Hausbau und Vermietung

[El Cheffe]

Hallo liebe Community,

 

ich wollte mal nachfragen, ob hier schon mal jemand Erfahrung mit Hausbau und anschließender Vermietung gemacht hat? Ein Bekannter von mir hat jetzt ein Grundstück gekauft und baut darauf 2 Häuser mit jeweils 3 Wohnungen also insgesamt 6 Wohnungen. Er will sie danach vermieten und hat ohne Eigenkapital komplett finanziert.

 

Hat jemand von euch schonmal so etwas gemacht? Würde mich über ein paar Erfahrungsberichte freuen, vielen Dank!

 

 

 

 

Viele Grüße

 

 

 

[mjpl]

Ich kann hier aus Erfahrung im Bekanntenkreis sagen, dass sich der Aufwand und der Ärger in Anbetracht der zu erwartenden Rendite absolut nicht lohnt - zumal das Risiko bei 100% Fremdkapital enorm ist.

 

Hausbau ist sehr zeitaufwendig und immer mit Problemen verbunden - wenn man Pech hat, muss man sich schon hier mit dem Bauträger / Architekten gerichtlich auseinandersetzen. Bei Vermietung kann man das gleiche Problem bekommen, schlimmstenfalls Mietnomaden, welche die Wohnung zerstören.

 

Kurzum meiner Meinung nach stimmt das Rendite- / Risikoverhältnis schlichtweg nicht - wenn Geld vorhanden ist, lieber anders anlegen und wenn nicht, dann lieber komplett sein lassen.

[civis]

... und hat ohne Eigenkapital komplett finanziert.

Da muss man genau hinsehen: Möglicherweise wurden die Grundstücke nicht fremdfinanziert und als Eigenkapital eingebracht.

 

Generell kann ich (aus eigener Erfahrung) sagen, dass Investitionen in physische Immobilien (sehr) rentabel sein können. Und zwar unabhängig davon, ob gekauft oder gebaut wird. Grundvoraussetzung für eine erfolgreiche Investition ist genügend Expertise, die Chancen und Risiken einzelner Investitionen selbst beurteilen zu können.

 

Viele Grüße

civis

[Gaius Octavius]

Er will sie danach vermieten und hat ohne Eigenkapital komplett finanziert.

 

Großes Risiko und je nach Zinsen bei der Bank eventuell eine schlechte Idee. Komplette Mietausfälle sind nicht selten, und wahrscheinlich wird er damit sehr viel Arbeit haben. Und dank eventueller Mietpreisbremse könnte das auch nach hinten losgehen

Aber mit etwas Glück kann er in ein paar Jahren den Komplex gewinnbringend verkaufen. Im derzeitigen Immobilienmarkt gut denkbar, dass die Preise weiter steigen.

Wenn es ihm Spaß macht, Vermieter zu sein - wieso nicht ? Ist aber sicherlich nicht jedem zu empfehlen.

Ich denke hier findest du mehr zu solchen Themen : http://www.erfolgreicher-vermieten.de/forum/ http://www.vermieter-forum.com/

 

Grüße, Jan

[Kolle]

Ich bin einer der wenigen Foristen, die Immobilien grundsätzlich positiv einschätzen. Ist aber immer eine Abwägung zwischen Alternativen und bei Fremdfinanzierung der Zinsen. Gute Zinsen erhält man bei mindestens 35 %, besser sind 40 bis 50 % Eigenkapital. Eine mindestens mittelfristig, besser langfristig positive Standortanalyse ist die wichtigste Voraussetzung. Unter positiven Prämissen schafft ein MFH den Spagat von Skalierung und Rentabilität.

 

Wenn man Geld nur am Kapitalmarkt anlegt kommt man leicht in die Situation "viel Geld aber kein Besitz". Man macht sich vom Kapitalmarkt und Einlagensicherungen abhängig und bekommt zur Zeit keine Zinsen.

