Leverageeffekt bei Immobilien Vermietung

[bluedream333]

Guten Abend liebe Investoren,

Ich habe schon einiges über Investition in Immobilien gelesen und weiß auch das es meist mehr Risiken gibt, als allgemein angenommen.

Und ich weiß auch, dass Aktien langfristig Immobilien outperformen.

ABER: Angenommen eine Person die bereits voll in Aktien investiert ist, selbst zur Miete wohnt,

auch noch einiges an Reserven für Aktienrücksetzter und auch 3 Monatsgehälter Liquidität auf dem Tagesgeld als Notreserven hat.

Hat nun nicht die Möglichkeit einen Kredit zu ziehen um noch mehr Aktien zu kaufen, was auch definitiv nicht zu empfehlen ist, da die Bank solche

Kredite nicht gewährt, bzw. nur zur schlechten Konditionen.

Einen Kredit für eine Immobilie ist allerdings mit kleiner EK Quote immer drin.

Demnach müsste es sinnvoll sein, den Leverage Effekt zu nutzen. Indem man sich frisches FK besorgt und ein Immobilein Invstement durchzieht. (Natürlich neben der Invetsition in Qualitätsaktien oder Fonds)

Liege ich hier richtig ?

Gruß Blue

[mzl]

Hi Jungs,

 

Nichts für ungut, aber mit dieser Begrüßung hast Du Dich beinahe schon disqualifiziert...

 

Was soll man(n) zu einer dermaßen verkürzten Argumentation noch schreiben? Immos können ein sinnvolles Investment sein, wenn man die ganze Nummer als Geschäft sieht und angeht. Also brauchst Du Expertise, Liebe und Leidenschaft, um Dich über Wochen und Monate nebenberuflich ins Thema einzuarbeiten und nach geeigneten Objekten zu suchen. Hast Du diese Zeit wirklich? Warum willst Du Dich entsprechend engagieren?

 

Denn selbst wenn Du eine ETW mit solider Mietrendite auftreibst und beispielsweise ein paar Jahre vielleicht gar einen positiven Cashflow erzielst, reicht eine Leitzinserhöhung und dank der Regression zum Mittelwert verpuffen Mietgewinne und unrealisierte Wertsteigerungen von Jahren. Für die meisten Hobby-Immojäger wäre es einträglicher, ihre Zeit in einen anteiligen 450-Euro-Job zu investieren...

 

P.S. Ich habe eine vermietete Wohnung und beschäftige mich seit Jahren mit dem Thema.

[bluedream333]

Hi Jungs,

 

Nichts für ungut, aber mit dieser Begrüßung hast Du Dich beinahe schon disqualifiziert...

Da hast du recht, die Begrüßung war sehr unpassend. Deswegen habe ich Sie nocheinmal geändert.

 

Hast Du diese Zeit wirklich? Warum willst Du Dich entsprechend engagieren?

Die Zeit würde ich mir unter der Vorasussetzung der Wirtschaftlichkeit nehmen.

Es geht mir nur um die Frage ob es sinnvoll wäre, in einer solchen Situation, wie oben beschrieben den Leverage-Effekt zu nutzen.

Man kann ja hier meines erachtens mit etwas Aufwand, (und neben den Aktien Investments) mit "Fremden Geld" Geld verdienen.

 

Denn selbst wenn Du eine ETW mit solider Mietrendite auftreibst und beispielsweise ein paar Jahre vielleicht gar einen positiven Cashflow erzielst, reicht eine Leitzinserhöhung und dank der Regression zum Mittelwert verpuffen Mietgewinne und unrealisierte Wertsteigerungen von Jahren.

Ich kann leider nicht ganz folgen, meinst du dass im unwarscheinlichen Fall einer Leitzinserhöhung, die Immobilien Preise in den Keller fallen, da nun viel weniger Nachfrage bestehen wird? Oder warum verpuffen die Gewinne?

 

Gruß Blue

[DrFaustus]

ABER: Angenommen eine Person die bereits voll in Aktien investiert ist, selbst zur Miete wohnt,

auch noch einiges an Reserven für Aktienrücksetzter und auch 3 Monatsgehälter Liquidität auf dem Tagesgeld als Notreserven hat.

