Mieterhöhung: Was ist zu beachten, welche Auskünfte kann ich vom Vermieter verlangen?

[Thomas]

Hallo zusammen.

 

 

Mich regt ein aktueller Sachverhalt grad ziemlich auf. Mein Vermieter ist ein äußert gieriger Mensch, der gerne die Miete anhebt. Entsprechend der Mietpreisbremse im 3-Jahresabstand brav immer um 17%.

Ich habe eine Berufspendler-Wohnung und wohne vergleichsweise wirklich noch günstig. Dennoch lasse ich nicht zu, dass nach Lust und Laune mal eben wieder die Miete um 17% angepasst wird.

 

Gerne will ich dem Vermieter einen Widerspruch vorlegen und darin ihn auch auffordern seine Begründung für eine Anhebung genauer zu detaillieren.

Ob ich dabei richtig vorgehe und was ich noch beachten muss, würde ich gerne hier im Thema diskutieren.

Betreff: Einvernehmliche Mieterhöhung

 

Sehr geehrter Herr Haase,

Ihre letzte Mieterhöhung war vor über 3 Jahren.

Inflation und steigende Preise zwingen mich dazu die Miete zu erhöhen.

Ihre jetzige Miete beträgt EUR xxx,xx (alt) auf EUR xxx,xx (neu)

.

Aha. Sehr schön. Inflation und steigende Preise. Ich könnte ihm jetzt darlegen, dass es keine steigende Preise/Inflation gibt. Auch seine Ölheizung für die Zentralheizung sollte im Preis gefallen sein.

Schon alleine diese Begründung, die er immer her nimmt, würde ich als ausreichend erachten, um der Mietpreisanhebung zu widersprechen.

Gerne würde ich hier Auskunft vom Vermieter einholen. Doch was kann ich alles verlangen?

Leider ist der Mietvertrag so bescheiden ausgelegt, dass nur ein gesamthafter Mietbeitrag geschuldet wird, dieser nicht nach Kalt- und Warmmiete aufgeschlüsselt ist.

 

Laut dem Mietspiegel für xxx 2016 beträgt der qm 20,10 EUR ohne Nebenkosten.

 

Die erhöhte Warmmiete (inkl. NK und Möblierung) entspricht (xxx : 25) ist EUR 16,56/qm.

 

Laut dem Mietspiegel für xxx 2016 beträgt der qm 20,10 EUR ohne Nebenkosten.

Der Mietpreis laut dem Mietspiegel 2016 für 25 qm beträgt somit xxx,xx EUR ohne NK.

 

Laut dem Mietspiegel für xxx 2016 beträgt die Warmmiete für 25 qm xxx,xx bis xxx,xx EUR.

 

Ihre Warmmiete inkl. Möblierung liegt also um ca. 25 % - 29 % unter dem Mietspiegel von 2016.

 

Die neue monatliche Miete beträgt EUR xxx,xx ab dem 01.07.2016.

 

Bestätigen Sie mir bitte Ihr Einverständnis durch Beantwortung dieser email bis spätestens zum 30.06.2016.

Hier werde ich 1. nochmals nachmessen und dokumentieren. Da das eine Wohngemeinschaft ist und mein eigener Raum relativ klein ist, der Rest durch die Parteien geteilt wird, kann ich mir 25m² nicht vorstellen.

Dazu würde ich auch Auskunft vom Vermieter einholen, wie er auf 25m² kommt.

 

Weiterer Punkt, er hat ja drei Möglichkeiten mir die Mieterhöhung zu begründen:

- 1. auf einen Mietspiegel Bezug nehmen oder

- 2. auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank nach § 558 e BGB oder

- 3. ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beifügen oder

- 4. drei Vergleichswohnungen benennen.

Da er sich auf 1. beruft, fallen die anderen drei Möglichkeiten raus.

Einen weiteren großen Fehler, den er gemacht hat, ist, dass er von http://www.immowelt....eise/index.aspx die Preise hergenommen hat. Das ist keine rechtlich belastbare Quelle, mal eben vom Chart ablesen.

Der hat einfach von der gesamten Stadt den Durchschnittspreis hergenommen. Dort wo ich wohne, sind 13,6€ je m². üblich.

