Eigentumswohnung Kaufen

[Kolle]

Von dem Erwerb einer einzelnen Immobilie als eine reines "monetäres" Investment halte ich allerdings nichts. Dann lieber ganz klassisch 60/40. "Risikolos", gerne mit Sparplänen und Staatsanleihen (ggf. infl. linked).

 

Je suis complètement d'accord Mr. Shiller. Ich habe das weiter vorne auch geschildert, dass ich erst nach vielen Jahren aus der Verlustzone war. Wo andere für 5 % Staatsanleihen gekauft haben, habe ich für 6 % die Hälfte finanziert. 10 Jahre zur Kredittilgung zugezahlt. Da wird es auch nicht besser, dass ich heute nach 30 Jahren für jede DM Kaufpreis einen Euro zurückerhalte. Im Gegensatz zu heute wurden solche Modelle damals steuerlich noch gut gefördert und auch die Preise waren zum Kaufzeitpunkt zuvor mehrere Jahre in Folge gefallen. Jetzt verkaufen macht nur bedingt Sinn, vor allem die Tochter im gleichen Haus will das nicht, es bestehen Synergiemöglichkeiten falls sie mal heiratet. Sie kümmert sich ab jetzt auch um die Wohnung, ich bin entlastet. Zu den Transaktionskosten: Damals zahlte ich 2 % Grunderwerbssteuer, meine Tochter zahlte im letzten Jahr 5 %. Ich hatte Kosten für die Bestellung einer Grundschuld. Meine Tochter brauchte keinen Grundschuldeintrag, wir haben das familienintern steueroptimiert gelöst ( zinsloses Darlehen, den Rest werde ich ihr später schenken ) weil ich Kreditzinsen absetzen kann. Ich hatte noch nie im Leben einen Immobilienmakler gebraucht. Das sind alles so Softfacts, die andere bezahlen müssen.

[Kolle]

...mein selbstbewohntes EFH...

 

...Die Dach-ETW mit Fernblick...

 

...Dann hätten wir ( mit der ETW der Tochter ) die Mehrheit an dem Haus....

 

 

Redest du da vom selben Haus? Ich habe noch von keinem Einfamilienhaus gehört, an dem man nicht die Mehrheit hat!

 

Nein, die ETW ist Teil eines MFH, das 1985 gebaut wurde. Ich habe die ETW damals vor Baubeginn gekauft, das war 3 Jahre vor dem Kauf meines EFH. Zuvor war eine andere Sache geplatzt und ich wollte das Geld als damals 37jähriger "Unerfahrener anlegen". Meine Frau brachte ein Haus mit in die Ehe, das haben wir verkauft beim Kauf des jetzigen EFH. War finanziell anstrengend damals alles zu stemmen, aber das machte mich fit zum späteren Sparen, ich habe gelernt mit wenig auszukommen.

 

Momentan habe ich einen Liquiditätsengpass, verursacht duch die vielen Sparpläne und der ETW-Modernisierungskosten. Der lässt sich für 1 % Zins lösen. In wenigen Jahren bin ich da durch, deshalb verkaufe ich doch keine Immobilien. Meine Immobilien stellen bei einer gesamtheitlichen Betrachtung kein Klumpenrisiko dar. Mein Lebensabend ist finanziell in trockenen Tüchern, ich erziele einen hohen Cashflow durch meine PV-Anlagen und würde durch ein ETF-Depot nicht besser. Das starte ich vielleicht für meine Enkel nachdem ich alle Schulden getilgt habe.

 

Soso.... :-

 

Die Schulden habe ich für die PV-Anlagen aufgenommen. Die Kredite strecke ich momentan, weil die Kreditzinsen tiefer sind als meine Guthabenzinsen. Echte Realschulden habe ich keine mehr. Der Verkehrswert der PV-Anlagen ist mehr als doppelt so hoch wie der Verkehrswert der beiden Immobilien, deshalb kann ich das mit dem Immobilienklumpenrisiko verneinen. Das PV-Klumpenrisiko nimmt gegen Ende der Förderung automatisch ab. Ein Drittel der Stromeinnahmen fließt in die Tilgung bestehender Kredite, ein Drittel kassiert das Finanzamt und der Rest fließt in Sparpläne. Momentan lebe ich ausschließlich von der Rente.

[Kolle]

Da hier ja doch heftig diskutiert wurde und wir ein Forum sind wo viele Mitleser auch später noch nachlesen, fasse ich aus der Sicht eines Rentners noch einmal zusammen.

 

Es gibt viele Möglichkeiten der finanziellen Versorgung im Alter:

 

- Gesetzliche Rente, Versorgungswerk, Pensionen

- betriebliche Rente, VBL, Riester

- private Rente

- Aktien, Fonds, ETFs, spekulative Anleihen

- Tagesgeld, Festgeld, Sparpläne, sichere Anleihen, Entnahmepläne

- länger arbeiten bis zum Umfallen

- Betriebsveräußerung

- Erbschaft

- Immobilien

- alternative Investments

- Grundsicherung

- Liste ist nicht vollständig.

