Bausparen als Absicherung vor steigenden Zinsen

[Dandy]

Mit Bezug auf diesen Post möchte ich das Thema gerne separat weiterdiskutieren, um den Sparplanthread nicht unnötig zuzumüllen.

 

Gleich mal vorweg: Ich habe mich bisher nicht mit Bausparen beschäftigt, aber Kolles Post hat mich neugierig gemacht. ich hoffe, dass hier jemand mit einem ähnlichen Vorhaben oder mit mehr Hintergrundwissen zum Thema Bausparen hier was beitragen kann. Wenn ich etwas falsches von mir geben sollte, bitte gleich Einspruch erheben. Wie gesagt ist das Thema für mich relativ neu.

 

Erstmal zur Grundidee: Man kann sich mit einem Bausparplan relativ niedrige Zinssätze für Darlehen sichern. Bei der Bausparkasse Mainz sind Darlehenszinsen von 2,79% angegeben, bei relativ passabler Verzinsung der Einzahlungen von gut 2,2%. Da ich möglicherweise in 10-15 Jahren eine Immobilie erstehen möchte, überlege ich mir, ob es sinnvoll sein könnte, jetzt einen derartigen Bausparplan abzuschließen. Zum Einen würde man hier eine im aktuellen Vergleich relativ passable Verzinsung erhalten, auf der anderen Seite kann man das Darlehen nutzen, um möglicherweise eine Arbitrage gegenüber festverzinslichen Anlagen in ähnlicher Höhe wie das Bauspardarlehen zu erhalten. Tatsächlich habe ich zum Beispiel einen der DKB Sparpläne, welcher eine Verzinsung von 4% p.a. nach 20 Jahren bietet. Möglicherweise bekommt man zu dieser Zeit aber auch wieder höhere Zinsen für langlaufendes Festgeld, womit die Arbitrage sogar noch höher wäre.

 

Nun ist die Frage, welcher aktuell zur Verfügung stehender Bausparvertrag sich für ein solches Manöver eignen würde. In meinem Fall wäre eine Einmalzahlung einem Sparplan vorzuziehen, falls es sowas überhaupt gibt, aber auch der Sparplan wäre für mich attraktiv. Das Darlehen sollte natürlich möglichst geringe Zinsen gesichert aufweisen für ein möglichst hohes Darlehen im Vergleich zur Sparsumme. Die Tilgungsdauer sollte auch relativ lang sein und idealerweise ist der Vertrag auch flexibel bezüglich des Endes der Sparphase und dem Zeitpunkt der Zahlung des Darlehens.

 

Hat vielleicht jemand Tips zu dem Thema oder ganz konkrete Vorschläge, welcher Bausparvertrag sich dafür gut eignen würde? Gibt es Fallstricke bei dem was ich hier vorhabe?

 

Danke schon mal für Eure Beiträge!

[Holgerli]

Grundsätzlich:

Ich mache es aktuell so, wie von Dir vorgeschlagen bzw. angedacht. Mittelfrist habe ich vor eine Immoblie zu übernehmen.

 

Meine Herangehensweise (voll WPF-konform) ist, dass ich möglichst viel anspare um dann möglichst wenig Kredit aufzunehmen.

 

Im Prinzip habe ich ein 4-Säulenmodell (nicht ganz WPF-konform)

- BSV

- DKB Sparplan

- Cosmos Flexibler Vorsorgeplan

- ETF-Depot

 

Ok, ich weiss, dass das ETF-Depot in dem Zusammenhang kontrovers ist aber ich gehe einfach davon aus, dass der Anlagehorizont größer 10 Jahre ist. Punkt. Das nur als Hinweis. Bitte keine Diskussion.

 

Der BSV soll dabei inkl. Darlehn ca. 15 bis 20% der Gesamtsumme abbilden. Gedacht wirklich als Notanker wenn denn die Zinsen wieder auf 5% steigen, wenn die große Inflation aufgrund der Geldpolitik kommt (solche Befürchtungen gab es 2010/11 öfters mal).

DKB Sparplan nochmal ca. 25% und Cosmos ca. 15% bis 20%. Damit wären dann recht sicher ca. 60% der Darlehnssumme in einem Mittelfristzeitraum abgedeckt. Den Rest würde ich aus einer Mischung EFT-Depot/Kredit zuschießen.

 

Mein jetziger BSV ist von der Schwäbisch-Hall (Fuchsbau) mit 2,75% Darlehnszins. Den bespare ich schon ein paar Jahre und damals konnte man sich noch keine Negativzinsen vorstellen. Effektiv macht der BSV auch erst Sinn, wenn das Kreditniveau wieder über 3,5% steigt.

