Niedrige Zinsen für in 5 Jahren sichern

[Showmaker]

Hallo zusammen,

meine Frau und ich wollen in 5 Jahren ein Haus kaufen, sparen momentan 1000 Euro monatlich ohne Probleme! Gibt es eine sinnvolle Möglichkeit die niedrigen Zinsen jetzt für in 5 Jahren zu sichern? Bausparer oder ähnliches?

Vielen Dank vorab für alle Antworten

[Dork]

Hallo zusammen,

meine Frau und ich wollen in 5 Jahren ein Haus kaufen, sparen momentan 1000 Euro monatlich ohne Probleme! Gibt es eine sinnvolle Möglichkeit die niedrigen Zinsen jetzt für in 5 Jahren zu sichern? Bausparer oder ähnliches?

Vielen Dank vorab für alle Antworten

 

Ja, Bausparer.

[Kolle]

Eine Idee habe ich nicht, nur folgende Hinweise:

 

Sollten die Zinsen tief bleiben, sind Bankdarlehen billiger als Bauspardarlehen.

 

Sollten die Zinsen tatsächlich nenneswert steigen, schlägt die Situation bei Bausparern um. D.h. es wird wieder echt nach Bewertungszahl zugeteilt und dann stehen viele vor dir in der Warteschlange.

 

Das Haus rennt nicht fort wenn man jetzt garnichts macht. Tendenziell wirken steigende Zinsen dämpfend auf Immobilienpreise.

[aragon7]

Ich würde zuerst mal die Preissteigerungsraten in bevorzugten Gebieten und deren Umfeld in' s Auge fassen.

Die liegen locker bei 4-5% p.a., in Ballungsgebieten eher bei 6-8%. Selbst wenn für den Kauf nur ein relativ

bescheidenes Budget von 3 - 400.000 (Stand heute) eingeplant ist, dann kommst du mit einer monatlichen

Sparrate von 1000, - nicht sehr weit. Anders ausgedrückt: die Preise rennen dir davon, oder etwas ordinärer:

du sparst für die Mülltonne.

[Showmaker]

Was heißt ich spar für die Mülltonne?

In 5 Jahren dürfte ich ca. 85000 Euro haben wenn ich die Sparrate nicht erhöhe und kein eventuelles Erbe dazu kommt. Zudem gehe ich davon aus dass ich dann ca. 750 bis 1000 Euro netto mehr habe im Monat.

Danach werd ich mir doch ein Haus für die von dir genannten 300000 € bekommen!?

 

Ob dass Sinn macht ist eine andere Frage, Fakt ist aber dass wir gerne etwas eigenes wollen, ob wir dafür jetzt 100000 mehr ausgeben als wenn wir in Miete wohnen bleiben ist mir ehrlich gesagt egal.

[aragon7]

......

Danach werd ich mir doch ein Haus für die von dir genannten 300000 € bekommen!?

......

 

Sicher - wenn sich an der aktuellen Preisentwicklung bis dahin nichts ändert, würde ein Haus, was heute 300.000 kostet,

in 5 Jahren bei einer Steigerungsrate von 5% über 380.000 kosten, bei einer Preissteigerungsrate von 8% über 440.000.

 

Würdest du heute kaufen, könntest du die 5 Jahre für etwas anderes sparen - daher "Mülltonne".

[Dandy]

Hier ein Bericht von 2014 über die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland.

 

Insbesondere dieser Verlauf der realen Entwicklung der Immobilienpreise in den letzten Jahrzehnten ist interessant:

 

 

Wie man sieht, geht es nicht immer nur nach oben. Seit 2014 dürften die Preise auch nochmals deutlich gestiegen sein. Wie lange noch - keiner weiß es. In der Vergangenheit waren die Zeiten des Anstiegs jedenfalls deutlich kürzer als die des Wertverlusts, wobei Mitte 2000 schon ein absoluter Tiefpunkt erreicht schien.

[Kuju]

Niedrige Zinsen sind halt nicht alles. Der Preis des Objekts muss dann auch passen. Die momentane Entwicklung in meiner Umgebung ist pervers. Die Branche macht sich die Taschen voll und es gibt genug Leute, die das bezahlen. Eine extreme Inflationierung bei den Preisen für schlüsselfertige Häuser.

