Fremdfinanzierte Immobilie als Kapitalanlage mit fondgebundener Rentenversicherung

[Alex795]

Hallo Zusammen,

 

ich habe bisher immer sehr interessiert hier in dem Forum mitgelesen und würde gerne eure Meinung zu einem speziellen Konzept hören.

Dieses Konzept wurde mir von einem Freund und Finanzdienstleister (Strukturvertrieb) vorgestellt. Um nicht vorschnell etwas durchzuführen, was man ggf. später bereut, würde ich gerne von eurer Expertenmeinung partizipieren.

 

 

2. Basisangaben zur persönlichen Situation

 

Alter: 20 Jahre

Familienstand: Ledig

Kinder: Keine - geplant mit Mitte 30

Beruf: Dualer Student Wirtschaftsinformatik kurz vor Bachelor Studiumsabschluss. Aktuelles Gehalt ~ 13k. Ab Oktober 2016 Dualer Master. Gehalt ~ 23k p.a. Berufseinstieg (Oktober 2018) ~48k p.a.

mtl. reserviertes Kapital für Altersvorsorge insgesamt: Aktuell: 100€, ab Oktober 2016: 200€, ab Oktober 2018: 300€

Risikotyp: Bereit Risiko einzugehen und Verluste einzustecken, wenn Rendite überproportional ansteigt.

bisherige Risikovorsorge: Haftpflicht, Berufsunfähgikeit, Krankenversicherung, KFZ-Haftpflicht/Teilkasko + Fahrerschutz

bisherige Erfahrung mit Altersvorsorgeanlagen: Wenig. Das bestehene Vermögen wurde 2013 in gering volatilen Fonds investiert, da die Verwendung des Vermögens unklar war.

 

3. Das 3-Säulenmodell und bisherige Ansprüche

 

3.1 Gesetzliche Rente

- Darüber sei zu diskutieren ob es in 45 Jahren noch eine gesetzliche Rente gibt ;-)

3.2 kapitalbasierende, staatlich geförderte Rente wie Riester, Rürup, Eichel

- Keine

3.3 Arbeitgeberfinanzierte Rente (bAV), AVWL-Zahlung möglich ?

- nein

3.4 private Vorsorge aus Eigenmitteln (Lebensversicherungen, Fonds, ETFs usw. bei Fondspolicen bitte die WKN / ISIN des Fonds angeben)

- Depot mit Rentenfonds / Depotbestand derzeit 15000€

- TG aktuell 15000€ vorhanden

3.6 benötigte Rente und erwartete Rentenlücke nach bisheriger Kalkulation

- 3000€ mtl. aktuelle Kaufkraft

 

4. Sonstige Vermögenssituation (Wünsche und Ziele)

 

4.1 aktuelle Sparleistungen

Aktuell: 200€, ab Oktober 2016: 400€, ab Oktober 2018: 600€

4.2 Schulden

- keine

4.3 absehbare Investitionen (Urlaub, Auto, Wohnung)

- in 3 Jahren eine Amerikarundreise

- in 5 Jahren ein neues Auto

- in 18 Jahren ist ein Hausbau geplant

 

5. Bestehende Verträge bei Strukturvertrieben

Ist in diesem Fall nicht von Strukturvertrieben ;-)

 

Privathaftpflichtversicherung (bei Eltern mitversichert, ab Oktober 2016 eigene notwendig)

 

BU Versicherung ohne Sparen (Canada Life)

vereinbarte Berufsunfähigkeitsrente

- 1000€

Berufsgruppe

- Wirtschaftsinformatiker

riskante Hobbys

- Keine

Laufzeit (Beginn / Ende)

- 01.09.2014 / 01.09.2062

Dynamik

- 3% p.a.

Beitrag

- 32,09€

 

KFZ - Versicherung(HUK24)

KFZ - Haftpflichtversicherung /Teilkasko

Versicherungssumme

100 Mio € für Personen-, Sach-, und Vermögensschäden

Leistung bei Personenschäden

max. 15 Mio € je geschädigte Person

ink. Fahrerschutz

max. 15 Mio € je Schadensfall

Automarke Golf IV 1,4

KFZ - Haftpflichtversicherung - Regionalklasse: 4 / Typklasse: 16 / SF Klasse: 26

KFZ - Teilkasko - Regionalklasse: 9 / Typklasse: 14/ SF Klasse: 26

 

Werkstattbindung Nein

Kilometerleistung im Jahr 12.000km

Neuwerterstattung Irrelevant - Auto zu alt

Selbstbeteiligung 150€

Laufzeit Ende. 01.01.2017

Beitrag 520€

 

Nun zu meinem Anliegen. Ich denke aktuell darüber nach, wie ich mein Geld am sinnvollsten anlegen kann. Ich bin nicht wirklich sicher, inwieweit es noch eine gesezliche Rente zu meinem Renteneintrittsalter gibt. Aufgrund des demographischen Wandels baue ich nicht auf die gesetzliche Vorsorge, sondern möchte mit meiner eigenen finanziellen Vorsorge schon vollständig abgesichert sein. Falls es dann noch eine gesetzliche Rentenversicherung gäbe, wäre das eine extra Portion ;-) Ich ziele sowieso darauf ab in der Zukunft mich selbstständig zu machen und dann ggf. aus der gesetzlichen Rentenversicherung auszutreten.

 

Nun aber zurückkommend zu dem Konzept:

Das Konzept sieht so aus, dass man eine fondsgebundene Rentenversicherung mit Garantie bei "Die Stuttgarter" abschließt. Diese wird mit 100€ pro Monat bespart. Die Versicherung besteht zu 10% aus einem Wertsicherungsfond und 90% freien Fonds. Bei den freien Fonds hatte mein Freund nun einige ETFs und einige aktiv gemanagete Fonds vorgeschlagen, die viel in Emerging Markets investieren. Ob dies die richtige Auswahl ist, sei einmal dahingestellt. Ich bin aktuell eher ein Anhänger von ETFs aufgrund der geringen Managementgebühren und trotzdem guten Performance. Die Auswahl der Fonds tut aber grundsätzlich nichts zur Sache und verändert den Grundgedanken des Konzeptes nicht.

Diese fondsgebundene Rentenversicherung würde demnächst abgeschlossen werden, um ihn schon etwas zu besparen. Sobald ich im Oktober 2018 in den Beruf einstiege kommt eigentlich der interessante Teil des Konzeptes ;-)

Mit meinem Berufseinstieg habe ich eine deutlich bessere Bonität. Meine Vermögenswerte (Depot, fondsgebundene RV und TG) werden weiter gestiegen sein und meine Bonität auch begünstigen. Zu diesem Zeitpunkt würde ich mir eine kleine Immobilie als Kapitalanlage in einer Studentenstadt suchen, um diese zu kaufen und an Studenten in Form einer WG zu vermieten. Um von der Bank das nötige Geld zu erhalten, würde die fondsgebundene Rentenversicherung mit Garantie an die Bank verpfändet werden. Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Süddeutschland in Studentenstädten enorm hoch. Dementsprechend sind auch die Mietpreise vergleichweise hoch für den gebotenen Platz.

 

Ein Zahlenbeispiel wäre:

Immobilie für 90.000€ für 60m² (2 ZKB)

Die zwei Zimmer als 2er WG an Studenten vermieten und jeweils 300€ Miete nehmen.

