Welche Finanzierung

[ananbt]

Hallo verehrte Forengemeinde,

 

meine Frau(32) und Ich(33 )haben uns entschlossen ein Haus zu kaufen, den Zuschlag haben wir bereits von den Eigentümern.

Jetzt geht es an die Finanzierung. Die ortsansässige Bank hat uns grünes Licht gegeben, nur finde ich die Konditionen etwas undurchsichtig.

 

Erstmal zu uns.

Ich Ang. i. ö.Dienst netto ca. 2000€ Netto

Frau: Beamtin A12 bis September 2017 noch 50% - 1650€ Netto

 

Vorsorge sollte ausreichend da sein,

beide Riesterrente,

beide Kapitallebensversicherung,

beide BU-Versicherung,

ich private Rentenversicherung,

ich Lebensversicherung

 

3 Bausparer mit zusammen 25.000€

2 Euro-Zielsparer mit zusammen 25.000€

 

desweiteren ein Fonddepot mit ca. 13.000€ welches nicht angefasst werden soll,

Aktiendepot mit 15.000€ soll ebenfalls nicht angerührt werden.

 

Tagesgeld ist noch mit 18.000€ vorhanden.

 

Das Haus kommt von Privat ohne Makler, soll 275.000€ kosten. (116m² Wohnfläche

Eigenkapital wollen wir 35-40.000€ einbringen.

Tilgen wollen wir 1000€ im Monat mit 5% Sondertilgung im Jahr.

 

Das Haus ist auf dem aktuellen Stand der Technik, Vollwärmeschutz, 3-fach verglaste Fenster, Elektrik neu, Rohrleitungen neu, wurde alles in den letzten 5 Jahren gemacht.

Da ich in einem Bauamt arbeite kann ich das ganz gut beurteilen.

 

Die Bank hat uns nun ein Kombidarlehen angeboten mit 1,85% die ersten 14 Jahre, danach geht das in einen Bausparvertrag der LBS über mit 2,6%.

Ich werde noch weiter Angebote einholen, aber grundsätzlich finde ich den Zinssatz viel zu hoch oder sehe ich das falsch? Mir wurde erklärt das der durchschnittliche Zinssatz der letzten 15 Jahre bei 5,...% liegt.

Ich persönlich glaube jedoch nicht, das es in absehbarer Zeit solche Zinsen wieder geben wird.

 

Was ich nachgelesen habe, ist dass man sich den Gesamteffetivzins sagen lassen soll und ein Annuitätendarlehen meist sinnvoller ist.

 

Was meint ihr dazu ?

[odensee]

Meine Antwort willst du nicht hören... ich würde das Eigenkapital deutlich erhöhen. Die Möglichkeit habt ihr.

[Rohlöff]

Die Bank hat uns nun ein Kombidarlehen angeboten mit 1,85% die ersten 14 Jahre, danach geht das in einen Bausparvertrag der LBS über mit 2,6%.

 

Ich rate von einem Kombikredit ab.

 

Die Comdirect nimmt aktuell ca. 1,22% bei 15 Jahren Laufzeit.

 

Der BSV kostet Dich zusätzlich noch 1% Abschlussgebühr - -> für den Banker ein verlockendes Geschäft. Für Dich eher nicht.

 

https://www.test.de/Immobilien-Riskante-Kombikredite-von-Schwaebisch-Hall-und-Wuestenrot-5055906-0/ (link hinzu)

 

 

 

 

 

[Ramstein]

Die Beleihungsquote ist einfach zu hoch und damit steigt der Zins. Aktien und Fonds würden die Finanzierungssumme um mindestens 10% senken und damit auf die Gesamtfinanzierung den Zins. Das ist besser und profitabler, als auf eine höhere Rendite bei den Finanzanlagen zu spekulieren

[ananbt]

super, vielen Dank euch schonmal.

 

Ja Immobilien sind so eine Sache, aber bisher wohnen wir in einem Hochhaus aus den 60.er. Da höre ich wenn jemand über mir im stehen pinkelt. Ständig Lärm und jeder macht was er will,

da habe ich wirklich keine Lust mehr drauf.

Ob wir uns nun ein Haus kaufen oder eines Mieten oder 4 Zimmer mieten kommt auf jeweils 1000€ im Monat, wobei beim Haus eben noch Nebenkosten anfallen.

Das Haus könnte man auch noch an Studenten vermieten, da hier ca. 13.000 Studenten sind, sollte es einen Markt geben.

Aber vorrangig wollen wir es selbst bewohnen.

 

Den Fond könnte ich noch liquidieren, da er vor 2009 gekauft wurde.