 

Außerhalb der verschiedenen Rentensysteme gibt es Beispiele dass es geklappt, aber auch nicht geklappt hat. Beliebt sind auch Mischformen.

 

Ganz wichtig: Die Rentabilität steht nicht im Vordergrund, die Liquidität muss unter Beachtung der Inflation im Alter reichen.

 

Für die üblichen Kapitalmarktprodukte gibt es genügend Informationen im Forum, ich gehe deshalb nochmal auf Immobilien ein. Immobilien sind ein taugliches Instrument sofern die Randbedingungen stimmen ( keine Kreditbelastung, kein Sanierungsobjekt, bei Hauptversorgung die Größe ). Das funktioniert sogar bei negativer Rendite. Als Beimischung ist die selbstbewohnte Immobilie zu sehen. Der Wohnwert wird nicht besteuert, die Einnahmen mit denen die Miete bezahlt wird dagegen schon.

 

Jetzt könnte man noch eine Rangfolge zusammenstellen was mehr oder weniger lohnt, bei der man früher in Rente gehen kann oder eine höhere Rente erzielt. Unter dieser Prämisse rate ich von Einzelimmobilienobjekten zur Nichtselbstnutzung ab, eine oft praktizierte Sonderform ist ein Mix aus selbstbewohnt und teilvermietet. Außer den schon genannten Gründen kommt noch hinzu, dass Selbstnutzer wegen des billigen Geldes die Preise so nach oben treiben, dass es sich für Kapitalanleger nicht mehr lohnt. MFH sind prinzipiell geeignet, aber nicht für jeden gleich gut, eine Affinität zum Bau ( besser berufliche Erfahrung ) sollte vorhanden sein. So wie bei Aktien eine Börsenaffinität und reichlich Erfahrung wichtig sind, besonders die Kenntnis der Risiken und der Umgang mit Verlusten. Man muss immer auch die Motivation der Gegenseite kennen ( "warum verkauft der mir die Aktie so günstig ?" ) man hat generell ein Info- und Geschwindigkeitsdefizit gegenüber professionellen Marktteilnehmern und darf sein Research nicht auf das bloße Scannen von Kennzahlen reduzieren ( eine hohe Dividendenrendite oder KGV hat immer einen Grund, meistens keinen guten, die anderen sind ja auch nicht doof ). Ich sehe bei weiterem Zulauf auch systemische Risiken bei blindem ETF-Sparen weil sie die Kurse von schlechten Unternehmen mit nach oben treiben, die Renditerückkopplung auf einzelne Unternehmen geht verloren.

 

Ich selbst versorge mich aus einer Mischform von Selbständigkeit, Rente, alternativen Investments und einem ganz kleinen Teil von Pacht und Miete.

 

Auch auf die Gefahr hin, dass das angeberisch und besserwisserisch wirkt: Ganz so doof wie ich hier auf Grund fehlender Rhetorikbegabung rüberkomme bin ich doch nicht. Ich habe die Zinsentwicklung "geahnt" und mich die letzten 5 Jahre konsequent in Richtung fallender Zinsen positioniert und auch kommuniziert. Nicht nur im Wpf sondern hauptsächlich in meinem Stammforum. Dieses Jahr erziele ich ( Sonderfall aufgrund des Bonus eines Bausparvertrags ) mehr Zinsen als Rente, muss aber auch Zinsen für meine Kredite bezahlen, jedoch jedes Jahr weniger während die Sparzinsen kontinuierlich steigen. Mit den Sparplänen habe ich mir heute schon die Zinsen für zukünftige Sparraten auf viele Jahre gesichert. Es sind nicht nur die Zinsen an sich, fallende Zinsen und Steigerungen bei Vermögenswerten gehören zusammen. Dazu zählen Aktien, langlaufende Anleihen, Immobilien und z.B. auch meine Investments bei PV-Anlagen, die sich wie 20jährige Anleihen verhalten. Meine Risikoaversität und -tragfähigkeit hat ein größeres Engagement auf Kredit nicht zugelassen. Das wäre Gier gewesen, ich will nicht reich werden, ich will auf kleinem Level relativ sicher ausgesorgt haben. Das Ziel ist erreicht, mehr brauche ich nicht.

[cuibono]

Ich bin da ganz bei Kolle. Ich finde es schön irgendwann einmal einen Garten zu haben. Das geht bei einer gemieteten Wohnung nicht und selbst bei einem gemieteten Haus hat man viele Einschränkungen. Wenn ich mal genug Geld habe würde ich zukünftige mögliche Rendite sofort gegen ein schöneres Leben mit Haus und Garten eintauschen. Aber das ist für jeden anders. Wer oft auf Konzerte geht und viel reist, der braucht vielleicht kein Haus.

 

Solange man weiß, dass ein Haus keinen monetären Gewinn bringt, sondern in erster Linie Lebensqualität. Und irgendwann ist man auch tot. Die großen Unterschiede zwischen den Leuten die hier argumentieren liegen vor allem im Alter. Das erklärt wahrscheinlich auch zu einem großen Teil die unterschiedlichen Meinungen.