Einnahmen (mtl.):

Miete: 600€

 

Ausgaben (mtl.):

Bank Zins (90k bei 1,5%): 112,5€

Bank Tilgung (1%): 75€

Sparplan (die fondsgebundene Rentenversicherung s.o.): 100€

Hausgeld + Rücklagen: 100€

Insgesamte Ausgaben: 387,5€

 

--> Positiver Cashflow jeden Monat i.H.v. 212,5€ (vor Steuern)

Der Clue an der ganzen Sache: Die Mieter zahlen mir einerseits die Wohnung ab (Tilgung) und noch den Sparplan, den ich als Sicherheit an die Bank verpfändet habe UND ich habe zusätzlich noch positiven Cashflow. Falls der Zins nach 10 Jahren Zinsbindung wieder enorm steigt, würde die Immobiele einfach wieder verkauft werden. Dannach ist auch die Spekulationsfrist beendet, sodass die Immobilie steuerfrei verkauft werden kann. Ein Mietausfall unter Studenten ist relativ unwahrscheinlich, da die Eltern immer bürgen müssten.

Einige Jahre später könnte man dieses Konzept erneut wiederholen und eine zweite Immobilie als Kapitalanlage gekauft werden.

Nach knapp 50 Jahren (bis zu meinem Renteneintrittsalter) sind die Immobilien zum Großteil abgezahlt, ich habe einen 100€ fondsgebundene Rentenversicherung über 50 Jahre "kostenlos" bespart und noch positiven Cashflow jeden Monat gehabt, den ich für zusäztliche Altersvorsorge oder Konsum verwenden konnte. Außerdem steigt vermutlich auch noch der Immobilienwert der Anlage.

Das Ganze lässt sich wie gesagt bestimmt auf zwei oder drei Immobilien skalieren, danach macht die Bonität vermutlich einen Strich durch die Rechnung ;-)

 

Was haltet ihr von dem Konzept? Was sind ansonsten noch unbedachte Risiken? Investiert jemand von euch in Immobilien als Kapitalanlage und vermietet diese? Wie gut läuft das?

 

Liebe Grüße

Alex

[WarrenBluffet]

.

[GoGi]

[...] Der Clue an der ganzen Sache: Die Mieter zahlen mir einerseits die Wohnung ab [...] "kostenlos" bespart [...]

Du zahlst immer die Wohnung ab. Wenn die Mieter dich nicht mehr bezahlen oder gar nicht mehr existieren, wird sich die Bank an dich wenden, nicht an die Mieter.

 

Aber kommen wir zum "Konzept", das soll ja hier der zentrale Punkt sein. Ein Garantiefonds besteht aus einem sicheren Teil und einem risikobehafteten Teil, kannst du selbst problemlos mit Festgeld und einem oder wenigen Aktien-ETFs nachbauen, kostet dich dann auch nur einen Bruchteil. Aber du hast dann einerseits einen Kredit bei der Bank aufgenommen und gleichzeitig einer anderen Bank selbst für weniger Zinsen Geld geliehen. Merkst du etwas?

 

Edit: Das hat mit dem Haus auch erstmal nichts zu tun, der Strukki könnte dir genauso empfehlen anstatt eines Hauses auch eine andere Anlage X mit regelmäßigen Ausschüttungen auf Kredit zu finanzieren und gleichzeitig seinen Garantiefonds zu kaufen, wäre genauso sinnlos. Für dich jedenfalls.

[Alex795]

90.000 € für 60qm in einer Studentenstadt in Süddeutschland? Inklusive Kaufnebenkosten?

Jap! Deswegen ist meine Rechnung auch so gut und deswegen denke ich auch, dass es eine relative lohnenswerte Investition ist.

Schau dir mal Immobilien in Ludwigshafen am Rhein an. Gibt auch aktuell wieder Immobilien für den Preis in Ludwigshafen. Zu Fuß sind diese Wohnungen 20 Minuten von der Uni Mannheim entfernt!

Direkt in Mannheim sind sie etwas teurer, aber der Vorteil an den beiden Städten ist, dass diese aktuell so hässlich sind. Deswegen ist der Wohnraum noch günstig, jedoch ist die Universität Mannheim renomiert und ich bezweifle, dass die Nachfrage hier in den nächsten 10-20 Jahren sinkt.

Als ich selbst eine Wohnung gesucht habe vor drei Jahren war ich überwältigt von der Nachfrage. Der Makler hat einen Termin ausgeschrieben und es kamen 10 Bewerber! Die Wohnung war seit 30 Jahren nicht renoviert und sah dementsprechend aus. Und für die 23m² wollte er auch 300€ Kaltmiete. Und das war vor 3 Jahren.

 

Dazu nur 100 € / monatlich Hausgeld und Rücklagen?

Du solltest eher in Richtung 3000€/qm denken OHNE Kaufnebenkosten und 200€ /monatlich Nebenkosten incl. Rücklagen bei einer Wohnung in der Größe.

Ja gut, dann nehmen wir eben 200€ Nebenkosten an. Sind wir immer noch bei einem positiven Cashflow Kaufpreis i.H.v. 3000€/qm ist in vielen Städten normal, das stimmt. In Mannheim und Ludwigshafen zum Glück nicht ^^

 

Immobilien sind m.M.n derzeit unprofitabel, deswegen bin ich selbst hier gelandet.

Ein Leidensgenosse mehr Schön dich kennenzulernen.

 

 

Du zahlst immer die Wohnung ab. Wenn die Mieter dich nicht mehr bezahlen oder gar nicht mehr existieren, wird sich die Bank an dich wenden, nicht an die Mieter.

Das ist mir doch bewusst Ich habe es extra so provokativ formuliert.

 

Aber kommen wir zum "Konzept", das soll ja hier der zentrale Punkt sein. Ein Garantiefonds besteht aus einem sicheren Teil und einem risikobehafteten Teil, kannst du selbst problemlos mit Festgeld und einem oder wenigen Aktien-ETFs nachbauen, kostet dich dann auch nur einen Bruchteil. Aber du hast dann einerseits einen Kredit bei der Bank aufgenommen und gleichzeitig einer anderen Bank selbst für weniger Zinsen Geld geliehen. Merkst du etwas?

Mein Freund hat das damit verargumentiert, dass die fondsgebundene Rentenversicherung besser verpfändet werden kann als ein Depot. Zumindest war das seine Aussage, dass die Bonität damit besser wäre als mit einem normalen Depot. Daneben hätte man eben ja auch noch die Steuervorteile nach dem Alter von 62?, automatisches Rebalancing usw. Die Kosten sind mir bewusst und es ist erschreckend, dass das Ding die ersten 5 Jahre nur Geld kosten würde.

 

Edit: Das hat mit dem Haus auch erstmal nichts zu tun, der Strukki könnte dir genauso empfehlen anstatt eines Hauses auch eine andere Anlage X mit regelmäßigen Ausschüttungen auf Kredit zu finanzieren und gleichzeitig seinen Garantiefonds zu kaufen, wäre genauso sinnlos. Für dich jedenfalls.

Er war wirklich sogar so ehrlich zu mir und hatte gemeint, dass die fondsgebundene Rentenversicherung ohne das gesamte Konzept wenig Sinn hat. Dann solle ich besser ein Depot anlegen. Die Argumente für die fondsgebundene RV war die Möglichkeit zur Verpfändung an die Bank. Ansonsten habe ich eben als Berufseinsteiger wenig Sicherheiten, meinte er.

