Immobilie vermieten oder verkaufen?

[Kolle]

Ich bringe ein weiteres Argument ein: Als ich massiv in PV-Anlagen investiert habe, habe ich mit meinen abbezahlten Immobilien als Sicherheit wesentlich bessere Kreditkonditionen erhalten als wenn ich nur die PV-Anlagen eingebracht hätte. Mein Aktiendepot war dagegen nur zu viel schlechteren Konditionen beleihbar weshalb ich die meisten Aktien verkauft habe. Bei der anstehenden Prolongation wurden mir 0,85 % p.a. angeboten, am freien Markt gehen die Konditionen bis 0,5 % p.a. ( aber dann mit zusätzlichen Notar- und Grundbuchkosten für die Abtretung der Grundschuld ). Jeder Selbständige kriegt Kredit wenn er eine lastenfreie Immobilie hat. Im Klartext: Eine Immobilie lässt sich schnell zu Geld machen ohne dass man sie verkaufen muss, Aktien muss man verkaufen wenn man Geld braucht. Im Moment zahlt man sehr wenig Zinsen für Immobilienkredite.

 

Ich lese häufig von Renditeproblemen bei Pensionskassen und anderem professionell verwalteteten Vermögen. Ich bin auch selbst im Team einer ( kleinen ) Stiftung. Viele Depotinhaber glauben aber, dass sie mit ihren Depots zukünftige Renditen erzielen wie zu Omas Zeiten. Mir ist klar, dass Pensionskassen aus gutem Grund überwiegend in sichere Wertpapiere investieren ( müssen ), während Depotbesitzer Risiken oft ignorieren. Auch in meinem ( kleinen ) Privatdepot habe ich kräftige Dividendeneinbußen gehabt mit Südzucker und Init. Ich glaube nicht, dass ich mit meinem Depot langfristig eine bessere Performance erziele als mit der ETW. Bleibt die Frage nach dem richtigen Timing der Immobilie und da sehe ich momentan keinen Rückgang des Bedarfs an Wohnungen. Ist regional unterschiedlich zu bewerten. Fristenkongruent finanziert sind Immobilien billiger ( Gesamtkosten inkl. Zins ) als vor ein paar Jahren, ich sehe noch keine Blase. Aber Arbeit hat man damit. Ein guter Depotmanager braucht auch viel Zeit wenn er den Markt schlagen will. Wenn die Skalierung nicht stimmt ( Einzelwohnung bzw. Kleindepot ) sieht die Aufwandsrelation immer schlecht aus.

 

Es ist ein großer Unterschied ob man die Immobilie schon hat oder für 10 % Transaktionskosten erst kaufen muss. Wie bei Fonds nur schlimmer.

 

Nur drei Gedanken zum Thema, keine sind entscheidend.

[El Cheffe]

Ich würde die Entscheidung über Verkauf/Vermietung erst mal von 2 Fragen abhängig machen:

 

1. Brauche ich das Geld aus einem Verkauf kurzfristig?

 

2. Ist die Immobilie werthaltig oder sogar eine Wertsteigerung zu erwarten?

 

Wenn du das Geld nicht kurzfristig brauchst oder sofort weißt, wie du es deutlich besser anlegen kannst, würde ich eher nicht verkaufen. Ebenfalls nicht, wenn die Immobilie werthaltig ist. Das sind allerdings nur wirtschaftliche Gedanken hierzu. Du musst außerdem noch wissen, ob du Lust hast dich mit Mietern rumzuschlagen und eventuell auch in Zukunft nochmal Geld in die Hand zu nehmen um Investitionen zu tätigen.

 

Was aber das wichtigste bei einer Immobilie ist und bleibt: Lage, Lage, Lage. Wenn die stimmt, dann ist eine Immobilie eine gute Investition.

 

 

 

[capatect]

Bitte bei allen Berechnungen zum Thema Kapitalanlage in Immobilen versus Wertpapierdepot beachten:

 

ESt auf die Mieterträge höchstwahrscheinlich höher gleich KapESt auf Kapitalerträge!

 

Ich habe hier immer mal wieder kurz etwas von unseren ersten Erfahrungen als Vermieter berichtet. Es kann nervig werden, das reicht vom angeblich knarzenden Fussböden über angebliche Wespennester im Dachstuhl und kalten Eingangstüren bis zu Mäusen im Garten. Sei dir dessen bewusst!