[Diddi]

In der Diskussion sollte vielleicht klarer getrennt werden zwischen Immobilien zur Eigennutzung - als eine besondere Form des Konsums - und vermieteten Immobilien als Anlageobjekt.

 

Wohnen im eigenen Haus ist schön und man spart die Miete, aber es ist häufig auch eine teure Form des Wohnens, den man sich erst mal leisten können muss und den man sich auch leisten will, die Frage der Rendite spielt hier keine Rolle.

Man sollte sich drüber im klaren sein, dass Wertsteigerungen längst nicht garantiert sind, hier in der Provinz fallen die Preise eher.

 

Und vermietete Immobilien halte ich nur für bestimmte Gruppen von Leuten und unter bestimmten Rahmenbedingungen für eine gute Idee (wie z.B. Beziehungen um früh an gute Objekte zu kommen, handwerkliche Fähigkeiten oder Nähe zur Baubranche, großes Vermögen so dass kein großes Klumpenrisiko besteht).

[tyr]

Wohnen im eigenen Haus [...] spart die Miete

Dieses Argument ist so, wie es gerne verstanden wird, falsch. Wie es oft gemeint und verstanden wird: wenn man sich eine Immobilie zur Selbstnutzung anschafft zahlt man keine Miete mehr und wohnt quasi kostenlos. Insbesondere der Teil "Miete sparen" impliziert diese Bedeutung.

 

Diese Bedeutung ist aber falsch. Die Kosten des Wohnens werden immer bezahlt. Alles, was ein Vermieter an Kosten bei der Bereitstellung und Unterhaltung der Immobilie hat fällt selbstverständlich auch für den Immobilieneigentümer bei der Selbstnutzung an. Das einzige, was man tatsächlich sparen kann ist die Gewinnspanne des Vermieters nach Abzug aller Kosten. Diese Gewinnspanne liegt typischerweise im Bereich einstelliger Prozentwerte, aber auch für viele Vermieter null Prozent oder gar Verlust. Nur 18 Prozent der Vermieter erzielen mit der Vermietung Renditen von 5% und mehr, die man dann sparen könnte: http://www.faz.net/-hbv-7u13t

 

Wenn man mal optimistisch annimmt, dass der Vermieter günstig eingekauft hat, effizient arbeitet und 3% Rendite erzielt verbleiben demnach 97% der Kosten für das Wohnen, die er nur durchreicht und die nach dem Wechsel von Mietimmo in Eigentumsimmo auf irgendeine Art und Weise weiter zu zahlen sind, so man sich denn nicht verschlechtern möchte.

 

Zudem übernimmt man als Eigentümer auch noch die Risiken des Geschäfts und möchte sich typischerweise ja noch mehr Komfort leisten als in der vorherigen Mietimmobilie. Wo da ein sparen-Argument noch irgendeinen Gehalt hat würde ich gern nachvollziehen können.

[Achim]

Zudem übernimmt man als Eigentümer auch noch die Risiken des Geschäfts und möchte sich typischerweise ja noch mehr Komfort leisten als in der vorherigen Mietimmobilie. Wo da ein sparen-Argument noch irgendeinen Gehalt hat würde ich gern nachvollziehen können.

 

Hmm, meiner Ansicht nach ist das "Vorziehen" von finanziellen Belastungen (Tilgung / Zins) zugunsten einer später geringeren Belastung ("Mietfreiheit") bei gleichzeitigem Erwerb einer Immobilie und Grund durchaus als "Sparen" zu bezeichnen.

 

Ob dies eine positive Rendite erbringt, sei dahin gestellt und steht beim Hausbau zur Selbstnutzung gegenüber den "immateriellen" Vorteilen meist ohnehin im Hintergrund.

[Yoko]

Wenn man mal optimistisch annimmt, dass der Vermieter günstig eingekauft hat, effizient arbeitet und 3% Rendite erzielt verbleiben demnach 97% der Kosten für das Wohnen, die er nur durchreicht und die nach dem Wechsel von Mietimmo in Eigentumsimmo auf irgendeine Art und Weise weiter zu zahlen sind, so man sich denn nicht verschlechtern möchte.

 

[...]

und möchte sich typischerweise ja noch mehr Komfort leisten als in der vorherigen Mietimmobilie

Schöner und simpler Beitrag

 

Neben dem mehr an Komfort schafft die eigene Wohnimmobilie weitere Probleme und Opportunitätskosten. Im Alter, nachdem die Kinder aus dem Haus sind, würde eine kleinere Wohnung reichen, ggf. seniorengerecht und in der Nähe der Stadt. Ebenfalls ist durch das eigene Haus ein Jobwechsel deutlich erschwert, so dass man den dicken fetten Job mit 10.000 Euro mehr Gehalt leider nicht annehmen kann, da man noch eine Immobilie stehen hat die man nicht verkaufen/vermieten will (da man mit dieser emotional verbunden ist).

[SlapShot]

@tyr: In der zitierten Studie geht es, wenn ich das richtig sehe, um die Bruttorendite. Aus Anlegersicht müsste aber vor allem die EK-Rendite interessieren.

