Immobilie vermieten oder verkaufen?

[Draak]

Hallo zusammen,

 

bei mir ergibt sich folgendes Luxusproblem:

 

Ich (40 Jahre alt) wohne in meinem zu 60% abbezahlten Haus und möchte jetzt mit ins Haus meiner Freundin ziehen. Die 10 Jahre Kreditlaufzeit sind fast rum und ich könnte nun vergleichsweise zinsgünstig weiterfinanzieren oder 80% meines Fondsdepots platt machen und den Kredit sofort zurückzahlen. Dafür müsste ich allerdings einen Großteil meiner steuerfreien Fondsanteile (vor 2009 erworben) veräußern.

 

Ich sehe folgende Möglichkeiten:

 

1. Haus vermieten, Kredit verlängern und die Zinsen von der Steuer absetzen. Wäre nur 4km vom neuen Wohnsitz entfernt und somit für mich als Vermieter wohl händelbar.

 

2. Haus vermieten, Kredit sofort zurückzahlen. --> Macht das steuerlich/risikotechnisch Sinn?

 

3. Haus verkaufen. - Das werde ich im Moment für einen guten Preis los. Aber wohin mit dem Geld? Auch ins Depot?

 

Aktuell fand ich mich recht angenehm risikodiversifiziert mit ca. 60% meines Vermögens in Aktien und 40% in der selbstgenutzten Immobilie. Was würdet Ihr tun? Welche Vor- und Nachteile meiner Möglichkeiten seht Ihr, oder gibt es noch bessere Varianten?

 

Am einfachsten wäre wahrscheinlich der Hausverkauf und das Anlegen des Geldes im Depot, aber ich bin mir bei der politischen Gemengelage nicht mehr so sicher, ob das clever ist. Ich habe in den vergangenen 15 Jahren schon böse Erfahrungen mit Fondsschließungen, Fondssperren und vorzeitigen Rückzahlungen von "Endloszertifikaten" gemacht.

 

Ich verdiene gut und bin weder auf die Mieteinahmen angewiesen, noch steht in nächster Zeit eine größere Anschaffung an. Mieteinahmen oder Verkaufserlös würden einfach meine Altersvorsorge erhöhen.

 

Anregungen? Ideen?

 

Viele Grüße

 

Draak

[Schneutzduch]

Theoretisch könnte man hier eine mehrperiodische, bzw. dynamische Investitionsrechnung anwenden. Im Detail möchte ich das jetzt nicht erklären, sonst sitze ich morgen noch da. Im Grunde geht es darum: du vergleichst Einzahlungen (Hausverkauf, Mieten) mit Auszahlungen und fügst dann noch die Finanzierungskomponente (Kreditkonditionen) sowie die steuerliche Wirkung hinzu. Wenn du das sauber für alle der drei vorgestellten Szenarien machst sollten am Ende 3 Werte herauskommen was dir die jeweilige Vorgehensweise bringt. Bei Interesse kann ich mal kucken ob ich noch irgendwo digitale Vorlesungsunterlagen habe, außer andere Forenteilnehmer zerreißen meine Idee in der Luft.

[mzl]

Hallo Draak,

 

knifflige Frage!

 

Meine Standardantwort lautet, dass man Dir erst dann einen guten Rat geben kann, wenn Du Deine finanziellen Verhältnisse und vor allem strategischen Ziele darstellst. Hast Du irgendeine Idee, wie Du gerne mit 50 oder 60 leben würdest?

 

Befinden sich vernünftige Fonds in Deinem abgeltungssteuerfreien Depot, welche im Durchschnitt der letzten Jahre gut performt haben? Ich habe einmal mit Hilfe des Forums ausgerechnet, ob meine abgeltungssteuerfreien aktiven Fonds bisher besser performt haben als abgeltungssteuerpflichtige Aktien-ETFs. Dies war der Fall und deswegen halte ich die aktiven Fonds immer noch, zumal ja leider davon auszugehen ist, dass die neue Abgeltungssteuer bzw. das Nachfolgesteuermodell teurer werden wird...

 

Wenn ich Dich richtig verstehe, gehört das Haus Deiner Freundin? Das Bewohnen einer eigenen Immobilie kann sich qualitativ einfach besser anfühlen als zu mieten, obwohl das Eigentum sich auch kaufmännisch halbwegs rechnen sollte.

 

Zu 1. Wenn Du das Haus vermietest und nicht vollständig tilgst, würdest Du praktisch auf Kredit spekulieren. Gegenfrage: Würdest Du Dein abbezahltes Haus beleihen, um auf Kredit Wertpapiere zu kaufen?

 

Zu 2. Schwer zu beantworten: Du hättest keine Kreditzinsen mehr zum Absetzen, auf der anderen Seite müsstest Du weniger Kapitalerträge versteuern. Ich würde als Gutverdiener mit größerem Depot dann lieber zu "Traumkonditionen" volltilgend nachfinanzieren.