 

Edit: Was seine Vertrauneswürdigkeit bestärkt, ist der Umstand, dass er dieses Konzept selbst umsetzt. Er ist gerade dabei eine Immobilie zu kaufen mit genau diesem Konzept. Zumindest isst der Koch sein eigenes Gericht ;-)

 

Ein Depot möchte ich völlig unabhängig auch noch anlegen, aber das gehört jetzt nicht zu dem Thema

[tz03]

Mir wurde vor Jahren mal was ähnliches Angeboten das auf den ersten Blick auch wie ein "NoBrainer" aussah. Nachdem ich aber angefangen habe mir die Sache genauer anzuschauen, volle Ausgabeaufschläge hier, satte Gebühren dort, wurde schnell klar dass in dem Konstrukt enorm viele Stellen sind die nicht schief gehen dürfen weil ansonsten das Kartenhaus zusammen bricht. In deinem Fall zB. Mieter zahlt nicht. Vielleicht geht die Sache ja auf, aber das Risiko is komplett bei Dir! Der Struki und die Firmen dahinter haben dein Geld vorher schon über Gebühren, etc. in Sicherheit gebracht.

Ich kenne die Details deines Angebots nicht und habe auch nicht die Zeit und Lust mich da reinzuarbeiten, aber als ich deinen Eingangspost gelesen habe hat's mich direkt geschüttelt, genau so positiv klang das bei mir damals auch.

Wenn ich (50+) Dir eines mitgeben darf das ich über die Jahre, teilweise schmerzhaft, gelernt habe: investiere in nichts dass du nicht komplett verstehst. Ganz speziell was und wo kann was schief laufen und was sind die Konsequenzen.

Da meines Erachtens die Zeit der Perpetum Mobilies vorbei ist würde ich das von Dir vorgestellte Konstrukt nicht mal mit der Zange anfassen.

GrussThomas

[bondholder]

Mein Freund hat das damit verargumentiert, dass die fondsgebundene Rentenversicherung besser verpfändet werden kann als ein Depot. Zumindest war das seine Aussage, dass die Bonität damit besser wäre als mit einem normalen Depot.

Der Strukki (dein Freund) hält dich für debil. Schmeiß ihn jetzt gleich 'raus, das erspart dir 'ne Menge Ärger...

 

Nachtrag:

Edit: Was seine Vertrauneswürdigkeit bestärkt, ist der Umstand, dass er dieses Konzept selbst umsetzt. Er ist gerade dabei eine Immobilie zu kaufen mit genau diesem Konzept.

Das wäre noch ein guter Grund, die Ratschläge dieses Freundes zu meiden.

[Okabe]

Nachdem ich aber angefangen habe mir die Sache genauer anzuschauen, volle Ausgabeaufschläge hier, satte Gebühren dort, wurde schnell klar dass in dem Konstrukt enorm viele Stellen sind die nicht schief gehen dürfen weil ansonsten das Kartenhaus zusammen bricht. In deinem Fall zB. Mieter zahlt nicht. Vielleicht geht die Sache ja auf, aber das Risiko is komplett bei Dir!

 

Ein guter Hinweis, der leider oft unberücksichtigt bleibt. Das Risiko von Mietausfällen und gewissen Schäden (z.B. durch Mietnomaden) muss ebenfalls bedacht werden. Man kann das teilweise recht gut schätzen, indem man sich einfach die Kosten für entsprechende Versicherungen anguckt (zumindest für die Teile, die solche Versicherungen abdecken). Wenn man eine solche Versicherung nicht abschließt "weil sie einfach zu teuer ist", dann macht man aus der ganzen Sache eben eine recht risikoreiche Investition und das kann natürlich in die Hose gehen.

Ausnahmen gibt es natürlich, wenn man z.B. einen riesigen Pool an vertrauenswürdigen Mietern hat, die man persönlich kennt und stets per Fernglas in die Wohnung gucken kann etc. Aber wieviele können das schon von sich behaupten?

[Nerka]

Ich persönlich halte relativ wenig von dieser Idee. Es sei gesagt: Du kannst das gerne machen, aber genauso kannst du auch Covered Calls an der Börse handeln, da das vom Risiko ungefähr gleich zu bewerten ist (überspitzt gesagt).

 

Meine Vorposter haben schon einiges zum Thema gesagt, deshalb hier eine kleine Anekdote von einem befreundeten Vermieter, der genau das gleiche gemacht hat wie hier vorgegeben ist. Die zweite Mieterin hat mit ihrer Freundin die Mietnomadin gespielt, die Bude komplett verwüstet, die komplette Küche mehr oder weniger zerstört und überall war Schimmel. Der Vermieter hatte einen Mietausfall von 6 Monaten, musste Anwaltskosten bezahlen, die Zwangsräumung finanzieren und die komplette Wohnung neu renovieren. Verlust von mehreren zehntausend Euro und das gesamte Kartenhaus bricht in sich zusammen.

 

An sich ist eine fremdfinanzierte Wohnung keine so schlechte Idee, aber dann sollte man mehr Rücklagen haben als du gerade angibst. Denn wenn das so idiotensicher ist wie dein Freund dir das weißmachen will, warum ist dann nicht halb Deutschland dabei sich "for free" ein gigantisches Portfolio an Immobilien zu basteln?

[Alex795]

Mir wurde vor Jahren mal was ähnliches Angeboten das auf den ersten Blick auch wie ein "NoBrainer" aussah. Nachdem ich aber angefangen habe mir die Sache genauer anzuschauen, volle Ausgabeaufschläge hier, satte Gebühren dort, wurde schnell klar dass in dem Konstrukt enorm viele Stellen sind die nicht schief gehen dürfen weil ansonsten das Kartenhaus zusammen bricht.

Das stimmt schon. Ich bin von Natur aus auch sehr skeptisch. Das "Konzept" hat mir mein Freund auch schon vor knapp einem Jahr das erste Mal vorgestellt und ich habe mir erst einmal Zeit gelassen um immer mehr Informationen zu sammeln. Es sind natürlich einige Annahmen getroffen, wie bspw. kontinuierliche Mieteinnahmen, keine unvorhersehbare Kosten usw., da hast du Recht.

Meine erste Frage an meinen Freund war natürlich auch: "Ja wenn das doch so toll ist, warum macht es nicht jeder?" Er meinte es läge erstens an der geringen Risikobereitschaft und der nicht ausreichenden Bonität vieler Menschen.

Du hast aber vollkommen recht, zu hundert Prozent verstanden habe ich es noch nicht.

 

 

Der Strukki (dein Freund) hält dich für debil. Schmeiß ihn jetzt gleich 'raus, das erspart dir 'ne Menge Ärger...

 

Vielleicht bin ich das ja auch ein bisschen. Zumindest etwas naiv manchmal. Jedoch klang das für mich irgendwo plausibel. Ein Depot ist nur aktuell vorhandenens Geld. Dahinter steckt kein Versprechen, dass ich in den nächsten Jahren weiter einzahlen werde. Das aktuell vorhandene Geld im Depot kann man natürlich als Vermögenswerte verwenden. Eine Versicherung ist jedoch ein Versprechen für die Zukunft. Das ähnelt somit einem Bausparvertrag, den ich auch relativ gut für eine Immobilienfinanzierung verwenden kann.

 

Das wäre noch ein guter Grund, die Ratschläge dieses Freundes zu meiden.

Warum? Ich schätze Leute die Integrität zeigen. Oder wie habe ich deine Antwort zu verstehen?

 

 

Ein guter Hinweis, der leider oft unberücksichtigt bleibt. Das Risiko von Mietausfällen und gewissen Schäden (z.B. durch Mietnomaden) muss ebenfalls bedacht werden.