Somit ist die Mieterhöhung auch in diesem Punkt unwirksam.

Will der Vermieter eine Mieterhöhung mittels Mietspiegel wirksam vornehmen, muss er im Erhöhungsschreiben auf diesen Bezug nehmen. „Bezugnahme auf den Mietspiegel“ erfordert, dass ein konkretes Rasterfeld des Mietspiegels bezeichnet wird. Die Mieterhöhung ist andernfalls unwirksam

Genau das ist eben nicht passiert. Er hat irgendwas hergenommen und ist nicht nach § 558c BGB gegangen.

Kann der jetzt noch umschwenken, einfach 4. her nehmen von drei Vermieter-Kumpels einen Vergleich hernehmen?

 

Dritter Fehler, falsche Überlegungsfrist.

Die muss bis zum Ende des übernächsten Monats liegen.

Da die Email mir am 13.05. zuging, hätte ich eine Überlegungsfrist bis 31.07.

Hier verlangt er schon 30.06.2016.

 

Vielleicht habe ich ein paar Dinge übersehen oder ihr könnt mir noch ein paar Tipps geben, bis ich dem Vermieter mal gewaltig auf den Fuß treten werde. Abkassieren - So geht es nicht. Jedenfalls nicht mit mir.

[slt63]

Schon mal drüber nachgedacht, diese Fragen beim Mieterverein zu stellen. Die kennen sich i.A. in solchen Dingen bestens aus.

[tyr]

Ich an deiner Stelle würde den Vermieter auffordern (nicht bitten, fordern!), eine Begründung für sein Mieterhöhungsverlangen abzugeben, was den gesetzlichen Mindestanforderungen https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558a.html entspricht.

 

Allgemeines blabla wie Inflation und steigende Preise reichen nicht aus. Da kann ja jeder kommen. Wenn das die Begründung sein soll: dann soll der Vermieter dir mal mit Belegen nachweisen, was für ihn teurer geworden ist und worauf genau sich die Mieterhöhung begründet.

 

Ein Mietspiegel wird vom Staat veröffentlicht. So kenne ich es zumindest. Ein qualifizierter Mietspiegel ist vorzuziehen, siehe Gesetz. Dort würde ich an deiner Stelle rein schauen und mal genau für deine Wohnung in deiner Lage selber ausrechnen, welche ortsübliche Vergleichsmiete angemessen ist. Wenn die Miete tatsächlich unterhalb liegt wird es schwierig. Wenn nicht steht das Mieterhöhungsverlangen aus meiner Sicht nicht auf stabilen Füßen.

[WOWMETA]

 

......

Da die Email mir am 13.05. zuging, hätte ich eine Überlegungsfrist bis 31.07.

Hier verlangt er schon 30.06.2016.

......

 

 

Die Mieterhöhung kam per Mail? Ist das so zu akzeptieren?

 

Grüße!

[Ramstein]

Textform (Email) reicht.

[HanniVector]

Du hast per Gesetz zwei Monate Bedenkzeit für deine Zustimmung zur Mieterhöhung. Wenn dein Vermieter dir diese Bedenkzeit nicht gewährt ist die Mieterhöhung formal unwirksam. Dein Vermieter muss dir dann eine neue Mieterhöhung unter Berücksichtigung aller formalen Kriterien erstellen, d.h. du kannst jetzt erst mal auf Zeit spielen und die Mieterhöhung zurückweisen. Bist du gemein machst du das erst am 31.5. abends, dann kann die neue Bitte um Mieterhöhung erst im Juni eintreffen und somit erst ab September gültig werden. Du kannst damit deinen Vermieter somit mal ein bisschen Ärgern und ein bisschen Zeit schinden - dein Problem ist dann aber noch nicht gelöst.

Ob der Rest der Mieterhöhung den formalen Kriterien entspricht kann ich nicht beurteilen, würde ich im Zweifel aber besser mal mit einem Meterschutzbund/Anwalt/Verbraucherschutz klären.

[Thomas]

Schon mal drüber nachgedacht, diese Fragen beim Mieterverein zu stellen. Die kennen sich i.A. in solchen Dingen bestens aus.

Ja, werde ich auch noch in Ruhe machen.

Mir geht es zunächst um das Abstecken der Spielräume und um die grobe fachliche Bewertung.