 

Zu 3. bzw. 1.-3. Was fehlt, sind Zahlen. Rechne doch einmal die Brutto- und Nettorenditen für Dein vermietetes Haus anhand der Vorlage (einfache Exceltabelle) der Stiftung Finanztest aus, um einen Referenzwert zu erhalten. Auf 5 - 6 % Rendite solltest Du schon kommen.

 

Vom Gefühl her würde ich das Haus wahrscheinlich verkaufen, weil es ein hohes Klumpenrisiko darstellt und Arbeit macht. Ich empfand die erste Vermieterzeit als stressig und habe ein bisschen gebraucht, um in dieser Hinsicht entspannter zu werden. Wenn Du an Deiner Beziehung nicht zweifelst, habt Ihr ja immer noch eine Immobilie in der Gegend und würdet bei Vermietung doppelt "klumpen". Z.B. 100 TEUR Nettoverkaufserlös könnten in einem diversifizierten Wertpapierdepot 5 - 8 TEUR Wertentwicklung pro Jahr liefern, 200 TEUR entsprechend 10 - 16 TEUR. Und das Schöne daran: alles wäre auf Knopfdruck in wenigen Tagen liquidierbar...

[murks86]

Mal unabhängig von der rein finanziellen Betrachtung gibt es meiner Meinung nach noch einen weiteren Punkt zu beachten:

 

Hält die Beziehung auf immer und ewig? Natürlich hofft das jeder von uns, die Realität (z.B. Scheidungszahlen) sieht aber nunmal leider anders aus. Natürlich könntest Du nach dem potentiellen Ende einer Beziehung auch irgendwo zur Miete einziehen oder dir wieder was neues kaufen, aber ich persönlich würde mich dann über ein zuvor verkauftes Haus ärgern. Hälst Du das Haus und vermietest es, könntest Du in so einem Fall Eigenbedarf anmelden. Zusätzlich sind die Nebenkosten für einen neuen Hauskauf in der Zwischenzeit in vielen Bundesländern gestiegen (z.B. Anhebung der Grunderwerbssteuer). Lange Rede, kurzer Sinn: In deiner Entscheidungsfindung solltest Du in meinen Augen auch das Szenario Trennung von der Freundin berücksichtigen (auch wenn keiner wirklich Lust hat darüber nachzudenken).

[Draak]

Danke für die schnellen Antworten.

 

Ich liefere mal ein paar Zahlen und Fakten nach, damit das Ganze nicht so theoretisch bleibt.

Haus: Doppelhaushälfte, Baujahr 2000, Vor 8,5 Jahren für 150.000€ gekauft, aktuell ca. 180.000€ Marktwert (Die andere Hälfte wurde vor 2 Jahren zu dem Preis verkauft.)

 

Laut Mietspiegel könnte ich 680€ Miete verlangen. Ich gehe mal von ca. 600€ aus.

 

Die beiden Kredite könnte ich in 1,5 Jahren (dann 24.000€ Restschuld) und in 2 Jahren (dann 43.000€ Restschuld) umschulden oder tilgen.

Auf dem Depot liegen ca. 80.000€, davon 35.000€ abgeltungssteuerfrei.

 

Nettoeinkommen liegt bei 3.000€ und für die Altersvorsorge läuft noch steuerfrei eine Fondsgebundene Lebensversicherung.

 

Hauswert: 180.000€

Restschuld: 67.000€

Mieteinnahmen: 600€

Depotwert: 80.000€

 

Sind jetzt alles keine feudalen Reichtümer, mit denen man sich zur Ruhe setzen kann, aber ich muss die Ersparnisse auch nicht wirklich angreifen, weil ich mit meinem Einkommen gut zurecht komme.

 

Das Haus, in das ich mit einziehe, ist das meiner Freundin und von den Kennzahlen (Baujahr, Wert, Kreditbelastung) fast identisch zu meinem. Hab eine Scheidung durch und mir ist bewusst, dass nicht alles ewig hält, aber ich würde im Fall der Fälle wohl eher in eine Wohnung ziehen als Eigenbedarf anmelden, weil das Haus für eine Person allein zu groß ist.

 

Mit 50 oder 60 werde ich wohl noch immer arbeiten wie jetzt und meine Urlaube genießen. Ob ich mir den Traum von einem Haus am See dann noch verwirkliche, hängt davon ab, wie es gesundheitlich und partnerschaftlich läuft. Am aktuellen Objekt hängt also noch nicht mein ganzes Herzblut und es ist für mich eher eine Frage von Aufwand und Risikostreuung, die über vermieten oder verkaufen entscheidet.