Danke für den Hinweis. Ist das Risiko nicht aufgrund der Bürgschaft der Eltern relativ begrenzt? Außerdem wer würde schon in einer WG mit einem Mietnomaden gerne wohnen? Also der zweite Student würde wohl auch sein mögliches tun um den Studenten aus der Wohnung zu bekommen

Ja, natürlich trägt die Investition ein Risiko. Mich verunsichert dabei eigentlich vielmehr, dass ich aktuell nicht viele Vermögenswerte hätte um das auszugleichen. Wie sagt ihr immer so schön: Man holt sich eben ein ordentliches Klumpenrisiko....

 

Meine Vorposter haben schon einiges zum Thema gesagt, deshalb hier eine kleine Anekdote von einem befreundeten Vermieter, der genau das gleiche gemacht hat wie hier vorgegeben ist. Die zweite Mieterin hat mit ihrer Freundin die Mietnomadin gespielt, die Bude komplett verwüstet, die komplette Küche mehr oder weniger zerstört und überall war Schimmel. Der Vermieter hatte einen Mietausfall von 6 Monaten, musste Anwaltskosten bezahlen, die Zwangsräumung finanzieren und die komplette Wohnung neu renovieren. Verlust von mehreren zehntausend Euro und das gesamte Kartenhaus bricht in sich zusammen.

Nie bedacht. Guter Punkt. Das wäre vernichtend.

 

 

Denn wenn das so idiotensicher ist wie dein Freund dir das weißmachen will, warum ist dann nicht halb Deutschland dabei sich "for free" ein gigantisches Portfolio an Immobilien zu basteln?

Das habe ich ihn auch gefragt. Er meinte, dass es ja einige machen würde und viele Leute sich einfach nicht damit außeinandersetzten.

[tz03]

1465418297[/url]' post='1031968'']Edit: Was seine Vertrauneswürdigkeit bestärkt, ist der Umstand, dass er dieses Konzept selbst umsetzt. Er ist gerade dabei eine Immobilie zu kaufen mit genau diesem Konzept.

Noch eine letzte Amerkung oder vielleicht besser Vermutung von mir. Du bist 20, dein Freund wahrscheinlich in ähnlichem Alter? Daher wahrscheinlich nicht mit 30 Jahren Immobilien und Finanzerfahrung sondern eher 3 Wochen Strukturvertrieb-Umschulung? Und mit dieser Expertise gehst Du an dein größtes Investment ran dass Du bisher in deinem Leben getätigt hast? Lass ihn da mal alleine in das Loch fallen das er sich und anderen gerade gräbt.

 

[Nerka]

Danke für den Hinweis. Ist das Risiko nicht aufgrund der Bürgschaft der Eltern relativ begrenzt? Außerdem wer würde schon in einer WG mit einem Mietnomaden gerne wohnen? Also der zweite Student würde wohl auch sein mögliches tun um den Studenten aus der Wohnung zu bekommen

Ja, natürlich trägt die Investition ein Risiko. Mich verunsichert dabei eigentlich vielmehr, dass ich aktuell nicht viele Vermögenswerte hätte um das auszugleichen. Wie sagt ihr immer so schön: Man holt sich eben ein ordentliches Klumpenrisiko...

 

 

Da wäre ich mir nicht so sicher. Kannst du denn prüfen, ob das Elternteil überhaupt eine entsprechende Bonität hat? Kann der Vater/die Mutter im Notfall die Miete bezahlen oder haben die auch Schulden und du stehst bei Forderungen am Ende einer langen Schlange? Bist du bereit 3-4 Monatsausfälle der Miete einzuklagen? In einem langwierigen Prozess oder willst du das dann abschreiben und auf bessere Zeiten hoffen? Und Mietnomaden sind doch keine Messis. Die können ganz oft ganz normale Mieter sein, die dann leider nur jede zweite Miete bezahlen oder mal monatelang nicht und sich dann nicht sofort nach deiner Pfeife aus der Wohnung begeben. Passiert. Kannst aber auch Glück haben.

 

Das habe ich ihn auch gefragt. Er meinte, dass es ja einige machen würde und viele Leute sich einfach nicht damit außeinandersetzten.

[/quote]

 

Einige machen das auch. Die haben aber auch Barreserven und könnten monate- bis jahrelang die Miete stemmen, auch wenn da keiner drin wohnt. Und so einfach ist die gesamte Erklärung nicht. Bist du bereit als Vermieter immer ansprechbar zu sein? Bei uns ist in kurzer Zeit die Klingel, die Spüle und die Tür kaputt gegangen. Da musst du dann immer wieder die Handwerker rufen oder selbst antanzen. Du musst dich mit Mieter auseinandersetzen und mit ihnen reden. Streit schlichten und eventuell auch Mietern kündigen und dann neue suchen. So einfach wie dein Freund dir das alles erzählt ist es nicht. Das kann ein kompletter Nebenjob mit vielen Risiken sein. Und schlussendlich sind deine 90.000 Euro bei 600 Miete etwas utopisch. Du musst auf 140-150.000 gehen (auch in Ludwigshafen) bei den Preisen heute, wenn du alles drum und dran reinrechnest. Der Spaß hört beim Preis auf Immoscout ja nicht auf. Provisionen, Notargebühren, Kosten für die Eintragung und so weiter gehen auch ins Geld.

[Cai Shen]

Mir fallen da nur ein paar kleinere Fehler in der Matrix auf.

 

1) Wer gibt dir bei einer langfristigen 100% Finanzierung einen Zins von 1,5%?

Davon abgesehen kennt niemand die Situation der Immobilienfinanzierungsmöglichkeiten in 3 Jahren.

 

1a) Die Kreditrichtlinien wurden gerade verschärft, es wird demnach schwerer überhaupt einen Kredit zu bekommen.

 

2) Eine jetzt abgeschlossene fondsgebundene RV ist in 3 Jahren faktisch nichts wert, welchen Wert soll die Bank dem "Pfand" denn beimessen?

 

3) Wie Nerka richtig schreibt, liegen die Immobilienpreise eher bundesweit bei mehr als 20 Nettokaltmieten, deine Gegend wird da keine Ausnahme machen. Es passen 90k Kaufpreis und 7.200 € Miete nicht zusammen. Ich komme mit dieser Simpelrechnung auch auf mindestens 140k + Nebenkosten - also 150.000 Euro aufwärts.

[tz03]

<<Das habe ich ihn auch gefragt. Er meinte, dass es ja einige machen würde und viele Leute sich einfach nicht damit >>Aha, genau das habe ich schon mal gehört, Ich sag nur Ostimmobilie, todsicher! Blöd wer da nicht einsteigt...die Boulevardpresse ist voll von bankrotten Promies die sich in diesen "NoBrainer" eingekauft haben...

[Okabe]

Ein guter Hinweis, der leider oft unberücksichtigt bleibt. Das Risiko von Mietausfällen und gewissen Schäden (z.B. durch Mietnomaden) muss ebenfalls bedacht werden.

Danke für den Hinweis. Ist das Risiko nicht aufgrund der Bürgschaft der Eltern relativ begrenzt?

 

Wofür genau bürgen die Eltern denn, was ist alles abgedeckt? Verzichtest du dann auf die Kaution? Denn in den meisten Fällen ist nur eines von beidem erlaubt. Was passiert, wenn die Eltern nicht zahlen wollen und du vor Gericht musst? Bist du auch dagegen versichert oder zahlst du das aus eigener Tasche? Und so weiter...

