Eigentumswohnung Kaufen

[the_blinzler]

Dito falsch. Wenn Zins und Tilgung zusammen 4% ergeben sollen, beträgt die monatliche Rate nicht 650€, sondern 583. Dann läuft es schon auf knappe 35 Jahre hinaus.

Dann sind es aber auch keine 7800 Euro jährlich, und nur darauf bezog sich meine Rechnung.

 

Gut, rechnerisch sind es dann nicht 650 Euro monatlich, sondern 646,83 Euro, aber an der Rechnung ändert das nicht viel ;-)

[tom1956]

Dann sind es aber auch keine 7800 Euro jährlich, und nur darauf bezog sich meine Rechnung.

 

Gut, rechnerisch sind es dann nicht 650 Euro monatlich, sondern 646,83 Euro, aber an der Rechnung ändert das nicht viel ;-)

 

Sorry, falls das vom konkreten Thema ablenken sollte ... Aber das ist mir jetzt schon diverse Male aufgefallen: Ich finde ganz generell, daß "Immobilien" hier im Forum pauschal meist recht schlecht abschneiden. Tenor: Lohnt sich kaum/nicht, sehr viele Imponderabilien, Klumpenrisiko usw. Klar und vielleicht auch logisch: Dies ist schließlich ein Wertpapier-Forum und kein Immobilien-Forum. Und zugegebenermaßen bin ich nicht der große Finanzprofi. Nichtsdestotrotz habe ich aber mein erstes Geld mit 15 Jahren vedient und nun 45 Jahre Sparer- und Anlegerleben hinter mir. Allein aus der langjährigen Erfahrung heraus erlaube ich mir drei Anmerkungen:

 

1. Es gab über die Jahrzehnte keine Anlageklasse von der ich nicht schon mal dachte, hätte ich doch gerade jetzt besser kein Cash, keine Aktien, keine Immobilien, keine Renten, kein Gold usw. Genauso wie es über die Jahre schon oft vorkam, daß ich dachte, hätte ich doch von dieser oder jener Anlageklasse (gerade jetzt) viel mehr ! Aber: Das ist doch wohl gerade der Sinn jeder Diversifikation, oder ? Auch schon, um sich selbst zu zügeln. Schon deshalb kann es nicht schaden, eben auch in Immobilie(n) investiert zu sein. In welcher Größenordnung auch immer (ein gewisser prozentualer Anteil vom Gesamtdepot eben).

 

2. Bei manchen Statements könnte man fast glauben, der oder diejenige schreibt über eine Anlageklasse ohne selbst (jemals) investiert gewesen zu sein, also ohne selbst überhaupt Immobilien zu besitzen ... ?!

 

3. Einer der - zumindest nach meinem Dafürhalten - am meisten unterschätzen Aspekte bei einer Anlage in Immobilien: Es gibt einen positiven Automatismus; sozusagen einen "Zwangsspareffekt" über den in der Annuität enthaltenen Tilgungsanteil. Diese disziplinierende Wirkung kann für viele Sparer und Anleger sehr heilsame und positive Wirkungen entfallten. Nebenaspekt: Über vorfälligkeitsfreie Sondertilgungen kann man eine ETW quasi zur Spardose machen, wenn denn mal Geld übrig ist.

 

Sicherlich ist auch bei Immobilien - wie übrigens stets (das gilt ja z. B. auch für jede Aktie, jeden Fonds oder jede Anleihe) - ein wenig Beschäftigung und Recherche angesagt. Aber über längere Zeiträume kann dies ein sehr lohnendes Investment sein. Das ist jedenfalls meine persönliche Erfahrung mit Immobilien.

 

Mal ein konkretes Beispiel. Anfang der 80er habe ich einige Appartments in sehr guter Lage einer Großstadt erworben. Die Kaufpreise im Haus haben sich mehr als verfünffacht; die Mietpreise sogar versechsfacht. Das Ganze hat sich mit sehr wenig Eigenkapital (10% plus NK - damals waren die NK noch viel geringer z. B. Grunderwerbssteuer nur 2 statt wie heute 6% oder mehr) quasi längst von alleine abgezahlt. Sonderumlagen sind kein einziges Mal angefallen, da eine seriöse Hausverwaltung auf eine stets gut gefüllte Instandhaltungsrücklage geachtet hat. Leerstand gab es nicht einen einzigen Tag. Trotz der jüngst erfolgten Renovierung der Appartments war dies ein überaus erfolgreiches Investment. Solche Geschichten kenne ich übrigens viele.

 

Ich fände es daher wünschenswert, wenn der Blick auf (vermietete) Immobilien etwas nüchterner und versachlichter wäre. Eigengenutzte Immobilien nehme ich da aus. Sie sind in der Regel etwas ganz anderes, da hier oftmals auch Emotionen im Spiel sind. Für mich kein Investment, sondern eher Lebensanschauung, Lebensstil, Konsum usw.

 

Nur meine ganz bescheidene Meinung.

 

LG Tom

[Okabe]

Gut, rechnerisch sind es dann nicht 650 Euro monatlich, sondern 646,83 Euro, aber an der Rechnung ändert das nicht viel ;-)

 

Sorry, falls das vom konkreten Thema ablenken sollte ... Aber das ist mir jetzt schon diverse Male aufgefallen: Ich finde ganz generell, daß "Immobilien" hier im Forum pauschal meist recht schlecht abschneiden. Tenor: Lohnt sich kaum/nicht, sehr viele Imponderabilien, Klumpenrisiko usw. Klar und vielleicht auch logisch: Dies ist schließlich ein Wertpapier-Forum und kein Immobilien-Forum.

 

Nö. Es ist viel eher so, dass es einen großen Unterschied zwischen Immobilien und Wertpapieren gibt. Letztere könnten sich mit vergleichsweise wenig Aufwand verwalten lassen, während das bei Ersteren nicht der Fall ist. Bei denen steckt man schließlich viel Arbeit rein, bekommt dafür aber auch durchschnittlich mehr heraus. Die Frage ist nur: ist das Verhältnis von hineingesteckter Arbeit zum Result gut genug? Und die Antwort lautet für die meisten(!) eben nein, weil sie im Gegensatz zu den sonstigen Marktteilnehmern (Profis) Nachteile haben wie: mangelnde Erfahrung, keine Skaleneffekte, kein Risikoausgleich usw. usf. Alles Dinge, die bei z.B. ETFs schon deutlich anders gelagert sind.

 

Schon deshalb kann es nicht schaden, eben auch in Immobilie(n) investiert zu sein. In welcher Größenordnung auch immer (ein gewisser prozentualer Anteil vom Gesamtdepot eben).

 

Es besteht ein großer Unterschied zwischen "in Immobililen investiert zu sein" und "eine Immobilie zu besitzen". Der Tenor zu Ersterem ist ja gar nicht so negativ hier.

 

3. Einer der - zumindest nach meinem Dafürhalten - am meisten unterschätzen Aspekte bei einer Anlage in Immobilien: Es gibt einen positiven Automatismus; sozusagen einen "Zwangsspareffekt" über den in der Annuität enthaltenen Tilgungsanteil. Diese disziplinierende Wirkung kann für viele Sparer und Anleger sehr heilsame und positive Wirkungen entfallten. Nebenaspekt: Über vorfälligkeitsfreie Sondertilgungen kann man eine ETW quasi zur Spardose machen, wenn denn mal Geld übrig ist.

