Vermietete Immobilie - Darlehen tilgen oder laufen lassen

[shamiqua]

Hallo zusammen,

 

 

bevor ich zu meiner Frage komme ein paar Infos über uns:

 

 

Alter 39 & 35 / verheiratet / 2 Kinder

 

ö. Dienst/Hausfrau

 

Bruttojahreseinkommen 73.500€ + Mieteinnahmen von monatl. 1200€ (kalt)

 

700€ bleiben pro Monat zum Sparen

 

 

3 Immobilien - 2 vermietet

 

 

Restschuld Immobilie 1 (2 FH) + 2 (1 FH vermietet) = ca. 134.500€ (Stand 03/2016)

 

 

(Nr. 1 Eigengenutzt, Nr. 2 vermietet) läuft aber über ein Darlehen

 

Sollzins 1,85%, Rate 950€ (Tilgung 6,178%), Laufzeit bis 08/2025

 

Sondertilgung: 8.000€/Jahr möglich.

 

 

 

Restschuld Immobilie 3 (1 FH vermietet) = 68.000€ ohne Tilgung und Sondertilgungsmöglichkeit

 

Sollzins 3,5%, 148€ werden als Sicherheit/Tilgung für die Bank in ein privates Rentenprodukt eingezahlt.

 

Über Sinn oder Unsinn darüber muss man nicht diskutieren. Heute würde ich das so nicht mehr machen…

 

Laufzeit bis 01/2022

 

 

Depot: Einzelaktien EU + Amerika + ETF’s

 

Derzeitiger Wert: 26.340€

 

 

Private Rücklagen: ca. 20.000€

 

 

BU vorhanden

 

 

Außerdem div. Lebensversicherungen, die alle mal genau durchgeschaut werden müssen ob sie Sinn machen. Da muss ich mich bald mal dran setzen.

 

 

Wir haben beide private Rentenversicherungen.

 

 

Die Kinder haben jeweils ein Depot, Bausparvertrag und Tagesgeldkonto um 10.000€

 

 

 

Derzeitig sparen wir wo es geht um regelmäßig die 8000€ Sondertilgung bei der eigengenutzten Immobilie auszuschöpfen.

 

⅓ des Darlehens wird steuerlich auf die vermietete Immobilie gerechnet.

 

Die letzte Sondertilgung müssen wir im Jan. 2020 machen und dann sind wir am Ende der Laufzeit bei Immobilie 1&2 schuldenfrei.

 

 

Jetzt zu der eigentlichen Frage:

 

 

Immobilie 3 wird ja nicht getilgt. Am Ende der Laufzeit bleiben 68.000€ Restschuld.

 

Über die Jahre sind dann 23.800€ Zinsleistungen angefallen. D.h. 2380€ pro Jahr.

 

 

Wir machen uns jetzt schon Gedanken wie wir ab 2022 am Besten mit dem Kredit verfahren. Es gibt viele Möglichkeiten und Fragen.

 

 

• Rechnet es sich steuerlich weiterhin jährlich über 2000€ Zinsen an die Bank zu zahlen?
• Wer weiß wie die Zinsen 2022 aussehen
• Macht es Sinn einen Großteil von unserem Vermögen einzusetzen um dann 2022 zu tilgen (komplett?/teilweise?)
• Lassen wir das Darlehen weiter bei niedriger Tilgung mit Sondertilgungen laufen?
• etc….

Bei weiteren 10 Jahren Laufzeit sind wir schließlich auch schon 56 & 52.

 

 

Da es sich bei den vermieteten Objekten um sanierte, denkmalgeschützte Fachwerkäuser handelt gibt es immer etwas was man absetzen kann.

 

 

Ich habe nicht vor in den nächsten Jahren arbeiten zu gehen. Die Miete ist quasi mein Einkommen.

 

 

Was ist nun am Sinnvollsten für uns? Den Kredit so schnell wir möglich tilgen und sicher die Zinsen einsparen oder weiter laufen lassen und auf steuerliche Vorteile hoffen?

 

 

Werde darüber auch nochmal mit unserem Steuerberater sprechen. Freue mich aber immer über andere Meinungen, konstruktive Vorschläge/Verbessungsmöglichkeiten und Kritik.

 

Vorab schon mal vielen Dank für eure Meinung.

[tyr]

Die beste Finanzierungsvariante kann man rechnerisch bestimmen. Ich würde gerne auf ein anderes Risiko hinweisen, auch wenn es unromantisch ist.

 

Ich habe nicht vor in den nächsten Jahren arbeiten zu gehen. Die Miete ist quasi mein Einkommen.

