Hausbau und Vermietung

[Karl-Heinz]

Hallo Civis,

 

es gibt sicherlich sehr viele die gutes Geld mit Immobilien verdienen. Es gibt aber auch einen Warren Buffet der mit Aktien viel verdient. Während ich mich nie mit Warren Buffet vergleichen würde, sind einige (angehende) Vermieter der Meinung, dass die Immobilie die geilste Anlage ist.

 

Leider ist dies so nicht richtig. Ich bin kein Gegner von Immobilien, aber einem muss klar sein, dass man viele Abhängigkeiten und Risiken eingeht. Bei einer Immobilie von 100.000 Euro fallen locker mal 10.000 Euro Kaufnebenkosten an und (idealerweise) 15.000 Eigenkapital an. Du bist bei 25.000 Euro. Rechne nur mal 10 Jahre und dann musst du 2.500 Euro pro Jahr verdienen um dein Geld wieder zu bekommen. Es sind 208 Euro Miete pro Monat nach Steuern, da du ja dein Geld wieder zurück willst. Inflation über 10 Jahre nicht mit einberechnet.

 

Zusätzlich musst du ja Zinsen und Tilgung bedienen - Bei einfachen 1% Tilgung und 3,5% Zinsen hast du nach 10 Jahren Restschulden bei der Bank von knapp 88.000 Euro. In den 10 Jahren hast du monatlich dein Hausgeld bezahlt, welches du nicht komplett auf den Mieter umlegen kannst.

 

Du hast 25.000 Euro ausgegeben und nach 10 Jahren 12.000 Euro getilgt. Nehmen wir mal an, dass du die Immobilie steuerfrei verkaufen kannst für 125.000 Euro. Davon zahlst du die 88.000 Euro schulden ab und es bleiben noch 37.000 Euro. Davon ziehst du mal dein Eigenkapital ab von 25.000 Euro und es bleiben 12.000 Euro. Du hast jedes Jahr 1.200 Euro verdient, also knapp 100 Euro im Monat.

 

Rechne mal aus, was dich der Steuerberater jährlich kosten würde und die Kosten musst du auch durch die Einnahmen decken.

 

In dieser Zeit kann es passieren, dass du den Makler aber selber bezahlen musst und einen brauchst. Bei Vermietung gibt es den ja schon. Er möchte vom Verkauspreis (round about) 4,5%, also gut 5625. Fast die Hälfte von deinem Gewinn geht an den Makler und du bleibst bei 50 Euro Gewinn im Monat.

 

Eine Investition in Immobilien muss sehr gut berechnet werden und nein ich bin da kein Experte. Ich kenne nur von einer kleinen Menge aus dem Freundes/Bekanntenkreis die schönen Rechnungen. Sobald die Investition nicht funktioniert, wird auf Steuervorteile spekuliert damit die Investition irgendwie Sinn macht. Man rechnet es sich mit Absicht schön und leider klappt es oft nicht.

 

Was ich gut finde und selber mache - Vermieten und dann selber einziehen. Eine schöne Wohnung suchen, welche auch altersgerecht ist und diese vermieten. Im Alter kann man selber einziehen und spart sich etwas Geld. Mietfrei bedeutet nicht kostenfrei

 

Ich persönlich fand Immobilien sehr lange unglaublich geil. Rational betrachtet fand ich es nur gut, dass in der Stadt XYZ irgendwas steht was ich sehen und anfassen kann --> Ein Sachwert. Es hat lange gedauert bis ich gelernt habe, dass Aktie nur ein schönes Wort für Unternehmensanteil ist. Wenn ich mir eine Cola bestelle, dann freue ich mich, dass mir ein Anteil von 0.00000000000001% an diesem Unternehmen gehört. Bei ETFs freue ich mich, dass ich Aktien aus zig Ländern und Unternehmen besitze. Als ich das gemerkt habe, waren Immobilien für mich nicht mehr so interessant. Ich bin in meiner Kindheit und später immer wieder umgezogen. Es gab mal Nachbarn die genervt haben oder die Gegend wurde immer weniger attraktiv. Die Immobilie steht da. Sie kann auch 400.000 Wert sein. Wenn du mal 20.000 brauchst, dann musst du den ganzen Bunker verkaufen und du brauchst einen Käufer.

