Investition in Garagen?!

[Ramstein]

Und im Studium hast du gelernt, dass bei gewerblicher Vermietung eine hohe Eigenkapitalquote günstig ist?

[Leonhard_E]

Ganz offensichtlich habe ich eine kleine lapidare Frage übersehen:

 

Wenn man mit Garagen quasi risikofrei 7% Rendite erwirtschaften kann: Wieso steht noch nicht die halbe Bundesrepublik voller Garagen?

 

Die Idee ist nicht ganz neu. Habe vor ca. 10 Jahren mal eine Beteiligung an einem Parkhaus in einer süddeutschen Großstadt vorgeschlagen bekommen, auch dort sollte es abschliessbare und vermietbare Stellplätze geben, manche auch mit Rolltor.

[Wakaba]

@Leonhard_E

 

"Risikofrei" habe ich nie gesagt. Das Risiko des Leerstands, Vandalismus, höherer Gewalt, etc. besteht natürlich immernoch.

 

Garagen oder vor allem Parkhäuser in größeren Städten entpuppen sich oft als wahre cash cows. Geringer wartungsaufwand, keine Mieter die nachsts um 3 anrufen weil der wasserhahn tropft etc.

 

Hast du dich dazu entschieden, dich zu beteiligen wenn man fragen darf?

[John Silver]

Und im Studium hast du gelernt, dass bei gewerblicher Vermietung eine hohe Eigenkapitalquote günstig ist?

Der TO hat gelesen was Tyr und ich geschrieben haben und darauf geantwortet.

Das ist alles so vollkommen in Ordnung.

[tyr]

Garagen oder vor allem Parkhäuser in größeren Städten entpuppen sich oft als wahre cash cows. Geringer wartungsaufwand, keine Mieter die nachsts um 3 anrufen weil der wasserhahn tropft etc.

Worauf basiert dein Wissen, hast du dafür Quellen?

 

Ich behaupte zudem, dass es einen Unterschied gibt in der Rendite eines seit Jahrzehnten im Privatbesitz befindlichen und gerade nach neuesten Komfort- und Sicherheitsstandards auf breite SUV umgebauten Parkhauses in der Münchener Innenstadt und ein paar schlecht in Stand gehaltenen älteren Garagen in der Nähe einer Industrieanlage und eines sozial schwachen Wohnviertels am Rand von Bremen.

[Schildkröte]

Bezüglich PROs & CONTRAs wurden hier ja schon viele Argumente genannt. Mir mit einem liegenschaftsspezifischen Studium fehlt allerdings eine solide Berechnung. Google mal nach dem Ertragswertverfahren, damit kannst Du alles relativ leicht einmal durchkalkulieren. Sind denn die Garagen schon vermietet? Kannst Du Dir ansonsten sicher sein, 20 Mieter zu finden? Und müssen es wirklich Oldtimer sein?

 

Für 40 bis 60 Euronen im Monat müsstest Du doch auch Mittelschichtler mit einem VW Golf oder 5er BMW finden. Bei Luxusimmobilien ist nämlich zu berücksichtigen, dass gutsituierte Mieter sehr anstrengend anspruchsvoll sind und öfter mal was, schon gewisse Kleinigkeiten, monieren. Das ist dann genauso ärgerlich wie der Nörgler, der permanent was zu beanstanden hat (wie z. B. nachts um drei der tropfende Wasserhahn). In Großstädten (und Vororten von diesen) hat man bei Luxusimmobilien außerdem eine höhere Fluktuation unter den Bewohnern als bei Mittelschichtlern. Das bedeutet (vorübergehenden) Leerstand und ggf. Ausbesserungsarbeiten. Diesen Aspekt solltest Du vor der Realisierung dieses Projektes nochmal abwägen.

 

Die Motive für "richtige" eigene Immobilien sind nachvollziehbar. Aber fährt man wirklich eine (deutlich) höhere Rendite als bei REITs oder Immobilienaktien ein? Offene Immobilienfonds (OIs) und Immobiliengenossenschaften dürften eine etwa gleich hohe oder nicht viel schlechtere Rendite abwerfen. Sie alle sind jedoch wesentlich entspannter zu managen, wie hier ja schon drauf hingewiesen wurde, wenn man Verwaltungsaufwand, Mietausfallrisiko etc. bedenkt.