Ich hatte mir schon überlegt ob ich nicht noch einen zweiten BSV mit noch geringeren Zinsen (hier bis die Schwäbisch-Hall einen mit unter 1,5% Zinsen primär zum Renovieren an) aber ich wurde von verschiedenen Seiten darauf aufmerksam gemacht (und das hat Kolle ja auch geschrieben), dass die Darlehnsvergabe der Flaschenhals ist (die Bedeutung von BHW in den 70ern und 80ern kennst Du? – Bangen, Hoffen, Warten).

 

Lange Rede kurzer Sinn: Persönlich habe ich den Anteil des BSV (inkl. Darlehnssumme) auf max. 20 Prozent beschränkt und den Rest versuche ich durch Spardisziplin. Ich denke, dass das ausreichen sollte um einerseits abgesichert zu sein, sollten die Zinsen wieder steigen, ich andererseits mich nicht zu abhängig vom BSV gemacht habe.

[Cai Shen]

Erstmal zur Grundidee: Man kann sich mit einem Bausparplan relativ niedrige Zinssätze für Darlehen sichern. Bei der Bausparkasse Mainz sind Darlehenszinsen von 2,79% angegeben, bei relativ passabler Verzinsung der Einzahlungen von gut 2,2%.

Vorsicht, das sind zwei verschiedene Verträge.

maxDirekt Rendite - laufzeitabhängig 0,96 - 2,21% in der Ansparphase, solange der Sparplan exakt eingehalten wird / der Sollzins in der Finanzierungsphase ergibt sich aus durchschnittlich erreichtem Guthabenzins der Ansparphase +2,5%

maxDirekt Finanzierung - 0,25% Guthabenzins / 2,79% Sollzins

 

Die fixe Abschlussgebühr von 100 - 200 € kann bereits bei kleinen Bausparsummen ab 10 - 20.000 € als günstig eingestuft werden.

Als Sparvertrag mag der R-Tarif akzeptabel erscheinen, so man denn mit einer längeren Niedrigzinsphase rechnet.

Im F-Tarif lassen sich abhängig von der Höhe des gewählten Baukredits (50% / 100% / 200% des erreichten Darlehensanspruchs) auch längere Tilgungszeiten wählen. Die vermeintliche Flexibilität erschient mir aus Kundensicht jedoch unlogisch, je höher das Darlehen - desto schneller muss getilgt werden. Aus BSK-Sicht logisch, in jedem Falle identische Kosten der Finanzierung.

 

Ich weiss nicht, wie eine WPF - konforme Meinung aussehen muss , bin jedoch der festen Überzeugung, dass Bausparverträge vor allem als nachrangiges Darlehen in der späteren Finanzierung weiterhin ihre Daseinsberechtigung haben.

 

Produktinformationsblatt

Allgemeine Bedingungen

[Dandy]

Ok, danke schonmal. Damit scheint die Variante über Bausparkasse Mainz für das Vorhaben eher nicht geignet. Entweder zu niedrige Guthabenzinsen oder zu hohe Darlehenszinsen (die sind ja auch nicht dumm, ist mir schon klar).

 

Hat jemand einen Tip, welcher Bausparvertrag sich aktuell für ein solches Vorhaben am besten eignen würde bzw. wo ich mich im Netz oder sonstwo am besten dazu schlau machen könnte? Ideal wäre irgendwas mit 1,5 bis 2% Guthabenzinsen sowie ein Darlehenzins von unter 3%, idealerweise für einen längeren Zeitraum, ca. 10 Jahre Ansparphase und über 5+ Jahre Tilgung. Hat jemand Vorschläge die das erfüllen würden?`

 

@Holgerli

Ok, schonmal gut zu wissen, dass ich nicht der einzige mit einem solchen Vorhaben bin. Klar, die Zinsen können noch weiter sinken, der Zeitpunkt scheint mir aber recht gut dafür. Möglicherweise sind in 10 Jahren die Immobilienpreise auch wieder etwas abgekühlt, wenn die Zinsen bis dahin gestiegen sind. Momentan entscheide ich mich aber ohnehin eher aus nicht-finanziellen Gründen gegen eine Immobilie.

 

Der Bausparvertrag wäre auch nur in der Größenordnung von 10-20% des Gesamtkonzertes angesiedelt. Hab nicht vor alles auf die Karte zu setzen, aber in der Größenordnung - warum nicht?

[andjessi]

Ich weiss nicht, wie eine WPF - konforme Meinung aussehen muss , bin jedoch der festen Überzeugung, dass Bausparverträge vor allem als nachrangiges Darlehen in der späteren Finanzierung weiterhin ihre Daseinsberechtigung haben.

 

Das Problem wurde ja schon mehrfach geschildert und klang in diesem Thread auch schon an. Die "neuen" Bauspartarife mit niedrigen Darlehenszinsen und niedrigen Guthabenzinsen tragen das Risiko in sich, dass sie schon bei einem vergleichsweise moderaten Zinsanstieg für die Finanzierung praktisch wertlos werden, weil keine Zuteilungen mehr erfolgen. Man wird sogar nicht mehr so ohne weiteres an die Guthaben rankommen, denn auch hier kann man sich anstellen und muss warten bis man an der Reihe ist..

