Haftungsfragen und Nachschusspflicht bei Wohnungsgenossenschaften

[murks86]

Hallo zusammen,

 

ich werde beruflich bedingt demnächst umziehen und spiele mit dem Gedanken mir mittelfristig eine "günstige" Wohnung durch eine Wohngenossenschaft zu sichern (mir ist klar, dass es keinen Rechtsanspruch gibt). Weiterhin habe ich natürlich auch die Satzungen und Geschäftsberichte der in Frage kommenden Genossenschaften gewälzt und dabei festgestellt, dass die Haftung und Nachschusspflicht per Satzung meistens derart eingeschränkt ist, dass ich solche Geschäfte zwecks Wohnung eingehen würde. Was ich mir bisher noch nicht beantworten konnte ist das Szenario einer Satzungsänderung: Was passiert, wenn die Satzung geändert wird? Kann dadurch auch ohne meine Zustimmung die Nachschusspflicht geändert (erhöht) werden und ich müsste dann auf alle Fälle zahlen ohne eine Art Sonderkündigungsrecht zu haben? Oder ergibt sich aus der Gesetzgebung automatisch ein Sonderkündigungsrecht, sodass dieses Szenario komplett unproblematisch ist und man vor der Zahlungsverpflichtung einfach aus der Sache herauskäme?

 

Vielen Dank im Voraus!

[tyr]

Hallo zusammen,

 

ich werde beruflich bedingt demnächst umziehen und spiele mit dem Gedanken mir mittelfristig eine "günstige" Wohnung durch eine Wohngenossenschaft zu sichern (mir ist klar, dass es keinen Rechtsanspruch gibt). Weiterhin habe ich natürlich auch die Satzungen und Geschäftsberichte der in Frage kommenden Genossenschaften gewälzt und dabei festgestellt, dass die Haftung und Nachschusspflicht per Satzung meistens derart eingeschränkt ist, dass ich solche Geschäfte zwecks Wohnung eingehen würde. Was ich mir bisher noch nicht beantworten konnte ist das Szenario einer Satzungsänderung: Was passiert, wenn die Satzung geändert wird? Kann dadurch auch ohne meine Zustimmung die Nachschusspflicht geändert (erhöht) werden und ich müsste dann auf alle Fälle zahlen ohne eine Art Sonderkündigungsrecht zu haben? Oder ergibt sich aus der Gesetzgebung automatisch ein Sonderkündigungsrecht, sodass dieses Szenario komplett unproblematisch ist und man vor der Zahlungsverpflichtung einfach aus der Sache herauskäme?

 

Vielen Dank im Voraus!

https://www.gesetze-im-internet.de/rdg/

https://de.wikipedia.org/wiki/Rechtsberatung

 

Auszug:

In Deutschland ist die außergerichtliche Rechtsberatung durch das Rechtsdienstleistungsgesetz gesetzlich reglementiert, das zum 1. Juli 2008 das Rechtsberatungsgesetz abgelöst hat. Eine uneingeschränkte, außergerichtliche, entgeltliche rechtliche Beratung im Einzelfall dürfen demnach nur bestimmte Personen vornehmen, nämlich im Wesentlichen nur Rechtsanwälte, Rechtsbeistände, Steuerberater und Patentanwälte. Wer unentgeltliche rechtliche Beratung (Rechtsdienstleistungen) außerhalb familiärer, nachbarschaftlicher oder ähnlich enger persönlicher Beziehungen erbringt, muss sicherstellen, dass die Rechtsdienstleistung durch eine Person, der die entgeltliche Erbringung dieser Rechtsdienstleistung erlaubt ist, durch eine Person mit Befähigung zum Richteramt oder unter Anleitung einer solchen Person erfolgt.[2] Verschiedene andere Personen und Personengruppen können unter bestimmten Voraussetzungen rechtliche Beratung im Rahmen ihres Aufgaben- und Zuständigkeitsbereichs erbringen. Voraussetzung können z. B. die behördliche Registrierung oder die Anleitung durch bestimmte, zu weitergehender Rechtsberatung berechtigte Personen sein. Insbesondere die behördliche Registrierung zieht hierbei weitere, umfangreiche Voraussetzungen zur Leistungsberechtigung (Eignung, Zuverlässigkeit, Sachkunde, Berufshaftpflichtversicherung etc.) nach sich.