 

 

 

 

 

 

 

Hallo Arkadius,

 

erstmal Danke für Deinen Beitrag, ist doch eine schöne Diskussion bis hierhin.

 

Du sprichst einige Dinge an, die durchaus Ihre Berechtigung haben, aber Dein Zahlenbeispiel ist schon eine totale Milchmädchenrechnung und sie ist auch inhaltlich falsch!

 

Du sprichst davon, dass man selber schon direkt 25.000 Euro investiert hat, ergo hat man die selbst gezahlt und nicht über das Darlehen bekommen (Kaufnebenkosten wurden also selbst getragen).

 

Demzufolge berechnet sich auch die Restschuld nach 10 Jahren etwas anders:

Nebenkosten werden selbst getragen, ergo beträgt das Darlehehen (Kaufpreis 100.000 - Eigenkapital 15.000=) 85.000 Euro, nach 10 Jahren beträgt die Restschuld dann lediglich 75.000 Euro.

 

Und schon sieht deine Rechnung ganz anders aus :-)

 

Grundsätzlich sollte man aber mal hinzufügen, das ein Modell mit nur 1% Tilgung nur in wenigen Fällen Sinn macht (In der absoluten Niedrigzinsphase eigentlich so gut wie gar nicht) und auch die Kosten für einen Steuerberater sollte man sich sparen können. Wer das steuerliche 1und1 der Vermietung und Verpachtung nicht beherrscht verschenkt Rendite bzw. kommt gar nicht in den Bereich, das sich sein Modell lohnt.

 

Man kann das pauschal einfach nicht sagen, da spielen so viele Faktoren eine Rolle (Lage, Kaltmiete, Wohngeld, Höhe Instandhaltungsrücklage etc etc etc.)

 

Gruß

 

Karl-Heinz

[Hopeful]

Das ganze kann man nun gut und schlecht reden zugleich. Am Ende kommt es auf das selbe hinaus. Falsch kalkuliert, nicht genügend Infos, Selbstüberschätzung führen dazu, dass man am Ende nicht das gewünschte Ergebnis bekommt.

 

Es gibt viele die verdienen mit Immobilien Geld (Makler ausgeschlossen) und es gibt viele die es eben nicht tun.

Als Beispiel: Mein Bekannter ist 1x mit einem Flugzeug gereist und das ist abgestürzt (Er hat überlebt). Er fliegt nie wieder weil es zu gefährlich ist. Ein anderer Bekannter fährt seit 30 Jahren Kfz und hatte noch nie einen Unfall. Dennoch ist Fliegen Statistisch gesehen viel sicherer als Autofahren

Ich kann jetzt schlecht hingehen und jedem sagen das Fliegen ein zu großes Risiko ist und man es lieber bleiben lassen sollte.

 

Hoffe man versteht was ich damit sagen will. In 10 Monaten können wir immer noch über dieses Thema reden ohne ein Ergebnis.

[arkadius]

Du sprichst davon, dass man selber schon direkt 25.000 Euro investiert hat, ergo hat man die selbst gezahlt und nicht über das Darlehen bekommen (Kaufnebenkosten wurden also selbst getragen).

 

Demzufolge berechnet sich auch die Restschuld nach 10 Jahren etwas anders:

Nebenkosten werden selbst getragen, ergo beträgt das Darlehehen (Kaufpreis 100.000 - Eigenkapital 15.000=) 85.000 Euro, nach 10 Jahren beträgt die Restschuld dann lediglich 75.000 Euro.

 

Wie ich sagte - Ich bin kein Experte und es stimme zu 100% was du schreibst. Danke für die Korrektur

 

1% Tilgung macht natürlich keinen Sinn. Ich hatte nur sehr nervige Gespräche mit Banken, da alleine, bleiben wir mal dabei, bei 100.000 Euro lächerliche 0.5% Unterschied auf 10 Jahre knapp 8.500 Euro ausmachen und Banken haben halt andere Interessen. Rechnet das mal auf die Gebühren bei einem ETF

 

Als Beispiel: Mein Bekannter ist 1x mit einem Flugzeug gereist und das ist abgestürzt (Er hat überlebt).