Ich möchte eigentlich nächstes Jahr in eine größere Wohnung, aber da werde ich mich auch überwinden müssen, da die Mieten auch für diese Gegend gut zugelegt haben. Wenn man selbst dann noch gerade für 65qm 450€ warm bezahlt... Schwierig alles...

[aragon7]

hier gucken - wird immer heftiger:

 

Handelsblatt von heute

[Malibubeach]

hier gucken - wird immer heftiger:

 

Handelsblatt von heute

 

Ich seh das entspannt

 

Man muss auch mal gegen den Strom schwimmen können

[aragon7]

Wenn Geld keine Rolle spielt - immer.

[Showmaker]

 

Würdest du heute kaufen, könntest du die 5 Jahre für etwas anderes sparen - daher "Mülltonne".

 

 

D.h. du würdest lieber jetzt als in 5 Jahren kaufen?

[aragon7]

[D.h. du würdest lieber jetzt als in 5 Jahren kaufen?

Ja, natürlich, dir rennen die Preise davon und das seit Jahren - in letzter Zeit hat sich der Preisanstieg beschleunigt

und ich sehe nicht, dass hier in den nächsten Jahren eine Beruhigung eintritt. Hier noch was zum Lesen dazu:

FAZ

Wenn ein Pfund Kaffee für 5 EUR sich in einem Jahr um 10 % verteuert, dann zahlst du dann 5,50 EUR dafür,

kein Problem, sicher.

Wenn das gleiche mit einer Immobilie passiert, die heute 300.000 EUR kostet, dann liegst du in einem Jahr bei

330.000. Das heißt, bei einer monatlichen Sparleistung von 1000 EUR (12.000 / Jahr) kannst du sie dir dann nicht

mehr leisten.

 

Anders gerechnet:

Bei nur 4% Preissteigerung würde diese Immobilie in einem Jahr exakt 312.000 EUR kosten. Du würdest dann also

die Immobilie, die heute 300.000 EUR kostet, in einem Jahr für 312.000 EUR kaufen und hättest 12 Monate lang

1000 EUR für die Tonne gespart.

[Karl-Heinz]

[D.h. du würdest lieber jetzt als in 5 Jahren kaufen?

Ja, natürlich, dir rennen die Preise davon und das seit Jahren - in letzter Zeit hat sich der Preisanstieg beschleunigt

und ich sehe nicht, dass hier in den nächsten Jahren eine Beruhigung eintritt. Hier noch was zum Lesen dazu:

FAZ

Wenn ein Pfund Kaffee für 5 EUR sich in einem Jahr um 10 % verteuert, dann zahlst du dann 5,50 EUR dafür,

kein Problem, sicher.

Wenn das gleiche mit einer Immobilie passiert, die heute 300.000 EUR kostet, dann liegst du in einem Jahr bei

330.000. Das heißt, bei einer monatlichen Sparleistung von 1000 EUR (12.000 / Jahr) kannst du sie dir dann nicht

mehr leisten.

 

Anders gerechnet:

Bei nur 4% Preissteigerung würde diese Immobilie in einem Jahr exakt 312.000 EUR kosten. Du würdest dann also

die Immobilie, die heute 300.000 EUR kostet, in einem Jahr für 312.000 EUR kaufen und hättest 12 Monate lang

1000 EUR für die Tonne gespart.

 

Ganz klitzekleiner Einwurf von mir:

Du hast natürlich in fast allen Belangen Recht, in den meisten Fällen kann einem der Preis davonlaufen, aktuell ist es definitiv so!

Aber so ganz für die Tonne spart man nicht, denn für die Bank macht es beispielsweise schon einen Unterschied ob sie einem Kunden ein Haus für 300.000 Euro ohne jegliches Eigenkapital finanziert oder ein Haus für 350.000 Euro, wenn der Kunde 50.000 Euro Eigenkapital mitbringt.

Das nur mal am Rande :-)

[Dandy]

Das und die Tatsache, dass in den vergangenen Jahrzehnten einer starken realen Wertsteigerung von Immobilien in Deutschland nach wenigen Jahren ein mehrjähriger, langsamer, Wertverlust eingetreten ist. Wie es diesmal ist, keine Ahnung, aber der Anstieg läuft seit 2010 relativ stark und damit schon 6 Jahre. Mal sehen, wie es weitergeht wenn die billigen Kredite nicht mehr fließen sollten, gleichzeitig aber ein Überangebot an neuen Immobilien aufgrund des Baubooms eintreffen wird. NIchts währt ewig ...

