaub, Altersvorsorge, Versicherung, Sport, Handy, etc. schon reinrechne. Kein Auto. Das ist jetzt mehr abgeschätzt. Ich werde bei Gelegenheit noch einmal eine genaue und aktuelle Aufstellung zusammentragen.

[...]

Antworten im Zitat fett.

vor 12 Stunden schrieb Michalski:

Mit 500k wird das in Berlin in 5-10 Jahren vermutlich nix mehr mit einem Häuschen. Selbst eine große Wohnung kriegst Du nicht mehr in den guten gegenden Gegenden für den Preis. Bei den Nebenkosten sind derzeit eher 15% anzusetzen, da der Makler zu 100% vom Käufer in Berlin bezahlt wird. Das ändert sich vielleicht in der Zukunft, sollte das Bestellerprinzip kommen...

Ich würde uach die Idee, jetzt zu kaufen, durchrechnen, denn die Immobilienpreise steigen in Berlin seit dem Tief 2005-2007 konstant mit immer schnelleren Raten. Schau Dir mal den Angebotsindex für Immobilien in Berlin an: Wohnung +32,8 Punkte und Häuser +46,8 Punkte gegenüber dem Vorjahr. Den Preisanstieg bei Immobilien kriegst Du nicht mit einem vernünftigen Risikoprofil an der Börse überholt. Selbst die Mieten steigen schneller als Du mit der Rendite an der Börse hinterherkommst.

Und wenn Du nur auf Tagesgeld setzt, dann verbrennst Du das Eigenkapital.

Das stimmt wohl. Wir waren schon einmal, um erste Informationen einzuholen, bei einer Bank, dort wurde uns gesagt, dass eine 100% Finanzierung "keiner machen wird" (mit Andeutung, dass das auch keine andere Bank machen würde).

Wir stehen ganz am Anfang und versuchen uns gerade ein Bild zu machen. Sind auch erst 25 und 22 Jahre alt aber wollen alles so früh wie möglich beginnen zu planen.

 

Ich bin sehr dankbar für eure Unterstützung.

[Batman_BU]

vor 40 Minuten schrieb Holzhirsch:

Antworten im Zitat fett.

Das stimmt wohl. Wir waren schon einmal, um erste Informationen einzuholen, bei einer Bank, dort wurde uns gesagt, dass eine 100% Finanzierung "keiner machen wird" (mit Andeutung, dass das auch keine andere Bank machen würde).

Wir stehen ganz am Anfang und versuchen uns gerade ein Bild zu machen. Sind auch erst 25 und 22 Jahre alt aber wollen alles so früh wie möglich beginnen zu planen.

 

Ich bin sehr dankbar für eure Unterstützung.

Ok, in der beruflichen Konstellation ist das tatsächlich noch etwas früh. Ich würde an eurer Stelle mal mit einem Kreditvermittler sprechen und mal ausloten lassen, was ab welchen Voraussetzungen möglich ist. Es gibt diverse Banken oder auch Versicherungen, die 100% finanzieren. Aber, wie oben bereits geschrieben sind dafür normalerweise unbefristete Verträge Voraussetzung. Das bedeutet, dass Ihr in etwa einem Jahr aber so weit sein könntet über diesen Weg nachzudenken. Bis dahin habt Ihr vielleicht 18,5 TEUR angespart, vermutlich durch den neuen Job ein ganzes Stück mehr. (Richtig: Die eiserne Reserve nicht einrechnen)

Das wird noch nicht reichen wenn wir von den 500.000 EUR Kaufpreis ausgehen, die weiter oben als Beispiel genannt wurden. 

 

Wichtig: Das muss passen. Ihr müsst euch sicher sein, dass Ihr das wollt. Und bei sowas würde ich in jedem Fall empfehlen, über Sondertilgungen die Kreditsumme schnell(er) zu reduzieren. Wir haben das 2010 ähnlich gemacht und waren einigermaßen diszipliniert, haben aber nicht jede Sondertilgung ausnutzen können oder wollen (wegen Kind, Küche etc.). Ich plane gerade die Anschlussfinanzierung für 2020. Den Kredit haben wir zu dem Zeitpunkt nach 10 Jahren zu etwa 50% zurückgezahlt. Daneben haben wir noch Geld in Sparverträgen (wir können nur begrenzt sondertilgen, deswegen läuft das parallel), die aber mittlerweile nach Steuern mehr abwerfen als die Anschlussfinanzierung kosten wird.  

 

Für uns war es damals eine einmalige Chance, die wir nur über eine Finanzierung mit wenig EK nutzen konnten. 