 

Nichtsdestotrotz gibt es, villeicht sogar besonders in der heutigen Zeit, noch ganz andere Gründe in Immobilien zu investieren,.

 

Es gibt viele Menschen die Geld haben, kein Vertrauen mehr in die Währung haben und irgendwo gehört haben (was ja auch logisch ist, da zum anfassen), dass Immobilien sicher sind. Die höhe der Rendite ist denen in erster Linie egal. Es steht bei vielen die Angst, dass 100k von heute auf morgen wertlos werden gegen eine Immobilie die, wenn alles crasht, zumindest noch ein bisschen wert hat.

Wie real dieses Szenario ist, muss jeder für sich selbst beurteilen. Real ist aber, dass Immos eben nicht nur wegen der Rendite gehalten werden.

 

Ein weiterer Grund ist der psychologische Effekt. Dadurch dass Immobilien nicht so liquide sind, ist der Wert nicht tagesaktuell zu bestimmen. Wenn es also runter geht, kommt die Miete nach wie vor in der gleichen Höhe (Ich weiß, auch das ist kein Gesetz...). Da man eh nicht verkaufen will und die Miete weiter kommt, hat sich der wert subjektiv nicht verändert. (Ähnlich wie bei Dividendenaktien die einige nur wegen der Ausschüttungen kaufen).

 

Diese beiden Gründe (besonders der Erste) spiegeln nicht unbedingt meine Meinung wieder, es sind aber reale Gründe, warum viele Privatpersonen in Immobilien investieren.

 

Eine weitere Anmerkungen zum Vergleich Börse vs. Immo:

Ein wichtiger Faktor bei Immobilien ist der Kredithebel. Dieser lässt sich meiner Meinung nach nicht einfach so auf den Aktienmarkt übertragen. Hier liegt der Hebel bereits in den Unternehmen welche selbst auch wieder mit FK arbeiten.

Keine Bank wird einem Daimler-Aktien im Wert von 300k mit nur 20% Eigenkapital finanzieren.

Eine Immo mit 20% EK für 300k hingegen ist nicht unrealistisch. (Abhängig von der persönlichen Situation).

 

VG

[tyr]

Hmm, meiner Ansicht nach ist das "Vorziehen" von finanziellen Belastungen (Tilgung / Zins) zugunsten einer später geringeren Belastung ("Mietfreiheit") bei gleichzeitigem Erwerb einer Immobilie und Grund durchaus als "Sparen" zu bezeichnen.

Sparen hat laut Wiktionary zwei in diesem Kontext mögliche Bedeutungen:

[1] Geld für die spätere Verwendung ansammeln

[2] weniger Geld ausgeben

 

Punkt 1) trifft meines Erachtens in der Kreditabzahlungsphase nicht zu. Man hat sich Geld geliehen und zahlt dafür Zinsen und zahlt das geliehene Geld zurück. Bausparen erscheint mir eher sparen zu sein.

 

Eher gemeint scheint mir Punkt 2) zu sein. Dieser Punkt trifft zu, wenn die Immobilie Schulden-frei ist.

[Kolle]

Neben dem mehr an Komfort schafft die eigene Wohnimmobilie weitere Probleme und Opportunitätskosten. Im Alter, nachdem die Kinder aus dem Haus sind, würde eine kleinere Wohnung reichen, ggf. seniorengerecht und in der Nähe der Stadt. Ebenfalls ist durch das eigene Haus ein Jobwechsel deutlich erschwert, so dass man den dicken fetten Job mit 10.000 Euro mehr Gehalt leider nicht annehmen kann, da man noch eine Immobilie stehen hat die man nicht verkaufen/vermieten will (da man mit dieser emotional verbunden ist).

 

Alles richtig, war/ist auch bei mir so. Das Haus ist jetzt zu groß. Die richtig gut bezahlten Jobs hätte es für meine Ausrichtung ( Elektronik/Informatik ) in München oder Stuttgart gegeben. Allerdings habe ich heute einen intakten in langer Zeit entstandenen Freundes- und Bekanntenkreis, sowas geht bei mehreren Umzügen teilweise verloren. In der Rente wohnt man in München oder anderen Zentren auch teurer, egal ob Eigentum oder Miete.

 

Es gibt nicht nur Opportunitätskosten, es gibt auch Opportunitätsgewinne. Als Mieter ohne eigenes Dach hätte ich nicht angefangen mich mit PV zu beschäftigen, nach der Ausweitung auf fremde Dächer ( ich war damals einer der Pioniere, es gab keine Vorbilder ) die Grundlage meines heutigen Einkommens. Und selbst wenn es nur auf dem eigenen Dach geblieben wäre mit jährlich > 5000 € Einnahmen ( 2004 bei 33.000 € Investition ) wäre es ein netter Opportunitätsgewinn gewesen.

 

Aber vielleicht hätte ich mich dann mehr mit Aktien beschäftigt, wäre reich geworden und würde dann argumentieren wie die Mehrheit hier...