 

Mag sein, aber hier in diesem Forum werden tendenziell Tipps für die Teilnehmer dieses Forums gegeben. Und die Teilnehmer hier sind sicherlich deutlich weniger anfällig für die von dir genannten Probleme - darum rücken diese eben berechtigterweise auch in der Hintergrund.

 

Eigengenutzte Immobilien nehme ich da aus. Sie sind in der Regel etwas ganz anderes, da hier oftmals auch Emotionen im Spiel sind. Für mich kein Investment, sondern eher Lebensanschauung, Lebensstil, Konsum usw.

 

Das ist auch der Tenor hier im Forum: man hat eine solche selbstbewohnte Immobilie nicht aus finanziellen Gründen, sondern weil des Lifestyles und teilweise auch der echten Vorteile wegen (z.B. geringere bauliche Einschränkungen)

[tom1956]

Sorry, falls das vom konkreten Thema ablenken sollte ... Aber das ist mir jetzt schon diverse Male aufgefallen: Ich finde ganz generell, daß "Immobilien" hier im Forum pauschal meist recht schlecht abschneiden. Tenor: Lohnt sich kaum/nicht, sehr viele Imponderabilien, Klumpenrisiko usw. Klar und vielleicht auch logisch: Dies ist schließlich ein Wertpapier-Forum und kein Immobilien-Forum.

 

Nö. Es ist viel eher so, dass es einen großen Unterschied zwischen Immobilien und Wertpapieren gibt. Letztere könnten sich mit vergleichsweise wenig Aufwand verwalten lassen, während das bei Ersteren nicht der Fall ist. Bei denen steckt man schließlich viel Arbeit rein, bekommt dafür aber auch durchschnittlich mehr heraus. Die Frage ist nur: ist das Verhältnis von hineingesteckter Arbeit zum Result gut genug? Und die Antwort lautet für die meisten(!) eben nein, weil sie im Gegensatz zu den sonstigen Marktteilnehmern (Profis) Nachteile haben wie: mangelnde Erfahrung, keine Skaleneffekte, kein Risikoausgleich usw. usf. Alles Dinge, die bei z.B. ETFs schon deutlich anders gelagert sind.

 

Schon deshalb kann es nicht schaden, eben auch in Immobilie(n) investiert zu sein. In welcher Größenordnung auch immer (ein gewisser prozentualer Anteil vom Gesamtdepot eben).

 

Es besteht ein großer Unterschied zwischen "in Immobililen investiert zu sein" und "eine Immobilie zu besitzen". Der Tenor zu Ersterem ist ja gar nicht so negativ hier.

 

3. Einer der - zumindest nach meinem Dafürhalten - am meisten unterschätzen Aspekte bei einer Anlage in Immobilien: Es gibt einen positiven Automatismus; sozusagen einen "Zwangsspareffekt" über den in der Annuität enthaltenen Tilgungsanteil. Diese disziplinierende Wirkung kann für viele Sparer und Anleger sehr heilsame und positive Wirkungen entfallten. Nebenaspekt: Über vorfälligkeitsfreie Sondertilgungen kann man eine ETW quasi zur Spardose machen, wenn denn mal Geld übrig ist.

 

Mag sein, aber hier in diesem Forum werden tendenziell Tipps für die Teilnehmer dieses Forums gegeben. Und die Teilnehmer hier sind sicherlich deutlich weniger anfällig für die von dir genannten Probleme - darum rücken diese eben berechtigterweise auch in der Hintergrund.

 

Eigengenutzte Immobilien nehme ich da aus. Sie sind in der Regel etwas ganz anderes, da hier oftmals auch Emotionen im Spiel sind. Für mich kein Investment, sondern eher Lebensanschauung, Lebensstil, Konsum usw.

 

Das ist auch der Tenor hier im Forum: man hat eine solche selbstbewohnte Immobilie nicht aus finanziellen Gründen, sondern weil des Lifestyles und teilweise auch der echten Vorteile wegen (z.B. geringere bauliche Einschränkungen)

 

Zum Aufwand bei der Verwaltung: Sicherlich ein berechtiger Einwand bzw. Aspekt. Es gibt aber solide Hausverwaltungen, Mietsonderverwaltungen usw. die gegen relativ überschaubare Gebühren die Arbeit übernehmen. Wenn man partout weder Zeit noch Lust hat. Oder das Know-How fehlt. Selbst eingedenk dieser Kosten hat es sich - zumindest bei mir - stets rentiert. Zudem: Der Aufwand ist in aller Regel auch nicht höher, als sich kontinuierlich mit einem Unternehmen zu beschäftigen von dem man Aktien hält. Da muß man heutzutage auch ständig hinschauen, selbst bei den einstmaligen "Witwen- und Waisenpapieren" (Eon, RWE, Deutsche Bank, Volkswagen - sind nur mal vier Beispiele in den letzten Jahren aus meinem Depot, über die ich viel grübeln mußte). Da hat so manche Wohnung deutlich weniger Aufwand bedeutet ...

 

In Immobilien investiert zu sein (versus Direktinvestment): Die dazu passenden Instrumente finde ich teilweise nicht ganz unproblematisch, weil z. B. Immobilienaktien doch ganz munter mit der Anlageklassen Aktien korrelieren oder z. B. bei Immobilienfonds gab es in der Vergangenheit ja auch ganz erhebliche Probleme (Fondsschließungen). Zugegeben: Mit der dritten Möglichkeit/ETFs kenne ich mich nicht gut aus.

 

Spardisziplin bzw. Zwangsspareffekt: Hatte ich nicht bedacht. Das stimmt ! Zielgruppe hier entspricht wohl nicht dem Otto Normalverbraucher, d. h. Interesse, Disziplin, Affinität zum Thema usw. ist sicherlich überproportional vorhanden. Da geht mein Argument Zwangsspareffekt eher ins Leere.

 

Selbstnutzer: Da liege ich dann ja wohl wieder auf Forum-Linie.

 

Einen wichtigen Aspekt finde ich noch die Hebelwirkung (bei vermieteten Immobilien). Das ging - zumindest war es damals immer so - mit Immobilien viel einfacher als beispielsweise mit Aktien oder Fonds. Schätze, dies hängt schlicht mit der Beleihungsmöglichkeit (Grundschuld) zusammen. Zudem habe ich Immobilien als etwas schwankungsärmer erlebt im Vergleich zu Aktien, da ich eher auf den Mieteingang achte. Klar schwanken die Kaufpreise, aber die Mieten folgen z. B. in einem Abschwung deutlich zeitverzögert und nicht kongruent zum gesunkenen Kaufpreis. Abstürze wie am Aktienmarkt (mein schlimmstes Jahresergebnis waren mal -47%) habe ich weder mit den Immo-Kaufpreise und erst recht nicht mit den Mietpreisen erlebt. Gewohnt werden muß halt immer ... Last but not least: Es kann auch ein Vorteil sein, daß einem der Immo-Preis sozusagen nicht börsentäglich mitgeteilt wird. Das führt tendenziell zu einer ruhigen Hand und Verstetigung der eigenen (hoffentlich richtigen) Anlagestrategie. Und damit habe ich meist gute Erfahrungen gemacht, wenn die Basis (bei Immobilien die Lage) halbwegs paßt.

[Okabe]

Zum Aufwand bei der Verwaltung: Sicherlich ein berechtiger Einwand bzw. Aspekt. Es gibt aber solide Hausverwaltungen, Mietsonderverwaltungen usw. die gegen relativ überschaubare Gebühren die Arbeit übernehmen.