 

Bei den von dir genannten Gehälter werdet Ihr etwa 5.000 EUR im Monat zur Verfügung haben. Deine Frau trägt dazu in Steuerklasse 5 etwa 1.600 EUR bei. Falls Ihr Kinder haben möchtet, würde ich dieses Gehalt nur zu einem kleineren Teil in die Planung einbeziehen. Vielleicht möchtest du auch deine Arbeitszeit reduzieren. Wer weiß. (Elterngeld, Kindergeld, Steuerfreibeträge würde ich unberücksichtigt lassen, teilweise wird das nur kurz gezahlt und wer weiß, wie eine neue Regierung das dann ausgestalten wird). 

Wenn es an die Finanzierung geht könnt Ihr die Kaltmiete für die Kreditrate mit berücksichtigen. Die Nebenkosten werdet Ihr auch in der eigenen Immobilie haben, vermutlich werden sie aber etwas höher sein. Wir haben etwa 3,5EUR/m2 inclusive Rücklagen für eine Altbauwohnung. 

 

Nochmal: Ihr müsst das bezahlen, also müsst Ihr euch auch mit so einer Variante wohl fühlen. 

 

PS: Die Ausgabenliste macht Ihr für euch. Sie hilft euch nicht nur bei der Planung für eine Finanzierung. Gerade wenn sich das Gehalt deutlich erhöht, gibt man gerne mal etwas unbedarfter Geld aus. Ich spreche aus Erfahrung ;-)

[Sthenelos]

Lasst Euch Zeit und plant sorgfältig, alls kann man kaum berücksichtigen - aber vieles. Prinzipiell kann ich euch durchaus empfehlen
einen zeitnahen Kauf einer Immobilie in Erwägung zu ziehen, unter dem geschilderten Sachverhalt (Alter, Einkommen etc), dennoch wichtig bleibt es neutral und objeketiv
möglichst viele Faktoren zu berücksichtigen.

Um 500- oder sogar 700.000 Euro abzubezahlen (+ Notar, Grunderwerb, evtl. Makler + evtl. Stellplatz), bei im Prinzip Null oder wenig EK werdet ihr bestenfalls 20, eher 30 Jahre einplanen müssen.
Gehaltsverbesserungen, Erbschaften, Sondertilgungen (sehr wichtig!) etc. sind nicht berücksichtigt / ebenso gibt es aber viele weitere Faktoren z.B. kostet ein Kindergartenplatz
für Kinder unter 3 Jahre nicht selten 500-600 Euro pro Monat (zumindest in Süddeutschland), Elternzeit und der damit verbundene Teilausfall von
einem Gehalt / und als Familie wird man auch irgendwann ein Auto benötigen. Die Liste der zusätzlichen (möglichen) Kosten lässt sich noch sehr weit verlängern
und wenn z.B. 5000 Euro netto zur Verfügung stehen, kommt man dann doch auch schnell an Grenzen in Bezug auf die Tilgung, da steckt
man nur schwer mehr 2500 Euro im Monat weg zur Kredittilgung.

Bei 100 % Finanzierung / oder zu einem sehr hohen Anteil, ist der Kredit dementsprechend
auch etwas teurer, 2 % bei 700.000 sind 14.000 Euro p.A. Zinsen. Als Obergrenze genannt, vielleicht wird der Kredit günstiger + Tilgung,
aber über ein paar Zahlen muss man schon nachdenken bei wenig EK / hohem Kredit und langer Abzahlerei, auch 1,5 % Zinsen sind dann
noch sehr viel Geld, einfach mal auf 10 oder 20 Jahre hochrechnen und versuchen die Gesamtkreditkosten annährend einzuschätzen.


 

[tom1956]

vor 14 Stunden schrieb Michalski:

Mit 500k wird das in Berlin in 5-10 Jahren vermutlich nix mehr mit einem Häuschen. Selbst eine große Wohnung kriegst Du nicht mehr in den guten gegenden Gegenden für den Preis. Bei den Nebenkosten sind derzeit eher 15% anzusetzen, da der Makler zu 100% vom Käufer in Berlin bezahlt wird. Das ändert sich vielleicht in der Zukunft, sollte das Bestellerprinzip kommen...

Ich würde uach die Idee, jetzt zu kaufen, durchrechnen, denn die Immobilienpreise steigen in Berlin seit dem Tief 2005-2007 konstant mit immer schnelleren Raten. Schau Dir mal den Angebotsindex für Immobilien in Berlin an: Wohnung +32,8 Punkte und Häuser +46,8 Punkte gegenüber dem Vorjahr. Den Preisanstieg bei Immobilien kriegst Du nicht mit einem vernünftigen Risikoprofil an der Börse überholt. Selbst die Mieten steigen schneller als Du mit der Rendite an der Börse hinterherkommst.

Und wenn Du nur auf Tagesgeld setzt, dann verbrennst Du das Eigenkapital.