 

Dieses Risiko sollte man nicht einfach wegbügeln und ist auf Sicht von 5 - 10 Jahre durchaus real - insbesondere wenn man sich mal mit dem Prinzip Bausparen auseinandersetzt und Oma und Opa mal fragt, wie das "toll geklappt hat", Anfang der 80'er Jahre, als plötzlich keine Bausparverträge mehr zugeteilt wurden (weil die Zinsen stiegen).

 

P.s.: Für den Nachrang bietet sich übrigens das KfW-Wohnungseingetumsprogramm an. Dafür braucht man nicht unbedingt einen Bausparer.

[Kolle]

Hat vielleicht jemand Tips zu dem Thema oder ganz konkrete Vorschläge, welcher Bausparvertrag sich dafür gut eignen würde? Gibt es Fallstricke bei dem was ich hier vorhabe?

 

Den Bausparvertrag der Mainzer habe ich mir unter deinen Prämissen angesehen und für nicht geeignet befunden. Cai Shen kam zum gleichen Ergebnis. Im Moment finde ich auch keinen anderen der sowohl passable Guthabenszinsen als auch in die Zeit passende Darlehenzinsen bietet. Will man sich brauchbare Darlehenszinsen sichern, muss man faktisch auf Guthabenzinsen verzichten. Man kann aber BSV bei jeder Bank verpfänden und erhält einen Kredit in Höhe des Bausparguthabens zu Immobilienkonditionen. Wählt man stattdessen das Bauspardarlehen, kann man die gesamte Bausparsumme nachrangig einsetzen und erhält bessere Konditionen für den erstrangigen Bankkredit.

 

Früher war es kein Problem 40 % der Bausparsumme als Initialbetrag einzuzahlen. Im ersten Jahr gingen die Zinsen für die Abschlussgebühr drauf und ab dem zweiten Jahr war die Rendite positiv. Das machen die Bausparkassen nicht mehr mit und man braucht einige Jahre bis man überhaupt eine positive Rendite einfährt.

 

Ich bespare schon seit 40 Jahren Bausparverträge und habe nur ein einziges Mal das Darlehen abgerufen, das war vor 30 Jahren. Waren damals 5 % Darlehenszins. Ca 75 % meines gesamten Guthabens liegen auf Bausparverträgen (!). Ich habe die Bausparverträge verpfändet um Bankkredite zu guten Konditionen zu erhalten.

[Dandy]

Mh, schade eigentlich. Gibt es gute Übersichtsseiten für aktuell verfügbare Bausparverträge für einen schnellen Vergleich der Konditionen, bevor man sich ein Angebot näher ansieht?

 

Will man sich brauchbare Darlehenszinsen sichern, muss man faktisch auf Guthabenzinsen verzichten. Man kann aber BSV bei jeder Bank verpfänden und erhält einen Kredit in Höhe des Bausparguthabens zu Immobilienkonditionen. Wählt man stattdessen das Bauspardarlehen, kann man die gesamte Bausparsumme nachrangig einsetzen und erhält bessere Konditionen für den erstrangigen Bankkredit.

Ok, aber den Kredit mit Hinterlegung des BSV bekomme ich nur zu aktuellen Konditionen, oder? Das ist ja nicht was ich will. Ich will mir wenn möglich die aktuellen Kreditzinsen für die Zukunft sichern, als Option.

 

Wenn es keine vernünftige Verzinsung und gute Zinskonditionen gibt, dann könnte man auch eine nicht zu hohe Summe schlecht verzinsen lassen um sich damit die Kreditkonditionen zu sichern. Dabei wäre wiederum ein möglichst hoher Darlehensanteil von Vorteil und eine lange Tilgungsdauer, falls möglich. Einer einen Vorschlag? Das generelle Problem mit der Zuteilung bleibt natürlich bestehen und kann höchstens durch Einwirken auf die Bewertungszahl beeinflusst werden.

 

P.s.: Für den Nachrang bietet sich übrigens das KfW-Wohnungseingetumsprogramm an. Dafür braucht man nicht unbedingt einen Bausparer.

Lassen sich damit auch die niedrigen Zinsen für die Zukunft sichern? Was ich auf die Schnelle so gelesen habe, muss man den Kredit innerhalb der folgenden 3 Jahre, nach Zusage, abrufen. Das wäre für mein Vorhaben zu früh.

[Kolle]

P.s.: Für den Nachrang bietet sich übrigens das KfW-Wohnungseingetumsprogramm an. Dafür braucht man nicht unbedingt einen Bausparer.