 

Ich habe auch herausgefunden, dass es seit 2013 für diese Stadt eine Kappungsgrenze von 15% für 3 Jahre gibt. Da der Vermieter mit einem mal 17,8 % Erhöhung fordert ist das ein weiteres Gegenargument.

 

Dann vorab vielen Dank für eure Hilfe. Gerne berichte ich euch, wie es weiter geht.

[slt63]

@ Thomas

Auf den Webseiten der Mietervereine/ des Mieterbundes findet sich auch schon der ein oder andere Hinweis zu deinem Problem.

[Thomas]

Danke.

 

Habe heute nachgemessen.

Ich komme auf einen Flächenwert von 19,78m² anstatt 25m². So wie es aussieht hat der Vermieter Bad und WC und Balkon 100% mit einberechnet.

 

Zusammen mit der aktuellen Miete komme ich schon auf 43% zu hohem Mietwert.

[HanniVector]

Dann schreibe deinem Vermieter doch einfach mal genau deine Punkte:

- eine Mieterhöhung ist eine Veränderung eines bestehenden Vertrags. Eine solche Änderung Bedarf der Zustimmung von beiden Vertragsparteien, wobei du als Mieter ein gesetzliches Recht auf 2 Monate Bedenkzeit hast. Alleine dadurch ist die Mieterhöhung formal unwirksam und du beachtest sie als Gegenstandslos. Wenn der Vermieter wirklich eine Mieterhöhung wünscht soll er eine formal korrekte Bitte um Mieterhöhung einreichen.

- Führe zusätzlich deine Bedenken auf (Kappungsgrenze, Fläche kleiner als in der Mieterhöhung angegeben -> wie kommt Vermieter auf diese Flächenangabe? Nur am Rande: was für eine Fläche steht im Mietvertrag?) und bitte den Vermieter diese Punkte in einer möglichen neuen Bitte um Mieterhöhung entsprechend zu adressieren.

 

Edit: im Rahmen einer Mieterhöhung steht dir ein Sonderkündigsrecht zu. In deinem Antwortschreiben kannst du deinen Vermieter darauf hinweisen, dass du dir bei einer formal korrekten Mieterhöhung das Recht vorbehältst, dieses Sonderkündigungsrecht zu nutzen. Wenn dein Vermieter mit dir zufrieden ist, kann die Drohung einer vorzeitigen Kündigung ggfs. dazu führen, dass er sich die ganze Erhöhung und/oder zumindest den Betrag der Erhöhung noch einmal überlegt. Und ansonsten weiß er zumindest, dass du dich versucht hast, bzgl. deiner Rechte zu informieren und das du nicht jede Kröte widerspruchslos schluckst.

 

Jenseits des juristischen Geplänkels: ab und zu hilft einfach auch mal ein persönliches Gespräch um einen vernünftigen Kompromiss für beide Seiten zu finden...

[Walter White]

Bei den Quadratmetern wurde bei mir auch geschummelt, das konnte ich in einem persönlichem Gespräch aber damals klären. Das muss auf jeden Fall bereinigt werden. Vielleicht wäre ja da der Kompromiss zu finden, qm Größe wird nicht geändert aber dann bitte keine Mieterhöhung mehr. Wenn der Vermieter vernünftig ist und zufrieden mit dir ist wird er sich das überlegen.

 

Ansonsten möchte ich auch mal den Begriff Mietminderung hier einwerfen, um ab und zu mal der Erhöhungen entgegen zu wirken. natürlich nur wenn begründet und rechtlich alles sicher ist.

 

Mietminderung

 

 

Aber wie HanniVector schon schreibt, wäre mir ein persönlich klärendes Gespräch auch am liebsten. Und da hatte ich auch schon einige mit meinem Vermieter.

[Thomas]

Danke für die Information,

 

Heute habe ich von einem Mitmieter erfahren, dass der Vermieter sich gerne fadenscheinig herausredet. Und er hat einen Kumpelanwalt, der alles drehen würde, wie es ihm passt.

Egal, da gehe ich jetzt durch. Auch wenn ich keine Versicherung gegen Prozesse habe.

 

Auf welcher Rechtsgrundlage ist der Vermieter eigentlich verpflichtet Auskunft zu erteilen?