[polydeikes]

Die Restschuld ist doch überschaubar (als FK Spekulation). Das Netto dürfte kaum nennenswert durch die Tilgung betroffen sein. Wenn man die üblichen (gern unterschätzten) Voraussetzungen für Vermietungen hat, kann man das sicherlich machen. Die Bruttomietrendite ist hoch genug um die nächsten 10-15 Jahre zu heutigen Konditionen mit moderater Belastung zu finanzieren. Die Immo macht zwar keinen kleinen Teil, aber auch nicht den alleinigen Teil im Sinne eines massiven Klumpenrisikos aus. Mit 40 bist du definitiv jung genug und finanziell gut aufgestellt für das Alter.

 

Die Voraussetzungen für ein FK-Spielchen sind da, nur die Rechner sollte belastbarer angestellt werden (bspw. 15 Jahre altes Haus wird dann doch demnächst Instandhaltungskosten produzieren).

[mzl]

Danke für die Details!

 

Jetzt würde ich an Deiner Stelle ganz sicher das Haus verkaufen. Die Bruttorendite ist nicht besonders hoch, die Gefahr höherer Instandhaltungskosten besteht und Mietrisiken wie einen der berühmten Nomaden schlagen bei einem Objekt ggf. durch. Mit dem Erlös könntest Du die fälligen Darlehen tilgen, den Liquipuffer auf 10 TEUR auffüllen, falls nicht vorhanden, und den Rest schrittweise ins Depot verlagern.

 

Wenn Du die nächsten Jahre fleißig investierst, wäre das Haus am See kein Problem und es wüchse dennoch ein schönes Portfolio...

[asche]

Wie hier schon anklingt: Kernfrage ist Haus behalten oder verkaufen. Betrachte die Lage kritisch: bist Du auf dem Land oder in Uni-/Grossstadt-Nähe? Wenn Land, eher verkaufen, da du es ja so oder so nicht mehr selbst nutzen willst.

[Dummbatz]

Falls du tatsächlich verkaufen willst: warte die Spekulationsfrist von 10 Jahren ab und veräußere dann steuerfrei

[Kolle]

Falls du tatsächlich verkaufen willst: warte die Spekulationsfrist von 10 Jahren ab und veräußere dann steuerfrei

 

Wenn die Immobilie selbst genutzt war, fällt keine Spekulationssteuer an. Außerdem wären die 10 Jahre längst um. Günstig ist auch die Darlehenssituation wo keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

 

Der Verkauf selbst ist von außen gesehen eine schwierige Einzelfallentscheidung wo man in beiden Richtungen Fehler machen kann. Für den Käufer wird es teurer zu kaufen als für den Besitzer zu halten. Die jetzige Situation ist für den Verkäufer allerdings günstig und ein vermietetes Objekt ist schwieriger zu verkaufen als ein leerstehendes. Anlagealternativen fehlen, aber der Kredit wäre immerhin weg. Nach allem was ich nun weiß. wäre der Verkauf eine real ernstzunehmende und womöglich befreiende Option. Die Preisfindung könnte es richten:

 

[Draak]

Danke für Eure Meinungen dazu. Der Grundtenor scheint ja jetzt recht eindeutig zu sein.

 

Es wird voraussichtlich tatsächlich auf einen Verkauf hinaus laufen, da ich mit dieser Option zur Zeit wohl am wenigsten daneben liegen kann. Jetzt könnte ich mich mit der nächsten Frage fast schon an den Parallelthread dranhängen.

 

Hat jemand hier schon Erfahrungen damit gemacht, wie man den Hauspreis ansetzt? Ich habe vor, alles nochmal von außen und innen aufzuhübschen. Wie geht man an die Preisgestaltung ran? Ich habe ja nun einen recht guten Vergleichswert. Der andere Teil der Doppelhaushälte wurde vor zwei Jahren für 180.000€ verkauft. Ohne Druck und mit ausreichend Kapital, für eventuelle Verbesserungsmaßnahmen... Ich könnte mit dem Einbau eines Dachfensters den bereits ausgebauten Dachboden zur Quadratmeterzahl hinzurechnen und käme dann von 103m² auf 115m². Bisher darf ich das nicht als Wohnfläche angeben.

 

Macht so ein Umbau vorher Sinn? Mit welchem Startpreis würdet ihr beginnen? Oder sollte man das besser an einen Makler abgeben, wenn man selbst so unsicher dabei ist, wie ich?

 

 

 

 

 

[polydeikes]

Bedenke beim Grundtenor bitte, dass du im WERTPAPIERforum bist. Im Klartext heißt das salopp gesagt:

 

5 % der Forenteilnehmer haben über einen längeren Zeitraum mit Wertpapieren höhere Erträge erzielt als mit Immobilien, in der Vergangenheit.

 

20 % Glauben, dass sie mit Wertpapieren höhere Renditen erzielen können, weil man das in der Vergangenheit hin und wieder konnte.

 

75 % sind noch auf dem Level Kommer und glauben, dass es zwangsläufig so sein muss, da es gem. Modellfall in der Vergangenheit so war.

 

...