 

Große Versicherer investieren wegen den anhaltenden Niedrigzinsen übrigens auch zunehmend in Infrastrukturprojekte wie Parkhäuser, Parkuhren und Maut-Anlagen. Vielleicht investierst Du erstmal einen überschaubaren Betrag in ein gut diversifiziertes Immoprodukt (s. letzter Absatz). Wie bei Aktien beschäftigst Du Dich dann automatisch mit der entsprechenden Branche und sammelst wichtige Erkenntnisse. Eventuell gehst Du Dein Projekt aber auch gemeinsam mit einem erfahrenen Partner an. In Deiner jetzigen Situation läufst Du alleine große Gefahr, ins Fettnäpfchen zu treten. Das kann sehr teuer sein. Konzentrier Dich lieber auf Dein Studium.

[Gast240416]

So interessant die grundsätzliche Thematik dieses Threads ist:

 

So ein bischen unklar bleibt der TO dennoch.

Erst schreibt er:

"Ich hätte dann in 10 Jahren ein eigense grundstück und 20 betonklötze die mir gehören."

Dann:

"Das Grundstück gehört mir nicht, ich pachte es für ca 3.000€ im Jahr von einem Verwandten (er selbst hat das Grundstück erst günstig erworden für 30.000€ also fährt er 10% Rendite, nicht schlecht)"

 

Ich bin raus. So ganz glaube ich ihm seine angegebene Qualifikation nicht.

[Schildkröte]

Leider gibt es für Alternative Kapitalanlagen keine Richtlinien zur Themeneröffnung. Das ist nachvollziehbar, da es nicht die eine Alternative Kapitalanlage gibt. Und als Anfänger weiß man eben nicht immer gleich, welche Angaben relevant sind. Vielleicht reicht der TO noch Angaben nach. Handelt es sich vielleicht um ein MietPachtobjekt, bei welchem ein Vorkaufsrecht nach zehn Jahren ausgeübt werden kann? Das macht für den bisherigen Eigentümer und Verpächter Sinn, da nach zehn Jahren die Spekulationsfrist entfällt und das Objekt steuerfrei veräußert werden kann. Ja, bei Immobilien gibt es sowas noch.

[Wakaba]

Exakt das ist der Punkt, Schildkröte. Ich pachte das Grundstück für zehn Jahre und kaufe es dann steuerfrei von meinem Verwandten. Ganz ohne Steuern geht es aber nicht, in NRW dürfen wir uns über deutschlands höchste Grunderwerbssteuer freuen.

Das mit den Oldtimern war natürlich nur ein Beispiel. Ich kenne wie gesagt viele Besitzer von Oldies die in der Region Garagen suchen und bin daher auf die Idee für das Projekt gekommen. Selbstverständlich ist jeder zahlende Besitzer eines PKW willkommen.

[Toomi]

Die Kalkulation hätte so auch von meiner Mutter kommen können. Gerade als WiWi sollten dir die basics geläufig sein, wie man die Rendite eines Projekts berechnet.

Ertragswertverfahren ist hier ja schon gefallen - zunächst einmal müsstest du deine erwarteten Cashflows abzinsen - zusätzlich sehe ich noch keine Aufwendungen für FK - die dürften bei dir als Student nämlich auch noch recht hoch sein.

Und wenn du diese Werte gegen rechnest, wird es schon wirklich arg eng.

 

Wenn ich sowas machen würde, dann noch eine Nummer einfacher - versuchen günstig an ein kleines unbebautes Grundstück in zentraler, geeigneter Lage suchen, da ne Kette vormachen und einfach Stellplätze vermieten.

Dann hast du den Vorteil, dass du keine Versicherung / Wartung hast und du Wertsteigerung beim Grundstück erzielst.

[monopolyspieler]

 

Wenn ich sowas machen würde, dann noch eine Nummer einfacher - versuchen günstig an ein kleines unbebautes Grundstück in zentraler, geeigneter Lage suchen, da ne Kette vormachen und einfach Stellplätze vermieten.

Dann hast du den Vorteil, dass du keine Versicherung / Wartung hast und du Wertsteigerung beim Grundstück erzielst.

 

Wie kommst Du darauf, das auf einem unbebauten Grundstück keine Wartung anfällt und das nie ein Haftpflichtschaden eintreten kann?

 

Kehrt sich Laub alleine, fegt sich der Schnee und zupft sich Unkraut von selbst?

Was passiert, wenn einer der Mieter Ölflecken produziert und der Verursacher sich nicht finden lässt oder die Grundstückabsperrung bei heftigem Wind

auf einer Motorhaube landet?

[Schlaftablette]

Ich würde es machen, allerdings vorher eine Sache sicherstellen: bekomme ich 30 Mieter zusammen (d.h. Inkl. Sicherheitsmarge). Versuch mal, einen entsprechenden Mietvertrag aufzusetzen und an 20 Leute zu verkaufen, aber mit einer Klausel, dass der Vertrag erst in Kraft tritt, wenn das Projekt in Kraft umgesetzt wird. So minimierst du dein Risiko.