[aragon7]

Ganz klitzekleiner Einwurf von mir:

Du hast natürlich in fast allen Belangen Recht, in den meisten Fällen kann einem der Preis davonlaufen, aktuell ist es definitiv so!

Aber so ganz für die Tonne spart man nicht, denn für die Bank macht es beispielsweise schon einen Unterschied ob sie einem Kunden ein Haus für 300.000 Euro ohne jegliches Eigenkapital finanziert oder ein Haus für 350.000 Euro, wenn der Kunde 50.000 Euro Eigenkapital mitbringt.

Das nur mal am Rande :-)

Das ist richtig - Eigenkapital immer vorausgesetzt.

 

Das und die Tatsache, dass in den vergangenen Jahrzehnten einer starken realen Wertsteigerung von Immobilien in Deutschland nach wenigen Jahren ein mehrjähriger, langsamer, Wertverlust eingetreten ist. Wie es diesmal ist, keine Ahnung, aber der Anstieg läuft seit 2010 relativ stark und damit schon 6 Jahre. Mal sehen, wie es weitergeht wenn die billigen Kredite nicht mehr fließen sollten, gleichzeitig aber ein Überangebot an neuen Immobilien aufgrund des Baubooms eintreffen wird. NIchts währt ewig ...

Es war noch nie so viel Liquidität am Markt wie jetzt - sehe nicht, dass sich das im Euroraum demnächst ändert.

Die von dir beschrieben Entwicklung dürfte kommen, möglicherweise aber sehr viel langsamer als so manchem

lieb ist.

[Dork]

Hm. Ich gebe zu bedenken, dass bei den - für meine Region gesprochen - davontrabenden Immopreisen sich Bestandsmieten teilweise mehr rechnen, als die vollkommen überzogenen Hauspreise zu bezahlen. Wenn ich allein für den - trotz niedrigem Effektivzins - Zinsabtrag >20 Jahre zur Miete wohnen kann und mir zusätzlich keine Folgeinvestitionen durch Modernisierungen am Eigenheim entstehen, steht für mich das Signal auf Miete (sehr vereinfachte Darstellung, aber im Kern bin ich dieser Meinung).

 

Hab letztens gelesen - weiß leider nicht mehr wo: Ein Behausung (egal ob zur Miete oder Eigenheim) ist Konsum, keine Investition. Dem würde ich als Leitbild erstmal zustimmen.

Günstiger wirds natürlich auf dem Land, aber mir ist die nicht auf der Autobahn/im Zug verbrachte Lebenszeit wertvoller, als eine günstigere Erstinvestition. Die Opportunitätskosten sind mir bei weitem zu hoch.

 

In meiner Gegend kann man für ein handtuchgroßes Grundstück und ca. 120m² Wohnfläche (EFH) schon mit >750k rechnen. DHH und Maisonette sind davon auch nicht arg weit weg. Dann hab ich lieber eine verhältnismäßig günstigere Miete, bin ggf. ortsungebunden und verzichte auf mein Erberbeet. Dafür hab ich dann aber auch keine Schulden.

[ZappBrannigan]

Ja, natürlich, dir rennen die Preise davon und das seit Jahren - in letzter Zeit hat sich der Preisanstieg beschleunigt

und ich sehe nicht, dass hier in den nächsten Jahren eine Beruhigung eintritt. Hier noch was zum Lesen dazu:

FAZ

Das Argument: "Wenn du nicht bald kaufst kannst du dir ein Haus nie wieder leisten" hatten wir vor ein paar Jahren schonmal in Teilen der USA (z.B. Las Vegas) und es ist dann doch anders gekommen. Sicher ist die Entwicklung hier in Deutschland weniger extrem, dennoch halte ich die Aussage: "die Preise können nur steigen" für gefährlich und schlichtweg falsch.

 

Niemand sollte sich aus Angst zu einer so schwerwiegenden Entscheidung wie einem Hauskauf drängen lassen. Zum Hauskauf gehört Zeit dazu.

[DrFaustus]

Die Rechnung hat ein paar Ungenauigkeiten.

