Was machen mit unbebautem Wohngrundstück ?

[karstadt]

Ausgangslage

 

15 Jahre im Ausland gelebt und komme jetzt nach Deutschland zurück. Bin jetzt 53 Jahre. Ich bin im naturwissenschaftlichen Bereich tätig; von Geldanlage habe ich nicht viel Wissen.

Durch Erbschaft habe ich ein unbebautes (Wohn-)Grundstück in sehr, sehr guter Lage in einem süddeutschen Ballungsraum erhalten. Es können insgesamt ca. 300 qm Wohnraum geschaffen werden. Eigenkapital wäre genug vorhanden.

Selbst darauf Bauen und Wohnen möchte ich nicht. Es kann sein, dass ich nochmals in Ausland gehe. Das Grundstück verkaufen möchte ich nicht. Von selbst bauen und dann zu vermieten habe ich ehrlich gesagt ein wenig Angst. Bei einigen Freunden, die auch totale Laien waren wie ich, ist das Bitter böse zu Ende gegangen. Die müssen jetzt Monat für Monat noch Geld „mitbringen“ und streiten sich mit der Baufirma, Architekten, SachverständigenMietern… herum. Da waren Themen wie Baupfusch, Mietminderungen usw…

 

Welche Varianten gibt es, dass ich nach wie vor Grundstückseigentümer bleibe, das Grundstück jedoch sinnvoll bebaue ?

Oder: wie soll man als Laie bauen und vermieten, wenn man eigentlich keine Ahnung davon hat ?

Die max. Rendite brauche ich nicht. Ich freue mich auf viele Ideen…

[Ramstein]

Du könntest es in Erbpacht geben. Mögliches Risiko: Insolvenz des Pächters.

[Schildkröte]

Erbbaurecht ging mir ebenfalls als erstes durch den Kopf. Allerdings sind hierbei Laufzeiten von 90 oder 99 Jahren üblich... Deshalb machen das für gewöhnlich nur Kirchen oder Kommunen. Tja, wenn Du nicht selber bauen oder verkaufen willst, fällt mir nur noch "normales" verpachten ein. Etwa als Stellplatz oder für landwirtschaftliche Zwecke, und sei es bloß, dass bei letzterem regelmäßig jemand das Gras zur Weiterverwendung mäht. Wobei auch diese beiden Möglichen wohl flachfallen, da Du von "sehr, sehr guter Lage" schreibst. Dann muss das Grundstück wohl leider brachliegen. Kommt eventuell eine Schenkung als vorzeitige Vererbung in Betracht?

[otto03]

Ausgangslage

 

15 Jahre im Ausland gelebt und komme jetzt nach Deutschland zurück. Bin jetzt 53 Jahre. Ich bin im naturwissenschaftlichen Bereich tätig; von Geldanlage habe ich nicht viel Wissen.

Durch Erbschaft habe ich ein unbebautes (Wohn-)Grundstück in sehr, sehr guter Lage in einem süddeutschen Ballungsraum erhalten. Es können insgesamt ca. 300 qm Wohnraum geschaffen werden. Eigenkapital wäre genug vorhanden.

Selbst darauf Bauen und Wohnen möchte ich nicht. Es kann sein, dass ich nochmals in Ausland gehe. Das Grundstück verkaufen möchte ich nicht. Von selbst bauen und dann zu vermieten habe ich ehrlich gesagt ein wenig Angst. Bei einigen Freunden, die auch totale Laien waren wie ich, ist das Bitter böse zu Ende gegangen. Die müssen jetzt Monat für Monat noch Geld „mitbringen“ und streiten sich mit der Baufirma, Architekten, SachverständigenMietern… herum. Da waren Themen wie Baupfusch, Mietminderungen usw…

 

Welche Varianten gibt es, dass ich nach wie vor Grundstückseigentümer bleibe, das Grundstück jedoch sinnvoll bebaue ?

Oder: wie soll man als Laie bauen und vermieten, wenn man eigentlich keine Ahnung davon hat ?

Die max. Rendite brauche ich nicht. Ich freue mich auf viele Ideen…

 

Es gibt m.E. nur zwei Varianten (die dritte wird nur erwähnt):

 

1. behalten, und gucken was sich tut

2. verkaufen und die z.Zt. exorbitanten Preise nutzen - obwohl sie auch noch exorbitanter werden könnten

3. Variante, selber Miet-/Eigentumswohnungen bauen lassen - schwierig - dazu muss man "geboren" sein um das erfolgreich umzusetzen.