 

Ich denke daher, dass dieses Forum nicht der richtige Ort ist, um Beratung in dieser Sache zu geben.

[murks86]

Ich denke ehrlich gesagt nicht, dass auf diesem abstrakten Niveau in einer "Szenarioanalyse" schon von außergerichtlicher rechtlicher Beratung gesprochen werden kann. Wer auf das Totalverlustrisiko irgendwelcher Zertifikate hinweist, wird wohl kaum schon außergerichtliche rechtliche Beratung ausüben.

[WOVA1]

Ich denke ehrlich gesagt nicht, dass auf diesem abstrakten Niveau in einer "Szenarioanalyse" schon von außergerichtlicher rechtlicher Beratung gesprochen werden kann. Wer auf das Totalverlustrisiko irgendwelcher Zertifikate hinweist, wird wohl kaum schon außergerichtliche rechtliche Beratung ausüben.

 

Ein Blick in das Genossenschaftsgesetz macht schlauer - siehe Genossenschaftsgesetz

Allerdings darfst Du die Generalversammlung nicht geschwänzt haben.

 

Praktisch sähe es allerdings etwas anders aus:

 

Wenn ein Genossenschaftsvorstand ein derartiges Ansinnen stellt, wäre sowieso Feuer unter dem Dach -

die Alternative wäre die Pleite der Genossenschaft mit dem Verlust der eingezahlten Anteile.

Zumindest bei den braven Wohnungsbaugenossenschaften, bei denen die Genossen auch gleichzeitig die Mieter sind, höchst selten.

Bei den Wohnungsbaugenossenschaften, die Kapitalanleger mit relativ hohen Ausschüttungen werben, sieht dies anders aus.

[tyr]

Ich denke ehrlich gesagt nicht, dass auf diesem abstrakten Niveau in einer "Szenarioanalyse" schon von außergerichtlicher rechtlicher Beratung gesprochen werden kann. Wer auf das Totalverlustrisiko irgendwelcher Zertifikate hinweist, wird wohl kaum schon außergerichtliche rechtliche Beratung ausüben.

Danach hast du nicht gefragt, du fragst ausdrücklich um deinen persönlichen Fall. In dem Fall kann man nur dazu raten, hier als nicht-Rechtsanwalt/Richter (usw.) die Finger davon zu lassen, Rechtsberatung aus zu üben.

[foolbar]

Hallo zusammen,

 

ich werde beruflich bedingt demnächst umziehen und spiele mit dem Gedanken mir mittelfristig eine "günstige" Wohnung durch eine Wohngenossenschaft zu sichern (mir ist klar, dass es keinen Rechtsanspruch gibt). Weiterhin habe ich natürlich auch die Satzungen und Geschäftsberichte der in Frage kommenden Genossenschaften gewälzt und dabei festgestellt, dass die Haftung und Nachschusspflicht per Satzung meistens derart eingeschränkt ist, dass ich solche Geschäfte zwecks Wohnung eingehen würde. Was ich mir bisher noch nicht beantworten konnte ist das Szenario einer Satzungsänderung: Was passiert, wenn die Satzung geändert wird? Kann dadurch auch ohne meine Zustimmung die Nachschusspflicht geändert (erhöht) werden und ich müsste dann auf alle Fälle zahlen ohne eine Art Sonderkündigungsrecht zu haben? Oder ergibt sich aus der Gesetzgebung automatisch ein Sonderkündigungsrecht, sodass dieses Szenario komplett unproblematisch ist und man vor der Zahlungsverpflichtung einfach aus der Sache herauskäme?

 

Vielen Dank im Voraus!

 

Die noch verfügbaren Wohnungen von Wohnungsbaugenossenschaften sind oft mittlerweile modernisierte/sanierte Wohnungen aus den 50-70er Jahren. Manchmal wurden sie auch durch Abriß und Neubau auf dem gleichen Gründstück durch einfache Neubauten ersetzt. Mit den Vorteilen hast Du Dich ja schon beschäftigt und bist auf die Nachschusspflicht gestoßen. In der Tag kann es sein dass Du Deine Anteile die Du im Rahmen der Anmietung zeichnen musstest erhöhen musst.