Lassen sich damit auch die niedrigen Zinsen für die Zukunft sichern? Was ich auf die Schnelle so gelesen habe, muss man den Kredit innerhalb der folgenden 3 Jahre, nach Zusage, abrufen. Das wäre für mein Vorhaben zu früh.

 

KfW-Programme verfolgen politische Ziele ( Energiesparen, sozialer Wohnungsbau, altersgerechter Umbau etc. ), sind an Auflagen gebunden, können nicht für Bestandsimmobilien verwendet werden ( außer Umbauten und Energiemaßnahmen ) und sind in der Höhe beschränkt ( i.d. Regel auf 50 T€ ). Sie sind auch nicht in Zukunft garantiert, man kann sie heute nicht einplanen für zukünftige Projekte.

 

Bausparen hat eine lange Tradition, BSK entkoppeln den Zins vom Markt, sorgen für Planungssicherheit und kosten auch Geld. Man geht einen bindenden Vertrag ein, bei dem man in der Sparphase keine Einzahlungsverpflichtung hat, aber auch nicht jederzeit an sein Guthaben kommt, das wird zugeteilt. Die von jeder BSK anders gehandhabte Bewertungszahl sorgt für das Gleichgewicht von Sparern und Darlehensnehmern ( das sogenannte Bausparkollektiv ). In einer Welt ohne Zinsen funktioniert die Bausparidee nicht mehr, Darlehensnehmer haben das Recht auf jederzeitige Sondertilgungen und nehmen das zunehmend wahr. BSK geraten zusehens in eine Schieflage und ich rechne bei einer weiter anhaltend langen Tiefzinsphase damit, dass einige Bausparkassen ihr Geschäft einstellen oder von der BAFIN eingestellt und abgewickelt werden wenn die Stresstests nicht bestanden werden. Verluste für Sparer mit Guthaben über den Einlagensicherungsgrenzen kann man wegen der starken Reglementierung und Zweckgebundenheit zur Zeit noch ausschließen.

 

Vor einiger Zeit gab es noch mehrere Vergleichsportale für Bausparkassen, heute sind die nicht mehr aktuell. Man muss tatsächlich alle Bausparkassen selbst scannen und sich durchwursteln weil die Übersichten oft intransparent sind.

[Dandy]

Danke, auch wenn ich gerne etwas anderes gehört hätte. Schon seltsam, dass der Markt für Bausparverträge so intransparent zu sein scheint.

 

Hat sonst noch jemand eine Idee, wie man sich die aktuell niedrigen Darlehenszinsen für spätere Zeit sichern könnte bzw. kennt nicht vielleicht doch jemand einen Bausparvertrag mit guten Konditionen für Spar- sowie Tilgungsphase?

[bondholder]

kennt nicht vielleicht doch jemand einen Bausparvertrag mit guten Konditionen für Spar- sowie Tilgungsphase?

Wenn es so einen Bausparvertrag gäbe, würde ich mir ernsthaft Sorgen um das Geschäftsmodell der Bausparkasse machen...

(Was passiert mit einem tollen Vertrag, wenn die Bausparkasse pleite geht? Ich würde mich nicht darauf verlassen, dann zu unveränderten Konditionen von der Konkurrenz übernommen zu werden.)

[otto03]

Danke, auch wenn ich gerne etwas anderes gehört hätte. Schon seltsam, dass der Markt für Bausparverträge so intransparent zu sein scheint.

 

Hat sonst noch jemand eine Idee, wie man sich die aktuell niedrigen Darlehenszinsen für spätere Zeit sichern könnte bzw. kennt nicht vielleicht doch jemand einen Bausparvertrag mit guten Konditionen für Spar- sowie Tilgungsphase?

 

Finanztest für 1,50€ (Test aus 2015)

 

https://www.test.de/Bausparkassen-im-Praxistest-Nur-drei-sind-gut-4802558-0/

[CHX]

... kennt nicht vielleicht doch jemand einen Bausparvertrag mit guten Konditionen für Spar- sowie Tilgungsphase?

 

Ob gute Konditionen vorliegen, kann ich nicht beurteilen (mangels Interesse), aber hier mal ein Vergleich:

 

Wir vergleichen alle Bausparkassen: 23 Bausparkassen - 112 Bauspartarife

[Kolle]

Danke, auch wenn ich gerne etwas anderes gehört hätte. Schon seltsam, dass der Markt für Bausparverträge so intransparent zu sein scheint.

 

Hat sonst noch jemand eine Idee, wie man sich die aktuell niedrigen Darlehenszinsen für spätere Zeit sichern könnte bzw. kennt nicht vielleicht doch jemand einen Bausparvertrag mit guten Konditionen für Spar- sowie Tilgungsphase?