 

Außerdem wer würde schon in einer WG mit einem Mietnomaden gerne wohnen? Also der zweite Student würde wohl auch sein mögliches tun um den Studenten aus der Wohnung zu bekommen

 

Siehe halt das Beispiel oben.

 

Ja, natürlich trägt die Investition ein Risiko. Mich verunsichert dabei eigentlich vielmehr, dass ich aktuell nicht viele Vermögenswerte hätte um das auszugleichen. Wie sagt ihr immer so schön: Man holt sich eben ein ordentliches Klumpenrisiko....

 

Bist du in der Lage, den Kredit selbst abzubezahlen, wenn die Wohnung über ihre gesamte Laufzeit leer steht? Falls nein, dann schlag dir das ganze sofort aus dem Kopf. Falls ja, dann kann man dieses Risiko schon eingehen, aber eben bewusst!

Anderes Beispiel: deine Wohnung wird komplett zerstört, durch ein Ereignis, was nicht durch deine (oder überhaupt irgendeine) Versicherung abgedeckt wird. Und ja, davon gibt es welche. Was würdest du dann tun? Willst du das eingehen? Überraschungen gibt es immer wieder, siehe die kürzlichen Überflutungen - oder was ist mit Atomkraftwerkunfällen? Und denke auch immer daran, dass es das "unbekannte Unbekannte" gibt.

 

Denn wenn das so idiotensicher ist wie dein Freund dir das weißmachen will, warum ist dann nicht halb Deutschland dabei sich "for free" ein gigantisches Portfolio an Immobilien zu basteln?

Das habe ich ihn auch gefragt. Er meinte, dass es ja einige machen würde und viele Leute sich einfach nicht damit außeinandersetzten.

 

Soetwas kann es schonmal geben. Aber meist nicht in Bereichen, die so bekannt sind, dann eher in Nischen und oftmals ist spezialwissen nötig. Und dass einige das machen und andere nicht hat auch einen ganz einfachen Grund: manche kennen sich aus und haben in diesem Bereich Vorteile und Erfahrung, andere nicht. Du gehörst tendenziell so wie z.B. auch ich zu den Letzteren, darum rate ich dir definitiv davon ab. Ich weiß, das ist ein bisschen ärgerlich, weil du wahrscheinlich schon recht viel Zeit in dieses Thema gesteckt hast - ich kenne das Gefühl leider selbst. Aber dafür hast du sicherlich auch eine Menge gelernt; dabei auch DInge, die du auf zukünftige Investitionsentscheidunge übertragen kannst.

[bondholder]

Der Strukki (dein Freund) hält dich für debil. Schmeiß ihn jetzt gleich 'raus, das erspart dir 'ne Menge Ärger...

 

Vielleicht bin ich das ja auch ein bisschen. Zumindest etwas naiv manchmal. Jedoch klang das für mich irgendwo plausibel. Ein Depot ist nur aktuell vorhandenens Geld. Dahinter steckt kein Versprechen, dass ich in den nächsten Jahren weiter einzahlen werde. Das aktuell vorhandene Geld im Depot kann man natürlich als Vermögenswerte verwenden. Eine Versicherung ist jedoch ein Versprechen für die Zukunft.

OK, jetzt wird's völlig absurd.

Laß dir solche Versprechungen grundsätzlich immer schriftlich geben – mit Unternehmensfirmierung, Unterschrift und Stempel. Das ist leider nicht möglich? Dann überlege 'mal, warum man dir etwas nur ohne Dokumentation erzählen will...

 

Das wäre noch ein guter Grund, die Ratschläge dieses Freundes zu meiden.

Warum? Ich schätze Leute die Integrität zeigen. Oder wie habe ich deine Antwort zu verstehen?

Informiere dich bitte über den Verlauf von Strukki-Karrieren – ein relevanter Teil davon steht am Ende vor einem persönlichen Scherbenhaufen [schulden, keine Freunde mehr].

Ein Beispiel: Ich will aus der DVAG raus

 

P.S.: Welche fachliche Qualifikation bringt dieser Freund mit, andere Menschen in finanziellen Dingen beraten zu wollen?

[mzl]

Hallo Zusammen,

 

ich habe bisher immer sehr interessiert hier in dem Forum mitgelesen und würde gerne eure Meinung zu einem speziellen Konzept hören.

 

Hallo Alex,

erstmal willkommen im Forum und gut, dass Du hier postest, um Dir fremde Meinungen einzuholen!

 

Ganz ehrlich: Du hast überhaupt keine Ahnung von Immobilien und den momentanen Marktentwicklungen. Deine Milchmädchenrechnung vernachlässigt diverse Punkte. Lade Dir einmal den Immorechner der Finanzest herunter und gib Deine Werte ein. Lies hier einige Immodiskussionen. Dann wirst Du hofffentlich einsehen, dass es sich nicht um DEN Geheimtip handelt.

 

Zu dem von Dir anvisierten Markt: alle Studentenstädte auch in B-Lagen sind mittlerweile im Fokus von Profis, d.h. entweder gewerblichen Anbietern oder erfahrenen Privatvermietern. Ohne intensive Einarbeitung, diverse Übungsbesichtigungen und ein gutes Händchen riskierst Du einen großen Fehler in jungen Jahren.

 

Zu Deinen sonstigen Angaben - Deine Lebensplanung nehme ich Dir nicht ab. Mit 20 weißt Du einfach nicht, welche Wendungen das Leben bereithalten wird. Wusste ich damals auch nicht. Solltest Du wirklich mit 48 TEUR einsteigen können, würde ich Dir dringend empfehlen, viel mehr zu sparen. Und damit nicht erst dann, sondern ab sofort anzufangen. Investiere Deine verbleibende Zeit in eine breite finanzielle Bildung, bevor Du Dir irgendwelchen Spezialkrams andrehen lässt. Mit Strukkis würde ich überhaupt nicht reden. Egal, in welcher Beziehnung man zueinander steht.

 

Als guter Rat ab jetzt: maximales Sparen auf ein gutes Tagesgeldkonto und ggf. erste Gehversuche mit einem ETF-Depot wagen. Den ganzen Spezialquatsch ad acta legen und sich nicht hetzen lassen. Auf ein paar Jahre kommt es echt nicht an. Dann könntest Du pünktlich zum vollen Berufseinstieg bis zu 50 % Deines Nettoeinkommens sparen und investieren und wärst spätestens 20 Jahre später finanziell unabhängig, falls Du diesen Kurs durchzögest.

 

Stöbere fleißig hier und wirf einen Blick auf Blogger wie Mr. Moneymustaches Artikel "shockingly simple truth of early retirement" oder den www.frugalisten.de. Hätte ich mit 20 Zugriff auf solche Quellen gehabt, wäre ich vor meinem 40. Geburtstag raus aus der Erwerbsmühle gewesen. Naja, jetzt muss ich eben bis Mitte 40 durchhalten.

 

Viel Glück und Spaß dabei!

[Alex795]

[...] Du bist 20, dein Freund wahrscheinlich in ähnlichem Alter? Daher wahrscheinlich nicht mit 30 Jahren Immobilien und Finanzerfahrung sondern eher 3 Wochen Strukturvertrieb-Umschulung? Und mit dieser Expertise gehst Du an dein größtes Investment ran dass Du bisher in deinem Leben getätigt hast? [...]