 

 

"Jetzt kaufen durchrechnen" ... Das Phänomen des erfolglosen "Hinterhersparens" (wegen der exporbitanten Preisanstiege am Immo-Markt) motiviert auch hier im Frankfurter Raum so manchen zu dieser Variante. In sehr guten Stadt-Lagen ist hier inzwischen selbst für eine 3 oder 4 Zimmerwohnung ein siebenstelliger Kaufpreis nicht ungewöhnlich (im Neubaubereich). Zweistellige Preissteigerungen p. a. verteuern also die Wohnung um einen sechsstelligen Betrag. Diese Strategie ("auf den fahrenden Zug aufspringen") setzt aber ein entsprechendens Eigenkapital und ein entsprechendes Einkommen voraus. Beides ist hier (noch jedenfalls) - für so ein Projekt in dieser Größenordnung - in keinster Weise gegeben. Da würde ich also zu großer Vorsicht raten ... selbst wenn es eine Bank überhaupt mitspielt (wenn, dann wohl eher einer der großen Vermittler).

 

Auch weiß kein Mensch, ob dieser Preisanstieg so weitergehen wird. Einige Studien sehen schon eine (erhebliche) Immo-Blase - andere Studien sehen (noch) keine Gefahr. Einen gewissen Anteil an dem Immo-Boom hat sicherlich auch die aberwitzige Zinspolitik der EZB. Wer weiß, wie lange dies noch anhält.

 

Eine weitere Variante ... wenn man generell optimistisch für den Immo-Markt ist und unbedingt Wohneigentum anstrebt. Habe einige Freunde (auch Ehepaare) in England, die dies recht erfolgreich so praktiziert haben. Wäre mir zwar zu aufwändig und ich bin auch langfristig nicht so optimistisch für deutsche Immobilien. Nichtsdestotrotz. Also ... Diese Paare sind in sehr jungen Jahren in den Immo-Markt über eine kleinere Eigentumswohnung (groß genug für zwei) eingestiegen. Und haben diese dann später (z. B. als ein Kind kam) verkauft, um der Erlös in eine größere Immobilie zu investieren. So konnten sie wenigstens ein bißchen von den zwischenzeitlichen Preissteigerungen profitieren (wie gesagt, nur angesagt, wenn man für den Immo-Markt optimistisch eingestellt ist ...). Weiterer Vorteil: Es gibt dann auch weitere Optionen, etwa in dieser Wohnung zu bleiben, wenn sich doch keine Kinder einstellen sollten. Wie gesagt, wäre nix für mich gewesen, werfe ich als weitere Variante aber mal in die Diskussion ...

[Malibubeach]

Bei aller Liebe, aber selbst wenn das mit dem gut bezahlten Job nächstes Jahr klappt,  bei den derzeitigen Vermögens- und Einkommensverhältnissen ein Darlehen jenseits der 500.000 € aufzunehmen grenzt an finanziellen Selbstmord. Bedenkt auch das für ein Eigenheim Instandhaltungskosten anfallen.

 

Ich würde mal realistisch durchrechnen was ihr in 5 - 10 Jahren gemeinsam ansparen könnt. Wenn das nicht zumindest 30 (besser 40) Prozent von der voraussichtlichen Investitionssumme ist, dann würde ich die Finger davon lassen und mir mal die Schiene Mieten und Aktieninvest durch den Kopf gehen lassen.

 

Wenn ihr unbedingt Eigentum haben möchtet, könnt ihr ja evtl. auch mal überlegen, ob nicht auch ne große Wohnung oder ein Reihenhaus ausreicht.

 

 

 

 

 

 

[Solara]

vor 16 Stunden schrieb tom1956:

Was mich in Deinem Fall etwas wundert: Bei einer eigengenutzten Immobilie macht dies doch wenig Sinn, da die Schuldzinsen (zumindest in Deutschland ist das so) steuerlich gar nicht in Ansatz gebracht werden können. Welchen Vorteil soll es dann bieten, die Schuldzinsen durch Tilgungsaussetzung dauerhaft künstlich hoch zu halten und dann 20 Jahre später alles mit dem verpfändeten Depot glatt zu stellen ?

Wir sind offtopic, deswegen nur kurz:

Ich habe nichts von Tilgungsaussetzung geschrieben. Im Gegenteil, ich habe 100.000 DM als jährliche Sondertilgungsrate in den Kreditvertrag schreiben lassen. Wie gesagt, das ging früher noch ohne Zusatzgebühr.

Wir haben dann unseren Lebensstandard trotz sehr hohem Einkommen  auf studentischem Niveau gehalten (mickriges Auto, Urlaub im Garten, keine Extras) und waren noch vor regulärem Ablauf des 10jährigen Darlehens schuldenfrei dank Sondertilgungsregelung.

 

Nachdem der TE aber mit seinen Zahlen über den Tisch gekommen ist, würde ich mich auch eher gegen eine Vollfinanzierung aussprechen. Da braucht es deutlich mehr Einkommen, viel Vertrauen in die Finanzmärkte und in die eigene Anlagepolitik um so ein Modell  erfolgreich durchzuziehen.