 

Das kommt naturlich auf den Mieter an, der Besichtigungstermin reicht nicht aus um sich ein vollständiges Bild über die Personen zu machen. Im unserem Fall zum Glück pünktlich zahlende, saubere Menschen.

 

Zum finanziellen: Ich gehe langfristig von 3-3,5% p.a. aus. Das erfordert aber mehrere Vorraussetzungen:

 

Affinität zum Bauhandwerk, Kontakte zu guten/verlässlichen Handwerksfirmen die preiswert (!) arbeiten, Bereitschaft hier und da mal etwas selbst zu erledigen. Beispiel: Angebot über eine Badsanierung i.H.v 24000,-€ liegt vor. Durch persönliche Kontakte und Einsatz plus selbst durchgeführten Materialeinkauf wurde alles für unter 10000€ erledigt. Solch eine Eigenleistung hebelt die Rendite enorm.

 

 

 

[Kolle]

Bitte bei allen Berechnungen zum Thema Kapitalanlage in Immobilen versus Wertpapierdepot beachten:

 

ESt auf die Mieterträge höchstwahrscheinlich höher gleich KapESt auf Kapitalerträge!

 

Stimmt ! Wird sich 2018 aber möglicherweise mit der Abschaffung der Abgeltungssteuer ändern. Die Abschreibung nicht vergessen.

[Sthenelos]

@ Draak:

die Rendite von 3,7 % p.A. über 10 Jahre ist völlig in Ordnung, das ist ein gutes Ergebnis. Mit der Vermietung wirst du diese Rendite höchstwahrscheinlich etwas toppen können.

 

Angenommen du würdest verkaufen, hättest das Geld im Depot zur Verfügung, hättest du eine sinnvolle Idee wie man das genau so sicher wie eine Immobilie anlegen kann?

Das Thema Sicherheit ist hier m.E. ein wichtiges Argument, "Betongold", reeller Sachwert. Alles auf eine Karte setzen, nur Immobilien, nur Depot, nur Edelmetalle - das empfehle

ich nicht - ist aber nur meine persönliche Meinung.

 

Das Argument: "ich habe keine Lust auf Mieter und den damit verbundenen Aufwand" ist legitim und berechtigt. Die rationalen Gründen (auch in Bezug auf die weiteren Infos, Lage, Depotrendite) die

du nachgeliefert hast, sprechen m.A. weiterhin für den Erhalt der Immobilie, zumindest aus Sicht auf die nächsten 5-10 Jahre. Wenn die emotionalen Gründe dagegensprechen, dann ist das auch

ein legitimer Grund. Du bist in diesem Fall ein freier Mann, nicht überschuldet und hast die Möglichkeit zur freien Entscheidung. Für das Depotmanagement braucht man Zeit und Lernbereitschaft

oder vielleicht sogar Leidenschaft. Gleiches gilt auch für die Vermietung. Für den den Kunstmarkt, für andere Assetklassen. Wenn man daran keine Freude findet, dann ist es reine Arbeit, vielleicht sogar

Belastung -> freier Mann

 

 

 

Oder würdest du ernsthaft ihm empfehlen, weil er irgendwann mal ein Haus am See sich vorstellen könnte, jetzt deswegen und aus diesem Grund seine Immobilie zu verkaufen für einen Traum?

 

Ein Haus am See kann zwischen 50 TEUR und mehreren Millionen kosten. Nein, ich empfehle den Verkauf, um sich zukünftig alle Optionen offen zu halten.

 

Es geht doch eigentlich um Folgendes:

Zu den Mietenspiegeln und Kaufpreisen habe ich bereits mehrfach geschrieben, dass man sich in die Lage vor Ort einarbeiten müsste. Alles andere sind Mutmaßungen und selbstverständlich kenne ich mich in seiner Region (welcher auch immer!) nicht aus - Du wahrscheinlich auch nicht. Bruttorenditen bedeuten bei der Vermietung eh nichts, sondern differenzierte Betrachtungen.

 

Ich empfehle nur zum jetzt maximal erzielbaren Preis zu verkaufen. Höhe siehe oben. Mag sein, dass die Preise weiter steigen. Mag sein, dass es sich um einen guten Ausstiegszeitpunkt handelt. Dies kann keiner wissen, weil es sich um reine Spekulation handelt und sollte als Versuch des Markettimings kein Hauptargument sein. Die Gesamtvermögensverteilung mit dem vermieteten Haus wie von Dir aufgezeigt wäre okay.