 

Im Bereich Finanzen habe ich mich mit keinem Thema mehr beschäftigt als mit Zinsen. Ich bin auch auf die Ideen der anderen Antworten gespannt weil ich keine habe. Bei einem konkreten Bedarf kann man sich mit Forward-Darlehen Zinsen bis zu 10 Jahren im Voraus sichern, das ist aber teuer, man muss das Darlehen dann tatsächlich nehmen und man muss heute schon Sicherheiten stellen. Bausparverträge sind viel flexibler. Aus Sicht der Bausparkasse macht es keinen Sinn, hohe Guthabenzinsen und tiefe Darlehenszinsen zu kombinieren. In früheren Zeiten musste man für das Darlehen zudem einen wohnwirtschaftlichen Verwendungszweck nachweisen.

 

Selbst die Option auf hohe Darlehenszinsen sind etwas wert. Es erscheint zwar immer unwahrscheinlicher, es gibt aber trotzdem keine Garantie für dauerhaft niedrige Zinsen.

 

Bestandsimmobilien preisen mit Verzögerungen das Zinsniveau ein. Man kommt also immer zum Zug, entweder durch tiefe Zinsen oder einen um die Zinsen bereingten tieferen Kaufpreis. Bei schnellen Änderungen steigt durch Notverkäufe das Angebot sogar dramatisch. Insofern muss man sich keine tiefen Zinsen sichern, besser ist es allemal auf eine hohe Eigenkapitalquote hinzuarbeiten weil das stark den Darlehenszins bestimmt. Und flexibler wird man sowieso, man kann mit dem Kapital noch ganz andere Dinge machen als eine Immobilie zu kaufen.

 

Persönliche Story: Nach der Jahrtausendwende wollte ich perspektivisch mein EFH Bj.1969 energetisch sanieren und modernisieren, u.a. war ein zweigeschossiger großzügiger Wintergartenanbau geplant. Meine bis dahin abgeschlossenen Bausparverträge mit 30.000 DM Bausparsumme waren viel zu klein für das Vorhaben. Ich schloss zwei größere BSV bei der Debeka ab um mir die Darlehenszinsen von 5 % (!) zu sichern. Für eine schnelle Zuteilung zahlte ich 40 % der Bausparsumme sofort ein und ärgerte mich nach der Zuteilung über die inzwischen unter 5 % gefallenen Baukreditzinsen. Durch andere Investitionen im PV-Bereich stellte ich mein Bauvorhaben zunächst zurück und beließ es bis heute bei neuen Fenstern, neuer Heizung, Geschoßdeckendämmung und kleineren Maßnahmen die ich aus dem laufenden Einkommen so nach und nach realisierte. Der Ärger über die "umsonst" abgeschlossenen Bausparverträge hat sich umgekehrt, ich schloss 2010 noch einen und 2012 sogar noch zwei größere BSV ab nur zum Sparen. Was ich damit ausdrücken wollte: Es kommt oft anders als man denkt und ganz besonders als das was alle denken. Flexibilität triumphiert über Spekulation in die eine oder andere Richtung !

[Dandy]

In früheren Zeiten musste man für das Darlehen zudem einen wohnwirtschaftlichen Verwendungszweck nachweisen.

Das ist doch immer noch so, oder? Kauf einer Immobilie gehört aber dazu, so weit ich weiß. Das wäre für mich auch die eigentlich einzig sinnvolle Verwendung für ein solches Darlehen.

 

Bestandsimmobilien preisen mit Verzögerungen das Zinsniveau ein. Man kommt also immer zum Zug, entweder durch tiefe Zinsen oder einen um die Zinsen bereingten tieferen Kaufpreis. Bei schnellen Änderungen steigt durch Notverkäufe das Angebot sogar dramatisch. Insofern muss man sich keine tiefen Zinsen sichern, besser ist es allemal auf eine hohe Eigenkapitalquote hinzuarbeiten weil das stark den Darlehenszins bestimmt. Und flexibler wird man sowieso, man kann mit dem Kapital noch ganz andere Dinge machen als eine Immobilie zu kaufen.

Schon richtig, aber selbst dann wird man bei stärker angezogenen Zinsen nicht mehr die Bedingungen bekommen, die es heute gibt. Gut 2% Darlehenszinsen sind historisch gesehen ziemlich niedrig, selbst wenn keiner weiß wie es weitergeht. Angenommen die Zinsen steigen an, dann sinkt die Nachfrage nach Immobilien (sehr vereinfacht dargestellt), die Preise sinken (oder die Qualität steigt, wenn ich mir so ansehe was heute für viel Geld verkauft wird). Wenn man sich günstige Darlehenszinsen bis dahin gesichert hat (und vorausgesetzt man bekommt eine Zuteilung), dann hat man gegenüber den dann vorherrschenden Marktzinsen einen klaren Vorteil, denn man bekommt eine günstige Immobilie zu niedrigen Zinsen - so jedenfalls die Wunschvorstellung. Fehlendes Eigenkapital ist nicht meine Motivation.