 

Klar - man kann natürlich ALLES auslagern, wahrscheinlich sogar die meisten Risiken (Mietnomaden). Ich vermute aber ganz stark, dass dann die Rendite trotz Restrisiko und Klumpenrisiko geringer ist als bei Investitionen beispielsweise in entsprechende Genossenschaften. Das lass ich also als Argument nicht wirklich gelten.

Aber du hast natürlich Recht, dass man damit für einen unterdurchschnittlich guten Vermieter zumindest viele Probleme durch die von dir genannten Punkte abmildern kann. Darum würde ich das auch jedem unerfahrenen Vermieter, der nicht zuviel Zeit auf der hohen Kante hat, dringend empfehlen.

 

Der Aufwand ist in aller Regel auch nicht höher, als sich kontinuierlich mit einem Unternehmen zu beschäftigen von dem man Aktien hält. Da muß man heutzutage auch ständig hinschauen, selbst bei den einstmaligen "Witwen- und Waisenpapieren" (Eon, RWE, Deutsche Bank, Volkswagen - sind nur mal vier Beispiele in den letzten Jahren aus meinem Depot, über die ich viel grübeln mußte). Da hat so manche Wohnung deutlich weniger Aufwand bedeutet ...

 

Da hast du völlig Recht! Darum wird hier im Forum dem Normalo in der Regel auch davon abgeraten, Aktien einzelner Unternehmen zu kaufen. Das sollte man nur mit entsprechendem Wissen und Involvierung und auch einem gewissen Maß an "Zockerei" (nicht negativ gemeint).

 

In Immobilien investiert zu sein (versus Direktinvestment): Die dazu passenden Instrumente finde ich teilweise nicht ganz unproblematisch, weil z. B. Immobilienaktien doch ganz munter mit der Anlageklassen Aktien korrelieren oder z. B. bei Immobilienfonds gab es in der Vergangenheit ja auch ganz erhebliche Probleme (Fondsschließungen). Zugegeben: Mit der dritten Möglichkeit/ETFs kenne ich mich nicht gut aus.

 

In der Regel ist man ja durch andere Aktien indirekt schon in Immobilien investiert, da vielen Unternehmen ja auch Immobilien besitzen.

 

Spardisziplin bzw. Zwangsspareffekt: Hatte ich nicht bedacht. Das stimmt ! Zielgruppe hier entspricht wohl nicht dem Otto Normalverbraucher, d. h. Interesse, Disziplin, Affinität zum Thema usw. ist sicherlich überproportional vorhanden. Da geht mein Argument Zwangsspareffekt eher ins Leere.

 

Bei den Normalos magst du wie gesagt Recht haben. =) Die müssen manchmal gezwungen werden...

 

Abstürze wie am Aktienmarkt (mein schlimmstes Jahresergebnis waren mal -47%) habe ich weder mit den Immo-Kaufpreise und erst recht nicht mit den Mietpreisen erlebt.

 

Am besten ist eben immer eine entsprechende Diversifizierung. Zwar kann auch der internationale Aktien- UND Immobilienmarkt abstürzen UND gleichzeitig der Goldpreis fallen usw., aber das ist unwahrscheinlich - und gegen alles kann man sich nicht absichern. Allerdings sein ganzes Vermögen in eine Immobilie zu investieren und vllt sogar noch Schulden dafür zu machen ist eben sehr riskant - in beide Richtungen. =)

 

Es kann auch ein Vorteil sein, daß einem der Immo-Preis sozusagen nicht börsentäglich mitgeteilt wird. Das führt tendenziell zu einer ruhigen Hand und Verstetigung der eigenen (hoffentlich richtigen) Anlagestrategie. Und damit habe ich meist gute Erfahrungen gemacht, wenn die Basis (bei Immobilien die Lage) halbwegs paßt.

 

Da hast du Recht - man hat auch eine größere Hürde, mal eben zu verkaufen. Mag für Normalos tatsächlich ein nicht unbeträchtliches Argument sein.

[tom1956]

Zum Aufwand bei der Verwaltung: Sicherlich ein berechtiger Einwand bzw. Aspekt. Es gibt aber solide Hausverwaltungen, Mietsonderverwaltungen usw. die gegen relativ überschaubare Gebühren die Arbeit übernehmen.

 

Klar - man kann natürlich ALLES auslagern, wahrscheinlich sogar die meisten Risiken (Mietnomaden). Ich vermute aber ganz stark, dass dann die Rendite trotz Restrisiko und Klumpenrisiko geringer ist als bei Investitionen beispielsweise in entsprechende Genossenschaften. Das lass ich also als Argument nicht wirklich gelten.

Aber du hast natürlich Recht, dass man damit für einen unterdurchschnittlich guten Vermieter zumindest viele Probleme durch die von dir genannten Punkte abmildern kann. Darum würde ich das auch jedem unerfahrenen Vermieter, der nicht zuviel Zeit auf der hohen Kante hat, dringend empfehlen.

 

Der Aufwand ist in aller Regel auch nicht höher, als sich kontinuierlich mit einem Unternehmen zu beschäftigen von dem man Aktien hält. Da muß man heutzutage auch ständig hinschauen, selbst bei den einstmaligen "Witwen- und Waisenpapieren" (Eon, RWE, Deutsche Bank, Volkswagen - sind nur mal vier Beispiele in den letzten Jahren aus meinem Depot, über die ich viel grübeln mußte). Da hat so manche Wohnung deutlich weniger Aufwand bedeutet ...

 

Da hast du völlig Recht! Darum wird hier im Forum dem Normalo in der Regel auch davon abgeraten, Aktien einzelner Unternehmen zu kaufen. Das sollte man nur mit entsprechendem Wissen und Involvierung und auch einem gewissen Maß an "Zockerei" (nicht negativ gemeint).

 

In Immobilien investiert zu sein (versus Direktinvestment): Die dazu passenden Instrumente finde ich teilweise nicht ganz unproblematisch, weil z. B. Immobilienaktien doch ganz munter mit der Anlageklassen Aktien korrelieren oder z. B. bei Immobilienfonds gab es in der Vergangenheit ja auch ganz erhebliche Probleme (Fondsschließungen). Zugegeben: Mit der dritten Möglichkeit/ETFs kenne ich mich nicht gut aus.

 

In der Regel ist man ja durch andere Aktien indirekt schon in Immobilien investiert, da vielen Unternehmen ja auch Immobilien besitzen.

 

Spardisziplin bzw. Zwangsspareffekt: Hatte ich nicht bedacht. Das stimmt ! Zielgruppe hier entspricht wohl nicht dem Otto Normalverbraucher, d. h. Interesse, Disziplin, Affinität zum Thema usw. ist sicherlich überproportional vorhanden. Da geht mein Argument Zwangsspareffekt eher ins Leere.

 

Bei den Normalos magst du wie gesagt Recht haben. =) Die müssen manchmal gezwungen werden...

 

Abstürze wie am Aktienmarkt (mein schlimmstes Jahresergebnis waren mal -47%) habe ich weder mit den Immo-Kaufpreise und erst recht nicht mit den Mietpreisen erlebt.

