Bausparvertrag abschließen - ja oder nein?

[Seabushy]

Ein BSV kann sich in meinen Augen nur lohnen, wenn der Hauskauf wirklich sicher geplant ist. Die Zeiten der relativ hohen Guthabenzinsen sind definitiv vorbei.

Wenn dies also sicher ist, würde ich mit ein paar Zahlen mal eine Überschlagsrechnung machen, an deren Ende der Prozentsatz stehen sollte, den die Zinsen maximal in 10 Jahren ( oder einem anderen Zeitpunkt des geplanten Kaufs) liegen dürfen - die Beurteilung dieser Zahl ist dann natürlich sehr subjektiv, da weit in der Zukunft kaum realistische Schätzungen getroffen werden können.

 

Wichtige Kennzahlen sind hier:

- geschätzter Kapitalbedarf bzw. gewünschter Darlehensbetrag

- Abschlusskosten, ggfs. Kosten pro Jahr

- Guthabenzinsen

- Darlehenszinsen

- Spar- und Tilgungsleistungen (oft sind bei BSV die Tilgungen relativ hoch im Verhältnis zur Darlehenshöhe)

- Bewertungskennzahlen bzw. Laufzeit bis zur geplanten Zuteilung

 

Im Verhältnis dazu ist Sparplan zu betrachten: gleiche Sparleistungen und die Zinsdifferenz. (z.B. aktuell: VTBFlex - 1,2 % über 10 Jahre). Bei großen Summen und langen Zeiten können 1,0% Zinsdifferenz+die Abschlusskosten ein ganz schönes Sümmchen ausmachen.

 

Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die Bausparkassen ggfs. die Auszahlbedingungen anpassen können (Bewertungszahl zur Zuteilung): Wenn jetzt viele Menschen von steigenden Zinsen ausgehen, und alle in 10 Jahren ein Darlehen haben wollen, muss dann auch eine entsprechende Summe zur Verfügung stehen. Sollten aber dafür nicht genug neue Einzahlungen zur Verfügung stehen, steht das ganze Konstrukt auf ziemlich wackeligen Beinen.

 

 

[Columbus83]

vor 11 Stunden schrieb Raspotnik:

Ich möchte gerne diesen alten Faden nochmals auspacken.

 

Eigentlich halte ich wenig von Bausparverträgen, da ich sie für ein überteuertes Konstrukt halte. Allerdings halten sie nunmal Zinsen fest, seien es hohe oder niedrige.

 

Aktuell steigen die Zinsen für Hypothekendarlehen.  Allgemein wird vermutet, dass es das nun mit dem niedrigen Zinsniveau gewesen ist. Zumindest geht man nicht davon aus, dass es noch weiter runter geht, sondern eher das historische Tief verlassen wird.

 

Ich habe zudem tatsächlich vor, in den nächsten 5-10 Jahren ein Eigenheim zu kaufen/bauen. Dazu müsste ich wohl auch einen Kredit aufnehmen.

 

Ist das jetzt eventuell der optimale Zeitpunkt, um einen Bausparvertrag abzuschließen? Noch haben die Bausparkassen nicht auf den steigenden Zinstrend reagiert..

 

Wie seht ihr das? Und auf was müsste ich achten?

 

Sagen wir es so, du kannst auch eine Teilfinanzierung mit einer Bausparkasse machen, d.h. ein Teil des Darlehens musst du dann an die Bausparkasse zurück zahlen, aber zunächst musst du einen Bausparvertrag abschließen und nach 10 Jahren entweder das Bauspardarlehen zurückzahlen oder eben mit der Bausparkasse über eine Anschlußfinanzierung reden.

 

Ob das allerdings notwendig ist oder ob die Konditionen der Bausparkasse besser sind, musst du dann für dich persönlich prüfen, denn bei jeder Finanzierung kommt es sehr auf die individuelle Situation an (inklusive dem zu finanzierenden Objekt). Also insofern ist es nicht zwingend erforderlich, jetzt sofort einen Bausparvertrag abzuschließen.