 

Vielen vielen Dank für die Ratschläge.

[BigSpender09]

Hallo,

 

erste Frage von mir: wieso wollt ihr nur die 35- 40k Euro Eigenkapital verwenden?

Es liest sich so, als könntet ihr deutlich mehr beisteuern und so sehr wahrscheinlich in besseren Zinsregionen landen.

 

Zur Frage: Die Kombigeschichten mit Bausparern lohnen sich in den meisten Fällen nicht. Es sei denn man möchte zwingend die Sicherheit haben, die Finanzierung bis zu Ende abgesichert zu haben.

Man zahlt für die lange Planungssicherheit einen nicht unerheblichen Preis.

 

Lasst euch auf jeden Fall ausreichend Angebote auch für "normale" Annuitätendarlehen unterbreiten. Sinnvoll m.M.n. auch Angebote über Internetportale wie Interhyp oder Accedo.

 

Ein großer Nachteil bei der Kombigeschichte: Man hat keine Möglichkeit das Vorausdarlehen in irgendeiner Form zu tilgen. Selbst wenn man auf einen Schlag (Lotto , Erbe etc.) das gesamte Darlehen zurückzahlen könnte,

zahlt man eine Vorfälligkeitsentschädigung in sehr ordentlicher Höhe, da das Vorausdarlehen ja mindestens 10 Jahre in voller Höhe verzinst worden wäre.

 

Mit einem Annuitätendarlehen ist man insgesamt flexibler. Kann ggf. die Rate anpassen und Sondertilgungen leisten.

 

P.S. Wollt ihr 1.000€ monatlich "tilgen" oder insgesamt an Rate zahlen? Ich denk mal eher das zweite. Zumal man mit Tilgung in der Kombivariante ja in den ersten Jahren sowieso nichts zu tun hat.

 

 

 

[Cai Shen]

Ein großer Nachteil bei der Kombigeschichte: Man hat keine Möglichkeit das Vorausdarlehen in irgendeiner Form zu tilgen. Selbst wenn man auf einen Schlag (Lotto , Erbe etc.) das gesamte Darlehen zurückzahlen könnte,

zahlt man eine Vorfälligkeitsentschädigung in sehr ordentlicher Höhe, da das Vorausdarlehen ja mindestens 10 Jahre in voller Höhe verzinst worden wäre.

 

danach geht das in einen Bausparvertrag der LBS über mit 2,6%.

Wenn die restlichen ~100k nach 14 Jahren zur Verfügung stehen bzw. alle Sondertilgungen von insgesamt 70k über die Laufzeit gezogen wurden, kann nichts und niemand dazu zwingen das Baudarlehen in Empfang zu nehmen.

Kosten: Abschlussgebühr 1% plus jährliche Verwaltungskosten.

[tyr]

Ständig Lärm und jeder macht was er will,

da habe ich wirklich keine Lust mehr drauf.

Das kann dir mit selbstbewohntem Immobilieneigentum genau so ppassieren, nur anders.

 

Beispiele: ein Nachbar entdeckt einen Rasenmähroboter für sich. Weil das so schön bequem ist lässt er den Roboter rund um die Uhr auf seinem Grundstück arbeiten, nur unterbrochen durch die Ladezeiten an der Ladestation. Du kannst wegen des permanenten Geräuschpegels kaum noch schlafen. Oder die Nachbarn wechseln, der neue Nachbar spielt nachts gerne Musik und hat mehrere schreiende Kinder.

 

Kennst du nicht auch die vielen Berichte von Nachbarschaftsstreitereien? Das alles wird mit einer Kaufimmobilie nicht besser, nur anders. Dafür darfst du dich mit einer Kaufimmobilie mit Sachen beschäftigen, auf die du vorher in deiner Freizeit keine Lust hattest. Hier im Thread geht es schon los: finde die für euch optimale Finanzierung.

[BigSpender09]

Wenn die restlichen ~100k nach 14 Jahren zur Verfügung stehen bzw. alle Sondertilgungen von insgesamt 70k über die Laufzeit gezogen wurden, kann nichts und niemand dazu zwingen das Baudarlehen in Empfang zu nehmen.

 

Die Kombivariante bietet aber m.W. keine Sondertilgung an. Das ist ja das Problem.

Und wenn ich nach 14 Jahren alles beisammen habe, hätte ich trotzdem in den 14 Jahren zuvor mehr gezahlt als bei einem Annuitätendarlehen.

 

 

 

edit: Gleichwohl hast du Recht, dass ich das Baudarlehen dann nicht mehr in Anspruch nehmen muss.