Bei einer Bekannten von mir ist das auch so eingetroffen. Sie musste vor einigen Jahren für Ihre 72 qm Wohnung von 2500 EUR auf 4300 EUR Anteile erhöhen. Die Genossenschaft musste viele Wohnungen modernisieren und die Mitglieder wurden zur Mitfinanzierung verpflichtet. Das ist so ähnlich wie eine Kapitalerhöhung bei Aktiengesellschaften, nur das hier auch Mitglieder zahlen müssen deren Wohnung nicht modernisiert wurde - die also gar keinen Vorteil haben.

Wenn Du Deine Mitgliedschaft gekündigt hast, d.h. ausziehen musst, bekommst Du Deine Einlage in der Regel ein Jahr nach der nächsten jährlichen Gesossenschaftsversammlung wieder. Wenn die z.B. im Juni ist, Du aber schon im Januar ausgezogen bist musst Du bis nächstes Jahr Juli warten bis das Geld da ist (abzüglich eventueller Renovierungsarbeiten). Aber eins ist sicher: "...sicher Wohnen ein Leben lang ..." (bla ... bla ... Werbebotschaft der Wohnungsbau Genossenschaften).

[Al Bundy]

Bei meiner Wohnungsbaugesellschaft habe ich laut Satzung ein außerordentliches Kündigungsrecht im Falle einer "Einführung oder Erweiterung der Verpflichtung der Mitglieder zur Leistung von

Nachschüssen".

Was steht denn dazu in der Satzung Deiner Gesellschaft?

[foolbar]

Bei meiner Wohnungsbaugesellschaft habe ich laut Satzung ein außerordentliches Kündigungsrecht im Falle einer "Einführung oder Erweiterung der Verpflichtung der Mitglieder zur Leistung von

Nachschüssen".

Was steht denn dazu in der Satzung Deiner Gesellschaft?

 

Natürlich hat man so ein Kündigungrecht. In der Praxis bringt das wenig. Denn mit der Kündigung muss das Mitgilied auch ausziehen. In vielen Ballungsgebieten sind die Mieten in den letzten Jahren stark gestiegen. Die gezeichneten Genossenschaftsanteile stehen wegen der späten Rückzahlung erst mal nicht zur Verfügung.

<Ironie an>Das wäre doch aber eine Idee für die regulären Vermieter: Weil der Wert der Immobilie gestiegen ist die Mietkaution zu erhöhen!<Ironie aus>

[bondholder]

Natürlich hat man so ein Kündigungrecht. In der Praxis bringt das wenig. Denn mit der Kündigung muss das Mitgilied auch ausziehen. In vielen Ballungsgebieten sind die Mieten in den letzten Jahren stark gestiegen. Die gezeichneten Genossenschaftsanteile stehen wegen der späten Rückzahlung erst mal nicht zur Verfügung.

<Ironie an>Das wäre doch aber eine Idee für die regulären Vermieter: Weil der Wert der Immobilie gestiegen ist die Mietkaution zu erhöhen!<Ironie aus>

Welchen Wert besitzt für einen normalen Vermieter eine Mietkaution, auf die er keinen Zugriff hat?

Ich habe den Eindruck, dass deine Fachkenntnisse in der Immobilienwirtschaft noch deutlich ausbaufähig sind...

 

Zu Genossenschaften mit strukturellen Problemen:

Fändest du es erstrebenswerter, wenn eine Genossenschaft ihre Probleme nicht angeht, deshalb dann später Insolvenz anmelden muß, die Genossenschaftsanteile damit wertlos und die Wohnungen zwangsversteigert werden?

[foolbar]

Natürlich hat man so ein Kündigungrecht. In der Praxis bringt das wenig. Denn mit der Kündigung muss das Mitgilied auch ausziehen. In vielen Ballungsgebieten sind die Mieten in den letzten Jahren stark gestiegen. Die gezeichneten Genossenschaftsanteile stehen wegen der späten Rückzahlung erst mal nicht zur Verfügung.

<Ironie an>Das wäre doch aber eine Idee für die regulären Vermieter: Weil der Wert der Immobilie gestiegen ist die Mietkaution zu erhöhen!<Ironie aus>

Welchen Wert besitzt für einen normalen Vermieter eine Mietkaution, auf die er keinen Zugriff hat?

Ich habe den Eindruck, dass deine Fachkenntnisse in der Immobilienwirtschaft noch deutlich ausbaufähig sind...