 

Grundsätzlich finde ich einen Bausparvertrag nicht verkehrt, wenn du bauen willst. 

[Raspotnik]

vor 12 Stunden schrieb BlackCatzchen:

Ist doch oben schon mehrmals erwähnt worden: Wenn du sicher bauen willst und die niedrigen Zinsen sichern willst: Hau rein.

...

Hier kannst du einige Anbieter vergleichen.

 

vor 10 Stunden schrieb Seabushy:

Ein BSV kann sich in meinen Augen nur lohnen, wenn der Hauskauf wirklich sicher geplant ist. Die Zeiten der relativ hohen Guthabenzinsen sind definitiv vorbei.

Wenn dies also sicher ist, würde ich mit ein paar Zahlen mal eine Überschlagsrechnung machen, an deren Ende der Prozentsatz stehen sollte, den die Zinsen maximal in 10 Jahren ( oder einem anderen Zeitpunkt des geplanten Kaufs) liegen dürfen - die Beurteilung dieser Zahl ist dann natürlich sehr subjektiv, da weit in der Zukunft kaum realistische Schätzungen getroffen werden können.

 

vor 9 Stunden schrieb Columbus83:

Grundsätzlich finde ich einen Bausparvertrag nicht verkehrt, wenn du bauen willst. 

 

Danke für Eure Antworten. Der Konsens ist wohl tatsächlich, dass ein BSV jetzt Sinn ergibt, wenn ich bauen bzw. kaufen möchte. Das ist doch schonmal gut.

 

Ich habe jetzt tatsächlich einige Zeit verbracht, mich etwas stärker einzulesen. Ich rechne zwar gerne, aber auf einen komplett grünen Zweig bezüglich des Vergleichens der Konditionen bin ich noch nicht gekommen. Das erscheint mir alles so willkürlich!

 

Also, das Ziel ist es, möglichst geringe Zinsen zu sichern bei einer langen Darlehenslaufzeit (Sonderzahlungen gehen ja notfalls immer noch, und wenn ich von einem hohen allgemeinen Zinsniveau ausgehe, habe ich auch lieber das Darlehen etwas länger und lege parallel das Geld an bzw. bin flexibler).

 

Meine aktuelle Herangehensweise zur Berechnung wäre:

• Ich lasse mir Bausparverträge rechnen mit bestimmten Vorgaben zur Vergleichbarkeit: Bausparsumme (bspw. 150 TEUR), Zeit bis zur Zuteilung (10 Jahre).
• Input aus Berechnung BSV: Bausparsumme, Abschlussgebühr, monatliche Sparraten, Spardauer = Dauer bis Zuteilung (Monate für die Sparraten), monatliche Rückzahlungsraten, Rückzahlungsdauer (Monate für die Rückzahlungsraten).
• Dem gegenüber stelle ich eine eigenes Ansparmodell: Ich investiere die Abschlussgebühr und die monatlichen Sparraten zu 1% (nach Steuern), dann nehme ich die Differenzsumme zur Bausparsumme zum Zeitpunkt der Zuteilung und berechne den Zinsatz des theoretischen Darlehens, das mit Ablauf der Rückzahlungsdauer mit den monatlichen Rückzahlungsraten gleich Null wird.
• Ich erhalte also einen Vergleichszinssatz für das Darlehen. Der ist in hohem Maße abhängig von der Rückzahlungsdauer (also der Darlehensdauer).
• Ich würde beides in einer Matrix abbilden aus Vergleichszinssatz und Darlehensdauer, womit ich quasi eine Zinskurve bekomme. Dort suche ich mir dann das beste Angebot aus.

Konntet Ihr mir folgen?

Ergibt das so aus Eurer Sicht Sinn?