 

Am besten ist eben immer eine entsprechende Diversifizierung. Zwar kann auch der internationale Aktien- UND Immobilienmarkt abstürzen UND gleichzeitig der Goldpreis fallen usw., aber das ist unwahrscheinlich - und gegen alles kann man sich nicht absichern. Allerdings sein ganzes Vermögen in eine Immobilie zu investieren und vllt sogar noch Schulden dafür zu machen ist eben sehr riskant - in beide Richtungen. =)

 

Es kann auch ein Vorteil sein, daß einem der Immo-Preis sozusagen nicht börsentäglich mitgeteilt wird. Das führt tendenziell zu einer ruhigen Hand und Verstetigung der eigenen (hoffentlich richtigen) Anlagestrategie. Und damit habe ich meist gute Erfahrungen gemacht, wenn die Basis (bei Immobilien die Lage) halbwegs paßt.

 

Da hast du Recht - man hat auch eine größere Hürde, mal eben zu verkaufen. Mag für Normalos tatsächlich ein nicht unbeträchtliches Argument sein.

 

Da sind wir uns also weitgehend einig.

 

Der Punkt Diversifizierung (ganzes Vermögen in einer Immobilie und das noch auf Pump) bleibt m. E. für junge Menschen/Familien ein (fast) nicht lösbares Problem. Wer nicht geerbt hat oder super viel verdient usw. hat (wenn er denn unbedingt Wohneigentum will) dazu quasi keine Alternative. Oder er wartet bis in ein höheres Alter hinein. Nur braucht er dann noch einen Garten, Kinderzimmer, große Wohnung usw. ? Und reicht die Zeit in der Konstellation dann noch zur Tilgung bis zum Renteneintritt ? Viele springen deshalb halt einfach ins kalte Wasser. Klar, die Risiken sind dann nicht unerheblich. Das sehe ich genau wie Du. Habe neulich mit einem jungen Mann (34 Jahre alt) gesprochen, der genau diesen Weg jetzt gehen will. Mein warnendes Gegenbeispiel zur Veranschaulichung an ihn: "Würden Sie auch 430.000 Euro (so viel soll das Reihenhäuschen nämlich kosten) in eine andere einzelne Anlageklasse (z. B. Aktien) und dort in ein einziges Unternehmen (z. B. Deutsche Telekom) investieren - und das noch dazu mit 300.000 Kredit, also fast 70% auf Pump". Antwort: Natürlich niemals - aber in der T-Aktie kann ich ja auch nicht wohnen". Womit wir wieder bei den Emotionen (beim selbstgenutzes Wohneigentum) sind ...

 

Überraschend: Die Wohneigentumsquote (hier ist Deutschland im europäischen Vergleich stets auf den hinteren Plätzen) bei den Jungen (25-35 Jahre) ist von 1998 (23%) bis 2013 (15,8%) dramatisch gesunken. Trotz dem historisch niedrigen Zinsniveau !? Erstaunlich. Ob diese Entwicklung gut ist, vermag ich nicht zu beurteilen. Spricht ja auch irgendwie für funktionierende Mietmärkte. Für Jüngere dürfte es zudem tendenziell künftig noch schwerer werden, eine (selbstgenutzte) Immobilie zu finanzieren. Stichwort: Die neue EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Aber das wäre wieder ein anderes Thema ... Schätze, der Einbruch der Wohneigentumsquote in der Altersgruppe entspringt eher nicht kühler Planung (Klumpenrisiko, fehlende Diversifikation), sondern oft gewissen Mega-Trends wie späterem Berufseinstieg (bildungsbedingt), höherer Mobilität (arbeitsbedingte Umzüge), unsicheren Arbeitsverhältnisse (befristete Verträge), fragilen Beziehungen (Scheidungsrate) usw.

[Okabe]

Habe neulich mit einem jungen Mann (34 Jahre alt) gesprochen, der genau diesen Weg jetzt gehen will. Mein warnendes Gegenbeispiel zur Veranschaulichung an ihn: "Würden Sie auch 430.000 Euro (so viel soll das Reihenhäuschen nämlich kosten) in eine andere einzelne Anlageklasse (z. B. Aktien) und dort in ein einziges Unternehmen (z. B. Deutsche Telekom) investieren - und das noch dazu mit 300.000 Kredit, also fast 70% auf Pump". Antwort: Natürlich niemals - aber in der T-Aktie kann ich ja auch nicht wohnen". Womit wir wieder bei den Emotionen (beim selbstgenutzes Wohneigentum) sind ...

 

Naja, wenn man gerne Wohneigentum haben möchte, dann bleibt eben nicht viel übrig. Ich sehe aber z.B. an meinen Eltern, dass im Alter ein größeres Haus dann nicht mehr unbedingt von Vorteil ist. Aber Menschen sind halt verschieden. Ich z.B. lege großen Wert auf Flexibilität, für mich käme soetwas nicht in Frage.

 

Überraschend: Die Wohneigentumsquote (hier ist Deutschland im europäischen Vergleich stets auf den hinteren Plätzen) bei den Jungen (25-35 Jahre) ist von 1998 (23%) bis 2013 (15,8%) dramatisch gesunken. Trotz dem historisch niedrigen Zinsniveau !? Erstaunlich.

 

Naja, niedrige Zinsen = hohe Preise. Dass niedrige Zinsen pauschel gut für einen Hauskauf wären, sehe ich jetzt nicht wirklich so. Dass die Wohneigentumsquote gesunken ist, ist aber spannend. Gibt viele Faktoren, z.B. Vermögensverteilung, Vorstellungen vom eigenen Leben, Entwicklung der Art und Weise von Partnerschaften und die anderen von dir genannten Punkte. Ich sehe das ehrlich gesagt auch eher negativ...

[Pullunder26]

Ich glaube, die Preise sind einfach zu heiß.

Ein Beispiel, ich habe letztes Jahr eine Eigentumswohnung gekauft, welche ich selber bewohn.

Kaufpreis mit Nebenkosten- 60k. Finanziert ist der Nettokaufpreis mit Zinssatz 2,69% bei Zinsbindung 10 Jahre. Finanzierung läuft über ein Bausparvertrag. Meine Tilgungsrate beträgt aktuell 10% p.a., weil ich in 10 Jahren fertig sein möchte und keine Anschlussfinanzierung haben möchte.

Heute habe ich gesehen, dass eine Wohnung im selben Haus mit 16 Quadratmeter weniger für 85k zum Verkauf steht.

Das ist verrückt... wichtig ist, bitte eins nicht vergessen. Man sollte niemals Sklave seiner Immobilie werden.

[Malapascua]

Ich glaube, die Preise sind einfach zu heiß.

Ein Beispiel, ich habe letztes Jahr eine Eigentumswohnung gekauft, welche ich selber bewohn.

Kaufpreis mit Nebenkosten- 60k. Finanziert ist der Nettokaufpreis mit Zinssatz 2,69% bei Zinsbindung 10 Jahre. Finanzierung läuft über ein Bausparvertrag. Meine Tilgungsrate beträgt aktuell 10% p.a., weil ich in 10 Jahren fertig sein möchte und keine Anschlussfinanzierung haben möchte.

Heute habe ich gesehen, dass eine Wohnung im selben Haus mit 16 Quadratmeter weniger für 85k zum Verkauf steht.

Das ist verrückt... wichtig ist, bitte eins nicht vergessen. Man sollte niemals Sklave seiner Immobilie werden.

 

 

 

Wird man bei dem Betrag glaube ich nicht. Hier in der Region braucht man selbst bei einem einzigen Zimmer deutlich mehr zahlen müssen.

[Pullunder26]

Ich denke, letztes Jahr der Verkäufer, war einfach Fair. Ich versuche nur zu Zeigen... Viele von uns sind der Überzeugung, dass die Aktienmärkte sehr heiß gelaufen sind... Der Immobilienmarkt, ist es auch.