 

Bei meinem ersten Flug mit Ryan*** von Weeze nach Dublin (ich glaube 9 Euro) musste der Pilot bei der Landung durchstarten Es war auch so ein Erlebnis, was ich nicht mehr brauche

 

Wir können natürlich hin und her quatschen und ja am Ende sind wir alle Erwachsen und selber für unsere Entscheidungen verantwortlich. Ein Immobilie ist eben, wie schon geschrieben, eine Investition und es gibt auch viele Risiken. Nur weil man seine Investition anfassen kann, muss es keine gute sein. Meine Frau darf ich auch anfassen und die Rendite ohne Frau wäre besser, würde nur nicht so viel Spaß machen

[civis]

Eine Investition in Immobilien muss sehr gut berechnet werden und nein ich bin da kein Experte. Ich kenne nur von einer kleinen Menge aus dem Freundes/Bekanntenkreis die schönen Rechnungen. Sobald die Investition nicht funktioniert, wird auf Steuervorteile spekuliert damit die Investition irgendwie Sinn macht. Man rechnet es sich mit Absicht schön und leider klappt es oft nicht.

Das ist genau der Punkt: Es muss sich rechnen und ein (potentieller) Investor muss in der Lage sein, seine Chancen und Risiken zu kalkulieren (was bei Immobilieninvestitionen vergleichsweise trivial ist). BTW: Eine Investitition sollte sich zunächst vor Steuern rechnen. Mögliche Steuervorteile sind dann ein Bonus, dürfen aber nicht für den Erfolg notwendig sein.

 

Man muss nicht Warren Buffett sein, um mit Aktien Geld zu verdienen und man muss auch nicht Donald Trump aka The Donald sein, um im Immobiliengeschäft Renditen zu generieren. Man muss seine Investments selbst kalkulieren können. Dazu kann man sich auch die Geschichten von Freunden und Bekannten anhören. Wenn man dann die Gründe für Erfolg oder Misserfolg analysieren kann und daraus lernt, hat man schon den ersten Schritt gemacht

 

Viele Grüße

civis

[Hopeful]

Bei meinem ersten Flug mit Ryan*** von Weeze nach Dublin (ich glaube 9 Euro) musste der Pilot bei der Landung durchstarten Es war auch so ein Erlebnis, was ich nicht mehr brauche

 

Wir können natürlich hin und her quatschen und ja am Ende sind wir alle Erwachsen und selber für unsere Entscheidungen verantwortlich. Ein Immobilie ist eben, wie schon geschrieben, eine Investition und es gibt auch viele Risiken. Nur weil man seine Investition anfassen kann, muss es keine gute sein. Meine Frau darf ich auch anfassen und die Rendite ohne Frau wäre besser, würde nur nicht so viel Spaß machen

 

Sehe ich auch so, nur das mit der Frau musste ich zwei mal lesen, ob das wirklich so da steht

 

 

Man muss seine Investments selbst kalkulieren können. Dazu kann man sich auch die Geschichten von Freunden und Bekannten anhören. Wenn man dann die Gründe für Erfolg oder Misserfolg analysieren kann und daraus lernt, hat man schon den ersten Schritt gemacht

 

Viele Grüße

civis

 

Finde das ziemlich auf den Punkt gebracht!

[arkadius]

Man muss nicht Warren Buffett sein, um mit Aktien Geld zu verdienen und man muss auch nicht Donald Trump aka The Donald sein, um im Immobiliengeschäft Renditen zu generieren. Man muss seine Investments selbst kalkulieren können. Dazu kann man sich auch die Geschichten von Freunden und Bekannten anhören. Wenn man dann die Gründe für Erfolg oder Misserfolg analysieren kann und daraus lernt, hat man schon den ersten Schritt gemacht

 

Stimme ich voll und ganz zu....