 

Gegenfrage an Dich:

Bist Du selbst Vermieter? Ich ja. Behalten und Vermieten lässt sich immer so leicht heruntertippen, aber wenn dann die Instandhaltungsmaßnahme mit einem vierstelligen Betrag ins Haus flattert oder es Probleme mit dem Mieter gibt, schnellt der Blutdruck in die Höhe. Mir persönlich setzen solche Momente mehr zu als die üblichen, teilweise krassen Depotwertschwankungen, schließlich könnte man jenes auf Knopfdruck liquidieren. Falls Du Vermieter sein solltest: hast Du vorher alles vollständig durchgerechnet (siehe unten)?

 

Und jetzt lass uns bitte versuchen, neue Facetten in die Diskussion zu bringen anstatt dogmatisch zu werden.

 

Draak hat seine Lehrjahre mit Wertpapieren bereits hinter sich. Im Bereich Immos finge er bei null an. Seine 3,7 % p.a. Rendite mit dem Depot sind ein Ergebnis, von dem die meisten Privatvermieter, die an einem Objekt herumdilletieren, doch nur träumen können!

 

@ Draak

Das Problem mit Mischszenarien wie erst vermieten, dann verkaufen ist, dass Du gleich beim ersten Versuch den passenden Mieter finden musst. Und frei lieferbare Immos erzielen meistens 25+ % mehr Verkaufserlös. Dein Nachtrag zur Lage deutet zumindest auf eine gute Vermietbarkeit oder Liquidierbarkeit hin.

 

@ Vollständige Immoberechnung (Draak + Geldanfänger)

Ladet Euch einmal den Immorechner der Stiftung Finanztest herunter für einen besseren Überblick. Dort wird neben der Instandhaltung (müsste Draak händisch monatlich machen) auch das Leerstandsrisiko und die Opportunitätskosten des eingesetzten Eigenkapitals berücksichtigt und vieles mehr. Nicht perfekt, aber gut als Einstieg in die kaufmännische Betrachtung.

 

zukünftige alle Optionen offenhalten: Threadersteller kann als Eigentümer jederzeit die Immobilie verkaufen, auch bei Vermietung. Und hat somit weiterhin alle Optionen offen

 

Vermieter: ja, so etwas ähnliches.

 

Instandhaltung: das Haus ist Bj. 2000. 16 Jahre. Nach 16 Jahren halten sich die Ausgaben für die Instandhaltung im Regelfall in einem sehr überschaubaren Bereich:

Den Faktor Pech kann es natürlich trotzdem einmal geben. Alle kostenintensiven Faktoren sollten aber bei diesem Baujahr im Moment noch kaum relevant sein.

Aber da auch der Hinweis, dass sich das ändern kann, in 10-15 Jahren können (müssen nicht) die ersten kostenintensiveren Arbeiten erforderlich werden, z.B. Erneuerung der Heizanlage,

neuer Außenanstrich, neue Küche (evtl. bei Vermietung weniger relevant), Putz- und Streicharbeiten, Rolläden, Erneuerungen im sanitären Bereich (Waschbecken, WCs, Duschen) etc.

 

Mieterwahl: man braucht Fingerspitzengefühl und Menschenkenntnis. Das Risiko lässt sich sehr deutlich minimieren, wenn man vernünftig auswählt. Ein Restrisiko

ist natürlich immer vorhanden, wie im Depot oder bei anderen Anlageformen. Das Risk Mieter würde ich persönlich nicht übergewichten. Eine DHH hat eine relativ

vernünftige Zielgruppe und das Haus liegt nicht in einem Problembezirk, das sind bereits gute Startvoraussetzungen.

 

Vermietung bei 0 anfangen: Zustimmung, das ist der Fall. Wenn man die Lust findet sich mit diesem Thema zu befassen, dann kann man es tun,

ebenso wie bei andere Anlageformen gibt es genug Literatur und Möglichkeiten sich in dieses Thema einzuarbeiten.

[Horst Schlämmer]

Für das Depotmanagement braucht man Zeit und Lernbereitschaft

oder vielleicht sogar Leidenschaft.