Das ist für dich aus meiner Sicht ein großes Risiko für dich. Wenn das Einkommen deines Partners über BU-Risikoversicherung und Risikolebensversicherung gegen Tod und BU abgesichert ist verbleibt noch ein Risiko, was sich nicht versichern lässt: Scheidung. Das statistische Scheidungsrisiko beträgt m.W.n. in Deutschland ungefähr 50%. Zahlen und Untersuchungen gibt es viele, z. B. http://www.bib-demografie.de/SharedDocs/Publikationen/DE/Working_Paper/2013_1_ehescheidungen_deutschland.pdf?__blob=publicationFile&v=4

 

Wie stehst du in diesem Fall da? Bezogen auf Einkommen, Arbeitsplatzaussicht, Rentenanspruch. Beispiel wäre, du wärst 50 Jahre alt und das Risiko würde sich verwirklichen. Einkommen, Altersrente, Arbeitsplatzaussicht?

[shamiqua]

Ja, das ist natürlich auch ein Risiko. Aber wir haben beschlossen zu den anderen 50% zu gehören.

2 Häuser gehören mir allein. Das andere zur Hälfte. Wenn ich 50 bin sind meine Häuser bezahlt und auch die Kinder volljährig. Im Notfall findet sich dann eine Lösung.

 

Ich habe 2 abgeschlossene Ausbildungen und kann mich jederzeit selbständig machen.

 

Außerdem laufen 3 private Rentenversicherungen für mich und ich habe einen ETF Sparplan.

[Mvp]

Zunächst erscheinen mir 20.000 Euro als Rücklage bei 3 Immobilien in fragilem Zustand (Bei einem Fachwerkhaus passiert eher mal was) recht gering.

 

Dann verstehe ich einige Fragen nicht:

 

Rechnet es sich steuerlich weiterhin jährlich über 2000€ Zinsen an die Bank zu zahlen?

 

welche andere Möglichkeit gibt es denn, außer sich teuer aus dem Vertrag herauszukaufen? (Strafzinsen)

 

• Macht es Sinn einen Großteil von unserem Vermögen einzusetzen um dann 2022 zu tilgen (komplett?/teilweise?)
• Lassen wir das Darlehen weiter bei niedriger Tilgung mit Sondertilgungen laufen?

 

Bezogen auf Immobiblie 1 macht das absolut Sinn, wieso nicht auf 3, wieso ist 2 in der Überlegung in Feld 1 und nicht in Feld 3? Wenn du dir doch steuerliche Vorteile erhoffst durch die Absetztbarkeit der Kreditkosten wieso dann nicht für 2? Welcher Vertrag soll nun weiterlaufen gelassen werden.

 

Bitte konkretisiere deine Fragen doch, sodass auch eine konkrete Antwort gegeben werden kann.

 

Ob die steuerlichen Einsparungen über den Kreditkosten liegen oder nicht dürfte ja einfach zu errechnen sein.

[shamiqua]

Dann verstehe ich einige Fragen nicht:

 

Rechnet es sich steuerlich weiterhin jährlich über 2000€ Zinsen an die Bank zu zahlen?

 

welche andere Möglichkeit gibt es denn, außer sich teuer aus dem Vertrag herauszukaufen? (Strafzinsen)

 

Es geht nicht darum während der Laufzeit zu tilgen sondern 2022 nach der Zinsbindung.

 

• Macht es Sinn einen Großteil von unserem Vermögen einzusetzen um dann 2022 zu tilgen (komplett?/teilweise?)
• Lassen wir das Darlehen weiter bei niedriger Tilgung mit Sondertilgungen laufen?

 

Bezogen auf Immobiblie 1 macht das absolut Sinn, wieso nicht auf 3, wieso ist 2 in der Überlegung in Feld 1 und nicht in Feld 3? Wenn du dir doch steuerliche Vorteile erhoffst durch die Absetztbarkeit der Kreditkosten wieso dann nicht für 2? Welcher Vertrag soll nun weiterlaufen gelassen werden.

 

Bitte konkretisiere deine Fragen doch, sodass auch eine konkrete Antwort gegeben werden kann.

 

Ob die steuerlichen Einsparungen über den Kreditkosten liegen oder nicht dürfte ja einfach zu errechnen sein.

 

Immobilie 1+2 laufen über den selben Kredit. Quasi 2 Häuser in 1 Kredit. Dieser wird voll getilgt bis 2025. Hatte ich aber oben schon so geschrieben oder habe ich Deine Frage falsch verstanden?