Ja das stimmt. Das ist auch durchaus ein Punkt der mir Bauchschmerzen verursacht. Etwas beruhigt hatte mich, dass dieses Konzept auch von seinem Mentor angewendet wird. Dieser ist Mitte Dreißig, hat Erfahrung im Immobiliensektor durch eine bestehende Baufirma in der Familie und seine Familie hat auch schon jahrzentelang Erfolg mit vermieteten Wohnungen.

Mir ist jedoch genauso bewusst, dass er deutlich mehr Barreserven und Liquidität vorweist als ich. Das bringt mich durchaus zum nachdenken.

 

[...] prüfen, ob das Elternteil überhaupt eine entsprechende Bonität hat? [...] Bist du bereit 3-4 Monatsausfälle der Miete einzuklagen? In einem langwierigen Prozess oder willst du das dann abschreiben und auf bessere Zeiten hoffen? [...] Passiert. Kannst aber auch Glück haben.

Das sind gute Denkanstöße. Dankeschön. Teilweise kann man soetwas ja glücklicherweise durch eine Schufa Auskunft prüfen, oder? Natürlich gibt es keine 100% Sicherheit ;-)

Ein anderer Post hier hatte mich aber auch auf die Idee gebracht eine Versicherung gegen Mietnomaden abzuschließen. Danke dafür! Die Mietnomadenversicherung der R+V kostet angeblich um die 100€ p.a.. Das sind vergleichweise geringe Kosten um auch mehrere Monate Monatsmiete zu bekommen.

Mir ist auch wieder bewusst, dass es diese Versicherung begrenzt ist. Einen Totalverlust oder vollständige Wohnungsrenovierung wird nicht übernommen. Immerhin jedoch einige Monate Mietausfall und einige Kosten für die Wohnungsrenovierung.

Wie immer ist bei einer Investition doch die Chance und das Risiko zu betrachten. Ist die Chance hoch, dass man einen Totalverlust erleidet? Auch bei diversifizierten Aktienfonds kann ich einen Verlust von mehr als 50% innerhalb von kürzester Zeit verbuchen. Ein Totalverlust bei einem diversifizierten Aktienfond oder einer Wohnungsimmobilie halte ich für relativ gering, oder liege ich falsch? Vermutlich habt ihr aber recht, dass ein Totalverlust einer einzigen Wohnungsimmobilie höher ist, als der eines diversifizierten Aktienfonds.

 

Einige machen das auch. Die haben aber auch Barreserven und könnten monate- bis jahrelang die Miete stemmen, auch wenn da keiner drin wohnt. [...]

Stimmt, die Barreserven sind teilweise vorhanden. Ein Totalausfall könnte ich nicht verkraften, bzw. müsste es mühselig von meinem Gehalt die nächsten 10-20 Jahre abzahlen.

 

Und schlussendlich sind deine 90.000 Euro bei 600 Miete etwas utopisch. Du musst auf 140-150.000 gehen (auch in Ludwigshafen) bei den Preisen heute, wenn du alles drum und dran reinrechnest. Der Spaß hört beim Preis auf Immoscout ja nicht auf. Provisionen, Notargebühren, Kosten für die Eintragung und so weiter gehen auch ins Geld.

Ja das war wirklich ein vermeintlich günstiges Angebot. 10% Kaufnebenkosten müsste man noch einrechenen, das stimmt. Natürlich basiert das Ganze auf Annahmen und deswegen finde ich es auch super, dass ihr mir zusätzliche Denkanstöße gebt. Danke

 

 

1) Wer gibt dir bei einer langfristigen 100% Finanzierung einen Zins von 1,5%?

Davon abgesehen kennt niemand die Situation der Immobilienfinanzierungsmöglichkeiten in 3 Jahren.

 

1a) Die Kreditrichtlinien wurden gerade verschärft, es wird demnach schwerer überhaupt einen Kredit zu bekommen.

 

2) Eine jetzt abgeschlossene fondsgebundene RV ist in 3 Jahren faktisch nichts wert, welchen Wert soll die Bank dem "Pfand" denn beimessen?

 

3) Wie Nerka richtig schreibt, liegen die Immobilienpreise eher bundesweit bei mehr als 20 Nettokaltmieten, deine Gegend wird da keine Ausnahme machen. Es passen 90k Kaufpreis und 7.200 € Miete nicht zusammen. Ich komme mit dieser Simpelrechnung auch auf mindestens 140k + Nebenkosten - also 150.000 Euro aufwärts.

1) Hmm, ja da habe ich die Angaben meines Freundes übernommen. Zwar habe ich schon einige unverbindliche Ausschreibungen mit so niedrigen Zinsen gesehen, wie es jedoch in meinem konkreten Fall aussieht weiß ich wirklich nicht.

2) Hat mich auch verwundert. Haben wir ja oben schon geklärt, dass ich da naiv war

3) Ich denke eher ist die Miete zu hoch angesetzt. Das liegt daran, dass man die Käufergruppe wechselt und an Studenten in Zweier-WGs vermietet. Deswegen kann man ein Preispremium erwirtschaften. Das ist Ählich zu dem Blogeintrage den mzl hier gepostet hat (frugalisten.de), dass jemand mit 250€ Warmmiete auskommt indem er mit seiner Lebenspartnerin in einer kleinen Wohnung wohnt. Diesen Vorteil dreht man sozusagen für den Vermieter um und erhebt höhere Mieten, da eine einzelne Person ja bereit ist ~ 300€ Miete in MA/Ludwigshafen zu zahlen.

 

 

Aha, genau das habe ich schon mal gehört, Ich sag nur Ostimmobilie, todsicher! Blöd wer da nicht einsteigt...die Boulevardpresse ist voll von bankrotten Promies die sich in diesen "NoBrainer" eingekauft haben...

Guter Punkt. Wusste ich nicht und habe ich nachgelesen. Ich sehe durchaus Parrallelen.

 

 

Bist du in der Lage, den Kredit selbst abzubezahlen, wenn die Wohnung über ihre gesamte Laufzeit leer steht? Falls nein, dann schlag dir das ganze sofort aus dem Kopf. Falls ja, dann kann man dieses Risiko schon eingehen, aber eben bewusst!

[...]

"dass es das "unbekannte Unbekannte" gibt."

Ja wäre ich schon, auch wenn es natürlich sehr schmerzhaft wäre. Das mit dem unbekannten Unbekannten ist ein guter Punkt. Ist das Risiko wirklich sehr hoch? Wenn es genauso hoch ist, wie die Wahrscheinlichkeit, dass ich morgen tot umfalle würde ich es als eingehbar einschätzen.

 

[...]Ich weiß, das ist ein bisschen ärgerlich, weil du wahrscheinlich schon recht viel Zeit in dieses Thema gesteckt hast - ich kenne das Gefühl leider selbst. Aber dafür hast du sicherlich auch eine Menge gelernt; dabei auch DInge, die du auf zukünftige Investitionsentscheidunge übertragen kannst.

Danke für das Mitgefühl. Ja natürlich ist es ein bisschen ärgerlich, andererseits bin ich von Natur aus sehr wissbegierig und schätze den Wissenzuwachs so oder so. Vielleicht macht ein solches Konzept ja auch in der Zukunft mehr Sinn, wenn man schon gewisse Rücklagen gebildet hat und neben einem breit gestreuten Aktienportfolio sich eine Imobilie zulegt.

 

 

Informiere dich bitte über den Verlauf von Strukki-Karrieren – ein relevanter Teil davon steht am Ende vor einem persönlichen Scherbenhaufen [schulden, keine Freunde mehr].