[Ramstein]

Es gibt nicht nur Opportunitätskosten, es gibt auch Opportunitätsgewinne. Als Mieter ohne eigenes Dach hätte ich nicht angefangen mich mit PV zu beschäftigen, nach der Ausweitung auf fremde Dächer ( ich war damals einer der Pioniere, es gab keine Vorbilder ) die Grundlage meines heutigen Einkommens. Und selbst wenn es nur auf dem eigenen Dach geblieben wäre mit jährlich > 5000 € Einnahmen ( 2004 bei 33.000 € Investition ) wäre es ein netter Opportunitätsgewinn gewesen.

 

Aber vielleicht hätte ich mich dann mehr mit Aktien beschäftigt, wäre reich geworden und würde dann argumentieren wie die Mehrheit hier...

Da argumentierst du am Beispiel und das ist eine Unsitte, die auch bei Politikern weit (um nicht zu sagen universal) verbreitet ist. Es wäre problemlos möglich, dass noch 100.000 Deutsche in Aktien investieren. Könnten noch 100.000 Deutsch wie du in Photovoltaikanlagen investieren, ohne dass sich dort die Randbedingungen signifikant verschlechtern?

[Kolle]

Eine weitere Anmerkungen zum Vergleich Börse vs. Immo:

Ein wichtiger Faktor bei Immobilien ist der Kredithebel. Dieser lässt sich meiner Meinung nach nicht einfach so auf den Aktienmarkt übertragen. Hier liegt der Hebel bereits in den Unternehmen welche selbst auch wieder mit FK arbeiten.

Keine Bank wird einem Daimler-Aktien im Wert von 300k mit nur 20% Eigenkapital finanzieren.

Eine Immo mit 20% EK für 300k hingegen ist nicht unrealistisch. (Abhängig von der persönlichen Situation).

 

Völlig richtig ! Wer mit Kredithebel Aktien kauft, der verheb(el)t sich in Panik beim nächsten Minicrash. Die Zinsen bei Wertpapierleihe sind aus gutem Grund viel höher als bei Immobilien.

 

Ansonsten ist "Zwangsparen" bei Immobilien nicht die schlechteste Motivation zum Vermögensaufbau. Man entwickelt ein anderes Verhältnis zum Geld, begreift es als etwas kostbares. Selbst bei negativer Immobilienrendite geht es den Hausbesitzern im Alter nicht schlechter. Bei manchen Mietern verflüchtigt sich das Geld in gesteigertem Konsum. Leute wie hier im Wpf sind in der breiten Gesellschaft eher die Minderheit.

[Kolle]

Da argumentierst du am Beispiel und das ist eine Unsitte, die auch bei Politikern weit (um nicht zu sagen universal) verbreitet ist. Es wäre problemlos möglich, dass noch 100.000 Deutsche in Aktien investieren. Könnten noch 100.000 Deutsch wie du in Photovoltaikanlagen investieren, ohne dass sich dort die Randbedingungen signifikant verschlechtern?

 

Die haben sich signifikant verschlechtert, als immer mehr geldgeile Geier auf das Modell aufgesprungen sind. Heute funktioniert das bei Neuinvestitionen garnicht mehr, auf jeden Fall schlechter als bei Immobilien.

 

Die besten Geschäftsmodelle waren immer die, die noch nicht bei der Masse angekommen sind.

 

Übrigens halte ich Aktien grundsätzlich auch für lukrativ, man kann bei begrenzten Ressourcen halt nicht alles gleichzeitig machen.

[checker-finance]

Die Kosten des Wohnens werden immer bezahlt. Alles, was ein Vermieter an Kosten bei der Bereitstellung und Unterhaltung der Immobilie hat fällt selbstverständlich auch für den Immobilieneigentümer bei der Selbstnutzung an. Das einzige, was man tatsächlich sparen kann ist die Gewinnspanne des Vermieters nach Abzug aller Kosten. Diese Gewinnspanne liegt typischerweise im Bereich einstelliger Prozentwerte, aber auch für viele Vermieter null Prozent oder gar Verlust. Nur 18 Prozent der Vermieter erzielen mit der Vermietung Renditen von 5% und mehr, die man dann sparen könnte: http://www.faz.net/-hbv-7u13t

 

Wenn man mal optimistisch annimmt, dass der Vermieter günstig eingekauft hat, effizient arbeitet und 3% Rendite erzielt verbleiben demnach 97% der Kosten für das Wohnen, die er nur durchreicht und die nach dem Wechsel von Mietimmo in Eigentumsimmo auf irgendeine Art und Weise weiter zu zahlen sind, so man sich denn nicht verschlechtern möchte.

 

Zudem übernimmt man als Eigentümer auch noch die Risiken des Geschäfts und möchte sich typischerweise ja noch mehr Komfort leisten als in der vorherigen Mietimmobilie. Wo da ein sparen-Argument noch irgendeinen Gehalt hat würde ich gern nachvollziehen können.

 

Nein, nicht "alles, was ein Vermieter an Kosten bei der Bereitstellung und Unterhaltung der Immobilie hat, fällt auch für den Immobilieneigentümer bei der Selbstnutzung an" und erst Recht nicht "selbstverständlich". Der Vermieter kann in eine Luxussanierung investieren und die Kosten umlegen, während der Eigentümer selbst entschedien kann, ob er in höhere Standards investiert.