 

[BlackCatzchen]

vor 10 Stunden schrieb Raspotnik:

Meine aktuelle Herangehensweise zur Berechnung wäre:

• Ich lasse mir Bausparverträge rechnen mit bestimmten Vorgaben zur Vergleichbarkeit: Bausparsumme (bspw. 150 TEUR), Zeit bis zur Zuteilung (10 Jahre).
• Input aus Berechnung BSV: Bausparsumme, Abschlussgebühr, monatliche Sparraten, Spardauer = Dauer bis Zuteilung (Monate für die Sparraten), monatliche Rückzahlungsraten, Rückzahlungsdauer (Monate für die Rückzahlungsraten).
• Dem gegenüber stelle ich eine eigenes Ansparmodell: Ich investiere die Abschlussgebühr und die monatlichen Sparraten zu 1% (nach Steuern), dann nehme ich die Differenzsumme zur Bausparsumme zum Zeitpunkt der Zuteilung und berechne den Zinsatz des theoretischen Darlehens, das mit Ablauf der Rückzahlungsdauer mit den monatlichen Rückzahlungsraten gleich Null wird.
• Ich erhalte also einen Vergleichszinssatz für das Darlehen. Der ist in hohem Maße abhängig von der Rückzahlungsdauer (also der Darlehensdauer).
• Ich würde beides in einer Matrix abbilden aus Vergleichszinssatz und Darlehensdauer, womit ich quasi eine Zinskurve bekomme. Dort suche ich mir dann das beste Angebot aus.

Konntet Ihr mir folgen?

Ergibt das so aus Eurer Sicht Sinn?

 

Klingt gut, leg los und halt uns auf dem Laufenden

 

Liebe Grüße

 

BlackCatzchen

[Raspotnik]

Also, ich habe was aufgesetzt und nach etwas rumprobieren funktioniert das erstaunlich gut. Mein sogenannter Schlusssummencheck (Abweichung von mir errechneter Kontoendstand zum von der Bausparkasse gegebenen Kontoendstand) geht über die gesamte Laufzeit und sind nur ein paar EUR Differenz.

 

Oben sind die gegebenen Daten, genau so wie bei Extern (Rechenbeispiel der Bausparkasse zu den obigen Daten).

Entscheidend sind die Zeilen "intern". Dort ist meine analoge Berechnung, würde ich exakt dieselben Cashflows des Bausparvertrags zu 1% (Annahme risikofreier Zinssatz nach Steuern bis zur Zuteilung) anlegen, würde der dortige Darlehenszinssatz rausspringen.

 

Interessanterweise ist der von der Darlehensdauer (die man ja stets durch Sonderzahlungen kürzen kann) längste Vertrag auch gleichzeitig der zweitbeste (Deutscher Ring FT), nur knapp ist der BHW mit dem BWP 2,35% besser.

 

Nach dieser Tabelle sollte ich mich für den FT entscheiden. Szenarien (bspw. risikofreier Zinssatz 2%, Sonderzahlungen etc) habe ich jedoch nicht vorgenommen.

 

Am 19.2.2018 um 10:40 schrieb BlackCatzchen:

Deutscher Ring - Tarif FT kann man glaub ab 25% zuteilen lassen, dafür wird dann bei den Zinsen etwas aufgeschlagen und die Rückzahlphase verringert, effektiv sind es dann glaub 2,9% (8 Jahre, 10 Monate) anstatt 2,75% (15 Jahre, 2 Monate) bei 40% Zuteilung. <- der steht bei mir demnächst auf der Liste.

Soweit gut geschnurrt, Kätzchen

 

Die Konditionsunterschiede sind jedoch tatsächlich stellenweise gravierend.

[BlackCatzchen]

Na dann fühl ich mich in meiner Wahl nochmal bestätigt

Glaub derzeit sind wir bei ca. 1,6-1,8% (je nach Wohnort) bei 20 Jahren Zinsbindung, daher sehe ich es durchaus als realistisch an, in 10 Jahren über 3,28% zu liegen, vor allem da die US Notenbank ja schon mit der Erhöhung des Leitzinses angefangen hat.