 

Flexibilität triumphiert über Spekulation in die eine oder andere Richtung !

 

Wobei ich gerade die Flexibilität der Bausparverträge dafür nutzen möchte. Man hat ja die Wahl, den Kredit in Anspruch zu nehmen. Man kann den Vertrag auch vorher kündigen, wenn die Zinsentwicklung ungünstig verläuft oder man bleibt dabei, wenn die Guthabenzinsen halbwegs attraktiv bleiben sollten. Egal welchen Ausgang ich mir vorstelle, so könnte ich damit leben, wobei der (aus dieser Sicht) ideale Verlauf der Zinsentwicklung eher ein stärkerer Anstieg wäre, vorausgesetzt man bekommt das Darlehen auch zugeteilt, versteht sich.

 

Momentan scheint mir eher die vorherrschende Meinung zu sein, dass wir auf ewig solch niedrige Zinsen haben werden (was ich übrigens keinem von uns wünsche - glaube viele wissen nicht, was das tatsächlich für Konsequenzen hätte). An eine anziehende Inflation glaubt keiner mehr so recht, trotz QE und Co.

 

Ob gute Konditionen vorliegen, kann ich nicht beurteilen (mangels Interesse), aber hier mal ein Vergleich:

 

Danke für den Link. Da wird mir unter Anderem der Tarif Freiraum F60 von Signal Iduna vorgeschlagen.

 

Der bietet folgende Konditionen:

 

1% Guthabenzins

2,3% Darlehenszins bei Bausparsumme über 50T€

60% Ansparsumme muss erreicht sein vor Zuteilung

Keine laufenden Kosten

1 bzw 1.6% Abschlusskosten

 

Insbesondere die Option, für 1,6% statt 1% Abschlusskosten die Bausparsumme bis vor Ablauf des 7 Ansparjahres verdoppeln zu können, erscheint mir als großer Vorteil. Wenn die Zinssituation sich bis dahin positiv entwickeln sollte und man weiß, dass man die Option für das Darlehen ziehen will, dann kann man die Bausparsumme verdoppeln, muss entsprechend viel in den Vertrag buttern und erhält dann einen relativ hohen Kredit zu günstigen Konditionen. Natürlich nur, wenn die Bausparkasse mitspielt bzw. mitspielen kann, das ist dann noch ein zusätzliches Risiko dabei.

 

Der Preis dafür ist dann, dass man in der Ansparphase die niedrigen Guthabenzinsen akzeptieren muss. Ein normaler Sparplan auf 10 Jahre dürfte gut 1 bis 1,5% mehr Zinsen zur Zeit liefern. Absolut gesehen ist das aber auch nicht die Welt. zumal man für 2,5% des Guthabens wieder rauskann.

 

Hier mal die Bedingungen und eine Beispielrechnung:

 

[ZfT]

(und vorausgesetzt man bekommt eine Zuteilung),

 

Wie man es auch dreht und wendet, das dürfte immer der Knackpunkt sein und bleiben.Du wirst nicht der einzige sein, der sein Darlehen, sollten die Zinsen in ein paar Jahren wieder gestiegen sein, dann abrufen möchte...

[bondholder]

Egal welchen Ausgang ich mir vorstelle, so könnte ich damit leben, wobei der (aus dieser Sicht) ideale Verlauf der Zinsentwicklung eher ein stärkerer Anstieg wäre, vorausgesetzt man bekommt das Darlehen auch zugeteilt, versteht sich.

Den kritischen Punkt habe ich unterstrichen.

Stellt dir vor, nach einem starken Anstieg der Zinsen wird der Bausparvertrag voraussichtlich erst in ferner Zukunft zuteilungsreif. Soll der Immobilienkauf in so einer Situation dann auf irgendwann später [Sankt-Nimmerleins-Tag?] verschoben werden?

[Kolle]

Wenn es so einen Bausparvertrag gäbe, würde ich mir ernsthaft Sorgen um das Geschäftsmodell der Bausparkasse machen...

(Was passiert mit einem tollen Vertrag, wenn die Bausparkasse pleite geht? Ich würde mich nicht darauf verlassen, dann zu unveränderten Konditionen von der Konkurrenz übernommen zu werden.)