[foolbar]

Lieber Immobilienaktien als so einen Mieter:

n-tv.de: http://www.n-tv.de/r...le18743651.html

rp-online.de: http://www.rp-online.de/nrw/staedte/duesseldorf/endgueltiges-urteil-2016-raucher-friedhelm-adolfs-gewinnt-prozess-aid-1.6292604

[Hopeful]

Lieber Immobilienaktien als so einen Mieter:

n-tv.de: http://www.n-tv.de/r...le18743651.html

rp-online.de: http://www.rp-online...s-aid-1.6292604

 

Sehr Interessant ist auch die Tatsache, das man auf dem Balkon das Rauchen Zeitlich beschränken kann/muss, wenn sich die Nachbarn gestört fühlen. Raucht man deshalb in der Wohnung, muss man auch lüften. Den Geruch von Kalten Zigaretten Rauch der durch die offenen Fenster zieht, muss ja ein angenehmes Aroma abgeben (Achtung Ironie und selbst Nicht Raucher) Vor allem stinkt da ja wirklich alles in der Wohnung und das auch Nachhaltig, selbst wenn gerade nicht geraucht wird. Dann ist mir lieber die gehen auf den Balkon der Geruch liegt nur kurze Zeit in der Luft.

 

Aber es gibt sicherlich auch noch schlimmere dinge wie den rauchenden Nachbarn

[foolbar]

Lieber Immobilienaktien als so einen Mieter:

n-tv.de: http://www.n-tv.de/r...le18743651.html

rp-online.de: http://www.rp-online...s-aid-1.6292604

 

Sehr Interessant ist auch die Tatsache, das man auf dem Balkon das Rauchen Zeitlich beschränken kann/muss, wenn sich die Nachbarn gestört fühlen. Raucht man deshalb in der Wohnung, muss man auch lüften. Den Geruch von Kalten Zigaretten Rauch der durch die offenen Fenster zieht, muss ja ein angenehmes Aroma abgeben (Achtung Ironie und selbst Nicht Raucher) Vor allem stinkt da ja wirklich alles in der Wohnung und das auch Nachhaltig, selbst wenn gerade nicht geraucht wird. Dann ist mir lieber die gehen auf den Balkon der Geruch liegt nur kurze Zeit in der Luft.

 

Aber es gibt sicherlich auch noch schlimmere dinge wie den rauchenden Nachbarn

 

Sicherlich sind rauchende Nachbarn für Mieter ein Ärgernis und sicher gibt es auch Schlimmeres. Da es hier aber um Hausbau und Vermietung geht meinte ich eher den verlorenen Prozeß für die Vermieterin der über mehrere Jahre ging.

Da der Mieter schon sehr lange in der Wohnung lebt und die Miete nicht sehr hoch ist (ich kenne die Örtlichkeit - da meine Heimatstadt) gehe ich davon aus das für die Vermieterin ca. 8-10 Jahre Mietrendite für Anwalts- und Gerichtskosten drauf gegangen sind. Da dieser Mieter schon lange dafür sorgt dass sich die anderen Mieter dort unwohl fühlen und häufiger wechseln ist Leerstand im Haus und eine Herabsetzung des Wertes die Folge. Bei solchen extremen Fällen kann sogar angenommen werden dass die Immobilie derzeit nicht verkäuflich ist. Der Staat greift ständig in den Markt und die Eigentumsrechte ein und das sicher oft nicht zum Wohl der Eigentümer (aktuell z.B. mit der Mietpreisbremse).

 

Deutschland liegt im International Property Rights Index von 2016 noch unter den besten 20% der Länder, ist aber innerhalb dieses Bereiches in den letzten Jahren fast ans Ende abgerutscht: http://s3.amazonaws....Full+Report.pdf

[Hopeful]

Na gut, um ehrlich zu sein habe ich diesen Aspekt nicht so ausführlich mit bedacht in meinen Beitrag. Gebe dir da natürlich absolut Recht!

[civis]

Der Staat greift ständig in den Markt und die Eigentumsrechte ein und das sicher oft nicht zum Wohl der Eigentümer (aktuell z.B. mit der Mietpreisbremse).

Ordnend einzugreifen ist die originäre Aufgabe eines funktionierenden Staats. Und was im konkreten Fall Mietpreisbremse (oder Bestellprinzip bei Maklern - was eine Selbsverständlichkeit ist) für Unternehmer nachteilig sein soll, wenn diese Unternehmer zu ihrer auch sozialen Verantwortung stehen und entsprechend kalkulieren und handeln, habe ich noch nie begriffen. Ich kann jedenfalls bei meinen physischen Immobilieninvests sehr gut damit leben. Und zwar deutlich besser, als wenn ich gegen unkontrolliertes und unbeschränktes Manchester-Kapitalistentum konkurrieren müsste .

 

Viele Grüße

civis