Fokus Wohnen Deutschland

[philippoe]

Der neue Jahresbericht (04/2018) ist seit Anfang Oktober raus. Ich habe das mal mit den JBs aus 2016+2017 verglichen. Ganz spannend:

• Gesamtrendite (BVI-Methode) 4.2% nach 4.2%/3.4% in 2017/2016
• Immobilien-Bruttorendite nur 4.7-5.55% in den 3 Jahren. Dafür aber zusätzlich 1.11% Erträge z.B. aus staatlichen Fördermassnahmen in 2018 nach 0.3%/1.5% in 2017/2016
• Immobilien-Bewirtschaftungskosten 1.5% in 2018 und 1.4%/2.5% 2017/2016
• Immo-Wertänderungen 3.0% (!) 2018 und 1.0%/1.6% in 2017/2016
• Gesamtergebnis vor Fondskosten (inkl. Liquidität) 6.6% in 2018 vs. 5.8%/4.9% in 2017/2016
• Somit Fondskosten von 2.4% (!) in 2018. Kostentreiber: U.a. Gestiegene Transaktionskosten (0.62%) und Gutachterkosten. Fondskosten in 2017/16 waren 1.6% und 1.5%
• Noch ganz spannend: Die ja bei OIFs nie in der TER/Gesamtkostenquote auftauchenden "Transaktionsvergütung für An/Verkäufe von Immos" war in 2018/2017/2016 0.62%/0.0%/4.05% (!!) des NAV. Das macht übrigens 1.5%/0%/2.0% des gesamten Transaktionsvolumens des Fonds pro Jahr, insofern wurdein 2016 (und fast auch in 2018) das in den Anlagebedingungen festgelegte Maximum (2.0%) ausgenutzt. Insgesamt machen die Transaktionsgebühren also einen ordentlichen Batzen aus, schwanken aber (auch in % des Transaktionsvolumens) sehr stark! Weiss jemand warum die KVG das macht?

Subjektive Bewertung

• Für mich erfreulich gutes Ergebnis
• Sehr stark getrieben durch Immo Wertänderung. Somit im nächsten Jahr nicht mehr so leicht wiederholbar?
• Die Immo-Bruttorenditen sind deutlich sichtbar -> Resultat der Ankäufe im hochpreisigen Markt.
• Leider auch Kostenanstieg. Die "Verwaltungsvergütung" lag zwischen 0.48 und 0.87%, laut Anlagebedingungen darf sie bis 1.25% betragen. Da ist also noch leider massiv Luft nach oben!

Diskussion die ich gerne anstossen würde:

• Ich hab mir mal die Mühe gemach die Ertrags & Kostenrechnung genau aufzuschlüsseln (nach Buffet's Motto "Investiere in nichts das du nicht verstehst"). Siehe Excel-Tabelle sowie Screenshot unten.
• Da weder im Jahresbericht, noch im Verkaufsprospekt bzw. den Anlagebedingungen und auch in den BVI Richtlinien eine Berechnungsmethode angegeben ist, habe ich das versucht zu reverse-engineeren.
• Dabei habe ich aber noch einige Probleme. Super wäre also, wenn jemand von euch mit mehr Erfahrung im Rechnungswesen/Buchhaltung helfen und die Excel Tabelle anpassen könnte! Spezifische Probleme:
  • Liquiditätsrendite laut Jahresbericht @2016 0.0%, wenn ich das mit den Absolutwerten rechne komme ich aber auf 0.4%. Das ist so simpel, da kann eigentlich kein Fehler in meiner Rechnung sein.
  • Auf welche Bezugsgrössen beziehen sich "Gesamtergebnis in Fondswährung der Immos" und "Ergebnis gesamter Fonds"? Das passt bei mir noch nicht (->rot markiert in Tabelle)
  • Die Gesamtkostenquote kommt schon super hin!!! Allerdings versteh ich noch nicht ganz was neben der Gesamtkostenquote noch alles dazu kommt (denn die Differenz zwischen "Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten" und "... nach Fondskosten" ist natürlich immer grösser als die Gesamtkostenquote.
  • Allgemein habe ich das Gefühl das sich die Berechnungsmethode zwischen 2018 und 2017 geändert hat. Weiss jemand was von euch davon? Vllt. wegen InvStG-Reform@2018?
• Und: Weiss jemand wie genau die runden? Kaufmännisch oder einfach abschneiden?

Hinweis: Gelbe Felder sind Eingabefelder. Pro Jahr ist immer eingetragen: Absolute Werte immer direkt aus dem Jahresbericht (JB) in €, dahinter %-Werte die aus den Absolutwerten gerechnet wurden, dahinter %-Werte wie sie direkt im Jahresbericht veröffentlicht wurden. Rote Werte sind inkongruent (d.h. nicht mit Rundungsfehlern zu erklären)-> Nachbessern.