 

Des Weiteren vergibt ein Vermieter in der Regel arbeiten fremd, der Eigentümer der selbstgenutzten Immobilie kann Arbeiten in Eigenleistung vornehmen. Die Kosten der Arbeitsstunde sind gehebelt durch Lohnnebenkosten und Mehrwertsteuer.

 

Liegen die Verluste oder niedrigen Renditen der Vermieter vielleicht daran, dass sie eben nicht "günstig einkaufen und effizient arbeiten"? Die Annahme, dass ein und derselbe Vermieter einerseits super kosteneffizient arbeitet und andererseits die Entscheidung trifft, in eine Null-/Negativrendite zu investieren, erscheint mir nicht gerade schlüssig.

[Schwachzocker]

...

Ansonsten ist "Zwangsparen" bei Immobilien nicht die schlechteste Motivation zum Vermögensaufbau. Man entwickelt ein anderes Verhältnis zum Geld, begreift es als etwas kostbares. Selbst bei negativer Immobilienrendite geht es den Hausbesitzern im Alter nicht schlechter. Bei manchen Mietern verflüchtigt sich das Geld in gesteigertem Konsum...

 

Das hat für mich eher den Anschein einer Selbstkasteiung, die da als Vorteil dargestellt wird. Frei nach dem Motto: Wenn ich Schulden habe, bin ich wenigstens dazu gezwungen, den Gürtel enger zu schnallen. Aus meiner Sicht ist das nicht nur kein Vorteil, sondern ein Nachteil.

 

Wer keine Motivation zum Vermögensaufbau hat, kann es lassen.

 

Wer sich selbst kasteien will, kann sich eine Peitsche kaufen.

 

 

 

 

 

 

 

[Gast240416]

@ Schwachzocker:

Schonmal einen 6-stelligen Kredit aufgenommen und gleichzeitig eine wachsende Familie gehabt? Dann brauchst Du wirklich keine Peitsche.

[tyr]

@tyr: In der zitierten Studie geht es, wenn ich das richtig sehe, um die Bruttorendite. Aus Anlegersicht müsste aber vor allem die EK-Rendite interessieren.

 

Nichtsdestotrotz gibt es, villeicht sogar besonders in der heutigen Zeit, noch ganz andere Gründe in Immobilien zu investieren,.

 

Es gibt viele Menschen die Geld haben, kein Vertrauen mehr in die Währung haben und irgendwo gehört haben (was ja auch logisch ist, da zum anfassen), dass Immobilien sicher sind. Die höhe der Rendite ist denen in erster Linie egal. Es steht bei vielen die Angst, dass 100k von heute auf morgen wertlos werden gegen eine Immobilie die, wenn alles crasht, zumindest noch ein bisschen wert hat.

Wie real dieses Szenario ist, muss jeder für sich selbst beurteilen. Real ist aber, dass Immos eben nicht nur wegen der Rendite gehalten werden.

 

Ein weiterer Grund ist der psychologische Effekt. Dadurch dass Immobilien nicht so liquide sind, ist der Wert nicht tagesaktuell zu bestimmen. Wenn es also runter geht, kommt die Miete nach wie vor in der gleichen Höhe (Ich weiß, auch das ist kein Gesetz...). Da man eh nicht verkaufen will und die Miete weiter kommt, hat sich der wert subjektiv nicht verändert. (Ähnlich wie bei Dividendenaktien die einige nur wegen der Ausschüttungen kaufen).

Das sehe ich auch so.

 

Ich sehe Immobilien zur Selbst Nutzung durchaus als sinnvoll an, weil der Vermögensaufbau beim Abzählen des Kredits zwangsweise statt findet. Es gibt keine Diskussionen, ob man im nächsten Monat lieber einen teuren Urlaub macht oder ein neues Auto kauft oder doch lieber spart und Vermögen aufbaut. Der Immobilienkredit muss abgezahlt werden.

 

Dieser zwangsweise Vermögensaufbau funktioniert auch für Finanzlaien.

[Pfennigfuchser]

.Ich habe noch keinen Immobilienbesitzer erlebt, der seine Einnahmen und Ausgaben detailliert in einer Exceltabelle dokumentiert, um letztlich die Rendite zu ermitteln.

 

- defekter Wasserhahn muss ersetzt werden

- Kloospülung defekt

- eine schöne Hecke wird angepflanzt

- Gartengeräte und -Werkzeuge müssen erworben werden

- Versicherungen müssen abgeschlossen werden

 

 

Ich habe exakt das gemacht. In meiner Exceltabelle ist vom Rasenkalk über den defekten Wärmetauscher bis zur neuen Haustür alles enthalten. Muss man ja für die Steuer eh wissen.