 

1. Bei 300.000 EUR gehe ich nicht davon aus dass der TE in einem Ballungsraum bauen will. Das kostet dort schon ein Grundstück...

2. Baut er auf dem Dorf, sehen die Preissteigerungsraten GANZ anders aus. Will man nicht neu bauen, kann man auf dem Dorf richtige Schnäppchen machen. Ich würde mal schätzen ein heute neu gebautes Haus, wird in 5 Jahren auf dem Dorf nichtmal mehr die Hälfte an Verkaufserlös erzielen. Daher ist die Rechnung: "Heute bauen, in 5 Jahren kannst du es dir nicht mehr leisten." nur bedingt korrekt. Das Bauen mag aber trotzdem teuerer geworden sein. Der Hauserwerb unter Umständen nicht.

[aragon7]

1. Bei 300.000 EUR gehe ich nicht davon aus dass der TE in einem Ballungsraum bauen will. Das kostet dort schon ein Grundstück...

2. Baut er auf dem Dorf, sehen die Preissteigerungsraten GANZ anders aus. Will man nicht neu bauen, kann man auf dem Dorf richtige Schnäppchen machen. Ich würde mal schätzen ein heute neu gebautes Haus, wird in 5 Jahren auf dem Dorf nichtmal mehr die Hälfte an Verkaufserlös erzielen. Daher ist die Rechnung: "Heute bauen, in 5 Jahren kannst du es dir nicht mehr leisten." nur bedingt korrekt. Das Bauen mag aber trotzdem teuerer geworden sein. Der Hauserwerb unter Umständen nicht.

ad 1. nur ein Beispielwert, Prozentrechnung funktioniert immer

ad 2. kann man nicht zu pauschalisieren, kommt auf die Makro-Lage des Dorfes an

 

und: Prognosen sind immer spekulativ, deine wie meine

[DrFaustus]

1. Bei 300.000 EUR gehe ich nicht davon aus dass der TE in einem Ballungsraum bauen will. Das kostet dort schon ein Grundstück...

2. Baut er auf dem Dorf, sehen die Preissteigerungsraten GANZ anders aus. Will man nicht neu bauen, kann man auf dem Dorf richtige Schnäppchen machen. Ich würde mal schätzen ein heute neu gebautes Haus, wird in 5 Jahren auf dem Dorf nichtmal mehr die Hälfte an Verkaufserlös erzielen. Daher ist die Rechnung: "Heute bauen, in 5 Jahren kannst du es dir nicht mehr leisten." nur bedingt korrekt. Das Bauen mag aber trotzdem teuerer geworden sein. Der Hauserwerb unter Umständen nicht.

ad 1. nur ein Beispielwert, Prozentrechnung funktioniert immer

ad 2. kann man nicht zu pauschalisieren, kommt auf die Makro-Lage des Dorfes an

 

und: Prognosen sind immer spekulativ, deine wie meine

 

Die 300.000 hat er quasi bestätigt.

Für 300.000 bekommst du in einem Dorf mit guter Makrolage (also eine Lage in der die Preise eine gewisse Stabilität ausweise, da ein Wiederverkauf denkbar ist) auch kein Haus gebaut.

[aragon7]

Für 300.000 bekommst du in einem Dorf mit guter Makrolage (also eine Lage in der die Preise eine gewisse Stabilität ausweise, da ein Wiederverkauf denkbar ist) auch kein Haus gebaut.

Er will kaufen, nicht bauen - Häuser aus dem Bestand bekommst du auch da zu dem Preis, Reihenhäuser allemal

[Showmaker]

Geht in meinem Fall um ein Haus ca. 5 - 10 km von Ludwigshafen entfernt. Denke dort wird die Nachfrage stabil bleiben durch die ganzen Chemiefirmen in der Stadt.

[Kolle]

Geht in meinem Fall um ein Haus ca. 5 - 10 km von Ludwigshafen entfernt. Denke dort wird die Nachfrage stabil bleiben durch die ganzen Chemiefirmen in der Stadt.

 

Denke ich auch, gehört zur Metropolregion Rhein-Neckar und der ganze Großraum Oberrhein hat eine positive Zuwanderung zu verzeichnen. Gleichwohl gibt es nicht die Auswüchse wie in München, Stuttgart oder Frankfurt wo die Bevölkerungsdichte noch höher ist.

