GIEAG Immobilien AG

[otlraX]

^{GIEAG Immobilien AG http://www.gieag.de}

^{Werte entwickeln – Zukunft schaffen.}

 

^{Die GIEAG entwickelt gewerblich genutzte Immobilien an ausgewählten Standorten mit Schwerpunkt in Süddeutschland.}

 

 

 

^{Potenzial entscheidet.}

^{Die GIEAG ist ein börsennotierter Projektentwickler für gewerblich genutzte Immobilien. Unser strategischer Fokus liegt auf der Entwicklung werthaltiger Büro-, Einzelhandels- und Logistikgebäude. Darüber hinaus engagiert sich die Firmengruppe auch als Investor. Hier konzentrieren wir uns auf Wohnimmobilien mit besonders aussichtsreichen Entwicklungspotenzialen.}

 

^{Den Schwerpunkt unserer Tätigkeit legen wir auf die Entwicklung von Projekten mit attraktiven Chancen-Risiko-Profilen – Projektvolumen: 5-65 Mio. Euro. Durch unseren soliden finanziellen Hintergrund und bewährte Partnerschaften mit Kapitalgebern und Banken sind wir in der Lage, auch Projekte in komplexeren Marktlagen zu realisieren.}

 

 

^{Know-how, Erfahrung, Verlässlichkeit.}

^{Die GIEAG wurde 1999 als Projektgesellschaft gegründet. Heute kann das mittelständische Familienunternehmen auf eine lange Liste erfolgreich realisierter Projekte zurückblicken – und gilt als solider, verlässlicher Partner rund um die Entwicklung aussichtsreicher gewerblicher Immobilien.}

 

^{Mit unserem Firmensitz in München sowie Niederlassungen in Dietramszell und Gaggenau decken wir den gesamten süddeutschen Raum ab. Die detaillierte Kenntnis der regionalen Standorte und Märkte ist die entscheidende Voraussetzung für den nachhaltigen Erfolg unserer Projekte.}

 

 

 

 

 

_{Der Freefloat ist etwas gering, wurde hier bisher aber noch nicht vorgestellt.}

_{Beim aktuellem Kurs und 0,48 Euro Dividende haben wir eine Div. Rendite von über 15%.}

_{Gewerbeimmobilien sind im Gegensatz zu Wohneinheiten noch moderat bewertet, und die Bilanz sieht auch relativ sauber aus.}

_{Hat sich jemand schon genauer mit GIEAG beschäftigt? Der Freefloat stört mich etwas (4-8% je nach Quelle), aber da ich diese Anlage eher als Zinspapier sehen würde, bin ich mal auf eure Meinungen gespannt.}

[Yoko]

Vorab: Ich bin kein Experte was die Analyse von Bilanzen angeht und insbesondere bin ich kein Experte bzgl. Immobilien-Unternehmen. Ich habe dieses Unternehmen mal als Beispiel für mich genommen um zu üben. Nachfolgend meine chronologischen Gedanken zu diesem Unternehmen.

 

Insbesondere die extrem hohe Fremdkapitalquote (knapp 94% der Bilanzsumme) fand ich extrem hoch und dies lässt auf eine stark gehebelte Rendite schließen. Der Verschuldungsgrad läuft auf 2500%, defensive Investoren sollten Unternehmen über 200% meiden. Darum würde ich das Investment als hoch riskant einstufen.

 

 

23.04.16 Analyse GIEAG

Grundlegendes

 

Zurzeit steht die Aktie bei 3,15 Euro. Bei 4,2 Mio. ausgegeben Aktien ergibt sich somit eine Marktkapitalisierung von rund 13 Mio. Euro.

 

Die Bilanz zum 30.06.15 weist eine Bilanzsumme von 98 Mio Euro aus. Das Unternehmen gibt es seit 1999, der IPO war im Januar 2010. Im Jahr 2012 wurde die Aktie aufgrund eines Verstoßes (Jahresabschluss verspätet eingereicht) gedelisted und ist seit dem 1.5 wieder an der Börse in München.