 

Auf das eingesetzte EK haben wir zu Beginn 5%, später knapp 6% Nachsteuerrendite erzielt. Nach den gewaltigen Mietsteigerungen (von 6,80/m² auf 9,30/m²) hier zog das auf deutlich über 10% in den letzte Jahren an. Richtig Kasse gemacht habe wir allerdings erst, als wir das Teil vor zwei Jahren wieder verkauft haben. Gekauft für 1.370/m², zzgl. knapp 100/m² Nebenkosten, verkauft für 2.400/m². Investitionen (zusätzlich zu den laufenden Renovierungen/Kosten) in Höhe von rd. 70/m² muss da allerdings abziehen.

 

Wie das geht? Glück beim Kauf (damals war schon klar, dass der Preis zu niedrig ist, angemessen wäre ca. 1650/m² gewesen), preiswert hochwertig renoviert (-> tw Eigenarbeit, muss man auch mir einrechnen), gute, kostenbewusste Eigentümergemeinschaft mit vernünftigen Rücklagen, gute Lage in zuzugsstarker Stadt. Preiswerte Finanzierung (macht durch den Hebel aufs EK ja auch was aus). Ich maße mir nicht an, zu behaupten, dass ich Ahnung von Immobilien hätte. Aber ich wusste damals, was ich nicht wollte und hatte den Markt sehr, sehr lange beobachtet, in der Anlage schon zwei weitere Wohnungen verpasst und habe dann innerhalb von drei Stunden reserviert. Wir haben etwas gekauft, das wir selber gerne bewohnt hätten und dann an Leute wie uns vermietet ;-)

 

Im aktuellen Markt finden wir nichts, was auch annähernd diesem Profil entspräche und kaufen daher nichts mehr.

[pianopaule]

Eine Immobilie ist in 30 Jahren vor allem dann Kaufkraft-bereinigt mehr wert als heute, wenn die Nachfrage nach genau der einen Lage in 30 Jahren höher ist als heute und den Wertverlust des Gebäudes kompensiert.

 

Allen hier, die von Wertsteigerungen über 10-30 Jahren spekulieren, sei dies hinter die Ohren geschrieben. Leider begreifen nicht viele dass der Wert der aufstehenden Gebäude langfristig in der Regel uninteressant ist und das die Lage des Grundstücks am langfristigen Ende entscheidet.

 

Danke - sehr interessante Beiträge von Kolle und anderen . . .

[Mvp]

Ist es nicht bereits schon verführerisch, dass bei einem Konsumobjekt, das für jeden, der ein Eigenheim bezieht einen erheblichen Mehrwert im Hier und Jetzt bieten sollte, ÜBERHAUPT Renditebetrachtungen angestellt werden? Wäre für mich schon Grund genug.

[Brezel]

Das ist eines meiner Lieblingsthemen und wird an verschiedenster Stelle immer wieder diskutiert, weil es ja auch viele emotionale Aspekte beinhaltet ("Nestbau", "Meine Scholle", "Ein Aktien-/ETF-Portfolio erzielt im historischen langfristigen Vergleich eine höhere Rendite" etc).

 

Die für mich gefühlte Auflistung der Pro und Contra Argumente fängt irgendwie so an...

(vereinfacht ohne Unterschied zwischen Selbstnutzer / Vermieter)

PRO Eigentumserwerb:

 

- emotionale / konsumtive Komponente ("Nestbau"), d.h man möchte Eigentümer sein, wenn man den Garten schön herrichtet oder Renovierungen / Upgrades vornimmt (das ist dann zumindest teilweise Konsum und weniger Investition, aber man lebt ja auch nur einmal!) - Miete sparen...

 

- Vermögensbildung / Spardisziplinierung wird eher gesehen

 

- "Man kann notfalls selbst drin wohnen" (nettes Argument bei Währungsreform - Bei Krieg / Katastrophe wird hier eher das Klumpenrisiko bzw. die IM-Mobilität schlagend...)

 

- Gewinnmöglichkeit durch Spekulation: Beim Investieren (zumindest ein Teil des Kaufpreises einer ETW / Haus sollte imho schon als Investition angesehen werden) kann man auch "gewinnen" (Bsp: Vor 15 Jahren in HH, MU, BER etc. gekauft). Nicht jeder kann oder möchte dies mit historisch durch Aktien / ETF / Beteiligungen realisierten Renditen vergleichen. Wer mit Sinn und Verstand Immos kauft (im Einkauf liegt der Gewinn!), kann damit durchaus eine für ihn zufriedenstellende Rendite erzielen...

 

- Praxis vs. Theorie: Vielen Menschen ist es egal (bzw. ihnen fehlt der betriebswirtschaftliche Blick hierdrauf), falls sie mit dem Eigentum in einem eher akademisch geprägten Rendite-Vergleich weniger gut abschneiden als bei langfristigen Investitionen am Kapitalmarkt (-> Emotionen). Investieren (sei es Kapitalmarkt oder Immos) ist - so oder so - "harte" Arbeit, wenn es die erwartete/erhoffte Rendite abwerfen soll - Ein diversifiziertes Aktienportfolio verwaltet sich ja auch nicht kostenlos (sei es eigene Zeit / Ausbildung oder ein Finanzdienstleister). Für die Ökonomen unter uns: Es hat schon einen Grund, warum die Wissenschaft sich zunehmend vom Homo Ökonomikus verabschiedet...