 

Das derzeitige Geschäftsmodell der Bausparkassen reicht schon, um mir ernsthaft Sorgen zu machen. Die Debeka-Bausparkasse schafft z.B. gerade noch eine schwarze Null. Ende des Jahres lasse ich mir wieder einen auszahlen, er ist nahezu vollbespart. Wenn ich keinen Darlehensanspruch mehr habe, entfällt der Bonus. Es geht mir auch um die Einlagensicherung, die bei Bausparguthaben "theoretisch unbegrenzt" ist, aber in der Praxis muss man vorsichtig sein. Bei mir kommt noch hinzu, dass der BSV bei meiner Hausbank für einen endfälligen Kredit verpfändet ist der am Jahresende aus der Bindung läuft. Die Hausbank sieht das Ganze noch entspannt und meint, dass da "niemals was anbrennen" kann. Vor drei Jahren war ich auch noch entspannt. Ich schlafe noch gut, überreizen möchte ich die Sache trotzdem nicht...:-

[Kolle]

In früheren Zeiten musste man für das Darlehen zudem einen wohnwirtschaftlichen Verwendungszweck nachweisen.

Das ist doch immer noch so, oder? Kauf einer Immobilie gehört aber dazu, so weit ich weiß. Das wäre für mich auch die eigentlich einzig sinnvolle Verwendung für ein solches Darlehen.

 

Gesetzlich ist das nicht vorgeschrieben. Nur die Sicherheiten müssen werthaltig sein. Bausparkassen vergeben z.B. auch Kredite für gewerbliche PV-Anlagen wenn sie einen nachrangigen Grundschuldeintrag oder andere Sicherheiten bekommen. Nur die ( unbedeutende ) evtl. beantragte WOP muss zurückbezahlt werden bei nicht wohnwirtschaftlicher Verwendung des Darlehens, das gilt seit 2009 sogar bei Auszahlung des Guthabens ! Wer die WOP noch bekommt, sollte separat einen kleinen BSV zusätzlich abschließen.

 

Dein Beispiel mit dem Signal-Iduna-BSV erscheint mir auf den ersten Blick für deinen Zweck brauchbar zu sein. Die Guthabenrendite kostet dich wegen der Abschlussgebühr aber mehrere renditelose Jahre ! Ich würde über mehrere BSV splitten um flexibler zu sein.

[Dandy]

Hab mal einen Blick auf die Zahlen der Signal Iduna geworfen. Das ist ein Verbund aus vielen Versicherungen, darunter die Bauspar AG. Im 2014er Geschäftsbericht ist das Ergebnis noch positiv, allerdings gegenüber den beiden Vorjahren gesunken. Gegenüber 2012 ist der Bestand an Bausparsummen von 3,5 auf 3,7 Milliarden Euro gestiegen, also tendenziell eher steigend. Die Prognose daraus:

 

Mit dem Geschäftsverlauf sind wir insgesamt zufrieden.

Im Bauspar-Neugeschäft konnten wir erneut eines der

besten Vertriebsergebnisse in der Geschichte unseres

Unternehmens erzielen und auch die Auszahlungen

der klassischen Kreditprodukte zeigen erste Ergebnisse

unserer intensiven Bemühungen, mit denen wir

unser originäres Geschäft auf ein wieder zufriedenstellendes

Niveau zurückführen wollen.

Die Ertragslage wurde mehr denn je durch das anhaltend

niedrige Zinsniveau am Kapitalmarkt beeinflusst;

vor diesem Hintergrund sind wir vor allem mit dem

erreichten Zinsergebnis zufrieden.

Die Finanz- und Vermögenslage entwickelte sich

vor dem Hintergrund des Geschäftsverlaufs und der

Ertragslage zufriedenstellend.

Wir danken unseren Führungskräften sowie unseren

Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr sehr motiviertes

Engagement und ihren besonderen persönlichen Einsatz

in 2014. Ebenfalls bedanken wir uns bei den im Innenund

Außendienst tätigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern

der uns verbundenen Gesellschaften für die tatkräftige

Unterstützung im Berichtsjahr und freuen uns

auf eine erfolgreiche Zusammenarbeit im Jahr 2015.

 

Besonders prickelnd klingt das nicht. Ich kann das nicht weiter einschätzen im Bezug auf die Zuteilung bzw. Überlebensfähigkeit der Bauspar AG. Inwieweit andere Unternehmensteile einspringen würden/müssten, kann ich auch nicht beurteilen.

 

Ich will das auch nicht beiseite wischen. Ich würde erwarten, dass es bei stark steigenden Zinsen Probleme bei der Zuteilung geben würde, so wie Anfang der Achtziger. Ich kann mir aber vorstellen, dass es bei moderatem Anstieg klappen und dann auch lohnen könnte. Eventuell sollte man mehrere Verträge bei verschiedenen Gesellschaften abschließen.

[Kolle]

Ich will das auch nicht beiseite wischen. Ich würde erwarten, dass es bei stark steigenden Zinsen Probleme bei der Zuteilung geben würde, so wie Anfang der Achtziger. Ich kann mir aber vorstellen, dass es bei moderatem Anstieg klappen und dann auch lohnen könnte. Eventuell sollte man mehrere Verträge bei verschiedenen Gesellschaften abschließen.