 

Zuerst ist also festzuhalten, dass es sich hierbei um ein extrem kleines Unternehmen handelt mit noch vergleichbar wenig Zeit an der Börse. Wie es bei extrem kleinen Unternehmen der Fall ist, hat man hier hohes Potential, aber ebenso extrem großes Risiko auf eine Insolvenz.

 

Vorteil scheint, dass die Firma seit 1999 existiert und somit die Dot.Com-Blase und die Finanzkriese überstanden hat. Allerdings müsste man sich hier mal mehr mit der Vergangenheit beschäftigen, schauen ob das Unternehmen früher mit derselben Tätigkeit aktiv war oder ob es sich die Tätigkeit in der Zeit verändert hat. Ebenso wäre es spannend, mehr über den Börsengang und die Motivation dahinter zu verstehen.

 

Management und Aktienstruktur

 

Laut Website befinden sich 92% der Aktien in der Gründerfamilie Pferschy und nur 6% sind Freefloat-Aktien. Hier lässt sich vielleicht auf ein „gutes deutsches, mittelständisches Unternehmen in Familienbesitz“ schließen (diese These müsste man überprüfen). Dass 92% der Aktien in der Gründerfamilie sich befinden, finde ich persönlich positiv. Diese Familie / der Gründer wird schon ein größeres Interesse haben an einem finanziellen Erfolg des Unternehmens und wird hier viel Herzblut reinbringen.

 

Dass 6% der Aktien sich im Freefloat befinden wird wahrscheinlich ein großes Problem sein bzgl. Liquidität der Aktie. Beim Kaufen muss man vermutlich Glück haben einen Verkäufer zu finden, ebenso beim Verkaufen ist ungewiss, ob jemand die Aktie dann kaufen will. Also persönlich würde ich es eher als Langfristinvestment sehen, wo man an einem Verkauf wenig interessiert ist.

 

Zum aktuellen Management habe ich keine tiefere Analyse gemacht. Gerade bei sehr kleinen Firmen ist ein exzellentes Management sehr entscheidend.

 

Die zwei Vorstände, Philipp Pferschy und Christoph Klotz, sind seit 2012 bzw. seit 2006 in der Vorstandsposition. Gerade dass Herr Klotz seit 2006 im Vorstand ist (und seit 2002 im Unternehmen), bewerte ich als positiv. Ich nehme an dass Philipp Pferschy der Sohn des Gründers sein wird, also scheint es weiter im Familienbesitz geführt zu werden. Für mich ein positiver Aspekt.

 

Profitabilität

 

Die ausgewiesen Jahresüberschuss der letzten Bilanzen waren:

 

Earnings before Taxes (laut Geschäftsbericht):

2014: 3,4 Mio. Euro

2013: 493 Tsd. Euro

2012: -293 Tsd. Euro

2011: 1,2 Mio. Euro

2010: 1 Mio.

2009: 1 Mio. Euro

2008: 927 Tsd. Euro

 

Nach Steuern (Jahresüberschuss):

 

2014: 2.1 Mio. Euro

2013: -10 Tsd. Euro

2012: -724 Tsd. Euro

2011: 807 Tsd. Euro

2010: 758 Tsd. Euro

2009: 746 Tsd. Euro

2008: 776 Tsd. Euro

 

Auffällig ist ein starker Gewinneinbruch in den Jahren 2012/2013. Den Grund würde ich als Investor nochmal recherchieren.

 

Ebenso verwundert mich die starke Differenz zwischen EBT und Jahresüberschuss, in 2013 geht der Jahresüberschuss dann sogar ins Negative. Vielleicht habe ich zu wenig Ahnung vom Rechnungswesen, aber mag jemand erklären wie man es schafft soviele Steuern zu zahlen, dass man ins Negative abrutscht?