 

- tbc

 

 

CONTRA Eigentumserwerb:

 

- auch der Eigentümer ist meist nicht wirklich "frei" mit seinem Eigentum: Bebauungsplan, Eigentümergemeinschaft, Mietrecht etc.

 

- Erwerbsnebenkosten sowie laufende Nebenkosten, die der Mieter nicht hat bzw. die nicht umlegbar sind

 

- Eigentümergemeinschaft bzw. Privatvermieterei generell: Kurz zusammengefasst, Vergnügungspotential und anfallende Arbeit sind vorhanden;-)

 

- Klumpenrisiko, weniger Flexibilität (als Mieter ausziehen vs. eine Immo verkaufen, für die ich gerade 6,5% GErwSt. gezahlt habe...)

 

- generell die Aktivität als Laie am Immo-Markt: Sowohl als Häusle-Bauer als auch als 0815-Privatvermieter macht man im Einkauf der Immos natürlich meist nicht so gute Preise wie die Profis (Makler, Verwalter, Bauträger, Architekten, etc) bzw. läuft Gefahr, wie aktuell in den heißgelaufenen Ballungsgebieten "echte Scheißpreise" zu bezahlen (jeder wie er möchte! Noch wird man nicht gezwungen!)

 

- tbc

 

- - - - -

 

Meine persönliche Perspektive darauf ist sowohl die des Selbstnutzers als auch die des Vermieters (als auch die des Aktieninvestors)... Meiner Meinung nach sollte man hierbei vorschnell in eine Richtung vorgetragene Argumente durchaus auch mal darauf hin hinterfragen, ob sie von Theoretikern oder Praktikern vorgebracht werden...

 

BG

Brezel

[tyr]

PRO[/u] Eigentumserwerb:

 

- [...] Miete sparen...

Bitte schreib doch ein paar Worte dazu, was genau da gespart wird.

 

CONTRA Eigentumserwerb:

[...]

- generell die Aktivität als Laie am Immo-Markt: Sowohl als Häusle-Bauer als auch als 0815-Privatvermieter macht man im Einkauf der Immos natürlich meist nicht so gute Preise wie die Profis [...] bzw. läuft Gefahr, wie aktuell in den heißgelaufenen Ballungsgebieten "echte Scheißpreise" zu bezahlen (jeder wie er möchte! Noch wird man nicht gezwungen!)

Wer könnte unter welchen Umständen wozu gezwungen werden? Bitte schreibe mal genauer, was du damit meinst.

 

Meiner Meinung nach sollte man hierbei vorschnell in eine Richtung vorgetragene Argumente durchaus auch mal darauf hin hinterfragen, ob sie von Theoretikern oder Praktikern vorgebracht werden...

Bitte erläutere auch mal, welchen Unterschied es macht, ob jemand nur rechnen kann und eine Ausgabe deshalb ablehnt oder ob jemand eine Ausgabe getätigt hat, erst nach der Ausgabe rechnet und feststellt, dass die Ausgabe unattraktiv ist.

 

Noch was dazu: wir leben wohl alle in Immobilien bzw. haben ein Nutzungsrecht auf eine Immobilie. Ob Miete oder Eigentum ist nur ein rechtliches Detail, was irgendwo auf dem Papier geschrieben steht. Zudem: man kann Immo-Eigentümer und trotzdem Mieter sein. Man kann auch nur Eigentümer oder nur Mieter sein und trotzdem mit sachlich richtigen Fakten und Zahlen in die eine oder andere Richtung argumentieren. Um es mal zu übertreiben: was ist, wenn ein Immo-Eigentümer verreisen möchte und dann in einem Hotel absteigt? Werden seine Argumente in dem Moment wertlos, in dem er das erste Mal ein Hotelzimmer bucht, weil er den Erwerb von Eigentum am Ziel der Reise unattraktiv findet? Was machst du mit jemandem, der noch zu Hause bei seinen Eltern wohnt, also weder selbst Mieter noch Eigentümer ist? Was ist mit jemandem, der in einem Wohnmobil lebt?

[Mvp]

Die Miete wird schon komplett gespart, ist daher die Rendite der Immobilie, abzüglich aller Kosten.

Würde man zb 2000€ Miete zahlen, kauft dann aber für 500k, so ist die Rendite auf das EK (ohne weitere Kosten) ~5%.

Was bei vielen Betrachtungen außer acht gelassen wird, ist, dass eine Immobilie keinerlei Zinseszins aufweißt, wenn man die Gewinne nicht in andere Anlagen investiert.

[tyr]

Die Miete wird schon komplett gespart, ist daher die Rendite der Immobilie, abzüglich aller Kosten.

... im realen Leben gehen dann bei Wohneigentum zur Selbstnutzung die Wohnkosten noch von dieser Bruttorendite ab. Genau so wie der Vermieter nicht mit der Kaltmiete auf den Malediven lebt, sondern damit die ganzen anfallenden Kosten bei der Immobilienbereitstellung bezahlen muss, die nach den Nebenkosten noch für ihn übrig bleiben.