 

Kontrollgruppe, wv. von den 100 % sind nun wieder tatsächlich Immobilienbesitzer und würden IHRE Immobilie in dieser Situation pauschal "verkaufen". Ich hab da so eine Vermutung ...

 

---

 

Nur mal so angemerkt. Wenn du wert auf Meinungen anderer legst, versäume nie einzuordnen, wie diese Meinungen zu Stande kommen.

[mzl]

@ Polydeikes

Prinzipiell hast Du recht mit Deinem Hinweis. Ich persönlich weise bisher eine erfolgreiche Immo- und WP-Bilanz vor. Nichtsdestotrotz werde ich meine vermietete ETW nach dem Ende der Spekulationsfrist verkaufen, weil ich die stillen Reserven aka Wertentwicklung heben möchte. Im Gegensatz zu den unrealisierten Kurswertsteigerungen meines Portfolios habe ich bei einem Klumpenrisiko dieser Höhe kein gutes Gefühl.

 

Draaks Umstände finde ich nicht besonders günstig, um ins "Vermietgeschäft" einzusteigen. Hausvermietung auf dem Lande klingt komplizierter und riskanter als ETW-Vermietung in der Stadt.

 

@ Draak

Deine Fragen lassen sich ohne sehr viel Detailwissen nicht gut beantworten. Ich an Deiner Stelle würde mich in die Marktpreise einarbeiten (Online-Recherchen bei den einschlägigen Portalen, ggf. selbst als vermeintlicher Kaufpreisinteressent bei Maklern oder Verkäufern anrufen), den Wert der Immobilie kostenlos von einem Makler schätzen lassen, ohne etwas zu unterschreiben, etc. Aber ich bin ich und Du bist Du.

 

Alles, was verkaufspreissteigernd ist, könntest Du vorher durchführen. Wobei über normale Instandhaltung hinausgehende Verbesserungen natürlich auch steuerlich interessanten Abschreibungsbedarf für den Käufer bedeuten könnten. Ob Du nun selbst das Fenster einbaust oder auf diese Option hinweist und diese entsprechend einpreist, kommt beinahe aufs Gleiche drauf raus. Der Käufer müsste dann auch weniger Kaufnebenkostenbezahlen, wenn er sich selbst drum kümmert. Wie viel Zeit und Lust hast Du wirklich, Dich in dieses Thema 'reinzuknien?

[Sthenelos]

 

 

Es wird voraussichtlich tatsächlich auf einen Verkauf hinaus laufen

 

 

 

da lege ich mal ein Veto ein.

 

Der Verkauf macht nur Sinn, wenn Du auf die Vermietung keine Lust hast, es Dir lästig ist, Du dafür keine Zeit investieren möchtest

oder nicht belastet werden willst.

 

Bis Du bereit die damit entstehende Arbeit zu übernehmen - wohlgemerkt gibt es dafür auch eine gute Rendite,

dann solltest Du nicht verkaufen in deiner jetzigen Situation!

 

Du benötigst derzeit kein Geld. Du hast einen Sachwert der Einnahmen generiert, mit dem sich leicht

und in überschaubarer Zeit der Kredit bedienen lässt.

Wie würdest Du das Geld nach einem Verkauf anlegen? kann es eine relativ risikolose Rendite in dieser Höhe generieren?

Alle Punkte die Du erwähnst, Einkommen, bei Freundin wohnen, bestehendes Depot, bestehender Kredit, dein Alter (wichtiger Punkt!),

Nähe zur Immobilie (Selbstbetreuung der Mieter) sprechen m.E. für einem Erhalt der Immobilie.

 

Es ist ein relativ neues Haus, es dürfte bedingt durch das Alter kaum Investitionsstau geben. Der Mietpreis mit 600 Euro kalt

erscheint mir sehr wenig, wenn der Mietspiegel schon bei 680 liegt. Da sind eher 10-20 % nach oben realistisch.

- ist aber natürlich abhängig von der Lage und Gebiet. Für eine DHH mit diesem Baujahr könnte aber durchaus

auch etwas mehr möglich sein -> Marktbeobachtung in deiner Umgebung.

 

Und falls Du einmal deine Meinung änderst oder ändern musst, dann kannst Du das Haus auch in 3, 5, 10, 15 Jahren

verkaufen, es ist dann noch immer kein alter Schuppen und wird einen guten Preis ergeben - und Du bist auch dann noch kein alter Mann,

die Einnahme / Verkaufserlös kannst Du auch in mittelfristiger Zukunft noch konsumieren, anlegen oder investieren.

 

Seriös kann kaum jemand einschätzen ob die "Immobilienblase" bereits das Top erreicht hat. Anhand der Stats (110qm, BJ 2000, 160-180.000 Euro) handelt es sich aber

nicht um ein Objekt in Toplage das bereits eine große Preisrallye hinter sich hat, dementsprechend weniger volatil ist die Immobilie

im Regelfall auch in die andere Richtung, auch in Bezug auf das BJ und DHH (immer begehrt) sehe ich keine grundlegenden Probleme die Immo

noch 5 oder 10 Jahre ohne größeres Risiko zu erhalten.