 

Das wichtigste ist eine ruhige Hand, den Markt schon mal intensiv beobachten und evtl. eine Zweistufenlösung zu wählen (erstmal eine preiswerte ältere Immobilie auf dem Dorf und abwarten), ist so eine Art Hedge auf steigende Preise. Das funktioniert auch mit einem Baugrundstück, in Ballungsräumen nicht größer als 250 bis 400 m². Die Zweistufenlösung habe ich selbst praktiziert um hohe Finanzierungen zu vermeiden, damals gab es noch attraktive Steuervorteile die man pro Person einmal im Leben nutzen konnte (für die Älteren: §7b und §10e). Das jetzige Haus in der Nachbarschaft zum alten Haus habe ich gekauft als ich es schon aufgegeben habe zu suchen. Die Geduld wurde belohnt. Inserate waren nie zielführend, man muss zur richtigen Zeit am richtigen Ort sein. Die letzten Jahre hätte ich mehrmals ein preislich und für eine Familie passendes Haus gefunden wenn ich eines gebraucht hätte (durch Wegzug, Scheidung, Tod, Pflegeheim der Besitzer). Immerhin war eine passende ETW für meine Tochter dabei.

 

Die Zinsen zu hedgen ist viel schwieriger, vor allem zu teuer, ich halte da nicht viel davon. Zwischenfinanzierung über Bausparvertrag kann man immer noch erwägen wenn alles konkret absehbar ist. Ich habe vor 13 Jahren in Stufen mehrere Bausparverträge abgeschlossen um ein Modernisierungsvohaben (energetische Sanierung + Wintergarten über 2 Stockwerke) abzusichern das ich nur teilweise umgesetzt und die Bausparer nicht mehr benötigt habe, die Bausparer mit hohen Guthabenzinsen waren meine beste Fehlinvestition gewesen. Aber sowas wiederholt sich nicht.

[polydeikes]

Ja, Bausparer.

 

Bausparer taugen nur sehr bedingt für eigentliche Erwerbsvorhaben. Es ist quasi unmöglich attraktive Bausparkonditionen in so kurzem Zeitraum von 5 Jahren zu bekommen, bei zeitgleich entsprechend hoher Zielsumme.

 

Im Bereich kleiner Bausparsummen sieht das gänzlich anders aus. Heißt, Bausparer kann man sehr wohl nutzen, um beispielsweise Modernisierungsvorhaben zu planen. Madame nervt mich seit einiger Zeit auch wieder partue mit "Haus kaufen". In dem Zuge haben wir uns einigen überteuerten Schrott angesehen, bisher fand ich zum Glück immer ein hinreichend dickes Haar in der Suppe.

 

Habe in dem Kontext aber auch mal diverse Absicherungsüberlegungen angestellt. Bspw., wie budgetiere ich 15k unter dem Aspekt Zinsabsicherung als so eine Art erweiterte Instandhaltungsrücklage (Dach / Heizung usw.).

 

Bei den kleinen Bausparsummen (unter BS = 10) sind Bausparer sehr flexibel. Habe bspw. den AL Baufianz 1,5 gerechnet mit 1k Sonderzahlung und 130 Euro mtl. Sparrate. Komme ich auf 8.060 Sparleistung bei 7.200 Darlehenszuteilung binnen 5 Jahren mit halt 1,5 % nominalem Zins. Solche kleinen Manöver können Planungssicherheit schaffen. Und da ist es auch kein Problem, wenn man das Darlehen wieder in 5-6-7 Jahren zurückzahlen muss (inkl. der knackigen Raten).

 

Für Gesamtfinanzierungsvorhaben halte ich Bausparer für ungeeignet. Zumal man nicht wirklich Zinsersparnisse hat, sondern die sich bei höheren Summen immer durch Renditeverzicht beim Ansparen selbst finanziert. Zudem liegt die Attraktivität von Bausparern ja gerade darin, dass die Teile für bis zu 30k Darlehen nachrangig sind, respektive gar nicht im Grundbuch besichert werden müssen. Dieser wesentliche Vorteil entfällt bei eigentlichen Finanzierungsvorhaben mit Bausparern.

 

Kurzum: Ich halte nichts von Zinssicherungsüberlegungen mit Bausparern iS einer ganzen Finanzierung.