 

Gebrauchtobjekte sehen vordergründig rentabler aus als Neubau, sind es aber nicht wenn man die Grunderwerbskosten (fallen beim Neubau nur beim Grundstück an) und Instandhaltungskosten mitrechnet.

 

Ich bin selbst am Überlegen ein 4 bis 6 FH zu realisieren, evtl. sogar selbst das altersgerechte EG zu bewohnen. Nach Verkauf des viel zu großen EFH mit viel zu großem Garten, einer ETW und der Unterbringung meines jährlichen freien Cashflows wäre ich in 10 Jahren auch ohne einen Cent Miete schuldenfrei. Vollfinanziert und von Miete abhängig wäre mir das Risiko zu hoch.

[tyr]

Wenn man Geld nur am Kapitalmarkt anlegt kommt man leicht in die Situation "viel Geld aber kein Besitz".

Besitz ist nur das, was man physisch in seiner Gewalt hat: https://de.wikipedia.org/wiki/Besitz Also zum Beispiel etwas, was man in seinem eigenen Haushalt hat. Als Wohnungsmieter besitzt man während der Mietzeit die Mietwohnung rechtmäßig. Genau so kann man Wertgegenstände oder Wertpapiere in seiner Wohnung besitzen: physisch!

 

Wenn du dagegen Immobilieneigentum hast und dieses vermietest geht der Besitz für die Zeit der Vermietung an den Mieter über. So viel zum Thema viel Geld aber kein Besitz...

 

Man macht sich vom Kapitalmarkt und Einlagensicherungen abhängig und bekommt zur Zeit keine Zinsen.

Solche Phrasen zu dreschen bringt niemanden weiter. Mit Wertpapieren und Geldverleih macht man sich vom Kapitalmarkt und der Zinsentwicklung abhängig, mit Immobilieneigentum, Selbstnutzung und Vermietung macht man sich abhängig vom Immobilienmarkt, angrenzenden Grundstückseigentümern, Mietern, Gemeinden usw.

[El Cheffe]

Vielen Dank für eure Antworten soweit!

 

Mir ist schon klar, dass da zwischen "in die Hose gegangen" und "super Rendite bekommen" alles drin ist. Wollte nur ein paar Erfahrungen hören. Er hat auch das Grundstück finanziert, was allerdings nicht so teuer war wegen der Lage (Stadtrand einer Kleinstadt mit knapp 30.000 Einwohner).

 

 

 

[Albanest]

Wenn man nicht selbst aus der Baubranche kommt und sich zumindest teilweise handwerklich helfen kann, würde ich davon abraten, eine Eigentumswohnung/ DH / MFH zur Fremdvermietung zu bauen/zu kaufen. Nicht nur, dass man die Ratschläge von Architekten/Handwerkern mangels Expertise nicht beurteilen kann, man muss für jedes Gewerk den entsprechenden Fachmann bezahlen. Durch Eigenleistung lässt sich andererseits die Rendite hebeln.

 

Ich bin mir nicht sicher ob es hier oder im Bondboard in den letzten Tagen erwähnt wurde, aber folgendes gibt die Sachlage gut wieder, daher versuche ich die Aussage (sinngemäß) zu wiederholen: "Wenn ich die Dichtung des tropfenden Wasserhahns selbst auswechsle, kostet das 3€ für die Dichtung. Wenn ich dafür einen Handwerker brauche, kostet es 300€".

 

Dazu kommt das "Mietrisiko", also Mietausfall, Mietnomaden, Leerstand, Bestellerprinzip, eine Rechtslage/-sprechung welche die bösen, kapitalistischen Vermieter benachteiligt und ggf. die Mietpreisbremse (von der ich persönlich noch nichts bemerke). Hinzu kommen hohe Transaktionskosten und laufende Instandhaltungskosten. Alles in allem spricht vieles Contra Immobilien, weshalb es als Rendite-Investment oftmals nicht geeignet ist.