Hinweis2: Der Jahresbericht von 2016 gibt selbst an, dass es dort aufgrund des Rumpfgeschäftsjahres zu verstärkten Rundungsfehlern kommen kann.

 

Allgemein: Wenn jemand helfen kann erkläre ich mich gerne bereit die Daten in den nächsten Jahren einzutragen. Ich find das ziemlich hilfreich!

Analysis_FokusWohnen.xlsx

[TimdZ]

Beitrag gelöscht. Problem erkannt / Problem gebannt.

[powerschwabe]

Fonds ist seit 21.01.2019 wieder für ein paar Tag geöffnet.

[ceekay74]

Monatsreport Oktober 2019

 

Zitat

JAHRESABSCHLUSS 4. GESCHÄFTSJAHR

 

Das 4. Geschäftsjahr des offenen Immobilien-Publikumsfonds FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND endete am 30.04.2019. Der Jahresbericht wurde kürzlich veröffentlicht. Mit einer Wertentwicklung von 5,2% (nach BVI-Methode) wurde wiederholt ein sehr gutes Ergebnis erwirtschaftet. Am 02.10.2019 erhielten die Anleger eine Ausschüttung in Höhe von 1,30 € je Anteil. Entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen sind 60% der Ausschüttung steuerfrei für Anleger mit Steuersitz im Inland.

 

CASH-CALL / CASH-STOP: Die nächste CASH-CALL-Phase wurde gestartet. Seit dem 19.09.2019 können wieder Fondsanteile gezeichnet werden. Die Mittel werden zur Finanzierung bereits gekaufter Neubauprojekte sowie für anstehende Akquisitionen verwendet.

 

Jahresbericht zum 30.04.2019

[powerschwabe]

Deutlicher Abschlag an der Börse:

KAG: 55,05€

Börse Stuttgart: 48,50€

[Maury]

Ich nehme an, dass auch hier die Börse die Zukunft einpreist (Ausfall der Mieten der Gewerbeeinheiten im Fonds).

[Geldhaber]

https://www.fokus-wohnen-deutschland.de/cash-call-benachrichtigung/

 

Erstaunlich, dass der Fonds sich nun schon seit dem 20.09.2019 durchgängig im "Cash-Call" befindet. 

[georgi74]

Der Ausgabekurs bewegt sich seit 3 Monaten fast nicht und die aktuellen Börsenkurse sind unterhalb des Ausgabekurses. Kennt jemand die Ursache dafür?

[Profiler]

Ausschüttung heute 1,35 Euro pro Anteil

[powerschwabe]

Am 4.10.2021 um 13:41 von Profiler:

Ausschüttung heute 1,35 Euro pro Anteil

Comdirect auch drin. 1,20€ nach Steuern.

[Besserwisser]

@powerschwabe was für eine Steuer?

[Geldhaber]

Abgeltungsteuer 

@powerschwabehat entweder keinen (oder anderswo) Freistellungsauftrag erteilt oder Sparer-Pauschbetrag schon vollständig ausgeschöpft. 

 

@Besserwisserkeine Sorge also, es gibt keine zusätzliche Steuer für Immofonds. 

 

Als deutscher Immofonds genießt der Fonds 60% Teilfreistellung. 

https://www.bvi.de/faq/faq-besteuerung-von-investmentfonds/

Zitat

Wann profitieren Anleger bei offenen Immobilienfonds von höheren Teilfreistellungen?

Grundsätzlich zahlen Anleger offener Immobilienfonds (d.h. Investmentfonds, die überwiegend in Immobilien und Immobiliengesellschaften investieren) auf 60 Prozent der Ausschüttungen und Verkaufsgewinne keine Abgeltungsteuer. Hat der Fonds seinen Anlageschwerpunkt im Ausland sind es sogar 80 Prozent. Dafür muss aber überwiegend in ausländische Immobilien oder Auslands-Immobiliengesellschaften investiert werden. Letztere investieren ausschließlich in ausländische Immobilien. Ob der Fonds diese Voraussetzungen für eine höhere Teilfreistellung erfüllt, ergibt sich aus den Anlagebedingungen.

 

[powerschwabe]

vor 17 Stunden von Geldhaber:

Abgeltungsteuer 

@powerschwabehat entweder keinen (oder anderswo) Freistellungsauftrag erteilt oder Sparer-Pauschbetrag schon vollständig ausgeschöpft. 

 

@Besserwisserkeine Sorge also, es gibt keine zusätzliche Steuer für Immofonds. 

 

Als deutscher Immofonds genießt der Fonds 60% Teilfreistellung. 

https://www.bvi.de/faq/faq-besteuerung-von-investmentfonds/

 

Habe keinen Freistellungsauftrag der Comdirekt erteilt, da dieser bereits ausgeschöpft ist. Wir wurden 0,15€ pro Anteil als Steuer berechnet.