Hat nun nicht die Möglichkeit einen Kredit zu ziehen um noch mehr Aktien zu kaufen, was auch definitiv nicht zu empfehlen ist, da die Bank solche

Kredite nicht gewährt, bzw. nur zur schlechten Konditionen.

[/Quote]

Da bist du wohl bei der falschen Bank. Lombardkredite gewähren viele Banken. Die Konditionen sind ungefähr auf dem Niveau von Immobilienkrediten (bei ausreichend hohem Besicherungsvolumen)

 

Einen Kredit für eine Immobilie ist allerdings mit kleiner EK Quote immer drin.

Demnach müsste es sinnvoll sein, den Leverage Effekt zu nutzen. Indem man sich frisches FK besorgt und ein Immobilein Invstement durchzieht. (Natürlich neben der Invetsition in Qualitätsaktien oder Fonds)

Liege ich hier richtig ?

Gruß Blue

Pauschalaussage ist hier schwierig. Das hängt von der Rendite des Investments ab und deinem EK Anteil (unter 40% wird's teuer).

Aber was hat das Ganze damit zu tun ob man zur Miete wohnt oder nicht?

Wenn man in einer finanzierten Immobilie wohnt hat man langfristige Zahlungsverpflichtungen, die, wenn man das Darlehen lange Zeit festgeschrieben hat, bekannt sind. Wenn man zur Miete wohnt hat man noch längere Zahlungsverpflichtungen, die weitgehend unbekannt sind (Mietsteigerungen).

[asche]

Da bist du wohl bei der falschen Bank. Lombardkredite gewähren viele Banken. Die Konditionen sind ungefähr auf dem Niveau von Immobilienkrediten (bei ausreichend hohem Besicherungsvolumen)

Bitte mehr/konkrete Details (gerne auch per PN) -- selbst der bondboard-thread hat nur wenig brauchbare Angebote zusammentragen können. Und alle deutlich über Immobilienkredit-Konditionen (die liegen ja immer noch bei 1-1,5%).

[mzl]

Die Zeit würde ich mir unter der Vorasussetzung der Wirtschaftlichkeit nehmen.

(...)

Ich kann leider nicht ganz folgen, meinst du dass im unwarscheinlichen Fall einer Leitzinserhöhung, die Immobilien Preise in den Keller fallen, da nun viel weniger Nachfrage bestehen wird? Oder warum verpuffen die Gewinne?

Gruß Blue

 

Das Problem ist, dass Du scheinbar überhaupt keine Ahnung von Immos hast. Um Dich intensiv einzulesen, benötigst Du je nach Deiner Effektivität 100 - 1.000 Stunden und könntest erst dann eine Aussage über Wirtschaftlichkeit treffen. Stattdessen hättest Du bei 10 Euro pro Stunde schon eine schöne Stange Geld als 450-Euro-Jobber verdient.

 

Wetten, dass es in den kommenden Jahren zu einer Leitzinserhöhung kommen wird? Du hast Glück, denn ich wette nicht um Geld, denn diese Wette würdest Du verlieren. Und natürlich wird es eine deutliche Preisreaktion geben.

 

Die meisten privaten Vermieter haben es in den vergangenen Jahren nicht geschafft, Geld mit ihrer Immobilie zu verdienen. Warum solltest Du dies bei Höchstständen in den gefragten Lagen hinbekommen? Leverage klingt cool, ist aber milchmädchenhaft gedacht. Lies Dich bitte sehr gründlich ein, vorher führt diese Diskussion zu nichts. Möglichen Quellen: längere Immodiskussionen hier im Forum, vernünftige Immobücher oder Blogs wie vermietedichreich...

 

P.S. Deine Orthografie ist gräßlich.

[tom1956]

Deine - verzeihe bitte - etwas naive Rückfrage, lieber bluedream333, zum Zusammenhang "Zinsniveau und Immobilienpreise" löst, zumindest bei mir, leichte Beunruhigung aus.