 

 

 

[EBlack]

Vielen Dank für eure Antworten soweit!

 

Mir ist schon klar, dass da zwischen "in die Hose gegangen" und "super Rendite bekommen" alles drin ist. Wollte nur ein paar Erfahrungen hören. Er hat auch das Grundstück finanziert, was allerdings nicht so teuer war wegen der Lage (Stadtrand einer Kleinstadt mit knapp 30.000 Einwohner).

 

 

 

 

Eine wirklich gute Antwort wie man dir nicht geben können, da die zugrunde liegenden Infos nicht wirklich viel hergeben.

Außerdem erzählst du "mehr" über deinen Bekannten ( wobei man an sich auch nichts weiß, außer die durch FK finanzierten Häuser von deinem Bekannten. Er könnte noch viele andere Einkünfte haben, dass es eventuell Sinn machen könnte, die Häuser voll zu finanzieren) - als über dich. Ist diese Thematik auch für dich interessant?

[civis]

Lassen wir mal Geschichten vom Hörensagen und wilde Spekulationen außen vor. Fakt ist, dass es kaum ein Investition gibt, deren Chancen-/Risikoprofil man so exakt berechnen kann. Das gilt besonders für Wohnimmobilien.

 

Also: Nennt mir eine faktisch begründete, sorgfältig durchgerechnete Gelegenheit im Wohnimmobilienbereich. Bei Interesse an einer signifikanten Beteiligung an den nötigen Investitionen beteilige ich mich bei guten Zahlen signifikant. Sendet mir eine PN, wenn ihr ein Angebot machen wollt.

 

Viele Grüße

civis

[Warlock]

Die Familie von der Seite meines Vaters hat das jahrzehntelang betrieben, aufgrund von schlechter Bewirtschaftung blieb am Ende leider nichts über. Ich bin daher negativ vorbelastet. Ansonsten halten sich gute und schlechte Erfahrungen sicherlich die Wage.

 

Der entscheidende Punkt bei der Vermietung ist die Auswahl der Mieter. Es ist, je nach Lage, nicht immer Einfach die Mieter zu bekommen die man sich wünscht. Solvente und zuverlässig zahlende Mieter haben oft hohe Ansprüche so das sicherlich häufiger renoviert/saniert werden muss als technisch erforderlich. Zudem ist die Abnutzung deutlich höher als bei Eigennutzung.

[tyr]

Also: Nennt mir eine faktisch begründete, sorgfältig durchgerechnete Gelegenheit im Wohnimmobilienbereich.

Die Frage ergibt doch keinen Sinn. Wenn jemand sowas kennt ergreift er die Gelegenheit selber. Warum sollte er das mit anderen teilen?

[bondholder]

Also: Nennt mir eine faktisch begründete, sorgfältig durchgerechnete Gelegenheit im Wohnimmobilienbereich.

Die Frage ergibt doch keinen Sinn. Wenn jemand sowas kennt ergreift er die Gelegenheit selber. Warum sollte er das mit anderen teilen?

Wenn das Investment für jemanden allein eine Nummer zu groß wäre, könnte ein Koinvestor in Frage kommen.

[civis]

Der entscheidende Punkt bei der Vermietung ist die Auswahl der Mieter. Es ist, je nach Lage, nicht immer Einfach die Mieter zu bekommen die man sich wünscht. Solvente und zuverlässig zahlende Mieter haben oft hohe Ansprüche so das sicherlich häufiger renoviert/saniert werden muss als technisch erforderlich. Zudem ist die Abnutzung deutlich höher als bei Eigennutzung.

Das ist alles zweifellos richtig - spricht aber nicht generell gegen Investitionen in Wohnimmobilien. Es sind ebensowenig alle Immobilien gute Investitionen wie alle Immobilien schlechte Investitionen sind. Es kommt auf die richtige Auswahl an und die ist im Vergleich zu vielen anderen Investitionszielen gut zu kalkulieren. Selbstverständlich müssen bei der Bewertung der Chancen und Risiken auch die genannten Punkte beachtet werden.