Abgesehen davon verbessert/hebelt es ja das Eigenkapital für einen weiteren Kredit, das darf man auch nicht außer Acht lassen, ist aber schwer zu berechnen.

Mir war dabei noch wichtig, dass die monatliche Rate ähnlich der Einzahlrate ist, und nicht doppelt so hoch.

edit: für Festgeld bekommt man derzeit bei 10 Jahren Laufzeit aber 1,8(5)% bei deutscher Einlagensicherung, dadurch verschiebt sich das ganze noch etwas, wenn man den Sparanteil sofort zur Verfügung hätte. Wäre evtl. mal eine Rechnung wert.

 

Liebe Grüße

 

BlackCatzchen

[Raspotnik]

vor 3 Stunden schrieb BlackCatzchen:

edit: für Festgeld bekommt man derzeit bei 10 Jahren Laufzeit aber 1,8(5)% bei deutscher Einlagensicherung, dadurch verschiebt sich das ganze noch etwas, wenn man den Sparanteil sofort zur Verfügung hätte. Wäre evtl. mal eine Rechnung wert.

Wäre kein Problem, wenn ich wieder daheim bin.

Allerdings erhöht es dann den theoretischen Darlehenszins nochmals deutlich. D. h. es wird relativ schlechter.

 

Zudem: Wenn wir jedes Jahr den Sparanteil in ein Festgeldangebot stecken, müsste sich bei steigendem Zins ja auch dieses deutlich verbessern. Also, sagen wir 100k Sparanteil und jedes Jahr werden 10k investiert. Im ersten Jahr über 10 Jahre (zu den 1,85%), im zweiten Jahr für 9 Jahre, usw. Diesen steigenden Anlagezinssatz betrachte ich in meiner Rechnung nicht, sehe es aber so:

• Wenn die Zinsen (deutlich) steigen, lohnt sich der BSV umso mehr.
• Bleibt es konstant oder nimmt sogar ab über die 10 Jahre, war der entgangene Zinsverlust nicht so groß und man bekommt ein günstigeres Darlehen.
• Der "Worst Case" wäre es, wenn nach Abschluss des BSV die Zinsen steigen und auf dem Niveau des Darlehenszinsatz liegen bleiben. Das wäre quasi ein risikofreier Zinssatz von 2%, grob.

Den Verlust für verschiedene Szenarien anhand eines BSV könnte ich ohne Probleme noch darstellen. Die dann mit individuellen Handlungsoptionen versehen und jeweils das Ergebnis berechnen. Dann ein Blick in die Glaskugel und Wahrscheinlichkeiten anhängen.

[Raspotnik]

Am 22.2.2018 um 09:27 schrieb BlackCatzchen:

Glaub derzeit sind wir bei ca. 1,6-1,8% (je nach Wohnort) bei 20 Jahren Zinsbindung, daher sehe ich es durchaus als realistisch an, in 10 Jahren über 3,28% zu liegen, vor allem da die US Notenbank ja schon mit der Erhöhung des Leitzinses angefangen hat.

...

edit: für Festgeld bekommt man derzeit bei 10 Jahren Laufzeit aber 1,8(5)% bei deutscher Einlagensicherung, dadurch verschiebt sich das ganze noch etwas, wenn man den Sparanteil sofort zur Verfügung hätte. Wäre evtl. mal eine Rechnung wert.

 

Am 22.2.2018 um 13:21 schrieb Raspotnik:

Den Verlust für verschiedene Szenarien anhand eines BSV könnte ich ohne Probleme noch darstellen. Die dann mit individuellen Handlungsoptionen versehen und jeweils das Ergebnis berechnen. Dann ein Blick in die Glaskugel und Wahrscheinlichkeiten anhängen.