[bounce]

Ich halte die Baukosten für ziemlich niedrig. Mein Vater hat sich zwei (direkt nebeneinander) "gute" Garagen mauern lassen, mit Rolltoren, Seitentür, Fenster und gefliestem Boden. Qualitativ schon etwas besser. Vorher standen an gleicher Stelle 2 marode Garagen, die ohne weitere Hilfe abgerissen wurden. Das Fundament, eine lange und eine kurze Seite wurden übernommen.

Die Kosten beliefen sich auf ca. 20.000 €. Kompletter Neubau mit Fundament etc. hätte wahrscheinlich 30.000 € + gekostet.

 

Deine 80.000 € inkl. Fundament und Zufahrt halte ich für sehr billig. Ich kenne deine Angebote nicht. Wahrscheinlich handelt es sich um einfachste Fertigteil-Garagen?

 

Wenn die Kosten nicht weiter ausarten und Bedarf an Garagen vorhanden ist, klingt das sehr lukrativ. 40 - 60 € halte ich für einen angemessenen Monatspreis.

In deine Rechnung sollten wie schon angesprochen alle Nebenkosten einfließen. Die lassen sich im Großen und Ganzen zuvor recht gut ermitteln. Ebenso könntest du zuvor schon deine zukünftigen Mieter suchen.

 

Recherchier mal genauer, was alles notwendig ist, was es kostet etc. und zeig das dann hier. Dann lässt sich das auch gut diskutieren. Mit den Infos die du bisher gegeben hast artet das zu sehr in nicht zielführenden Spekulationen aus. Wahrscheinlich wird dir sogar davon abgeraten, obwohl es vielleicht eine super Investition für den Anfang ist!

[otlraX]

Ich würde mit sowas erst anfangen wenn mind 500k in Aktien sind.

So Spielereien wie eine eigene Wohnung/Emu Farm/Parkhaus etc. hatte ich auch mal, aber lohnen sich durch den Aufwand "noch" nicht.

 

In deinem Studiengang sind auch je nach Leistung Einstiegsgehälter von 45-100k drin je nach Profil.

Lieber ein Praktikum oder ein Auslandsemester etc. mehr (wo auch noch Geld verdient wird) wie 7% Rendite bei den paar Euronen scheffeln.

 

Just my two cents

[Yoko]

Interessante Denkweise, mir gefällt das

 

Bevor du groß und Aufwendig deinen Finanzplan aufstellst, dir die Garangen bauen lässt, mit deinem Verwandten den Pachtvertrag unterzeichnest solltest du erstmal sicherstellen, dass auch wirklich Bedarf besteht und die Kunden bereit sind, diesen Betrag zu bezahlen. Ansonsten hast du nachher 20 leerstehende Garangen und einen Kredit, den du bedienen musst *yeah*.

 

 

Deswegen solltest du als erstes versuchen, zahlende Kunden zu gewinnen. Erst wenn du 5-10 hypothetische Garagenplätze für 600 Euro/Jahr verkauft hast, solltest du über den Bau der Garagen nachdenken. Selten scheitert es bei Geschäftsideen an der Existenz des Produkt, sondern daran, dass es nicht ausreichend Kunden gibt / findet, die bereit sind den Preis zu bezahlen.

 

Auch wenn du noch keine Garagen hast, solltest du den Verkaufsprozess so realistisch wie möglich gestalten, idealerweise würde die Person gar nicht merken, dass die Garagen noch gar nicht existieren. Zusagen von Leuten in der Form 'Klar könnte ich eine Garage für meinen Oldtimer / Auto gebrauchen' bekommt man sehr einfach. Man stellt dann aber leider fest, dass diese nicht sonderlich wertvoll sind. Wenn es dann um das Bezahlen geht, machen doch viele einen Absprung und wollen von der Zusage nichts wissen ("Garage gerne, aber doch nicht für 50 Euro im Monat!").

 

Weiterer Vorteil vom Verkaufsprozess: Du lernst, was deine Kunden wollen, bevor du die Garagen baust. Evt. sind größere / breitere Garagen wichtig. Oder ne Stelle um an den Dingern zu schrauben. Oder besonders gute Versicherung / Einbruchschutz. Oder Klimatisierung. oder, oder, oder.

 

Beschäftige dich in dem Punkt auch mehr mit dem Thema 'Lean Startup'. Du musst weniger den Finanzplan evaluieren, sondern viel mehr ob an deinem Standort ein Bedarf für das Produkt für den genannten Preis besteht.