 

 

Wenn das Investment für jemanden allein eine Nummer zu groß wäre, könnte ein Koinvestor in Frage kommen.

Das wäre ein Grund. Ein weiterer Grund wäre, Erfahrung oder Expertise Dritter nicht zu kaufen, sondern diese Dritten mit in die finanzielle Haftung zu nehmen und im Gegenzug an den Chancen zu beteiligen.

 

 

Viele Grüße

civis

[Musterboo]

Der entscheidende Punkt bei der Vermietung ist die Auswahl der Mieter. Es ist, je nach Lage, nicht immer Einfach die Mieter zu bekommen die man sich wünscht. Solvente und zuverlässig zahlende Mieter haben oft hohe Ansprüche so das sicherlich häufiger renoviert/saniert werden muss als technisch erforderlich. Zudem ist die Abnutzung deutlich höher als bei Eigennutzung.

 

Die Frage ist natürlich auch welche Mieter man sich wünscht.

Wenn ich meinen alten Schulkammeraden anschau kann ich an sich nur den Kopf schütteln. Hätte nie gedacht, dass er es so weit bringt.

Er war früher eher durchschnittlich begabt und besitzt mittlerweile 3 Mehrfamilienhäuser mit geschätzten 30 Wohneinheiten und macht das mittlerweile hauptberuflich, da er in seinem alten Beruf verletzungsbedingt nicht weiter machen kann.

Das ganze vermietet er als Sozialwohnungen:

Anspruchslose Mieter, minimale Sanierungskosten und pünktliche Mietzahlungen (vom Amt).

Wenn ich mich richtig an das letzte Gespräch erinnere, übernimmt das Amt sogar Teile der Sanierung bei Mieterwechsel.

 

Das Geschäftsmodell scheint gut zu laufen und relativ stressfrei zu sein.

[Hopeful]

Der entscheidende Punkt bei der Vermietung ist die Auswahl der Mieter. Es ist, je nach Lage, nicht immer Einfach die Mieter zu bekommen die man sich wünscht. Solvente und zuverlässig zahlende Mieter haben oft hohe Ansprüche so das sicherlich häufiger renoviert/saniert werden muss als technisch erforderlich. Zudem ist die Abnutzung deutlich höher als bei Eigennutzung.

 

Die Frage ist natürlich auch welche Mieter man sich wünscht.

Wenn ich meinen alten Schulkammeraden anschau kann ich an sich nur den Kopf schütteln. Hätte nie gedacht, dass er es so weit bringt.

Er war früher eher durchschnittlich begabt und besitzt mittlerweile 3 Mehrfamilienhäuser mit geschätzten 30 Wohneinheiten und macht das mittlerweile hauptberuflich, da er in seinem alten Beruf verletzungsbedingt nicht weiter machen kann.

Das ganze vermietet er als Sozialwohnungen:

Anspruchslose Mieter, minimale Sanierungskosten und pünktliche Mietzahlungen (vom Amt).

Wenn ich mich richtig an das letzte Gespräch erinnere, übernimmt das Amt sogar Teile der Sanierung bei Mieterwechsel.

 

Das Geschäftsmodell scheint gut zu laufen und relativ stressfrei zu sein.

 

Das ist ja schon fast ein Paradebeispiel wie es laufen könnte. Zweite Seite des ganzen, Vandalismus! Natürlich nicht nur bei Sozialwohnungen zu sehen, aber häufig ein Problem.

 

@El Cheffe

 

Ohne Risiken geht sowas kaum. Viel Arbeit und Stress müssen bewältigt werden. Ist man sich dessen bewusst und hat das nötige Kapital, steht dem nichts im Wege. Was viele hier versuchen zu sagen ist, es kann viel unerwartetes passieren und wenn man jemand ist, der schnell aufgibt und sich "herumschubsen" lässt, der wird schnell unglücklich und im schlimmsten aber sicheren Fall ist man sein Kapital los.