 

Das ist Blödsinn. Einmal vernünftig, eher konservativ, in einer Baissephase,kaufen und dann vergessen. Man braucht dafür sehr wenig Zeit. Und Leidenschaft schon gar nicht. Gier frisst Hirn.

 

[odensee]

Das ist Blödsinn. Einmal vernünftig, eher konservativ, in einer Baissephase,kaufen und dann vergessen.

Gibst du bitte Bescheid, wenn es soweit ist? Und was mache ich bis dahin?

[Sthenelos]

Für das Depotmanagement braucht man Zeit und Lernbereitschaft

oder vielleicht sogar Leidenschaft.

 

Das ist Blödsinn. Einmal vernünftig, eher konservativ, in einer Baissephase,kaufen und dann vergessen. Man braucht dafür sehr wenig Zeit. Und Leidenschaft schon gar nicht. Gier frisst Hirn.

 

 

Hörst erklärt die Börse, danke!

[_Henrik_]

Eine weitere pers. Meinung:

Da ich kein Fan von Doppelhaushälften bin, würde ich die momentane Marktsituation bei Immobilien ausnutzen und verkaufen.

Problem: Ich wüßte aktuell gar keine sinnvolle Alternativanlage für das gewonnene Geld.

[El Cheffe]

Eine weitere pers. Meinung:

Da ich kein Fan von Doppelhaushälften bin, würde ich die momentane Marktsituation bei Immobilien ausnutzen und verkaufen.

Problem: Ich wüßte aktuell gar keine sinnvolle Alternativanlage für das gewonnene Geld.

 

Bist du aus wirtschaftlichen Gründen kein Fan von Doppelhaushälften oder aus persönlichen Gründen i.S.v. "Ich möchte nicht in einer Doppelhaushälfte wohnen"?

[Sthenelos]

Eine weitere pers. Meinung:

Da ich kein Fan von Doppelhaushälften bin, würde ich die momentane Marktsituation bei Immobilien ausnutzen und verkaufen.

Problem: Ich wüßte aktuell gar keine sinnvolle Alternativanlage für das gewonnene Geld.

 

spitzenmäßiger Beitrag...

[capatect]

Bitte bei ALLEN Renditebrechnungen in Zusammenhang mit Immos auch die mager verzinst herumliegende Instandhaltungsrücklage einbeziehen! Das kann bei einem EFH/MFH das Ergebnis erheblich verändern.

[Draak]

Gibt es noch Details, Daten, Fakten, die hilfreich wären?

Die Immobilie befindet sich im Nachbarort von Lippstadt, falls das jemandem was sagt.

Ich will hier zwar nicht mein ganzes Seelenleben ins Netz streuen, finde es aber auch albern, wenn man um Hilfe bittet und dann die große Geheimniskrämerei losgeht. Wenn soweit alles gesagt ist.. Gut und danke. Ansonsten immer raus mit den Fragen.

[capatect]

Schau dir mal dieses Gutachten an, ab Seite 7 wird es interessant für dich. Dort werden Annahmen zu Bevölkerungsentwicklung und Daten zur Wirtschaft in Lippstadt angegeben.

 

 

 

 

Evtl hilft das bei der Entscheidung.

index.pdf

[Karl-Heinz]

Also ich an Deiner Stelle würde mir erst mal die Frage stellen, ob Du wirklich bereit bist einiges an Zeit in das Thema Vermietung zu investieren.

Wenn Du diese Frage nicht 100%ig mit Ja beantworten kannst, dann sag ich Dir ehrlich, lass die Finger davon.

"Optimale Vermietung" ist ein kein schwieriges, aber durchaus intensives Thema, in dem aber jeder kleine Fehler direkt ne Menge Geld kostet bzw. Rendite frisst.

 

Ich würde grob schätzen das nur 10% aller Vermieter annähernd "optimal vermieten".

Das fängt ja schon mit der Kaufvertragsgestaltung (entfällt hier) an, geht über Finanzierung, Mietvertrag bis hin zu steuerlichen Themen.

Die meisten machen den Fehler, das sie glauben sie lernen es mit der Zeit => FALSCH => Man muss die Grundlagen komplett beherrschen, sobald man nur anfängt nach Objekten zu suchen bzw. in deinem Fall, wenn Du anfängst Dir den Kopf darüber zu zermatern, ob es sich lohnt.

 

Die Ferndiagnosen hier helfen Dir nur bedingt weiter, das macht maximal 10% Deiner Entscheidung aus, die anderen 90% sind leider für Dich harte Arbeit.