[Kuju]

Ich habe mir den Spaß mal erlaubt und im Internet bezüglich meiner Region (Raum Dortmund und Umgebung) die m² Preise von Bauland angeschaut. Da wurde ich schnell wieder geerdet. Vor 2-3 Jahren lag der m² je nach Gebiet bei 120-150€ incl Anschlussgebühr. Heute wollen sie teils 220€ excl. Anschlusskosten haben. Und da reden wir nicht von besonderen "Hotspots" oder sehr angesagten Wohngegenden. Wohne hier seit 6 Jahren zur Miete. Die Mietpreise haben sich entsprechend ebenfalls entwickelt. Möchte ich 20m² mehr +Balkon und zwar nicht im "Ghetto" dann würde sich meine momentane Miete verdoppeln

Wir könnten es uns leisten, aber der Schritt schreckt schon ab....

[Pullunder26]

Es ist eine Perversion... Ich habe die letzten 3 Tage mit dem Gedanken gespielt noch eine Wohnung zu kaufen. Meine Entscheidung ist gefallen, ich werde lieber nur eine Eigentumswohnung behalten und jeden Monat 500€ lieber in Aktien investieren anstatt in einen Kredit für eine neue Eigentumswohnung.

[Moneycruncher]

Es ist eine Perversion... Ich habe die letzten 3 Tage mit dem Gedanken gespielt noch eine Wohnung zu kaufen. Meine Entscheidung ist gefallen, ich werde lieber nur eine Eigentumswohnung behalten und jeden Monat 500€ lieber in Aktien investieren anstatt in einen Kredit für eine neue Eigentumswohnung.

 

Für Immobilien bräuchte man wohl ein eigenes Forum. Das Verrückte ist ja, dass gerade die vermeintlich (?) überteuerten Regionen (München, Stuttgart, Frankfurt..) auch weiterhin bevorzugt werden. Die ländlichen Regionen schmieren dagegen ab. Gegen eine Immoblase in Deutschland spricht der hohe EK-Anteil. Es gibt Versteigerungen, da legen wohlhabende Rentner hohe sechsstellige Beträge auf den Tisch, denen ist sogar das Verhandeln zu lästig. Die brauchen keinen Kredit, die wissen einfach nicht wohin mit der Kohle. Ich befürchte, dass die Schere zwischen Arm und Reich noch weiter aufgeht und in den Wirtschafts-/Bankenzentren eine soziale Selektion stattfindet.

[pianopaule]

Mal ein konkretes Beispiel. Anfang der 80er habe ich einige Appartments in sehr guter Lage einer Großstadt erworben. Die Kaufpreise im Haus haben sich mehr als verfünffacht; die Mietpreise sogar versechsfacht. Das Ganze hat sich mit sehr wenig Eigenkapital (10% plus NK - damals waren die NK noch viel geringer z. B. Grunderwerbssteuer nur 2 statt wie heute 6% oder mehr) quasi längst von alleine abgezahlt. Sonderumlagen sind kein einziges Mal angefallen, da eine seriöse Hausverwaltung auf eine stets gut gefüllte Instandhaltungsrücklage geachtet hat. Leerstand gab es nicht einen einzigen Tag. Trotz der jüngst erfolgten Renovierung der Appartments war dies ein überaus erfolgreiches Investment. Solche Geschichten kenne ich übrigens viele.

 

Entschuldige, aber Du hast in meinen Augen einfach nur Glück gehabt. Die aktuellen Entwicklungen waren Anfang der 80er sicher nicht absehbar.

 

Eine Prognose der Verfünffachung der Werte in den nächsten 30-40 Jahre traue ich mir nicht zu.

 

Meiner Meinung nach hat die Buchwert-Entwicklung ihren Höhepunkt bereits überschritten und wir werden sehen wie es weitergeht.

[tom1956]

Mal ein konkretes Beispiel. Anfang der 80er habe ich einige Appartments in sehr guter Lage einer Großstadt erworben. Die Kaufpreise im Haus haben sich mehr als verfünffacht; die Mietpreise sogar versechsfacht. Das Ganze hat sich mit sehr wenig Eigenkapital (10% plus NK - damals waren die NK noch viel geringer z. B. Grunderwerbssteuer nur 2 statt wie heute 6% oder mehr) quasi längst von alleine abgezahlt. Sonderumlagen sind kein einziges Mal angefallen, da eine seriöse Hausverwaltung auf eine stets gut gefüllte Instandhaltungsrücklage geachtet hat. Leerstand gab es nicht einen einzigen Tag. Trotz der jüngst erfolgten Renovierung der Appartments war dies ein überaus erfolgreiches Investment. Solche Geschichten kenne ich übrigens viele.

 

Entschuldige, aber Du hast in meinen Augen einfach nur Glück gehabt. Die aktuellen Entwicklungen waren Anfang der 80er sicher nicht absehbar.

 

Eine Prognose der Verfünffachung der Werte in den nächsten 30-40 Jahre traue ich mir nicht zu.

 

Meiner Meinung nach hat die Buchwert-Entwicklung ihren Höhepunkt bereits überschritten und wir werden sehen wie es weitergeht.

 

Wieso "Entschuldige" ? Mir ist völlig klar, daß da auch Glück dabei war. Braucht es - neben der Recherche - bei Direktanlagen (egal ob Aktien oder Immobilien) immer. Indirekt oder sogar passiv anlegen, war damals kein Thema. Der Fondsgedanke hatte sich bei Immobilien noch nicht richtig etabliert und Indexfonds gab es z. B. gar nicht (nur CIPs und IPS für Exoten). Was ich nur ausdrücken wollte: Nach meiner Erfahrung werden Immobilien etwas unterschätzt. Damit kein falscher Tenor aufkommt: Immobilien haben ebenso viele Pros und Contras wie andere Anlageklassen auch. Nach meinen Erfahrungen können sie in der Gesamtschau aber langfristig (fast) mit Aktien mithalten - bei sogar etwas geringerer Volatilität. Wir reden hier aber nur von vermieteten Objekten. Mein subjektiver Eindruck wurde jüngst von einer Studie belegt (Bonner Ökonom Moritz Schularick und Kollegen). Analyse von Daten aus 16 Industrienationen von 1870 bis 2015. So betrug für diese Länder von 1950-2015 die durchschnittliche Rendite von Aktien 9,6 % p. a. und für Wohnimmobilien 8,3% p. a. In der Studie wurde auch festgestellt, "daß die jährlichen Schwankungen der Rendite von Wohnimmobilien deutlich geringer waren als von Aktien, obgleich sich die Renditen kaum unterscheiden". Die momentane Preis-Situation ist sicherlich eine absolute Ausnahme, bedingt durch den Megatrend "Wohnen in der Stadt" und die Nullzinspolitik der EZB. Zumindest letzteres spricht für eine gewisse Blasenbildung. Nur: Auch mit der ganz normalen Rendite (ohne Flucht in die Städte und ohne "Super-Mario") wäre es ein solides Investment gewesen - und ich wäre zufrieden gewesen. Wie es weitergeht, weiß natürlich kein Mensch. Da ist aber bei Aktien auch nicht anders (wo stünde der DAX ohne Nullzins ?). Zum Verständnis: Aktien und Immobilien sind fast im gleichen Verhältnis in meinem Portfolio vertreten. Habe also überhaupt nichts gegen Aktien ...