Ein Beispiel: Ich will aus der DVAG raus

 

P.S.: Welche fachliche Qualifikation bringt dieser Freund mit, andere Menschen in finanziellen Dingen beraten zu wollen?

Ehrlich gesagt bring er keine Qualifikation mit.... Er wiederholt eigentlich auch nur was sein Mentor ihm beigebracht hat.

 

Hallo Alex,

erstmal willkommen im Forum und gut, dass Du hier postest, um Dir fremde Meinungen einzuholen!

Danke für die Herzliche Aufnahme Ich denke das ist durchaus wichtig. Wenn man etwas nicht weiß, sollte man wenigstens so schlau sein andere Leute mit Expertise danach zu fragen

 

Ganz ehrlich: Du hast überhaupt keine Ahnung von Immobilien und den momentanen Marktentwicklungen. Deine Milchmädchenrechnung vernachlässigt diverse Punkte. Lade Dir einmal den Immorechner der Finanzest herunter und gib Deine Werte ein. Lies hier einige Immodiskussionen. Dann wirst Du hofffentlich einsehen, dass es sich nicht um DEN Geheimtip handelt.

Ganz ehrlich? Ich habe wirklich nicht viel Ahnung von Immobilien. Deswegen bin ich hier und frage euch. Das Konzept klang für mich plausibel, aber ich erkenne die Schwachstellen nun auch besser.

Das Problem ist immer wieder, dass Zukunftsprognosen aus Prinzip unsicher sind. Die hier getroffenen Annahmen kann niemand validieren oder falsifizieren, nur basierend auf Vergangenheitswerten und Erfahrung vermutlich bessere Schätzungen tätigen

 

Zu dem von Dir anvisierten Markt: alle Studentenstädte auch in B-Lagen sind mittlerweile im Fokus von Profis, d.h. entweder gewerblichen Anbietern oder erfahrenen Privatvermietern. Ohne intensive Einarbeitung, diverse Übungsbesichtigungen und ein gutes Händchen riskierst Du einen großen Fehler in jungen Jahren.

Gleich die erstbeste Immobilie zu kaufen wäre auch fahrlässig. Ich würde einige Wohnungen vorher besichtigen, bevor ich mich für eine Immobilie entscheide. Danke trotzdem für den Hinweis.

Der Forumsbeitrag hier soll ja auch zur "intensiven Einarbeitung dienen

 

Zu Deinen sonstigen Angaben - Deine Lebensplanung nehme ich Dir nicht ab. Mit 20 weißt Du einfach nicht, welche Wendungen das Leben bereithalten wird. Wusste ich damals auch nicht. Solltest Du wirklich mit 48 TEUR einsteigen können, würde ich Dir dringend empfehlen, viel mehr zu sparen.

Naja, es ist aber meine Lebensplanung. Niemand hat behauptet, dass dieser Plan in Stein gemeißelt ist. Natürlich kann unvorhergesehenes eintreten und das Leben verändern. Mit einem Master Abschluss in meinem Fach und bereits einiger Berufstätigkeit neben dem Studium, halte ich 48k (brutto) als durchaus realistisch.

Und ich dachte ich würde mit meinen Sparplänen schon überdurchschnittlich viel sparen

 

Als guter Rat ab jetzt: maximales Sparen auf ein gutes Tagesgeldkonto und ggf. erste Gehversuche mit einem ETF-Depot wagen. Den ganzen Spezialquatsch ad acta legen und sich nicht hetzen lassen. Auf ein paar Jahre kommt es echt nicht an. Dann könntest Du pünktlich zum vollen Berufseinstieg bis zu 50 % Deines Nettoeinkommens sparen und investieren und wärst spätestens 20 Jahre später finanziell unabhängig, falls Du diesen Kurs durchzögest.

Die Zinsenszinsrechnung sagt prinzipiell schon aus, dass es auf ein paar Jahre ankommt, insbesonders die frühen Jahre. Glücklicherweise bin ich noch jung und habe die Zeit noch nicht vertan, aber die Zinsenszinseffekte sind nach 5 Jahren schon deutlich schlechter.

Ich suche eben noch nach Wegen schneller das Ziel der finanziellen Unabhängigkeit zu erreichen. Dieses Immobilienkonzept klang für mich plausibel. Mir ist bewusst, dass ein sicherer Weg kontinuierliches Sparen vom Gehalt ist. Auch wenn das meiner Meinung nach auch nicht sicher ist, immerhin könnte man auch arbeitslos werden und muss dann die Ersparnisse aufzehren anstatt Arbeitslosengeld zu erhalten. Aus dieser Sicht werden Sparer wieder bestraft ;-)

 

 

Viel Glück und Spaß dabei!

Danke, gleichfalls!

[Okabe]

[...] prüfen, ob das Elternteil überhaupt eine entsprechende Bonität hat? [...] Bist du bereit 3-4 Monatsausfälle der Miete einzuklagen? In einem langwierigen Prozess oder willst du das dann abschreiben und auf bessere Zeiten hoffen? [...] Passiert. Kannst aber auch Glück haben.

Das sind gute Denkanstöße. Dankeschön. Teilweise kann man soetwas ja glücklicherweise durch eine Schufa Auskunft prüfen, oder? Natürlich gibt es keine 100% Sicherheit ;-)

Ein anderer Post hier hatte mich aber auch auf die Idee gebracht eine Versicherung gegen Mietnomaden abzuschließen. Danke dafür! Die Mietnomadenversicherung der R+V kostet angeblich um die 100€ p.a.. Das sind vergleichweise geringe Kosten um auch mehrere Monate Monatsmiete zu bekommen.

Mir ist auch wieder bewusst, dass es diese Versicherung begrenzt ist. Einen Totalverlust oder vollständige Wohnungsrenovierung wird nicht übernommen. Immerhin jedoch einige Monate Mietausfall und einige Kosten für die Wohnungsrenovierung.

Wie immer ist bei einer Investition doch die Chance und das Risiko zu betrachten. Ist die Chance hoch, dass man einen Totalverlust erleidet? Auch bei diversifizierten Aktienfonds kann ich einen Verlust von mehr als 50% innerhalb von kürzester Zeit verbuchen. Ein Totalverlust bei einem diversifizierten Aktienfond oder einer Wohnungsimmobilie halte ich für relativ gering, oder liege ich falsch?

 

Die Wahrscheinlichkeit für einen Totalverlust ist in diesem Fall völlig irrelevant. Warum? Weil es erstmal überhaupt darum geht, DASS ein Totalverlust auftreten kann! Und die Totalverluste sind komplett unterschiedlich und im Falle der Immobilie ist er für dich nicht tragbar.

Wenn er für dich tragbar wäre, dann wäre die Wahrscheinlichkeit eines Totalverlusts für die erwartete Rendite wichtig. Aber diese Frage stellt sich zur Zeit gar nicht.

 

Einige machen das auch. Die haben aber auch Barreserven und könnten monate- bis jahrelang die Miete stemmen, auch wenn da keiner drin wohnt. [...]

Stimmt, die Barreserven sind teilweise vorhanden. Ein Totalausfall könnte ich nicht verkraften, bzw. müsste es mühselig von meinem Gehalt die nächsten 10-20 Jahre abzahlen.

 

Damit sind wir wieder beim Klumpenrisiko. Eine Sache läuft schief und du musst 10-20 für nix und wieder nix arbeiten. Und wehe du kannst nicht mehr arbeiten... Nee, also für mich fällt das nicht unter die Definition von "tragbar", es sei denn du bist sehr sehr leidensfähig und risikofreudig.