Denn ich will erreichen, dass er mir die Nebenkosten aufschlüsselt und auf m² umlegt.

Zudem will ich erreichen, dass er mir die Kaltmiete je m² nennt.

Und ich will, dass er mir exakt die m² Anzahl aufgeschlüsselt auf die einzelnen Räume nennt.

[Ramstein]

Bei den Quadratmetern wurde bei mir auch geschummelt, das konnte ich in einem persönlichem Gespräch aber damals klären. Das muss auf jeden Fall bereinigt werden. Vielleicht wäre ja da der Kompromiss zu finden, qm Größe wird nicht geändert aber dann bitte keine Mieterhöhung mehr. Wenn der Vermieter vernünftig ist und zufrieden mit dir ist wird er sich das überlegen.

1. Bei qm-Fehler über 10% besteht m.W. das Recht auf Korrektur und Rückforderung der zu viel gezahlten Miete der letzten 3 Jahre.
2. Nebenkosten müssen immer nach der korrekten Größe und nicht nach der qm-Angabe im Vertrag abgerechnet werden.
3. Bei Mieterhöhung gilt für die Zukunft die korrekte Größe in qm mal qm-Preis als neue Miete.

[Walter White]

1. Rückforderung der zu viel gezahlten Miete der letzten 3 Jahre.

Hätte ich das damals mal gewusst, da wäre ein leckeres Essen mit der Familie bei rum gekommen.

[Allesverwerter]

Etwas offtopic: Empfiehlt jemand ein gutes Forum (WPF-Niveau) zum Mietrecht?

 

Hab ein paar Fragen zu Nebenabrechnung, Vermieterwechsel, Kautionsverrechnung, ...

Für google ist es zu speziell und für einen Anwalt der Betrag zu niedrig.

[berliner]

Leider ist der Mietvertrag so bescheiden ausgelegt, dass nur ein gesamthafter Mietbeitrag geschuldet wird, dieser nicht nach Kalt- und Warmmiete aufgeschlüsselt ist.

Sowas gibt's? Das öffnet doch Tür und Tor für BeSch******rei, indem da irgendwas umgelegt wird, was gar nicht umlagefähig ist oder gleich Phantasiezahlen angesetzt werden. Ich würde mal sagen: ab zum Mieterbund. Bei dem Vermieter wäre ich da schon lange eingetreten.

[ZfT]

Find ich jetzt nicht soo ungewöhlich, bei meiner ersten Bude (genauer gesagt, ein einzelnes möbliertes Zimmer, aber ohne weitere Ausstattung und nur Etagen-Klo) damals war auch eine pauschale Warmmiete vereinbart. Wäre anders, mangels Zählern für Wasser, Heizung und Strom, auch kaum anders möglich gewesen.

[berliner]

Find ich jetzt nicht soo ungewöhlich, bei meiner ersten Bude (genauer gesagt, ein einzelnes möbliertes Zimmer, aber ohne weitere Ausstattung und nur Etagen-Klo) damals war auch eine pauschale Warmmiete vereinbart. Wäre anders, mangels Zählern für Wasser, Heizung und Strom, auch kaum anders möglich gewesen.

 

Habe ich noch nie von gehört. Da würde ich dann wahrscheinlich gar nicht mieten. Verbraucht man viel, wird die Miete erhöht, verbraucht man wenig, wird sie auch erhöht. Die Zähler nachzurüsten ist nun auch nicht so der riesige Aufwand.

[Trauerschwan]

Find ich jetzt nicht soo ungewöhlich, bei meiner ersten Bude (genauer gesagt, ein einzelnes möbliertes Zimmer, aber ohne weitere Ausstattung und nur Etagen-Klo) damals war auch eine pauschale Warmmiete vereinbart. Wäre anders, mangels Zählern für Wasser, Heizung und Strom, auch kaum anders möglich gewesen.

 

Habe ich noch nie von gehört. Da würde ich dann wahrscheinlich gar nicht mieten. Verbraucht man viel, wird die Miete erhöht, verbraucht man wenig, wird sie auch erhöht. Die Zähler nachzurüsten ist nun auch nicht so der riesige Aufwand.

 

Ist in vielen Studentenwohnheimen üblich