[andjessi]

Den Aspekt “Zwangssparen durch Abzahlen von Immobilienkrediten macht wohlhabender als freiwilliges Sparen“ möchte ich auch nochmal unterstreichen. Das Argument “hier im Forum ist eine andere Klientel unterwegs, die kann für sich selbst genauso freiwillig in Aktien sparen“ sollte man zumindest dahin relativieren, dass viele der Endzwanziger/Anfangdreißiger Sparanfänger, die hier aktiv sind, so handeln wollen. Den Beweis dafür müssen sie in den nächsten Jahrzehnten aber erst noch erbringen.

[Solara]

Das Argument “hier im Forum ist eine andere Klientel unterwegs, die kann für sich selbst genauso freiwillig in Aktien sparen“ sollte man zumindest dahin relativieren, dass viele der Endzwanziger/Anfangdreißiger Sparanfänger, die hier aktiv sind, so handeln wollen. Den Beweis dafür müssen sie in den nächsten Jahrzehnten aber erst noch erbringen.

Wie wahr.

 

Man liest des Öfteren, dass sich Eigentum nicht wirklich rentiert, wenn man alle Kosten berücksichtigt. Ich frage mich aber schon, warum der durchschnittlichen Rentner, der eine Mietwohnung bewohnt, weniger auf der Kante hat als der durchschnittliche Wohnungs/Eigenheimbesitzer.

 

Ich wohne im Speckgürtel der teuersten bayrischen Stadt. Meine 30 Jahre alte ETW ist jetzt schon knappe 300.000 Euro wert und sie wird in 15 Jahren nicht weniger wert sein. Ich bin mal neugierig, ob der geneigte Rentner zur Miete dann auch schätzungsweise 370.000 oder mehr auf der Kante hat. Logischerweise zuzüglich dem, was ich neben der Wohnung bis dahin zusätzlich spare, weil ich mit dem Kredit schon längst durch bin.

 

Ja, eine Immobilie ist ein Klumpenrisiko, das durch keine Maßnahme zu entschärfen ist, wenn man nicht Sponsoren auf seiner Seite hat. Es ist eine der am längsten dauernden Investition mit entsprechendem Risiko. Zum Schluss zählt aber nur das Ergebnis, wie bei jedem Wertpapierdepot auch. Wenn sich alles plangemäß entwickelt und man bei guter Gesundheit ist, gibt es nur wenig Investments, die finanziell nachhaltiger sind. Während ein gut gefülltes Wertpapierdepot auch im Alter stets ein Risiko darstellt, der nächste Crash ist nie weit entfernt, ist eine abgezahlte Immobilie in guter Lage Gold wert und von nachhaltiger Wertbeständigkeit.

[tom1956]

Den Aspekt “Zwangssparen durch Abzahlen von Immobilienkrediten macht wohlhabender als freiwilliges Sparen“ möchte ich auch nochmal unterstreichen. Das Argument “hier im Forum ist eine andere Klientel unterwegs, die kann für sich selbst genauso freiwillig in Aktien sparen“ sollte man zumindest dahin relativieren, dass viele der Endzwanziger/Anfangdreißiger Sparanfänger, die hier aktiv sind, so handeln wollen. Den Beweis dafür müssen sie in den nächsten Jahrzehnten aber erst noch erbringen.

 

Das deckt sich (leider) mit meinen damaligen Erfahrungen in den Anfangsjahren. Da waren sehr viele - beim Thema "Private Finanzen" - informierte, engagierte und durchaus motivierte Jungs dabei. In Gesprächen gab es kaum ein Investment, in das sie nicht sparen/investieren wollten. Von Aktien über Gold und Silber bis Fonds war da so gut wie Alles dabei. Wenn man dann einige Jahre später zufällig wieder zu dem Thema ins Gespräch kam, war bei vielen schlicht nix passiert. Ein neues Auto, eine Reise, ein Einrichtungsgegenstand, Klamotten - irgendwas war immer dazwischengekommen. Selbst die langweiligste LV (war damals noch kein No Go) oder biedere ETW ist langfristig halt immer noch besser als der nie begonnene perfekte Sparplan für den Top-Fonds ... Dennoch sind hier im Forum sicherlich sehr viele sehr diszipliniert und für das Thema insgesamt besonders sensibilisiert (z. B. für die Altersvorsorge). Abgerechnet wird aber zum Schluss - und da ist ernom viel Disziplin angesagt ...

[Malapascua]

Man liest des Öfteren, dass sich Eigentum nicht wirklich rentiert, wenn man alle Kosten berücksichtigt.

 

Das ist sogar ziemlich sicher so. Vor allem weil die Leute immer mobiler werden.

 

 

Ich frage mich aber schon, warum der durchschnittlichen Rentner, der eine Mietwohnung bewohnt, weniger auf der Kante hat als der durchschnittliche Wohnungs/Eigenheimbesitzer.

 

Ja, Immobilien haben einen disziplinierenden Effekt. Ist das was Positives zum Sparen gezwungen zu sein? Finde ich nicht.....

 

 

Ich wohne im Speckgürtel der teuersten bayrischen Stadt. Meine 30 Jahre alte ETW ist jetzt schon knappe 300.000 Euro wert und sie wird in 15 Jahren nicht weniger wert sein. Ich bin mal neugierig, ob der geneigte Rentner zur Miete dann auch schätzungsweise 370.000 oder mehr auf der Kante hat.

 

Und Kaufen oder Sanieren musst du die nie? Und Kaufnebenkosten hattest du auch keine? Was machst wenn du umziehst?

 

Während ein gut gefülltes Wertpapierdepot auch im Alter stets ein Risiko darstellt, der nächste Crash ist nie weit entfernt, ist eine abgezahlte Immobilie in guter Lage Gold wert und von nachhaltiger Wertbeständigkeit.

 

Für 300k gibt es in MUC höchstens Hasenbergl (sicher keine gute Lage) mit der entsprechenden Mieterklientel bestehend aus Roma und Arabern.

[tyr]

Nach meiner Erfahrung werden Immobilien etwas unterschätzt. Damit kein falscher Tenor aufkommt: Immobilien haben ebenso viele Pros und Contras wie andere Anlageklassen auch. Nach meinen Erfahrungen können sie in der Gesamtschau aber langfristig (fast) mit Aktien mithalten - bei sogar etwas geringerer Volatilität. Wir reden hier aber nur von vermieteten Objekten. Mein subjektiver Eindruck wurde jüngst von einer Studie belegt (Bonner Ökonom Moritz Schularick und Kollegen). Analyse von Daten aus 16 Industrienationen von 1870 bis 2015. So betrug für diese Länder von 1950-2015 die durchschnittliche Rendite von Aktien 9,6 % p. a. und für Wohnimmobilien 8,3% p. a. In der Studie wurde auch festgestellt, "daß die jährlichen Schwankungen der Rendite von Wohnimmobilien deutlich geringer waren als von Aktien, obgleich sich die Renditen kaum unterscheiden".

Zunächst einmal sollte unterschieden werden, um welche Art von Immobiliengeschäft es geht. Immobilien kaufen, um selber darin zu wohnen: das ist spekulativ, selten eine Kapitalanlage, viel öfter Konsum. Die Zahlen zu Immobilien als Geschäft zum Geld-verdienen beziehen sich auf etwas anderes: z. B. Immobilien kaufen, um diese zu vermieten. Eine ganz andere Rechnung, weil du in diesem Fall z. B. Kosten des Immobilienbetriebs steuerlich geltend machen kannst. Zudem können bei der Immobilienbewirtschaftung im großen Stil Skaleneffekte wirken, wenn du z. B. jeweils Spezialisten für eine Aufgabe beschäftigst und diese mit geeigneten Mitteln mit weniger Aufwand eine Tätigkeit weitaus effizienter ausführen können, als wenn du z. B. als Immobilien-Laie mit geringer Verhandlungsmacht einzeln für eine Einzelimmobilie Angebote für eine Heizungsreparatur einholen musst oder du einen Dienstleister beauftragst, das Dach oder die Fenster zu sanieren.