[Draak]

Schau dir mal dieses Gutachten an, ab Seite 7 wird es interessant für dich. Dort werden Annahmen zu Bevölkerungsentwicklung und Daten zur Wirtschaft in Lippstadt angegeben.

 

Evtl hilft das bei der Entscheidung.

 

Danke Dir. Das ist gar nicht schlecht. Wahrscheinlich ist so was auch meine nächste Anlaufstelle. Ein Kurzgutachten sollte mir reichen. Evtl. gibt's auch eine Empfehlung zur Frage, ob man das Objekt eher verkaufen oder vermieten sollte.

 

Schau dir mal dieses Gutachten an, ab Seite 7 wird es interessant für dich. Dort werden Annahmen zu Bevölkerungsentwicklung und Daten zur Wirtschaft in Lippstadt angegeben.

 

Evtl hilft das bei der Entscheidung.

 

Danke Dir. Das ist gar nicht schlecht. Wahrscheinlich ist so was auch meine nächste Anlaufstelle. Ein Kurzgutachten sollte mir reichen. Evtl. gibt's auch eine Empfehlung zur Frage, ob man das Objekt eher verkaufen oder vermieten sollte und wo man die entsprechenden Preise ansetzt. Dann hätte ich Zahlen, die etwas belastbarer wären.

 

Wird mich wohl einen Betrag zwischen 700€ und 1000€ kosten, aber dann habe ich zumindest einen Punkt, wo ich ansetze.

 

 

 

 

 

[Draak]

Also ich an Deiner Stelle würde mir erst mal die Frage stellen, ob Du wirklich bereit bist einiges an Zeit in das Thema Vermietung zu investieren.

 

Die Ferndiagnosen hier helfen Dir nur bedingt weiter, das macht maximal 10% Deiner Entscheidung aus, die anderen 90% sind leider für Dich harte Arbeit.

 

 

Ich wäre bereit, Zeit zu investieren, denn Vermietung wäre nicht nur Risikostreuung hinsichtlich der Geldanlagen, sondern auch ein (wackliges) zweites Standbein. Das Thema hatte für mich nur noch keine Relevanz und ich hatte eher mit dem Gedanken gespielt, mir "evtl. irgendwann mal" ein Mehrfamlienhaus zur Vermietung zuzulegen. Die Doppelhaushälfte ist nun erst mal da. Vielleicht ist verkaufen am sinnvollsten, vielleicht ist es auch besser, zu vermieten und sich damit ins Thema einzuarbeiten als sich "irgendwann mal" mit großem Geld die Finger zu verbrennen.

 

Weil ich aber bisher noch gar nicht konkreter darüber nachgedacht hatte, helfen mir die Diskussionen hier schon deutlich weiter, meine eigenen Gedanken zu ergänzen und zu ordnen. Wie bei Aktienanlagen ist die Lernkurve sicher anfangs sehr steil und flacht dann ab. Da hier keiner ein persönliches Interesse hat, außer vielleicht Selbstbestätigung des eigenen Tuns, macht die Diskussion wahrscheinlich mehr als 10% meiner Entscheidung aus. Ich gehe davon aus, dass die Leute hier aus dem Wertpapier-Forum vielleicht nicht alle Experten für das Thema sind, sich aber zumindest ganz gut in meine Lagen reindenken können.

[Karl-Heinz]

Also ich an Deiner Stelle würde mir erst mal die Frage stellen, ob Du wirklich bereit bist einiges an Zeit in das Thema Vermietung zu investieren.

 

Die Ferndiagnosen hier helfen Dir nur bedingt weiter, das macht maximal 10% Deiner Entscheidung aus, die anderen 90% sind leider für Dich harte Arbeit.

 

 

Ich wäre bereit, Zeit zu investieren, denn Vermietung wäre nicht nur Risikostreuung hinsichtlich der Geldanlagen, sondern auch ein (wackliges) zweites Standbein. Das Thema hatte für mich nur noch keine Relevanz und ich hatte eher mit dem Gedanken gespielt, mir "evtl. irgendwann mal" ein Mehrfamlienhaus zur Vermietung zuzulegen. Die Doppelhaushälfte ist nun erst mal da. Vielleicht ist verkaufen am sinnvollsten, vielleicht ist es auch besser, zu vermieten und sich damit ins Thema einzuarbeiten als sich "irgendwann mal" mit großem Geld die Finger zu verbrennen.