[Schildkröte]

§ 94 des BGB definiert das Grundstück folgendermaßen. Demnach gehören sämtliche wesentliche Bestandteile zum Grundstück, insbesondere Gebäude. Das heißt, die Garagen gehören dem Eigentümer, also dem Verpächter. Bezahlen soll sie aber der TO, also der Pächter. Meines Erachtens profitiert hier nur der Verpächter. Wie war das nochmal mit der goldenen Regel, dass man Freunden, Verwandten und Kollegen keine Finanztipps geben sollte? Meines Erachtens trifft das auch auf Geschäfte zu. Dem TO würde ich raten, nochmal sein persönliches Verhältnis zum verwandten Verpächter zu hinterfragen.

[Peter23]

@Wakaba Darf ich fragen, ob Du das Projekt mittlerweile tatsächlich durchgezogen hast?

[RonHulk]

On 12/16/2016 at 5:21 PM, Wakaba said:

...

Und zeit ist bei mir als Student leider etwas rar.

...

 

Bei einem durchschnittlichen Lebenslauf wirst du wohl so schnell nicht mehr so viel freie Zait haben

[John Silver]

vor 21 Stunden schrieb Peter23:

@Wakaba Darf ich fragen, ob Du das Projekt mittlerweile tatsächlich durchgezogen hast?

Der letzte Besuch von Wakaba war am 27.12.2016 .

Von daher solltest Du nicht zu enttäuscht sein, wenn Du keine Antwort erhältst.

[Schildkröte]

Zitat

„Wir gehen von einer bereinigten Netto-Mietrendite von drei bis fünf Prozent aus, in Ausnahmefällen können es auch sechs Prozent sein“ ... Daneben sprechen aber auch praktische Gründe wie ein geringer Instandhaltungs- sowie Verwaltungsaufwand für eine Investition in diese Nische. Denn bei Garagen müssen keine Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. ... Positiv sei auch, dass das Leerstandsrisiko sehr gering sei. ... [Allerdings] sollte man sich im Vorhinein einen genauen Überblick über die Lage der Stellplätze verschaffen.

Quelle: anlegen-in-immobilien.de

 

Das mit der Lage kann ich (wie so oft im Immobilienbereich) nur unterstreichen. Bezüglich des Leerstandsrisikos wäre ich etwas vorsichtiger. Je geringer die Anzahl der Garagen ist, in welche man investiert, umso stärker schlägt sich eine einzelne leerstehende Garage durch - in guten Lagen sollte diese jedoch recht schnell wiedervermietet werden können. Interessant wäre es zu wissen, wie es sich mit der Fluktuation im Bereich Garagen bzw. Stellplätze verhält. Dieser Immobilienverwalter mit dem Fokus auf NRW verweist auf eine hohe Fluktuation.

[monopolyspieler]

Vor allem darf man damit rechnen, in Zukunft die Garagen mit Ladestationen auszurüsten, wenn man seine Mieter nicht verlieren will.

[Schildkröte]

vor 2 Stunden von monopolyspieler:

Vor allem darf man damit rechnen, in Zukunft die Garagen mit Ladestationen auszurüsten, wenn man seine Mieter nicht verlieren will.

 

Der Einwand ist nicht unberechtigt. Allerdings erfolgt er unter der Annahme, dass sich eAutos tatsächlich durchsetzen bzw. dass die Politik entspr. Auflagen macht.

 

Des Weiteren gibt es Städter, welche zwar in (neuen) Mehrfamilienhäusern mit Garagen bzw. Stellplätzen wohnen, diese als Städter jedoch gar nicht brauchen. Als entspr. Bewohner würde ich es in Erwägung ziehen, die Garage bzw. den Stellplatz zu vermieten.

[Kezboard]

Braucht es in Zeiten autonom fahrender eAutos überhaupt noch Garagen? Meine Vorstellung der Zukunft wäre, dass ich gar kein eigenes eAuto mehr habe sondern mir - ähnlich wie heute ein Taxi - eins bestelle, sobald ich eins brauche. Die Dinger fahren dann in einer Tour rum und müssten nur zum Aufladen und zu Wartungs-/Reinigungszwecken "irgendwo" zentral mal stehen. Von daher sehe ich ehrlich gesagt keine rosigen Zeiten für Garagen, Parkpätze und Parkhausbetreiber ...

[monopolyspieler]

Wenn ich sehe, das ich in meiner Stadt (90.000 Einwohner) kein einziges Angebot über Sixt Ride bekomme, dann denke ich mir mein Teil zu "eins bestelle, sobald ich es brauche".