[Musterboo]

Wobei Vandalismus in oben genannten Fall wohl eher zweitrangig ist, da der Mieter für den Schaden aufkommen muss (Das Amt).

Wenn die Renovierung Bei Mieterwechsel erforderlich ist, um die Bewohnbarkeit der Wohnung herzustellen ist eine Renovierung auf Kosten des Sozialträgers durchführen.

Auch Kosten für laufende Schönheitsreparaturen müssen nach ständiger Rechtsprechung durch die Behörden gezahlt werden, da sie Kosten der Unterkunft sind.

 

Somit ist ein Großteil abgedeckt mit dem sich der Otto normal Vermieter sonst rumstreiten darf.

 

Ich finde das Konzept immer noch lustig und interessant. Wäre selbst nie auf die Idee gekommen.

Wenn man an so ein Objekt günstig ran kommt ist das nicht das schlechteste.

Selbst so ein Objekt zu bauen sehe ich als eher riskant an, wobei ich das schwer einschätzen kann, noch nie durchgerechnet habe und es wohl auch Subventionen für Sozialen Wohnungsbau gibt, mit denen ich mich nicht auskenne.

Der Bedarf an Sozialwohnungen in der Region muss natürlich auch gegeben sein.

[tyr]

Wobei Vandalismus in oben genannten Fall wohl eher zweitrangig ist, da der Mieter für den Schaden aufkommen muss (Das Amt).

Wenn die Renovierung Bei Mieterwechsel erforderlich ist, um die Bewohnbarkeit der Wohnung herzustellen ist eine Renovierung auf Kosten des Sozialträgers durchführen.

Auch Kosten für laufende Schönheitsreparaturen müssen nach ständiger Rechtsprechung durch die Behörden gezahlt werden, da sie Kosten der Unterkunft sind.

 

Somit ist ein Großteil abgedeckt mit dem sich der Otto normal Vermieter sonst rumstreiten darf.

Hast du für diesen Sachverhalt Aktenzeichen von höchstrichterlicher Rechtssprechung? Die Vorstellung, dass das Vermieterrisiko für Wohnungsschäden von Sozialhilfeempfängern auf die Allgemeinheit abgewälzt wird finde ich nicht unbedingt sofort einleuchtend. Das deckt sich nicht mit dem gerne benutzten Begriff Mietnomaden, wobei den Schaden der Vermieter trägt. Wenn dem so wäre müsste man von der Menge der als Mietnomaden angesehen Mieter ja die Hartz-4-ler abziehen, da bei denen das Amt die Instandsetzung trägt. Dazu wären höchstrichterliche Urteile interessant.

[Sthenelos]

Pauschal kann man wenig sagen, außer, dass ein Invest in Immobilien eben ein Invest ist. Nicht gleich, aber ähnlich wie andere Invests

in z.B. Wertpapiere, Rohstoffe, Oldtimer, Kunstmarkt, Grundstücke usf. mit dementsprechend Chancen und Risiken, überall kann man

viel falsch machen - oder mit dem nötigen Wissen und Bachground eben auch eine gute Rendite einfahren, oder Risiko streuen wenn man

viel Kapital hat.

[Hopeful]

Wobei Vandalismus in oben genannten Fall wohl eher zweitrangig ist, da der Mieter für den Schaden aufkommen muss (Das Amt).

Wenn die Renovierung Bei Mieterwechsel erforderlich ist, um die Bewohnbarkeit der Wohnung herzustellen ist eine Renovierung auf Kosten des Sozialträgers durchführen.

Auch Kosten für laufende Schönheitsreparaturen müssen nach ständiger Rechtsprechung durch die Behörden gezahlt werden, da sie Kosten der Unterkunft sind.