Der vergleichbare Darlehenszins für 1,85% aktuellem Guthabenszins wären 3,81%. Allerdings schöngerechnet wegen nicht abgezogener Abgeltungssteuer. Bei 1,5% aktuellem Guthabenszins wären wir bei einem Darlehenszins von 3,58%.

 

Es ist schon interessant: Obwohl der nominelle Zinssatz bei 2,45% steht, kommen durch Abschluss- und Kontogebühr sowie den Opportunitätskosten völlig andere Zinssätze insgesamt zustande.

 

Ich habe mir die Bedingungen der DR mit dem FT näher angeschaut. Nach 2 Jahren kann man kostenlos die Bausparsumme verdoppeln, wenn das Produkt immer noch angeboten wird. Dadurch würde die Abschlussgebühr auf 0,8% sinken. Dies mal so als Tipp für Dich, Kätzchen, falls du ernsthaft den FT besparen willst.

 

Ich schwanke nun zwischen a) nichts abschließen, b) den FT nehmen zu 75k, um dann ggf. nach 2 Jahren auf 150k zu erhöhen.

 

Damit der Break-Even des Bausparvertrags erreicht wird, muss das Zinsniveau eigentlich um 1,5-2% über die 10 Jahre steigen. Und dann sind wir auch erst beim Break-Even. Es ist unklar, wieviel Fremdkapital ich in 10 Jahren wirklich brauche, und ob ich bspw. nicht lieber ein Darlehen in 10 Jahren abzahle, wodurch sich der Zins nochmals ändern würde. Schwierig.

 

 

[Raspotnik]

Also, habe mich dagegen entschieden.

Es sind einfach zuviele Unwägbarkeiten, und der Bausparvertrag würde es nur noch komplizierter machen. Selbst wenn die Zinsen steigen, reißt es dann der geringe Betrag eigentlich nicht raus. Es verkompliziert eher alles nur.

 

Ja, ich werde mit einer hohen Wahrscheinlichkeit bauen, und ja, die Zinsen werden vermutlich (etwas) steigen. Aber wenn ich bspw. in 5 Jahren baue, wird der Anstieg wahrscheinlich noch nicht so groß sein. Und es ist auch unklar ob und wieviel FK ich dann benötige und wie schnell ich das zurückzahlen kann. Insofern -- war eine gute Übung.

[BlackCatzchen]

vor 12 Stunden schrieb Raspotnik:

Nach 2 Jahren kann man kostenlos die Bausparsumme verdoppeln, wenn das Produkt immer noch angeboten wird. Dadurch würde die Abschlussgebühr auf 0,8% sinken

Da stellt sich die Frage, ob es das gleiche oder das selbe Produkt mit genau den gleichen Werten sein muss. Naja, ich werd das Thema die Tage mal final angehen, nicht dass die noch auf die Idee kommen nach der FED die Zinsen anzupassen.

Da es bei mir Teil der RK 1 sein und dann monatlich eingezahlt werden soll, ist das mit dem nach 2 Jahren verdoppeln nicht ganz praktikabel für mich.
Du darfst übrigens bei dem ganzen Rechnen nicht vergessen, dass die Bank einen Bausparvertrag + Kredit als nahezu Eigenkapital wertet und man dadurch auch bei einem eventuell nötigen Kredit bessere Konditionen bekommt. Ist halt schwer zu berechnen-

Für mich ist es primär eine Versicherung. Eine Versicherung über 10+ Jahre, die mich ca. 135€/jährlich kostet und mir die Zinsen sichert. Falls die Zinsen nciht steigen sollten, hat mein ETF Depot den Verlust in der Zwischenzeit mehr als reingeholt. Falls sie doch steigen, hat es sich dann ja gelohnt

Aber ich denke, das Thema muss jeder für sich entscheiden.

 

Liebe Grüße

 

BlackCatzchen