 

 

 

 

[Rumpelheinzchen]

Die Antwort hast du dir doch selbst gegeben: Du glaubst nicht, dass die zehnjährigen Zinsen in ca. 14 Jahren nennenswert über 2 % stehen. Also müsstest du dich gegen den Bausparvertrag entscheiden.

 

Hellsehen kann keiner, das ist immer ein persönliches Abwägen.

 

Ich würde auch eher deine Wertpapiere zu Gunsten seines Eigenkapitals reduzieren. Dein Tagesgeld würde ich allerdings nicht anfassen und als Notfallrücklage belassen.

 

Somit könnte die 15-Jahreskondition einen Tick besser ausfallen.

[odensee]

Jetzt geht es an die Finanzierung. Die ortsansässige Bank hat uns grünes Licht gegeben, nur finde ich die Konditionen etwas undurchsichtig.

Viele Menschen vergleichen X Anbieter, wenn sie einen neuen Kühlschrank oder Fernseher kaufen. Warum fragt ihr nur bei der ortsansässigen Bank?

[Rumpelheinzchen]

 

 

Zur Frage: Die Kombigeschichten mit Bausparern lohnen sich in den meisten Fällen nicht. Es sei denn man möchte zwingend die Sicherheit haben, die Finanzierung bis zu Ende abgesichert zu haben.

Man zahlt für die lange Planungssicherheit einen nicht unerheblichen Preis.

 

Lasst euch auf jeden Fall ausreichend Angebote auch für "normale" Annuitätendarlehen unterbreiten. Sinnvoll m.M.n. auch Angebote über Internetportale wie Interhyp oder Accedo.

 

Ein großer Nachteil bei der Kombigeschichte: Man hat keine Möglichkeit das Vorausdarlehen in irgendeiner Form zu tilgen. Selbst wenn man auf einen Schlag (Lotto , Erbe etc.) das gesamte Darlehen zurückzahlen könnte,

zahlt man eine Vorfälligkeitsentschädigung in sehr ordentlicher Höhe, da das Vorausdarlehen ja mindestens 10 Jahre in voller Höhe verzinst worden wäre.

 

Mit einem Annuitätendarlehen ist man insgesamt flexibler. Kann ggf. die Rate anpassen und Sondertilgungen leisten.

 

 

 

Das Bauspardarlehen kann in der Regel jederzeit in unbegrenzter Höhe sondergetilgt werden, meines Wissens ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

[bondholder]

Kassensturz:

beide Riesterrente,

beide Kapitallebensversicherung,

ich private Rentenversicherung,

ich Lebensversicherung

 

3 Bausparer mit zusammen 25.000€

2 Euro-Zielsparer mit zusammen 25.000€

 

desweiteren ein Fonddepot mit ca. 13.000€ welches nicht angefasst werden soll,

Aktiendepot mit 15.000€ soll ebenfalls nicht angerührt werden.

 

Ich würde versuchen, so viel Eigenkapital wie sinnvoll möglich zusammenzubekommen, um damit eine Finanzierung zu guten Konditionen [als Annuitätendarlehen mit Sondertilgungsoptionen] erhalten zu können. Darlehen so schnell wie möglich tilgen und währenddessen kein Geld in irgendwelche Altersvorsorgeprodukte versenken – Schulden zurückzuzahlen ist Altersvorsorge!

Von kreditfinanzierten Aktienspekulationen halte ich nicht viel.

[BigSpender09]

Das Bauspardarlehen kann in der Regel jederzeit in unbegrenzter Höhe sondergetilgt werden, meines Wissens ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Ich habe nichts anderes behauptet, da sich meine Aussagen auf das Vorausdarlehen bezogen haben.

Bezüglich des Bauspardarlehens hast du Recht. Aber das würde laut Eingangspost ja erst nach 14 Jahren anlaufen.

[Malvolio]

Mindestens 20% Eigenkapital wäre schon besser. Ich denke ich würde den Kauf durch ein möglichst günstiges Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung finanzieren. Die Möglichkeit von Sondertilgungen wäre natürlich vorteilhaft. Die Anfangstilgung sollte möglichst hoch sein, aber die Rate muss natürlich auch in kritischen Situationen noch tragbar sein. Man darf nicht vergessen, dass ein Haus auch erhebliche laufende und auch manchmal unvorhersehbare Kosten verursacht und auch ein Umzug Geld kostet. Da sollte man nicht zu knapp bzw. zu optimistisch kalkulieren. Bausparer sehe ich persönlich eher skeptisch .... aber für 25.000 findet sich bei einem Haus auch später immer eine Verwendung.

 

Mit Wohn-Riester kenne ich mich persönlich gar nicht aus, aber das könnte man sich vielleicht auch mal ansehen.