 

Habe selbst vor wenigen Monaten ein kleines Grundstück (unbewirtschaftetes Gartengrundstück, Bauland) auf dem sich per Gewohnheitsrecht ein Kinderspielplatz (nichts gegen Kinder) etabliert hatte, verkauft und bin froh die Verantwortung für das Grundstück los zu sein.

[Trüffelsau]

"Der Grundstückseigentümer wird nicht unangemessen benachteiligt. Er kann für den Fall der Insolvenz den Heimfall vereinbaren und ausüben (§ 2 Nr. 2 ErbbauRG) und so das Erbbaurecht an sich ziehen. Der Grundstückseigentümer ist nicht darauf verwiesen, den Erbbauzins als Insolvenzforderung zu akzeptieren, er kann - statt der abgesonderten Befriedigung - das ganze Erbbaurecht für sich beanspruchen, freilich nur gegen Entschädigung (§ 32 ErbbauRG)."

Aus Ulrich Keller: das Erbbaurecht in der Insolvenz...

aber zu beachten auch:

"Der Grundstückseigentümer kann sein am Erbbaurecht bestehendes Vorkaufsrecht nicht geltend machen, wenn der Insolvenzverwalter das Erbbaurecht verwertet (§471 BGB).Bei Zwangsversteigerung (auch §§ 172 ff. ZVG) kann das Vorkaufsrecht ebenfalls

nicht geltend gemacht werden (§ 471 BGB)" usw...

 

Also: alles vertraglich regeln! Kann man aber alles regeln...Achtung: Mitspracherecht absichern, wie in allen Kirchenverträgen üblich (Sonderkündigungsrecht, An- Umbauten absegnen usw., Zustimmung bei Verkauf des Erbrechtes)

 

Siehe auch folgender Link:

http://www.insolvenzverein.de/archiv/12/Keller.pdf

 

Im Übrigen werden heute selten Erbbaurechte auf 99 Jahre vergeben...in der Regel handelt es sich heute um 50 bis 75 Jahre...

 

Und in der Regel bekommt man 5 % (des Grundstückswertes) in sehrsehr guter Lage auch entsprechend mehr...

 

Z.B.: Wert Grundstück 100.000 € : 417 € / Monat Erbbaurechtpacht,

ich würde diese Lösung empfehlen. Ist doch ein herrliches Zubrot?

[Yoko]

Wieso möchtest du denn das Grundstück unbedingt behalten?

 

In Ballungsräumen sind die Preise für Grundstücke zum teilt exorbitant hoch, da zahlt man schnell 350 - 500 Euro pro Quadratmeter selbst bei sub-optimaler Lagen im erweiterten Speckgürtel eines Ballungsraums. Im Stadtgebiet selbst gehen die Grundstückspreise schnell in die tausende von Euro pro Quadratmeter.

 

Mein persönlicher Tipp wäre da eher zu verkaufen, sofern du nicht unbedingt in der Stadt auf diesem Grundstück mal selber leben möchtest. Grundstückspreise sind aktuell sehr hoch, da durch die niedrigen Zinsen sehr viele Leute gerade bauen wollen (erneuter Bau-Boom) und größere Städte kaum neue Baugrundstücke auszeichnen. Da ist das Grundstück dann schnell teurer als die eigentliche Immobilie.

 

Von dem Geld könntest du dieses dann entsprechend in Tagesgeld, Festgeld, Offene Immobilienfonds und Aktien investieren und erhälst dann dauerhaft eine nette Rendite. Hast aber nicht den Stress selber bauen zu müssen und dich selber um Mieter kümmern zu müssen.

[civis]

Welche Varianten gibt es, dass ich nach wie vor Grundstückseigentümer bleibe, das Grundstück jedoch sinnvoll bebaue ?

(Hervorhebungen von civis)

 

Da bleibt nur die Erbpachtvariante. Aber auch diese Variante setzt - wie jede Investmententscheidung - eine vertiefte Beschäftigung mit dem Thema voraus. Mindestens so vertieft, dass man hinzugezogenen Fachleuten (Juristen, Bauexperten, ...) die richtigen Fragen stellen kann und dass man deren Antworten qualitativ einordnen kann.