 

Wenn du selber gewerblicher Handwerker bist und größere Teile der Immobilienbewirtschaftung selber machen kannst kann die Rechnung anders aussehen. Wenn du aber Schreibtischtäter bist und die Immobilie zur Selbstnutzung erwirbst bin ich skeptisch in Bezug auf die genannten Renditezahlen.

 

Zu deinen Renditezahlen: ich halte mal Zahlen aus dem Buch "kaufen oder mieten" von Kommer dagegen.

Reale durchschnittliche Wertsteigerung von von Eigenheimen im Zeitraum 1970 bis 2009 (40 Jahre): Deutschland: 0,0% p.a.

Risikoindikatoren im Zeitraum 1970 bis 2009 (40 Jahre) - inflationsbereinigte Daten: Deutschland: maximaler kumulierter Wertrückgang: -22% (2009), längste Nullsteigerungsperiode: 15 Jahre (1995 - 2009) -- ohne Kauf- und Verkaufskosten, Annahme: 100% Eigenkapitalfinanzierung

 

Zu dem Buch gibt es einen Auszug bei Youtube:

 

[andjessi]

Man liest des Öfteren, dass sich Eigentum nicht wirklich rentiert, wenn man alle Kosten berücksichtigt.

 

Das ist sogar ziemlich sicher so. Vor allem weil die Leute immer mobiler werden.

 

 

Ich frage mich aber schon, warum der durchschnittlichen Rentner, der eine Mietwohnung bewohnt, weniger auf der Kante hat als der durchschnittliche Wohnungs/Eigenheimbesitzer.

 

Ja, Immobilien haben einen disziplinierenden Effekt. Ist das was Positives zum Sparen gezwungen zu sein? Finde ich nicht.....

 

 

Man muss unterscheiden zwischen dem Ottonormalbürger, der sich nicht groß um seine Finanzen kümmern will und dem WPF-Profi.

 

Für Ersteren ist eine selbstgenutze, nicht zu große angemessene Immobilie sicherlich eine gute Option Vermögen bzw. eine Altersvorsorge aufzubauen. Eine vermietete ETW ist es eher nicht. Wenn die Region in der man wohnt stimmt, die Familienplanung steht und man nicht permanent mobil sein will/muss (ja, das entscheidet man immer noch selbst, wenn man nicht gerade in einer besonders strukturschwachen Region wohnt oder die Karriere über alles geht), spricht aber vieles für die Immobilie. Wohnen muss man ohnehin und das Sparen geht praktisch von alleine. Gesetzliche Rente + abbezahlte Immobilie wird jedenfalls kaum zur Altersarmut führen. Andere Dinge kann man on top immer noch machen, wenn die Kredite abbezahlt sind.

 

Der WPF-Profi baut sich eine möglichst diversifiziertes Portfolio zusammen. Er muss wenigstens so viel Geld zusammensparen, dass er die Miete einer Vergleichsimmobilie (abzgl. Instandhaltung) für den Rest seines Lebens tragen kann. Dies muss gelingen bei gleichzeitiger Mietzahlung in der Ansparphase. Theoretisch kein Problem, aber viele Menschen sind nunmal anders gestrickt. Es besteht immer die Gefahr, sich von großen Zahlen blenden zu lassen. Wer 50/55 ist und ein 300.000,- EUR Aktienportfolio besitzt mag sich "reich" fühlen. Faktisch steht er aber möglicherweise finanziell schlechter da, als unser langweiliger Immobilienbesitzer, der sich um nix gekümmert hat, außer die Kreditraten zu zahlen und im kleinen Häuschen wohnt. Vom ganzen Stress, den Chrashs zwischendurch etc. mal ganz zu schweigen.

[tom1956]

Nach meiner Erfahrung werden Immobilien etwas unterschätzt. Damit kein falscher Tenor aufkommt: Immobilien haben ebenso viele Pros und Contras wie andere Anlageklassen auch. Nach meinen Erfahrungen können sie in der Gesamtschau aber langfristig (fast) mit Aktien mithalten - bei sogar etwas geringerer Volatilität. Wir reden hier aber nur von vermieteten Objekten. Mein subjektiver Eindruck wurde jüngst von einer Studie belegt (Bonner Ökonom Moritz Schularick und Kollegen). Analyse von Daten aus 16 Industrienationen von 1870 bis 2015. So betrug für diese Länder von 1950-2015 die durchschnittliche Rendite von Aktien 9,6 % p. a. und für Wohnimmobilien 8,3% p. a. In der Studie wurde auch festgestellt, "daß die jährlichen Schwankungen der Rendite von Wohnimmobilien deutlich geringer waren als von Aktien, obgleich sich die Renditen kaum unterscheiden".

Zunächst einmal sollte unterschieden werden, um welche Art von Immobiliengeschäft es geht. Immobilien kaufen, um selber darin zu wohnen: das ist spekulativ, selten eine Kapitalanlage, viel öfter Konsum. Die Zahlen zu Immobilien als Geschäft zum Geld-verdienen beziehen sich auf etwas anderes: z. B. Immobilien kaufen, um diese zu vermieten. Eine ganz andere Rechnung, weil du in diesem Fall z. B. Kosten des Immobilienbetriebs steuerlich geltend machen kannst. Zudem können bei der Immobilienbewirtschaftung im großen Stil Skaleneffekte wirken, wenn du z. B. jeweils Spezialisten für eine Aufgabe beschäftigst und diese mit geeigneten Mitteln mit weniger Aufwand eine Tätigkeit weitaus effizienter ausführen können, als wenn du z. B. als Immobilien-Laie mit geringer Verhandlungsmacht einzeln für eine Einzelimmobilie Angebote für eine Heizungsreparatur einholen musst oder du einen Dienstleister beauftragst, das Dach oder die Fenster zu sanieren.

 

Wenn du selber gewerblicher Handwerker bist und größere Teile der Immobilienbewirtschaftung selber machen kannst kann die Rechnung anders aussehen. Wenn du aber Schreibtischtäter bist und die Immobilie zur Selbstnutzung erwirbst bin ich skeptisch in Bezug auf die genannten Renditezahlen.

 

Zu deinen Renditezahlen: ich halte mal Zahlen aus dem Buch "kaufen oder mieten" von Kommer dagegen.

Reale durchschnittliche Wertsteigerung von von Eigenheimen im Zeitraum 1970 bis 2009 (40 Jahre): Deutschland: 0,0% p.a.

Risikoindikatoren im Zeitraum 1970 bis 2009 (40 Jahre) - inflationsbereinigte Daten: Deutschland: maximaler kumulierter Wertrückgang: -22% (2009), längste Nullsteigerungsperiode: 15 Jahre (1995 - 2009) -- ohne Kauf- und Verkaufskosten, Annahme: 100% Eigenkapitalfinanzierung

 

Zu dem Buch gibt es einen Auszug bei Youtube:

 

 

Die Unterscheidung "vermietete Objekte vs Selbstnutzung/Konsum" hatte ich ja auch gemacht. Die Studie bezieht sich - wie schon gesagt - explizit nur auf vermietete Wohnimmobilien.