 

Mietnomaden: Totschlagargument. Wie Börsencrash, Black Swan oder für viele auch einfach nur "Aktien".

 

 

"2. Haus vermieten, Kredit sofort zurückzahlen. --> Macht das steuerlich/risikotechnisch Sinn?"

 

Es ist auch abhängig davon wieviel du mit einem Depot erwirtschaftest und wie hoch die Zinsen für den Kredit liegen.

Durchaus überlegenswert wäre ein Darlehenswechsel je nach Zins und Konditionen, vielleicht auch mit Sondertilgung.

Bei deinem Gehalt, dem bisherigen Depotwert, der Restschuld, würde ich persönlich z.B. einer Sondertilgung i.H. von 20.000 Euro

nicht abgeneigt sein, das aber nur "auf den ersten Blick" ohne alle Facts zu kennen.

 

Aus logischer und rationaler Sicht sprechen derzeit alle Gründe für einen Erhalt + Vermietung der Immobilie für deinen Fall, anhand der von Dir aufgeführten Fakten.

[Kolle]

Ich habe ja geschrieben, dass ich die Entscheidung vom Preis abhängig machen würde. Ich selbst habe mich entschieden, meine lastenfreie ETW nach dem Tod der bisherigen langjährigen Mieterin zu behalten und neu zu vermieten. Warum ?

 

- Weil das Verhältnis von Miete zum möglichen Verkaufspreis günstiger erschien ( etwa Faktor 20 ), Universitätsstadt mit guter Vermietungssitation

- ich mir die Restoption offenhalten wollte, im hohen Alter selbst einzuziehen wenn mir das EFH und der große Garten zu viel werden

- meine ( ledige ) Tochter im gleichen MFH ( 6 Parteien ) eine ETW besitzt.

- ich eine ETW als wertstabilere Geldanlage ansehe als Wertpapierbesitz, ich glaube nicht mit Wertpapieren eine bessere Performance erzielen zu können.

 

Weder Verkauf noch Vermietung ändern irgendetwas an meinem persönlichen finanziellen Lebensstandard. Das hier oft zitierte Klumpenrisiko trifft bei mir nicht zu. Weil die Immobilien nur etwa 30 % des Vermögens abbilden ist es sogar diversifizierend. Ich habe mittelfristig eher einen Anlagenotstand. Sollte eine weitere ETW in dem 6FH frei werden, gebe ich ein Kaufangebot ab und falls erfolgreich hätten wir ( Familie ) die Mehrheit am MFH. Angesichts des hohen Alters der anderen Eigentümer eine realistische Möglichkeit.

 

Also spielt viel persönliches mit, auch meine Tochter war gegen einen Verkauf. Im Falle einer Heirat könnte sie sich erweitern bzw mit unserem EFH tauschen, während wir dann 2 ETW im gleichen MFH hätten. Draak hat eine andere Situation, für ihn ist das Haus eher ein Ballast als für uns.

.

[polydeikes]

Och. Ich bin, wie üblich in diesen Dingen, ganz auf Kolles Linie, mit einer kleinen Einschränkung. Ich mag die Art und Weise Überlegungen mit praktischen Beispielen und Darstellung des eigenen Hintergrunds für Meinungen / Aussagen. Die kleine Abweichung besteht aber darin, dass du die Assetallokation mit 40 vergleichen müsstest, lieber Kolle, nicht deine Heutige. Und für 40 sehe ich das Problem wiederum so nicht. Da verschieben locker mal noch 20 Jahre Erwerbsleben doch deutlich ...

 

Bzw. ich kann es auch anders formulieren: Der Rentenwert übersteigt die Restschuld schon im Alter von 40 und der Anteil am Gesamtvermögen wird jetzt schon mit "nur" 40 % angegeben (kA ob inkl. ausstehender Verbindlichkeiten gerechnet).

[mzl]

Aus logischer und rationaler Sicht sprechen derzeit alle Gründe für einen Erhalt + Vermietung der Immobilie für deinen Fall, anhand der von Dir aufgeführten Fakten.

 

Wie hast Du es so schön geschrieben: Veto! Nur weil Du diese Aussage entsprechend zuspitzt, wird diese meines Erachtens nicht richtiger. Rund 4,5 % Bruttorendite ist bei weitem nicht überragend, selbst ohne anfallende Kaufnebenkosten, welche ja bereits bezahlt sind. Doppelt klumpen (zweites Haus in der Nähe) kann nach hinten losgehen. Zwei Drittel des eigenen Vermögens in einer weder kosten- noch steuer- noch diversifikationsoptimale Bude zu lassen, will wohl überlegt sein.