 

Tummele mich seit über 40 Jahren sowohl auf dem Aktien- alsauch dem Immobilienmarkt. Für beides braucht es viel Einarbeitung, Know-How, Zeit, Erfahrung - und in aller Regel auch ansehnliches (Eigen)Kapital. Zumindest bei Direktanlagen und exakt danach klingt es ja bei Dir ("Kredit für eine Immobilie")

 

Ist das alles nicht oder kaum vorhanden, scheint mir ein Einstieg über Fonds oder ETFs (gibt es ja auch für Immobilien) deutlich sinnvoller. Schon wegen dem Klumpenrisiko.

 

Nur um einen sog. Leverage-Effekt zu nutzen, sich in ein kreditfinanziertes Immobilienabenteuer zu stürzen, davor kann ich nur warnen.

 

Außerdem: Von dem derzeitigen Zinsniveau ausgehend ist viel Luft nach oben, aber deutlich weniger nach unten. Auch wenn heutzutage nichts mehr unmöglich scheint: Ein Null- oder gar Negativbauzins dürfte doch eher unwahrscheinlich sein. Habe übrigens einstmals schon über 11% Zinsen für ein Immo-Darlehen gezahlt ... Nur mal so als konkretes Beispiel.

 

Auch würde ich mich mal mit WIKR (EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie) und dem neuesten Vorratsgesetz (makroprudentielle Steuerung versus Immoblienblase) beschäftigen. Die darin enthaltenen Ratios (Loan to Income und Loan to Value beispielsweise) lassen tief blicken.

 

Mein bescheidener Rat: Lieber "blue" belasse es besser beim "dream" ...

 

Falls nicht, dann viel Glück !

[bluedream333]

Stattdessen hättest Du bei 10 Euro pro Stunde schon eine schöne Stange Geld als 450-Euro-Jobber verdient.

Die Antwort ist in diesem zusammenhang sehr Sinnfrei. Ziel ist es ja möglichst Passive Einkommensströme aufzubauen.

Auch wenn du persönlich mit deinem 450€ Job gut fährst, ist es für mich jedoch nichts. Trotzdem Danke für den Tipp.

 

Wetten, dass es in den kommenden Jahren zu einer Leitzinserhöhung kommen wird?

Das ist möglich, bis jetzt ist die EZB ja meistens der FED nachgezogen.

Die meisten privaten Vermieter haben es in den vergangenen Jahren nicht geschafft, Geld mit ihrer Immobilie zu verdienen.

Okay das wusste ich nicht. Ich werde mich in die Thematik einlesen und ein paar Jahre abwarten. Im Moment scheint der Markt sehr überhitzt zu sein. Und evtl werde ich bei einem deutlichen Rückgang der Immobilienpreise, mein Gück mit einer kleinen ETW als Startinvest versuchen.

[bluedream333]

Tummele mich seit über 40 Jahren sowohl auf dem Aktien- alsauch dem Immobilienmarkt.

Hi Tom, wow das ist wirklich beeindruckend, du hast sicher sehr viel wertvolle Erfahrungen gesammmelt. Und deine Tipps sind eine Bereicherung für dieses Forum.

 

Nur um einen sog. Leverage-Effekt zu nutzen, sich in ein kreditfinanziertes Immobilienabenteuer zu stürzen, davor kann ich nur warnen.

Danke, das ist auch schon die passende Antwort auf meinen Ursprünglichen Beitrag.

 

Mein bescheidener Rat: Lieber "blue" belasse es besser beim "dream" ...

Danke für deine kleine Anekdote zum Schluss, musste wirklich grinsen.

[Malvolio]

Leverage-Effekt gut und schön .... aber man sollte immer auch die Risiken im Auge behalten. Leverage-Effekt klappt prima in einer Welt ohne (zusätzliches) Risiko, aber leider trifft das in der realen Welt oft nicht zu. Bei einer Immobilieninvestition kann sehr viel schief gehen und anders laufen, als man das geplant hatte, besonders wenn man nicht viel Erfahrung hat. Und dann kann der Leverage-Effekt leider auch nach hinten losgehen.