 

Somit ist ein Großteil abgedeckt mit dem sich der Otto normal Vermieter sonst rumstreiten darf.

 

Ich finde das Konzept immer noch lustig und interessant. Wäre selbst nie auf die Idee gekommen.

Wenn man an so ein Objekt günstig ran kommt ist das nicht das schlechteste.

Selbst so ein Objekt zu bauen sehe ich als eher riskant an, wobei ich das schwer einschätzen kann, noch nie durchgerechnet habe und es wohl auch Subventionen für Sozialen Wohnungsbau gibt, mit denen ich mich nicht auskenne.

Der Bedarf an Sozialwohnungen in der Region muss natürlich auch gegeben sein.

 

Also wer davon ausgeht "Alles zahlt das Amt" der wird sehr schnell eines besseren belehrt. Da wären die Kassen schneller leer wie man schauen kann. Wie oft hört man von Vermietern die auf den Kosten sitzen bleiben und nicht weiter wissen? So einfach ist das nicht!

Deshalb machte ich ja darauf Aufmerksam. Es kann schön und gut sein, aber es kann auch viel schief gehen und man muss sich damit befassen. Einfach hoffen das es gut geht könnte da der falsche weg sein.

 

 

[mucben]

Ein Freund von mir hat in den neuen Bundesländern eine alte Platte sehr günstig erworben, saniert und dann an 60 Hartz IV Empfänger vermietet.

 

Einmal im Jahr macht er ein Sommerfest, stellt ein Spanferkel nebst Beilagen und Getränken zur Verfügung.

 

Er hat null Probleme. Die Miete kommt pünktlich vom Amt. Die Mieter sind dankbar in einer guten Immobilie zu wohnen und freuen sich über das Sommerfest.

 

Die landläufige Meinung, dass alle Hartz IV Empfänger asozial sind und sich wie Vandalen benehmen stimmt nicht immer!!

[Hopeful]

Ein Freund von mir hat in den neuen Bundesländern eine alte Platte sehr günstig erworben, saniert und dann an 60 Hartz IV Empfänger vermietet.

 

Einmal im Jahr macht er ein Sommerfest, stellt ein Spanferkel nebst Beilagen und Getränken zur Verfügung.

 

Er hat null Probleme. Die Miete kommt pünktlich vom Amt. Die Mieter sind dankbar in einer guten Immobilie zu wohnen und freuen sich über das Sommerfest.

 

Die landläufige Meinung, dass alle Hartz IV Empfänger asozial sind und sich wie Vandalen benehmen stimmt nicht immer!!

 

Ein sehr schönes Beispiel das es sein kann aber nicht muss! Solange man sich einfach auf alles gefasst macht, hat man um so mehr Freude wenn es doch genau so läuft Hoffe es kam nicht so rüber, als würde ich alle Hartz IV Empfänger als Asozial ansehen, dem ist nicht so.

[arkadius]

Die landläufige Meinung, dass alle Hartz IV Empfänger asozial sind und sich wie Vandalen benehmen stimmt nicht immer!!

 

Obwohl das Geld vom Amt kommt, hast du mit dem Amt keinen Mietvertrag, sondern mit dem Mieter. Ich war in ein paar Städten beim Amt und wollte auch an Hartz4 Bezieher vermieten. Nach ein paar (lockeren) Gesprächen wurde es mir nicht empfohlen. Das Amt hat gegenüber dem Vermieter so gut wie keine Verpfichtungen.