Das mit den Skaleneffekten ist logisch und stimmt natürlich.

Es sind - mit Verlaub - nicht "meine" Renditezahlen, sondern - wie beschrieben - die Ergebnisse einer umfangreichen Studie, an der ein Bonner Ökonomen-Team mehrere Jahre gearbeitet hat. Sie ist (wie natürlich jede Studie oder vergleichbare Berechnungen) mit der gebotenen Skepsis zu lesen.

Das gilt allerdings auch für die Aussagen des besagten Hr. Kommer (zugegebenermaßen: kenne weder ihn noch seine Bücher; bin aber dennoch ganz ordentlich durch mein Finanzleben gekommen). Mit meinen persönlichen Erfahrungen decken sich seine Aussagen nicht unbedingt. Das ist allerdings nur meine ganz subjektive Meinung. Was mir aber dazu noch eher "objektiv" einfällt: Zwei ehemalige Studienkollegen (vormals Bank) haben sich im Laufe der Jahre in den Bereich "Family-Office" hochgearbeitet. In dem Segment spielen Immobilien - insbesondere Wohnimmobilien in Ballungsräumen - eine sehr prominente Rolle. Dies dürfte (Skalen- und Steuereffekte hin oder her) wohl kaum der Fall sein, wenn die Rendite Null oder gar Negativ wäre (wie im Video von Kommer dargestellt). Gerade dieses Klientel reagiert meiner Erfahrung nach auf eine maue Performance nämlich eher mit "not amused" und wechselt ohne Zögern den Verwalter. In dem Bereich der "Family-Offices" herrscht ein munterer Wettbewerb.

[tyr]

Es sind - mit Verlaub - nicht "meine" Renditezahlen, sondern - wie beschrieben - die Ergebnisse einer umfangreichen Studie, an der ein Bonner Ökonomen-Team mehrere Jahre gearbeitet hat. Sie ist (wie natürlich jede Studie oder vergleichbare Berechnungen) mit der gebotenen Skepsis zu lesen.

Das gilt allerdings auch für die Aussagen des besagten Hr. Kommer (zugegebenermaßen: kenne weder ihn noch seine Bücher; bin aber dennoch ganz ordentlich durch mein Finanzleben gekommen). Mit meinen persönlichen Erfahrungen decken sich seine Aussagen nicht unbedingt. Das ist allerdings nur meine ganz subjektive Meinung.

Ist bei den Zahlen aus dieser Studie von dem Bonner Ökonomen-Team die Inflation in dem Zeitraum mit berücksichtigt? Das ist ja eine der Kernaussagen von Kommer, dass nach Inflation in Deutschland (!) in der Vergangenheit praktisch keine Wertsteigerung mehr übrig bleibt. Nominale Wertsteigerung, die in einer Währungseinheit ausgedrückt wird vs. reale Wertsteigerung nach Inflation der zugrunde liegenden Währung.

 

Schau dir doch mal das Video an.

 

Was mir aber dazu noch eher "objektiv" einfällt: Zwei ehemalige Studienkollegen (vormals Bank) haben sich im Laufe der Jahre in den Bereich "Family-Office" hochgearbeitet. In dem Segment spielen Immobilien - insbesondere Wohnimmobilien in Ballungsräumen - eine sehr prominente Rolle. Dies dürfte (Skalen- und Steuereffekte hin oder her) wohl kaum der Fall sein, wenn die Rendite Null oder gar Negativ wäre (wie im Video von Kommer dargestellt). Gerade dieses Klientel reagiert meiner Erfahrung nach auf eine maue Performance nämlich eher mit "not amused" und wechselt ohne Zögern den Verwalter. In dem Bereich der "Family-Offices" herrscht ein munterer Wettbewerb.

Family Office ist auch nur ein schönes Wort für Vermögensverwaltung. Ob diejenigen, die ihr Vermögen von jemandem anderen verwalten lassen in der Lage sind, eine Wertentwicklung nach Inflation und nach Kosten zu berechnen weiß ich nicht.

 

Werden denn die Inflation und die Vermögensverwaltungskosten in den Berichten für die Family-Office-Kunden ausgewiesen und von den Wertentwicklungszahlen abgezogen? Bei dem, was private Kleinanleger so an Vermögensverwaltung zur Verfügung haben (Versicherungen, teilweise Fonds, aber auch bei Brokerbanken) werden vom Finanzdienstleister gerne und oft Zahlen präsentiert, von denen noch Kosten und Inflation (teilw. sogar Steuern) ab zu ziehen sind. Wäre interessant, was bei Family Office Berichten üblich ist.

 

Zudem kann man Immobilien durchaus als eigene Anlageklasse an sehen und man möchte diese ggf. im Portfolio haben, egal, ob nach Inflation und nach Kosten gerade einmal realer Werterhalt drin ist.

 

Zudem: realer Werterhalt nach Kosten und nach Inflation und mit möglichst wenig Volatilität ist nach meinem Verständnis ein zentrales Ziel von Wealth Defense. Ich sehe den Widerspruch nicht, warum Immobilien-Anlagen, die nach Inflation nur einen realen Werterhalt schaffen nicht Teil so eines verwalteten Vermögens sein sollen oder derjenige damit unzufrieden sein soll. Verluste müssen vermieden werden. Realer Werterhalt ist in Ordnung.

 

Daher: deine Aussage steht nicht im Widerspruch zu dem, was Kommer sagt.

[Dandy]

Ist bei den Zahlen aus dieser Studie von dem Bonner Ökonomen-Team die Inflation in dem Zeitraum mit berücksichtigt? Das ist ja eine der Kernaussagen von Kommer, dass nach Inflation in Deutschland (!) in der Vergangenheit praktisch keine Wertsteigerung mehr übrig bleibt. Nominale Wertsteigerung, die in einer Währungseinheit ausgedrückt wird vs. reale Wertsteigerung nach Inflation der zugrunde liegenden Währung.

Hatte ich schonmal gepostet:

 

 

Stammt aus diesem Artikel im Focus. Ich kann die Berechnung nicht überprüfen, sie stammen angeblich von DB Research und der OECD. Natürlich ist das auch nur eine Durchschnittsbetrachtung der Vergangenheit. Selbstverständlich kann mit einzelnen Immobilien höhere Renditen erwirtschaften, wenn man die richtige findet. Auch die Zukunft mag, was Immobilien angeht, ganz anders aussehen. Da spielen langfristig auch Faktoren wie die Demografieentwicklung für Wohnimmobilien und die wirtschaftliche Entwicklung von Gewerbeimmobilien für Unternehmen und Einzelhandel (Versandhandel!) eine Rolle.

[KlausKarl]

Super Artikel von 2013.

"Das baldige Ende des Immo Booms"

Bald 2017 und wie siehts aus Boom vorbei ?

 

Man kann doch auch bei Immobilienpreisen keine Durchnittspreise heranziehen.

Es ist überall anders, in meiner Region hier beängstigend ansteigend mit den Preisen.

So kanns nicht weitergehn nur nach oben.

Schön wenn man da was hat.

 

Woanders mag das anders sein,der TO wird ja wissen wies bei ihm aussieht.

Jede Lage ist anders, und in die Zukunft kann niemand sehn.

Auch bei anderen Anlageklassen nicht.

Die ganzen Analysen,Tabellen der Vergangenheit sagen nichts aus.

Wo steht wohl der Aktienmarkt in x Jahren?