 

[checker-finance]

Mein Freund hat das damit verargumentiert, dass die fondsgebundene Rentenversicherung besser verpfändet werden kann als ein Depot. Zumindest war das seine Aussage, dass die Bonität damit besser wäre als mit einem normalen Depot. Daneben hätte man eben ja auch noch die Steuervorteile nach dem Alter von 62?, automatisches Rebalancing usw. Die Kosten sind mir bewusst und es ist erschreckend, dass das Ding die ersten 5 Jahre nur Geld kosten würde.

 

Hat er Dich als Freund beraten oder als Mitarbieter eines Strukturvertriebs oder als Mischung dieser beiden Rollen?

 

Strukturvertrieb käme mir schon nicht ins Haus, aber diese Kombination geht gar nicht.

[checker-finance]

Dieses Konzept wurde mir von einem Freund und Finanzdienstleister (Strukturvertrieb) vorgestellt. (...)

 

Nun zu meinem Anliegen. Ich denke aktuell darüber nach, wie ich mein Geld am sinnvollsten anlegen kann. Ich bin nicht wirklich sicher, inwieweit es noch eine gesezliche Rente zu meinem Renteneintrittsalter gibt. Aufgrund des demographischen Wandels baue ich nicht auf die gesetzliche Vorsorge, sondern möchte mit meiner eigenen finanziellen Vorsorge schon vollständig abgesichert sein. Falls es dann noch eine gesetzliche Rentenversicherung gäbe, wäre das eine extra Portion ;-) Ich ziele sowieso darauf ab in der Zukunft mich selbstständig zu machen und dann ggf. aus der gesetzlichen Rentenversicherung auszutreten.

(...)

 

Solche Geschichten erzählen Strukkis immer. Ein komplexes thema, aber mich stört mit welcher Gewißheit da argumentiert wird, wo es sich doch nur um eine mehr oder weniger fundierte Meinung handelt. das Rentensystem hat zwei Weltkriege und Währungsreformen überlebt - was wäre in dem Zeitraum aus der Fondslösung geworden? In dem Szenario, in dem es "eine gesetzliche Rente zu Deinem Renteneintrittsalter nicht mehr gibt", wieso sollte es da noch Deinen Fonds garantiert von "Die Stuttgarter" geben?

 

Demografischer Wandel betrifft Eine Fondslösung nicht?

[mzl]

Ja das stimmt. Das ist auch durchaus ein Punkt der mir Bauchschmerzen verursacht. Etwas beruhigt hatte mich, dass dieses Konzept auch von seinem Mentor angewendet wird. Dieser ist Mitte Dreißig, hat Erfahrung im Immobiliensektor durch eine bestehende Baufirma in der Familie und seine Familie hat auch schon jahrzentelang Erfolg mit vermieteten Wohnungen.

Mir ist jedoch genauso bewusst, dass er deutlich mehr Barreserven und Liquidität vorweist als ich. Das bringt mich durchaus zum nachdenken.

 

Mir gefällt, dass Du fleißig zu lesen scheinst. Zu älteren Strukki-Mentoren und so: alles irrelevant genauso wie die Stammtisch-Parolen. Wer vor ein paar Jahren entsprechende Transaktionen in gefragten Lagen abgeschlossen hat, kommt aus dem Grinsen nicht mehr raus. Das war allerdings vorm größtenteils Zins- und etwas nachfragegetriebenem Preisanstieg. Jetzt kauft man im allgemeinen zu teuer ein und läuft Gefahr, der Regression zum Mittelwert des Leitzinses und damit negativ korrelierten Immokaufpreisen zum Opfer zu fallen. Wenn der Leitzins schrittweise erhöht wird, purzeln die Preise und Deine Rendite löst sich in Luft auf...

 

Der Vergleich mit einem ETF-Depot funktioniert nicht wirklich. IMMOBILien heiße nicht ohne Grund so. Den ETF kannst Du über Xetra in wenigen Tagen verkaufen und außer bei der Steuererklärung musst Du nichts beachten. Eine von Mietnomaden verwüstete Immobilie wirst Du erst nach der Renovierung wieder los, was viel Geld und Wochen bis Monate dauern kann. Und auch die laufende Betreuung gestaltet sich deutlich umfangreicher, von den meistens ignorierten Kostenrisiken ganz zu schweigen.

 

Ich kenne den Mannheimer Markt nicht. Was mich wundert: Für <150.000 Euro finden sich Hunderte Wohnungen in Mannheim und Ludwigshafen zum Verkauf. Das würde mich skeptisch stimmen, ob wirklich Heerscharen von Studenten unterwegs sind, die auf eine teure WG schielen. Selbst in Kiel (strukturschwache, isoliert gelegene Unistadt vergleichbarer Größe) ist der Markt deutlich enger.

 

Deswegen wiederhole ich mich: ich würde mir das drastische Sparen angewöhnen, um Eigenkapital anzuhäufen und erste ETF-Erfahrungen zu sammeln. Die finanzielle Unabhängigkeit erfordert eh einen langen Atem. In einigen Jahren kannst Du dann zuschlagen, wenn die Zinsen gestiegen sind und die Preise zu purzeln beginnen. Die Zeit der Immoschnäppchen wird wiederkommen - darauf lauere ich auch.

[Showmaker]

Also ich wohn selbst in der Nähe von LU und in Mitte/Süd oder Oggersheim wo es Wohnungen für unter 100000 gibt, ziehen bestimmt keine Studenten hin, da würd ich meinem Sohn niemals ne Wohnung kaufen! Dreckige Multikulti Wohnungen! Wertsteigerung? Durch den Wegfall der Hochstraße? Vielleicht, würd dort trotzdem nix kaufen wollen!

[Brezel]

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Ja das stimmt. Das ist auch durchaus ein Punkt der mir Bauchschmerzen verursacht. Etwas beruhigt hatte mich, dass dieses Konzept auch von seinem Mentor angewendet wird. Dieser ist Mitte Dreißig, hat Erfahrung im Immobiliensektor durch eine bestehende Baufirma in der Familie und seine Familie hat auch schon jahrzentelang Erfolg mit vermieteten Wohnungen.

Mir ist jedoch genauso bewusst, dass er deutlich mehr Barreserven und Liquidität vorweist als ich. Das bringt mich durchaus zum nachdenken.

 

 

Ich kenne den Mannheimer Markt nicht. Was mich wundert: Für <150.000 Euro finden sich Hunderte Wohnungen in Mannheim und Ludwigshafen zum Verkauf. Das würde mich skeptisch stimmen, ob wirklich Heerscharen von Studenten unterwegs sind, die auf eine teure WG schielen. Selbst in Kiel (strukturschwache, isoliert gelegene Unistadt vergleichbarer Größe) ist der Markt deutlich enger.

 

Deswegen wiederhole ich mich: ich würde mir das drastische Sparen angewöhnen, um Eigenkapital anzuhäufen und erste ETF-Erfahrungen zu sammeln. Die finanzielle Unabhängigkeit erfordert eh einen langen Atem. In einigen Jahren kannst Du dann zuschlagen, wenn die Zinsen gestiegen sind und die Preise zu purzeln beginnen. Die Zeit der Immoschnäppchen wird wiederkommen - darauf lauere ich auch.

 

Sehr gute Hinweise in den beiden letzten Absätzen imo.