 

Wenn man mit Immobilien Geld verdienen möchte, dann eher als Immobilienmakler. Ich kenne zwei und die sind seit Jahren im Geschäft. Keiner von den würde sich selber eine Wohnung kaufen. Man denkt immer, dass Vermieter die Kohle machen würden und das stimme in den meisten Fällen einfach nicht. Einige Immobilien tragen sich durch Steuerersparnisse usw. Eine Gesetzesänderung und schon steht das gesamte Konzept auf wackeligen Beinen. Ein Bekannter von mir hat 2 Immobilien und fühlt sich wie ein König. Nüchtern betrachtet bekommt er eine Kaltmiete von knapp 650 Euro. Sieht nett aus, aber auch darauf muss man Steuern zahlen. Bei Immobilien die man seit Jahren hat wird man auch irgendwann den Überblick verlieren. Die Fahrt zur Versammlung, die kleine Reparatur, der kurze Leerstand oder die Kosten einen Immobilienmakler. Es summieren sich viele kleine Posten über Jahre und die hat irgendwann man nicht mehr auf dem Schirm, wenn man keine vernünftige Buchhaltung macht. Immobilien können auch an Wert verlieren. Es ist eher das Gefühl der Sicherheit, das einfach viele haben (wollen). Während das Depot täglich schwankt, sieht man den Preis für die Immobilie nicht.

 

Immobilien sind zwar nett - Versuche aber eine Immobilie zu kaufen, die sich ohne Steuerersparnis und nach Abzug aller Kosten auch von selbst trägt. Die hoch ist die Kaltmiete abzgl. Nebenkosten und den Rest kannst du noch versteuern. Unterm Strich bleibt nicht mehr viel über...

[civis]

Pauschal kann man wenig sagen, außer, dass ein Invest in Immobilien eben ein Invest ist. Nicht gleich, aber ähnlich wie andere Invests

in z.B. Wertpapiere, Rohstoffe, Oldtimer, Kunstmarkt, Grundstücke usf. mit dementsprechend Chancen und Risiken, überall kann man

viel falsch machen - oder mit dem nötigen Wissen und Background eben auch eine gute Rendite einfahren, oder Risiko streuen wenn man

viel Kapital hat. (Hervorhebungen von civis)

Das ist richtig.

 

Wenn man mit Immobilien Geld verdienen möchte, dann eher als Immobilienmakler. Ich kenne zwei und die sind seit Jahren im Geschäft. Keiner von den würde sich selber eine Wohnung kaufen. Man denkt immer, dass Vermieter die Kohle machen würden und das stimme in den meisten Fällen einfach nicht. Einige Immobilien tragen sich durch Steuerersparnisse usw. Eine Gesetzesänderung und schon steht das gesamte Konzept auf wackeligen Beinen. Ein Bekannter von mir hat 2 Immobilien und fühlt sich wie ein König. Nüchtern betrachtet bekommt er eine Kaltmiete von knapp 650 Euro. Sieht nett aus, aber auch darauf muss man Steuern zahlen. Bei Immobilien die man seit Jahren hat wird man auch irgendwann den Überblick verlieren. Die Fahrt zur Versammlung, die kleine Reparatur, der kurze Leerstand oder die Kosten einen Immobilienmakler. Es summieren sich viele kleine Posten über Jahre und die hat irgendwann man nicht mehr auf dem Schirm, wenn man keine vernünftige Buchhaltung macht. Immobilien können auch an Wert verlieren. Es ist eher das Gefühl der Sicherheit, das einfach viele haben (wollen). Während das Depot täglich schwankt, sieht man den Preis für die Immobilie nicht.

Das ist pauschal und vom Hörensagen.

 

Unterm Strich bleibt nicht mehr viel über...

Die Behauptung, es sei quasi Systemimmanent, dass man mit Immobilien keine ordentliche Rendite erzielen kann, ist falsch.

 

Viele Grüße

civis

[arkadius]

Hallo Civis,

 

es gibt sicherlich sehr viele die gutes Geld mit Immobilien verdienen. Es gibt aber auch einen Warren Buffet der mit Aktien viel verdient. Während ich mich nie mit Warren Buffet vergleichen würde, sind einige (angehende) Vermieter der Meinung, dass die Immobilie die geilste Anlage ist.