[Cai Shen]

Die Kombivariante bietet aber m.W. keine Sondertilgung an. Das ist ja das Problem.

 

"Tilgen wollen wir 1000€ im Monat mit 5% Sondertilgung im Jahr."

[ananbt]

Da wir zur Zeit 790€ warm Miete zahlen und etwa 600€ im Monat noch übrig haben, dachten wir, das 1000€ Ratenzahlung pro Monat ganz gut sind. Falls mehr übrig bleibt als erwartet,

wird das Geld in die Sondertilgung gesteckt.

Die Nebenkosten wie Müllabfuhr, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Strom, Wasser, Öl, Internet/Telefon haben wir dabei schon berücksichtigt.

 

@ Rumpelheinzchen

bei der Kombivariante kann man die 14 Jahre auf maximal 10Jahre runtertilgen, wobei eine Sondertilgung im Jahr möglich ist. Bei dem anschließenden Bausparer kann man jederzeit einzahlen soviel man möchte.

 

Habe noch 2 weitere Banktermine um mir mal anzuhören, was die mir vorschlagen. Werde da aber dann das Annuitätendarlehen ansprechen, da es für mich am verständlichsten ist.

 

Vorallem möchte ich nicht 14 Jahre nur Zinsen zahlen, was soll das für einen Sinn ergeben? Mein Ziel ist es ja schnellstmöglich die Schulden zu tilgen.

 

Vielen Dank an euch, dass ihr mich etwas erhellt habt und ich jetzt doch einige Tipps umsetzen kann.

 

 

 

 

 

 

[BigSpender09]

"Tilgen wollen wir 1000€ im Monat mit 5% Sondertilgung im Jahr."

bei der Kombivariante kann man die 14 Jahre auf maximal 10Jahre runtertilgen, wobei eine Sondertilgung im Jahr möglich ist. Bei dem anschließenden Bausparer kann man jederzeit einzahlen soviel man möchte.

 

Sorry. Dann habe ich das anders im Kopf gehabt. Bei uns gab es keine Tilgungsmöglichkeit in der Ansparphase bei der Bausparkombi.

Mein Fehler.

[Cai Shen]

Die Bank hat uns nun ein Kombidarlehen angeboten mit 1,85% die ersten 14 Jahre, danach geht das in einen Bausparvertrag der LBS über mit 2,6%.

Vorallem möchte ich nicht 14 Jahre nur Zinsen zahlen, was soll das für einen Sinn ergeben? Mein Ziel ist es ja schnellstmöglich die Schulden zu tilgen.

Die wichtigen Informationen nächstes Mal bitte an den Anfang, mit dieser Randbemerkung hat sich die Hälfte der vorhergehenden Diskussion erübrigt.

Bankwechsel!

 

In 14 Jahren ohne Tilgung kassiert die Bank nach meiner Überschlagsrechnung gut 20k Euro mehr als über ein klassisches Annuitätendarlehen.

Andersherum betrachtet zahlt ihr 1,85% auf den ungetilgten Kredit und erhaltet gleichzeit 0,1% auf ein wachsendes Bausparguthaben, während die Zahlungen genausogut in die Tilgung einfließen könnten.

[ananbt]

Tut mir Leid.

 

Denke ich mir auch, dass die dachten ein schnelles gutes Geschäft in ihrem Sinn zu machen.

Aber sicher war ich mir eben auch nicht, deswegen die Anfrage hier im Forum.

[Malibubeach]

Also ich würde:

 

1. angesparte Bausparer und Zielsparverträge komplett als Eigenkapital nutzen (bringt 50.000,00 Euro Eigenkapitel)

 

2. Aktien- und Fondsdepot verkaufen und ebenfalls als Eigenkapitel einsetzen (bringt weitere 28.000,00 Euro Eigenkapital)

 

3. Sämtliche private Rentenversicherungen, Riesterrentenversicherungen und kapitalbildende Lebensversicherungen ruhend stellen (sofern die jährlich garantierte Nettorendite niedriger als die Darlehenszinsen sind) oder ggf. wenn der Verlust verschmerzbar ist, kündigen und Rückkaufswert als Eigenkapital verwenden.

Meiner Meinung nach habt ihr bereits eine gute Altersversorgung über den öffentlichen Dienst, die i. d. R. besser ist als jede Rentenversicherung von den privaten Banken.

 

5. kapitalbildende Lebensversicherung durch eine Risikolebensversicherung (falls für die Finanzierung noch nicht ausreichend vorhanden) ersetzen.