 

 

Oder: wie soll man als Laie bauen und vermieten, wenn man eigentlich keine Ahnung davon hat ?

(Hervorhebungen von civis)

 

Nein, dass soll man nur, wenn man etwas gegen seine Ahnungslosigkeit tut. Diese Variante setzt einen signifikant höheren Kapitaleinsatz voraus (Grundstück + Baukosten), ist deshalb deutlich risikoreicher (und erfordert deutlich breitere Kenntnisse um die hinzugezogenen Fachleute und deren Vorschläge beurteilen zu können). Kenntnisse vorausgestzt, kann man dann selbst beurteilen, ob diese Variante renditeträchtig ist (was durchaus möglich sein kann).

 

 

Die max. Rendite brauche ich nicht.

Nichts zu tun bedeutet in diesem Fall negative Rendite, weil ein brachliegendes Grundstück zwar Kosten (Steuern, Gebühren, evtl. Kostenbeteiligungen an kommunalen Maßnahmen, Versicherungsprämien, Instandhaltung/Pflege ...) aber keine Einnahmen erzeugt.

 

 

Viele Grüße

civis

[_Henrik_]

Ich habe diese Woche gelesen Parkplatzvermietung wäre in Großstädten das neue Geschäft.

Evtl. in dieser Situation ein möglicher Weg.

Ansonsten meine Einschätzung: Grundstücke in Städten sind, und waren schon immer teuer und das wird auch so bleiben.

Ich persönlich möchte immer weniger in so einer leben.

[SkyWalker]

Wenn du erstmal keine Idee hast was du mit dem Grundstück machen sollst und die Lage sehr gut ist und du dir vorstellen kannst das Grundstück noch zu behalten, wäre es ggf auch eine Möglichkeit das Grundstück an ein Außenwerbeunternehmen zu verpachten.

 

Daneben könntest du Parkplätze auf dem Grundstück vermieten. So sollte zumindest ein Teil der Bewirschaftungskosten verdient werden und über die Pflege des Grundstücks lässt sich je nach Lage mit dem jeweiligen Unternehmen sicher auch verhandeln.

[civis]

Parkplätze / Außenwerbung

 

Das wäre Vermietung/Verpachtung. Ob eine oder beide Möglichkeiten umsetzbar und rentabel sind, muss man mit den üblichen Kriterien beurteilen (Genehmigungsfähigkeit, Kosten, Marktsituation, ...). Und auch hier gilt, dass man sich mindestens so viele Kenntnisse aneignen muss, dass man die Beurteilungskriterien kennt und dass man fremde Expertise qualitativ einschätzen kann. Das gilt zumindest, wenn man ein vernünftiges Chance-/Risikoverhältnis haben möchte.

 

Viele Grüße

civis

[ebdem]

Du kannst dir auch überlegen mit einer Genossenschaft zu sprechen. Die sind eher langfristig orientiert und könnten auch die Chance bieten das Grundstück in Erbpacht zu bebauen. Gerade Genossenschaften, die lange am Markt sind, haben eine geringe Wahrscheinlichkeit Pleite zu gehen.

[lunareactor]

Wenn du hauptsächlich das Investitionsrisiko minimieren willst, dir aber vorstellen kannst als Vermieter tätig zu werden gibt evtl. noch die Option von Tauschgeschäften mit Bauträgern.

In unserer Nachbarschaft hat so z. B. ein Grundstückseigentümer sein Grundstück an einen Bauträger/Investor übertragen, und dafür im Gegenzug im darauf erbauten Mehrfamilienhaus mehrere Einheiten + Cash erhalten.

Somit hatte er kein Investitionsrisiko, hat aber trotzdem Immobilieneigentum anteilig behalten. Im besagten Falle war das allerdings eine Seniorenwohnanlage mit entsprechend kleiner Stückelung der Einheiten, bei kleineren Einheiten/Wohnhäusern könnte das schwieriger sein.

[karstadt]

Weshalb will ich nicht verkaufen ?

 

Ein Depot mit etwas Größe ist schon vorhanden. (Näher will ich darauf nicht eingehen)

 

"Die Rente ist sicher, lt. NOrbert Blüm". Ich habe nicht so viel eingezahlt. Es waren lange Zeiten dabei, wo nix war. Bis ich in Rente gehe, gibt es eh nicht mehr viel.