 

Die vorteihaften muss man erst einmal finden. Bezgl. Zuteilung brauchst du dir nicht so große Gedanken zu machen, da findet sich immer eine Bank die das zwischenfinanziert. Dir ist auch klar, dass das ein Nullsummenspiel gibt wenn du kein Darlehen in Anspruch nimmst. Ein reiner Spartarif ist mit einer positiven Rendite verbunden.

[Dandy]

Was meinst Du mit Nullsummenspiel? Weil die Guthabenzinsen so niedrig sind? Mit reinem Spartarif meinst Du sowas wie die Bausparkasse Mainz, richtig? Eine positive Rendite haben beide, was nach Inflation real übrig bleiben wird muss man sehen. Viel ist es in keinem Fall.

[Kolle]

Nach deinem Beispiel zahlst du 1950 € Abschlussgebühr. Rechne mal aus wie lange du brauchst um mit den 1 % Zinsen diesen Betrag zu übertreffen. Ist gegenüber den meisten anderen heutigen BS-Tarifen aber noch zu schaffen. Damit sicherst du dir mit einem angesparten Guthaben von 118.115 € einen Darlehensanspruch von 76845 € zu 2,25 %eff. p.a. der zum Tragen kommt wenn du tatsächlich was kaufst und der dann übliche Darlehenszinssatz der Banken > 2,25 % p.a. ist. Ein günstiges Szenario wäre, dass die Marktzinsen noch 10 Jahre < 1 % liegen und die Darlehenszinsen dann über 2,25 % ansteigen. Wobei die Darlehenszinsen immer über den Marktzinsen liegen, also schon bei einem Marktzins von ~1,5 % zum Tragen kommen. Ungünstige Szenarien gibt es mehr, z.B. Zinsanstieg während der Sparphase und/oder Tiefzinsen wie jetzt in der Darlehensphase.

[Kolle]

Wo ich mental ein Problem habe: Früher lag der Guthabenzins bei 3 % + Bonus wenn man auf das Darlehen verzichtete, der Darlehenszins bei 5 %. Heute liegt der Guthabenzins bei 1 % ohne Bonus, der Darlehenszins bei 2 %. Früher musste man 40 % ansparen, heute 60 %. Zuteilung lag früher bei 3 Jahren, heute bei 10 Jahren. Die Abschlussgebühr hatte man nach einem Jahr wieder raus, heute braucht man 5+ Jahre. Ist aber nur mental, betrachtet man es logarithmisch, sind die Verhältnisse wieder anders. Ich sehe halt nur wenige Szenarien wo man mit den neuen BSV besser liegt als ohne.

[Mvp]

Mal eine abwegige Idee:

Wenn man in 10-15 Jahren eine Immobilie erwerben will und von steigenden Zinsen ausgeht, wieso nimmt man dann nicht jetzt ein Darlehen auf, dass man zb durch ein Festgeld Konto oder deutsche Staatsanleihen besichert (dürfte doch sogar höhere Sicherheit für die Bank bieten als eine Immobilie), zahlt das Darlehen ab und zahlt die Immobilie dann in 10-15 Jahren bar (+x)

 

Eigentlich ist es doch nur vorteilhaft sich heute 300k zu 2% zu leihen und auch noch 0,5-1% Zinsen darauf zu bekommen anstatt sich in 10 Jahren die selben 300k zu 5% zu leihen.

 

Steigende Immobilienpreise mal ausgeklammert.

 

Haken??

Edit:Okay forget it, Schnellschuss.

Eben mal die Tilgung außer acht gelassen

[odensee]

Mal eine abwegige Idee:

Wenn man in 10-15 Jahren eine Immobilie erwerben will und von steigenden Zinsen ausgeht, wieso nimmt man dann nicht jetzt ein Darlehen auf, dass man zb durch ein Festgeld Konto oder deutsche Staatsanleihen besichert (dürfte doch sogar höhere Sicherheit für die Bank bieten als eine Immobilie), zahlt das Darlehen ab und zahlt die Immobilie dann in 10-15 Jahren bar (+x)

 

Eigentlich ist es doch nur vorteilhaft sich heute 300k zu 2% zu leihen und auch noch 0,5-1% Zinsen darauf zu bekommen anstatt sich in 10 Jahren die selben 300k zu 5% zu leihen.

 

Steigende Immobilienpreise mal ausgeklammert.

 

Haken??

Edit:Okay forget it, Schnellschuss.

Aber irgendwie macht man beim bausparen genau das xd

 

Und was ist mit den mindestens 300k, die du dann als Sicherheit mit -0,x% in deutschen Staatsanleihen hast? Und was ist mit der Steuer auf die Habenzinsen? Und wo bekommst du zu solchen Konditionen ein Darlehn in der Höhe?

 

edit: hab dein Edit übersehen