 

Selbstverständlich klingt es beim nächsten Grillfest lässiger, dem Nachbarn vom "gut vermieteten" ehemaligen Elternhaus zu erzählen als vom +200 TEUR in ETFs, aber darum sollte es nicht gehen. Am Ende müsste Draak einfach eine vollständige und keine reine Milchmädchenrechnung anstellen, wenn es um eine kaufmännische Entscheidung geht. Und trotzdem bleiben erhebliche Risiken bestehen.

 

Draak hegt doch einen langfristigen Traum wie das Haus am Wasser. Gegeben den momentanen Kenntnisstand empfehle ich weiterhin einen gut vorbereiteten Verkauf zum maximalen Marktpreis...

[polydeikes]

... einfach eine vollständige und keine reine Milchmädchenrechnung anstellen, wenn es um eine kaufmännische Entscheidung geht.

 

[Geldanfänger]

Wie sähe denn so eine "vollständige Rechnung" aus? Was soll man da alles berücksichtigen und vor allem: was steht auf der "Nicht-Immobilien-Seite"? DIe Immobilienseite ist vermutlich schnell berechnet. Verkaufspreis - NK. Welche rechnung stelle ich dieser ab entgegen?

[Draak]

Bedenke beim Grundtenor bitte, dass du im WERTPAPIERforum bist. Im Klartext heißt das salopp gesagt:

 

5 % der Forenteilnehmer haben über einen längeren Zeitraum mit Wertpapieren höhere Erträge erzielt als mit Immobilien, in der Vergangenheit.

 

20 % Glauben, dass sie mit Wertpapieren höhere Renditen erzielen können, weil man das in der Vergangenheit hin und wieder konnte.

 

75 % sind noch auf dem Level Kommer und glauben, dass es zwangsläufig so sein muss, da es gem. Modellfall in der Vergangenheit so war.

 

...

 

Kontrollgruppe, wv. von den 100 % sind nun wieder tatsächlich Immobilienbesitzer und würden IHRE Immobilie in dieser Situation pauschal "verkaufen". Ich hab da so eine Vermutung ...

 

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Nur mal so angemerkt. Wenn du wert auf Meinungen anderer legst, versäume nie einzuordnen, wie diese Meinungen zu Stande kommen.

 

Da sprichst du Wahres. Ich habe hier nachgefragt, weil ich das Forum schon einige Jahre kenne, und weiß, dass hier auch ein paar alte Hasen unterwegs sind, die Lebensweisheiten und Anmerkungen mit in die Runde werfen, welche man sonst gar nicht bedacht hätte. Ich selbst lege schon ein paar Jährchen in Wertpapieren an, habe aber von Immobilienvermietung und -verkauf so gar keine Ahnung.

 

Bisher fand ich mich mit meiner selbstgenutzten Immobilie nebst Wertpapierdepot gut aufgestellt und diversifiziert, aber aus aktuellem Anlass macht das in der Form nun keinen Sinn mehr. Mir ist schon klar, dass meine Depot letztendlich nur Zahlen im Computer sind und nicht mit realen Gütern vergleichbar. Ich habe BIS HEUTE noch Immobilienfonds im Depot, die ich SEIT 2008 nicht veräußern kann. Und damals hätte ich noch jeden für naiv gehalten, der seinen Notgroschen aufs Tagesgeldkonto gelegt hat, weil man mit den richtigen Immofonds mehr Rendite bei vermeintlich Null Risiko eingefahren hat.

 

Ich könnte mir wegen der geringen Entfernung auch das Vermieten vorstellen, müsste mich aber dann mehr mit dem Immobilienthema auseinandersetzen als beim Verkauf. In Wertpapiere bekomme ich den Erlös schon vernünftig angelegt. Damit kenne ich mich ein bisschen aus. Ob es aus Diversifikationsgesichtsgründen Sinn macht, ist eine andere Frage.

 

Ich würde mich schon sehr ärgern, wenn die Immobilienblase gerade mal ihren Anfang macht und ich in zwei Jahren 1/3 mehr dafür bekommen würde oder die Alternativanlage mal eben um 50% einbricht. Auf der anderen Seite kann ich im Moment nicht einschätzen, wie sehr man als Vermieter "unfrei" und gebunden ist. Wie hoch der Arbeitsaufwand ist. Bisher hatte ich mich, wenn überhaupt, eher als Vermieter eines Mehrfamilienhauses gesehen. Und das vielleicht auch ein paar Jährchen später.

 

Wenn man den Mietpreis eher 10% über dem Mietspiegel ansetzt, bin ich schon bei 750€ Mieteinnahmen, was das Ganze dann vielleicht nicht mehr ganz so eindeutig macht. Deshalb bin ich ganz froh über die Diskussion hier. Das gibt mir ein paar Denkanstöße. Letztendlich muss ich für mich entscheiden. Auf jeden Fall versuche ich jemanden hier vor Ort zu finden, der sich damit auskennt und das Ganze besser einschätzen kann als ich. Evtl. ist tatsächlich 5 Jahre vermieten und dann verkaufen die beste Option. Dann sind die Kredite aus der Welt.