 

sonstiges Eigentum an Grund und Boden habe ich nicht.

 

Das ist so ein bischen die Zwickmühle.

 

Die Idee mit der Erbpacht muss ich mir mal durch den Kopf gehen lassen.

 

Kann mir vielleicht jmd. mal skizzieren, was zu tun ist, wenn man die Bebauung einmal durchplant ? Immer unter der Maßgabe, dass ich relativ unbedarft in solchen Sachen bin. Mit dem Taschenrechner kann ich zwar noch umgehen. Handwerklich bin ich aber z.B mit 2 linken Händen gesegnet.

 

trotzdem Danke für die vielen Hinweise !

[Sabaton]

Kann mir vielleicht jmd. mal skizzieren, was zu tun ist, wenn man die Bebauung einmal durchplant ? Immer unter der Maßgabe, dass ich relativ unbedarft in solchen Sachen bin. Mit dem Taschenrechner kann ich zwar noch umgehen. Handwerklich bin ich aber z.B mit 2 linken Händen gesegnet.

 

 

Ich habe zwar vom Thema Neubau keine eigene Erfahrung, aber du kannst ja mal bei mit ein oder anderen Bauträger einen Termin vereinbaren und der soll dir ein Angebot unterbreiten.

 

Wobei ich das Thema bauen / bauen lassen schon schwierig finde, wenn du selbst handwerklich gar keine Fähigkeiten hast. Dann solltest du zumindest jemanden kennen oder einen Sachverständigen einschalten der die Qualität/Baumängel beurteilen kann, solltest du dich fürs bauen entscheiden, meiner Meinung nach.

[EBlack]

Lass dir doch mal Punkte durch den Kopf gehen wie:

 

- wie viel Zeit möchte ich in das Thema jetzt stecken - und wie viel zukünftig und zwar regelmässig? Hast du auch die Zeit?

- auch im Hinblick auf mögliche Optionen im Ausland bald - hast du überhaupt Lust, dich im Ausland damit zu beschäftigen?

- wie viel würde ein Grundstücksverkauf bringen?

- wann möchtest du in Rente gehen und inwieweit stehst du dann auf einem grünem Zweig?

[civis]

Kann mir vielleicht jmd. mal skizzieren, was zu tun ist, wenn man die Bebauung einmal durchplant ? Immer unter der Maßgabe, dass ich relativ unbedarft in solchen Sachen bin. Mit dem Taschenrechner kann ich zwar noch umgehen. Handwerklich bin ich aber z.B mit 2 linken Händen gesegnet.

Du kannst zunächst mal (kostenlos und) unverbindlich mit einem (besser zwei - so dass Du Unterschiede siehst) selbständigen Bauleiter sprechen. (Architekten tun es auch. Ich persönlich bevorzuge es aber aus diversen Gründen, Praktikern aus dem Baugewerbe den Oberbefehl über Baumaßnahmen aller Art zu geben.)

 

Hast Du das getan, schläfst Du drüber und überlegst Dir dann, ob es sich für Dich gut anfühlt, Dich tiefergehend mit dem Thema zu beschäftigen.

 

Viele Grüße

civis

[herr_welker]

Ich kann dir sagen was ich mit meinem mache.

 

Rasen mähen, Gehweg in Ordnung halten (Unkraut, Schnee), Steuern und Versicherung zahlen und ansonsten brach liegen lassen.

 

Etwas drauf bauen brauche ich nicht, weil ich kein eigenes Haus will. Somit bleibt es im Besitzt und kostete eben.

[civis]

Somit bleibt es im Besitzt und kostete eben.

 

Und, wo ist der Sinn? Abgesehen davon, dass es nicht nur Bestitz, sondern auch Eigentum bleibt - mit allen Konsequenzen.

 

Viel Grüße

civis

[Toomi]

Zu verschiedenen Bauträgern gehen und es zum Verkauf anbieten. Dann hast du zumindest mal eine Zahl, was das Teil eigentlich wert ist.

Wenn man dir dafür als Beispiel 500.000€ bietet - dann kannst du damit immerhin dein Depot sehr schön weiter ausbauen und damit für die Rente vorsorgen.

Bedenke - bei 500.000€ und 3% Dividende im Durchschnitt - reden wir von 15.000€/Jahrr Zinseingang pro Jahr ab heute. Da kommt bis zu deiner Rente also nochmal ein sehr dicker Betrag zusammen, den du dann nochmal oben rauf rechnen kannst.