 

6. überlegen, ob ihr das bestehende Riesterguthaben aus den Riesterverträgen förderunschädlich als Eigenkaptal für den Immobilienkauf verwenden möchtet. Bitte daher mit dem Thema Wohnriester insbesondere mit den Vor- und Nachteilen beschäftigen.

 

7. Die unter 3. monatlich frei gewordenen Geldmittel zur Sondertilgung/Tilgung verwenden.

 

8. Ggf. von der Tagesgeldreserve ein bisschen Geld (aber nicht alles) als Eigenkapital verwenden.

 

9. Insgesamt schauen, dass ihr für die Finanzierungen mindestens 30 Prozent Eigenkapital zusammen bekommt. Bei Gesamtkosten von ca. 290.000 € müsstet ihr also ca. 90.000,00 € Eigenkapital haben.

 

= > Dann sind für 15 Jahre Zinsbindung derzeit Zinskonditionen unter 1,6 Prozent möglich.

 

Zudem könnt Ihr in diesem Fall durch Sondertilgungen innerhalb von 15 Jahren euer Haus abbezahlen und dann Ende 40 immer noch Geld andeweitig (Aktien etc.) anlegen.

 

Achja, die von euerer Bank angebotene Anschlussfinananzierung hätte sich dann auch erübrigt.

[ananbt]

Hallo Malibubeach,

 

mit der Reduzierung der Rentenversicherungsbeiträge hast du Recht, dass ich da 1-2 Beitragsfrei stellen werde. Das bringt im Monat ca. 100-120€

An die 90.000€ werden wir wohl nicht ganz ran kommen aber 60.- 75.000€ sollten wir bereit stellen.

 

Vielen Dank für die Denkanstöße.

[Batman_BU]

Eine Frage hätte ich an dich: Wie sind die Konsitionen bei den bestehenden Sparplänen und Bausparverträgen aus?

[ananbt]

Hallo Batman,

 

Ein Bausparvertrag wird mit 2% verzinst der andere mit 1,5% Guthabenszins verzinst.

 

Die Eurozielsparpläne richten sich nach dem aktuellen Zinsniveau und werden aktuell mit 0,02% Guthaben verzinst

 

Die Inanspruchnahme des Baudarlehen über die Bausparer macht denke ich wenig Sinn, da der ich günstigere Annuitätendarlehen bekomme.

Habe am Freitag mit einer anderen Bank gesprochen, die mir ein Annuitätendarlehen mit 1,2% für 10 geben. Nächste Woche habe ich noch 2 Termine und dann wird es sich entscheiden.

Aber der Unterschied von 1,85% zu 1,2% macht dann doch schon einiges aus finde ich.

 

Daher nochmals vielen Dank an alle die mich beraten und etwas erleuchtet haben

[bondholder]

Ein Bausparvertrag wird mit 2% verzinst der andere mit 1,5% Guthabenszins verzinst.

 

Die Eurozielsparpläne richten sich nach dem aktuellen Zinsniveau und werden aktuell mit 0,02% Guthaben verzinst

Klarer Fall: Sofort kündigen!

 

Die Inanspruchnahme des Baudarlehen über die Bausparer macht denke ich wenig Sinn, da der ich günstigere Annuitätendarlehen bekomme.

Das ist auch nicht die Frage – sondern, ob es sinnvoller ist, die Bausparverträge sofort zu beenden oder (als Geldanlage!) noch so lange weiterlaufen zu lassen, bis die Bausparkasse kündigt. Bei dem 2%-Bausparer könnte man das eventuell überlegen. Allerdings lohnt sich so ein Zinsdifferenzgeschäft nur dann, wenn erstens die Rendite nach Steuern positiv ist [die Kreditkosten werden bei der Einkommensteuer nicht berücksichtigt] und zweitens sich die Kreditkonditionen dadurch nicht verschlechtern. Das spricht wieder dafür, die Bausparverträge beide zu beenden. Seit wann sind die Bausparer zuteilungsreif?

 

Habe am Freitag mit einer anderen Bank gesprochen, die mir ein Annuitätendarlehen mit 1,2% für 10 geben. Nächste Woche habe ich noch 2 Termine und dann wird es sich entscheiden.

Ist dieses Kreditangebot so kalkuliert, dass alle bestehenden Geldanlagen (Eurozielsparpläne und Bausparpläne) aufgelöst und als Eigenkapital eingesetzt werden? Und wie sieht es nun mit den Renten-/Lebensversicherungsverträgen aus? (Stichwort: Rückkaufswert – Kündigen oder beitragsfrei stellen?)

 

Ich würde mir ernsthaft überlegen, ob 15 Jahre Zinsbindung nicht die bessere Wahl ist.