 

Weil ich aber bisher noch gar nicht konkreter darüber nachgedacht hatte, helfen mir die Diskussionen hier schon deutlich weiter, meine eigenen Gedanken zu ergänzen und zu ordnen. Wie bei Aktienanlagen ist die Lernkurve sicher anfangs sehr steil und flacht dann ab. Da hier keiner ein persönliches Interesse hat, außer vielleicht Selbstbestätigung des eigenen Tuns, macht die Diskussion wahrscheinlich mehr als 10% meiner Entscheidung aus. Ich gehe davon aus, dass die Leute hier aus dem Wertpapier-Forum vielleicht nicht alle Experten für das Thema sind, sich aber zumindest ganz gut in meine Lagen reindenken können.

 

 

Meine Aussagen sollten jetzt nicht direkt abschreckend wirken, eher so ein bisschen die Realität verdeutlichen.

Ich kenne mich in Deiner Gegend nicht aus, aber dieses Gutachten bezüglich der Bevölkerungsentwicklung ist doch schon mal eine gute Sache, denn mit einer Sache steht und fällt ja nahezu alles: Traust Du der Immobilie eine positive Wertentwicklung zu? Wenn Du diese Frage für Dich mit ja beantworten kannst spricht schon vieles für eine Vermietung!

Der nächste Schritt wäre dann wirklich die nötigen Berechnungen anzustellen, Mietspiegel schauen etc.

Empfehlung von mir: Auf jeden Fall auch eine Beratung beim Steuerberater einholen, wenn man nicht selbst in dem Thema drinsteckt. Dort lassen viele Leute ne Menge Kohle liegen, weil Ihnen einige Kniffe schlicht nicht bekannt sind und man sie meistens auch im Nachhinein nicht ausbügeln kann.

 

Wenn Du konkretere Fragen hast oder die sich noch entwickeln, hau raus...:-)

 

 

[voenixx]

Du hast hier nun verschiedene wertvolle Hinweise bekommen, die Dich verschiedenes bedenken lassen.

Natürlich kannst Du auch noch verschiedenste Experten persönlich consultieren.

Letztlich gibt Dir der Markt die Antwort.

Wenn Du also überlegst zu vermieten oder zu verkaufen: Teste einfach mal den Markt mit (kostenlosen) Anzeigen. Lerne durch Tun. Probieren geht über Studieren. Damit erwirbst Du nach und nach Experten- bzw. Marktwissen.

Damit Du weißt, vor welchem Hintergrund ich dies schreibe: ich besitze selbst zwei vermietete Immobilien, die ca. ein Viertel meines Portfolios betragen.

[capatect]

Schau dir mal dir Datei an, sollten 1000,- plus 0,002 vom Wert sein.

Gebuehrenordnung_2011.pdf

[Draak]

Hallo zusammen,

 

 

nach kritischer Beäugung des Marktes, bin ich inzwischen zu konkreteren Zahlen gekommen.

Es wurden Häuser in der Nachbarschaft verkauft und vermietet.

Ich kann von einem Verkaufswert von 195.000€ und einer Kaltmiete von 750€ ausgehen.

Gekauft hatte ich für 160.000 + 12.000 Investitionen (Straße, Carport) inklusive aller Nebenkosten.

Kredit beläuft sich aktuell auf 68.000 und im Depot liegen 80.000.

 

Die Mietrendite ist nicht berauschend, aber ich tendiere doch stark dazu, weil mir sinnvolle Anlagealternativen fehlen.

So der Stand heute ;-)

Im kommenden Frühjahr wird's dann ernst. Dann fällt die Entscheidung so oder so.

 

Grüße

Draak

[Aktien-Hai]

Hallo zusammen,

 

 

nach kritischer Beäugung des Marktes, bin ich inzwischen zu konkreteren Zahlen gekommen.

Es wurden Häuser in der Nachbarschaft verkauft und vermietet.

Ich kann von einem Verkaufswert von 195.000€ und einer Kaltmiete von 750€ ausgehen.

Gekauft hatte ich für 160.000 + 12.000 Investitionen (Straße, Carport) inklusive aller Nebenkosten.

Kredit beläuft sich aktuell auf 68.000 und im Depot liegen 80.000.