[odensee]

Es geht dir hier also lediglich um die Frage, was du 2022 mit dem Kredit für die Immobilie 3 machst? Du schreibst von einer Restschuld von 68.000 Euro und Zinsen von 23.800. Die kommen wahrscheinlich noch dazu, so dass 2022 auf einen Schlag 91.800 zu tilgen wären?

Wenn du mir sagst, wo 2022 die Zinsen liegen (Guthaben und Kredit) und was sich bis dahin steuerlich geändert hat, könnte ich meine Meinung zum Vorgehen in 2022 kund tun. Da es soviele Unbekannte gibt, würde ich mich heute auf ein zügiges (möglichst komplettes) Tilgen einstellen und ausreichend dafür zurücklegen. Wenn Tilgen zu dem Zeitpunkt nicht sinnvoll ist (z.B. aus steuerlichen Gründen) könnt ihr immer noch anders agieren.

[Mvp]

Okay verstehe jetzt.

Also da ihr im Moment schon extra spart um die sondertilgung machen zu können sehe ich nicht wo in 7 Jahren 68.000 Euro zur Tilgung des endfälligen Kredits "aus dem Vermögen" entnommen werden sollen und sehe daher eine Anschlussfinanzierung als unumgänglich.

Oder woher sollen die Mittel kommen?

 

Eine Anregung: Wenn ihr noch etwas zusätzlich sparen könnt wäre vlt ein bausparer passend, ihr könntet ansparen, euch den niedrigen Zins von heute sichern und dann 2022 komplett tilgen,30-40% aus dem bauspar EK, der Rest über den günstigen bausparkredit.

[shamiqua]

Es geht dir hier also lediglich um die Frage, was du 2022 mit dem Kredit für die Immobilie 3 machst? Du schreibst von einer Restschuld von 68.000 Euro und Zinsen von 23.800. Die kommen wahrscheinlich noch dazu, so dass 2022 auf einen Schlag 91.800 zu tilgen wären?

 

 

Genau. Die Frage ist was machen wir 2022 mit der Restschuld von 68.000€. Die Zinsen kommen nicht oben drauf. Die zahlen wir monatlich.

 

 

 

Okay verstehe jetzt.

Also da ihr im Moment schon extra spart um die sondertilgung machen zu können sehe ich nicht wo in 7 Jahren 68.000 Euro zur Tilgung des endfälligen Kredits "aus dem Vermögen" entnommen werden sollen und sehe daher eine Anschlussfinanzierung als unumgänglich.

Oder woher sollen die Mittel kommen?

 

 

Das stimmt 100% Tilgung ist wahrscheinlich nicht möglich, aber wir könnten einen großen Teil tilgen.

 

 

Eine Anregung: Wenn ihr noch etwas zusätzlich sparen könnt wäre vlt ein bausparer passend, ihr könntet ansparen, euch den niedrigen Zins von heute sichern und dann 2022 komplett tilgen,30-40% aus dem bauspar EK, der Rest über den günstigen bausparkredit.

 

 

Danke für Eure Meinung/Anregung. Ich werde mich mal schlau machen.

[odensee]

Es geht dir hier also lediglich um die Frage, was du 2022 mit dem Kredit für die Immobilie 3 machst? Du schreibst von einer Restschuld von 68.000 Euro und Zinsen von 23.800. Die kommen wahrscheinlich noch dazu, so dass 2022 auf einen Schlag 91.800 zu tilgen wären?

 

 

Genau. Die Frage ist was machen wir 2022 mit der Restschuld von 68.000€. Die Zinsen kommen nicht oben drauf. Die zahlen wir monatlich.

 

Dann hatte ich das falsch verstanden. Ihr habt jetzt schon:

Depot: Einzelaktien EU + Amerika + ETF’s

 

Derzeitiger Wert: 26.340€

 

Private Rücklagen: ca. 20.000€

 

Sind in Summe 46.340 Euro. Aus den Aktien wird in den nächsten Jahren deutlich mehr (sonst würdet ihr ja nicht in Aktien investieren ) und möglicherweise legt ihr an der einen oder anderen Stelle nochmal was zurück. Dann habt ihr ja schon "fast" die Restschuld zusammen. Dann sehe ich momentan das Problem nicht.

[shamiqua]

Ihr habt jetzt schon:

Depot: Einzelaktien EU + Amerika + ETF’s

 

Derzeitiger Wert: 26.340€

 

Private Rücklagen: ca. 20.000€

 

Sind in Summe 46.340 Euro. Aus den Aktien wird in den nächsten Jahren deutlich mehr (sonst würdet ihr ja nicht in Aktien investieren ) und möglicherweise legt ihr an der einen oder anderen Stelle nochmal was zurück. Dann habt ihr ja schon "fast" die Restschuld zusammen. Dann sehe ich momentan das Problem nicht.