 

Leider ist dies so nicht richtig. Ich bin kein Gegner von Immobilien, aber einem muss klar sein, dass man viele Abhängigkeiten und Risiken eingeht. Bei einer Immobilie von 100.000 Euro fallen locker mal 10.000 Euro Kaufnebenkosten an und (idealerweise) 15.000 Eigenkapital an. Du bist bei 25.000 Euro. Rechne nur mal 10 Jahre und dann musst du 2.500 Euro pro Jahr verdienen um dein Geld wieder zu bekommen. Es sind 208 Euro Miete pro Monat nach Steuern, da du ja dein Geld wieder zurück willst. Inflation über 10 Jahre nicht mit einberechnet.

 

Zusätzlich musst du ja Zinsen und Tilgung bedienen - Bei einfachen 1% Tilgung und 3,5% Zinsen hast du nach 10 Jahren Restschulden bei der Bank von knapp 88.000 Euro. In den 10 Jahren hast du monatlich dein Hausgeld bezahlt, welches du nicht komplett auf den Mieter umlegen kannst.

 

Du hast 25.000 Euro ausgegeben und nach 10 Jahren 12.000 Euro getilgt. Nehmen wir mal an, dass du die Immobilie steuerfrei verkaufen kannst für 125.000 Euro. Davon zahlst du die 88.000 Euro schulden ab und es bleiben noch 37.000 Euro. Davon ziehst du mal dein Eigenkapital ab von 25.000 Euro und es bleiben 12.000 Euro. Du hast jedes Jahr 1.200 Euro verdient, also knapp 100 Euro im Monat.

 

Rechne mal aus, was dich der Steuerberater jährlich kosten würde und die Kosten musst du auch durch die Einnahmen decken.

 

In dieser Zeit kann es passieren, dass du den Makler aber selber bezahlen musst und einen brauchst. Bei Vermietung gibt es den ja schon. Er möchte vom Verkauspreis (round about) 4,5%, also gut 5625. Fast die Hälfte von deinem Gewinn geht an den Makler und du bleibst bei 50 Euro Gewinn im Monat.

 

Eine Investition in Immobilien muss sehr gut berechnet werden und nein ich bin da kein Experte. Ich kenne nur von einer kleinen Menge aus dem Freundes/Bekanntenkreis die schönen Rechnungen. Sobald die Investition nicht funktioniert, wird auf Steuervorteile spekuliert damit die Investition irgendwie Sinn macht. Man rechnet es sich mit Absicht schön und leider klappt es oft nicht.

 

Was ich gut finde und selber mache - Vermieten und dann selber einziehen. Eine schöne Wohnung suchen, welche auch altersgerecht ist und diese vermieten. Im Alter kann man selber einziehen und spart sich etwas Geld. Mietfrei bedeutet nicht kostenfrei

 

Ich persönlich fand Immobilien sehr lange unglaublich geil. Rational betrachtet fand ich es nur gut, dass in der Stadt XYZ irgendwas steht was ich sehen und anfassen kann --> Ein Sachwert. Es hat lange gedauert bis ich gelernt habe, dass Aktie nur ein schönes Wort für Unternehmensanteil ist. Wenn ich mir eine Cola bestelle, dann freue ich mich, dass mir ein Anteil von 0.00000000000001% an diesem Unternehmen gehört. Bei ETFs freue ich mich, dass ich Aktien aus zig Ländern und Unternehmen besitze. Als ich das gemerkt habe, waren Immobilien für mich nicht mehr so interessant. Ich bin in meiner Kindheit und später immer wieder umgezogen. Es gab mal Nachbarn die genervt haben oder die Gegend wurde immer weniger attraktiv. Die Immobilie steht da. Sie kann auch 400.000 Wert sein. Wenn du mal 20.000 brauchst, dann musst du den ganzen Bunker verkaufen und du brauchst einen Käufer.