 

->Der Vorteil einer Mietkaution gegenüber Genossenschaftsanteilen ist dass sie auf einem gesperrten Konto liegt und nicht vom Vermieter für Modernisierungen ausgegeben werden kann wie bei der Genossenschaft. Gehr der Vermieter in die Insolvenz ist die Kaution noch da.

 

Zu Genossenschaften mit strukturellen Problemen:

Fändest du es erstrebenswerter, wenn eine Genossenschaft ihre Probleme nicht angeht, deshalb dann später Insolvenz anmelden muß, die Genossenschaftsanteile damit wertlos und die Wohnungen zwangsversteigert werden?

 

-> Wäre nicht die erste Gesellschaft die Ihre Probleme "angeht" aber trotzdem Pleite geht.

 

->Auf den "persönlichen und beleidigende Satz "Ich habe den Eindruck, dass deine Fachkenntnisse in der Immobilienwirtschaft noch deutlich ausbaufähig sind..." werde ich nicht antworten da es immer Forenteilnehmer gibt die nicht sachlich argumentieren und dem OP helfen wollen, sondern andere Forenteilnehmer persönlich angreifen. Sie mit diesen auseinanderzusetzten hilft dem OP nicht (don't feed the troll).

 

[Raccoon]

Danach hast du nicht gefragt, du fragst ausdrücklich um deinen persönlichen Fall. In dem Fall kann man nur dazu raten, hier als nicht-Rechtsanwalt/Richter (usw.) die Finger davon zu lassen, Rechtsberatung aus zu üben.

Dann sollten wir auch gleich die persönliche Finanzberatung hier lassen.

[tyr]

Danach hast du nicht gefragt, du fragst ausdrücklich um deinen persönlichen Fall. In dem Fall kann man nur dazu raten, hier als nicht-Rechtsanwalt/Richter (usw.) die Finger davon zu lassen, Rechtsberatung aus zu üben.

Dann sollten wir auch gleich die persönliche Finanzberatung hier lassen.

Abhängig von der Fragestellung weise ich öfter mal auf solche Sachverhalte hin. Oder auch mit der ewigen Anmerkung, Risiken mit zu betrachten, eine Gesamt Asset Allocation aufzubauen statt nur ETFs kaufen zu wollen, existenzielle Risiken vor Geldanlage ab zu sichern und auch mal ganz von der Beratung ab zu raten, wenn Dritte mit Informationen aus dem Forum zu riskanter Geldanlage beglückt werden sollen.

[civis]

Hallo murks86,

 

man kann sich auch aus Angst vor dem Tod umbringen. Wenn Du Dich mit dem Genossenschaftswesen beschäftigst, wirst Du feststellen, dass es kaum kommerzielle Organisationen gibt, die einem geringeren Risiko unterliegen. Andererseits werfen Genossenschaften für die Mitglieder in rein pekunierer Hinsicht häufig mickerige Renditen ab. Das ist aber bei einer Wohnungsgenossenschaft auch nicht das Ziel. Das Ziel ist es, den Mitgliedern zu einem günstigen Preis-Leistungsverhältnis Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

 

Du kannst Dir vor Beitritt auch sehr gut einen persönlsichen Eindruck verschaffen. Natürlich ist das keine 100 %ige Sicherheit gegen alle Eventualitäten. Wenn Dir das Risiko nach Betrachtung der Fakten noch zu hoch ist, überlege Dir, ob das Risiko bei manchem privaten Vermieter nicht deutlich höher ist - und ob Du das im Vorfeld besser erkennst als bei einer transparenten Genossenschaft, musst Du selbst beurteilen..

 

Viele Grüße

civis

[Yerg]

Danach hast du nicht gefragt, du fragst ausdrücklich um deinen persönlichen Fall. In dem Fall kann man nur dazu raten, hier als nicht-Rechtsanwalt/Richter (usw.) die Finger davon zu lassen, Rechtsberatung aus zu üben.

Und dieser Rat ist jetzt aber keine verbotene Rechtsberatung?

[tyr]

Und dieser Rat ist jetzt aber keine verbotene Rechtsberatung?

Offensichtlich ist das keine Rechtsberatung, sondern der Hinweis, hier nicht in Themen ab zu biegen, die Ärger bedeuten können. Hast du auch mal in die Links rein geschaut?

 

https://www.gesetze-im-internet.de/rdg/

https://de.wikipedia.org/wiki/Rechtsberatung