 

Ausschüttung: 1,35€

Teilfreistellung 60%: 0,81€

 

[chirlu]

Ist doch, bis auf Rundung, korrekt.

[powerschwabe]

Gibt mal wieder einen Cash-Call

Zitat

Wir freuen uns, Ihnen mitteilen zu können, dass wir einen neuen Cash-Call zum 16. Mai 2022 ausrufen werden. Auch diese Cash-Call-Phase wird zunächst unbefristet und unlimitiert aufgesetzt.

 

[paradox82]

Ausschüttung 2022: 1,30 Euro pro Anteil (Vorjahr: 1,35 Euro).

[Ramstein]

Ich sehe in der momentanen Marktlage keine Veranlassung, neu in Wohnimmobilien zu investieren.

[odensee]

vor 3 Minuten von Ramstein:

Ich sehe in der momentanen Marktlage keine Veranlassung, neu in Wohnimmobilien zu investieren.

Sehe ich auch so. Bleibst du investiert? (Wenn ich mich richtig erinnere Wertgrund Wohnselect)

[Ramstein]

vor 6 Minuten von odensee:

Sehe ich auch so. Bleibst du investiert? (Wenn ich mich richtig erinnere Wertgrund Wohnselect)

Den habe ich noch, aber mit unter 1% der Assets.

 

Nachtrag: Aber jetzt ist die Sinnhaftigkeitsprüfung erneut in mein Gedächtnis gerufen. Habe allerdings heftige steuerpflichtige Gewinne da drin.

[Schwachzocker]

vor 10 Minuten von Ramstein:

Ich sehe in der momentanen Marktlage keine Veranlassung, neu in Wohnimmobilien zu investieren.

Gibt es denn Veranlassung alt investiert zu bleiben?

[Ramstein]

vor 10 Minuten von Schwachzocker:

Gibt es denn Veranlassung alt investiert zu bleiben?

Aus meiner Sicht: Nein. Hatte deshalb nach kurzem Überlegen einen über dem Bid liegenden Limitauftrag eingestellt und der wurde auch schon ausgeführt. 

 

Danke für die Anregungen.

[paradox82]

vor 32 Minuten von Ramstein:

Ich sehe in der momentanen Marktlage keine Veranlassung, neu in Wohnimmobilien zu investieren.

Auch nicht ein Kauf unter NAV und Rückgabe an die KAG? UniImmoEuropa und DekaImmoEuropa sind deutlich unter NAV.

vor 8 Minuten von Ramstein:

Aus meiner Sicht: Nein. Hatte deshalb nach kurzem Überlegen einen über dem Bid liegenden Limitauftrag eingestellt und der wurde auch schon ausgeführt. 

 

Danke für die Anregungen.

Der WertgrundWohnselect liegt auch ca. 5% unter NAV. Ist die die Prämie zu gering für ein Jahr?

[chirlu]

vor 11 Stunden von paradox82:

Auch nicht ein Kauf unter NAV und Rückgabe an die KAG? UniImmoEuropa und DekaImmoEuropa sind deutlich unter NAV.

 

Auch unter dem Nettoinventarwert von in einem Jahr? 

[xfklu]

Der Kurs stürzt gerade ein bisschen ab. Gibt's irgendwelche schlechten Neuigkeiten?

[ceekay74]

vor 13 Minuten von xfklu:

Gibt's irgendwelche schlechten Neuigkeiten?

Das die Immobilienpreise einbrechen wird doch von allen Dächern gepfiffen...

 

Nachrichten zum Fonds gab es nur diese in der letzten Zeit:

Zitat

(...) Eine Gefahr, dass durch die sinkenden Ankaufspreise die Immobilien aus unserem Portfolio überbewertet sind, sehe ich nicht. Denn alle drei Monate werden unsere Fondsimmobilien durch zwei unabhängige Gutachter bewertet. Dabei zeigt sich, dass bei den Ergebnissen im Vergleich zu den Preisen, die am Markt bezahlt werden, noch sehr viel Luft nach oben besteht. Unsere Bewertungen sind sehr konservativ angesetzt. (...)

 

Unsere Gewerbemietverträge sind in der Regel indexiert und damit zumindest zu einem gewissen Maß an die Inflation angepasst. Bei den Wohnungsmietverträgen, auf die der weitaus größte Teil unserer Einnahmen entfällt, haben wir Staffel- und Indexmieten vereinbart oder arbeiten ohne solche Klauseln. Bei aller Staffelung und Indexierung dürfen wir nicht aus dem Augen verlieren, dass die Miete marktgerecht und für unsere Mieter leistbar bleiben muss. Uns ist sehr wichtig, dass Mieterhöhungen sozialverträglich geschehen. (...)

 

Seit dem Ende des Cash-Stops haben wir 80 Millionen Euro eingesammelt. In der jetzigen Marktsituation ist das ein Wert, der sich sehen lassen kann. (...)