 

Ich hoffe doch stark, dass es mehr wird. Abgesehen vom Kursanstieg bekommen wir jedes Jahr kostenlose Firmenaktien und die Dividenden werden jährlich wieder angelegt (ETF's).

 

Würdest Du es sinnvoll finden die Aktien in die Tilgung zu stecken? Das Depot habe ich dafür noch nie in Erwägung gezogen. Das war für mich bisher immer unantastbar.

[odensee]

Würdest Du es sinnvoll finden die Aktien in die Tilgung zu stecken? Das Depot habe ich dafür noch nie in Erwägung gezogen. Das war für mich bisher immer unantastbar.

 

Bei selbstgenutzter Immobilie wäre es für mich klar: das Aktiendepot wird mit zur Tilgung genutzt. (Ich würde sogar jetzt schon das Aktiendepot zugunsten Festgeld reduzieren.)

 

Mit vermieteten Immobilien kenne ich mich nicht aus. Muss man wohl mal genauer ausrechnen, würde ich aber noch verschieben und mir das Geld beim Steuerberater vorerst sparen, bis klarer wird, wie sich die steuerliche Situation (Abschaffung Abgeltungssteuer z.B.) sowie die Zinssituation entwickelt. Da reicht es doch, wenn ihr ausreichend zurücklegt und 2021 euch um 2022 Gedanken macht.

[shamiqua]

Würdest Du es sinnvoll finden die Aktien in die Tilgung zu stecken? Das Depot habe ich dafür noch nie in Erwägung gezogen. Das war für mich bisher immer unantastbar.

 

Bei selbstgenutzter Immobilie wäre es für mich klar: das Aktiendepot wird mit zur Tilgung genutzt. (Ich würde sogar jetzt schon das Aktiendepot zugunsten Festgeld reduzieren.)

 

Mit vermieteten Immobilien kenne ich mich nicht aus. Muss man wohl mal genauer ausrechnen, würde ich aber noch verschieben und mir das Geld beim Steuerberater vorerst sparen, bis klarer wird, wie sich die steuerliche Situation (Abschaffung Abgeltungssteuer z.B.) sowie die Zinssituation entwickelt. Da reicht es doch, wenn ihr ausreichend zurücklegt und 2021 euch um 2022 Gedanken macht.

 

 

Der Abtrag der selbstgenutzten Immobilie ist auch ohne das Depot gesichert. Jährlich können wir 8000€ sondertilgen und das machen wir auch. Die letzte Sondertilgung in Höhe von ca. 4500€ ist dann 01/2020 fällig. Ab da können wir dann ca. 1000€/Monat für andere Sachen sparen und das Darlehen ist am Ende der Laufzeit 2025 getilgt. Natürlich vorausgesetzt, dass die Umstände so wie heute sind.

 

Wahrscheinlich hast Du Recht, dass wir abwarten müssen wie sich alles entwickelt.

[Mvp]

Es sind zwar 20k da plus 24k in Aktien.

 

Aber wenn das zum tilgen genommen wird ist das Vermögen in diesem Moment 0.

Was ist wenn gerade dann etwas in einer der vermieteten immos anfällt.

 

Ich würde mir das mit dem bausparer mal anschauen, hier kann ja auch vereinbart werden dass weniger Prozent angespart werden müssen. Und da Zeitpunkt und Ausmaß des Kapitalbedarfs genau bekannt sind scheint es ein Musterbeispiel für eine sinnvolle Verwendung.

[akista]

Ich hoffe doch stark, dass es mehr wird. Abgesehen vom Kursanstieg bekommen wir jedes Jahr kostenlose Firmenaktien und die Dividenden werden jährlich wieder angelegt (ETF's)

 

Mal eine OT-Frage: Wo im öffentlichen Dienst bekommt man kostenlose "Firmenaktien"?

[Mvp]

Staatsanleihen :-D

[moonraker]

Mal eine OT-Frage: Wo im öffentlichen Dienst bekommt man kostenlose "Firmenaktien"?

Staatsanleihen :-D

Merkste was? :- (Markierung durch mich)

Auch wenn es witzig sein sollte, etwas Sinn sollte es doch machen...

[Mvp]

Tja Schulden sind eben das Eigenkapital des Staates ;-)

[Enteh]

Ich würde keinen Bausparvertrag abschließen. Erst nach 2022, wenn ihr das Darlehn abgelöst habt und es Gründe für einen Sollzinsanstieg geben sollte.