 

 

 

 

 

[Sthenelos]

Aus logischer und rationaler Sicht sprechen derzeit alle Gründe für einen Erhalt + Vermietung der Immobilie für deinen Fall, anhand der von Dir aufgeführten Fakten.

 

Wie hast Du es so schön geschrieben: Veto! Nur weil Du diese Aussage entsprechend zuspitzt, wird diese meines Erachtens nicht richtiger. Rund 4,5 % Bruttorendite ist bei weitem nicht überragend, selbst ohne anfallende Kaufnebenkosten, welche ja bereits bezahlt sind. Doppelt klumpen (zweites Haus in der Nähe) kann nach hinten losgehen. Zwei Drittel des eigenen Vermögens in einer weder kosten- noch steuer- noch diversifikationsoptimale Bude zu lassen, will wohl überlegt sein.

 

Selbstverständlich klingt es beim nächsten Grillfest lässiger, dem Nachbarn vom "gut vermieteten" ehemaligen Elternhaus zu erzählen als vom +200 TEUR in ETFs, aber darum sollte es nicht gehen. Am Ende müsste Draak einfach eine vollständige und keine reine Milchmädchenrechnung anstellen, wenn es um eine kaufmännische Entscheidung geht. Und trotzdem bleiben erhebliche Risiken bestehen.

 

Draak hegt doch einen langfristigen Traum wie das Haus am Wasser. Gegeben den momentanen Kenntnisstand empfehle ich weiterhin einen gut vorbereiteten Verkauf zum maximalen Marktpreis...

 

"doppelt klumpen" - warum? die andere Immobilie gehört nicht dem Threadersteller. Wenn er dort einmal ausziehen muss / will? wenn er - gehen wir mal die Möglichkeiten durch,

eine neue Frau kennenlernt mit Kinder und Platz braucht? oder einen Garten für seinen Hund braucht..oder ..

 

Rendite: nimmt man meine +10-20 % über dem Mietpreisspiegel ist die Rendite höher. Nimmt man den Kaufpreis von damals, ist sie nochmal höher. Wenn der Threadersteller mit einem Depot eine bessere Rendite erzielt - was bisher ja nicht bekannt ist -,

dann kann er sich natürlich ein "Klupenrisiko" in einem ETF Depot bauen wie du es indirekt empfiehlst. Du sprichst von Diversifikation, empfiehlst aber alles in ein Depot zu gewichten?

Zu einer Vermögensdiversifikation zählen selbstverständlich auch Immobilien, Grundstücke, von mir aus auch Oldtimer, Kunst, Edelmetalle oder anderes. 80.000 Euro Depot, 3000 Euro pro Monat Gehalt, Immobilie mit ca. 180.000 Wert / 160.000 Kaufpreis bei überschaubarer Restschuld, das ist alles noch völlig im vernünftigen Bereich.

 

Haus am See: eine Vorstellung was ein Haus an einem See kostet?

 

Angebereien mit Grillfesten - darum geht es nicht. Um "langfristige Träume" gehts auch nicht weil Threadersteller im Moment nichts konkretes plant.

Oder würdest du ernsthaft ihm empfehlen, weil er irgendwann mal ein Haus am See sich vorstellen könnte, jetzt deswegen und aus diesem Grund seine Immobilie zu verkaufen für einen Traum?

 

Maximaler Marktpreis: woher meinst du eine Einschätzung treffen zu können, dass die Immobilie derzeit den maximalen Marktpreis bringt? hast du dafür Belege, Fakten? kennst du

diese Immobilie und den Immobilienmarkt? bist Du schlauer als die zahlreiche "Immobilienexperten" die sich derzeit streiten weil das Ende nah ist oder das andere Expertenlager

das noch immer großen Nachholbedarf sieht?

[Draak]

Auch wenn ich nicht jeden Beitrag direkt kommentiere, möchte ich mich bei allen Diskussionsteilnehmern bedanken, die sich gerade "meinen Kopf" zerbrechen. Bisher habe ich hier viel passiv mitgelesen und das meiste als "interessant" abgespeichert. Aber wenn man mal selbst ein größeres Projekt vor der Brust hat, hilft so eine Diskussion deutlich mehr als sich mit seiner kleinen Pro und Kontra Liste im Kreis zu drehen.

 

Ich finde auch gut, dass beide Seiten vertreten sind. Ich selbst bin noch unschlüssig.

 

Die bequeme Seite in mir möchte Freiheit und schnell verkaufen, ohne sich weiter damit zu befassen und die ängstliche Seite möchte lieber erst mal vermieten und dann weiter sehen. Die Gier hält sich in Grenzen, weil sich mein Lebensstandard nicht ändern wird.