 

Diese Situation mit 2012/2013 macht es schwierig das KGV zu berechnen. Legt man die 2,1 Mio aus 2014 zugrunde, ergibt sich ein EPS von 0,50 Euro bzw. ein KGV von 6,3. Legt man die 800 Tsd. Euro aus 2011 zugrunde, ergibt sich ein EPS von 0,19 Euro bzw. ein aktueller KGV von 17.

 

Ebenfalls ist auffällig, dass der Jahresfehlbetrag von 2012 sich in den Jahresberichten von 2012 und 2014 unterscheiden. In 2012 waren -649 Tsd. Euro angegeben, ab 2014 dann -724 Tsd. Euro. Tippfehler oder hat das andere Gründe? Ebenso wird im Geschäftsbericht von 2013 von 64 Tsd. Euro Gewinn gesprochen und nicht von -10 Tsd. Euro, wie dieser in 2014 steht.

 

Den spannenden Geschäftsbericht 2012 habe ich leider nicht gefunden.

 

Verschuldung

 

Aufgefallen ist mir die hohe Verschuldung von 92 Mio. Euro in 2014 (2013: 81 Mio, 2012: 69 Mio.). Dem stehen gegenüber ein Eigenkapital von 3,6 Mio in 2014 (2013: 1,5 Mio, 2012: 1,5 Mio).

 

Der Verschuldungsgrad beläuft sich damit auf 2500%. Der Verschuldungsgrad sollte laut Faustregel eigentlich <200% liegen, aber vielleicht ist das für Immobilienunternehmen anders. Die Verschuldung beträgt 93,6% der Bilanzsumme. Laut [1] haben die größten deutschen Immobiliengesellschaften einen Verschuldung von 53%. Im Vergleich, Vonovia hat einen Verschuldungsgrad von ca. 150% (laut onvista).

 

 

 

Fazit

 

Persönlich würde ich das Investment als hoch riskant einstufen. Eine Fremdkapitalquote von knapp 94% ist extrem und die guten Erträge aus 2014 scheinen hauptsächlich durch den Kredit-Hebel zu kommen. Die Fremdkapitalquote habe ich nicht weiter analysiert und mir fehlt auch der Einblick in Immobilienunternehmen, aber ich denke das Unternehmen reagiert durch die extreme Verschuldung sehr stark auf Marktveränderungen. Sollten die Zinsen ansteigen oder die Konjunktur abflachen, dann besteht für das Unternehmen nicht viel Spielraum. Dies zeigt sich auch in der Zinslast des Unternehmens. In 2014 lag der Ertrag vor Zinsen (EBIT) bei 6,1 Mio. Euro und die Zinslast lag bei 3 Mio. Euro. Sollten sich der Zinsensatz verdoppeln (z.B. von fiktiven 2% auf 4% steigen), dann bleibt vom Gewinn nichts mehr übrig.

 

Die Fremdkapitalquote ist über die Jahre kontinuierlich gestiegen und lag in 2008 nur bei 13% der Bilanzsumme. Mir scheint, dass die AG dort begonnen hat stark auf Kredit zu spekulieren, vermutlich haben sie begonnen Immobilienprojekte mit einer Vollfinanzierung zu starten.

 

Diese Spekulation auf Kredit kann gut gehen und deutlich die Rendite steigern, sofern der Markt konstant bleibt. Mir persönlich ist es aber zu riskant

 

 

 

 

[1] http://www.thomas-da...rad-auf-53--pc-

[Kubilism]

Bauträger haben typischerweise solche hohe Fremdkapitalquoten, anders ist das Geschäftsmodell gar nicht profitabel. Schließlich muss ja die Immobilie während des Baus schon finanziert werden, der Käufer zahlt aber erst nach der Fertigstellung. Diese Zwischenfinanzierung wird über Kredite erledigt, welche meist mit Grundpfandrechten auf die entwickelten Objekt besichert werden.