 

 

Ansonsten wenn Verkauf absolut keine Option ist - überleg dir wie du das Ding maximal teuer anbieten kannst. Unter Umständen einige Wohnungen drauf stellen, die dann vermietet werden. Dafür brauchst du aber nicht unsere Hilfe, sondern Hilfe von jemanden der das Grundstück kennt.

[herr_welker]

Und, wo ist der Sinn? Abgesehen davon, dass es nicht nur Bestitz, sondern auch Eigentum bleibt - mit allen Konsequenzen.

 

Viel Grüße

civis

 

Man hebt es eben für die nachfolgende Generation auf.

 

Ich betrachte es als Diversifikation.

[civis]

Man hebt es eben für die nachfolgende Generation auf.

 

Ich betrachte es als Diversifikation.

Je nach den persönlichen Verhältnissen und der Art des Grundstücks kann das natürlich Sinn machen. Und man muss ja auch nicht aus allem den letzten Cent rausquetschen. Man sollte seine Entscheidung nur bewußt und in Kenntnis der Konsequenzen und Alternativen treffen. Wenn man dann die Alternative wählt, mit der man sich persönlich am wohlsten fühlt - die am besten zum eigenen Leben passt - macht man nichts falsch.

 

Viele Grüße

civis

[karstadt]

Erstmal Danke für alle Anregungungen. Diese werde ich einmal alle überdenken.

 

Kann mir jmd geeignete Literatur empfehlen, die die Sache mit der Wohnbebauung näher beleuchtet ? Da würde ich mich gerne erstmal näher mit beschäftigen. Ich möchte keind Variante jetzt schon ausschliessen

 

Liebe Grüsse

[civis]

Kann mir jmd geeignete Literatur empfehlen, die die Sache mit der Wohnbebauung näher beleuchtet ?

Keine Ahnung. Da gibt es bestimmt Ratgeber wie man ein großartiger Immobilienentwickler wird. Und dann gibt es mit Sicherheit eine Unmenge von Büchern aus der Immobilienwirtschaft, die sich mit sämtlichen Facetten des Gebiets beschäftigen. Wenn Du eine Maschinenbaufabrik statt eine Grundstücks geerbt hättest, würdest Du dann nach Literatur fragen, welche die Sache mit dem Maschinenbau näher beleuchtet?

 

Apropos Maschinenbau: Die Grundregeln der Wirtschaft sind in jeder Branche gleich. Die erste und wichtigste Regel lautet: Man muss mehr einnehmen als man ausgibt. Und ob das bei einem Objekt möglich ist, kann man gerade im Wohnungsbau hervorragend kalkulieren. Du hast hier diverse Ratschläge bekommen, wen Du alles unengeldlich befragen kannst. Du kannst faktisch mit jedem, der mit Immobilien sein Geld verdient ein Gespräch für lau führen und auch ein Angebot kriegen. Dann läßt Du die Infos sacken und füllst Deine Wissenslücken gezielt.

 

Ich würde damit anfangen, darüber nachzudenken, wieso Du sicher bist, dass auf dem fraglichen Grundstück rund 300 qm Wohnraum geschaffen werden können.

 

Viele Grüße

civis

[OceanCloud]

Es kann auch passieren, dass die Baufirma pleite geht.

Das ist einem unbedarften Arbeitskollegen passiert. Das Grundstück wurde mit einem MFH bebaut, der Kollege hatte eines gekauft.

In der Bauphase ging die Baufirma pleite, die Inhaber haben sich mit den wertvollen Werkzeugen ins Ausland abgesetzt.

Der geplante Einzugstermin stand fest, also musste mein Kollege neue Firmen anheuern, die weiter bauten.

Was natürlich teurer war, als ursprünglich geplant.

 

Somit hat das Geld erst mal nicht mehr gereicht, so dass erst mal keine Zimmertüren eingebaut wurden (das war jedenfalls für mich eine sichtbare Sparmaßnahme)

[civis]

Das ist einem unbedarften Arbeitskollegen passiert.

(Hervorhebung von civis)

 

Unbedarft ist das richtige Wort. Aber niemand ist gezwungen, das möglicherweise größte Geschäft seines Lebens unbedarft abzuschließen.

 

Viele Grüße

civis