 

 

 

[Draak]

Wenn der Threadersteller mit einem Depot eine bessere Rendite erzielt - was bisher ja nicht bekannt ist -,

Dazu kann der Threadersteller ja mal die Hosen runter lassen. Das sind über die letzten 10 Jahre ernüchternde 3,7% p.a. gewesen. Spielwiese reichte von Fonds über Aktien bis hin zu Hebelzertifikaten und CFDs. Gab sehr lohnende Investitionen und komplette Rohrkrepierer.

 

Ich meine zwar, dass ich in den letzten Jahren etwas besser geworden bin, rechne aber nicht mit wirklich glorreichen Zahlen in der Zukunft.

 

 

 

 

[Draak]

Wie hier schon anklingt: Kernfrage ist Haus behalten oder verkaufen. Betrachte die Lage kritisch: bist Du auf dem Land oder in Uni-/Grossstadt-Nähe? Wenn Land, eher verkaufen, da du es ja so oder so nicht mehr selbst nutzen willst.

 

Das Haus befindet sich in einem 1.100 Seelen Dorf, dass zu einer 15.800 Seelen Gemeinde gehört. Etwa 3km entfernt ist eine Stadt mit 67.000 Einwohnern, zwei großen Arbeitgebern und einer Fachhochschule. Mein Dorf liegt mittig zwischen dieser Stadt und dem Autobahnzubringer. Ich selbst fuhr immer mit dem Rad in die Stadt zur Arbeit. Es ist also auf dem Land aber nicht völlig abgelegen.

[mzl]

Oder würdest du ernsthaft ihm empfehlen, weil er irgendwann mal ein Haus am See sich vorstellen könnte, jetzt deswegen und aus diesem Grund seine Immobilie zu verkaufen für einen Traum?

 

Ein Haus am See kann zwischen 50 TEUR und mehreren Millionen kosten. Nein, ich empfehle den Verkauf, um sich zukünftig alle Optionen offen zu halten.

 

Es geht doch eigentlich um Folgendes:

Zu den Mietenspiegeln und Kaufpreisen habe ich bereits mehrfach geschrieben, dass man sich in die Lage vor Ort einarbeiten müsste. Alles andere sind Mutmaßungen und selbstverständlich kenne ich mich in seiner Region (welcher auch immer!) nicht aus - Du wahrscheinlich auch nicht. Bruttorenditen bedeuten bei der Vermietung eh nichts, sondern differenzierte Betrachtungen.

 

Ich empfehle nur zum jetzt maximal erzielbaren Preis zu verkaufen. Höhe siehe oben. Mag sein, dass die Preise weiter steigen. Mag sein, dass es sich um einen guten Ausstiegszeitpunkt handelt. Dies kann keiner wissen, weil es sich um reine Spekulation handelt und sollte als Versuch des Markettimings kein Hauptargument sein. Die Gesamtvermögensverteilung mit dem vermieteten Haus wie von Dir aufgezeigt wäre okay.

 

Gegenfrage an Dich:

Bist Du selbst Vermieter? Ich ja. Behalten und Vermieten lässt sich immer so leicht heruntertippen, aber wenn dann die Instandhaltungsmaßnahme mit einem vierstelligen Betrag ins Haus flattert oder es Probleme mit dem Mieter gibt, schnellt der Blutdruck in die Höhe. Mir persönlich setzen solche Momente mehr zu als die üblichen, teilweise krassen Depotwertschwankungen, schließlich könnte man jenes auf Knopfdruck liquidieren. Falls Du Vermieter sein solltest: hast Du vorher alles vollständig durchgerechnet (siehe unten)?

 

Und jetzt lass uns bitte versuchen, neue Facetten in die Diskussion zu bringen anstatt dogmatisch zu werden.

 

Draak hat seine Lehrjahre mit Wertpapieren bereits hinter sich. Im Bereich Immos finge er bei null an. Seine 3,7 % p.a. Rendite mit dem Depot sind ein Ergebnis, von dem die meisten Privatvermieter, die an einem Objekt herumdilletieren, doch nur träumen können!

 

@ Draak

Das Problem mit Mischszenarien wie erst vermieten, dann verkaufen ist, dass Du gleich beim ersten Versuch den passenden Mieter finden musst. Und frei lieferbare Immos erzielen meistens 25+ % mehr Verkaufserlös. Dein Nachtrag zur Lage deutet zumindest auf eine gute Vermietbarkeit oder Liquidierbarkeit hin.

 

@ Vollständige Immoberechnung (Draak + Geldanfänger)

Ladet Euch einmal den Immorechner der Stiftung Finanztest herunter für einen besseren Überblick. Dort wird neben der Instandhaltung (müsste Draak händisch monatlich machen) auch das Leerstandsrisiko und die Opportunitätskosten des eingesetzten Eigenkapitals berücksichtigt und vieles mehr. Nicht perfekt, aber gut als Einstieg in die kaufmännische Betrachtung.