 

Die Mietrendite ist nicht berauschend, aber ich tendiere doch stark dazu, weil mir sinnvolle Anlagealternativen fehlen.

So der Stand heute ;-)

Im kommenden Frühjahr wird's dann ernst. Dann fällt die Entscheidung so oder so.

 

Grüße

Draak

 

Aus meiner Sicht würde ich das Haus weiter vermieten. Aktuell sollte vor Steuern hier eine Mindestrendite von 4% stehen. Denke alternativ los zu denn anderen Anlageformen.

[Draak]

Hallo zusammen,

 

ich bin selbst oft neugierig, was denn der Threadersteller letztendlich aus den Ratschlägen gemacht hat, deshalb gebe ich an dieser Stelle mal Rückmeldung, wie es bei mir gelaufen ist.

 

Zunächst mal habe ich die Hütte auf Vordermann gebracht, also alle Armaturen neu, frisch renoviert, Garten schick gemacht, Dachboden zu Ende ausgebaut.

Dann habe ich einen Gutachter durchflitzen lassen, der mir den Mietwert geschätzt hat. Die Idee kam hier aus dem Forum. Der Wert passte ganz gut zu meiner Schätzung, wurde aber anders berechnet als ich angenommen hatte. Ist für eventuelle Mietanpassungen recht nützlich für mich, falls sich der Mietspiegel stärker ändert.

 

Danach habe ich in teilmöbliertem Zustand bei gutem Wetter schicke Fotos gemacht und das Haus zum Vermieten inseriert. Es kamen so viele Anfragen, dass ich das Inserat am 2. Tag wieder rausgenommen habe. Nach sechs Besichtigungen habe ich mich dann für Mieter entschieden.

 

Miete liegt jetzt mit Einbauküche bei 780€. Ich habe eine Folgefinanzierung zu 1,39% und 1,49% abgeschlossen. Da bin ich bei 480€ monatl. Rate über 10 Jahre Restlaufzeit. Dann ist es abbezahlt.

 

Ich habe lieber mein Aktienpaket in der Hinterhand und kann zwischentilgen, wenn es nach meinem Dafürhalten zu euphorisch an den Börsen wird. Abgesehen von steuerlichen Beweggründen bin ich aus diesem Blickwinkel mit Kredit flexibler unterwegs.

 

Jetzt, da die Schlüsselübergabe hinter mir liegt, stellt sich Entspannung ein, aber vorab war das Ganze Informieren über meine Rechte, Pflichten, Möglichkeiten, Mietvertrag richtig erstellen, Versicherungen anpassen, Konto eröffnen, Steuerkram und Ummelderei ziemlich nervenaufreibend. Es muss halt VORHER alles richtig gemacht werden. Wenn man darüber noch nicht viel weiß, ist der Aufwand nicht zu unterschätzen.

 

Jetzt bin ich gespannt, wie (un)ruhig es weiter geht. Die Mieter machen erst mal einen sehr vernünftigen und umgänglichen Eindruck.

 

Gruß

Draak

[Wusel83]

vor 32 Minuten schrieb Draak:

 

 

Jetzt bin ich gespannt, wie (un)ruhig es weiter geht. Die Mieter machen erst mal einen sehr vernünftigen und umgänglichen Eindruck.

 

Heisst das du hast bis jetzt weder 10 Jahre oder 5 Jahre oder auch nur 2 Jahre Erfahrung im vermieten. Sondern bis jetzt nur Erfahrung im kreditfinanziert kaufen und auf pump renovieren und Mieter suchen?

[Draak]

vor einer Stunde schrieb Wusel83:

Heisst das du hast bis jetzt weder 10 Jahre oder 5 Jahre oder auch nur 2 Jahre Erfahrung im vermieten. Sondern bis jetzt nur Erfahrung im kreditfinanziert kaufen und auf pump renovieren und Mieter suchen?

Richtig. Vor 40 Jahren hatte ich auch noch keine Erfahrung im Krabbeln und inzwischen kann ich aufrecht gehen. Irgendwann muss man ja anfangen.

Mit 10 Jahren Erfahrung hätte ich doch nicht mehr nach Grundsatzentscheidungen im Forum fragen müssen.

Auf pump renovieren musste ich nicht. Ich hab mich gegen den Verkauf und fürs Vermieten entschieden und deshalb weiterfinanziert anstatt sofort abzuzahlen.